绿园山庄营销方案92P.ppt

目 录,第一部分、市场分析第二部分、项目分析第三部分、项目定位第四部分、营销策略,第一部分、市场分析,一、房产市场概况二、别墅市场概况三、未来趋势分析,成交量分析：2008-2011年间，2009年的成交量是最高的，2010与2011年基本持平。供应量分析：2008年开始，镇江商品房供应量逐年上升，2011年到达最高点。供求分析：2011年镇江的安置房大量供应，导致供应量井喷，但受调控影响，成交量和2010年基本上持平。,一、房地产市场概况,镇江市区商品房成交均价连续四年增长，前3年涨幅较大，2011年涨幅较小。主要是由于受到宏观调控和安置房的影响，2011年均价涨幅不大。,2011年镇江各区中，润州区的房价是最高的。润州由于行政中心、商业中心双中心的政府炒作，区域房价自2009年起房价不断拉升。排除安居房的影响，2011年全年的房价都保持在8000-12000元/的高位。,镇江主要在售别墅，京口区的北固湾和润州区的万科红郡销售量最大。京口区别墅以北固湾为代表成交均价在15000元/以上。润州区别墅成交均价在12000元/以上。丹徒区别墅档次不齐，均价从6800-12000元/不等。,二、别墅市场分析,三、未来趋势分析,1、2011年镇江房地产市场成交量价稳中略有下降，对于我们绿园山庄来说，项目所在的润州区是房地产发展重点，2012年依然会保持相对较高的成交量和成交均价。2、随着目前招商、中冶、绿地、宝龙、远洋、恒大等众多知名地产的进入，给镇江高端产品市场注入新的活力和信心，对于我们高端别墅来说将营造较好的市场氛围。市场的严峻及高端产品的增多也带来挑战。,第二部分、项目分析,一、项目基本信息二、项目卖点分析三、SWOT分析四、竞争楼盘分析,一、项目基本信息,一期户型配比,一期第一批房源分布,二、项目卖点分析,1、建筑风格：欧式贵族艺墅2、建筑细节：手工定制，尊重私密3、园林景观：国际大师，皇家园林4、户型设计：奢华尺度大别墅,1、建筑风格欧式贵族艺墅,绿园山庄，纯欧式别墅，内敛奢华的建筑立面，皇室建筑精髓。浪漫的红陶瓦坡屋顶、质朴天然的石材建筑立面、精工细致的手工艺外观质感、回归传统的建筑预言，再现纯欧式贵族风情的别墅经典。,6个月为一位顾客订制一双羊皮靴，5个工匠花两年时间编结一块土耳其丝毯，历经三年80余道工序，纯手工卷制的极品麦克组杜雪茄，手工切削、刨整、磨光的北欧古董松木五斗柜手工，是欧洲贵族历史回忆中残留的贵族味道。,手工定制，流传百世。,2、建筑细节：,手工铺装,手工砌砖台阶,手工陶瓦,尊重私密，尊贵体验,绿园山庄，遵循世界建筑大师的足迹，在每一个细节，体现尊贵和私密的生活。,两级尊贵入户台阶,1.5米私密庭院绿篱,弧形门窗设计,景观特色一：国际景观大师仓永秀夫 倾情打造世界级园林,仓永秀夫先生是国际著名的景观设计大师，其作品遍及世界各地，曾为日本首相官邸做景观设计，其再日本四季花香公园的设计获建设大臣奖，是国际上极富盛名的资深景观设计大师。,3、园林景观,五重垂直绿化，层次分明,第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木；第二层：4-5米高的小乔木、大灌木；第三层：2-3米高的灌木；第四层：花卉、小灌木；第五层：草坪、地被。,注重空间层次的丰富感，由内而外形成六层紧密关联的布局。第一层：外围生态圈层、河流和河滩第二层：植被和森林大道，自然与人工的连接第三次：高大乔木第四层：小乔、灌木第五层：多姿多彩的花卉，绿地植被第六层：庭院、建筑内部立体绿化,六层景观空间，从内到外无限景致,镇江，全市51%的土地是丘陵山地，而真正意义上的坡地别墅却屈指可数。绿园山庄位于南山脚下，独有的最高15-20米左右的高差，波澜起伏的绿地，有原野山林的独特风貌，又有真山真水的自然景观。坡地景致，一步一景，步随景移。坡地别墅因地制宜，景观随坡势变化，设计更加丰富，错落的坡地地形更容易营造立体绿化、立体园林，可远观，也可近赏。,景观特色二：珍稀坡地别墅,景观特色三：低容积率高绿地率，半园林半别墅,绿园山庄景观绿地率高达约51%，一期0.53的低容积率，堪称是一半园林一半别墅，超低容积率超高绿化率给带来绿园山庄独特的天然氧吧般的享受。,景观特色四：约3000自然水系,绿园山庄约3000的大型景观湖面，利用约1米左右的落差，打造两处跌水阶级，匠心独具的布置恍如山林水涧的水居意境。长约300米的溪水两边精心移植各类绿植和花开水生植物，两旁百余米漫步小径，可欣赏跌水瀑布、景观喷泉，感受闲适的地中海风情。,看点五：73种珍贵植物，一年四季花语海洋绿园山庄珍藏73种植物：其中落叶植物15种，常绿植物12种，灌木46种。形成层次分明的景观空间。,成熟园林、全冠移植,绿园山庄采用全冠移植的技术手法，在全国同纬度地区选购成树迁至社区，并保证所有的植物都保持原汁原味的生长形态。,宽厅宽景宽墅，奢享大尺度人生,宽厅阔卧：最大面宽约10.8米客厅，最大约6.3米主卧，大尺度大开间，给予主人最大的空间及观景角度。宽景露台：大面积露台赠送，每户最大约88不等，视野开阔，引景入室，运筹帷幄间接受阳光绿意的轻抚，心境辽远。,4、户型设计：奢华尺度大别墅,华丽挑高客厅，双重空间享受,高品位奢华客厅，挑高部位，光线大幅介入，殿堂级的空间体验，更具有雍容华贵的视觉震撼力；双拼、独栋6.9米挑高，联排6.8米挑高，奢侈的空间，视线高人一等，以罕见的空中高度提升了作为世家宅邸的气度。豪华双客厅设置，双重利用，由主人的喜好可做挑高层也可隔断成另一个卧室，自由选择，起居、会客随意切换。,全五星级套房，皇家贵族配套,独立主人层，总统套房级，配备私人专属豪华卫浴、阳光书房、更衣间、双露台，空间动线流畅，奢华享受，主人不凡气度不彰自显。独栋D2户型主卧约128套房。每个卧室超星级套房设计，豪华独立卫生间，无论是家人起居还是会客，保证了专属的私密，及独有的自由天地。,最大540帝王级私家御花园,由景观大师仓永秀夫一手打造，每户别墅都赠送专属超大面积精装私家花园，视野开阔延伸，是主人专享的独有的有天有地的惬意生活。联排私家花园面积：最大130双排私家花园面积：最大300独栋私家花园面积：最大540,优势（Strengthen）,1、地段优势：南徐新城，南徐大道上，新市政府旁。是集行政、商务、文体等为一体镇江新中心，未来的生态花园居住区。2、环境优势18平方公里南山景区脚下，享受大南山带来的天然绿肺和生态居住环境。,三、SWOT分析,南徐新城规划图,3、交通便捷,本项目具有极佳的交通优势：1、南徐大道贯通南徐新城2、檀山路瞬间直达市中心 3、距市中心大市口仅约4.9公里4、距火车站城际铁路站约2.3公里5、距高铁丹阳站仅约3公里6、距京沪高铁出口约10公里,交通枢纽，城市动脉,1、医疗配套：第二人民医院2、市政配套：镇江市政府、镇江海关、万人体育会展中心、市规划展示馆、职工文体中心 3、教育配套：镇江中学、镇江实验学校魅力之城分校、魅力之城幼儿园、江苏科技大学（南校区）4、商业配套：南徐商务A区、万达广场、绿地高铁综合体、万科魅力之城商业街、冠城国际金融街5、景观配套：南山国家4A级风景区、蛋山生态园、滨河湿地公园、市民广场、白龙潭度假休闲区。,魅力之城商业街,4、成 熟 配 套,万达广场,周边配套,第二人民医院,商务办公区,新市政府,体育会展中心,市民广场,职工文体活动中心,高铁站旁将建成绿地中央广场，总投资约100亿人民币，打造的精品住宅、豪华品牌酒店、大型ShoppingMall、超高层甲级办公四大主题综合体。未来将打造成为集大型百货、品牌主力店、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性商业集中区，成为本项目的重要配套之一。,周边配套镇江绿地中央广场,5、产品优势：欧式皇家建筑、稀缺独栋、双拼产品、奢华大尺度户型设计城中大型别墅社区，纯正的欧式皇室建筑风格。镇江稀缺的真正独栋、双拼。大面宽、大挑高、大花园、大尺度、全套房设计户型在镇江是真正的顶级别墅。,劣势（Weakness）,1、配套劣势：目前项目周边缺乏大型购物超市。2、拆迁困难：目前地块南北两端拆迁困难，工期进度可能受到影响3、项目北边临主干道南徐大道，车来车往有一定的噪音影响。,待拆迁居民房,待拆迁居民房,机会（Opportunity）,1、南徐新城主要市政工程建设已经接近尾声，各种市政配套将投入使用，将为项目周边带来大量的人气和配套。2、项目所处区域已成为目前镇江市最高端物业区域，高端住宅市场经过几年已经趋于成熟，为项目打造高端别墅形象奠定了市场基础。3、市中心的别墅项目不多，同区域的竞争压力相对减少。4、周边万科魅力之城、国际冠城、君临南山等项目陆续交付入住，居住氛围日益浓厚，人气日益旺盛。,冠城国际,万科魅力之城,威胁（Threaten）,1、竞争威胁：目前镇江在售的别墅项目并不少，京口区的招商北固湾等城中别墅，还有距离本项目不远的丹徒区也有大量的别墅在售，会对我们产生竞争压力。2、调控威胁：国家严格调控还没有松动的迹象，镇江虽然不限购，但是目前严格限贷，未来客户的付款方式可能遇到困难。而且镇江市场也存在着观望情绪，整体的市场氛围不如前几年。3、自身不确定因素：本项目的独栋总价较高，可能会成为镇江总价的别墅，对我们来说具有一定的挑战。,我们主要竞争对手仍然是在京口、润州两大主城区，以及丹徒区部分高端别墅。润州区：万科红郡、君临南山、山林名墅京口区：招商北固湾丹徒区：香格里拉庄园、聆湖尚郡,四、竞争楼盘分析,竞争楼盘分布,1、京口竞品招商北固湾,北固湾别墅成交情况（截止2011.2.11）,别墅共计推出94套，成交59套。其中联排成交22套，叠加37套。,小结：去年10月份开盘的北固湾，在短短的几个月成交了94套总价500-1000万的别墅，这既说明北固湾的营销策略是有效的，另一方也说明，镇江依然能存在着较大的高端别墅客户群体和市场需求。,北固湾类独栋户型,优势：半地下室，地下室层高3.75米，1.25米在地上，地下2.5米；一层南北双庭院，精装花园，6米挑高客厅，落地窗设计，南北双客厅；二层主卧套房设计，整层面积约112，设更衣间、书房、卫浴、南北独立阳台。劣势：没有停车库，车库是在地下的，人车分流；虽说是南北双花园，面积很小；楼层共三层，卧室少（仅4个卧室）。,2、润州竞品万科红郡,小结：万科红郡2011年成交83套，已经接近尾盘。别墅的成交均价也保持在12000元/。目前仅剩3套，基本不会对本项目造成威胁。,3、润州竞品君临南山（二期）,君临南山二期成交情况（截止2011.2.11）,君临南山二期共推出133套别墅，成交59套，成交率约45%。,小结：虽然君临南山有比较好的位置优势，但是由于一期别墅口碑较差，影响了二期的销售；其推出的小联排主要针对市区大面积住宅竞争，大联排产品又得不到市场认可，加上直接和万科红郡的联排竞争，因此总体销售情况并不理想。,A2户型 377,优势：地下室天窗设计，首层庭院较大，适合休闲、娱乐；厨房U型设计联通餐厅，与客厅油烟分离；每个卧室配有独立卫生间；劣势：户型设计进深长；车库仅能停一辆车，面积浪费；客厅面积小，入口处挑高面积浪费；主人卧室面宽小，没有更衣间，舒适度不够，露台面积不大。,君临南山联排户型：,4、润州竞品山林名墅,山林名墅自开盘以来，仅成交5套，剩余45套。成交均价约12000元/,山林名墅联排户型,优势：地下室双车库，连接下沉式庭院，通透明亮，采光好；一层6.2米挑高客厅，外围超大花园；二层南北卧室，并设有亲子空间，三面露台，空间采光好；三层主卧套间设计，设有更衣室，卫浴、书房，接南北双露台，南面大露台，视野开阔。劣势：二层卧室开间较小，南向卧室距离卫生间远。,5、丹徒竞品香格里拉庄园,香格里拉庄园是以独栋为主，少量双拼别墅，从07年开始共计销售110套，成交均价约11000-12000元/。,香格里拉独栋320,优势：一层挑高双客厅，两个卫生间；二层居住空间，户户套房设计；劣势：独栋仅一个停车库；餐厅与厨房不连通，分隔两房；二层露台面积小。,6、丹徒竞品聆湖尚郡,聆湖尚郡是北美风格纯独栋别墅区，从06年销售至今，成交345套。目前均价在11000元/左右。,聆湖尚郡独栋299,优势：大开间，短进深；餐厅连接L型厨房，180观景，采光好；主卧套房设计，卫生间、书房、露台一应俱全；主卧采用多窗设计，观景俱佳。劣势：二层北面卧室房间比较小，主卧没有设更衣室。,一层约178.34 二层约121.33,竞争对手户型分析结果,1、唯一性：镇江市区内唯一的真独栋、真双拼、纯别墅社区。2、差异性：同样的别墅，绿园的尺度更大、挑高更高、更舒适、更尊贵、更奢华。,绿园的双拼产品，与竞争对手北固湾的类双拼相比，无论是在别墅总面积、地下室面积、花园面积、客厅开间、挑高高度、卧室开间、户型设计比例上都占有优势，比对手更大、更高、更舒适、更奢华。绿园的独栋，和北固湾、山林名墅的类独栋别墅相比，从开间到挑高，从地上面积到地下面积，到卧室面积到露台面积，从房间数量到房间朝向，无论从任何数据上来看，绿园的独栋都是完胜类独栋产品的。,第三部分、项目定位,1、目标客群定位,客源职业构成：私营企业大老板、南徐新城企事业、政府机关工作的高层领导、私营企业的高级管理者和决策者来自区域：主要以镇江当地为主，少量来自南京、江阴等外地投资客,客户特性：富裕尊贵、彰显自己的身份感、看重产品的尊贵感、,目标客户定位：4065岁，处于镇江财富权贵金字塔顶层的人群,别墅市场终极产品,镇江顶级别墅标杆,城市中心区、南山风景区、顶级居住区的别墅还有多少？真正的大独栋、大双拼、联排别墅，高端别墅的终极产品！稀有性与尊贵感，让本项目能够成为镇江顶级别墅的标杆项目。因此本案将,利用城市中心、南山景区、富人区的区域优势跳脱与丹徒区别墅的竞争。利用真正顶级大独栋、大双拼的产品优势来跳脱和市区别墅的产品竞争。利用“大”、“稀缺”的优势树立镇江NO.1的顶级别墅形象，争取高端客户亲睐，赢得与京口、润州别墅的竞争，打破高总价的瓶颈，实现高溢价。,2、市场定位,镇江顶级,顶级别墅领导者,顶级生活领导者,市场定位,3、项目特征分析,大规划，大发展大南山，大环境大交通，大动脉大景观，大视野大尺度，大奢华大人物，大生活,约25米高差的坡地、约3000平米自然水系，半园林半景观，五重绿化六重景观,南徐新城核心，镇江城市中心，完美配套,18平方公里生态南山景区，城市绿肺,最大约6.9米跳高、10.8米宽客厅，6.3米宽主卧、最大540私家花园、赠送88景观露台。,只有镇江顶级富豪和王者风范的人，才能入主绿园山庄，享受大人物的人生。,“大”,南徐大道城市主轴，檀山路交通动脉。高铁、城铁、高速10分钟内瞬间即达,与竞争对手对比，“大”无疑是我们的项目与竞争对手的最大区别，也是项目竞争的主要突破口。,提炼,大规划，大发展大南山，大环境大交通，大动脉大景观，大视野大尺度，大奢华大人物，大生活,“大”,王者领地王者巅峰王者气质王者御花园王者奢华王者尺度王者人生,王者御墅,提炼,发散,再提炼,镇江顶级王者御墅,南徐新城、南山脚下、自然风景,大环境,大南山,南徐大道新城崛起,城市中心顶级配套,内在景观,坡地景观,国际景观大师地中海风情,3000水系,4、产品定位,第四部分、营销策略,稀缺,绝版,唯一,1、价值体系,价值决定价格。以“产品”为价值核心，“地段”和“土地”价值凸显本项目稀缺性，通过对价值的塑造，从内到外提高项目的调性和档次，从而实现高溢价。塑造项目镇江顶级奢华别墅形象。,2、营销重点,推广策略：,媒体推广虚实结合，软硬兼施,圈层活动资源整合、新老联动,渠道整合内拓外联，多点开花,三线并行,2、营销节奏：,根据计划节点：1、3月售楼处正式开放，接待客户；2、9月景观示范区开放，具备开盘预约登记条件；3、10月盛大开盘,3月,开放阶段售楼处进场,蓄水阶段积累意向客户,预约登记阶段景观示范区亮相,盛大开盘,锁定客户,开盘持续热销,物料到位形象导入初步蓄水,4-8月,9月,10月,产品发布形象深化产品导入积累客户,3、阶段营销计划,阶段目的：建立项目认知度，吸引客户关注；工作要点：售楼处接待营销策略：借助媒体集中宣传，吸引客户到售楼处销售工作：初次接待客户，及时反馈客户意见，商讨对策和改进接待说辞和流程物料准备：折页/户型/沙盘/视频到位/现场展板/产品说明书其他建议：1、成立绿园会，有效管理客户；2、组织各大媒体到奕淳无锡、常州等地项目参观，树立品牌形象,第一阶段：售楼处进场阶段（3月）,推广媒体：户外：拦截路过客户视觉，指引售楼处位置 报纸：硬广售楼处开放信息，软广项目形象 围墙：核心推广语炒作地段价值和项目调性 网络：网络横幅+形象专题页面+新闻报道,推广主题：别墅中的“悍马”终极梦想 顶峰级营销中心全城耀世公开！,文案表现,报版户外,别墅中的“悍马”终极梦想 顶峰级营销中心全城耀世公开！,网络,顶峰级营销中心耀世公开王者御墅 别墅终极梦想 生态南山 爵版南徐 皇家领地,成立绿园会，有效管理客户,目标人群：意向登记客户入会方式：留下详细信息和联系方式，获得VIP卡成立绿园会目的：1、留下意向客户信息，以便跟踪和回访2、便于以绿园会名义组织客户参加活动，再次将客户吸引到项目来3、绿园会作为将来开盘优惠一部分，便于锁定预订客户。客户参加绿园会的好处：1、可以第一时间活动项目信息2、可以参加项目活动3、可以优先选择房源4、可以享受额外开盘优惠,售楼处展板文字示意别墅价值,盛世抢黄金，逆市抢别墅稀缺顶级独墅，价值翻倍增长,示意图,示意图,外围围墙表现,停车场围墙示意,阶段目的：通过各种宣传及SP活动来建立市场知名度，达到项目未开先热的目的，并积累有效客户工作要点：售楼处接待工作、意向客户资料管理、有效客户跟踪及回访销售工作：引导客户直接锁定房源营销策略：1、产品推荐新闻发布会 2、制造话题，引起轰动，借助事件宣传造势 3、持续的圈层活动吸引新的意向客户，炒作知名度 4、划定组团，饥饿营销,第二阶段：蓄水阶段（4-8月）,推广主题：天价别墅惊现镇江 天价=无价,推广方式：户外/围墙/网络/短信/报版营销活动：产品推荐会、话题事件活动,文案表现,报版户外,绿园山庄 王者御墅天价别墅 惊现镇江,网络,南徐城市中央 御制王者生活天价别墅 恭迎主人宫廷级营销中心 恭迎品鉴,天价=无价绿园山庄恭候天价别墅主人,半园林，半别墅天价别墅，享受生活51%绿地率，超低建筑密度，唯绿园,半山，半水天价别墅，不凡人生约3000自然水系、20米半山坡地，唯绿园,报版：景观系列,媒体借势新闻发布会,活动主题：大话南徐新城别墅区域价值论坛 第一届红酒节暨绿园山庄产品新闻发布会活动目的：借助媒体宣传造势活动时间：预计2011年4月21日下午13：30-16：30活动对象：南徐新城领导登记客户各界媒体 活动形式：通过邀请各大媒体到售楼处参观，并邀请设计院和景观公司对产品价值进行讲解并现场推荐，同时作为绿园山庄的亮相新闻发布会。,话题营销：天价别墅事件炒作,话题炒作：镇江首现天价别墅事件炒作：事件一：无价别墅与无价收藏绿园山庄国宝级艺术藏品展示会事件二：天价别墅与王者生活绿园山庄杯高尔夫公开赛事件三：天价=无价绿园山庄天价别墅全城招募主人推广跟进：线上镇江各大主流媒体及网络展开讨论，引发社会关注 线下举行圈层活动，为项目蓄水积累客户,天价别墅事件炒作示意活动主题：天价别墅与无价收藏 绿园山庄国宝级艺术藏品展示会活动目的：吸引目标受众参加，积累意向客户；吸引媒体关注，使项目持续受到关注。活动时间：预计5月份活动对象：意向客户、对收藏艺术品有兴趣的富豪、收藏机构会员活动形式：针对富豪群体对收藏品的嗜好，联合大型艺术品收藏机构，在售楼处举行艺术品展示会。展品可以放在售楼处数周，持续吸引客户,天价别墅事件炒作示意活动主题：天价别墅与王者生活 绿园山庄2012高尔夫名人邀请赛活动目的：吸引目标受众参加，积累意向客户；吸引媒体关注，使项目持续受到关注。活动时间：预计7-8月份活动对象：金山高尔夫球协会会员、镇江全市召集参赛选手、意向客户活动形式：以金山高尔夫球协会会员为基础，举办持续2个月的高尔夫球赛，可分预赛和决赛举行，报名、开幕式和颁奖礼将在绿园售楼处进行，吸引客户到售楼处。,天价别墅事件炒作示意活动主题：天价=无价 绿园山庄天价别墅全城招募主人活动目的：以天价为话题制造活动，引起媒体和客户的持续关注活动时间：预计7-8月活动对象：意向客户活动形式：第一阶段预计6月份，通过媒体发布招募信息，通过各种形式发放邀请函 第二阶段预计7月份，举行天价别墅品鉴沙龙，意向客户凭邀请函至售楼处，我们将 邀请媒体和当地名人到现场为项目造势。,划定组团，锁定客户,划定组团：一期13栋房源，根据位置优劣分组团命名。临水位置最好的C10C32C15C16C17为莱蒙湖组团。中间位置稍差的B01B23B02B8为托斯卡纳组团。北边位置双拼B08C18B09C19C20为普罗旺斯组团。,锁定客户：1、告知意向客户，首次推出的别墅位置不同价格不同看，具体房源未定，但是如果想要买到心仪的房源必须尽早选择，先到先选，让奕翔客户抓紧锁定房源。2、根据客户锁定房源的多少，再决定我们第一批先开哪一个组团。原则上先开位置最差的组团，也便于价格控制。,莱蒙湖组团,普罗旺斯组团,托斯卡纳组团,阶段目的：通过景观示范区开放，积蓄有效客户；预约登记筛选意向客户；确定首批推出的房源。工作要点：意向客户跟踪、样板房及示范区建造完毕、开盘价格及优惠制定、开盘前VIP认购、首批即将产品信息公布，组织内部认购推广策略：1、媒体推广一方面着重描述独栋和双拼的产品特性，另一方面发布景观示范区亮相信息。2、观样板区盛大亮相结合圈层活动，吸引意向客户参与物料准备：电视宣传片,第三阶段：预约登记期（9月）,推广主题：王者御墅，尊荣无双 世界级皇家样板区实景绽放,推广方式：户外/围墙/网络/短信/广播/电视/报版 景观样板区亮相活动 9月份的秋季房交会,文案表现,报版户外,王者御墅，尊荣无双 皇家样板区实景绽放，恭迎品鉴,皇家实景样板区 盛大开放王者御墅 首次开盘在即仅限量推出 全城预约 非诚勿扰,网络,王者御墅 首次开盘在即仅供数席 全城预约 非诚勿扰,没有540面积，怎能称花园？比篮球场还大的私家花园唯有王者御墅,没有10.8米开间，怎能叫客厅？可360全角度观景的客厅唯有王者御墅,报版：独墅产品系列,全镇江，向上看约6.9米豪华挑高客厅，我有我天地唯有王者御墅,没有128，怎能叫总统套房豪华卧室、大卫生间、衣帽间、书房、露台，一个都不少唯有王者御墅,报版：独墅产品系列,秋季房交会,参展时间：预计9月参展目的：再次亮相房交会，宣传项目景观示范区和开盘预约信息参展主题：王者御墅，尊荣无双 皇家样板区实景绽放，开盘在即参展道具：单体沙盘、楼书、折页、项目实景宣传片（LED展示）看房车直接带客户到售楼处,营销活动示意活动主题：绿园山庄王者之约慈善义卖 暨世界级皇家样板区实景开放活动目的：树立项目良好形象和口碑，吸引目标受众参加，积累意向客户；吸引媒体关注，使项目持续受到关注。活动时间：预计9月份活动对象：LV、Gucci、Dunhill、Chanel等奢侈品VIP客户；意向客户活动形式：景观样板区开放当天举行奢侈品展出，奢侈品在售楼处展示约2周后正式拍卖。以开始和结束两场活动，延长活动周期和持续效益。,阶段目的：开盘强销（预计达到销售10套）工作要点：开盘价格确定、顺利开盘、挖掘未成交意客户推广策略：1、集中火力推广项目开盘信息 2、逼定意向客户开盘前的认购 3、结合圈层活动举行盛大开盘仪式 4、未下定客户的积蓄逼定,第四阶段：开盘销售期（10月）,推广主题：别墅传奇，从我开始 10月X日绿园山庄王者御墅盛大开盘,推广方式：户外/围墙/网络/短信/广播/电视/报版,文案表现,报版户外,别墅传奇，从我开始10月X日绿园山庄王者御墅盛大开盘,10月X日绿园山庄王者御墅盛大开盘真独栋、大双拼稀售全城一期仅35席 全面公开 恭迎入主,网络,谁成了天价别墅的主人？首次开盘告罄，大谢全城共赏,营销活动示意活动主题：试驾顶级名车，享受王者御墅 暨绿园山庄开盘盛典活动目的：开盘仪式、吸引目标受众参加，积累意向客户；吸引媒体关注，使项目持续受到关注。活动时间：预计10月份活动对象：下定诚意客户、意向客户、名车车友活动形式：绿园山庄产品介绍、开盘仪式为主，在景观示范区进行世爵、兰博基尼、法拉利名车展示试驾活动,THE END谢谢观看,