德州阳光新天地项目市场调研报告.ppt
德州阳光新天地,德州城市概况,德州市位于黄河下游北岸，山东省的西北部，位于京津冀经济圈、济南都市圈和山东半岛经济圈的交界处，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势。乐陵庆云示范区和济德经济协作区成为德州三大经济增长极,德州素有“京津门户”之称。京沪铁路纵贯南北，并与石德铁路、济邯铁路交汇，与京广、京九铁路连结。区内还有正在修建的德龙烟铁路和京沪高速铁路。京福高速公路及19条国道、省道纵横交错。即将兴建的京沪高速铁路、青银高速公路都从市区穿过。到济南机场1小时，到天津港2小时，到北京3小时，被称为一小时上天，两小时下海，三小时进京。,德州城市概况,区域通达性分析：,这次的规划中，德州将按照特大城市发展框架的要求，构建“一区、一轴、两带”。其中“一区”指以德州中心城区为发展中心，以陵县、宁津、武城和平原四个城市为副中心，构建成德州都市发展核心区。“一轴”指依托京沪铁路、京沪高铁、京台(原京福)高速形成与京津、济南等城市对接的区域发展轴。“两带”指依托德滨高速、德商高速连接线形成的以德州中心城区为中心的东、西两条市域城镇发展经济带。,2010年1月20日，德州市规划局召开德州市城市总体规划纲要审查会，德州市城市总体规划纲要已进入审查阶段，预计到2030年，全市面貌将会有较大的变化。这次城市总体规划期限为20102030年，其中：近期为20102015年，中期为20162020年，远期为20212030年，远景为2050年左右。规划包含市域城镇体系规划、中心城区规划两个层次。,市域规划构建“一区、一轴、两带”城市,德州城市发展规划,中心城区空间布局上以东西向依托原东风路为主要发展轴形成“一带三心三城”、水绿天然分隔的组团发展结构。“一带”即东西向发展带，主轴从西向东依次串联老城中心区、河东新城中心区、高铁新区中心区，并远景延展至陵县城区；“三心”为三个市级发展核心，即老城区商贸中心、河东新区公共服务中心、高铁新区商务中心。“三城”指从西到东由河流天然分隔形成的老城区、河东新区、高铁新区三大城区。三城以河流为自然分隔自成组团，组团间依托运河、岔河、减河、马颊河四条河流形成滨水生态廊道及景观廊道。,中心城区规划形成“一带三心三城”结构式新能源城市,进入十二五时期，德州将进入城市飞速发展时期，特大型城市发展框架将逐步开始呈现。“十二五”时期的战略重点、空间布局和功能分区。全力提升“中国太阳城”，纵深推进区域合作，着力发展交通枢纽型经济，强力突破县域经济。实施区域发展总体战略，打造中心城区综合经济区、“黄三角”乐陵庆云示范区和济德经济协作区三大经济增长极。实施主体功能区规划，引导人口与经济合理布局。,德州城市发展规划,打造“四横五纵”的综合交通和市域交通，构建便捷安全的一体化交通系统是这次规划纲要的重点。以“德滨高速、济南滨州东营高速德商连接线、青银高速、济聊高速”为四横；“京台(原京福)高速、德商高速、济乐高速(京沪高速济乐段)三条高速及G104、G105两条一级公路”为五纵。,市区内还要打造“环形放射，四横五纵”的交通系统。从北至南分别为大学路、天衢路、东风路、新河路，其中天衢路、东风路、新河路规划为准快速路。从西至东分别为湖滨路、广川大道、晶华大道、中傲大道以及高铁站前大道，其中广川大道、晶华大道、高铁站前大道规划为准快速路。,打造“四横五纵”交通网络,市域交通网络,市区交通网络,德州交通发展规划,京沪高铁德州综合客运站有望年底投入运营。山东德州欲搭乘京沪高铁“快车”实现经济社会发展，融入“北京一小时经济圈”。京沪高铁开通后，德州距离北京仅一小时车程，距离上海仅三小时车程，将成为京沪沿线重要的交通枢钮。高铁时代将全面激发高铁沿线城市的产业结构服务化效应、区域发展一体化效应、休闲度假郊游化效应、政策服务协同化效应。融入北京一小时经济圈后，德州经济社会发展再上台阶。,京沪高铁,德州市国民生产总值走势,德州产业环境分析,德州市国民生产总值增长,过去的五年，德州市主要经济指标均实现翻番，连续五年位居中国城市综合实力百强行列。2010年地区生产总值是2005年的2倍多，年均增长13%左右。境内财政总收入和财政支出均突破100亿元，分别达到132.6亿元、154.9亿元，是2005年的2.4倍和3.1倍。,2010年我市三次产业结构预计为12.454.133.5，第三产业提高1.5个百分点。,德州产业结构分析,产业结构实现质的飞跃。战略性新兴产业和骨干企业实现跨越发展。工业经济效益大幅提升。粮食生产实现八连增，成为全国第一个“亩产吨粮、总产过百亿斤”的地级市。商贸服务业快速发展，被列入“全省五大物流区域核心城市”和“六大省级物流节点城市”，成为“中国优秀旅游城市”。,德州实施新兴产业倍增、传统产业高端化工程，五大新兴产业、四大传统产业各展所长、加快发展。新上新能源项目22个，总投资220亿元的汉能光伏研发制造和发电基地落户我市，总投资25亿元的中节能20兆瓦光伏电站一期工程并网发电。培植壮大15家大企业、30家强企业和60家新特企业，销售收入过10亿元企业达到45家。,德州支柱产业分析,目前德州市重点发展的八大产业：,四大传统产业：装备制造业、化学工业、纺织服装、食品制造,四大新兴产业：新 材 料、新 能 源、生物技术、文化体育；,重点发展产业：新能源和生物技术。,进入2010年，山东德州五大新兴产业普遍呈现出更强劲的发展势头。新能源方面：山东德州不仅在新能源客车、光伏发电、薄膜电池等多个方取得重大突破，还成功吸引大批新能源企业落户“中国太阳谷”，为新能源产业千亿级基地的建设奠定了坚实基础。生物技术方面：全市已培育、引进生物产业企业超过300家，低聚木糖、木糖醇的生产能力稳居世界第一位。体育装备方面：山东德州生产的竞技类体育器材在国内的市场占有率已达90%，在泰山等一批龙头企业的带动下，一个由体育用品原材料、服装、广告、文化传媒、功能性饮料、运动专用医药等多个领域组成的体育产业体系已初步形成。在新材料、环保设备领域：山东德州市企业也开始在国际国内市场崭露头角。据统计，2010年前10个月，山东德州新兴产业已累计实现主营业务收入778.37亿元，同比增长31.4%。,五大新兴产业发展趋势,德州人口及人均生产总值分析,2010年人口自然增长率控制在7。6,2010年人民生活水平显著提升，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入达到17410元和7028元，分别增长11%和14.5%。五年间城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长14%和13%。,地处城市核心区域，但处于核心商圈边缘。市级核心商圈延伸发展的第一站。,2004年完成的德州市商业网点专项规划中，德州至2015年的商业远期发展规划关于老城区市级核心商圈的描述如下：老城商业中心。为三八路、东风路、解放路和迎宾路围合而成的区域。完成解放路商业基础设施改造。结合旧城改造，在三八路和东风路之间，以现有商业设施为基础，逐步使其提升档次，完善功能，建设成鲁西北、冀东南最大的商业、服务业中心。,目前，德州的老城区商圈范围，随着新湖风景区周边商业设施不断完善，商圈范围南扩东进的发展趋势日益明显。本案距离德百仅600米距离，本区域作为老城区商圈南扩的第一站，具备发展优质商业物业的先天区位条件。,项目地理位置,新步入社会,20+,成熟、独立,30+,以家庭为导向,40+,综合考虑商业经营特点，我们的定位针对年龄在20到40岁的女性顾客及其家庭，把她们的生活态度作为项目的主题经营特点。,40+,30+,有机的、再循环的天然 产品 满足家庭需要 反年龄的生态健康护理,固有品牌的忠实用户 身体护理，SPA，美容 高雅、舒服、独立的环境 独享的服务,20+,基本身体护理和化妆品 独特，创意 时髦，流行 甜食，下午茶 奥特莱斯概念店,我们的目标-她们喜欢,20+,30+,追求时尚、流行 对新鲜事物感兴趣 注重自我形象 渴望变得成熟 把大量时间花费在发展人际关系 上。包括恋爱、交友。消费关键词：时尚、约会、交友,花费大量时间在工作上，朋友聚会相应逐步减少，同事关系维护，业务关系维护成为交际要点。拥有自己的风格，个性鲜明 有了一定的经济基础，开始寻求生活质量和社会认可。关注自身健康和美貌 刚建立自己的家庭消费关键词：商务、风格、品牌、康体健身,40+,关注自然环境和生活健康 消费习惯回归为实际 更多关注于事物的功能性 和耐用性经济基础上升到一定高度，开始具备中高端消费能力。消费关键词：商务、实用、品牌,我们的主要目标-她们,20+,30+,恋人 朋友 消费关键词：情侣时尚、约会、交友,爱人 同事 客户消费关键词：商务、风格、品牌、康体健身,40+,子女父母爱人消费关键词：生活品质、美容、养生、康体健身,我们的目标-她们的关联人群延伸,主题定位建议,为了顺应未来市场竞争的发展，我们通过对本地市场大量的调研分析后认为，我们不能单纯的以经营任何一种商业形态来对待项目。SPACE一直主张，商业经营的是什么，其实并非商品那么简单。任何一个商业设施都应该有自己明确的定位主张，也就是说每一个项目都应该呈现出不同的生活主张。我们应该考虑的是，给每一个消费者一个不得不喜欢的理由，我们得出以下商业主题定位：德州新生活品质策源地德州首席“Lifestyle Shopping Center”商业在不久的将来，阳光新天地，它代表的将是一种生活主张，一种生活态度。,品质新生活-新天地新生活城市与生活的完美主张：现代社会，竞争越来越激烈，生活在钢筋水泥中的上班族们承受着巨大的压力，紧张的工作、生活节奏都会莫名带来一种紧张感。在这里，你将隔离城市的喧嚣一次畅汗淋漓的SHOPPING紧绷的神经将得到放松我吃着前所未有的美食穿着刚买来的时尚衣物和三五好友聊天小聚与亲密爱人烛光晚餐享受着新时尚商业为我们带来的重重惊喜，娱乐体验与消费体验零距离接触所带来的快乐！,一站式的便利和满足强调以都市中心为工作生活的核心，重视在都市区域内进行合理有效的商业资源填补性利用，整合现代生活诸多要素，确保日常“工作、生活、商务、饮食、休闲、娱乐”在此范围内迅速得以解决，使现代人的生活需求和心理感受得到最大的保证和满足。最具“个性、时代、效率”的新都市主义生活主张“新都市主义”生活模式占据城市资源交汇的中心地带，缩短现代人的时间、交通成本，提升“机遇、情感”等概率。高标准生活，崇尚生活方式与城市的迅速融合“新都市主义”对生活方式的重视，对各个生活层面的高标准追求，使得商业具备了文化性和娱乐性与城市发展共同融合的特征，使人们可能同时实现工作方式和生活方式的全面释放。追求成就感、时代进步居城市核心，把握社会进步节奏，尽享城市文明，进而引发自我奋斗和追求的成就感，这是当代人的主要精神和目标所在。,解析，新生活中心的概念,本案将以倡导新生活方式、全新消费体验为主导，通过与家庭、好友、恋人欢聚的概念有机结合，倡导全新的生活方式，创造梦幻美妙的消费场所，打造幸福都市生活新领地。,功能定位建议,目标消费群定位,核心客群：中高层白领、政府公务员、商务人士辐射客群：周边邻近区域人群延伸客群：其他区域中高收入人群、,我们不能指望一个项目能让所有的消费者接受。核心的消费客群是项目生存的基础，一般能产生项目整体效益的40%以上，通过充分满足核心客群需求进而引导、开发主力客群消费，是我们的策略。对核心的消费人群不仅是性别、年龄、经济收入上的特定，更包括个性、习惯等特征，作出清晰的消费者形态描述。阳光新天地核心顾客群是2840岁的青年、人群。他们是中、小型私营企业主、公务员、事业单位及外企白领核心顾客描述：他们不一定有深厚的文化修养，但有一定的自我人文意识，追求风格，但不盲目追崇品牌，认为流行是一种文化的累积，而不仅是一种潮流。他们小有成就或正在通往成功的道路上拼搏，收入宽裕；他们热衷于工作，又讲究“实用性”的享乐主义；偏好与同类人群的社交及文化活动；也有内心的孤独感。能接受新的文化，但不喜欢过分刺激的事物；在消费方面，他们开始抛弃“满足型、成本衡量型”的商品价值标准，但又不喜欢浪费，崇尚“优雅与品位”。他们偏好一组彰显气质和精神的词汇。如：细致、简洁、优雅、格调、体面、端庄、高雅、尊荣等。,客群阐述：,“品牌的背后是文化”，品牌文化的功能在于为品牌与消费者建立关系提供更宽、更深的空间，和相对固化一致的形式，给消费者更多品牌乐趣。表达一种有品位的生活态度和价值取向与目标消费者在意识形态领域取得默契影响目标消费者的生活现状及未来期望这是阳光新天地进行品牌文化建造的根本所在,品牌文化定位,定位为“品位生活倡导者”，定位明晰了，营销所对应的品牌文化主线也就明晰了。文化营销所塑造的文化：品位生活文化；文化特性：享受生活，追求生活质量；注重细节但不失大气；体验过程同时注重结果。追求心灵的平静与精神的提升。,B,业态规划,1F 美丽新生活,2F 时尚新生活,3F 时尚新生活,4F 饮食新生活,5F 欢乐新生活,此部分改为如经营KTV,修改为一拖二，保证经营面积需求,6F 健康新生活,从国际品牌集合店到国内时尚消费品牌,从地道的国内特色餐厅到国际美食,星级院线、高档KTV会所,充满欢乐购物气氛的空间，带来触摸得到的快乐，从人们一次次的新鲜尝试中，一回回的勇敢挑战中，我们可以看到他们幸福洋溢的神情、爽朗开怀的笑容。无限的欢乐让心与心靠的更近，让这里变成爱的天地，欢乐的海洋，其实快乐就是如此简单,
