南京朝西街古玩城建设项目可行性分析报告.doc

南京朝西街古玩城项目可行性分析报告第一章 项目概况1、项目名称： 南京朝西街古玩城2、投资主体： 江苏弘业股份有限公司设立的全资子公司3、项目建设计划计划以7200万元购入朝天宫西街69号原江苏省工商银行所有五层楼房一栋，占地4亩，总建筑面积约10200平方米，改造成一个涵盖商铺租赁、艺术品销售、文物鉴定修复评估、相关知识培训、信息交流发布、艺术品拍卖、珍品会展等多种功能的综合性古玩城项目。4、项目投资规模及投资方案该项目由弘业股份设立的全资子公司经营运作，总投资1亿元，其中购置房产7200万元。5、经营期：十五年6、项目经营范围商铺租赁、艺术品销售、文物鉴定修复评估、相关知识培训、信息交流发布、艺术品拍卖、珍品会展等。第二章 古玩市场调研分析第一节 我国古玩市场的发展历程及现状一、我国古玩经营的发展历程古玩在清朝乾隆以前称为骨董或古董,到了乾隆年间开始叫古玩。在中国，古玩交易早在新石器时代就出现了。到了唐代,开始拓展中国古玩的国际市场。但中国古玩市场在20世纪中叶,由于众多的原因,在很长一段时间内消失了。20世纪80年代开始, 中国实行改革开放政策之后,中国古玩市场才重新发展起来，在我国一些大城市的自由市场出现了一些零星的古玩地摊。随着改革开放的发展,中国古玩市场从原来的封闭状态逐步走向开放,古玩交易市场如雨后春笋般地崛起,在市场经济和古玩市场的发展中起了重要的作用。但当时的古玩市场在经营过程中也存在以下问题:一是“以假乱真”的现象比较严重;二是对古玩市场交易缺乏监管;三是有些人利用古玩市场进行贩卖和走私文物。20世纪90年代，艺术品市场交易的法制环境不断完善，主管文物市场的政府部门陆续颁布了文物拍卖试点管理办法、文物拍卖管理暂行办法，中华人民共和国文物保护法及实施条例等法律法规进行政策调控。随后，国家文化部和国内贸易部分别颁布了艺术品市场管理规定、拍卖市场管理办法等等政策，使文物艺术品的拍卖管理也逐步趋于程序化、合法化。2OO2年lO月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，并于2OO2年l2月3日正式颁布了新的中华人民共和国文物保护法，使民间收藏和流通文物合法化，进一步推动了古玩经营市场的发展。为了使艺术品市场交易与运作方式不断规范和完善，主管部门与有关行业协会正在调查研究如何健全职业道德和信誉机制，协调一级与二级市场发展的行业规则，建立现代艺术品经纪人制度并建立科学的鉴定评估制度。在国家对古玩艺术品交易相关法律法规的逐步完善和约束下，我国古玩市场正逐步走向规范和成熟。二、我国古玩经营的市场现状(一)当前中国古玩市场发展的态势1、古玩市场开始进入理性化阶段随着中国古玩市场的发展,不论是一级古玩市场,还是二级古玩市场,不论是买家、卖家,还是藏家,他们的许多观念和意识已开始转变,开始进入理性化的阶段。2、古玩市场发展进入相对平稳阶段从历史上来看,在每次古玩出现了高潮之后,其市场就会进入一个相对平稳的发展时期。例如19801981年国际上中国古玩拍卖市场出现了第一次高潮之后,国际上中国古玩拍卖市场就出现一个相对稳定的发展时期。中国古玩拍卖市场的情况大体与国际拍卖市场相同,19951996年中国古玩拍卖市场出现第一个高潮之后,就进入一个相对平稳的发展时期。在经过20042005年中国古玩拍卖市场的第二个高潮之后,古玩市场又进入了一个相对平稳发展时期。可以这样说,当前中国古玩市场正处于第二个高潮过后的平稳发展时期,这是由古玩市场自身的发展规律所决定的。3、古玩市场进入调整发展的阶段从2006年之后中国古玩市场已进入了调整的时期。一是大的拍卖公司进行整合转型。他们认识到与国际著名拍卖公司相比存在差距,正向着超大型的拍卖公司整合转型。二是对古玩结构进行调整。三是市场需要进行调整。在发现了古玩一级市场和二级市场出现错位的现象后,有关主管部门和行业协会通过制定有关规定,明确各自的市场定位,逐步协调两者的关系。(二)当前中国古玩市场发展的特点1、短线冲击,长线机会。中国古玩市场经过了前两年的热潮后,像世间万物一样,呈现物极必反的回落态势,这是由市场经济规律所决定的。因此,从中国几大拍卖公司拍卖的情况分析来看,短线投资受冲击,长线收藏与投资还是充满着机会。一方面是市场正处于回落与相对平稳状态,在这个阶段不可能出现十几倍、几十倍的涨幅。另一方面收藏与投资者的行为更为理性化。从2005年秋季拍卖进入低潮以来,不少收藏者和投资者认为是收藏的好时机,是长线投资的一个难得机会。2、竞争激烈,合作加强近年来国内拍卖公司之间的竞争日趋激烈,不仅有新的拍卖公司加入古玩拍卖行列,而且也有老的拍卖公司被淘汰,还有一些有国际背景的新拍卖公司跻身中国古玩市场。因此,古玩市场的竞争和发展规律促使一些大型拍卖公司向着超级拍卖公司的方向进行整合与重组。3、市场平稳,人气趋旺从总体上来看, 近年中国古玩市场发展处于平稳时期,古玩交易总额与上一年度相比略有下降,但人气兴旺。全国有7000万以上的收藏大军,目前每年还以10% - 20%的速度增加。（三）古玩艺术品经营领域的市场容量2006年上海艺术博览会国际论坛发布的统计数据显示：1996年，全国年艺术品市场成交额只有两亿元，到2006年达到了200亿元人民币，比10年前增长了100多倍。但是，与国际上不少艺术品收藏强国相比，中国的艺术品市场的容量还是太小。据统计显示：2004年，美国艺术品成交额为600多亿美元，欧盟艺术品成交额也达到了300多亿欧元，日本艺术品交易额也有300多亿美元。中国的艺术品市场这几年发展速度虽然惊人，但我们的艺术品市场是在一个比较低的起点和基数上发展起来的，因此，中国要真正成为艺术品收藏强国还有很长一段路要走。第二节 国内主要古玩交易品种和交易市场简介一、我国古玩市场主要交易品种古玩市场的交易商品可能是所有艺术品交易种类中最齐全最丰富的了, 在这里任何门类收藏的人都可以找到自己的所需所爱。从最不起眼的小人书旧报纸到高品质高价格的青铜器, 样样齐全, 五花八门。从交易种类来分, 大致可以归为以下种类：1、书画类书画在古玩市场上原属于重头戏, 是占比例最高的交易种类。2、宝石类这是现代古玩市场中间经营得最多最成功的门类, 包括玉器、翡翠、各种观赏石, 印章石等等。由于宝石原料的保值特征, 形成了这个市场固定的顾客群。3、家具类古董木制品家具的交易历史悠久, 在任何一个古玩市场, 旧家具总会占据一个相对重要的位置。4、青铜陶瓷类这类古董在收藏中间属于高端重器。5、杂件类杂件的交易范围极广极繁, 从门扣把手灯具木盒到根雕茶壶徽章无所不包。二、古玩的主要交易渠道和方式1、地摊交易2、古玩市场和古玩城等店铺交易3、艺术品拍卖据统计，2008年，仅国内中国嘉德、北京保利、中贸圣佳、北京匡时、北京翰海、杭州西泠、北京华辰、北京荣宝八大文物与艺术品拍卖公司全年一共成交文物艺术品20698件，成交额超过54亿元人民币。4、举办艺术品博览会三、我国主要古玩交易市场南京主要古玩市场简况表：市场位置（地址）经营年限 规 模 业 态 特 色 租金水平朝天宫古玩市场朝天宫博物馆大院 20年58间店铺，200家棚式柜台，周末地摊数百家历史悠久，存在年限长，地摊周末密集约合4元平方天清凉山古玩市场清凉山公园内 7年40余家大小画廊，150余家店铺、柜台，大棚地摊70余家以赏石为主，古玩商铺为辅约3元平方天南京古玩城瞻园路6年5层楼面200余家店铺家庭式店铺，业态全，规模为目前最大，为购房经营业态无统一市场运作管理约4元平方天以上秦淮古玩城瞻园路2年二层楼面30户柜台，60余独立店铺租赁式经营，业态全，市场粗放式管理约4元平方天南艺后街古玩市场南艺后街<水木秦淮>09年开业80个包间，200个柜台前夫子庙<淘宝市场>业主搬迁构成约4元平方天国内主要古玩市场调研情况表：名 称 位 置 经营年限 规 模 业 态 特 色 租金水平上海云洲古玩城大木桥路88号前身为在收藏界享有盛名的上海太原路邮币古玩集市。是目前上海规模最大的综合性古玩收藏市场，地处繁华的徐家汇商圈和淮海路商业街，有九个楼层二万平方米经营面积，入驻商户 1000余家。是徐汇区国资委、新徐汇集团所属的企业。环境典雅舒适，硬件设施一流。各种古玩门类齐全。20平方米包间年租金为8-10万元，约合11元平方天上海中福古玩城福州路542号06年3月28日正式对外营业位于全国文明的文化街福州路，总建筑面积一万余平方米，共有铺位二百余个。每个铺位拥有自由产权，采用统一规范的管理模式，强调经营的专业性、行业的规模性。古玩城内的所有商铺，均有优质的安保配置、客户服务中心及提供全球的打包快递等服务内容。20平方米包间年租金为8-10万元，约合11元平方天，转租费高达20万元。武汉收藏品市场汉口崇仁路110号10年面积1万平方，拥有商户300余家，一楼和独立门面70%古玩，30%邮卡票证、画廊，二楼为邮币卡交易大厅。中国第三大邮币卡市场为集体民营性质，商业氛围浓厚，但环境较差，是专业专项的邮币卡交易集散地，古玩其他门类相对较弱。房租3.5元平方天徐东古玩城武昌徐东大街18号5年面积2万平方米，拥有商户400余家，地摊设400个，有独立停车场。华中最大古玩城，性质为私营，隶属于欧亚达集团，规划清晰，理念创新，多次组织全国性文物交流和地区鉴宝活动。独立商户租金均价3.7元平米天，税收规费代收20元月户，用电独立设表（以上同），水分摊郑州城南路文化一条街郑州市城南路3年全街长一公里，全部为独立门面，以画廊和裱画为主要产业，兼带古玩。依托郑州商城的商代城墙遗址兴建起的专业画廊一条街60平米为例，年租金7万元，约3.2元平方天郑州古玩城郑州市大学中路49号11年面积2万平米，驻场商户500余家，一楼为珠宝玉器，二、三楼古玩、四楼、三楼局部为字画。中原地区最大的古玩城，规模和效益并重，管理规范，为民营性质，生意上规模后又开设了分市场。包间以20平米，约合3元/平方/天琉璃厂东、西街北京和平门外清末至今历经变迁东、西两街逐渐以画廊和地方旅游品经济为主体，仍有荣宝斋、翰海拍卖、中国画店和中国书店等老字号维系。画廊、书店、旅游品为主要业态，古玩已全线移迁潘家园。北京天雅古玩城朝阳华威桥西北角<3年九层独立楼宇商城，设地下停车库，装修品位档次为京城首屈，13楼为玉器珠宝，一楼沿街设珠宝检测中心，负一楼设淘宝天地，47楼为唐、宋、明式街区为常规业态古玩，8楼为海外文物精品馆和进驻诸多文物公司，9楼为商以高端精品路线为主线，联合地方电视传媒联手打造专业电视栏目天下收藏，联手举行鉴宝品鉴等全国性活动；定位较高。包间以20为例，年租金67万，约合9元/平方/天- 8-第三节 中国古玩市场的未来发展趋势一、中国经济的发展促进古玩市场的快速发展从2001年以来,中国经济持续、稳定和快速的发展,又由于政治开明与社会稳定的环境促进了古玩市场强烈需求的形成,这就给中国古玩市场发展创造了千载难逢的机遇。据有关资料显示, 2003年我国人均国民生产总值(GDP)突破1000美元, 2004年长江三角洲地区66个主要城市人均GDP达到4200多美元, 2006年杭州等一批城市人均GDP超过6500美元。一个新的富裕阶层正在形成,他们不仅有钱购买高档住房、私家车,还开始涉足古玩市场,我们从这里就可以发现中国古玩市场兴起的经济基础和秘密。随着亚洲和中国经济的发展,东方文化在世界文化中所具有的重要性正在被人所认识,而东方文化特别是中国文化越来越占有重要地位。所以,随着亚洲和中国经济的崛起,也决定世界古玩市场向中国转移的趋势。因此,我们要注意洞察和认识古玩市场发展的规律,开辟新的古玩市场。二、收藏与投资古玩将成为社会热点中国实施改革开放之后出现过两个新的投资领域与高潮,一个是证券市场,一个是房地产市场。我们从社会发展的趋势来看,从投资证券、房地产到古玩是一个必然的过程。根据西方国家的经验,当国民收入达到6千至8千美元之后,古玩收藏与投资的高潮就会到来。目前沿海城市及大城市的人均收入已开始进入了这个门槛,因此,古玩将成为富裕群体投资的首选。我们对江浙地区拍卖市场作过调查,随着投资意识的觉醒和投资渠道的多元化,一些企业和社会机构开始把目光投向古玩收藏,一批有实力的机构与企业在古玩市场崭露头角。不难预见,古玩机构投资者的进入和兴起将带来另一轮古玩投资热潮。从收藏和投资古玩的特点来看,一方面能满足对文化传统的爱好,提高个人的艺术修养及展示企业的形象,另一方面能发挥古玩保值增值的功能。据有关资料显示,美国近10年来的投资盈利按投资的种类分别为:房地方产4. 7% ,股票17% ,收藏品则为24%。在我国,前几年古玩的价格以平均每年30% 50%的涨幅迅速增值。由于这个市场充满活力,社会上各种资金开始向古玩市场转移,个人和企业大量参与古玩的收藏与投资,这种现象可以激活和改变中国古玩市场的格局。从投资收益的角度讲，艺术品价格指数梅摩指数(MeiMoses)显示，世界艺术品- 9-在2001-2006年近5年的年回报率为11.3%，1996-2006年近10年的年回报率8.5%，均超过同期标准普尔500指数(分别为5.5%和8.2%)。从更长时间来讲，从1961年至今，二者相差无几。从投资风险看，最近10年，艺术品半年平均回报率变化的标准差与标准普尔500接近，1997年1月-2004年6月，每季度艺术品价格波动的幅度比道琼斯经济指数和美国500强企业利润波动的幅度要小。从与资本市场理财产品的相关性来看，梅摩指数和标准普尔500的半年增长率的相关系数很低，自1961年以来，二者的相关系数只有0.1。这显示出古玩艺术品能够在多样化投资中发挥积极作用，可以作为高端客户在资产组合配置中规避金融市场下跌的一种投资工具。三、古玩市场交易的法制环境与运作方式将不断规范和完善随着中国古玩市场的发展,古玩市场交易的法制环境得到了改善。特别是先后颁布了文物拍卖试点管理办法、文物拍卖管理暂行办法、中华人民共和国拍卖法、中华人民共和国文物保护法及实施条例、关于申领和颁发文物拍卖许可证有关事项的通知等法律法规,为中国古玩市场的合法化和规范化奠定了基础。为了使古玩市场交易与运作方式不断规范和完善,主管部门与有关行业协会正在调查研究如何健全职业道德和信誉机制,协调一级与二级市场发展的行业规则,建立现代古玩经纪人制度和建立科学的鉴定和评估制度,制定有关的法律法规,形成有中国特色古玩市场交易与运作模式和体系。四、经济艺术化和艺术经济化已成为社会发展的一种趋势根据艺术经济学的观点,艺术产品的商品化是通过社会形式来实现的。首先,艺术作为商品来买卖具备商品的一般属性。因为艺术与其他物质产品一样,也都耗费了一定量的人类劳动;它生产的目的并不是供自己消费,而是满足别人的需要;它也有使用价值和价值;而其价值必须通过交换才能实现。由于分工不同,艺术家也要靠出卖自己的产品去交换或购买别人的产品,以满足多方面的生活需要。其次,艺术与商业的“联姻”是社会发展的必然产物。艺术与商业结缘,你中有我,我中有你,这是社会历史的一个进步。尤其是市场经济的条件下,人们已认识到将艺术推向市场的重要性。再次,艺术产品的价值体现为一种社会关系。因为价值只有作为一种社会关系,才具有客观实在性。而在价值关系中,现象是物与物之间的交换关系,实质上是人与人的劳动或活动的交换关系,是人与人的社- 10-会关系。只有在交换中,价值的存在才能显露出来。由此看来,经济艺术化和艺术经济化已成为社会发展的一种趋势。人们通过这种趋势,可以判断和预测艺术产品的历史价值、艺术价值和经济价值问题。第四节 市场调研的认识和收获一、规模和定位：1、规模不能太小，如果规模太小，难以形成规模和集聚效应，最后成为消费者眼中的鸡肋，可去可不去；2、定位不能太低，产品要高档，但要兼顾中档，以吸引集聚人气。但在装修方面要提档升级，营造一个好的购物环境；3、包间面积不宜过大，在15-20平方米较为合适，需要大面积的商家可以同时租几个包间连成一个大包间；这样一是可以降低租户的租金压力，二来也可以在同样的面积内多引进一些商家，形成规模和集聚效应；4、业绩出众的古玩城均采取多元经营，业态方面除传统的字画古玩杂件外，还应该引进翡翠珠宝、特色装饰工艺品等泛艺术品，使之成为南京艺术品的一站式购物集散地；5、配套实施要齐全，停车场、餐饮等常规功能实施必不可少，权威鉴定机构、珠宝镶嵌加工、银联终端等经营和服务功能也要规划到位；6、古玩城的可持续经营已成为新的利润增长点，成立文物公司、会展中心、拍卖公司和高端沙龙俱乐部、快捷商务旅馆、跨省文物交流展会等应成为我们全面运营的题中应有之义；7、上海、北京的优秀古玩城已策划成为政府旅游配套景点，实现客流和受众的多元化，可以获得额外的人气和经济效益；8、古玩不同于其他商品，可以经常换新货，因此应不断策划举办各种活动，以保持关注度和人气，从而不断吸引好的商家和好的货品进场，从而吸引买家，带动销售，步入良性循环；9、持续招商策略贯穿项目始终，是项目成功之关键。二、租金水平分析：北京、上海两地的古玩城租金取费较高，租金均在11元/平方米/天以上，其余数家大型古玩城的租金定位均在20平米5万/年左右，郑州、武汉等地20平方米约3.5元/平方/天以上。而在南京，规模小、处于城市外围、交通不便的古玩市场，租金基本在3.5-4元/平方/天，地理区域好的租金更高。通过分析比较，本项目投资的朝西街古玩城具有以下优势：1、朝西街是南京朝天宫西街的简称，紧邻南京朝天宫。而作为六朝古都的南京，朝天宫本身是传统文化标志，具有几十年收藏文化传统，也是几十年古玩交流之地，人气聚集。2、朝西街作为南京市白下区政府全力打造的文化一条街，已列入政府2010年工作报告中。3、本公司作为长期从事工艺品进出口和艺术品收藏的企业，在南京具有很高的知名度和声誉。4、从地理区域讲，朝西街处于城市中心，交通便利。5、本项目古玩城装饰一新，经营环境优越，加之前述的优势，能给租赁经营者带来较好的经营预期。根据不同城市的比较，以及本项目朝西街古玩城在南京所处的档次和位置，其租金水平基本确定在低于上海、北京，但高于其他城市和南京本地的外围市场，处于中间水平，开始时基本约在5.5-6元/平方米/天之间。第三章 南京朝西古玩城项目经营方案第一节 经营发展目标一、定位为江南第一古玩城，成为新街口地区古玩文化地王，以交通便捷，文化、商业氛围深厚，依托文化街区和古玩城特色优势打造江苏地区艺术品拍卖、会展中心；1、 以往各家拍卖公司为每年的各级拍卖活动选择场所，支付高昂的场地费用和短暂的预展，买家也疲于奔波赶场子，十分不便；2、 未来将建成国际标准的会展场馆为拍卖预展提供一流的展陈设施和空间，明亮豪华的拍卖大厅为艺术品拍卖度身定做，且收费低廉。减轻拍卖机构的经营成本，买家也可以随心选择入住新街口CBD 商圈任意酒店下榻，空闲之时可以畅游古玩城；二、建成集文物鉴修培训、海外文物回流等多元职能的文物公司1、 突破传统文物公司的买卖经营模式，把文物鉴定培训和文物修复的培训纳进业务中，使文物经营与教育结合可以拓展社会业务盈利，例：承接博物馆和图书馆的古籍修复业务；2、 加大海外文物回流的进程，增强国内文物精品的展卖调剂；3、 为机构和私人度身定做文物精品投资方案；三、重新调整思路和整合资源，收购或成立隶属古玩城体系下的拍卖公司四、成立古玩城艺术软装部，充分将古玩艺术品和时尚接轨，整合优势设计资源和货源，服务高端、保值的软装市场需求，为成功人士家庭和高端会所提供高档奢侈软装思路和解决方案；第二节 公司经营发展规划通过市场调研，我们发现很多古玩城除了获取租金收入外，还做古玩艺术品自营和一些配套增值服务，这既是成功经营古玩城的需要，也是扩展经营、获取更多收入的需要。因此，本项目的经营也非常重视自营和相关增值服务，除依靠出租铺面所获得的租金收入，还努力打造古玩艺术品行业的完整产业链，获取全面的收益。- 13-业务规划表业务类别 经营内容 目标客户 运作方式商铺租赁 将古玩城大部分面积出租古玩经营者 1-5楼分割成每间15-20平方米的铺面。艺术品经营主要经营书画油画、古董文玩和玉器翡翠等古代和现代艺术品有收藏和投资艺术品需求的个人、企业、各地博物馆和其他社会团体以整合社会资源的征集代理销售为主，买断经营为辅。销售方式为拍卖（送拍和自己组织拍卖会）、展卖和大客户定向营销等艺术品装饰主要经营装饰陈设类的中低端艺术品如油画、版画、陶瓷、文房摆设、木雕、刺绣、古典家具等主要针对银行、大企业、高档场所和有提升艺术品位需求的富裕阶层以整合社会资源的征集代理销售为主，买断经营为辅。重点在为客户提供设计规划、风水调整、产品布置陈列等一条龙服务。艺术类展览及艺术家经纪主要从事挖掘、签约买断和包装宣传艺术家有宣传和销售作品需求的艺术家，有收藏和投资这一类艺术品需求的买家策划和运作展览、出版画册、安排艺术家参加大型高端艺术展览和拍卖会、组织媒体宣传，然后以高于签约价的价格卖出签约作品古玩鉴定评估培训为古玩藏家和相关机构提供古玩真伪鉴定和价值评估和相关知识培训初入门的古玩藏家，一些收藏古玩艺术品的机构和有古玩艺术品价值评估需求的价格和组织和政府相关部门合作成立具有权威性的古玩艺术品鉴定评估机构，按所鉴定评估古玩艺术品的价值收取一定比例的费用。举办古玩和艺术品鉴赏和投资相关知识培训班收取学费艺术品典当字画、古董等艺术品的典当需要短期融资而又无其他融资渠道的艺术品所有者，急于将艺术品变现者和典当行合作，典当行出资金，我方出专业技能，获取的利润双方分成。艺术品租赁艺术品出租 有装饰和提升艺术品位需求但又不想购买艺术品，而且希望所装饰艺术品能经常更换以保持新鲜和变化的企业、机构和个人客户交付押金和租金，我方按客户要求提供艺术品- 14-第四章 财务分析第一节 项目投资方案本项目拟变更募集资金用途，以10,000万元募集资金设立的全资子公司作为项目公司经营运作,经营期限十五年。其中，拟以7,200万元受让工商银行位于南京朝天宫附近房屋5层，约10200平方米，将房屋进行改造和装修，建设成古玩城，改造后可以出租面积8869平方米，开始每平方米租金5.5-6元，年出租率90%-100%；增值服务收入开始按照每年200万元估算。第二节 项目投资估算1、总投资本项目总投资为10,000万元。2、建设投资构成表朝西街项目投资构成表项目名称 预算费用（万元）一、房产购置1、房产购置 72001、契税（3%） 2162、房产办证费用 6小计 7,422二、工程费用1、拆除工程 202、结构加层 1503、内装饰工程 1,2004、外装饰工程 1505、空调系统 3506、2部扶梯+2部直梯 120- 15-7、监控 808、消防 1509、配电 5010、设计费 5011、不可预见费 50小计 2,370三、其余为日常流动资金 208总计 10,000第三节 资金筹措及投资计划1、资金来源本项目拟变更募集资金用途，以10,000万元募集资金设立的全资子公司作为项目公司经营运作。2、投资计划本项目建设期1年，总投资为10,000万元。第三节 财务评价1、项目营业收入本项目年营业收入包含租金收入和其它增值服务，收入构成见下表：时 间序号1-3年 4-6年 7-9年 10-12年 13-15年1租金单价（元/平方*天）5.566.577.52租金收入（万元） 1602.411748.081893.752039.432185.103增值服务（万元） 2003004005006004合计（万元） 1802.412048.082293.752539.432785.10注：租金开始按每平方米5.5元/天，每3年每平方米增加0.5元/天；出租面积8869平方米，出租率按90%计；增值服务开始实现200万元/每年，每3年增加100万元/年。2、运营成本测算年总成本费用估算表单位：万元序号 项目 前五年 五年后1水电费 12.512.52工资及福利费 1501503设备维保费 10104招商运营费用 50505其他管理费用 20206固定资产折旧费 278.07278.077装修摊销费 2900总成本费用 810.57520.57上述费用中水电费基本是由承租人分摊的，项目公司只需要承担自用面积部分的水电费。3、损 益 表序时 间号项目1-3年 4-5年 6年 7-9年 10-12年 13-15年1营业收入 1802.412048.082048.082293.752539.432785.102税金及附加 292.321323.44323.44354.55385.67416.793成本 810.57810.57520.57520.57520.57520.574利润总额 699.51914.071204.071418.631633.191847.745所得税 174.88228.52301.02354.66408.30461.946净利润 524.64685.55903.051063.971244.891385.804、财务评价资本收益率年平均投资收益率 13.22%投资回收期- 17-静态投资回收期 8.3年动态投资回收期 13.3年第五章 风险分析与对策本项目主要存在以下几方面风险：一、政策风险1、朝西古玩城的成功与否与白下区政府对整条商业街的改造力度和对周边环境的综合治理程度有很大关系。上海、北京、郑州的优秀古玩城均是政府下大力气重点改造的项目，与政府的鼎力扶持有着密不可分的联系。2、本项目的高效运作还有赖于所购置房产性质的改变。目前本项目拟购置房产性质为民用住宅，如想高效运作，改造包装后出售，需要政府支持改变房产用途。对策：1、由于目前政府积极性很高，下决心将整个街区打造成一流的文化街区，并承诺全力支持街区出新改造及配套设施建设，我们要积极推动白下区政府对整个古玩商业街的综合整治落地实处，从周边环境精心打造古玩市场，并良性带动周边的文化商业地产项目，为本项目的成功实施提供保障。2、在白下区政府积极协调下改变房产用途。二、市场风险规模不够大，只有10200平方米，还不能形成为综合的、包含所有类别的大型古玩艺术品商城。对策：需要挖掘周边空间潜力，扩大经营空间，形成规模经营；三、管理风险本项目涉及古玩市场招商及管理、文物公司及典当业务等创新型业务，需要多方面专业管理人才，这是本项目能否成功的关键。公司原为艺术品收购、加工和销售企业，有一批精通业务的优秀人才，同时积极引入本项目需要的高端人才和中层骨干队伍，采取走出去、引进来的战略，加强人员培训，建立灵活的激励机制，快速培养各业务领域的管理人才，实现管理模式创新。- 18-第六章 项目评价结论通过上述研究、分析、预测及评价，整体项目具有可行性。从谨慎原则分析，虽然有部分风险点，但可通过良好的策划和运作规避这些风险。本项目总投资10,000万元，总建筑面积约10200平方米，经测算，年平均投资收益率为13.22%，静态投资回收期为8.3年,动态投资回收期为13.3年，该项目具有较好的经济效益。本项目大部分资金主要是投资在了房产的购置上。目前项目拟购置房产周边的二手房价格均在1万元/平方以上，高的已达1.3万元/平方，而本项目拟购置房产单价只有6557元/平方。如果考虑房产的升值因素，项目的投资回收期将大为缩短，项目的效益指标将显著提高。成都古玩城策划方案目 录第一部分: 项目定位2一、古玩市场发展趋势分析2二、项目定位背景2三、定位体系23-1概念定位23-2形象定位23-3功能定位33-4市场区域定位33-5终端目标客户定位33-6业态定位5第二部分、成都古玩城一期营销模式6一、营销推广思路6二、营销策略7三、销售价格策略8四、项目卖点挖掘8五、租售体系9第三部分、项目推广计划表10一、广告准备工作计划10二、广告推广计划11第一部分: 项目定位一、古玩市场发展趋势分析经营规模、管理模式均将越来越专业、越来越规范，注重品牌的打造，追求服务的完善。二、项目定位背景在确定成都古玩城商业定位之前，我们必须深入研究四川甚至时全国古玩市场的相关定位。项目地处传统古玩集散地中心，根据政府对项目所在地理位置的总体定位和规划，以及目前成都古玩城现状和将来与整个项目的匹配和互动，成都古玩城在主题定位上必须要有非常明确的指导思想，即：2-1丰富成都的古玩市场内涵和提升古玩市场的经营形象2-2符合成都古玩城未来身份和基本业态规划 2-3符合成都古玩城物业出售和统一经营管理的需要三、定位体系3-1概念定位考虑本项目案名已确定为“成都古玩城”的现实情况，根据名称反映概念，概念孕育名称，概念展现名称的原则，本项目概念定位为：成都古玩城-中国古玩的心脏构筑以“专业的管理、面对中外的古玩收藏买家、全球同步网上拍卖为核心、中国文物认证体系”的古玩、工艺品产品基地，集古玩博览、展示、交易、物流、鉴定为一体的主题古玩文化中心（古玩 Mall）。3-2形象定位 专业 精品 世界 3-2-1专业在现今古玩市场无序、混乱的管理状态下，以专业、先进的统一管理方式，提升古玩交易的市场平台，形成诚信、较为透明的交易模式。3-2-2精品在成都古玩城的古玩就是有精品的象征，在这里淘宝就是在品味这里的产品和产品所蕴涵的文化和诠释的生活方式。3-2-3世界以香港“嘉士德”拍卖行为龙头，借助互联网，在网上进行全球同步公开拍卖，公开竞价，直接面对全世界的买家或卖家。3-3功能定位交易功能 展示功能 认证功能 收藏功能 汇聚功能 3-4市场区域定位（1）一级区域：全国古玩市场重点区域：成都、北京、上海、西藏、广州、西安、郑州（2）二级区域：全省古玩市场重点区域：阆中、安仁等（3）三级区域：成都本地古玩市场（4）四级区域：家庭古玩收藏者3-5终端目标客户定位3-5-1销售目标客户群1、大投资集团、机构全国有许多地域的地产投资者，往往以地域的组合形式集团性的购买优质地产项目如温州、义乌、西藏、浙江购房团。同时一些大型投资机构，也会寻找一些优质资产购买。如美国高盛于本年4月份收购了上海的百腾大厦，以1.076亿美元的交易金额完成目前上海最大的地产收购。其收购目标主要为有着良好经营前景，项目已完工并具有一定规模，总值在4000万美圆以上的商业地产项目。我们项目的定位和品质以及体量完全符合这类国际战略投资机构的要求。这类国际战略投资机构将成为我们客户重点挖掘对象之一。2、小投资集团所谓“小投资集团”的概念，实际是指在本地长期从事投资或其他工作的外地人，有不多的资金，但几个人共同组合成一个具备较充裕资金实力的小集团进行投资。3、文化投资者又分为有“较强实力文化投资者”和“较少实力的文化投资者”。4、自营购买者有一部分经营者，希望能够自己购买了商铺来自营的形式，即能做生意，又有固定资产。3-5-2 投资者心理分析（销售）A、投资者类型按照投资手法可分为短期炒作型和长期收租型；按照付款方式可分为一次性付款和分期付款；按照地域可分为本地投资者（含居住在本地的外来人口）和外地投资者。B 、投资者心理分析“短期炒作型客户”非常注重项目开盘前期的价格优惠，及项目的升值潜力；“长期收租型客户”偏重投资的安全性和收益的稳定性，对价格的高低判断取决于项目预期租金。“一次性付款客户”比较注重前期折扣，投资的安全性，例如：西藏、山西、台湾等投资客户；“分期付款客户”比较注重租金与月供款之间的差额。例如：温州、浙江、义乌、广东、香港等客户群体。“本地投资者（含居住在本地的外来人口）”因为比较熟悉本市情况，对口岸的判断往往有自己的主见，不容易受人影响，例如：在荷花池、大成市场、五块石及送仙桥、青石桥等专业市场，长年经商的投资群体。以及自身就爱好古董且具有较强资金实力的玩家、各大企事业单位的公务员等，此类客户一般是纯投资群体。“外地投资者”因为对情况不了解，加之逗留时间短，一般比较容易盲目跟风，受广告和周边朋友影响较大。3-5-3招商目标客户群1、成都古玩市场的商家2、各专业市场的工艺品运营商、厂商，主要集中在五块石、荷花池和商业卖场里的专业店等地方。4、VIP会员制 主要是针对金融寡头，在、离职的行政人员，文化界人士、古玩爱家的一些大老板，专门为其设置VIP会员制。5、省内各县市的古玩市场商家6、家设店形式的玩家家庭作为古玩收藏、交易的地方，这一类的普通玩家较多，在实际招商过程中，采取“客带客”的形式，通过古玩爱家自身的沟通渠道来宣传，达到一传十，十传百的招商目的。3-6业态定位3-6-1业态定位原则（1）有利于销售的原则物业销售、资金快速回笼是所有工作的核心目的。商业运作不仅是基本目的之一，而且还是销售促进的一种重要手段。商业物业价值只有一部分在建筑本身上，对于成都古玩城，投资者所购买成都古玩城商铺时看重的不仅是楼盘的开发商和建筑质量，更多的是取决于成都古玩城的经营价值，即借助成都古玩城所处的口岸或运营商的出色运作使其在经营过程中实现预期的利益（包括经济利益、社会价值等）的能力。因此，业态定位成功与否不仅直接影响成都古玩城招商成败，而且决定了成都古玩城的销售和长期经营前景，对合作双方的品牌信誉有重要影响。（2）业态承租力强的原则承租力强的业态能够维持较高的租金水平，提高投资者的投资回报率，加强投资购买的信心和决心。（3）符合行业发展趋势的原则当前宏观经济环境和微观经济环境必然影响各种产业经济的发展，业态的定位要适合本市的经济发展趋势，选择生命力持久的业态，才可能有长久的盈利能力。（4）符合总体物业形象的原则成都古玩城前期市场总体形象定位决定业态形象定位，物业、商业形象统一有利于商气的稳定和延续。（5）针对卖场，合理利用空间，避免出现卖场死角。3-6-2业态具体定位(具体业态分布见业态规划图)以精品古玩产品为龙头，同时以工艺品、旅游纪念品相关文化产业的产品批、零售为辅。具体业态规划主业态·2层古玩精品店具体业态规划配套业态·1层文化旅游纪念品·3层、4层、5层仿古工艺品、古文化延伸产品·5层茶楼、展示区（新建楼）第二部分、成都古玩城一期营销模式一、营销推广思路以全方位的广告推广、营销攻关活动作为项目营销推广的主要手段，以小型活动进行“人气营销”，以中型活动进行“项目营销”、以大型活动进行“品牌营销”。以“新闻造势、专家论市、专访成事”的复合式推广策略，多角度、多视觉、多层面的进行整合宣传推广，真正将“眼球经济、影响力经济、体验经济”做足、做透。1、品牌营销：以大势、求大市。通过调研我们认识到，要想