威海沟北商业居住项目市场调查报告.doc

目 录【前言部份】市场调查目的市场调查程序市场调查主要内容市调执行情况【第一部分】威海宏观市场第一节 威海市整体市场调查分析1.1 威海市整体市场消费水平概述1.2 威海消费品市场运行特点分析1.3 威海市整体地产发展市场分析【第二部分】威海市宏观环境分析第一节 威海市概况1.1城市地位1.2城市区划及人口1.3历史文化第二节 宏观经济环境分析1.1城市经济发展水平1.2居民生活情况第三节 城市发展规划要点解析1.1城市建设发展目标1.2城市发展战略规划第四节 威海市交通状况调查分析1.1 威海市交通状况分析【第三部分】威海市房地产发展概述第一节 房地产市场运行状况1.1房地产市场供应状况1.2房地产市场需求状况1.3商品房价格分析【第四部分】房地产市场发展特点【第五部分】威海经济开发区整体环境分析第一节 威海经济开发区概况1.1威海经济开发区简况1.2自然景观与人文资源1.3经济开发区(几分区的简况) 1.4区域发展概况第二节 经济发展情况1.1区域经济发展状况1.2区域居民消费水平【第六部分】威海经济开发区房地产总体发展情况第一节 区域房地产总体发展状况1.1投资状况1.2商品房新开工面积1.3商品房销售面积1.4区域房地产总体特点第二节 区域房地产板块分析第三节 区域主要竞争项目对比分析1.1开发团队分析1.2经济技术指标分析1.3户型面积及配比分析1.4各户型销售情况分析1.51主打户型及均价分析1.6建筑形态及风格分析1.7景观规划分析1.8营销策略分析【第七部分】市场调查结论另：附件项目周边重要项目体量示意图【第八部分】威海市商业市场分析第一节 区域商业总体特点第二节 区域商圈划分与分析第二节 主要商业项目概况第四节 威海市主要大中型餐饮设施综合分析1.1餐饮经营现状分析综述1.2主要连锁餐饮1.3主要餐饮业个案分析第五节 威海市大中型娱乐设施综合分析1 娱乐经营现状分析1.1专业市场1.2商场1.3影院、剧院、浴场、自助KTV1.4主要在建休闲娱乐项目1.5总结与展望1.6大中型娱乐设施个案分析第三节 威海市主要大中型综合商场综合分析1.1商场总体状况对比1.2各商场商业状况对比1.3各商场外部交通状况1.4各商场业态分布情况第四节 大型商业项目个案分析第五节 威海市主要大中型超市综合分析第六节 威海市主要大中型专业市场综合分析1 大中型专业市场综合分析2 大中型专业市场个案分析2.1 苏宁电器2.2五星电器2.3威海大市场第三节 本项目商业初步设想另：附件项目周边重要商业体量示意图【第九部分】威海市写字楼市场研究分析报告第一节 威海市写字楼发展的回顾第二节 威海市写字楼总体市场概述第三节 威海写字楼的分布特征1.1老城区CBD板块1.2多区域中心板块第一节 威海市写字楼未来发展趋势分析1.1写字楼在老城区继续发展1.2写字楼在政务新区及经济开发区沿线发展1.3写字楼在别的区沿线的发展第一节 威海市写字楼土地市场供需分析1.1威海市2006-2009年写字楼土地市场成交状况分析1.2威海市2006-2009年写字楼土地市场成交状况第一节 威海市写字楼市场供求状况分析第一节 威海市历年区域典型写字楼基本状况第一节 近年来威海市主要写字楼售价一览第一节 已建成的优质写字楼项目个案分析第一节 威海市写字楼市场未来竞争分析第一节 威海市写字楼客户分析1.1购买写字楼客户类型分析1.2各类客户群体特征分析1.3写字楼客户消费行为分析第一节 写字楼客户对高品质写字楼的心态分析表：要素调查结果要素调查结果环 境宜人并整洁幽静安 全要求保安措施严密配 套满足现代自动化办公需求景 观要求景观好功 能齐全、布局合理休 闲尽量充足的休闲空间和设施装 修公共面积装修上档次人 气要求旺盛而又不喧闹物业管理注重安全、服务内容和品牌建筑质量要求高质量公共交通依赖程度高、快速到达工作地点业主心态优越感、成就感、表现欲公共装修具有品味、高尚、实用的特点工程进度要求工程进度快、怕烂尾第一节 威海写字楼市场总结另：附件项目周边重要写字楼体量示意图【第十部分】威海市酒店市场分析第一节 威海市酒店发展的回顾第二节 威海市酒店总体市场概述第三节 威海酒店的分布特征1.1老城区有多少四五星酒店分布特征1.2多区域中心板块第一节 威海市酒店未来发展趋势分析另：附件项目周边重要写字楼体量示意图【第十一部分】项目分析第一节 项目地块分析1.1项目地块概况1.2周边环境第二节 项目总体分析第二节 项目总体设想【前言部份】市场调查目的本次市场补调查是在前次（08.5.25）市场研究和分析工作的基础上，所作的第一轮调研。前次调研的重点主要针对小高层、写字楼、酒店、商业供求关系研究、威海整体宏观经济运行、商业发展历程、威海重点商圈、重点项目及部分重点业态而全面展开。本次补充商业调研，是在结合项目的整体开发体量及后期开发运营的初步思路，全面对威海市场的重点商业业态。通过本次补充调查可以了解市场至目前为止的动态状况，工作的重点在于找出市场结构的薄弱部位、市场空白点及未来可能的需求增长点，为项目的后期招商运营奠定基础。通过实现对威海市场商业业态的调研，为项目定位，整体开发规避风险，以期实现项目利润最大化。市场调查程序1、确定调查样本；2、实地考察；3、调查执行；4、深度访谈与座谈；5、督导；6、审核与数据补充调查；7、数据录入及汇总；8、报告撰写。市场调查主要内容本次市场调查以项目周边区域及市中心为核心调查区域, 针对购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化等要素，结合当前整体社会环境、经济环境、区域城市结构与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场和区域住宅房地产市场、典型案例的调查与研究、未来商业地产和住宅地产的供应量、消费者消费行为、立地条件研究这几方面进行调研分析，最后对项目进行SWOT分析，总体上是从整体商业环境、消费人群、商业竞争态势、社会发展趋势等方面着手，进行基础资料的调查，收集和统计，以全面了解消费人口构成、购买力、消费习惯、现有和未来各类型商业物业的销售竞争状况和经营竞争状况等。【第一部分】威海宏观市场第一节 威海市整体市场调查分析据了解，在渤海13城市房价排序中，威海房价第10 ，这意味着，威海作为极具发展潜力的海滨城市，她的房价明显低于同条件的其他城市，这也被业内人士称为投资黄金期。有关专家预测，未来两年，环渤海地区房价的涨价热点将集中在山东半岛；包括威海、烟台在内的中国三线、四线城市房地产将保持整体上涨趋势，房价可能上调10%左右。 客观地说，威海目前的经济水平不是很高，但我们在市调中与当地市民谈到房价，他们回答却出奇的相似：“威海的房价对于本地人来说有些高，但相对于国内其他城市来说，却非常低，房价还能涨！”显然，威海的地理优势是长远的，当地居民看到了她巨大的发展潜力，众口同声的道出了威海楼市发展的必然走向。威海是中国著名的滨海避暑度假地，这里空气清新，是著名的人居范例城市；这里夏季凉爽，气温极少能达到30度以上，最热的天晚上也要盖被子；这里有洁净的海水浴场，碧海金沙，蓝天白云，生猛海鲜；这里的韩国人多，韩资企业多，韩式服装、韩式美食也多。 威海国际海水浴场是威海的三大景点之一（其他两个是刘公岛和成山头，刘公岛是甲午战争纪念地，成山头是山东半岛的最尖端，风景秀丽，类似于三亚的天涯海角），以其环境浑然天成、水清滩缓、沙软潮平、交通便利、离市中心较近（5KM）而深受避暑度假者的青睐。威海国际海水浴场的海水清沏见底，其洁净的程度国内罕见，这主要得益于威海市禁止在周边地区从事海水养殖。每年的仲夏季节，各地的游客蜂拥而至，人声鼎沸，人人消暑度假,个个乐而忘返。近年来，大批俄罗斯游客在盛夏季节来这里度假晒太阳，晒完了游，游完了晒，直到皮肤变成“棕色”满意而归。在国际海水浴场的周边，正规的酒店并不多，其中位置最好的、居浴场中心、可正面观海的高档酒店是威海国际海景公寓酒店。这个酒店是2006年投用的，是一个公寓式的酒店，每个客房里都有微型厨房，可简单煮海鲜、拌色拉、煮粥、蒸饭，再买点牛奶、凉菜、啤酒等速食，使度假生活丰富多彩。威海国际海景城公寓酒店的客房基本都是业主将房间购买后再租给酒店物业公司经营的，这个形式是很新的。 威海国际海景城公寓酒店的观海位置绝佳，使游客趋之若鹜，直接导致房间价格让人咋舌,特别是有海景的客房,海景标间在旺季可达800/晚多。因为近年俄罗斯客人特别喜爱这里夏日的沙滩，喜欢来这里晒太阳，房间都被他们“占领”了。俄罗斯游客都组团来这里，属于大宗客户。与俄罗斯客人比起来，国内游客倒是成了“散兵游勇”的散客了，即使愿出如此高昂的价码，也订不到房，特别是海景的标间、大床间。 幸运的是，还有部分业主并没有将房间租给酒店物业公司，而是选择了日租，价格也比酒店实惠得多，大约是酒店客房价格的2/3。其中“青山湾海景日租酒店公寓”，不光价格实惠，设备也更为优良（关键的卫浴设备比酒店的房间档次高许多），陈设更高档，服务更出色。威海小渔港家庭旅馆，位于威海新外滩公园与威海公园之间，步行五分钟可到两个主题公园。在公园内散步、观海、聊天、呼吸清新空气，令人心旷神怡。到海边上挖点海蛤钓几条小鱼，回到旅馆内自己动手做几道海鲜菜，很惬意。周围的交通也很方便，有20余路公共车，大润发超市、肯德基餐厅、骨科医院等等。旅馆内设置单人间、双人间、三人间。每个房间都有空调宽带、有线电视、独卫淋浴。价格有20-40元每位每日，包间有40160元每间供选择，特推出68元每位每日渔家乐，吃住全包在内。有包间三个可供三十人就餐，棋牌室三间，备用车两部，可以随时服务。可以提供正规旅行社的咨询服务，可帮助制定省钱、放心、安全的旅游路线。【第二部分】威海市宏观环境分析第一节 威海市概况1.1城市地位 威海在哪里（区位）威海市位于山东半岛东端，地处北纬36°4137°35，东经121°11122°42。北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，西与烟台市接壤，西南与青岛市毗邻。 东西最大横距135公里，南北最大纵距81公里，总面积 5436平方公里，其中市区面积731平方公里。共有53个镇、14个街道办事处。总人口246万人，其中市区人口53.3万人。是中国沿海最东端的城市。 威海是什么样的城市（城市介绍）1996年联合国确定为“改善人类居住环境全球最佳的100个范例城市”之一。1997年确定为中国首批“国家环境保护模范城市”。1998年，被国家旅游总局评为“中国优秀旅游城市”。 2003年荣膺联合国“人居奖”，在世界排名上仅次于巴西，排名世界第二。威海是中国沿海开放城市之一，是中国著名的港口及旅游城市。全市内陆为低山丘陵区，地势起伏和缓，除少数山峰海拔500米以上外，大部分为200300米的波状丘陵。沿海岬湾相连，岛屿众多，总面积5436平方公里，总人口246万。现辖三市三区，三市分别是文登、乳山、荣成；三区分别是环翠区、高区和经区。威海是一座生态化海滨旅游城市，海岸线长达985.9公里,被誉为“千里黄金海岸”。占全国海岸线的总长的1/18。这里三面环海，风景秀丽，空气清新，气候宜人，城市绿化率达36.7，是我国第一个国家级卫生城市、首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家文明城市，曾两度被联合国确定为“改善人居环境全球最佳范例”城市。被誉为“海上花园”,是世界上最适合人类居住的地方之一，用四句话概括威海，那就是“青山环抱、碧水相绕、清新缢静、玲珑小巧”。“如果可能的话，威海的空气包装出口后，一定十分畅销。”新家坡前总统李光耀 。 威海特色（海岸资源）作为一个优秀的生态化海滨旅游城市，丰厚的自然资源和人文资源兼备，打造出威海旅游业的万种风情。海岛海岸、城市园林、历史遗迹、民俗风情等十多种类型的景点，处国家级风景名胜区，3处省级风景名胜区，51处文物保护单位，处省级旅游度假区，80多处游览景区（点），还有那数不尽的海滨城市的温润自然，纯粹和谐的人文风情，开将威海绝代风华的海域山水之美，尽呈眼底。面朝大海，春暖花开是这个城市的风姿。著名的成山头、花斑石、天鹅湖、乳山口、昆嵛山、正棋山、天鹅湖野生动物保护区、西霞口野生动物保护区、海驴岛野生动物保护区、国际海水浴场、乳山白沙滩、刘公岛、圣水观、圣经山、铁槎山、法华院、天福山、臣龙山、仙姑顶、影视城、文保景等景观，以一种青山绿水的自然姿态，孔孟之乡的古仁之仪引无数游人竟折腰。 刘公岛：位于威海湾口，距市区旅游码头2.1海里，乘旅游船20分钟便可到达。它面临水云连天的黄河，背接湛蓝的威海湾，素有"不隅屏藩"和"不沉的战舰"之称。刘公岛北陡南缓，东西长4.08公里，南北最宽1.5公里，最窄0.06公里，海岸线长14.95公里，面积3.15平方公里，最高处旗顶山海拔153.5米。岛东碧海万顷，烟波浩淼，岛西与市区隔海相望。全岛植被茂密，郁郁葱葱，以黑松为主，多达2700余亩，1985年被命名为国家森林公园。1999年刘公岛被建设部命名为"国家文明风景区"。 天气情况威海市地处中纬度，属温带大陆性季风气候。属温带大陆性季风气候。冬暖、夏凉、春冷、秋温，年温差较小。全年平均气温在零度以上的时间超过290天。年平均气温12.1，月平均最高气温24.6，最低气温-1.5。四季变化较为明显，与同纬度内陆地区相比，具有降水丰富、气温适中、冬暖夏凉的特点。3至5月为春季。4月中旬以前，南北大风交替出现，境内温度偏低且回升速度慢，威海人称之为“春脖子长”。4月中旬以后，风和日丽，杨柳吐絮，莺飞草长，百花争艳，威海进入一年中最舒适的时节。6至8月为夏季。受海洋调节作用的影响，温度比内陆地区明显偏低，尤其是在夜幕降临之后，海风习习，凉爽宜人，实为疗养避暑之胜地。9至11月为秋季。此时海洋像一台巨大的空调器，开始缓缓散发夏日所蓄的热能，10月中旬前，天蓝海碧，阳光灿烂，可闻秋风之声，但无萧杀之感。10月下旬之后，强大的蒙古高压气流南下，冷空气开始活跃，冬季季风来临。12月至来年2月为冬季。威海的冬季可用一个“暖”字来概括。与辽东半岛虽仅一海之隔，但却有北国瑞雪飘飘之景观，无北国侵肌刺骨之严寒，年极端最低温度为零下13度。 城市定位 人居精品海湾城市。 中韩经济带的桥头堡； 国际性海滨旅游度假地； 山东半岛制造业基地组成部分； 区域性教育科研中心； 适宜人类居住的城市； 市域服务业中心城市； 全国重要的海洋产业基地。1.2城市区划及人口城市空间发展策略1市域战略转移。逐步改变目前单中心的空间格局，加强高区、经区及东部崮山泊于新区的建设，中心城与各组团相协调，构筑分工明确的多层次空间结构。2逐步疏解旧城的部分职能，缓解旧城交通压力。3村镇重新整合。加快农村地区城镇化步伐，整合村镇，推进撤镇并镇、迁村进镇，提高城乡人居环境质量，构筑城乡协调发展的空间结构。4调整产业空间布局，市域5698平方公里采取“两带、两线、五极”的产业空间布局结构。（1）两带：一是滨海现代旅游、科研教育、生活居住及海洋产业带。二是桃威铁路西侧的特色农业与生态旅游带。（2）两线：青威高速沿线和市区荣成石岛沿线两条发展轴线，主要作为建设半岛制造业基地的载体。（3）五极：分别为威海市区、文登、荣成、乳山及石岛管理区。城市建设用地规模1近期（2010年）： 125.00平方公里；2远期（2020年）： 141.50平方公里；3远景（2020年以后）： 小于195.00平方公里。 人口规模1现状人口规模现状城市建成区总人口82万人，其中户籍人口52.27万人，暂住人口29.73万人。所辖荣成市、文登市、乳山市人口分别为667527人、646032人、581176人，比上年底均有不同程度减少。在总人口中，男性人数为1254479人，女性为1229410人，男女性别比为102：100；全市总户数884767户。2规划人口规模规划城市建成区近期2010年规划人口为100万人，远期2020年规划人口为130万人，远景2020年以后人口控制在150万人以内，基础设施按照170万人预留。 1.3历史文化 威海历史悠久，新石器时代中期，境内就有人类聚居。夏、商、周三代，今市境为东方夷之地，属青州，有莱夷聚居。公元1398年明朝在这里设卫屯兵，称“威海卫”。1898年被英国租借。1930年10月收回，设威海行政区。1945年，设威海卫市，建国后改称威海市。1987年6月，经国务院批准升为地级市。因世代沿海，有许多古风古俗世代相传，所以威海人至今保持着渔民文明、纯朴、好客的豪放风格。威海经济以可利用资源为主，发挥资源环境优势、完善旅游度假功能、形成产业格局为主攻方向，不断壮大区域性块状经济，在此基础上威海经济得到了的稳步发展，环境建设也得到了极大关注。第二节 宏观经济环境分析1.1城市经济发展水平【国民经济持续快速增长】08年全市实现国内生产总值836.02亿元， 比上年增长 17.9%， 发展速度创1995年以来新高。其中一、二、三产业分别实现增加值92.5 亿元、492亿元、251.5亿元，分别增长4.6%、23.7%、13.2%。农业生产形势良好， 粮食总产92.42万吨，增长0.3%; 肉类和水产品产量分别达到10.45万吨和243.74 万吨，分别增长7.1%和1.9%; 造林合格面积1.39万公顷，增长4%。工业支撑带动 作用增强， 加工制造业基地建设开始启动。规模以上工业实现增加值425亿元， 增长25.9%; 实现利税和利润110.8亿元、73.6亿元，分别增长25.8%、25.2%。高新技术产业实现产值330.4亿元，增长58.1%，占规模以上工业企业产值的比重达 19.7%，较年初增加5个百分点。交通运输增长迅速，公路通车里程2490.1公里， 比上年增加85.1公里;各种运输方式完成货物周转量53.29亿吨公里，增长19.5%; 旅客周转量完成26亿人公里;港口货物吞吐量完成1090.6万吨，增长19.1%。房地 产、社区服务、现代物流等新兴服务业稳步发展，财政收支大幅增加，一般财政收入完成37.17亿元，增长33.4%; 一般财政支出47.13亿元，增长23.1%。金融形势稳定，年末金融机构本外币存、 贷款余额分别达到558.68亿元、413.95亿元，比年初增长19.4%、20.6%。【对外开放取得新突破】 对外贸易继续成为经济增长的亮点，08年进出口贸易 总额40.31亿美元， 比上年增长37.8%，其中出口25.3亿美元，增长31.6%。经济 外向度达到40%， 提高了6个百分点。出口结构进一步优化，加工贸易出口14.87 亿美元，增长34.1%，占出口总额的58.8%;机电产品出口8.4亿美元，增长53.1%， 占出口总额的33.2%。招商引资成效显著，批准利用外资22.15亿美元，增长94.5 %; 实际利用外资10.98亿美元，增长82.7%;吸引国内资金102.6亿元，增长78%。 对外经济技术合作进展顺利， 全年新签订劳务输出合同金额1.27亿美元， 增长17.8%;完成营业额8300万美元。外派劳务4320人次，期末在外人数7380人，分别 增长18.8%、18.6%。【内需对经济的拉动作用进一步增强】 投资增势强劲，规模以上固定资产投资 完成370.6亿元，比上年增长119%; 城镇规模以上投资完成286.7亿元。基础设施 建设继续得到加强，实施了解放路、烟台路二期改造（改造后更名为世昌大道） 和环山路绿化等一批重点工程，引进外资参与了自来水、地下管网、天然气等城 市设施建设，农村电网改造工程基本完成，桃威铁路扩能改造工程全面开工，县 城电网改造、农村公路建设工程全面启动，城市天然气项目前期工作完成，胶东 抽水蓄能电站、华能威海风力发电项目前期工作进展顺利。消费市场稳中趋旺， 实现社会消费品零售总额202.03亿元，增长14.6%，增幅为1998年以来最高水平。 市场价格总水平略有上升，居民消费价格总指数比上年上升0.1个百分点;食品、 衣着、医疗保健及个人用品、居住等项目分别增长0.6%、3.5%、3.5%、1.8%。【各项改革继续深化】 全面停征了乡村公益事业金，农村税费改革不断完善， 农民负担进一步减轻。 加大企业产权制度改革力度，企业改制面达85.7%。积极 推进投融资体制改革， 公司上市取得新进展，6家企业上市材料被证监会正式受 理，其中2家获准在境内主板上市、2家获准在香港创业板上市。落实了扶持政策， 民营经济得到蓬勃发展， 全市个体工商户和私营企业完成增加值230亿元，比上 年增长40%;上缴税金4.2亿元，增长31.5%。基础设施、城市建设、社会事业等领 域的产业化和市场化步伐加快。粮食流通、社会保障等体制改革取得较大进展。 深化行政管理体制改革，启动了第二轮行政审批制度改革，市级审批事项精简了 34.7%，办结时限比原规定平均缩短了30%。威海市拥有个专业港口和龙眼港等85家货运码头，其中，威海港水深港阔，终年不冻不淤，是中国北方著名的天然良港；石岛港是中国北方最大的渔港。目前，威海以优越的地理位置、以雄厚的工业基础、以完善的外贸体系、以海陆空立体交通体系和便捷服务的环境优势，已有韩国三星、大宇、日本伊藤忠、三菱电机、烟草、美国美林，英国英维思等7家世界500强企业落户威海，威海外资企业已达4000余家。在世界银行公布的中国120个城市投资环境评价报告中威海被评为“银牌城市”。1.2居民生活情况1. 城乡居民收入稳步增长2008年城市居民人均可支配收入1.40万元，比上年增长12.2。农民人均纯收入6841.59元，增长12.5。城市居民收入增长的主要原因：一是威海市经济承接上年良好态势，企业经济效益较好，居民工薪收入稳步提高。二是随着城市居民投资渠道的拓宽和投资理念的更新，财产性收入和转移性收入成为家庭收入增长的重要组成部分。农民收入快速增长的原因：首先是各级党委和政府进一步强化对“三农”的扶持政策，全面贯彻落实中央关于农业和农村工作的一系列方针政策。其次是税费负担下降、市场粮价平稳回升、农民收入有所提高等诸多有利因素，使全市农民收入继续保持较快增长。2. 消费需求日益旺盛在收入稳步增长的同时，城市居民家庭消费支出也同步增长，居民生活水平的提高和消费理念的逐步转变，呈现出城市居民消费档次升级、领域拓宽、居民消费由“量”的满足向“质”的提高转变、由必需型向发展型和享受型转变的新格局。城市居民人均消费性支出1.05万元，比上年同期增长13.1，支出首次突破万元大关。农民的消费支出也发生了很大变化，人均消费性支出4004.66元，增长13.1。其中，食品消费支出人均1450.54元，比上年同期增长14.9。交通和通讯消费人均支出397.22元，比上年同期增长15.3。医疗保健消费支出人均302.35元，比上年同期增长21.6。居住消费人均支出588.63元，比上年同期增长6.6。城乡居民消费需求明显上升。2. 城乡居民储蓄存款持续增长年末城乡居民人民币储蓄存款余额524.59亿元，比上年增长14.7。人均储蓄存款1.88万元，列全省第3位。第三节 城市发展规划要点解析依据威海市的发展基础以及面临的环境，“十一五”期间全市经济和社会发展的主要目标初步确定为:1.1 经济综合实力跨上新台阶。到2010年，全市生产总值突破2000亿元，年均增长13%， 地方财政收入年均增长15%，社会消费品零售总额年均增长13%，规模以上固定资产投资五年累计达到3000亿元。1.2 经济结构进一步协调优化。三次产业结构调整为76132，高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到35%， 海洋产业增加值占生产总值的比重达到30%。1.3 开放型经济体系初步形成。全市外贸出口年均增长15%，五年累计实际利用外商直接投资50亿美元，实际利用内资1000亿元。1.4 城市化进程明显加快。全市城市化率达到60%，中心城市人口由82万人增加到100万人，建成区面积由82平方公里扩大到125平方公里。1.5 循环经济体系基本形成。单位国内生产总值能耗、水耗分别降低20%，主要污染物排放总量下降10%，城市污水集中处理率达到80%，工业固体废弃物综合利用率达到95%以上，工业用水重复利用率达到75%。1.6 人民生活质量显著提高。城镇居民人均可支配收入年均增长8%，农民人均纯收入年均增长8%，人口自然增长率稳定在零以下，人均期望寿命达到77岁，千人拥有医生数提高到2人，城镇登记失业率控制在3%以内。在全面完成“十一五”规划目标的基础上，经过努力，“十二五”期间提前基本实现现代化; 到2020年，全市生产总值再翻一番，突破4000亿元，人均GDP达到1.5万美元， 城市化水平达到70%，成为经济更加繁荣、科教更加发达、环境更加优美、生活更加富足、社会更加和谐的现代化城市。第四节 威海市交通状况调查分析1.1 威海市交通状况分析威海曾经因为交通闭塞，世外桃源般在海的怀抱躺了几百年，现在随着威海的开放，立体化交通也逐渐成熟起来。有句俗语说“要想富，先修路”，确实点到了发展的根本。一个城市经济要发展、文化要沟通，就像是一个人要手脚灵活，必须先要血脉畅通，所以城市发展必须有好的交通来支持，因此现在有“全国的道路数山东，山东的道路数胶东”一说，现在青威、烟威、青银高速公路都已开通。烟（台）威（海）一级汽车专用路经山东省人民政府批准经营，听说还是香港来承建的，该路是威海市西边出口的一条重要经济干线。威海和大连一海之隔，相距94海里，每天有3班船往返于两地之间，随着改革开放和经济的发展，威海至大连的海上航线成为全市与东北三省经济往来的捷径。另外，威海是我国距韩国最近的城市，每星期有三班船去韩国，正由于海上交通便利，使威海的许多商品带有了“韩流”，成为威海一大特色。另外，威海虽小，但也有一个民航机场。至此，威海机场已开通至北京、广州、哈尔滨、沈阳、成都等地的航线，所开通的航线已贯通华北、华南、东北、西南的等地区的枢纽机场。威海的铁路刚刚直通了徐州，又很快延伸到了汉口，至此，北到北京，南达济南、汉口形成南北贯通。现在威海的交通已经呈辐射状分布，构成了海、陆、空立体化交通运输体系，可谓是“条条大道通威海”。1、威海火车站时刻表车次(点击看详情)发车时间终点站抵达时间火车型号公里（km）历时硬座硬卧 上中下251820:00北京12:47空调普快1105公里16时47分126229237246N45620:36济南05:52快速608公里9时16分47929599车次(点击看详情)发车时间起点站抵达时间火车型号公里（km）历时硬座硬卧 上中下251720:42北京13:02空调普快1105公里16时20分126229237246N45520:47济南05:46快速608公里8时59分479295992、威海航班进出港时刻表进港时刻表北京威海73307:3008:401234567CA1827北京威海73318:4019:401234567CA1587哈尔滨威海CRJ14:5016:301234567CA4928上海虹桥威海CRJ08:4510:251234567FM9257上海虹桥威海JET16:4518:3012.4567MU2287济南威海CRJ07:5008:401234567CA4927出港时刻表威海北京73313:4014:501234567CA1828威海北京73320:3021:401234567CA1588威海哈尔滨CRJ09:1510:551234567CA4927威海上海虹桥CRJ11:0012:451234567FM9258威海上海虹桥JET19:2521:0512.4567MU2288威海济南CRJ17:0518:051234567CA49283、公路北京威海：京津塘高速天津外环京沪高速（济南）济青高速潍坊潍莱高速莱阳莱烟一级路高速烟台烟台到威海高速威海（全程900多公里，高速费是300元到400元左右）。【第三部分】威海市房地产发展概述一、目前威海市区房地产的总体概况 从目前的情况看，威海市区的房地产业发展平稳。这主要表现在：1、商品房销售平稳；2、二手房交易稳定；3、销售价格大幅上涨；4、贷款规模增大；5、房地产企业数目众多；6、房地产企业投资额稳中有升。 第一、商品房销售平稳。从房管局提供的资料看，从2001年到2005年，房屋的销售呈现快速增长的趋势，到2005年，销售面积和销售套数都达到一个峰值，商品房销售面积达到179.8万，销售套数为18315套，2006年，销售面积和销售套数都大幅下滑，到2007年，商品房交易又出现上升的趋势，房屋销售面积达到102万，销售房屋9763套，2008年房屋的销售还是保持比较平稳的销售态势，共销售房屋101.5万，8877套。从威海市地税局了解到，09年1至6月，威海城市完成房屋交易量8273套，而在2008年1至4月，这个数据仅为3791套，今年则为5398套，同比增长了42%。 威海市房地产交易市场工作人员编制的月报数据显示，今年1至6月，城区分别有1042、1225、1674、1457、1356、1519套房屋过户交易。而在2008年1月至4月，这些数据分别为199、525、1632、1435套，总计3791套，今年前4个月达到5398套，比去年同期增长42%。 8273套房屋中包括新房3760套、二手房4513套。其中，新房的月交易量分别为583、675、725、650、425、702套，而在2008年1至4月，数据分别为0、355、1216、977套。这表明威海城区的新房交易并不活跃，新房市场依然低迷。 今年1至6月的二手房月交易量分别为259、550、949、807、931、817套，而在2008年1至4月，数据分别为152、89、208、240套。对比表明，威海二手房市场比较活跃。 今年上半年成交的二手房中，还包括房龄超5年且是卖房者个人家庭唯一住房的1279套，这类房屋交易免征营业税及附加、个税、印花税和土地增值税，其月交易量分别为104、175、299、232、211、258套，虽然交易量呈增加趋势，但同月占比却逐月下降。2001年至2009年上半年，年均销售房屋103.64万，10625套。2009年上半年的销售情况符合平均标准。第二、二手房交易稳定。除2001年，二手房的交易面积和套数超过商品房，其余各年的情况同商品房交易相似。二手房的交易，一直保持在50万以上的年交易额，在2005年二手房的交易也达到了一个交易的峰值，交易面积达到71.7万，交易套数为8058套。到2008上半年，二手房交易面积达到32.99万，交易套数为2380套，也基本符合8的年平均交易值。（附2001年至2008年房屋销售情况表）房屋销售情况统计表年份面积（万）套数商品房二手房商品房二手房2001年42.350.3441056232002年72.856.6778662572003年12961.11323367042004年114.559.11236567042005年179.871.71831580582006年85.464.4893672472007年10261.4976366852008年101.562.9988774380年平均销售103.6461.012106256621第三、销售价格大幅上涨。从2005年到2007年底，房屋销售单价一直在3400元/3800元/之间徘徊，到了2008年，受到原材料价格上涨（如钢材价格上涨30%以上）、土地价格上涨等因素的影响，一季度的房屋销售单价一度达到4928元/，以后各月也是在4700元/以上的价位徘徊。在如此高的价位上，08年仍能实现与七年平均数基本持平的销售，说明市场还是稳健的。09年楼市开始转暖相好，价格一路上涨，整体均价较上年上涨1000元/，经区的均价5500元/，老城区均价8000元/，高区的均价5800元/第四、贷款规模增大。2007年，房地产开发贷款19.66亿元；2008年，房地产开发贷款规模达到25.24亿元，同比增长28.39%；2009年上半年，房地产开发贷款达到23.8亿元，同比增长22.2%。第五、房地产企业数目众多。目前威海市区共有房地产开发企业268家，其中四级资质以上的企业为177家。第六、房地产企业投资额稳中有升。2006年，威海市区的房地产企业共有136家企业进行房地产投资，其中投资亿元以上的企业有4 家，实现投资完成额达到34.61亿元；2007年，威海市区的房地产企业共有122家企业进行房地产投资，其中投资亿元以上的企业有14 家，实现投资完成额达到51.98亿元；2008年，威海市区的房地产企业共有113家企业进行房地产投资，其中亿元以上的企业有13 家，实现投资完成额达到54.44亿元；2009年上半年，威海市区的房地产企业共有109家企业进行房地产投资，其中亿元以上的企业有13 家，实现投资完成额达到43.14亿元。为什么在全国大中城市房价纷纷下挫，而威海的房价依然平稳，据分析原