济南精装修地产项目可行性报告.ppt

紫麟阁项目精装修可行性报告,紫麟阁项目是鲁班进入济南的第一个项目，对于企业有着非常重要的战略意义，关于精装修问题应该如何解决？我们从市场、企业、项目的角度进行研判。,核心问题界定,精装修如何做？,Q2,精装修是否做？,Q1,市场,项目,企业,做,标杆,如何做,如何保障,不做放弃,首先看是否具有市场空间,若得出住宅精装修是否可行的结论，其依据有哪些？,从政策角度，是否支持精装修,从供应角度，一线城市及济南住宅精装修市场发展现状,从需求角度，济南消费者对精装修的接受程度如何？,精装修成功案例借鉴,核心问题界定,核心问题分解,核心问题分解,若做精装修可行，其操作要点分析,从精装修自身分析，其优劣势有哪些？,操作要点分析,精装修操作要点分析,一线城市及济南精装修住宅市场发展现状,问题2,问题3,问题5,问题6,精装修的优劣势分析,精装修成功案例借鉴,问题4,济南客户对精装修住宅的需求情况,问题,政策方面是否支持精装修？,政策方面是否支持精装修？,精装修政策目录,1999年，国务院转发了原建设部等八部委关于推进住宅产业化现代化提高住宅质量的若干意见的通知。,2001年底，出台城市住宅室内装饰装修管理办法。,2002年7月，原建设部住宅产业化促进中心发布了商品住宅装修一次到位实施细则和商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点。,2006年6月，国家建设部发布住宅整体厨房行业标准。,2007年月，深圳市政府发布关于推进住宅产业化行动方案。,2008年8月，住房和城乡建设部再次发出关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知。,精装修政策解读,国家对装修房持鼓励和扶持的态度，并加快其发展步伐，逐步走向规范化、标准化。,1999年国务院转发了原建设部等八部委关于推进住宅产业化现代化提高住宅质量的若干意见的通知。首次提出要“加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象”。,城市住宅室内装饰装修管理办法于2001年底出台，正式规定将于年内颁布。主要内容阐述：据了解该管理办法首次明确规定了室内装饰明令禁止的五项行为，以及必须经批准方可进行的七种行为。该管理办法对室内装饰业目前存在的一些典型问题都作了比较详细的规定，对比较敏感的野蛮装修、环境质量、验收保修、法律责任等问题都作了明确规定。,精装修政策解读,2006年6月国家建设部发布住宅整体厨房行业标准，2006年10月1日实施。主要内容阐述一是规定未来厨房建筑平面空间只有26个类型；二是明确了整体橱柜在厨房设施中的龙头作用，标准规定了厨房尺寸与厨房设施、厨房设备模数要协调一致，且以整体橱柜的标准尺寸为标准，厨房电器和厨房其他设施的尺寸要符合整体橱柜的标准尺寸，为此，住宅整体厨房共制定了14种I型厨房标准和21种L型厨房标准类型；三是规定厨房的给水管、排水管、燃气管等竖管应在管线区内集中设置，各类管线应合理定位、定尺设计，施工精度误差为正负5mm，同时，管线与设备接口应保证密封。从大原则到细则，本标准都制定了一系列详细的厨房装修行业标准和严格的规定，这大大促进了厨房装修的规范和成熟。,国家对精装修的标准逐步细化，明确厨房装修的各项规定要求，促进了精装修逐步走向规范和成熟。,2002年7月，原建设部住宅产业化促进中心发布了商品住宅装修一次到位实施细则和商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点明确指出推行装修一次到位的根本目的在于：逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；规范装修市场，促进住宅装修生产从无序走向有序。,精装修政策解读,国家对装修业采取了进一步的规范要求和约束，有效的促进了精装修逐步走向规范化。,2008年8月，住房和城乡建设部再次发出关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知，要求各地要制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。政府进一步重申推广全装修房,2007年月，深圳市政府发布关于推进住宅产业化行动方案，其中提出2010年前，深圳销售住宅实现100%一次性装修，全面取消毛坯房。“取消毛坯房”是国家推进住宅产业现代化提出的目标之一。2007年，国家建设部将深圳市列入全国住宅产业现代化的综合试点城市，而推进住宅产业化其中一项就是要一次性装修，也就是取消毛坯房。,精装修政策小结,国家对装修房持鼓励和扶持的态度，并加快其发展步伐。,国家对装修业采取了进一步的规范要求和约束，精装修逐步正规化。,国家对精装修的标准逐步细化、标准化，促进了行业的发展和成熟。,国家对装修业的规范仍然滞后。目前较易产生的纠纷来源于对装修后验房缺乏统一标准，政府在此方面还无具体标准，需政策进一步完善。,从国家政策方面（仍有待进一步完善），对精装修予以鼓励和扶持。,【小结】,精装修操作要点分析,问题3,问题5,问题6,精装修的优劣势分析,精装修成功案例借鉴,问题4,济南客户对精装修住宅的需求情况,问题,政策方面是否支持精装修？,问题,一线城市及济南市场的精装修住宅市场发展现状,一线城市及济南精装修住宅市场发展现状如何？,一线城市精装修情况,国内精装修房市场发展较为成熟的区是北京、上海、广州等地区。上述区域的精装修市场有着各自的市场发展特征，代表着目前国内精装修市场的最高水平，对精装修商品房的质量、信任度以及装修个性化的问题有着一套行之有效的解决方法，这些城市精装修住宅的开发模式和经验值得我们借鉴和学习。,一线3城市精装修比率图,北京、上海、广州、深圳四个一线城市，精装修比率较高。其他一线城市的比例也均有所上升。,一线城市精装修情况,北京：精装修正梯次推广。2003年，北京精装修商品房很少，并仅限于小户型；到2006年，这一现象发生根本变化，50%以上的高档楼盘在实行精装修，而城市中心的酒店式公寓、高级公寓及高档住宅区几乎全部在推广精装修。上海：正步入精装修时代。据统计，目前上海市中心城区新开发楼盘全装修比例已达到50%以上。之前大行其道的毛坯房终于抵挡不住装修房的蚕食，上海的半只脚已经踏入精装时代。根据计划，到2010年，全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区将达到60%-70%，其他地区力争达到30%-40%。广州：精装修呈现专业化。早在七八年前，广州就出现许多精装修住宅，目前，在售精装修楼盘约占总数的五六成以上，城市中心地段的房子装修标准平均每平方米约为2000-3000元左右，广州的购房者好像已习惯了精装修住宅。据统计，2008年广州所推出的新楼盘中，精装房占59.5%，毛坯房仅占40.5%。,目前济南精装修市场在售项目仅有四个，区域分布较为分散。,济南精装修住宅市场概况,目前济南精装修市场发展水平处于初级阶段，精装修住宅较少，大多数住宅交房标准仍以毛坯房或简装为主。,济南精装修住宅市场概况,08年济南精装修住宅市场总供应量为48.20万平米，总供应套数为3362套。分别占市场总供应的21.24%和14.61%。,精装修住宅市场供应量以海尔绿城项目居多。若不计该项目的供应量，则精装修所占市场总供应比例甚少。,济南精装修住宅市场概况,如果去除绿城海尔项目，则08年济南精装修住宅市场供应量为10.20万平米，供应套数为1031套。分别占市场总供应的5.40%和4.98%。,海尔绿城精装修的总面积和套数所占市场总量的比例最大，该项目是全运村配套项目。,济南精装修住宅市场概况,海尔绿城精装修总面积占市场总量的近80%，套数占市场总量的近70%，是精装修市场的供应主力。正大城市花园和实力伴云居所占比例相当，天泰太阳树（一期）已是尾盘，所占比例最少。,海尔绿城凭借高品质精装修获得市场认同，其他精装修项目销售情况一般。精装修本身并非成交的决定性因素，但若能打造高品质的产品则可获市场认同。,济南精装修住宅销售情况,月消化速度从3套-100套不等。其中消化速度最快的是海尔绿城项目，平均消化速度达100套/月。,在售公寓市场精装修比例不高，但新开盘的项目全部为精装修。济南公寓市场已经出现毛坯、初装向精装发展的趋势。,公寓精装修市场概况,2009年上半年，济南精装修公寓市场总供应量为7.67万平米，总供应套数为1534套。分别占市场总供应的19.2%和18.9%。万达达人界、中齐未来城两个新入市的项目均为精装修。精装修已经成为公寓发展的趋势。,卫生间的装修均为防滑地砖，墙面铺贴瓷砖到顶，均配洁具。高档项目铺贴品牌瓷砖，洁具均为国际一线品牌，其他配件也均采用名牌。,济南精装修住宅装修档次 卫生间,高档,济南精装修住宅客户情况,消费主体以私营业主居多,大户型：一般都为私营业主和大中型企业中高层管理者,机关、医院、学校等事业单位的泛公务员也是其重要组成部分,少部分其他客户（如企业职员等）,精装修住宅客户组成,小户型：40-50平米的小户型受投资客青睐,济南精装修住宅市场总体水平有待提升，尤其是前两年，精装修费用一般在300-500元/平米。近两年推出的个别项目装修档次有所上升，海尔绿城装修成本最高（1500-1800元/平米）。,济南精装修住宅装修档次,客厅、餐厅的装修一般是地砖或木地板，墙面多为乳胶漆或壁纸。高档项目采用品牌地砖或地板，墙面贴高档壁纸，建材均为一线品牌。,济南精装修住宅装修档次 客厅、餐厅,高档,卧室的装修均为木地板（多为复合地板），墙面多为乳胶漆或壁纸，高档项目贴品牌壁纸，并配品牌空调，配件均为一线品牌。,济南精装修住宅装修档次 卧室,高档,厨房的装修均为防滑地砖，墙面铺贴瓷砖到顶，均配整体橱柜和厨具。高档项目铺贴品牌瓷砖，配备品牌高档橱柜、厨具。,济南精装修住宅装修档次 厨房,高档,济南公寓精装修市场已经完成低档装修到中档装修再到高档装修的提升。高档公寓项目采取精装修更易获得投资客户的青睐。,公寓精装修市场概况,济南精装修住宅面临的机会与困难,目前济南精装修住宅处于初级阶段，竞争环境并不激烈，未来可发展空间较大。,实力雄厚的开发商凭借其资金实力和品牌优势，对项目本身的综合素质充满信心，推出消费者满意的住宅精装修，可赢得更大的市场。,国家对装修装饰业的规范较为滞后，还有许多方面未达成统一标准，开发商有较大的操作空间。,目前市场上精装修住宅的成功案例甚少，客户对精装修的认识需进一步加深和引导。且济南客户消费观念较为保守，对精装修住宅的接受程度尚有待提高。,精装修对开发商的管理水平、资金实力等要求较高，本土开发商的管理水平等难以达到此要求。（如正大城市花园、实力伴云居）,机会,困难,小结,目前济南精装修市场发展水平处于初级阶段，精装修住宅较少。竞争环境并不激烈，未来可发展空间较大。,除海尔绿城，其他精装修项目销售情况一般。精装修本身并非成交的决定性因素，但若能打造高品质的产品则可获市场认同。,实力雄厚的开发商凭借其资金实力和品牌优势，推出精装修可赢得更大的市场。,从一线城市及济南市场方面，精装修住宅未来可发展空间较大。,客户对精装修的接受程度尚有待提高，通过进一步加深和引导可获得客户认可。,海尔绿城凭借高品质装修获得客户认同，精装修成为未来品质住宅的发展趋势。,一线城市目前精装修所占市场比例较高，精装修已成为一个发展趋势。,精装修操作要点分析,问题3,问题5,问题6,精装修的优劣势分析,精装修成功案例借鉴,问题4,问题,政策方面是否支持精装修？,问题2,一线城市和济南精装修住宅市场发展现状,济南客户对精装修住宅的需求情况,从需求角度，济南消费者对精装修的接受程度如何？,客户样本概况,调查方法,样本数量,客户来源,调查时间,随机抽样,有效样本168个,客户来源：怡高会和某花园客户,2009年8月3-4日,注释,毛坯：大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。简装：墙面和地面做简单处理，厨卫瓷砖到顶厨卫精装：地面墙面全部装修，带部分家电精装修：通常精装修指的是厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门、门套、窗和窗套、水、电、燃气表具和管线等一次装修到位并达到使用标准，不安装配件如窗帘及挂件等,交房意向,某花园的客户选择装修标准也是倾向于简装修，其他交房标准选择率差别不大。,选择简装交房的客户最多，达到39%；选择毛坯和全部精装均占30%；只有3%的客户选择厨卫精装；选择厨卫精装的某花园客户占总数的25%，远高于普遍调查的3%，某花园客户对厨卫精装明显更感兴趣。,精装修接受度,客户对精装修的接受程度远高于市场平均水平，某花园精装具备客户接受基础。,不接受精装修的消费者不足40%；而61%的消费者表示可以接受精装修项目。某花园客户对精装修接受率61%，远高于普遍调查的44%，某花园客户对精装修的接受程度远高于市场客户的平均水平。少部分不接受精装修的原因主要是对装修风格、装修质量和价格有一定顾虑。,精装修费用,客户对于装修费用的选择集中在500-800元和1501元以上两个空间，客户对精装修有两种较为极端的心态,500元-800元/平米仍然是客户装修费用重要选择空间，这部分客户不信任精装修品质，选择以简单装修为主；1501元以上的客户十分看好精装修，要求尽善尽美的装修以最大限度的满足客户需求，这样部分客户明显高于普遍的调查的平均水平。,精装修关注因素,装修质量是客户最为关注因素，装修风格次之,Q:如果是精装修的住宅，您对装修最关注的因素是_，其次是_，再次是_。A、装修质量 B、材料品牌 C、装修风格 D、开发商声誉 E、环保问题,客户样本概况,从客户关注区域来看，某花园的客户选择前三位分别为客厅、卧室、厨房。,Q:对于精装修的住宅，您对哪些区域关注。最关注的是_，其次_，再次_。A、客厅 B、餐厅 C、厨房 D、卫生间 E、卧室 F、阳台,客户样本概况,从客户关注内容来看，地面、墙面和吊顶分列前三位，基础类装修是保利客户最为关注的内容，与普遍调查基本一致。,Q:您对哪些装修内容最为关注，最关注的是_，其次_，再次_。A、地板 B、墙面 C、厨具 D、洁具 E、灯具 F、门 G、吊顶 H、其他,需求小结,目前济南市场商品住宅以毛坯和简装为主，客户对于精装修商品房了解较少，且部分精装修项目声誉一般，从而影响客户对精装修项目的选择率一般。但某花园的客户对精装修的接受程度则明显高于普遍调查的结果。,客户对于精装修采取谨慎态度，对装修质量和风格信任度有限，因此样板间的展示对于树立客户信心具有至关重要的作用。,客户不选择精装修最主要的顾虑在于装修风格，足够的个性化选择以满足不同客户，客户家庭内部不同成员的需求十分重要，完善的菜单式解决方案有利于打消客户顾虑。,客户装修标准选择300-500元/平米，基础性装修是客户的主流选择。而某花园的客户对900元/平米以上的选择率也较高，更说明客户对精装修的接受程度较高。,装修质量是客户最为关注的因素，客厅卧室是客户最为关注的区域，地面墙面是客户最为关注的内容。,从需求方面，目前客户对精装修认知度较低，接受程度一般，需要引导。客厅卧室是客户最为关注的区域，地面墙面是客户最为关注的内容。,精装修操作要点分析,一线城市和济南精装修住宅市场发展现状,济南客户对精装修住宅的需求情况,问题1,问题2,问题3,政策方面对精装修的规范,问题5,精装修的优劣势分析,问题6,精装修成功案例借鉴,问题4,精装修住宅有哪些优劣势？,精装修住宅的优势分析,提高项目档次 精装修项目可以以更优质的面貌呈现给购房者，良好的精装效果有利于彰显开发商实力，建立开发商品牌形象。集约化生产，降低成本及造价控制 精装修住宅的材料及设备购置都是由相关的专业人士控制，同时承包商与供应商长期的合作关系及批量经营，材料及设备的质量有保证，价格合理。,精装修住宅对于开发商而言，即能提高项目档次，树立开发商品牌形象，又能降低成本，控制造价。,精装修住宅的优势分析,减轻客户装修负担 客户不必自己装修，可享受到经过专业室内设计之后的装修效果，避免对室内设计无知所带来的负面影响（审美与品位局限），客户只需配上家具即可入住。避免装修干扰 精装修住宅避免了邻里之间因不同时间的装修带来的噪音干扰，也避免了装修工人进出小区所带来的安全因素。帮助客户购房资金周转 精装修住宅可以把购房和装修合二为一，一次性解决银行按揭贷款，解决备齐房屋首付款后还要再准备足够的装修资金问题。,精装修住宅对于购房者而言，省心省事，节省资金，且设计更专业。,精装修住宅的劣势分析,装修质量问题 商品房的质量问题是购房者最为关心的一个问题，对于精装修住宅来说，质量问题尤为重要。目前房地产行业缺乏对精装修住宅验房的统一标准，当消费者在收楼时发现装修房与自己所想有不符合时，也无法可究，开发商与消费者极容易因此产生纠纷。个性化装修问题 根据调查结果可以看出，大部分不接受精装修住宅的客户，其中一个最主要原因是考虑住宅的装修风格问题，认为精装修住宅千篇一律，不能达到彰显个性的目的。,精装修住宅的装修质量和装修风格问题，是购房者最为关心的两大问题。,精装修住宅的劣势分析,操作难度较大 商品房进行精装修，对于开发商来说并不仅仅是多了一道工序，而是对公司管理水平的大考验。如何与装修公司合作，如何统筹土建和装修，明确开发商与土建公司、装修公司之间的责任和分工，对于装修的顺利进行十分重要。倘若装修搞不好，不但起不到促进销售的作用反而对因此严重阻碍销售，影响到企业的品牌形象。,精装修住宅对于开发商而言，操作难度相对较大，考验开发商的管理水平。,一线城市和济南精装修住宅市场发展现状,济南客户对精装修住宅的需求情况,问题1,问题2,问题3,政策方面对精装修的规范,问题6,精装修成功案例借鉴,问题4,精装修操作要点分析,精装修的优劣势分析,问题5,精装修操作要点分析,三大模式及优劣点分析-产业链模式,产业链模式模式阐述：开发商属下子公司负责设计、材料采购、配置采购以及装修实施，具有一条龙服务产业链。代表企业：碧桂园。操作方式：碧桂园旗下的博意建筑设计院，负责碧桂园项目定位、结构及装修设计等；旗下的全资子公司腾越建筑工程公司负责了碧桂园5成以上项目的建筑工程；而碧桂园的精修房、五星级酒店等的装修基本上由其旗下的雅俊装饰公司承担；园林设计及绿化设计由旗下顺德碧桂园承担；主题公园由旗下红荔文化村公司运营；碧桂园旗下甚至还设有自己的砖厂、玻璃厂等建材企业。,操作模式分析,优劣点分析：成本低、利润空间大、竞争力强。碧桂园从土建到设计以及装修的实施，甚至装修材料，全部由属下公司承担，因此可以避免每一项环节上的利润支出，而且可以尽量做到合法避税。在此内部一体化的产业链操作模式下，形成了碧桂园产品的低成本、高竞争力。企业资金要求大，不适宜模仿。碧桂园的开发模式不是其他开发商可以轻易模仿的，它首先需要庞大的资金链支持。正由于此，碧桂园的精装修操作模式只是一个特例，不适合大部分开发商模仿。,操作模式分析,三大模式及优劣点分析-产业链模式,常规合作模式模式阐述：开发商将设计、装修施工等全面外包，通过公开招标，委托装修公司进行设计和装修的实施，与材料供应商、家电供应商（主要是厨卫供应商）达成战略性长期合作关系。代表企业：万科等大部分开发商。操作方式：通常开发商通过公开招标，聘请设计公司进行室内装修设计，再聘请装修施工企业按照设计方案进行装修施工；装修所需要的材料以及家电配套，和相关供应商形成长期合作关系。,操作模式分析,三大模式及优劣点分析-常规合作模式,优劣点分析：成本较低，常用操作模式。通过招标货比三家，尽量降低成本；和供应商的长期合作，成本相对较低，是目前开发商精装修房最常用的操作模式。环节繁琐，容易出问题。开发商需要和设计公司、施工企业以及材料供应商进行合作，之间环节繁琐，涉及的层面较多，容易出现问题引起纠纷。,操作模式分析,三大模式及优劣点分析-常规合作模式,新颖合作模式模式阐述：开发商与住宅工业化企业达成合作，由住宅工业化企业整体负责装修事宜，包括土建、设计、装修乃至材料（家电配套）供应，全程负责，一条龙服务。代表企业：湖南远大住工。湖南远大简介：,操作模式分析,湖南远大生产基地,三大模式及优劣点分析-新颖合作模式,远大住宅工业有限公司（简称“远大住工”）是国内第一家以“住宅工业”行业类别核准成立的新型住宅制造工业企业。96年成立，从学习引进欧、美、日住宅制造科技并建立国内第一家住宅工业企业起步，组织实施了一系列革新、发明、实验活动，经过12年发展，远大住工整体攻克了中国住宅工业化一系列课题，并就我国住宅工业化发展最为关键的模数协同、产品标准、技术集成、居住空间模块化以及成本工效、工厂化生产、节能环保、质量控制、项目定制、精细管理、商业模式等课题探索了一系列解决方案和思路，建立健全并丰富发展了自主住宅工业化研发体系、制造体系、工法体系、材料体系、产品体系，形成了年产十万套成品住宅的动态产能。,操作模式分析,三大模式及优劣点分析-新颖合作模式,技术优点：质量优异：彻底解决传统建筑质量通病工厂化体系确保质量可控全过程质量品控促成严格质量标准功能齐备：十大住宅居住性能全面优化：安全、防水、防裂、防火、保温节能、隔音、舒适、耐久、环保、人性化户型空间利用率高，符合人体工学原理环保健康：全面采用环保材料，达到欧洲环境标准要求空气洁净技术运用，对老人儿童尤为有益水质净化处理，保障生活健康无忧购房：无装修烦恼，确保入住即达到安心标准主动式维修服务，一站式全方位售后维保，超越目前的物业管理方式,操作模式分析,满足购买力：从城市中产阶层收入出发设计产品，一般年家庭收入可轻松拥有远大集成住宅工业化优化过程促进成本下降与品质提升，不断提高性价比总价控制：在单价不降基础上总价得以控制，并降低与面积有关的其他各项费用35万左右两房全装修房为产品供应主力户型优化：以人体工学原理控制户型面积，面积减少但效率提高，使中小户型发挥大户型效率主力户型面积控制在70-90平米,同功能节省20%的户型面积使用费用低：质量保障，维修成本低节能，节约大量电费、燃气费节省大量物业管理费用等,三大模式及优劣点分析-新颖合作模式,从市场反映看精装修问题,据有关部门统计，楼盘装修投诉已经占到整个房地产投诉比例的30%以上，成为继物业管理之后房地产投诉又一大热点。（1）市场对精装修住宅的满意度分析 从其他城市的抽样调查来看，已购买全装修商品房的消费者中，表示满意、基本满意和不满意的比例分别为14.3%、57.1%、28.6%（如下图示）。,操作问题分析,分析结果：目前购房者对精装修商品房的接受度和认可度较高，这也从另外一个侧面反映了随着精装市场的成熟，客户对精装修商品房是持支持和欢迎的态度的，也预示着精装修市场大有作为。,（2）精装修常见投诉问题分析 精装修商品房投诉焦点是“货不对板”，例如由于装修条款中材料及其标准的描述不清引起的矛盾、交付的装修用料、手工和当初业主在样板间看到的有天壤之别等，由此产生了大量的交收楼纠纷。归结起来主要有入住时水电隐蔽工程、家具板材质量不好、装修环保系数不高等问题，分别占14.3%、28.6%、28.6%；反映购房合同未对装修内容明确约定的占了28.6%（如下图示）。,操作问题分析,分析结果：精装修是一种趋势，推广需要一个较长的过程，需要对企业自身的条件进行科学的评估，特别是对即将出现大的系列问题又清晰的认知。基于上述的图表不难看出来，精装修市场的投诉问题主要集中在四个方面，如果开发企业能很好大解决这四个方面的问题，相信对于精装修的推广会起到很大的促进作用。,从市场反映看精装修问题,解决开发商与装修公司矛盾的对策,装修所带来的问题可以归结为两种矛盾：开发商与装修公司之间的矛盾、开发商与消费者之间的矛盾，针对这些矛盾需要有恰当的方式予以规避。,矛盾与对策,主要矛盾：装修公司以次充好、偷工减料；装修公司模糊报价；装修公司不能按规定时间完工等；相应对策：通过招标方式，选择有较好品牌形象的装修公司。既是对工程质量的保障，又可增强消费者信心，提高项目形象。另外选择与类似湖南远大住工这些住宅产业化的企业合作，会是较好解决问题的办法之一。严格派专人监控操作流程；定期组织业主对装修过程和质量检查并提出意见；签订周详的装修合同。详细明确标准、用材、价格、服务等相关问题。,解决开发商与消费者矛盾的对策,矛盾与对策,主要矛盾：消费者认为“货不对板”；消费者对装修质量不满意；消费者过于挑剔或故意找茬拒绝收楼等。相应对策：签署装修补充协议，以保证双方利益。在样板房展示时，将非交楼标准的装修予以明示。若发生投诉，应快速采取应对措施，切忌拖延，以避免事件影响范围扩大。发生投诉时，严格遵照之前签署的协议作出评判，逐一解释查清。,矛盾与对策小结,【小结】,若能处理好装修带来的问题，还可提升项目形象，提升企业品牌。,开发精装修并非不可逾越的门槛。,以保障消费者权益的角度考虑问题，通过严格、规范的操作和控制，完全可以规避装修带来的各种问题。,新开发模式（住宅工业化）可以尽量避免常规装修引起的问题，这为精装修的操作带来发展契机。,一线城市和济南精装修住宅市场发展现状,济南客户对精装修住宅的需求情况,问题1,问题2,问题3,政策方面对精装修的规范,问题5,精装修操作要点分析,问题4,精装修成功案例借鉴,精装修的优劣势分析,问题6,精装修成功案例借鉴,湛园是由10栋欧式风格多层住宅组成，采用西班牙花园洋房式设计，移植300多株大型乔木。,青岛湛园,以“八大关”的标准打造园林,珍惜树种绿湛园社区内，种植有300多棵珍惜树种,知名设计中国最具知名度景观设计大师之一 唐明宇大师悉心之作,优秀施工地面铺装的技术人员，经过多达12次试验和比赛，从中选出“技术状元”级的“老师傅”,安防措施湛园社区的周界防护，采用 来自以色列（军工技术领域）的“智能微波防护墙”系统，可以提供24销售无盲区布防和提前自动报警功能，在中国数第一家,智能化视频联网技术的应用、LED电子屏亲情告示牌、社区综合智能一卡通、自动身份识别系统、音乐/灯光控制系统、远程抄表系统、人机联防、管家式物业管理服务,小结,海尔绿城全运村,项目包括高层、小高层、多层、产权式酒店、双拼及联排别墅、五星级酒店、商业等。,为客户提供了两种风格的装修：简约风格、新古典风格，以满足不同客户的需求。且内部装修风格与组团建筑风格协调一致。,项目可借鉴因素一,百合系列,桂花系列,项目可借鉴因素一,百合系列,桂花系列,项目可借鉴因素二,选择国内优秀的设计团队和装修公司，其质量才能得到有效保证。,采用国际知名品牌的配件、建材等能体现项目的高品质。,项目可借鉴因素三,小结,管理精绿城精装修产品的设计方案均经过多轮设计讨论、评审。,材料、设备精选用著名品牌材料、设备。绿城精装修产品装修用材考究，选优著名品牌地板、瓷砖、墙纸及厨卫洁具。配备著名品牌橱柜及厨具，配备著名品牌电器。,施工精由国内知名施工单位装修施工。绿城精装修产品精装修施工队伍系国内正规施工单位，具有丰富的施工经验，施工质量有保障。,市场空间,政策方面，对精装修予以鼓励和扶持。,一线城市及济南市场方面，精装修发展空间较大。,需求方面，客厅卧室是客户最关注区域，地面墙面是客户最关注内容,多次置业的高端客户接受程度更高，价格敏感度低，但对装修品质有较高要求。,高品质的精装修住宅会成为项目一个突出的亮点。,精装修可提升项目形象，提升企业品牌。,通过严格、规范的操作和控制，可规避装修带来的各种问题。,从项目角度看精装修,目前在装修方面已经花费70%的费用，只呈现30%的效果,需求方面，客厅卧室是客户最关注区域，地面墙面是客户最关注内容,再增加30%的费用，可达到100%的效果,把钱花在客户关注的区域和内容价值成倍放大，提高产品竞争力,从企业角度看精装修,高品质的精装修住宅会成为项目一个突出的亮点精装修可提升项目形象，提升企业品牌,紫麟阁项目承载着企业进军济南房地产市场的使命为奥体西苑项目做好展示和口碑传播,鲁班房地产开发的333战略,精装修是否做？,Q1,市场,项目,企业,政策支持市场空间高端客户接受程度高可提升企业品牌,增加30%的费用，可达到100%的效果价值成倍放大，提升竞争力,企业的发展战略项目承载的使命为奥体西苑展示和口碑传播,从市场、项目、企业角度分析，我们建议本项目精装修,精装修如何做？,Q2,精装修是否做？,Q1,市场,项目,企业,做,标杆,如何做,如何保障,好产品会说话让紫麟阁项目会说话,世界记住了最高峰珠穆朗玛峰的8848米；世界记住了博尔特的百米记录9秒58；世界记住了中国第一位太空人杨利伟；,大家只会记住第一，所以本项目需要确立标杆并超越,从产品、园林、服务各方面，海尔绿城全运村项目目前是济南口碑最好的项目，我们确立的标杆为海尔绿城全运村。,紫麟阁,海尔绿城全运村,确立标杆,好产品,好服务,好宣传,好口碑,如何超越,室内：地面品牌地板或瓷砖，墙面品牌壁纸，厨房品牌橱柜及炉灶，洗手间品牌洁具等园林：建议全冠移植苗木，做实景园林展示：精装样板间、工法样板间,聘请知名物管服务商,邀请媒体、同行参观，形成业内轰动,通过产品和展示，形成客户口碑,以海尔绿城为标杆，将产品做到极致，成为济南最好的产品，,好产品,好服务,好宣传,好口碑,如何超越,为紫麟阁项目积累客户为奥体西苑项目积累口碑实现双盘联动,如何保障,最优秀的设计师,最优秀的施工团队,品牌材料,严格、规范的操作和控制,五重保障,整合优质资源，将产品做到极致，保障紫麟阁项目会说话,公司高层亲自负责,做济南最好的房子,汇报结束，谢谢！,