成都锦里调研经营模式详解.ppt

成都市锦里文化古街调研,BMA 2012.12.6,案例区位基本概况规划设计主题和业态经营模式详解现场照片,案例区位,锦里古街位于成都市武侯区,城市核心区内，与成都各交通枢纽都距离均在8千米以内。古街南连武侯祠大街，交通相对便利。与武侯祠仅一墙之隔，同时临近南郊公园和锦江，这些重要资源不仅塑造了环境优美，也为项目带来了大量人气。,项目区位,锦里古街,基本概况,基本概况 传说中锦里曾是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国。现为成都市著名步行商业街，为明末清初风格的仿古建筑，布局严谨有序，酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品区错落有致。“锦里”由来 取“锦上添花里藏乾坤”之义。它是秦汉三国 时期成都售锦、织锦最著名的街坊，南方丝绸之路的起点；是西蜀历史上的“西蜀第一街”。,规划设计,总体原则及规划目标 按照“修旧如旧、保护为主”，“原址原貌、落架重修”的规划建设原则，努力寻求历史文化保护街区与现代商业成功结合的经营模式，打造以明末清初川西民居作外衣，三国文化与成都民俗作内涵，集旅游购物、休闲娱乐为一体商业文化步行街。,规划设计,空间整合途径街道形态：是一种线性的动态空间，在商业环境中以线形排列的店铺为主，并通告小广场进行连接，形成了一个y字形的商业街，并在重要的位置，设计了一些小品景观，使整条街更加生动，灵趣。空间排列：“街广场街广场”。动静空间交融组织出了“开端发展高潮过度”。单体建筑形象：锦里建筑只有一二层，以黑，白，灰为主色调，既体现了蜀汉时期的文化内涵，又带典型程度明清时期的建筑风格。以黑色的柱子，简洁的构图体现汉代雄浑，朴实，简练的风格。结构主要是“穿斗式木构架”白色抹灰情面，砖砌山墙，青瓦屋面，简洁而不陋，临街一侧利用挑檐形成出廊，成为公共空间。并且也采用了虚实对比。,规划设计,功能分区餐饮区、民俗风情区、广场区、酒吧与休闲 购物区,主题和业态,主题和业态,情景消费游憩 精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色客栈、特色企业会所、SPA 精致生活品味 西式餐饮、轻便餐饮、咖啡、艺术休闲、健康生活馆、特色文化主题店时尚动感娱乐 酒吧、夜店、甜品店、婚场、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚,经营模式详解,锦里经营现状分析,经营模式详解,锦里经营现状分析,经营模式详解,锦里经营现状分析,经营模式详解,锦里经营现状分析,经营模式详解,锦里经营现状分析,经营模式详解,锦里经营现状分析,经营模式详解,锦里经营现状分析,经营模式详解,锦里经营现状分析,经营模式详解,锦里经营现状分析,经营模式详解,经营理念改革体制，科学经营1.成立现代股份制企业“成都武侯祠锦里旅游文化经营有限公司”。（其中武侯祠占有公司40%股份）2.引入武侯祠的入股与智力投入，保证纯正的三国风味。3.对管理公司放权，使锦里经营符合市场的需求。4.招募史学专家担当文化顾问，面向全国招聘大批文化产业经营人士，全面参与锦里的前期策划。定向招商定向招商，长期计划1.细化每一间店铺的具体用途，做整体统一经营规划。2.招商范围面向全国以及对应行业，不重复招商。错位经营“要竞争，让我们锦里包成团与外界竞争”1.商铺不重复经营种类，避免内部恶性竞争。2.提高服务质量，提供有特色、有差异的街区商业环境。租金制度不按商铺面积收租依据商家一般营业额15%-20%的比例收取租金，将商家经营与锦里整体运营紧密结合，提高商家积极性。对传统特色民间工艺摊位给予“常年免租”的优惠政策。,经营模式详解,经营模式详解,经营模式详解,经营模式详解,经营模式详解,经营模式详解,经营模式详解,经营模式详解,经营模式详解,改造前,现场照片,现场照片,改造后,现场照片,现场照片,现场照片,现场照片,调研总结,1、锦里古街由武侯祠博物馆恢复修建，即人造古街，现为成都市著名步行商业街，为清末民初建筑风格的仿古建筑，布局严谨有序，酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区错落有致，被誉为“成都版清明上河图”。2、锦里长335米，有5个小型广场式结点设计，街道25米，2F建筑为主，后面小吃街以1F低矮建筑每铺约15多个平米，建筑立面风格，与宽窄巷子有很多相似之处。与宽窄巷子不同的是，这里以小商家和摊点为亮点业态，大型商业业态主要是酒吧。锦里现在已经成了成都的名片，商业主要人气依托于武候祠旅游，次要客群为本地人，从经营来看锦里有很多特色经营，如张飞牛肉，民间手工艺，老成都的打更等历史标签。3、近期通过对宽窄巷子和锦里的调查，我们总结出文化商业街的成功盘活都需要深挖其历史文化背景，求特色，求气氛，以“文化唱戏，休闲盈利”来实现商业街的成功运营。,