四川某地产项目定位研究营销战略报告.ppt

好邦中国 2011.3,Integrated Marketing Communication Strategy,都江堰项目定位研究营销战略整合汇报,好邦深怀光荣与使命以创造价值为目标为都江堰项目而深耕!,With an international perspective to create value for the mission project for the Wai-shore deep plowing!,都江堰项目提报总纲：,地块价值研判,市场调研分析,营销全程建设布局,产品整体建设建议,项目营销策略建议,项目市场定位建议,产品价值规划建议,目标客群价格定位,项目推广概念整合,项目推广节点布局,项目概念视觉表现,开发运营策略建议,都江堰城市环境研究,区域环境研究,地块资源分析与发展方向初判,定位主题研究,一、宏观经济环境,从成都市的都市群发展规划来看，分为成都市主城区-近郊圈层-远郊圈层这样三个层次。从地理位置和经济发展以及跟成都市主城区圈层的关系来看，都江堰属于典型的远郊圈层，那么在与同一圈层的其他县市比较，都江堰应该处于一个什么样的发展地位呢？,1、宏观经济发展速度,由于08年地震原因，从2008年到2010年，都江堰市的经济增长和城市建设经历了阵痛式的发展，而到了现在，已经全方位走出了地震阴影，各项指标均超越了2007年的最高水平。全市经济实现了快速恢复。,2010年，都江堰全市实现地区生产总值（GDP）143.5亿元，同比增长 16.6%，增幅继续位居远郊区县第一名。2010年，共完成固定资产投资203.36亿元，同比增长3.4%，超额完成目标13.36亿元，投资总额位列远郊区县第一。2010年，全年接待游客1150万人次，实现旅游综合收入50.5亿元，较2009分别增长20和21，均超过地震前最高水平。2010年，全市累计实现社会消费品零售总额60.8亿元，同比增长20.5%，增幅居成都市区（市）县首位（不含高新区），总量居三圈层第一。,2、宏观经济经济地位,3、宏观经济产业结构特征,宏观经济：小结,二、城市发展规划,08年的地震灾害之后，政府部门编制了都江堰市灾后重建总体规划（2008-2020年），为都江堰未来10年的城市发展明确了方向。城市发展规模目标：08年都江堰城市人口25万，城市建设用地27.8平方公里；至今年底，将达29.4万，规划城市建设用地37.7平方公里；到2020年，将达到39.0万，规划城市建设用地45.8平方公里。,1、城市规划发展目标,2、城市片区功能规划,随着建设用地的扩大化，功能性也被重新组织，对老城区和环城片区进行疏解、完善、提升，保护历史文化遗产，凸显城市自然人文特色；向西则发展玉堂片区，完善旅游服务配套；向南，重点则是发展聚源片区，加强成灌产业带产业集聚与人口疏解功能，对接成都。,成灌快速起于郫县二环路，止于都江堰二环路与幸福大道交叉口，路线全长17.453公里，设计时速80公里。成青快速通道起于成都西三环路，经都江堰，止于青城山，总长56公里。设计行车速度80公里/小时。IT大道延伸线 起于成都三环，止于都江堰。,3、城市交通,除了现有城市干道成灌高速、213和317国道、青城山干道等，城市高铁已经于2010年5月开通，后期还将继续进行市区内建设，将一直接通至宝瓶口景区。成灌高铁起于成都北站，止于都江堰市青城山镇。首期将在都江堰设立6个站，其中迎宾路站、李冰广场站、离堆公园站将是地下站台。也就是说，“快铁”到达都江堰城区后，将成为“地铁”。,三、都江堰房地产市场环境,1、房地产政策 春节前，“国八条”骤然出台，拉开新一轮楼市调控大幕。国务院印发的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 中明确规定：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。除了要求将第二套房的首付提高至六成外，在房价过高、上涨过快的城市中，原则上本地人禁买第三套房，外地人禁买第二套房。被称为史上最严厉的房地产调控政策。政策影响下，多家银行已经取消首套个人住房贷款利率85折优惠。,影响和启示：新政的出台，对商业地产的发展总体利好，还会促进郊区快速发展。2011年住宅投资将会减少，商业地产包括商用物业、酒店、写字楼等物业投资将会升温。,成都市人民政府关于做好都江堰市城镇居民住房灾难救助安置工作的意见 成府发200838号 都江堰市人民政府关于扶持居民安居置业促进房地产业发展的意见 都江堰市房产管理局关于震后开展廉租住房租金补贴工作的通知 关于512地震灾后城镇居民住房重建的实施意见,2008年“512”特大地震灾害之后，出于都江堰灾后重建和恢复经济的考虑，成都及都江堰各级政府部门制定了一系列促进房地产开发和购房优惠政策，部分优惠已经于2010年结束，但是不排除在执行上政策时效延长的可能。,2、都江堰房地产市场概况,2009年，都江堰市房地产开发投资40.9亿元，比2008年增长184.8%。其中，住宅投资35.5亿元，增长266.6%，比重由2008年同期的67.5%上升到86.8%，提高了19.3个百分点；商业营业用房投资3.2亿元，比08年同期增长404.4%，比重由08年同期的4.5%上升到7.8%，提高了3.3个百分点，房地产投资仍以商品住宅为主。2009年都江堰市商品房销售面积62.4万平方米，比08年增长250.6%,2010年，都江堰市房地产开发投资完成46.4亿元，同比增长13.4%。其中，住宅开发投资完成37.1亿元，同比增长4.5%；商业性营业房投资完成4.1亿元，同比增长28.1%。商品房销售面积107.7万平方米，同比增长72.6%；商品房销售额42.7亿元，同比增长62.5%。,（1）土地市场,2010年，都江堰市土地市场较为活跃，成交接近3000亩，在成都市所有郊区县中排名第四。另根据存量土地情况，都江堰现有存量土地的商品房可建面积为200万，远远低于大邑、新都、青白江等区域。2010年，都江堰住宅成交平均楼面地价为1450元/，在郊县中排名第一，说明虽然土地成交有限，但是开发商都非常看好都江堰的房地产市场。,住宅用地,具体到住宅用地，2010年，都江堰市住宅用地成交不到2000亩。存量住宅土地可开发面积也不足200万。,（2）住宅市场,2009年都江堰市商品房销售面积62.4万平方米，比08年增长250.6%，其中，商品住宅销售面积58.7万平方米，比08年增长365.9%。2010年，都江堰市的商品住宅新增供应10120套，新增供应面积98.7万；销售9337套，销售面积89.9万，供销比为1：1.09，供销基本平衡。与09年相比，销售面积增长53%。通过震后两年数据对比，可看出都江堰房地产住宅市场处于迅猛发展过程中，这其中既有震后恢复的成份，也有因为外联机会更多带来的更大市场容量的因素。,都江堰产品两极分化较明显，在各面积段中，150平米以上主要是低密别墅产品，150平米以下多是电梯产品与部分度假小户。从面积数量上来看，都江堰的主流供应产品仍是70130平米的户型,全市住宅各面积段的供销存量对比,从图中可看出，在都江堰主流住宅产品供应中，7090平米和110130平米这两个面积段是销量大于供应量的。90110平米则是新增量最大和销量最大的面积段。,3、房地产发展格局,老城区,新城区,旅游配套服务区,老城区为最早建成区，配套较完善，生活便利去化较快，现以旧城改造为主；,依托成熟交通路网发展，开发规模较大，水平较高；,规划旅游配套服务功能区域，未来酒店、商业和旅游配套集中区域,本案,板块划分,（1）住宅市场现状,新城区板块,住宅楼盘信息列表（新城板块）,住宅楼盘信息列表（新城板块）,青城外滩位于都江堰青城大桥桥头一环路旁，占地近70亩，总建筑面积9万余平方米，一共有18栋楼，共738户，建筑形态包括小高层、多层、花园洋房和叠拼。项目地块呈L状，采用了排列结合围合的布局，并在重要节点打造了景观组团。在售的是低密舒居小高层，户型面积79到111。项目配备了羽毛球场，露天书吧，健身场所，夕阳棋座，鹅卵石按摩道和儿童大本营等等生活配套。,代表个案1青城外滩,青城外滩总平,青城外滩户型赏析,两房户型：88户型方正赠送空间大,两房户型：110格局通透，赠送空间大,青城外滩销售情况与户型配比,从2011年2月中旬的数据来看，青城外滩已经取得预售许可证的房源507套，销售305套，现余201套；项目于2010年5月底取得首个预售许可证，销售周期按8个月计，月均销售速度约40套；项目目前市场均价为11层4600元/，9层5500元/。青城外滩产品供应的主力面积段是90110套三，其次是7090平米套二和110130套四,青城外滩具体房源情况,加黑面积段中很大一部分为销控房源,去化速度最快的是7090平米套二，其次是110130平米套四。这与都江堰市场面积段供销的整体情况一致。这两类产品均为实用型舒适性宜居产品，说明客户群对住宅的舒适度和实用度要求较高。,代表个案2丽水印象,基本信息：土地规模：72.5亩建筑面积：8.5万开发商：沿海地产都江堰丰华房地产产品类型：4+1、6层多层；11层小高层容积率：1.6建筑密度：27%绿化率：35%总户数：750户建筑风格：川西风格车位：183个均价：4700面积范围：88-186主力总价：42-60万销售情况：三期余80套,丽水印象总平,项目地块较为方正，在沿河一面为非建设用地，在设计上规划为河滨公园。增加了项目卖点。在住宅区，采用了围合结合点状布局，打造中轴景观带。,丽水印象建筑立面,项目虽采用了川西风格，在立面处理上既照顾了川西风格元素的应用，同时做到线条简约流畅，在都江堰小高层项目中，品质感较强。,丽水印象户型,两房户型代表：90,三房户型代表：139,丽水印象销售情况与户型配比,截至2011年3月5日，丽水印象已经取得预售许可证的住宅房源738套，销售637套，现余101套；由于项目于2010年1月取得首个预售许可证，销售周期按13个月计，月均销售速度50套；项目目前市场均价为4700元/。从丽水印象的产品面积段供应来看，7090平米套二是绝对主力户型。,丽水印象具体房源情况,丽水印象的产品以7090平米套二为绝对主力户型，其去化率也较高，90110平米由于供应较少，其去化率也很高，达到了100%。,旅游配套服务板块,蓝光项目,经都项目,中华青城,云栖谷,本 案,山水间,住宅楼盘信息列表（旅游配套服务板块）,板块特征与需求总结,主流市场需求特征：都江堰市场目前购房者中都江堰本地客户约占50%，川西地区客户约占30%，大成都客户约占20%；都江堰客户首次置业但改善需求（已有住房为公房）客户较多，偏向中大户型舒适型房源；小户型需求少；目前大多客户置业支付能力集中在45-55万之间，4300-4700元/是市场主流的价位；面积区间以3房（100-110平米)需求为主。高端市场需求特征对产品品质要求高，对周边资源和内部环境都有较高要求。西区中的高端需求融合了自住需求，住宅面积较大，从110600平米都有，以低密度产品为主。总价支持能力很强，对开发企业品牌也有要求。,住宅市场机会,（2）商业市场发展现状,作为成都市郊县中最大的旅游市场，2010年，都江堰的商用物业的供应量8.2万，销售5.9万，供需总量较小，在各郊县的供需总量对比中处于中下游水平，但是也说明都江堰的商业市场发展尚存很大的发展空间。,商圈分布,整体业态概况：,本案,综述：整体上，都江堰市主要商业街道租金分三个范围：20-50元，占整个市场的主流；50-80元，邻近商业中心；80-280元，为该市的商业中心。,市场特点：核心区域辐射能力有限；租金处于较低水平；相邻商圈租金差异较大。,都江堰商业街道租金分布,市区重点商业项目分布图,天和盛世,都之都,中国水街,岷江国际,银杏广场,主要大型商业项目,商业市场小结,作为“双遗”旅游胜地，都江堰具有较好的文化历史传承，却没有对旅游资源有较好的挖掘和利用，缺乏相关旅游商业产品的拓展和开发。虽然美食较多，但全市的含有旅游属性的餐饮休闲集中区就一处，即南桥旁的夜啤酒长廊，以低端形象和低端消费水平为主，有季节性，无法满足国际旅游胜地的形象要求和高端旅游需求。新供应的商业大部分号称以旅游主题为主，但开发经营管理水平有限，缺乏对旅游主题商业的深度思考，目前还没有看到做旅游主题成功的商业项目。大部分商业仍是以满足本地居民日常购物需求为主的日用品、服装、通讯、建材等业态。,城市旅游商业环境,商业个案水街,总建面：10万占地：43.8亩（一期），建筑面积：3.8万（一期）定位：旅游综合街区、快铁经济街区、沿河滨水街区、国粹特色街区、公园广场街区、城市中心街区6大商业价值于一身。,基本信息,建筑形式：1-4层 总户数：473户 容积率：1.3 车位数：249个 经营类型：餐饮/文化,娱乐/休闲装修状况：仿古外装 面积区间：30-365,物管费：3元/售价：6000-3.6万元/平米临江1层：3.6万元/内街1层：2.6万元/内街2层：1.2-1.6万/租金水平：沿河一层200-300元/，二层100-200元/，三层80-90元/；内街一层100-200元/，二层80-90元/租赁优惠：免租三个月租赁年限：5年起租，第3年开始调整租金,点评：口岸优越，快铁出口，临江面长。但对自然环境的利用手段比较落后。车位明显太少，对项目后期运营影响较大，难以成为高端餐饮或精品店的聚集区；大部分店面开间小进深长，经营业态比较受限。虽未正式开街，但就现在已经试营业的商家来看，档次偏低；但其租金却非常昂贵，造成招商和经营比较困难。销售情况好，招商情况差。经营管理水平低。,商业个案水街,商业市场总结,作为城市基本商圈配套，目前都江堰的商业业态业态以满足本地居民特别是老城区居民中低端基本购物需求和休闲为主，旅游商业已经开始启动，但经营水平不高；本案所在的“玉堂板块”，作为规划中的旅游配套服务功能板块，将面向都江堰庞大的旅游服务市场，可发展成具备旅游性，又具备服务本地居民基本生活消费功能的新兴板块。可弥补都江堰缺乏中高端城市消费场所及主题休闲娱乐、高端会议会务和高端商务接待等市场空白，从而使都江堰国际旅游城市定位名副其实。,商业市场机会,都江堰城市环境研究,区域环境研究,地块资源分析与发展方向初判,定位主题研究,一、人口环境,项目所在的旅游服务板块主要覆盖都江堰市玉堂镇。玉堂镇全镇幅员面积50余平方公里，人口2万余人，其中城市人口约4000人。经过调查，青城桥社区约5700人，中信安置小区约2600人。项目周边现状人口数量很少，并且人口质素不高，消费力有限，对大体量商业支撑较弱，对项目来说仅需要少量城市生活配套即可满足周边居民的社区消费需求。,二、交通,玉堂镇,汶川,青城山,都江堰市中心,成 都,玉堂镇地处国道213线与省道大三线之交界处，是进出阿坝藏羌自治州的咽喉，通往青城山、黄龙、九寨、四姑娘山黄金旅游热线的重要节点，地处世界自然文化遗产都江堰、青城山之间，距国际大都会成都55公里。,三、区域规划与功能发展方向,由于玉堂镇是连接都江堰、青城山和汶川的交通要道。都江堰又是传统的旅游城市。都江堰市灾后重建总体规划（2008-2020年）中关于城市功能部分提到：向西发展玉堂片区，完善旅游服务配套。,区域规划,从都江堰市灾后重建总体规划（2008-2020年）土地利用规划图上可以看到，玉堂镇和其他区域不同，土地规划上是集中发展商业，其他版块则主要是沿街发展。结合现在区域的高端属性，从规划中可看到，区域未来发展必然会成为高端消费的集中区。,四、区域住宅楼盘供应,区域内现在售楼盘不多，但是土地储备丰富，潜在开发量巨大。且开发商均为品牌开发商，这些潜在项目的上市，将直接拉升区域的开发水平和档次。,本案,中华青城,中信云栖谷,经都礼里,550亩，别墅、花园洋房、商业、酒店、高尔夫公园,456亩，纯别墅社区,约400亩，五星级酒店，商业区（暂定，规划调整中）,蓝光酒店,区域内已知项目的定位及业态组合，必将引导区域向高端旅游度假市场发展的方向。,区域内重点项目,577亩，五星级酒店国际别墅区,中信滨江家园,500亩，23万，拆迁安置小区,区域影响力项目中信云栖谷,云栖谷,800亩商业区：包含大型 MALL、水岸商业街，风情酒吧街、特色商店、家庭娱乐中心、五星级酒店。1800亩别墅区（原2400亩，武海中华青城500余亩）。2300亩 中信熊猫谷体育公园，含高尔夫球场。,区域影响力项目中信云栖谷,基本信息土地规模：5000亩，其中一期163亩开发商：中信地产容积率：0.5总户数：218户产品类型：西班牙建筑风格。项目一期包括独栋、叠院两种业态，独栋200-600，叠拼110-150。物管：深圳百利行，叠拼别墅2.8元/平方米月，独栋别墅4元/月。配套：青城山、中信熊猫谷体育公园（规划）。销售价格：独栋别墅12000-23000元/，叠拼别墅7000-8000元/总价：大独栋：400600万元/套；小独院：230-280万/套；叠院：100140万/套。销售情况：一期已经基本售完，2011年4月预计推2期共计218套。其中新增90多套花园洋房，80-130平米左右区间，大独栋7套，小独栋80多套，叠拼40套左右。,区域影响力项目中信云栖谷,区域影响力项目中信云栖谷,建筑外观,1.千亩大盘，品牌开发商。2.坐拥丰富的自然资源，紧临赵公山、黑石河、沙沟河、大熊猫野放基地。3.拥有800亩商业区、2300亩中信体育公园，含国家级18洞高尔夫球场。,区域影响力项目中信云栖谷,产品创新与卖点,区域潜在项目武海中华青城,中华青城会所效果图,区域潜在项目武海中华青城,基本信息土地规模：456亩开发商：武海置业容积率：0.8物业类型：别墅+商业开工时间：2010年12月30日预计上市时间：2011年,中华青城总平图,区域潜在项目经都酒店礼里别墅社区,基本信息土地规模：577亩开发商：经都置业容积率：0.55物业类型：别墅、洋房、五星级酒店预计上市时间：2011年3月,经都酒店（五星级）,区域影响力项目经都酒店礼里别墅社区,礼里别墅社区效果图,五、区域商业概况,由于区域发展尚在起步阶段，区域内在售商业项目较少，多为拆迁安置房配套商业，且尚未开始营业；项目附近丽水印象于2010年底商铺销售价格为13000元/，目前已经售罄；青城1号底商一楼价格为17000元/，目前也售罄。项目附近都汶路旁住宅底商租金为30元/月左右。,都汶路旁底商,青城桥头未运营商业,丽水印象商业,区域自然资源丰富，背山面水，发展高端物业的基础条件很好；玉堂镇将是都江堰未来高端度假物业集中发展的旅游配套服务板块；区域内星级（标准）酒店云集，仅现有项目就有中信、经都和蓝光三个五星级及五星标准酒店；必将带动区域旅游度假消费的升级；区域整体已经显示出高端物业聚集的趋势，未来整个区域必将发展为以高端居住为主、布局特色酒店的高端物业集中地。,六、区域发展趋势预测,启示和机遇：本案位于青城大桥桥头位置，且临江；是都江堰进入玉堂镇的龙头位置,并且是都江堰到汶川的毕竟之路，完全具备打造玉堂板块精神堡垒的条件。,都江堰城市环境研究,区域环境研究,地块资源分析与发展方向初判,定位主题研究,一、地块区位分析,本案位于都江堰城区和规划中的都江堰西区（旅游配套服务区）的连接处，青城大桥桥头，占据了得天独厚的桥头堡位置。同时也是都江堰到汶川的必经之路。,二、地块四至,东：外河街及江面,西：玉沿路及拆迁安置房,北：修建中的景观塔,南：外滩公园,本案,三、地块控规条件,用地性质：商业用地兼容居住用地，商业用地和地面建筑面积不得小于50%，酒店地面建筑面积不得小于27000平米。占地面积：119亩容积率：1.5建筑密度：不大于40%总建筑面积：147979m2；（其中：地上100213、地下47766）各物业面积：住宅 50080；商业：商铺23000、酒店公寓7000、五星级酒店20000,四、地块SWOT分析,优势：,劣势区域周边大部分项目处于启动期，商业环境还很不成熟，以低端社区消费为主，租金售价都较低。地块周边人流车流都十分稀少。周边项目已经呈现的社区商业基本全空置。外滩公园较为僻静，以隐僻形商业为主，与周边环境缺乏融合，现状还不能发挥一个景观公园的休闲作用。地块与临江路面略有落差，在一定程度上较影响商业规划。沿江绿化带比较粗糙，与政府规划的“外滩”形象还有很大差距。,机会,商业机会：,住宅机会：,酒店机会：,威胁中信云栖谷有800亩商业规划，未来区域的商业中心可能偏移至此。破解威胁要从两个方面：一是倚借云栖谷没有的江景资源，设置一个树立商业中心的标志性设施，如设置江景摩天轮，将竞争力做到最足，牢牢占据商业领先地位。二是抓住时机，在800亩商业未启动之时，通过一系列精心打造运营，率先确立本项目的城市级商业地位，,五、项目初步方向,都江堰城市环境研究,区域环境研究,地块资源分析与发展方向初判,定位主题研究,1、专业人士深访综合地产策划专家：冯总都江堰整体的商业档次都不高，旅游消费也比较低端。我们项目地块交通条件很好，整个区域又是往高端发展，政府在这里修了一个塔，这是整个区域的精神堡垒，地块的商业基础是不错的。但脱离了主城核心繁华区，而且城市交通发展格局不利，商业体量也较小，与城市中心商业竞争不赢，发展大型购物中心是比较吃力的，主要发展方向应该是填充高端城市商务消费的空白，做高端城市消费的集中带，以高端餐饮带动夜场、休闲浴足等业态，形成产业链的互相造血。地块周边除了沿江景观带重新打造外，还可以以与政府协商，把外滩公园也拿下来以BOT的形式运营，将环境全面改造并加重商业份量。,一、深访结论,商旅地产规划专家：程总地块位置不错，适合做城市高端商务消费综合体，五星级酒店对整个项目是有带动作用的，住宅也应与酒店档次相配做城市江景豪宅。沿江景观带需要重新打造，偏重情景化、情趣化，打造成功以后应是都江堰最高级的、最浪漫的城市消费场所。地块内部应用水系来串联，体现都江堰的水文化。（还有很多规划细节建议）旅游地产策划专家：王总地块位置非常好，是整个区域的精神堡垒，应该往最高端的城市消费综合体去发展，并以酒店为主体导向带动整个项目的商业和住宅。商业应和酒店形成一个整体来共同打造，规划可参照迪拜的运河酒店，整体发展思路可参照新加坡的金沙酒店。,2、商家深访卞氏菜根香 李总经理,认为都江堰震后发展不错，一直在关注都江堰商业市场。认为项目位置发展高端餐饮非常好，对其交通条件和沿河景观面予以高度肯定；品牌有市场拓展计划，目前在都江堰尚未开店；新店物业主要考虑以购买的方式取得物业使用权；物业面积25003000以上，楼层一至三层，一楼须有门厅；就3000来看，至少需要120个车位，地下地上均可；新店需要净空4.2米以上，柱距7.8-8米为宜，玻璃幕墙，需要较大的昭示面，甚至广告位。希望沟通项目进展情况，后期如果有合作意向，愿意在产品设计阶段进行深入沟通，提供意见。,灶王酒楼 刘董事长认为项目所在口岸非常适合发展高端餐饮，符合灶王酒楼长远的品牌发展策略；在门店选址方面，租购皆宜，购买为主；门店面积要求2500-3000，如果景观好，车位充足，楼层合适，4000-5000也有可能；楼层一至四层，如果是独立建筑最好。层高方面，至少4米5以上，越高越好。停车位需要至少100个车位。良木缘咖啡 杨经理项目区位适合引进高端餐饮做主力店，不太适合自身品牌市场策略；良木缘的选址需要着重考虑区域的常住人口，日常人流量，周边商务配套、写字楼、百货商场、休闲娱乐设施等能吸引人气的物业数量和经营状况。,1、世界级的滨水景观带韩国清溪川清溪川是一条自东向西穿越韩国首尔市中心的古老河道，全长5.8公里，自朝鲜王朝以来，在长达600年的发展历程中，清溪川经历过多次改造。今天的清溪川，是一条人与自然和谐相处的新清溪川。清溪川的确是一个休闲放松的好去处，周边不仅美术馆、博物馆林立。游客在畅游清溪川时，还能顺道参观古宫，或是在两边种类繁多的餐厅里就餐、歇息。韩国观光公社的旅游咨询中心及附设的韩流馆、东大门购物商城等也都座落在清溪川沿线。,二、典型案例借鉴,值得借鉴的一些景观作法：以大型喷泉广场为起点，用一系列多元风格河道景观串连河岸各类景点。,以自然、环境为主题，出自5位优秀的现代艺术家之手的文化之墙，设立于五间水门上游。既是艺术家，同时身兼教职的5人，将长2.5公尺，宽10公尺的空间装点成生动活泼的文艺街道。在文化之墙下游10公尺处，有高10公尺的喷泉，对面还有喷水舞台，不定期举办活动。,早年的清溪川是居民们洗衣、玩水的地方。复原清溪川的工程，也有为让世人不忘本，因此用大理石重建了当年的洗衣台风貌。旁边由2万多名市民们参与制作的希望之墙，位在黄鹤桥和五间水桥两旁，市民们可自由在长、宽各10公分的磁砖上涂鸦、写字，希望之墙全长50公尺，高2.2公尺。,形形色色秀丽的照明点缀的川边，清沏的流水，形状各异的外观和蕴含意味的桥梁，整个清溪川好象是一组装饰作品，与首尔市的夜晚融合在一起的清溪川迷人的夜景。如今，走一遍清溪川，已成为首尔旅游中必不可缺的路线。,2、迪拜运河酒店,运河饭店“朱美拉古城”（Madinat Jumeirah）是迪拜文化的宏伟产物。雍容华贵的运河饭店参照阿拉伯古城设计而成，将现代奢华与厚重的阿拉伯传统文化融为一体。蜿蜒密布的水路交通可将游客带往这座城市婀娜多姿、风情万种的任何一个角落。运河饭店由两座宏伟的精品酒店、夏日庭院式住房、传统集市、水疗中心、会议和宴会中心、数不胜数的休闲设施，以及无与伦比的Quay健身中心，SPA,等豪华设施组成，“Madinat Jumeirah”已成为全世界最令人心醉神迷的度假胜地。,运河饭店对本项目的重点借鉴之处在于丰富水系景观与建筑的完美结合。运河饭店总面积45万方，用长度约4公里的水系分割与连接，形成一幅美丽的图画。在沙漠里打造出了一个神话般的小桥流水宫殿，大多数房间都能看到精致水景，游客们甚至认为它比旁边七星级的帆船酒店更值得入住。,酒店的建筑酷似一座阿拉伯古城堡。乘坐运河水上的士可到达朱美拉古城露天市场、剧院、水疗中心和健身中心。酒店里的古城剧场和露天圆形剧场,对于热爱文化旅游的住客来说无疑是个惊喜。酒店内的商业设施体量占了很大部分，光是不同风格的餐厅就有二十多个。,3、新加坡滨海湾金沙酒店,滨海湾金沙酒店目前已经成为世界上投资最昂贵的酒店，造价40亿英镑。滨海湾金沙酒店共有2560个房间，该酒店拥有室外泳池、观光平台、豪华赌场等高档设施。最令人叫绝的是它的楼顶无边际泳池，设在横跨酒店三座塔楼的空中花园，可以俯瞰新加坡市景。,滨海湾金沙酒店还拥有室内运河、高雅艺术品、赌场、室外广场、会议中心、剧场、水晶展馆、莲花形博物馆等一系列令人耳目一新的建筑。,三、项目定位,1、整体定位综合各方因素，项目的定位方向应是：,城市文化是城市间进行区别的最重要因素，城市不同，历史传承、文化底蕴也不同，这也是不同商业街进行特色化发展的重要突破点。城市名片打造手法主要包括情境化、游乐化、活动化等。,2、目标客户群定位本项目的定位核心点是城市高端，以是都江堰为基础向大成都高端客户和国际客户扩散幅射，因此视野与风格都应体现国际化大境界，并且有其独一无二的特点，才能真正成为小而精的城市名片型综合体项目。而针对都江堰其它的五星级酒店和高端消费场所，本项目的目标客群会略有不同，其它酒店以旅游和度假资源为主体客群，而本项目则以大成都的高端消费群体为主体客群，为城市高端接待打造消费场所，为都市青年打造浪漫休闲场所，为主流精英打造潮流身份秀场，比都江堰其它酒店增加更多的高端商务功能和都市情景化风格。,各物业定位方向,产品发展建议,开发策略与经济测算,1、酒店定位区域内的高端酒店主要发展旅游度假属性，以低密的建筑形态为主，偏重于隐密安静生态的封闭空间。而本项目做为城市级的顶级秀场，酒店做为项目的精神核心，承担了大部分秀场功能，它应是一个城市首选的高端接待、休闲、观光消费的场所，跟区域内其它高端酒店不同，本项目的酒店应是开放的、动感的、多元的、具备都市繁华感的高端商务酒店。在建筑上、功能上均应与区域内其它高端酒店有所区别。,一、酒店定位与产品方向,2、酒店产品发展规划,二、住宅定位方向,1、住宅定位在项目整体定位下，住宅也应向高端发展，成为与城市顶级酒店共生的顶级江景豪宅。将住宅产品做到都江堰市小高层住宅最高开发水平，产品在各方面成为都江堰电梯豪宅标杆。毗邻顶级酒店，俯瞰天府之源，世界尽在脚下。,2、住宅价格定位,通过系列打造，产品成为都江堰电梯豪宅标杆后，价格也应是都江堰电梯住宅的标杆，也要注意不能高过低层产品价格门槛。目前都江堰普通住宅大概均价为4500元/，市区低层产品最低价格为6000元/，项目所在区域住宅价格大都在8000元以上。建议本项目住宅均价大大高出普通住宅，形成市场价格口碑，即6000元/，这样既未高于低层产品价格，又能在本区域普遍均价8000元以上的市场上有一定竞争力空间。项目还有一定规模的酒店式公寓，归于酒店管理，是40年商业产权的可售住宅。这部分应做为投资产品，以精装小户型为主。40年产权公寓的价格一般要比正常产权住宅低20%至25%，加上精装修价格，公寓在豪宅之后推出，价格应与豪宅保持同样水准也为6000元/。,3、住宅规划思路,豪宅对产品和景观的要求都较高，因此在规划上尽量与商业分开布局，避免互相干扰。而住宅与酒店都需要最大化的景观资源来提升居住价值。在组团规划上，可以将住宅与酒店放于同一组团，共享地块中心景观资源。,4、住宅目标客户群,本项目的住宅部分打造目标是成为自然旅游区中的资源独占型的城市豪宅，具备城市风格又有生态情怀，吸引向往高端的城市精英人士。目标客户群范围主要是以都江堰高端客户为基础，以大成都和川西地区有城市豪宅情结的精英人士为代表。,三、商业定位方向,1、商业目标在本项目中，高端酒店是灵魂，商业部分则是骨胳。跟随项目整体定位，商业的打造目标是成为以城市级高端消费场所为主的“城市会客厅”。另外，通过设置摩天轮游乐设施来树立城市级商业中心地位，也是本项目区隔其它商业、最大化利用江景资源的一个绝妙手法。,2、商业手法建议,（1）摩天轮对商业的影响1999年12月31日，当时泰晤士河畔的世界第一大摩天伦伦敦眼（135米）正式向公众开放。“伦敦眼”建成后，游客在伦敦的停留时间，每人平均增加了1.6天，每年为伦敦增加上万个就业机会。“伦敦眼”被公认为全球最成功的观景旅游建筑之一。,（2）摩天轮发展概况摩天轮带来的巨大经济和社会效益了引发了投资热潮。现在全世界已经掀起了打造巨型摩天轮的高潮，一场摩天轮建设竞赛就在全球范围内爆发了。除了208米高的北京朝天轮，国内正在筹建中的摩天轮还有武汉南岸嘴摩天轮(260米)、青岛“青岛之眼”(140米)、天津“天津之眼”(140米)等。美国奥兰多、德国柏林、阿联酋迪拜和新加坡等城市的摩天轮项目也在筹建中。,新加坡飞行者摩天轮165米,南昌之星160米,（3）摩天轮经营与成本国内一流的摩天轮技术专家认为，摩天轮的确可以给乘客以不同寻常的观光体验。但建造摩天轮要有合适的地点和合适的景观资源作为依托。根据长沙摩天轮的经营情况来看，每年经营成本为50万，每年经营收入为200万400万。摩天轮的建造成本，按成都游乐园这种62米规模的设施，设备成本约不到100万，规模越大成本将成倍增加。从本项目的位置来看，本身具备设立摩天轮的良好景观资源和经营条件，并且摩天轮的成本不高，能够带来的社会与经济效益却非常巨大，可以将市区的人流商气成功引至项目上，届时项目能够顺利化解不在市中心繁华区的位置劣势，将自身的竞争力最大化，与市中心商业形成抗衡和呼应，自身形成一个新的商业中心。,3、商业业态定位,4、业态配比,社区配套型商业约3000平米，城市高端消费商业约为20000平米。,5、商业租售建议,6、商业开发建议,7、商业价格定位,地块周边基本没有在售商业项目，目前以低端商业为主，铺面租金极为低廉。靠近本项目的在售商铺如泓坊河畔、丽水印象、青城1号的底商价格在1300017000元/左右。本项目商业价格主要借鉴周边在售商铺得出，同时由于本项目商业倚借水系精心布局，建筑形态优秀，以独立建筑为主，并且商业部分是项目中最后销售的，还会经历较长的积累时间，因此以较多自身优势来抗衡区位不足因素，定位价格处于周边价格的中端，主要用于测算，实际销售价格要结合实际销售时间而定。定位价格为一层15000元/，二层9000元/，三层7000元/。根据商业建筑形态形成楼层比例，得出商业总均价：,8、商业规划思路,各物业定位方向,产品发展建议,开发策略与经济测算,商业区与酒店、住宅区分开（动、静分隔）在静区中，酒店占据最好的观江景位置，并与商业形成群落。住宅沿地块边缘布局，不能中断商业与酒店的空间连接。用水系来串连各个部分，制造情景、添加风情并实现功能分割和人流引导。在各个部分再用中心景观广场来统筹功能互相呼应。在风格上统一以都市化时尚现代国际风格为基调，酒店立面偏重艺术公建化，住宅立面偏重豪华大气，商业强调细腻特色风情。,一、整体规划思路,根据以上各物业的规划思路，项目的各物业布局如下,商业区、动区,中心广场,酒店+住宅区、静区,摩天轮,商业区广场，有儿童游乐区，贯通沿江广场、引导商业人流,中心广场，景观重心项目中轴，实现商业与住宅区的功能分割和过渡,住宅区广场，住宅重要景观资源，与各广场形成呼应,规划板块示意图,商业区,酒店,住 宅,住宅,商业,物业布局示意图,景观体系概念图,二、商业产品发展建议,1、商业建筑形态商铺面积由小至大、建筑由低至高，最大限度地体现商业昭示面，并且实现业态由动至静、由中端至高端的排序。,小型集中商业二层,独栋三层,大型独栋二至三层,小联排街区形式一至二层,单位面积由小至大,建筑由低至高,儿童游乐场,2、商业业态布局业态的布局也遵循由动至静的原则，实现业态最优配合，并尽量减少对住宅的影响。,社区商业,游乐配套,酒吧区,休闲保健,高端餐饮,特色餐饮,3、商业面积划分,4、商业形态与面积划分示意由于地块容积率较低，商业占地较大，能够有较好的空间安排，因此在商业建筑中，除了超市集中体是有内部横向交通的建筑外，其它建筑一率为独立竖向交通。整体面积尽量往平面布局，二三层面积尽量做小，可有效提高商业价值。,社区商业,游乐配套,酒吧区,休闲保健,高端餐饮,特色餐饮,超市主要放于二楼，一楼2050平米,2050平米，一层,80150平米，一层半,联排形态，最大整栋1000平米，最小可划分80平米左右，二层,大独栋形态，最大整栋3000平米，二层半,最好与酒店相连，最大整栋2000平米，三层,5、商业水系景观打造商业水景与建筑穿插，要富于变化，疏密结合,动区水景,以流水和动景小品为主,静区水景,以静谥水景为主，亲和大气浪漫的氛围,6、商业建筑风格,商业建筑风格建议以南亚风情为主。南亚建筑风格以坡顶白墙为主，与都江堰川西民居风格既融和又有所区别。这种风格能轻松与水系环境交融，自水而生，有较多造型变化，既自然又浪漫，既厚重又亲和，能够较好地体现商业与环境的关系。,三、住宅产品发展建议,1、户型配比建议都江堰住宅市场整体面积倾向于舒适实用，本项目发展江景豪宅同样也需注意住宅面积不宜太大，主力户型以110套三带赠送空间为主，次主力户型以90套二带赠送空间为主，一方面中高端客户家庭结构较为简单，子女多在外求学或者工作，另一方面要避免和大面积低层产品产生同户型区间竞争。,2、产品要点做江景豪宅产品要处处体现观江的优越性。建筑或阳台有一定弧度，做到270观景广角；主要房间都能观江、空间层高达到3.15米，客厅面宽达到5.15.6米，观江房间多设置大面积落地玻窗，考虑有临江的赠送空间可以改造小书房或则会客室；外立面大气、用材高档有品质感。产品与企业形象结合，尽量体现海派风格。,3、住宅配套建议,本项目住宅为城市高端江景豪宅，由于周边配备了大量中高端商业和五星级酒店，因此针对住宅的配套可少建，住户对配套的需求尽可能放到五星级酒店和商业内去实现。社区内可考虑一些特色配套，如室外烧烤点和沿