房地产企业风险管理.ppt

房地产企业风险管理,了解企业全面风险管理战略 了解风险管理的国内外实践 熟悉企业风险的识别、衡量与控制 掌握房地产企业风险分析与防范 分析房地产企业风险管理案例,课程目标,学习掌握,课程章节安排,什么是全面风险管理什么是战略风险管理房地产行业的战略风险管理任务是什么,第一讲 企业全面风险管理战略,企业管理,企业全面风险管理,风险目标管理,风险文化,风险技术,危机管理,风险信息,一、企业全面风险管理的基本框架示意图,风险评估管理,风险预警管理,关键业务部门和管理部门,风险应对管理,风险监控管理,风险组织管理,风险战略,二、战略风险管理,（一）战略风险管理名词解释,战略风险是指企业在战略的制订和实施上出现错误，或因未能随环境的改变而作出适当的调整，从而导致经济上的损失。常见的战略风险包括：宏观政策及形势把握风险，新产品推广策略风险，对新市场开发投入风险，并购风险,企业战略风险管理，就是根据战略的分析与制定、评价与选择以及实施与控制，通过对风险的识别、评估、监控来妥善预防和处理风险所导致的损失及其后果，并尽量降低经营成本，以获得最大安全保障的动态管理过程。,企业战略风险管理模型的主要包括战略风险的来源分析，在此基础上对战略风险进行识别和评估，从而确定风险发生的可能性和对企业战略各方面的影响程度，再结合公司的风险偏好和承受能力拟定风险管理应对策略，选择相应的方法。,1.企业战略风险管理模型,（二）战略风险管理实务方法,步骤一：识别与评估 步骤二：画出风险示意图 步骤三：量化风险步骤四：找出每个风险中潜在的好处步骤五：制订缓解风险的行动计划，应对措施的责任分派步骤六：相应地调整资本决策,2.战略风险管理的步骤,（二）战略风险管理实务方法,战略风险分类,附件A：战略性风险示意图,风险量化评估表,部门：,日期：,编号：FS010,风险名称：,项目风险分布图,B区域,极低,低,中等,高,极高,A区域,C区域,B区域,极低 低 中等 高 极高 影响程度,可能性,中心线,控制上线,控制下线,预警线的设定,战略风险应对,三、房地产企业的战略风险管理任务是什么？,房地产行业的战略风险有哪些？根据香港中文大学教授、经济学家、朗咸平先生在蓝筹地产评论“中国房地产行业风险亟须管理”文章的论点称中国房地产风险主要体现在四个方面：1、“价格水平波动风险”；2、“负债水平过高风险”；3、“政策导向变动风险”；4、“政策调控风险”；,三、房地产企业的战略风险管理任务是什么？,关注的要点是：地产开发企业战略模式选择房地产开发企业面临的内外环境分析房地产行业的风险,1、战略模式选择多元化经营战略模式和专业化发展战略模式,2、房地产开发企业面临的内外环境分析评估表,房地产开发企业面临的内外环境分析评估表,房地产开发企业面临的内外环境分析评估表,房地产开发企业面临的内外环境分析评估表,根据羊城晚报2009年03月31日报道上海易居房地产研究院副院长丁祖昱指出，在国内房地产业强调信心的同时，也需要关注和防范三个风险。第一是价格上涨的风险第二是来自保障房的风险 第三是商业房地产的风险,3、房地产行业要防范三个风险,国外企业的风险管理简介国内企业全面风险管理现状在实施风险管理时需要避开的陷阱,第二讲 企业风险管理的国外实践,一、国外风险管理简介,西方风险管理领域研究的三个阶段,在时间和内容上大体可分为。一、理论探索与学科发展：20世纪30年代至70年代；二、在政府和企业开始到广泛应用：20世纪70年代至90年代；三、各国政府全方位普遍重视：21世纪初至今。,各国出台的风险标准,1983年，“101条风险管理准则”1995年由澳大利亚和新西兰制订AS/NZS 4360标准2003年英国制订了AIRMIC/ALARM/IRM标准2004年美国COSO制订了COSO ERM标准等。2006年中国发布了中央企业全面风险管理指引2008年6月企业内部控制基本规范,几个典型案例,一家美国电力集团 美国安然公司英国巴林银行,1、目前企业全面风险管理所处的阶段,二、国内企业风险管理的现状,2、企业风险理财,选择人数百分比,二、国内企业风险管理的现状,缺乏外部资源来提供全面的风险管理服务中高层管理人员认识不足风险管理与战略计划之间缺乏协调企业内部缺乏风险管理人才及知识积累,3、企业风险管理面临的困难,二、国内企业风险管理的现状,提高决策的有效性获得竞争优势减少管理成本提高公司治理水平满足合规要求增加企业价值和整体表现,0%10%20%30%40%50%60%70%80%,48.72%,25.64%,74.36%,76.29%,69.23%,4、企业实施全面风险管理的动因,66.67%,选择人数百分比,二、国内企业风险管理的现状,三、在实施风险管理时需要避开的陷阱,常用风险识别、衡量与控制方法介绍某房地产企业风险案例介绍与分析,第三讲 企业风险的识别、衡量与控制,一、常用风险识别、衡量与控制方法介绍,风险评估方法五：影响和频率记分卡风险评估方法六：情景分析法风险评估方法八：风险驱动因素图风险评估方法九：绘制风险图法,风险评估方法五：影响和频率记分卡,风险评估管理实务方法,1)影响记录卡如果对风险的潜在影响进行自我评估打分则得到的是影响记分卡。对于每一项已被识别的操作风险，可以利用包括问卷调查和头脑风暴方法在内的各种途径进行深入分析、寻找出该操作风险可能产生的、不可忽略的各种影响。由包括风险管理人员在内的专家各自综合各种影响的程度，对风险可能产生的总体影响程度进行打分，对可能造成的损失进行估计。范例：影响记分卡样图,风险评估方法五：影响和频率记分卡,1）影响记分卡,风险评估方法五：影响和频率记分卡,风险评估管理实务方法,2)频率记分卡制作过程与影响记分卡类似。对于每一项已被识别的操作风险，可以利用各种方法进行深入分析、探讨该操作风险发生的可能性（频率），要特别注意历史数据和同行数据的利用。由包括风险管理人员在内的专家各自根据自己的知识进行打分。最后进行汇总和小结。范例：频率记分卡样图,风险评估方法五：影响和频率记分卡,2）频率记分卡,风险评估方法六：情景分析法,情景分析表,地区竞争欧洲游、泰国游,直接竞争产品云顶赌场、韩国、缅甸等地赌场,一般竞争产品迪斯尼、夜总会、健身俱乐部,大类竞争产品彩票、赛马、赌博,情景分析法：奥门赌场面临不同层次的竞争,风险评估方法八：风险驱动因素图,风险评估管理实务方法,绘制风险坐标图的目的在于对多项风险进行直观的比较，从而确定各风险管理的优先顺序和策略。,可能性,极低 低 中等 高 极高 影响程度,B区域,A区域,C区域,B区域,极低 低 中等 高 极高 影响程度,可能性,风险评估管理实务方法,风险评估方法九：绘制风险图法,第四讲 房地产企业风险管理案例与分析,房地产投资风险案例介绍与分析-风险识别房地产开发风险案例介绍与分析-风险预警房地产销售风险案例介绍与分析-风险应对,一、某企业房地产风险案例介绍与分析-风险识别,案例研究：房地产项目的风险管理,昌平麓鸣花园项目,案例：北京市昌平区科技园区的麓鸣花园,案情简介：昌平麓鸣花园八年烂尾百姓哭告无门当事人：北京兴昌达博房地产开发有限公司（以下称兴昌达博）位于北京市昌平区科技园区的麓鸣花园，是开发商与政府合股（政府以估价5000万元的土地入股）开发的房地产项目。因为其有昌平区政府的背景，2000年开始，该项目一开盘（尽管当时还未拆迁）即售出数百套房子，收入现金一个多亿。然而就在该项目异常红火的时候，昌平区副区长洪启忠（麓鸣项目政府方负责人，现已病故）授意麓鸣花园开发商，向昌平水泥厂投资8000万元（该水泥厂厂长洪启x为洪副区长之兄。而正为该厂贷款无法回收而无法向上级交差的某银行的行长，又恰好是当时的区领导佟恩柱的亲戚），从此麓鸣花园走进了项目烂尾、官商博弈、业主绝望的黑暗之中。,案情简介：,昌平麓鸣花园八年烂尾百姓哭告无门当事人：北京兴昌达博房地产开发有限公司（以下称兴昌达博）位于北京市昌平区科技园区的麓鸣花园，是开发商与政府合股（政府以估价5000万元的土地入股）开发的房地产项目。因为其有昌平区政府的背景，2000年开始，该项目一开盘（尽管当时还未拆迁）即售出数百套房子，收入现金一个多亿。然而就在该项目异常红火的时候，昌平区副区长洪启忠（麓鸣项目政府方负责人，现已病故）授意麓鸣花园开发商，向昌平水泥厂投资8000万元（该水泥厂厂长洪启x为洪副区长之兄。而正为该厂贷款无法回收而无法向上级交差的某银行的行长，又恰好是当时的区领导佟恩柱的亲戚），从此麓鸣花园走进了项目烂尾、官商博弈、业主绝望的黑暗之中。,事件经过与风险分析,事件经过与风险分析,事件经过与风险分析,房地产投资全过程风险识别风险分层管理,说明：当企业面临的风险占到70%以上则面临重大危机可能发生。,房地产投资全过程风险识别风险分层管理,说明：当企业面临的风险占到70%以上则面临重大危机可能发生。,房地产投资全过程风险识别风险分层管理,说明：当企业面临的风险占到70%以上则面临重大危机可能发生。,帅龙风险管理风险识别预警系统简介Risk Management System,首次接触企业风险识别预警系统者，请阅读本风险识别预警系统管理手册，让你由浅入深、轻松快速地了解风险识别系统的功能特征。本文档（Enterprise Risk Identification Early Warning System）描述“企业风险识别预警管理系统”方面的内容，包括企业风险信息收集、风险识别、风险评估、风险预警、风险监控和风险报告等，能指导您如何根据自身业务需要创建“企业风险识别预警管理系统”，适合企业总部和分公司各层次管理人员、普通员工在风险管理操作中，阅读和应用风险识别系统中相关步骤，真正实现全员参与实施企业风险识别和预警系统管理工作。帅龙风险管理体系灵活通用、适用范围广泛，本分系统文档以企业人力资源风险管理为范例作出说明，其它业务和职能部门应用的功能特征、操作方式与此基本相似，可以此应用文档作为参照。,帅龙风险管理系统简介目录,风险识别路线图,解决方案流程推进,ROUR,THREE,TWO,ONE,FIVE,SIX,输入风险信息,风险定义与筛选,风险分类与评价,登记风险手册,风险评估与报告,企业全面风险管理系统框架图,Information Culture Education,Innovation&Learn,风险信息系统,风险文化系统,教育训练系统,目标策略系统风险决策系统,风险评估系统风险应对系统,风险识别系统风险预警系统,初级系统,升级系统,培训与咨询架构,深入集团范围各部门差异化风险管理,公司全面风险管理系统,集团本部,B分公司,C分公司,D分公司,E分公司,F分公司,G分公司,行政部,人力资源部,财务部,物流仓储部,研究发展部,生产制造部,市场营销部,采购供应部,实现全公司风险控制,使用表单：FS000风险识别系统功能清单目录,一、风险识别路线图,使用表单：FS001风险识别路线图,周密的风险识别与预警流程手册,二、输入风险信息,周密的风险识别与预警流程手册,使用表单：FS002风险识别情况调查表企业通用（本行业、本企业、本部门）,FS002风险识别情况调查表企业通用.xls,FS003风险识别情况调查表本行业.xls,FS004风险识别情况调查表本企业.xls,方法 三、定义风险与筛选风险 确定不同风险：后备识别风险、暂不识别风险、废弃识别风险 三要素筛选：经济损失要素、可能性要素和时间要素,使用表单：FS005部门初始风险事件筛选表,周密的风险识别与预警流程手册,方法,四、部门初始风险分类 按要求分类：部门流程要求分类、“3C”标准分类,使用表单：FS006部门初始风险分类明细表FS007部门风险分类统计表,周密的风险识别与预警流程手册,五、信息可靠性评价 部门班组个人：三级风险进行审核评价,使用表单：FS008风险信息审核评价表,六、登记风险手册 按标准格式登记：风险名称、风险描述、风险原因、风险预估损失,使用表单：FS009风险登记手册,七、部门初始风险评估与预警 三要素评估：经济损失要素、可能性要素和时间要素 确定预警方式：对照风险预警矩，发出相应预警信号,使用表单：FS010风险综合评估表FS011风险排序预警监控分类表,周密的风险识别与预警流程方案,企业ERM体系实施策略,工具表单,风险管理列表风险可能性的排序及标准风险可能性产生影响的排序及标准风险可能产生影响分析表风险性质、风险程度综合评价表企业剩余风险汇总表,风险管理列表,风险可能性的排序及标准,风险可能性产生影响的排序及标准,风险可能产生影响分析表,风险性质、风险程度综合评价表,注：1）A代表极高；H代表中等到；L代表低。2）对于运行中的风险管理政策与程序的适当性，执行的有效性必须定期进行评价，及时修正和完善风险管理方案。,企业剩余风险汇总表,二、某企业房地产风险案例介绍与分析-风险预警,企业全面风险管理咨询,企业全面风险管理体系框架,风险信息收集系统,风险诊断识别系统,风险预警系统,风险评估系统,风险应对系统,风险报告系统,企业风险流程管理子系统,集团公司组织架构,集团公司预警机构设置图,集团公司预警监控目视图-目视管理,集团分公司预警指标体系,案例：顺驰房地产战略失误分析,香港路劲基建公司董事长单伟豹先生,顺驰集团面临风险因素,1.顺驰的战略风险分析,1.1 顺驰扩张模式介绍顺驰管理层对未来的两个假设：1）房地产市场不会衰落，土地价格将不断飙升，现在的“高价”就是日后的廉价；2）在第一次付出土地款项到付土地尾款的时间段内，消费者能够接受由于土地价格上升而带来的房价上升。,分析上述发展历程，存在哪些风险因素：,1.2 顺驰扩张模式分析我们先用杜邦分析来仔细探讨这一模式。,1.顺驰的战略风险分析,总资产收益率,权益乘数,销售净利率,资产周转率,税前销售净利率,销售收入,资产总额,负债总额,所得税率,息税前净利率,利息支出/总资产比率,销售毛利率,三项费用/销售收入比,净资产收益率,以顺驰在北京的第一个项目顺驰领海为例,一方面顺驰的资产日后确实能够升值，这是管理层的战略眼光；另一方面，这种升值需要时间来释放，而顺驰的扩张模式不允许他们等到升值的那一刻，这是顺驰扩张模式里面又一个自相矛盾的地方。,本案例从预警指标方面的应用研究分析一定量预警指标如下：,本案例从预警指标方面的应用研究分析二定性预警指标如下：,本案例从预警指标方面的应用研究分析二定性预警指标如下：,三、某企业房地产风险案例介绍与分析-风险应对,企业全面风险管理咨询,企业全面风险管理体系框架,风险信息收集系统,风险诊断识别系统,风险预警系统,风险评估系统,风险应对系统,风险报告系统,企业风险流程管理子系统,房地产企业重大风险控制与应对的方法,组织机构,事业部制风险组织结构图,评估,预警,应对,生产部 B,总经理,采购部 A,销售部 C,评估,预警,应对,风险总监,风险顾问,风险管理执委会,风险管理部,董事会,行政总裁,管理执委会,行政管理部门,风险管理部门,审计委员会,內部审计部,审计部门,碓定管理风险的最佳结构 基本风险管理结构,建 议 的 风 险 管 理 组 织 结 构,21,企业风险管理框架,三道防线,管理层CEO,第三道防线,第二道防线,第一道防线,业务部门,董事会,定出管理风险的最佳结构 风险管理结构蓝图,建 议 的 风 险 管 理 组 织 结 构,23,集团公司组织架构,风险应对方式,控制型风险管理技术,财务型风险管理技术,回避,预防,保留,降低,承担,转移,房地产企业风险突发事件应急预案分类,房地产企业风险突发事件应急预案,北京华业地产股份有限公司突发事件应急预案管理制度,房地产企业风险应对检查总分类表,房地产企业风险应对检查明细表,行业内预警应急参考事件数据库,行业内预警应急参考事件数据库,行业内预警应急参考事件数据库,行业内预警应急参考事件数据库,行业内预警应急参考事件数据库,房地产企业风险应对检查总分类表,房地产企业风险应对检查明细表,案例研究：房地产项目全程的风险管理,嘉苑别墅项目,房地产开发全程风险控制模型,第一部分 嘉苑别墅的项目背景,嘉苑别墅是由明都房地产开发有限公司开发的一个独立别墅项目，位于江苏省常州市礼嘉镇行政中心区域，紧靠礼嘉镇政府、礼嘉中心小学和派出所。占地55140平方米，规划总建筑面积24500平方米，规划总户数为70余户，全部由独立别墅组成。由于受人口总量和经济发展水平的限制，住宅市场规模较小。尤其是高端产品(主要是独立别墅)的客户资源较少。项目2008年9月开工，计划2009年6月交付，2008年12月开盘，至2009年1月销售率就达100，这个项目的成功经验值得我们进行深入分析和借鉴。,本项目全过程风险管理的思路,第二部分 嘉苑别墅的市场分析,一、项目取得与地块研究阶段的风险管理 1、进行全面、完整的市场调查2、应用SWOT分析法确定项目的优劣势3、进行市场定位4、项目买家定位5、确定初步技术方案：,一、项目取得与地块研究阶段的风险管理,结合本案例：将本阶段的风险控制在最小范围的风险管理工作事项从政治、社会、经济、法律、自然环境和基础设施环境六个方面进行全面、完整的市场调查应用SWOT分析法确定项目的优劣势，了解本阶段的风险点主要是（1）当地房地产消费市场有成熟；（2）项目目标客户群体较单一。着重加强引导当地房地产消费市场的工作，并且扩大本项目的宣传范围，把目标客户群体从单一的礼嘉镇拓展到周边城镇及市区。说明：如果没有运用房地产项目全程风险控制模型的方法，将不可能清晰了解本阶段的风险点，不能有的放矢地进行风险管理，甚至影响整个项目的开发工作。,1、进行全面、完整的市场调查,1、进行全面、完整的市场调查,2、应用SWOT分析法确定项目的优劣势,3、进行市场定位,4、项目买家定位,5、初步技术方案,第三部分 嘉苑别墅的经济分析,预期的投资收益,数量指的是扣除税赋和债务本息之后的预期净现金流量,质量指的是获得预期净现金流量的把握程度,时间指的是什么时候能获得预期净现金流量,一、主要经济指标的测算和分析：,决定房地产投资相对吸引力的主要因素,一、主要经济指标的测算和分析：,假设一：项目开发周期为二年。第一年为开发准备期，第二年开发量为22800平方米，当年开发当年销售完毕。假设二：项目开发的自有资金为1488万元人民币。其它资金通过相关融资渠道和方式筹集，本分析中财务费用按6计息。假设三：项目别墅销售均价为2700元平方米。假设四：土地成本为1488万元。假设五：不可预见费用的支出为总投资(扣除土地费用)的2。假设六：项目勘探、规划、建筑、景观设计、审图、监理、招标、审计费用为80元平方米。,1、在投资分析之前，依据目前市场大致情况作以下假设：,假设七：土地交易的契税为土地出让金的4。假设八：规费及相关配套费用为330万元。假设九：项目的建安工程造价费用为900元平方米。假设十：项目内道路及室外工程景观费用为100元平方米。假设十一：项目市场推广与销售费用为销售额的 05。假设十二：项目经营管理费用为开发成本的 2。假设十三：营业税及附加为59。由于难以核定，本次分析未计算所得税。,1、在投资分析之前，依据目前市场大致情况作以下假设：,依据上述假设条件，我们首先对项目作静态的投资分析,3、项目内部收益率测算,第四部分 嘉苑别墅的风险管理,产品设计与规划阶段风险管理在项目生命周期中，产品设计与规划阶段是一个非常独特的阶段，因为这一阶段的主要工作：是定义一个具体项目的产品、范围和内容，决策项目的设计和实施方案，决定项目的成本、工期和质量等，所以这一阶段的风险管理工作主要是分析、识别、度量和评估项目的风险。在此阶段，可能遇到的风险有：因为对房地产策划的基本规律知之不多而盲目操作所造成的企业管理风险，因对市场情况把握不准，设计的产品与市场需求产生偏差而造成的风险以及成本管理风险等。对于盲目操作和对市场情况把握不准而造成的风险，采取的规避方法是在前面市场调查的基础上，应用专家会议法、德尔菲法等方法通过各类专家集思广益，进行相互的思想交流，来预测分析项目的风险，并找出应对方法。而对于成本管理风险，可以运用现金流贴现模型、敏感性分析、概率分析、盈亏平衡分析等风险评价技术进行风险管理。,一、敏感性分析投资敏感性是基于投资成本的增加与减少分析而成，详见下表。,二、项目投资盈亏平衡点,三、项目的概率 分析：,四、项目的风险管理分析,五、项目的风险管理预警监测看板图,湖北省鄂州市由源缘园房地产公司开发的的一个商业项目预警示意图,帅龙全面风险管理项目咨询培训,联系方式：1355 383 2820 广东：0769-88170993 湖北：027-63103726,大公风险管理咨询,148,香港帅龙风险管理咨询培训中心,帅龙风险管理咨询,148,Dragon Shuai risk management consulting and training center,Dragon Shuai risk management consulting and training center,谢谢大家,