万科东京建物学习27事业部运作效率及PC式的.ppt

東京建物,阶段汇报27事业部运作效率及PC式的开发运作体系,上海区域本部企划部 佘润廷 200年9月9日,1、本次的学习目的,前言,2、本次学习的方法,区别于第一次在东京建物的学习，本次学习的主要目的锁定在解决第一次回国与各部门沟通时，各部门所提出的待解决问题。,因为第一次学习已经对东京建物的运作流程有了一定的了解，本次将不再采用“请东京建物进行专题讲解”的形式，而是采取“与东京建物员工共同工作”的形式，在更深入体会东京建物工作方法的同时，有针对性地解决我司提出的问题。,事业部效率及PC式的开发体系,1、上海公司事业部提出的：（1）东京建物的事业部如何实现和保证“高效率的决策”？（2）东京建物的事业部，在对项目经营结果负责的情况下，如何与相关部门协调和整合？,本周重点研究问题,事业部效率及PC式的开发体系,2、区域综合管理部、上海公司总办提出的：（1）东京建物的会议体系如何有效实施和运作？,事业部运作方面,1,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,1、事业部的决策效率：,标准化的工作,规定化的决策事前沟通,制度体系下的同级决策制度,事业部效率及PC式的开发体系,通过实际参加东京建物住宅事业本部事业第二部的工作，初步结论为，东京建物事业部的高决策效率来自于以下三方面的原因：,再提东京建物“标准化的工作流程和工作标准”有点“老生常谈”，但确实这些标准化是东京建物一切高效率的来源和基础：如下图所示“决策金字塔”,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,1、事业部的决策效率：,事业部效率及PC式的开发体系,之一，“标准化的工作”的作用,标准化的工作方法和标准,标准化的工作流程,高效决策,工作效率的基础,工作效率的实现工具,提炼出标准的决策点和决策模式,这并不是说，东京建物的标准化是专门针对PC方式生产的住宅，而是其标准化的工作体系与PC的目标和作用异曲同工。,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,1、事业部的决策效率：,事业部效率及PC式的开发体系,之一，“标准化的工作”=“PC式的开发体系”,我们对PC的定义：,客户需求,产品式样,PC工法设计,工厂制造,现场拼装,产品完成,东京建物PC式的开发体系：将开发工作的要求“标准化”，形成标准式样“工具和格式”，固化生产流程“标准工作流程”，完成项目运作“标准化高效决策”,（1）首先来看“标准化的方法和标准”：,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,1、事业部的决策效率：,事业部效率及PC式的开发体系,之一，“PC式的开发体系”的作用,在实际阅览东京建物事业第二部的各项目开发文件和资料时，经常会产生这样的疑惑：“这份资料是哪个项目的？”产生这样疑惑的原因是：东京建物所有项目资料的编制都实现了标准化 格式的标准化 填写内容及深度的标准化,（一）事业部运作：,以将客户需求转化为产品概念要求的商品企画表为例：同样的格式、同样的填写标准。,事业部效率及PC式的开发体系,护国寺项目商品企画表,西荻窐项目商品企画表,（一）事业部运作：,以将客户需求转化为产品概念要求的商品企画表为例：同样的格式、同样的填写标准。,事业部效率及PC式的开发体系,（1）首先来看“标准化的方法和标准”：,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,1、事业部的决策效率：,事业部效率及PC式的开发体系,之一，“PC式的开发体系”的作用,“标准化的方法和标准”的对“决策效率”的贡献主要在以下两个方面：使事业部员工能够有效率的完成项目操作工作，并能从项目经营出发快速做出初步决策。标准化的成果，使得东京建物公司层面的决策者能够快速、全面的了解各项目情况，从而提高决策效率。,（2）其次来看“标准化的流程”的作用：,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,1、事业部的决策效率：,事业部效率及PC式的开发体系,之一，“PC式的开发体系”的作用,“东京建物是如何找到如此多的能力这么强的员工来胜任这样高效率和综合性的工作的？”这是在和各部门沟通时，大家经常提出的问题。其实，个人认为，东京建物的员工并非在进入公司时就具备了这样强的能力。正是东京建物工作的“标准化”造就了“能力高强的员工”，如果说，前面介绍的“标准化的方法和标准”，可以让新员工很快掌握细项工作的方法和要求。下面介绍的“标准化的流程”，则能很快让员工掌握房地产项目开发方法和技巧。,（一）事业部运作：,东京建物标准化的开发流程：项目开发需要进行的工作项、分工、交接关系、时间要求等等，一目了然,事业部效率及PC式的开发体系,（一）事业部运作：,东京建物将开发流程文件固化为一张Excel表格，事业部人员在明确项目边界条件的情况下，可以很快编辑出项目的开发计划，明确各专业工作流程和交接关系：,事业部效率及PC式的开发体系,（2）其次来看“标准化的流程”的作用：,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,1、事业部的决策效率：,事业部效率及PC式的开发体系,之一，“PC式的开发体系”的作用,标准化的工作流程，使得东京建物的员工能够非常明确的知道“项目的决策点”在哪里，从而在决策之前做好相应的准备和沟通工作，提升决策效率。,（3）再来看“标准化的决策体系”的作用：,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,1、事业部的决策效率：,事业部效率及PC式的开发体系,之一，“PC式的开发体系”的作用,标准化的工具、方法、流程，都是为了最终项目的决策在做准备。其实，东京建物的项目决策体系我们都很熟悉：9级会议体系将“标准开发流程”中的决策点提炼出来，就成为了会议体系。结合标准化的工具和方法，就造就了东京建物决策的高效率。,（一）事业部运作：,东京建物标准化的决策体系9级会议体系：在前端“标准化的工作方法、工作流程”基础上，需要决策的内容也标准化了，决策效率自然也就提高了。,事业部效率及PC式的开发体系,（一）事业部运作：,东京建物标准化的决策体系9级会议体系：将项目开发中需要决策的点提取出来，成为会议体系，自然使会议有了生命力,事业部效率及PC式的开发体系,引继会议,目标概念设定会议,商品企画会议,销售方针MR确认会议,商品确定会议,推介会议,价格会议,总结会议,土地关系,调查商品企画,设计工事,近邻电波障害,贩卖广告宣传,贩卖中心MR,用地取得会议,（3）再来看“标准化的决策体系”的作用：,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,1、事业部的决策效率：,事业部效率及PC式的开发体系,之一，“PC式的开发体系”的作用,通过“PC式的开发体系”，东京建物打通了“从项目细项工作，到整体开发计划，到项目决策”的各个环节，自然就获取了项目操作及决策的高效率。作为项目操作责任部门的事业部，其决策效率自然也随之提高了。,标准化的工作方法和标准,标准化的工作流程,高效决策,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,1、事业部的决策效率：,事业部效率及PC式的开发体系,之二，“决策前沟通”的作用,虽然对东京建物标准化的开发体系和方法有了了解，但在真正参加东京建物的会议时，还是被会议的高效而震惊。在会议上，各部门基本不会对事业部提出的决策事项和意见提出质疑，仿佛会议的目的就是等待代表公司的决策者“住宅事业本部长”提出“确定或否定”。通过事后了解，这种高效率的源头是：规定化的决策前沟通。,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,1、事业部的决策效率：,事业部效率及PC式的开发体系,之二，“决策前沟通”的作用,将东京建物的“决策前沟通”形容为“规定化”，其实并不准确。东京建物并没有哪项制度规定必须做事前的沟通，这更像是习惯累积而成的工作方法，或者是“企业文化沉淀”。在正式提交公司的会议体系进行决策前，东京建物的事业部操作人员灰通过两个方面进行决策前沟通：与相关专业协助部门沟通；与事业部内的决策者部长沟通；,（一）事业部运作：,与相关专业协助部门沟通：以“商品企画会议”为例：商品企画会议的主要目的是通过客户需求的锁定，确定产品方向。因此，该会议与内部的开发企划部、品质管理部，外部的销售公司、设计公司等资源都有很大的相关性，沟通任务比较繁重。,事业部效率及PC式的开发体系,做法：事业部首先会综合内外部资源意见，在会议前周左右完成商品企画表。并在此过程中完成首次沟通。商品企划表完成后，会发送至相关内外部资源，在会议召开前天，完成第二次沟通，并对商品企画表进行调整和修订。,（一）事业部运作：,在完成与相关内外部协作资源沟通后，在正式上会前，安排与所在事业部的部长的沟通，并最终确定上会资料：通过这样的流程所完成的上会资料，综合了内外部相关资源的意见，并从项目的经营出发完成了初步的决策，直接提升了正式上会的决策效率。实际上，在“商品企画会议”等需要公司决策的会议上，由于事业部已经完成了初步决策，代表公司做出决策的本部长往往只需要说“Yes or No”，决策的高效可见一斑。,事业部效率及PC式的开发体系,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,1、事业部的决策效率：,事业部效率及PC式的开发体系,之三，“同级决策”的作用,在前面的介绍中提到了，事业部与相关资源“事前沟通”是提升整体决策效率的重要原因。其实同时，这种事前沟通中蕴含的同级决策，也是提升整体决策效率的重要原因。同事前沟通一样，同级决策也并没有写入东京建物的制度和流程中，它也是“习惯而成”或“文化沉淀”。,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,1、事业部的决策效率：,事业部效率及PC式的开发体系,之三，“同级决策”的作用,同级决策的重要基础，是东京建物明确的开发分工组织架构：事业部是项目经营结果的最终责任者，相关部门提供专业支持。这样的架构决定了在不同专业意见分歧时，事业部的决策权力和义务。避免了“同级决策不能决策”,事业部对项目经营结果负责,开发企划部对客户研究、市场研究、产品确定、计划管理、项目运营评估等方面提供支持,品质管理部对项目设计、品质注意事项实施、项目现场品质管理、售后服务等方面提供支持,协助,项目,协助,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,1、事业部的决策效率：,事业部效率及PC式的开发体系,之三，“同级决策”的作用,同级决策的另一个重要意义，是明确了事业部内对项目负责的具体员工具有从经营结果出发对项目的初步决策权。也就是说，上交给事业部部长、本部长的审议资料都是经过综合各专业意见初步决策的结果，不需要部长、本部长再一次权衡各专业意见再做决策，这对决策效率提升意义很大。由于发展阶段的原因，我们目前的事业部体制还是依靠事业部经理作为综合决策的责任人。从提升效率的角度出发，如何建立和培养能从项目经营出发进行决策的事业部架构和事业部员工可能是我们下步需要努力的方向。,（一）事业部运作：,标准化也是同级决策的另一个重要基础：标准化为同级决策提供了一种标准化的语言：避免了由于语言不统一而造成的决策效率低的现象。标准化为同级决策提供了一个标准化的平台：使得同级决策是在一定的共识的基础上的决策，而不是从头开始。,事业部效率及PC式的开发体系,（一）事业部运作：,以本周参加的“畿子”项目的“总承包商发标同级决策会”为例：该会议讨论的11项文件中，9项为标准化成果,事业部效率及PC式的开发体系,标准化资料：招标书；式样书（含性能登记要求）；设计图（与式样书配套）；设计检查单和标准图；工事监理要领书；标准图集；开发计划；售后服务标准；合同及答疑标准格式；,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,1、事业部的决策效率：,PC式的开发运作体系,规定化的决策事前沟通,制度体系下的同级决策制度,事业部效率及PC式的开发体系,总结：通过“标准化（PC式）开发运作体系，辅以“事前沟通”、“同级决策”等工作方法，东京建物的事业部决策、项目决策、乃至公司层面的决策，都实现了很高的效率。,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,2、事业部为中心的内部资源整合：,明确的职责分工,从客户和效率出发的标准化工作体系,事业部效率及PC式的开发体系,谈到东京建物事业部的内部资源整合问题，其实“万变不离其宗”。其内部资源整合的成功仍然可以总结为两个方面的原因：,这两个方面的原因看似简单，但其实在我们的内部整合或者说协调沟通中碰到的很多问题都来源于这两个方面：“这事你负责还是我负责？！”、“这事该这样做还是那样做？”,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,2、事业部为中心的内部资源整合：,事业部效率及PC式的开发体系,（1）首先，让我们从职责分工方面来看：东京建物明确将事业部和其每一位项目负责员工作为项目经营结果的责任者，明确“开发企划部”和“品质管理部”为支持和协助部门。理清了整合关系。事业部权利很大、责任也很大。,事业部对项目经营结果负责,开发企划部对客户研究、市场研究、产品确定、计划管理、项目运营评估等方面提供支持,品质管理部对项目设计、品质注意事项实施、项目现场品质管理、售后服务等方面提供支持,协助,项目,协助,（一）事业部运作：,协助部门对事业部的支持主要体现在两个方面：（1）专业标准、工具和流程的制定；（2）项目开发过程中的专业意见提供和把关；,事业部效率及PC式的开发体系,开发企划部：式样书；Brillia规划设计指引；住宅面积带类别表；标准开发流程和会议体系；销售图书制作标准；,首先，是“专业标准、工具和流程的制定”方面：,品质管理部：标准图集；设计检查表；现场见学会操作指引；建筑及构造报告标准格式；合格总承包商目录；,（一）事业部运作：,协助部门对事业部的支持主要体现在两个方面：（1）专业标准、工具和流程的制定；（2）项目开发过程中的专业意见提供和把关；,事业部效率及PC式的开发体系,其次，是“专业意见提供和把关”方面：,以对设计成果的审核为例：作为品质控制方面的支持部门，品质管理部会主导“总承包商”、“监理”单位召开“品质检讨会”。从而为事业部提供在品质控制方面的专业意见和把关。,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,2、事业部为中心的内部资源整合：,事业部效率及PC式的开发体系,通过“明确分工”和“标准化的工作体系”，事业部可以非常明确的完成内部资源整合。以总包单位选择为例：,首先，从标准工作流程来看，本处需要使用的标准化资料为：式样书、标准图等,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,2、事业部为中心的内部资源整合：,事业部效率及PC式的开发体系,通过“明确分工”和“标准化的工作体系”，事业部可以非常明确的完成内部资源整合。以总包单位选择为例：,其次，从标准化工具制作者和支持工作分工出发，确定“开发企划部”、“品质管理部”为需要整合的内部支持部门,标准化资料：式样书（含性能登记要求）；设计图（与式样书配套）；设计检查单和标准图；标准图集；开发计划；,开发企划部,品质管理部,（一）事业部运作：,首先，来说明和解答事业部所提出的两个问题：“决策效率”和“内部整合”,2、事业部为中心的内部资源整合：,事业部效率及PC式的开发体系,通过“明确分工”和“标准化的工作体系”，事业部可以非常明确的完成内部资源整合。以总包单位选择为例：,最后，整合内部资源，进行同级决策，推进开发工作。,事业部对项目经营结果负责,开发企划部,品质管理部,协助,总承包确定,协助,会议体系实施运作方面,2,（二）会议体系实施和运作：,其次，来说明和解答区域综合管理部等部门所提出的：“会议体系实施及运作”问题,从标准化工作流程出发，为了决策而开会赋予会议生命力,将会议内容标准化赋予会议效率、便于会议结论追踪,事业部效率及PC式的开发体系,通过本周的调查研究，个人认为东京建物的会议体系实施和运作的关键在于两个方面：,（二）会议体系实施和运作：,其次，来说明和解答区域综合管理部等部门所提出的：“会议体系实施及运作”问题,在访谈时，各位同事提到，我们目前在会议中所碰到的问题基本在于以下几个方面：,为什么要开这个会？目的性不明确,事业部效率及PC式的开发体系,（1）赋予会议生命力：为了决策而开会,开这个会要决策哪些事项？目的性不明确,为这个会议要准备哪些资料？决策体系和标准不明确,由于以上这些原因，使得我们的一些会议成了“套会”，大家都在听会，但是对会议的目的和目标却不是很清楚，影响效率和会议的生命力。,（二）会议体系实施和运作：,其次，来说明和解答区域综合管理部等部门所提出的：“会议体系实施及运作”问题,将这些问题向东京建物进行求解，就会发现很大的不同和启发：东京建物的会议，特别是公司层面的会议全部都是为了决策如果不经过这些会议的决策，项目的开发就无法继续进行。,事业部效率及PC式的开发体系,（1）赋予会议生命力：为了决策而开会,（二）会议体系实施和运作：,其次，来说明和解答区域综合管理部等部门所提出的：“会议体系实施及运作”问题,东京建物的会议体系中，对开会的时间、参加人员、需要决定的事项等都作了标准化的规定。更为可贵的是，东京建物对开会所需准备的资料都作了标准化的规定。以决定土地获取的“用地取得会议”为例：,事业部效率及PC式的开发体系,（2）赋予会议效率和可追溯性：标准化,用地取得会议需要准备资料：用地取得表；位置说明图；周边项目调查图；项目初步设计图；意向售价表；事业收支计画书；,（二）会议体系实施和运作：,用地取得会议的标准化资料（1）用地取得表,事业部效率及PC式的开发体系,（二）会议体系实施和运作：,用地取得会议的标准化资料（2）位置说明图,事业部效率及PC式的开发体系,（二）会议体系实施和运作：,用地取得会议的标准化资料（3）周边项目调查图,事业部效率及PC式的开发体系,（二）会议体系实施和运作：,用地取得会议的标准化资料（4）初步设计方案,事业部效率及PC式的开发体系,（二）会议体系实施和运作：,用地取得会议的标准化资料（5）意向售价表,事业部效率及PC式的开发体系,（二）会议体系实施和运作：,用地取得会议的标准化资料（6）事业收支计画书（项目档案）,事业部效率及PC式的开发体系,（二）会议体系实施和运作：,其次，来说明和解答区域综合管理部等部门所提出的：“会议体系实施及运作”问题,不只是公司层面的会议，在东京建物，部门每周的周例会同样采取标准化的方法：以事业部的周例会为例,事业部效率及PC式的开发体系,（2）赋予会议效率和可追溯性：标准化,事业部周例会标准资料：所负责每个项目的：合作伙伴委托进展；公司层面会议计划及进展；销售准备计划及进展；项目总体计划及进展；销售中心开放计划及进展；上周大事、下周计划；,（二）会议体系实施和运作：,其次，来说明和解答区域综合管理部等部门所提出的：“会议体系实施及运作”问题,从标准化工作流程出发，为了决策而开会赋予会议生命力,将会议内容标准化赋予会议效率、便于会议结论追踪,事业部效率及PC式的开发体系,小结：通过明确会议的决策性、将会议的日程和准备资料等全面标准化，东京建物使会议成为项目开发流程的决策点和必要点。赋予了会议体系以生命力和效率。这使得会议从被动变为了主动。在没有专门部门主导和督促的情况下，各项目会议作为项目开发的必需而有条不紊的展开。,总结,3,总结,本周，通过参与东京建物事业部实际工作流程的方法，针对第一次学习结束时，事业部、区域综合管理部等部门所提出的以下问题进行了研究学习：,事业部效率及PC式的开发体系,（1）东京建物的事业部如何实现和保证“高效率的决策”？（2）东京建物的事业部，在对项目经营结果负责的情况下，如何与相关部门协调和整合？（3）东京建物的会议体系如何有效实施和运作？,总体来说，合理明确的职责分工、PC式（标准化）的开发体系、从效率和客户出发的运营理念等，是东京建物解决以上问题的主要方法。因时间较紧，研究成果不成熟之处请原谅。,东京建物关于本内容提供的资料均为书面材料，本PP中的照片为微距拍摄，可直接放大阅览，谢谢,感 谢 聆 听,The End,