11月20日黄山市休宁齐云山旅游度假区概念性规划第一阶段中期沟通.ppt

,养齐云山水 享休宁福地,休宁-齐云山,旅游度假区概念性规划,TOURISM STRATEGIC PLAN OF QIYUN MOUNTAIN OF XIUNING第一阶段中期沟通2011.11.20,“2009 年中国的基尼系数高达 0.47，大大超出0.4 的警戒线。而在30 年前，中国的基尼系数仅为0.21-0.27。”世界银行报告“十二五”谋三大转型区域可持续发展强调机制创新经济规模与城镇公共服务均等化从外需转向内需，从高碳转向低碳，强国转向富民“十七届五中全会”重要内涵:包容性增长“规模扩张模式”转向“质量提升模式”淡化GDP指标，强调区域综合价值就业和消费增长是城镇化的核心目标中国发展基本方略主线:人本、绿色、创新、协调价值观的先进化和多元化经济市场化、政治民主化、社会和谐化、生态文明化,引言Preface国家战略的两个核心 可持续与社会公平,区域命题战略诉求发展模式,用地分析空间结构概念规划,市场锁定资源挖潜总体定位,产品体系,问题研判空间突破体系重构,定位休-齐 破题黄山 STRATEGIC ISSUECONCEPTUALDESIGN PROSPECT,CONTENT目录5 空间意象 4 概念规划PLAN3 POSITIONING XN-QYS 2 REDISCOVERHS 1 战略命题,项目布局设计意象,区域命题战略诉求发展模式,战略命题Strategic Issue,区域发展命题Regional Mission,产业融合和结构创新产品和功能结构创新,国民经济的战略性支柱产业,经济目标文化目标环境目标政治目标,鼓励专项改革试点增加旅游用地供给探索资源一体化管理行政管理体系改革,探索新模式机制创新 结构创新,确立新目标,奠定新地位,国家战略：国务院关于加快发展旅游业的意见,中国旅游发展大势,1992国家级度假区度假概念的提出东部沿海开放地区,2010国际旅游岛旅游成为国家战略性支柱产业国际性度假目的地开始成型,1978入境观光初级观光旅游古都、名山大川,？从滨海度假向内陆度假扩展？中国度假模式的创新？,国家战略的诉求与高铁时代到来，给中部地区传统名胜观光型旅游业带来了新的市场机遇，同时对旅游业发展模式、产业、产品的,构建也提出了新的命题。,区域发展命题Regional Mission,引擎效应,包容效应,核心旅游资源,兼顾多元主体 区域/政府 本地居民 游客群体投资主体,表征发展模式：,承载经济、环境、文化、社会的多元价值形成基于“区域综合价值”发展模式的载体外溢效应,结构效应调整经济结构：提升区域“绿色GDP”份额形成公平化收入分配的重要机制,引领产业构建：以复合型旅游服务产业为核心，并对接：文化产业；,教育产业；,医疗健康业；商务服务业；旅游产品加工业；,旅游业：黄山市战略性支柱产业战略先导：重新认识黄山,战略主体：精确定义休宁,区域发展观：,挖掘区域综合价值而非“单一经济价值”发展模式。,文化价值,经济价值,区域发展模式和诉求Regional Development Model社会价值,区域发展综合价值平台,以文化应用促进文化显性化生态价值,创造永续性核心价值,生态文明社会化,生态保障社会平台,区域/政府,投资主体,游客群体,本地居民,+,+,+,包容性增长：满足多元利益主体诉求,用新的区域发展观审视和考量“黄山-休宁发展战略”,区域发展综合诉求Multi request of Regional Development,用新的区域发展观审视和考量“黄山-休宁发展战略”,区域发展综合诉求Multi request of Regional Development,旅游发展模式TOLD Strategy,位于边缘地带的资源次优区，,如何走出名山大川的阴影效应？区域发展转型更多依赖“资源价值”，而非“资源规模”从“比较优势”驱动转向“创造性竞争优势”驱动风景区：旗帜性吸引物度假区：消费集中地 驻留地 价值释放地,核心价值导入模式Value-in Strategy,九寨景区1008 元,九寨天堂1968 元,20%130 万,60%-100%14 万人,入住率游客量,容纳5000人，每年接待280个会议世界环境与发展大会永久会址中华小姐环球大赛四川省酒店入住率第一名中国十大最受欢迎酒店,会议接待,温泉、18 洞高尔夫主题活动、表演,VS人均消费,案例1核心价值项目：500 栋酒店别墅群,核心价值：高度融合自然的酒店设计+国际论坛,第一次将国际级酒店集群的概念引入了杭州悦榕庄酒店房价约3000-5000元/间.晚绿城、坤和、万科等开发商相继入驻房价从4000 元/m2 升至3 万/m2,西湖景区 VS 西溪湿地,核心价值：国际顶级酒店群+高端住宅区,高峰日游客量超200 万人次“免费西湖”，促夜间消费，人均停留2.98 天,核心价值导入模式Value-in Strategy案例2,核心价值：建筑艺术、世界级会所酒店群落,核心价值导入模式Value-in Strategy,长城,长城脚下的公社,VS,门票经济：日均客流约1000 人人均消费不足200元,44栋大师建筑作品，吸引商界精英，企业高管层被评为全球 100家热门酒店,凯宾斯基饭店管理集团多元化高端社交场所亚洲最佳的Spa品牌Anantara顶级儿童俱乐部代表性客户:国外游客、BMW、Motorola,案例3,旅游发展模式TOLD Strategy,核心价值导入:顶级户外运动度假胜地北美著名滑雪活动胜地Mt.Norquay Ski Resort 北美著名滑雪胜地Sunshine Villages 北美滑雪季最长的滑雪胜地潜水胜地、温泉度假落基山脉最狭长的湖泊，潜水胜地Radium Hot Spring 群山环抱之中的热温泉19 世纪温泉浴池 高尔夫球场度假酒店：Lake Louise、代表英国皇室尊贵气质的度假酒店加拿大班佛,核心价值导入：依托田园生态环境打造多元旅游度假活动传统节庆200 年历史的牧羊人节、山笛表演、瑞士民族舞蹈表演运动盛会、会展文化活动阿尔卑斯摔跤比赛、挪大石比赛、山羊赛跑观光博物馆、博彩中心高端休闲度假设施因特拉肯大饭店、阿德库尔姆全景观大饭店瑞士因特拉肯,案例4,总结,背靠庞大的强劲消费群体社会参与性、公共服务业与度假型产品供给以消费服务为杠杆，带动城镇化、刺激就业、服务业集群和地方税收增长资本的持续性投入和专业化经营，率先进入者赢极致的消费服务成主导，房产收益作支撑,“创造型”度假目的地构建策略 消费导向,核心价值导入策略Value-in Strategy,选择主题：基于资源禀赋、文化内涵的放大效应主题彰显：全景空间识别性、场域营造、资源价值品牌化主题感知：强调资源表现力、客群感受度，“核心价值”长期释放,核心价值导入策略Value-in Strategy总结创造型度假目的地构建策略主题彰显与空间识别,核心价值导入的发展阶段,17,核心价值导入模式,Value-in Strategy,总结,超越深圳华侨城，依托大规模的别墅社区及商业区开发，为华侨城提供了快速现金回报,开发项目建筑指标,地产占地总面积：约111 万m2,居住占地：96.58 万m2,商业占地：14.42 万m2,别墅总建：约19.12 万m2,商业总建：约120 万m2（含酒店、大剧院等）,总占地：约9 平方公里,大峡谷：5 平方公里（56%）,茶溪谷：约1.5 平方公里（17%）云海谷：约2.5 平方公里（27%）,核心价值导入+复合型大旅游模式,Value-in+Integrated Tourism develop Model,案例：东部华侨城,四个游览区：茵特拉根、湿地花园、茶翁古镇、三洲茶园；文化及艺术展演 部华侨城大剧院 天禅表演 茶翁古镇 戏曲、民乐演奏、古典歌舞 湿地花园音乐舞蹈组合秀、茵特拉根火车站广场 风笛演奏、弦乐四重奏、小丑等,（2）云海谷户外运动旅游文化,占地2.5 平方公里；以高尔夫运动为中心，以户外奥林匹克运动,训练基地和野外拓展训练基地为两翼的户外运动休闲胜地；云海谷高尔夫，公众高尔夫球场和会员球场，均为18 洞，均配套,一个顶级会所（3）大侠谷生态旅游文化,集山地郊野公园和都市主题于一体，生态动感旅游文化包括：海洋之心、大侠谷天街、黎明营地儿童乐园、峡湾森林、,发现之旅、云中部落等六大主题区华兴寺,占地1.2 万平方米，展示中国传统佛教文化，极具禅意、启迪心智、教化人生的宗教文化旅游园区众香界集市檀越酒店22 间客房香积斋素食餐厅,1,3,2,2,主题公园高端住宅,华兴寺,核心价值导入+复合型大旅游模式Value-in+Integrated Tourism develop Model案例：东部华侨城主题公园（1）茶溪谷 休闲度假旅游文化,酒店,茵特拉根华侨城酒店,以瑞士文化为主题 的豪华度假酒店拥有299 间瑞士风格的豪华客房，其中包括35 间套房,酒店主楼、连排别墅、商业街公寓、总统别墅等各类客房建筑与茵特拉根小镇巧妙融合,均价1560 元/天 间 和1280 元/天间,檀越酒店：以“佛禅”为主题的精品酒店，共22 间客房茵特拉根房车酒店,拥有159 间客房和 2 辆豪华房车，还有一间简约舒适的咖啡厅与一间豪华的酒吧,大侠谷瀑布酒店水文化主题酒店,以红酒、瀑布为主题的瀑布酒店拥有120 间客房、红酒酒窖和太空主题餐厅,核心价值导入+复合型大旅游模式Value-in+Integrated Tourism develop Model,案例：东部华侨城,住宅天麓,旅游度假产品构建观念,Tourism Vacation Product Building Model,不彻底 的逃离,不彻底的批判,+,不彻底的超越,+,从消费者行为解析,国际,度假休闲,目的地,节奏变化+环境变化+方式变化+内容变化+载体变化+范围变化,消费行为,社群搭接能力拓展娱乐休息三类需求范畴,基础功能商务会议教育培训运动健康文化艺术五类功能对接,产品：专项性、多元性场所：私密性、开放性人群：会员型、定制型、公众型价格：高、中、低四个消费行为环节,基本动因,旅游度假产品构建观念Tourism Vacation Product Building Model,都市生活方式,延续性差异化,国际化内涵,理念标准,（开阔、生态、闲适、分享）国际理念、国际标准国际乡村度假模式,（社群搭接、个人拓展、娱乐休息）五类功能对接（基础食宿购娱功能、会议商务、教育培训、文化艺术、运动健康）四个消费行为环节（产品、价格、场所、人群）四个供给特征,旅游度假产品构建观念Tourism Vacation Product Building Model模型国际度假目的地：都市生活方式的延续与差异、国际化的理念与标准三类需求范畴,旅游度假产品构建观念Tourism Vacation Product Building Model,度假目的地的构建：“傍生”与“创新”,从“受困阴影”到“互补傍生”,传统领域,创新空间,度假目的地消费模式创新：,呼应名胜景区场域，城市消费生活的延伸风景名胜强化吸引力度假目的地消费集中地延长驻留期集散中心提升可达性,旅游度假产品构建观念Tourism Vacation Product Building Model度假目的地的构建：“傍生”与“创新”,供给范畴,动机需求,度假目的地消费模式创新：呼应名胜景区场域，城市消费生活的延伸,创新,与名胜区及城市空间分隔，但又不出其辐射范围共享资源价值、品牌效应和基础设施依托大区域核心资源的品牌价值借力城市服务平台和挖掘本地资源的价值相结合寻求传统旅游观光行为与新型度假休闲行为的衔接建立休闲度假功能与城市生活功能的映射,以名胜区为目标，却不以观光为主体活动短期逃离城市，但最终回归城市与风景名胜观光和城市生活保持心理距离消费行为依托景区场域和城市品质的功能设施消费行为与城市生活方式存在形式差异但在消费功能类型和品质要求上有对应,不彻底的脱离+不彻底的批判+不彻底的超越,问题研判空间突破体系重构,破题黄山Rediscover Huangshan,问题研判Key Problems,功能产品体系需突破观光定势，跳出规模依赖路径，拓展消费，塑造高品质、有影响力的度假目的地,产品开发以观光产品为主：黄山风景名胜区、皖南古村落（西递、宏村）目前只能提供观光旅游产品，整体消费结构单一。休闲度假产品处于初级发展阶段：同质产品集聚，低层次开发、简单模仿现象出现。缺乏休闲度假的龙头产品：与黄山的知名度和能级不匹配，难以拉动区域休闲度假品质的提升。,黄山区太平湖景区类型：湖泊风景内容：湖泊主要功能：湖泊观光与度假发展：具一定知名度黄山区黄山景区类型：山岳风景内容：云海、温泉、奇松、怪石主要功能：山岳观光发展：知名度极高、影响力极大歙县牌坊群、鲍家花园等类型：古建筑、园林景观内容：古牌坊、徽商私家园林主要功能：古建筑观光、园林观光发展：具一定知名度,祁门牯牛降类型：自然生态景观内容：徽州古村落、自然保护区主要功能：生态旅游发展：具一定知名度黟县西递宏村类型：古村落民俗内容：徽州古村落主要功能：古村落观光、民俗旅游发展：知名度高、影响力大休宁齐云山景区类型：宗教山岳内容：道教文化、丹霞地貌主要功能：山岳观光、宗教旅游发展：具一定知名度屯溪老街类型：城市古街内容：旅游购物主要功能：城镇观光与休闲发展：具一定知名度,问题研判Key Problems,空间发展模式,阶段1：资源单中心导向以黄山风景区为核心形成相对独立简单的旅游系统。,阶段 2：资源-交通双中心形成黄山风景区和以交通集散为主的屯溪形成,“双核心”结构，旅游度假服务不足。,地，延长游客停留时间，提升区域价值。,“资源-交通中心导向”模式下，黄山屏蔽效应明显，周边节点生长缓慢，区域网络化发展难以实现如何突破顶级景区的中心极化效应？如何突破旅游阴影区的边缘化效应？未来：“交通+度假+资源”导向大黄山圈需要一个度假中心和消费集中,旅游阴影区的突破,130KM，1.5H,27KM20min,15KM10min,40KM25min,60KM，40min70KM45min,60KM40min30KM20min,40KM25min60KM40min,80KM50min,空间突破Discover Opportunities休宁将以构建“度假+资源+交通”整合导向模式，实现大黄山增值升级的突破口从区位中心到集散中心,休宁位于大黄山旅游圈的地理中心和交通网络的核心，到各关键节点的交通时间成本最低；,度假集散、服务、组织功能尚未得到相应发挥,从资源洼地到价值高地,齐云山的开发要保持与黄山产品的异质性、互补,性，避免盲目地扩大规模，而要形成高品质、高价值的开发，来合理分流客流。形成“黄山观光，度假休宁”的互补定位,海南部文化旅游度假区,岩寺,徽城,阳,碧阳,祁山,屯溪,牯牛降,甘棠黄山太平 湖自然旅游区 黄山,祁门生态民俗旅游区,黄山市旅游发展空间格局Spatial Structure of Huangshan City南部文化旅游度假区 西翼,市域三大旅游区 中心节点,黄山市重要城镇职能定位Verify Function of Towns,甘棠,海阳,屯溪,岩寺,齐云山,黄山,市域北部休闲度假和旅游服务基地,南部主 要发 展极，国 家级 历史 文化名,城；歙 县政 治、经济、文 化中 心，商贸服务、旅游接待和交通中心牯牛降碧阳祁山徽城,现代国际旅游城市，泛长三角地区重要,中心城市、现代制造业基地和区域性交通枢纽，旅游服务中心,南部城镇群产业基地；休宁县政治、经济、文化中心，商贸服务、旅游接待中心,祁门政治文化中心，旅游接待和交通中心,黟县政治文化中心，旅游接待和交通中心,集休闲、度假、疗养、娱乐与观光为一体的高品位、多功能的新型旅游度假区,黄山市旅游度假核心发展区，南部城镇发展轴上的核心度假区,空间体系重构Redefine Spatial Structure内联外通，融入大中心，推动区域开放式均衡发展双核联动,旅游观光核心：黄山风景区。旅游服务大核心：黄山市新城区，联合休宁、徽州、屯溪，,提升扩大大黄山的旅游服务中心地。两翼齐飞,东向城镇观光带：以徽州、歙县为重要节点，形成融合城镇观光与文化旅游功能的综合发展带。西向休闲度假带：以休宁、齐云山为重要节点，形成融合休,闲度假与集散服务功能的综合发展带。点轴发展,南向主轴：以合铜黄高速为轴，联系一核一心东向轴线：向东联系杭州、千岛湖西向轴线：向西联系祁门-牯牛降、西递、宏村北向轴线：向北联动婺源,大黄山旅游空间结构,功能体系重构Redefine Functional Structure差异互补，推动区域多元化协调发展山水旅游区,人文游憩区,生态旅游区古城旅游区,大黄山旅游功能体系古村落旅游区,休闲度假区,市场锁定资源挖潜总体定位产品体系,定位”休-齐”Positioning XN-QYS,3,世界第六大城市群：长三角经济圈,1.5小时高铁圈内，覆盖1 亿近程消费人口市场；,享有黄山每年2000 多万游客市场可达10 个周边城市机场门户,黄山位于上海为首的长三角城市群，和赣徽中部地区共同辐射半径内，巨大客源与强大消费将形成对项目产生有力支撑。,长三角经济圈珠三角经济圈环渤海经济圈,人口规模（万人）9,3505,55011,700,经济规模（万亿）4.72.53.2,经济占全国比例18.8%10.2%13.0%,人均 GDP（元）50,22845,07227,342,沪杭高铁：车程38 分钟(158 公里)杭黄高铁：车程45 分钟（180 公里）,宁黄高铁：车程60 分钟(260 公里)合黄高铁：车程60 分钟(265 公里)南黄高铁：车程80 分钟（380 公里）,背靠中国最强劲庞大的区域消费市场,数据来源：国家统计局35,1H,1.2H,黄山,合肥,南京,上海,南昌,庐山,黄山,齐云山,1H九华山,45min千岛湖,太平湖,鄱阳湖,太湖1.5 H杭州,巢湖,宁波,1.5H,市场腹地Available Market,3.5,16.4,4.4,4.1,市场分析Target Market以大黄山旅游圈现有游客为基础市场，开拓长三角重点市场,市场特征分析,客源市场特征 长三角为主要客源市场：上海、江苏、浙江长三角地区游客占45%以上。休闲度假需求潜力有待挖掘：休宁以过境短时停留为主，到访游客人均花费466 元（2007），高等级和特色主题酒店缺乏，与主要客源地长三角地区人均出游意愿有很大差距，需求潜力尤待挖掘。,景区到访率低：作为龙头景区，齐云山缺少体验性产品和文,化产品，吸引力不足，年接待游客只占休宁全县的约1/4。,小结从过境地到度假地：休宁目前只是作为黄金旅游线上的一个过境地的概念，消费水平低，区位优势未得到很好利用；未来过境游客将是休-,齐的一个基础市场。,重点开拓长三角休闲度假市场：,进一步开拓长三角重点客源市场，利用休-齐优势资源，针,对性地产品开发来满足需求。数据来源：ICON根据相关统计年鉴等数据综合得出,休宁国内客源市场区域分布（%）,3020100,25.518.212.85.2上海 安徽 江苏 浙江 湖北 广东 山东 其他,10,20.5,42.8,26.7,50403020100,1 天,2 天,3 天,3 天以上,长三角游客停留时间意愿分布（%）,10.4,27.5,34.6,19.2,8.3,403020100,长三角游客人均消费意愿分布（%）,32,41.2,8.8,14.3,3.7,50403020100,长三角游客住宿意愿分布（%）,休闲度假6趋势,主题度假强化度假区主题特色，增强度假区的竞争优势，康体保健保健疗养是今后度假区发展的重要趋势。家庭出行全家出游度假成为当今世界度假的重要趋势,地方特色文化文化是度假区的灵魂，文化既体现在度假区的特色之中，又成为度假区旅游吸引物的主要内容社群搭接，商务拓展亲情回归、社会交往、素质提升、会议商务、消磨闲暇等也成为度假的目的。产业一体化旅游度假业的竞争最终将成为整条旅游度假价值链的竞争。别墅住宅不断与旅游景区、度假圣地相融合，导致旅游地产的快速发展,市场分析Market Analysis,市场趋势37,度假趋势,购买豪宅，对住宅产品的品质、居住环境及开发商的品牌与实力有严苛的要求；约50%的一次性花费用于购买住宅乐于社交，拓宽人脉关系并获取新鲜的商业咨讯；约30%的年花费直接或间接与私人社交有关（会所、车、酒、餐厅）热衷旅游，旅游频率高，特别是和家人度假；约占年花费的14%注重教育，即自我充电，更舍得为子女投资,中国富豪消费倾向调查数据来源：胡润百富，2009,解析：富人度假消费中国富豪消费偏好,市场分析Market Analysis先导客群行为拟态：富人市场,47,富人可利用市场分析,富裕人士的定义 个人资产1,000 万元以上，资产包括自己创办的企业价值和自住房产,2025年江浙沪富人数量将超过全国一半以上 中国大陆将达132.7 万人 江浙沪将达78 万人,富人数量快速增长,2008 年，全国富豪人数已达82.5 万人,2008 年，沪苏浙富人数量已达 30.3 万人，约占全国 37%自2007 年起，中国大陆富人增长率已攀升至20%,假设2009 年起长三角富人增长率为5%，以后逐年升高 2010-2025 江浙沪富人累计增长率为6%,0,60,00040,00020,000,80,000,120,000100,000,140,000,上海,浙江,江苏,116,000,110,500,7,000,6,300,3,90059,500,人,江浙沪三省市富人数量（2008）,资产1亿以上,资产1000万以上,32,33,35,37,39,42,53,56,60,64,68,73,78,80.060.040.0,20.00.02010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025数据来源:ICON 根据亚太财富报告，2009，福布斯中国富豪榜，2010，胡润富豪榜，2006-2010等资源整理,万人100.0,江浙沪三省市富人数量预测图（2010-2025）,GAVG=6%5044,市场潜力,市场分析Market Analysis先导客群：富人市场,长三角异地度假置业群日益增长 70 的富人拥有2 处以上房产，26的富人拥有处以上房产 在长三角异地购房的上海人中，70以旅游度假及养老为目的,异地置业者认为3-5 个房间，面积在200-300平方米的度假别墅比较合理富人第二居所个性高于共性：商务、私家保险、休憩、度假、运动、高尔夫、游艇、SPA 等，强调服务品质和生态、健康主,题长三角3 小时度假地产圈概念业已形成，山水文化度假区湖景/江景度假开发为主，山地度假区开发相对较少中产阶层的异地置业存在较大潜力和开发商机 逐步成长的都市中产阶层，作为未来新生代富人，是一个庞大但尚未被重视置业消费群，市场需要独身定制的中高端、小户型住宅以及休闲、养生项目的重点商机对本项目的启示 战略层面 挖掘需求，度假生活方式和全方位管理驱动 基地层面 挖掘优势，营造独特体验和长期度假氛围,先导客群需求分析：养生居所,“国际候鸟族”衍生全球性“养生住宅”与Long Stay（第二居所）商机。,国际商务客流动、婴儿潮世代退休的“游牧享老”新趋势与新休闲养生趋势衍生全球性“养生住宅”与Long Stay（第二居所）商机。,养生休闲的“第二居所”产品，与“长住旅游”概念密切连结“第二居所”产品必定出现在游憩资源丰富的地点。,趋势,潜力,市场分析Market Analysis,培训,会展,19%,6%,会议18%,客户服务9%节事活动11%,商务旅行市场的构成比例其他 疗养5%5%商业往来奖励旅游12%15%,中国商务会议旅行市场步入高速增长期,据不完全统计，我国商务旅行及相关费用每年高达103 亿美元培训、会议、奖励旅游三项占到国内商旅市场的50%以上1990 年代以来，中国的会议会展业以平均每年20%的速度增长制药、保险、金融、银行、汽车和电信行业是最常见的会议、奖励和培训旅游客,商务会议旅游是停留时间较短，收益和效益非常高,会议人员每参加一场会议平均花费1036 美元，或日均290 美元，显著高于大众旅游据PATA 报告，会议游客停留时间比大众化旅游短（4.1 天对比6.3 天），但人均日消费却高出44%（236 美元对比164 美元）以上海为例，会议会展旅游的利润额可以高出普通旅游团的5-10 倍,长三角地区商务会议旅游市场需求高涨，度假区分流机会增加 2008 年，上海共举办455 场展览和众多小规模会议，居全国首位 上海商务成本的大幅增加，导致商务会议旅游市场分流道较低成本的周边城市 杭州2008年的会议旅游接待量超过32万人，且每年以15%的速度增长 定位休闲、培训、度假等多功能型会议场所较为少见，高端产品稀缺作为中国最大的区域经济体，长三角经济圈拥高尔夫球场仍存在较大发展空间长三角有34 家高尔夫标准球场，同级别球场广东（60）、北京（32）,市场分析Market Analysis重点客群：商务会议度假,我国加速的老龄化趋势带来巨大养老业发展空间到 2020 年，中国60 岁以上老年人口将达到2.48 亿目前养老院的数量仅够 0.86%的老人入住,江浙沪三省市黄金养老族已达141万,老龄化程度和人口平均预期寿命高于全国平均水平，上海老年人比重超过总户籍人口的20%6%的老年人口属于中高收入群体,环沪“养老房产带”业已形成,无锡、常熟、临安、湖州、天目山、千岛湖、莫干山等已经出现不同层级的养老客群数十万上海老人希望购买郊区或周边城市的养老型住宅,长三角区域一体化，给异地养老业健康顺利发展提供政策支持,区域公共交通网络的完善，便捷了子女探访社会保障制度区域联网，试图实现同城异地享受同等养老福利,15,00010,0005,0000,20,000,2,34912,151沪浙苏总人口（万人）,60岁以上人口60岁以下人口,2,208,141,0,1,000,2,000,3,000,沪浙苏60 岁以上人口（万人）,60 岁以上中高收入人群60 岁以上普通人群,重点客群：黄金养老度假市场,市场分析Market Analysis,核心目标市场主流目标市场,长三角富裕人士+国内国际富人长三角企业团体峰会论坛中产及以上核心家庭婚庆蜜月者,个人资产在3,000 万美金以上的顶级富人个人资产在1000 万美金以上的上层富人40-50 岁之间，热爱生活注重享受的富一代30-40 岁兼具经济实力与较高鉴赏力的富二代注重自在与舒适，易接受新概念和新事物追求度假区综合品质和新的空间感受生活压力较大、喜欢逃逸的假期有较广的阅历，度假选择理性而挑剔跨区域区董事会、高管层会议企业 Outing、团队培训、公司年会奢侈品、新品新闻发布会产品展示会、企业峰会、专题论坛家庭资产在100 万美金以上年龄主要在35-50 岁之间追求环境、设施和服务的品质注重周末家庭时光，尤其对孩子,客户特征和需求,典型客户,相应活动项目,超五星级的酒店设施世界级的高尔夫球场高品质的景区度假别墅私密会所、私人管家服务企业家和上流人士聚会沙龙古董和时尚珍品收藏、鉴赏小户型别墅住宅、太极养生馆国际5 星级会议酒店培训中心户外拓展基地宴会+演艺中心高尔夫、SPA 等高端娱乐活动四、五星级的度假酒店SPA、瑜珈、高尔夫等康体健身活动亲水活动、摄影等户外活动小户型的家庭度假别墅注重生态环保、亲近自然的旅游项目,高球爱好者精英企业家名企高管高层政府官员高端别墅收藏者黄金养老族国际投资客世界500 强企业中国500 强企业中小企业高管层高级白领中产家庭新婚夫妇,市场锁定Target Market,万安,溪口,东临溪,商山,休宁县城镇体系分析Urban System Analysis兰田齐云山,流口,板桥,岭南,龙田,渭桥,源芳,璜尖,白际,榆村,汪村,鹤城,五城山斗,海阳,陈霞,休宁县旅游发展空间格局,Tourism Development Structure,率水生态发展轴,黄山旅游协作区,休-齐旅游度假区,自然生态旅游区,乡村福地旅游区,休齐旅游度假产业发展的核心引擎和中心地,资源挖潜Resource Analysis,齐云山为国家重点风景名胜区、国家森林公园、国家地质公园和国家4A 级旅游，道教文化源远流,长。,齐云山已得到一定程度的开发，在休宁旅游中一枝独秀。状元文化、茶文化和徽文化还没有发挥应有的强度效应。,休-齐旅游空间格局,齐云独秀，繁星满天齐云山道教文化现状分析,茶文化,徽文化,状元文化,康体养生精品人文度假状元文化修学宗教朝觐乡村民俗文化体验乡村休闲度假自然科考生态采摘水上运动乡村田园观光特色农业观光自然探险、探秘古镇观光,生态休闲,资源挖潜Resource Analysis,休-齐资源-产品-市场映射文化与自然相互融合，差异发展，构建休-齐产品金字塔,道教文化状元文化茶文化徽镇风情,田园风光森林生态古树景观幽谷景观奇石景观水瀑景观花卉苗圃,长三角重点市场高消费休闲度假市场，适合度假、修学等专项旅游市场省内外中等消费旅游及休闲度假市场，适合家庭休闲度假及银发旅游市场省内及周边大众旅游市场，适合各种群体旅游及休闲市场,生产经济增长方式转型生产效率升级和放大,生活民众生活质量的提升新农村生活方式的改善,国家级生态经济示范区内涵解析活态文化的展示文化创新与包容文化生态价值挖掘和释放,谋划休宁,Big Pic of XIUNING国家级生态经济示范区大黄山文化旅游核心区结合当前国家级发展命题，因地制宜，将旅游产业构建成为区域发展的战略支柱性产业，成为经济发展、社会进步、生态建设的龙头。,总体定位Vision&Position国际级 徽皖人文山水度假目的地养齐云山水 享休宁福地,从“黄山旅游”到“休宁度假”依横江之水特色文化山水小镇群落构建引现代休闲度假服务功能及场域营造,休宁发展模式与路径Tourism Model and Strategy in XIUNING,休宁旅游发展模式：三核驱动,根植齐云文化：以本地文化资源为核心，依托齐云山水，打造度假目的地的功能衍生内核，建立具有文化识别性的功能体系。,联动城市建设：休（宁）屯（溪）徽（州）城市功能的构建，形成黄山市，乃至皖南完善的旅游集散与城市功能配套。打造度假目的地：与黄山形成错位发展，发挥休宁资源价值的优势，创造性的植入度假功能体系和塑造空间载体，形成休宁旅游业发展的主干。,文化识别基因内核,山水度假功能承载,交通集散功能强化,休宁旅游发展路径：三核驱动,齐云文化复兴,交通集散激活,度假模式创新,文化产业化、产业链条化、链条产品化、产品空间化,旅游配套服务与城市化相结合,先导资本+先导客群功能结构创新+产品类型创新,主题功能板块,项目体系Program Proposal,大齐云山风景旅游区,横江岸旅游度假区,水南城镇休闲区,主题特征：文化的主题演绎：状元文化、道家文化、茶文化以主题园区为载体深入演绎功能的多元融合：自然人文资源以观览、体验、休闲和度假的方式融合表达,以自然为本底，融入特色文化，打造山顶乐游、山下乐居、城镇乐业的三大功能板块主题特征：多元的度假方式：养生度假、运动度,假、疗养度假、文化度假精品的度假产品：世界级精品度假酒店的集合；顶级的度假产品配套,主题特征：徽派城镇的活力化：历史城镇特征与现代文明火花碰撞，提升城镇活力旅游城镇的休闲化：自然游憩、古镇休闲与新城镇休闲的共同发展,用地分析空间结构概念规划,概念规划Conceptual Planning,空间结构Spatial Structure,空间结构一核、三区、三带、四节点,齐云山核心景区,旅游度假服务中心,一级门户集散中心,旅游度假中心,大齐云山风景旅游区,横江岸旅游度假区,水南-江北城镇发展区,一核：齐云山核心景区三区：大齐云山风景旅游区、横江岸旅游度假区、水南-江北新城发展区三带：横江旅游度假带、渭桥-云岩湖文化村落保护带、兰渡-渭桥公共服务带四节点：水南一级门户集散中心、兰渡二级门户集散中心、岩脚旅游度假服务中心、云岩湖旅游度假中心横江,旅,游,度,假,带,文,化,村,落,保,护,带,二级门户集散中心公,共,服,务,带,56,林地,耕地,村镇建设用地,土地利用现状图,横江,梓溪,山体,浅丘,基地地形,横江,梓溪,基地概况,Site Analysis,汇水分析,基地范围为山地丘陵地带，周边汇水线丰富汇水线与基地范围内已有河流大致相同，在未来开发中，应注意防涝，适宜沿汇水线设置排涝设施,用地分析Land Analysis在较高的位置布置主要的观景设施,高程分析和汇水分析高程分析,基地范围最高点位于齐云山，高程为588 米基地范围内坡度较高的地区主要分布中部丘陵地带，齐云山周边地势较低，自然生态景观条件较好，适宜在中部地区较高地区布置观,景设施，提升齐云山景观资源优势,用地分析Land Analysis水系周边区域坡度较低，适宜滨水休闲度假开发,坡向分析,基地偏南向区域范围较大，采光条件较好，在酒店、住宅等开发时应积极利用,坡度和坡向分析坡度分析,基地范围内地势起伏较大沿河周边范围内坡度25%地区不适宜开发高尔夫球场等度假设施,用地分析Land Analysis沿道路和和村镇开发建设，保存并完善原有空间肌理已有建设分析,基地范围内村镇分布较零散，村镇生态环境景观较好基地原有村镇沿路和河流分布，在未来开发中，宜结合原有村镇生态开发，以更好的利用现有的交通等基础设施因地制宜地保护原始村镇的生态及建筑风貌和空间肌理,建设情况分析道路交通分析,基地周边目前正在修建的道路基础设施较多，较好的完善了基地与周边的交通开发中适宜沿道路缓冲区两侧进行开发，可减少施工、运营等物资运送成本,用地分析Land Analysis景观与河流周边临近地区应注重保护,河流分析,基地范围内水系主要为一湖两河：横江，梓溪河，云岩湖河流沿线周边100 米范围为保护区，可设置亲水游憩设施保护区外延景观条件较好，适宜进行滨水休闲、度假类开发,人文景观保护和河流分析人文景观保护,基地范围内现存主要景点分布于齐云山北部区域景观周边应进行适当保护，不适宜大规模开发，以破坏基地景点周边景观，尤其是齐云山北部已有文化村落等,用地分析Land Analysis综合地形、景观、建设现状、资源和环境保护，得到土地开发适宜性结果,土地开发适宜性分析,适建区：面积较大，主要分布在沿河地带，以及基地东南，其中南部腹地较深，适宜成片开发限建区：多位于山地丘陵地带，可少量开发，同时需要对地形进行处理禁建区：分布于中部山地丘陵地带，地势起伏较大，周边自然生态环境条件较好，可布置景观类设施,类型水系已有村镇适建区限建区禁建区总计,面积(ha)比例62.19 0.96%129.83 1.99%2710.91 41.64%2459.89 37.78%1147.88 17.63%6510.71 100.00%,重点保护齐云山核心景区齐云山南侧构建生态缓冲区域适度开发横江和梓溪沿线,规划理念核心保护 边缘发展,引擎驱动 多元共生,以岩脚、西馆、高源为中心，发展养生度假功能以兰渡为中心，联动渭桥，重点发展旅游服务功能整体形成以度假为引擎，旅游、休闲、文化、生态等多元共生的格局,概念规划Concept Planning,规划理念环路支撑 内联外通,226 国道、规划江南大道和齐云山南路，构成主要道路环线，设置东西南北四个进山入口次级道路强化山南山北的空间连通，同时提升山坡谷地区域的可达性渭桥方向设置道路，连通南部的黄祁景高速,横江沿岸地块强调山体绿地的廊道渗透，建立山水间生态空间走廊空间布局注重与河道水面的关系，打造多元化滨水功能带山体南麓地块降低开发规模，成为镶嵌在绿色基底之上的有机功能组团,概念规划Concept Planning,生态为底 有机融合,概念规划Concept Planning,概念总平面,项目布局分区意象,项目布局和空间落实Projects Allocation&Design Perspectives,5,1,2,3,4,5,5,5,5,5,6,