远洋地产赠送面积专题研究199PPT.ppt
1,赠送面积专题研究,远洋地产市场部 规划设计部2007.12-2008.10,2,设计篇,总结,市场篇,3,赠送面积研究规划设计部（08年初）,“70/90”政策的设计对策研究续篇,目录第一部分 研究依据 3第二部分 对策概述 5 第三部分 精细化设计 7第四部分 精装修设计 10第五部分 调整分摊原则 34第六部分 拼合户型 38第七部分 增加合规不计算面积空间 50第八部分 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范 113第九部分 北京、天津、大连三地可能对策 137第十部分 研究结论 164,4,“70/90”政策的设计对策研究 续篇,“70/90”政策的设计对策研究续篇,第一部分 研究依据,5,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 研究依据,“70/90”政策的设计对策研究续篇,本研究基于2006年8月清华大学建筑设计研究院三所的付昕建筑师为我司所作的研究成果90平方米住宅设计研究，旨在探讨针对国办发（2006）37号文中“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的有关条文（以下简称“70/90”政策）在规划设计层面的设计对策。本研究部分内容摘自付昕建筑师的90平米住宅现状报告，在此表示感谢。,6,“70/90”政策的设计对策研究 续篇,“70/90”政策的设计对策研究续篇,第二部分 对策概述,7,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 对策概述,“70/90”政策的设计对策研究续篇,可能使用的对策：精细化设计 精装修设计 调整分摊原则：拼合户型 增加合规的不计算面积空间,8,“70/90”政策的设计对策研究 续篇,“70/90”政策的设计对策研究续篇,第三部分 精细化设计,9,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精细化设计,“70/90”政策的设计对策研究续篇,90平方米住宅设计研究对于在产权建筑面积90平方米内设计紧凑型三居室的问题，从各功能使用空间的精细化、核心筒面积的控制、缩减墙体、风道、管井面积等方面进行了研究，尤其详尽的推敲了各功能使用空间的尺度，合理分配各部分的面积，在满足功能需求的前提下压缩面积，形成了研究成果90平方米紧凑型三居室。,10,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精细化设计,“70/90”政策的设计对策研究续篇,11,“70/90”政策的设计对策研究 续篇,“70/90”政策的设计对策研究续篇,第四部分 精装修设计,12,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,研究思路：通过精装修的精细设计，综合考虑使用功能和部品选材，优化收纳空间和家具布置，并通过空间互相借用的方法提高流动空间的使用效率，提高住宅的功能性，从而在有限的空间内实现完善的使用功能，提高住宅的品质。,13,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,兰田一号的启示：兰田一号是万科全面家居解决方案对U5住宅的升级，设计者为上海万科房地产有限公司设计管理部主管王兰田，是因应“70/90”政策设计的一种90平方米三居产品。该产品是11层的精装电梯公寓，1梯2户，得房率85%。内部采用轻质隔墙，节省空间的同时便于居住者对空间的调节；在U5住宅“细致衣帽橱系统、优雅厨房系统、时尚客餐厅系统、创意洗衣间系统、趣味玄关系统”的基础上优化了各功能空间的使用功能；在卫生间中采用三分离式卫生间增加使用效率。该产品在万科的白马花园（上海）、中林项目（上海）、万科四季花城（上海）和万科魅力之城（武汉）等多个项目中已经得到应用，预计将在华东区大规模多盘推出。,14,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,“70/90”政策的设计对策研究续篇,兰田一号,15,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,“70/90”政策的设计对策研究续篇,兰田一号,16,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,“70/90”政策的设计对策研究续篇,兰田一号,17,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,“70/90”政策的设计对策研究续篇,兰田一号,18,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,“70/90”政策的设计对策研究续篇,兰田一号,19,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,“70/90”政策的设计对策研究续篇,兰田一号,20,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,“70/90”政策的设计对策研究续篇,兰田一号,21,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,“70/90”政策的设计对策研究续篇,兰田一号,22,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,“70/90”政策的设计对策研究续篇,兰田一号,23,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,“70/90”政策的设计对策研究续篇,兰田一号,24,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,“70/90”政策的设计对策研究续篇,兰田一号,25,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,“70/90”政策的设计对策研究续篇,兰田一号,26,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,万科魅力之城，武汉,27,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,万科魅力之城，武汉,28,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,万科魅力之城，武汉,29,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,万科魅力之城，武汉,30,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,万科魅力之城，武汉,31,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,万科魅力之城，武汉,32,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,万科魅力之城，武汉,33,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,万科魅力之城，武汉,34,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 精装修设计,万科魅力之城，武汉,35,“70/90”政策的设计对策研究 续篇,“70/90”政策的设计对策研究续篇,第五部分 调整分摊原则,36,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 调整分摊原则,“70/90”政策的设计对策研究续篇,商品房测绘工作：1.现行主要依据：中华人民共和国国家标准房产测量规范GBT 17986.12000 建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房 200274号）房产测量相关的地方法律、法规和规范2.作用：预售面积、收房面积、地价款核实、辅助设计管理3.主要成果：房屋土地测绘技术报告书（商品房类使用）4.合作伙伴：专业资质的房屋测绘单位,37,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 调整分摊原则,“70/90”政策的设计对策研究续篇,商品房测绘技术报告书（以北京地区为例）：1）受托测绘声明2）测绘说明3）测绘成果一、房屋建筑面积总表（表1）二、房屋建筑面积分层汇总表（表2）三、共有共用建筑面积分层汇总表（表3）四、房屋建筑面积分户计算明晰表（表4）五、房屋分层平面示意图附件：共有共用建筑面积分摊说明,38,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 调整分摊原则,“70/90”政策的设计对策研究续篇,研究思路：在套型建筑面积略超过90平方米的时候，可以尝试将部分共有共用建筑面积不计入分摊之中，从而降低住宅套型建筑面积为90平方米以下，但此等工作应在房屋预售登记测绘成果备案、初始登记之前完成。这种方法会使此部分面积无法取得产权，也无法进行销售。,39,“70/90”政策的设计对策研究 续篇,“70/90”政策的设计对策研究续篇,第六部分 拼合户型,40,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 拼合户型,研究思路：在户型设计时考虑两个或多个相连户型进行平层或上下层拼合的可能性，通过捆绑销售的形式实现产权面积90平米以上的大户型。为了避免成为成为政策严打的对象，拼合户型应照顾好合并前和合并后不同使用空间的需求，避免合并前后不合理的空间，上下层合并还应注意预留楼板中安装楼梯的空间，这给设计带来了一定的难度。另外国家关于个人第二套住宅的相关金融、税收政策预计会给拼合户型住宅的销售带来很大的难度。,41,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 拼合户型,平层合并东方尊峪，深圳,42,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 拼合户型,平层合并东方尊峪，深圳,43,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 拼合户型,平层合并万科第五园，深圳,44,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 拼合户型,平层合并万科第五园，深圳,45,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 拼合户型,平层合并远洋 望和台项目，北京,46,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 拼合户型,平层合并远洋 望和台项目，北京,47,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 拼合户型,平层合并远洋 望和台项目，北京,48,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 拼合户型,平层合并珠江旭景佳园，深圳,49,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 拼合户型,平层合并万科魅力之城，无锡,50,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 拼合户型,平层合并万科魅力之城，无锡,51,“70/90”政策的设计对策研究 续篇,“70/90”政策的设计对策研究续篇,第七部分 增加合规不计算面积空间,52,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,“70/90”政策的设计对策研究续篇,研究思路：根据各地相关规范中关于不计算或部分计算建筑面积的空间的规定，在90平方米的限制下，增加合规的不计算或部分计算建筑面积的可用赠送空间，给予购房者实惠，从而通过提高售价的方法突破“70/90”政策的限制。,53,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,“70/90”政策的设计对策研究续篇,可用方法：增加层高2.20米以下不计算面积的空间。(飘窗、衣橱、浴缸等)增加计算一半面积的阳台和不计算面积的二层高阳台、露台、空调机位等。设计LOFT产品。在跃层住宅中做户内通高的起居室。在首层赠送不计算面积的半地下室、地下室。修改报规图纸以达到将产权建筑面积压缩到90平方米以下的目的。,54,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,飘窗,55,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,飘窗,56,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,飘窗万科新里程，沈阳,57,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,飘窗、阳台二十四城记，成都,58,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,飘窗,飘窗、阳台二十四城记，成都,59,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,飘窗二十四城记，成都,60,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,书房、入户花园、阳台二十四城记，成都,61,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,书房、入户花园、阳台二十四城记，成都,62,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,书房二十四城记，成都,63,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,书房二十四城记，成都,64,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,降板式浴缸首邑上城，北京,65,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,降板式浴缸首邑上城，北京,66,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,衣柜风临洲，深圳,67,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,衣柜风临洲，深圳,68,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,阳台、入户花园万科朗苑，武汉,69,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,阳台万科朗苑，武汉,70,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,阳台、客厅上空万科朗苑，武汉,71,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,阳台万科朗苑，武汉,72,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台万科城，沈阳,73,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台万科城，沈阳,74,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台万科城，沈阳,75,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,阳台万科新榆公馆，沈阳,76,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,阳台万科新榆公馆，沈阳,77,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,阳台龙湖三千里，成都,78,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,阳台龙湖三千里，成都,79,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,阳台龙湖三千里，成都,80,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,阳台龙湖三千里，成都,81,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台万科金域蓝湾，成都,82,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台万科金域蓝湾，成都,83,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台、入户花园万科金域蓝湾，成都,84,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台、入户花园万科金域蓝湾，成都,85,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台万科金域蓝湾，成都,86,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台万科金域蓝湾，成都,87,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台万科金域蓝湾，成都,88,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台万科金域蓝湾，成都,89,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台万科金域蓝湾，成都,90,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台万科金域蓝湾，成都,91,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台、入户花园万科金域蓝湾，成都,92,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台、入户花园万科金域蓝湾，成都,93,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台、入户花园万科金域蓝湾，成都,94,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台世纪城，成都,95,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台世纪城，成都,96,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台世纪城，成都,97,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台世纪城，成都,98,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,露台世纪城，成都,99,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,LOFT产品金地名京，北京,100,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,LOFT产品金地名京，北京,101,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,LOFT产品金地名京，北京,102,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,LOFT产品金地名京，北京,103,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,通高的起居室富通城，深圳,104,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,通高的起居室富通城，深圳,105,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,赠送地下室、半地下室万科城，深圳,106,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,赠送地下室、半地下室万科城，深圳,107,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,赠送地下室、半地下室万科城，深圳,108,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,赠送地下室、半地下室万科城，深圳,109,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,赠送地下室、半地下室万科城，深圳,110,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,赠送地下室、半地下室万科城，深圳,111,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,赠送地下室、半地下室可乐园，深圳,112,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,赠送地下室、半地下室可乐园，深圳,113,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 增加合规不计算面积空间,赠送地下室、半地下室可乐园，深圳,114,“70/90”政策的设计对策研究 续篇,“70/90”政策的设计对策研究续篇,第八部分 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范（SZJG/T 222006）,115,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,“70/90”政策的设计对策研究续篇,6.2.1.1 层高取相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离，结构面可包含厚度不大于0.02米的结构找平层。6.2.1.2 一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成的局部高度不足2.20米的部分，其层高取所在楼层的层高值。,116,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,“70/90”政策的设计对策研究续篇,6.2.1.3 建筑自然层内设置的平台式落地窗（如图中a所示），无论窗体空间本身的高度如何，外侧是否存在其它建筑空间，上方空间是否封闭，均取窗面为外墙，窗体部分视为套内的一部分，层高取所在楼层的层高值；与平台式落地窗相类似的其它建筑空间（如图中b所示），层高计算也与其相同。,117,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,“70/90”政策的设计对策研究续篇,6.2.3.1 阳台的类型 阳台按结构形态可划分为凸阳台、凹阳台和凸凹复合型阳台（以下简称“复合型阳台”）三种基本类型。凸出房屋外墙的阳台为凸阳台，凹入房屋外墙的阳台为凹阳台，当阳台由凸凹两部分构成时，为复合型阳台。,118,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,“70/90”政策的设计对策研究续篇,6.2.3.2 阳台的面积计算 有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度小于两个自然层时，按其围护结构或围护物外围水平投影计算一半建筑面积。当其上盖高度达到或超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面或主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等结构体）时，阳台不计算建筑面积；否则，该阳台按一层高对待，计算一半建筑面积。,119,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,“70/90”政策的设计对策研究续篇,6.2.3.3 对阳台（以阳台底板计）水平投影面积大于12.0平方米的有柱阳台，均视为架空，无论其上盖高度如何，均按其围护结构或围护物外围水平投影计算全部建筑面积。6.2.3.4 对无柱凹阳台或有柱但水平投影面积小于等于12.0平方米的凹阳台，当其对外开敞面宽度（阳台宽度）小于等于2.0米时，其凹入进深（取阳台结构板外缘至外墙外缘的垂直距离）不应超过2.0米；当对外开敞面宽度大于2.0米且小于等于5.0米时，其凹入进深不应超过2.40米；当对外开敞面宽度大于5.0米时，其凹入进深不应超过2.8米，否则，阳台进深超过允许值的内侧部分，无论上盖高度如何，均视为内廊，一律计算全部建筑面积。,120,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,“70/90”政策的设计对策研究续篇,6.2.3.5 对无柱的复合型阳台，按以下两种情况分别计算建筑面积：a)当阳台凸出部分的水平投影面积大于12.0平方米，或凸出部分最小凸出进深大于2.40米时，其凹入部分无论上盖高度如何，均视为内廊，一律计算全部建筑面积。b)当阳台凸出部分的水平投影面积不大于12.0平方米且凸出部分最小凸出进深不大于2.40米时，阳台总进深许可值与凹阳台相同，否则凹入部分内侧超过阳台总进深允许值的部分均视为内廊，一律计算全部建筑面积。,121,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,“70/90”政策的设计对策研究续篇,6.2.3.6 同一户的阳台板相连的两个相邻阳台按一个阳台计算指标，并相应计算建筑面积。6.2.3.7 进深不大于0.60米的不封闭阳台不计算建筑面积。6.2.3.8 贯穿建筑主体的穿透型阳台，当阳台水平投影面积大于12.0平方米时，视为架空，无论层高如何，阳台计算全部建筑面积；当阳台水平投影面积小于等于12.0平方米时，无论上盖高度如何，阳台计算一半建筑面积。,122,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,“70/90”政策的设计对策研究续篇,6.2.3.9 凹阳台和复合型阳台向结构内延伸的方向与阳台开敞面不一致，当延伸部分的进深大于0.60米时，该延伸部分计算全部建筑面积。6.2.3.10 阳台的开敞面处设有部分墙体，当墙体的长度大于0.60米时，以该阳台剩余的开敞宽度确定该阳台的允许进深并相应计算建筑面积。当矩形阳台的开敞宽度小于其宽度的1/3，该阳台视为封闭阳台，计算全部建筑面积。,123,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,“70/90”政策的设计对策研究续篇,6.2.3.11 对顶层和特殊层高（层高小于2.20米或大于4.50米）楼层的不封闭阳台，以该栋建筑标准层层高的二倍作为阳台有无上盖的认定标准；无标准层时，以6.00米作为认定标准。当顶层或退层阳台的上盖为斜屋面时，阳台的上盖高度取阳台沿屋面倾斜方向最外沿（围护栏）处斜屋面的高度。6.2.3.12 一栋房屋的上、下层阳台（穿透型阳台除外）水平投影线不完全重叠时（即左、右错开），当重叠部分的长度大于0.60米的，按重叠部分的一半计算阳台建筑面积；当重叠部分的长度不大于0.60米时，该阳台不计算建筑面积。6.2.3.13 房屋最高一层的阳台未设盖板或所设盖板宽度不大于0.60米的，视为露台，不计算建筑面积；盖板宽度大于0.60米时，按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。6.2.3.14 位于房屋天面、或因退层设计形成的露台，如露台属于一户专用，当其上方屋檐或盖板宽度不大于0.6米时，露台不计算建筑面积；如露台属于公共露台，当其由上方屋檐形成的上盖宽度不大于1.10米、或专设盖板的宽度不大于0.6米时，露台不计算建筑面积。否则，露台有盖部分按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。6.2.3.15 上盖高度达到或超过二个层高的阳台，当其中间设置有盖板（包括由凸窗、空调位、花池等所形成的盖板）时，当所设盖板宽度大于0.60米时，按所设盖板水平投影面积的一半计算下方阳台建筑面积。6.2.3.16 住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的空中花园、入户花园等（位于地面层、裙楼顶层的除外），均视为阳台，按阳台规定计算建筑面积。,124,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,“70/90”政策的设计对策研究续篇,6.2.3.17 住宅的第一层（地面层、裙楼顶层）类似于阳台、架空的建筑空间，有围护结构或围护物，第一层向其开门，且门位于上方建筑形成的上盖的下方时，如上盖为上一层的阳台，则以该阳台的外围水平投影面积的一半计为第一层阳台的建筑面积；如上盖为上方的建筑，下方视为门廊，按门廊规定计算建筑面积。6.2.3.18 如阳台开敞面上方梁体垂下，其下方又设置有高度大于1.50米围护墙体时，该阳台视为封闭阳台，计算全部建筑面积。6.2.3.19 在建筑物中设置的与公共过道相通、具有一面以上直接对外开敞的、用于绿化、休闲的公共建筑空间，称为公共阳台。公共阳台的计算规则与阳台相同。,125,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,“70/90”政策的设计对策研究续篇,6.2.11.1 悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算建筑面积。6.2.11.2 位于建筑主体结构外侧，与室内不连通且宽度不大于0.60米的平台式花池和空调机位（无围护，或围护物高度低于阳台围护物0.60米以上）不计算建筑面积。6.2.11.3 位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位等，应与与其相连的建筑空间一体计算建筑面积。,126,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,“70/90”政策的设计对策研究续篇,6.2.12.1 窗台高度大于等于0.40米的凸出外墙的窗视为凸窗，分为单反式凸窗和双反式凸窗两类。6.2.12.2 凸窗的窗台高度为房间室内地面（楼板结构板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）的垂直距离；凸窗的高度为窗台台面至凸窗顶板板面（顶板上缘）的垂直距离；凸窗的进深为室外墙面（外墙外缘）至凸窗的外边沿的水平距离。,127,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,“70/90”政策的设计对策研究续篇,6.2.12.3 当凸窗高度小于2.20米，或凸窗进深不大于0.60米时，凸窗部分不计算建筑面积；当凸窗高度大于或等于2.20米且凸窗进深大于0.60米时，凸窗部分应计算全部建筑面积。6.2.12.4 窗体未凸出于外墙的窗（图中a、b）、或窗体上（下）方凹入部分的外侧以各种类型建筑材料（不包括百叶）封闭的窗（图中c）均不视为凸窗，此时，窗体部分与套内其它部分一样计算层高，当层高在2.20米以上时，计算全部建筑面积。,128,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,6.2.12.5 凸窗向阳台或花池内凸出时，凸窗所占用的阳台或花池的空间仍计入阳台或花池的建筑面积。6.2.12.6 落地窗，当其进深不大于0.60米且窗体高度小于2.20米时，落地窗不计算建筑面积，否则落地窗计算全部建筑面积。,129,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,仍然合规的不计算或计算一半面积的空间：1.小于12平方米且合规的露台2.法式阳台（进深不大于0.6米的不封闭阳台，不计算建筑面积）3.顶层露台4.合规的凸窗5.低于2.20米的衣柜6.其它（如花架）,130,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,法式阳台中央悦城，深圳,131,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,花架双御雅轩，深圳,132,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,花架双御雅轩，深圳,133,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,花架双御雅轩，深圳,134,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,花架双御雅轩，深圳,135,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,花架双御雅轩，深圳,136,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,花架双御雅轩，深圳,137,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范,花架双御雅轩，深圳,138,“70/90”政策的设计对策研究 续篇,“70/90”政策的设计对策研究续篇,第九部分 北京、天津、大连三地可能对策,139,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,北京市指导条款：1.容积率指标计算规则（市规发2006851号）：二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米（2.7米+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。2.北京市房地产测绘细则(京房地测字199905号)（八）阳台与平台的区分问题 借助下层房屋屋面的无柱、无顶的室外活动空间都以平台处理。凡是悬挑的供居住者进行室外活动的空间按阳台处理。（）借助于下层屋面的为平台不计算建筑面积；（）悬挑的为阳台计算建筑面积；（）有顶、有柱的部分，按柱外围计算建筑面积；其余部分按平台处理；（）上人屋面及其延伸出主体建筑部分均按平台处理；（）一层按柱外围计算建筑面积，二层部分按平台处理；（）对于首层或一、二层为裙房，三层以上为住宅，三层借助裙房屋顶围成的阳台按平台处理。,140,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,可选对策：精细化设计精装修设计调整分摊原则拼合户型增加合规不计算面积空间 a.增加层高2.20米以下不计算面积的空间(飘窗)b.设计LOFT产品 c.增加不计算面积的顶层露台 d.在首层赠送不计算面积的半地下室、地下室 e.修改报规图纸以达到将产权建筑面积压缩到90平方米以下的目的,141,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,平层合并橡树湾，北京,142,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,平层合并橡树湾，北京,143,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,平层合并龙湖香醍别苑，北京,144,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,平层合并龙湖香醍别苑，北京,145,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,顶层露台龙湖香醍别苑，北京,146,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,地下室、半地下室龙湖香醍别苑，北京,147,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,飘窗沿海赛洛城，北京,148,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,LOFT产品金地名京，北京,149,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,天津市指导条款：1.天津市房屋面积测算技术规范（2005年9月1日施行）4.2.3 未封闭阳台，上盖水平投影范围大于等于未封闭阳台外围，按阳台围护结构外围水平投影面积的一半计算。二层阳台下方，与一层室内相通有围护结构不封闭的部分，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4.3 不计算建筑面积的范围 4.3.1 层高小于 2.20 米 的夹层、技术层、避难层及层高小于 2.20 米 的地下室和半地下室。4.3.2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、飘窗、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、烟道、壁炉等。4.3.4 不计算建筑面积的未封闭阳台、走廊：2 上盖上表面距底板上表面垂直高度大于层高；2.天津市居住建筑节能设计标准（DB29-1-2007）从年月日起，将正式推行天津市居住建筑节能设计标准，将使天津住宅的建筑节能由现在的提高至。标准明确规定：新建住宅南向玻璃与墙面的比例绝对不能大于，而北向则不能高于。外飘窗、大面积落地窗被列为住宅开发中主要限制的设计元素。3.关于进一步规范建筑层高和容积率指标计算规则的通知（2006年10月1日实施）当住宅建筑标准层层高大于3.6米且小于等于4.8米(2.72.1米)时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算；当标准层高大于4.8米且小于等于5.4米(2.7米)时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。跃层式住宅、低层式住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时以及住宅坡屋顶不计入超高范围。,150,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,可选对策：精细化设计精装修设计调整分摊原则拼合户型增加合规不计算面积空间 a.增加层高2.20米以下不计算面积的空间。(飘窗、衣橱、浴缸等)b.增加计算一半面积的阳台和不计算面积的二层高阳台、露台、空调机位等 c.在跃层住宅中做户内通高的起居室 d.在首层赠送不计算面积的半地下室、地下室,151,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,阳台万科金域蓝湾，天津,152,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,阳台万科金色家园，天津,153,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,阳台万科金色家园，天津,154,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,阳台、凸窗、壁橱水岸江南，天津,155,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,阳台、凸窗、壁橱水岸江南，天津,156,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,大连市指导条款：1.大连市房屋建筑面积测算及公用建筑面积分摊规则（大政办发199860号）一、（一）应全部测算为建筑面积的范围 18、房屋的夹层、阁楼，其高度超过2.2米部位的，按外围水平面积测算。一、（二）按测算为建筑面积的范围 住宅房屋设计为（或由房屋建设单位统一设计施工的）封闭阳台，以及非住宅房屋不封闭阳台的，按其水平投影面积的一半测算。一、（三）不应测算为建筑面积的范围 层高在米以下的技术层、夹层、地下室和半地下室。层高小于米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。2.辽宁省商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行办法（2000年10月1日施行）第八条公用建筑面积计算原则 变形缝、沉降缝、抗震缝、穿过建筑物的通道、雨蓬、檐廊、走廊、室外楼梯、平台等均不计入公用建筑面积，阳台不 计入建筑面积，其建设成本计入商品房造价内。,157,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,可选对策：精细化设计精装修设计调整分摊原则拼合户型增加合规不计算面积空间 a.增加层高2.20米以下不计算面积的空间。(飘窗、衣橱、浴缸等)b.增加计算一半面积的阳台和不计算面积的二层高阳台、露台、空调机位等 c.设计LOFT产品 d.在跃层住宅中做户内通高的起居室 e.在首层赠送不计算面积的半地下室、地下室,158,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,平层合并水御兰庭，大连,159,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,平层合并水御兰庭，大连,160,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,阳台东城天下，大连,161,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,阳台幸福e家福源，大连,162,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,阳台幸福e家福源，大连,163,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,阳台幸福e家福源，大连,164,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 北京、天津、大连三地可能对策,跃层中通高的起居室幸福e家福源，大连,165,“70/90”政策的设计对策研究 续篇,“70/90”政策的设计对策研究续篇,第十部分 研究结论,166,“70/90”政策的设计对策研究 续篇 研
