成都天府新城写字楼项目前期策划239p.ppt

天府新城写字楼项目前期策划,本报告分为两大部分A部分：项目可行性支持 B部分：项目可行性质疑,-理性博弈，深度剖析，优化决策,A部分：项目可行性支持,第一篇章、整体市场环境分析小结一、宏观经济环境,2009年全世界经济已呈现回暖迹象，中国经济已先于世界率先从衰退走向复苏，从上半年的指标看，国内经济出现二次探底的可能性很低，整体经济发展环境相对平稳。,二、宏观政策环境,政策走向上来看,可能会由上半年的严格调控转变方向,出现一定的松动和变化，但基于前期调控的延续性，存在短期内博弈的可能。,三大要素左右后续政策，预计短期内将处于地方与中央的博弈格局,三、楼市政策,第二篇章、城市写字楼市场发展环境分析小结一、经济环境,成都所属的西三角经济圈将是中国未来经济发展的第四极，有着浓厚的发展底蕴，发展潜力巨大；成都市区域发展条件不断完善，经济发展速度明显高于全国平均水平；已与81个国家和地区建立了经贸关系，世界500强企业中有139家企业落户成都。为成都商务发展带来巨大推动力。,主城区年供给和销售销售面积整体保持在1000万平米左右；其中商铺、写字楼物业年销售大体在50-80万平米/年，供大于求，市场存量不断增加。在新政影响下，10年从供给量和消化量上均接近07年以来最低水平；销售价格整体呈不断上扬趋势，屡创新高；但近期因新政影响，价格稳中有降。,二、成都市房地产市场环境,第二篇章、城市写字楼市场发展环境分析小结三、成都市写字楼市场环境,供给：07-10年的月均新增供给7.5万平米，09年以来有所上升，月均9万平米；销售：07-10年月均销售面积4.6万平米，09年以来有所增加，月均达到6.3万平米，最高峰值出现在09年下半年；存量：截止6月底，成都主城区写字楼存量为156万，高新区占存量榜首位，占22%；价格：价格整体呈平稳上升态势，07年到10年实现单价的从5000到7000级的跨越；从价格环域分布特征看，成都市写字楼发展重点在向绕城外转移；租金：整体租金90元/平米.月左右，东大街和天府大道两大新兴区域空置率偏高空置情况：平均空置率26%，低端写字楼空置率稍高，但随着近年高端写字楼供给的增加，高端写字楼空置率出现明显的上升,第二篇章、城市写字楼市场发展环境分析小结三、成都市写字楼市场环境,年销售排行榜：销售速度最佳的写字楼物业消化速度大体为2000平米/月左右；单位面积划分较小的销售速度相对较快整体写字楼分布：主要分布在市中心CBD（中央商务区）及人民南路沿线，天府大道沿线以及东大街周边区域将成为未来写字楼聚集的区域发展趋势：写字楼南移趋势明显，城南CBD区域逐步成型，新的商务中心将形成。租售类别：整体以租售结合为主。市区高端写字楼主要采用只租不售。价格特征：城区价格与南部新区价格存在明显断档。市区现状价格主要集中在15000元/平米以上，天府新城价格普遍在10000元/平米以下。市区顶级写字楼租金已经达到150元/平米.月。供给走势：预计城南区域未来写字楼物业供给将达数百万米，区域竞争激烈。,第三篇章、南延线市场发展环境一、区域规划,区域规划属性：在成都市“田园城市”城市规划市级战略功能分区中，本案位于天府新城高新技术产业区中部，金融总部商务区南天府新城（高新技术产业区）定位于科技新城、商务新城、国际新城、时尚新城、宜居新城，总供给达到6500万平米，非住宅占主导金融总部商务区将构建以金融、商务、行政为主，配套完善的酒店、商业、娱乐等的发展业态，预计供给量在千万平米以上，将对项目所在的绕城外区域构成直接威胁地铁规划本项目位于地铁1号线一期南端终点站西侧，是城市国际城南发展的重点区域，具有极大的升值空间和潜力。,第三篇章、南延线市场发展环境二、区域发展,区域发展趋势：周边区域开发迅速推进开，区域将随地铁的开通逐步发展成熟区域功能：区域规划方案中，板块功能布局为：板块西面以生态宜居区域；北面为科技服务区；南面以商务产业发展区域；东面以国际时尚商务区域区域交通条件三横四纵构建高新区内路网结构，各区域之间快速连通整体项目建设情况累计写字楼供应面积1100万平米左右近3年内进入市场的写字楼面积预计400万平米以上区域写字楼市场未来竞争及其惨烈各后续进入的项目招商与销售均将面临巨大市场压力,第三篇章、南延线市场发展环境三、区域土地市场,成交规模：2006-2010年7月，高新区累计出让土地近6000亩，对应建面1600余万平米用地性质统计2006-2010年7月，高新区出让成交土地中，商业、办公及工业性质占2/3，结合市场惯例，预计对应办公物业将达近千万平米容积率成交土地以高容积率项目为主，且部分项目高度要求较为宽松对应项目体量对应写字楼项目体量以10万平米以上规模占主导，结合高度要求，使得区域市场办公物业大多将以高端形象面市，同质化竞争明显。,第三篇章、南延线市场发展环境四、区域写字楼市场,区域写字楼市场发展情况：天府新城暗藏着巨大能量并开始逐步释放，未来发展前景逐步显现。预计未来三年左右，天府新城区域将有500万平米以上的写字楼项目入市，为市场消化带来巨大的压力。区域少量已经交楼的写字楼略显冷清，大面积办公区空无一人的现状客观存在，高新区高端写字楼的销售及入住率的提高尚需要较为长期的积累方能实现。近年高新区写字楼销售数据分析：从近四年高新区写字楼物业消化数据看，平均消化速率为7291平米/月，8.8万平米/年。区域写字楼需求存在较明显的弹性，但整体保持较大的存量，需求弹性相对有限。近期随着南延线区域高端项目的迅速放量，整体价格相对平稳，呈稳步上升的态势。,第三篇章、南延线市场发展环境四、区域写字楼市场,在售个案分析小结：分布：在售写字楼主要分布 天府大道周边数量：整体在售项目10个，但工业用地性质项目占据近一半比例，使得销售备案数据值较小规模：在售项目普遍在10平米以上销售价格：8000左右为主流销售速率：普通商业产权快于工业产权，商业产权项目写字楼物业常规销售量为2000平米/月,第四篇章、项目地块分析一、地块控规指标,相对周边突破高度150米、容积率达到10的指标，项目控规指标受限较为明显，较难与周边项目形成差异化,位于金融后台集中区，周边被诸多项目包围，办公氛围浓厚，同质化竞争极为激烈,二、项目临界,商务配套逐步完善，近距离居住配套有待完善项目所在的核心区地下一、二环线规划为项目未来的便捷交通带来重大利好,三、地块周边配套,第五篇章、项目定位建议一、项目形象定位建议,成都顶级双5A-OSO写字楼,第五篇章、项目定位建议二、项目配置配套建议,顶级写字楼必备配置一：地标表现顶级写字楼必备配置二：城市风景之立面顶级写字楼必备配置三：顶级规划与顶级配套项目非个性化顶级配置建议：综合顶级写字楼市场配置标准，我们建议项目顶级写字楼常规配置大体如下：5A系统:OA：办公自动化系统 CA：通讯自动化系统 FA：消防保安监控自动化系统 MA：信息处理自动化系统 BA：楼宇自动控制系统其它配置建议：功能区：休闲广场、空中庭院、花园式大堂、休闲咖啡厅、公共会议厅、公共茶水区、商务洽谈区和商务服务区；设施设备：全区高速无线上网、中央空调独立空调系统、呼吸式幕墙等,第五篇章、项目定位建议二、项目配置配套建议,写字楼配置指标建议大体如下：写字楼整体面积：5万平米以上标准层面积：2000平米左右建筑层高：3.9-4.2米，净高保证2.7米电梯配置：小于4000平米/部电梯车位配置：150平米/个车位以上空调配置：新风量不小于50m/人/H,双5A概念下对应的配置要求：顶级设施顶级品牌顶级服务团队顶级营销,OSO概念下对应的配置要求：具有较大改动空间的硬件配置和软性服务系统的建立,第六篇章、项目经济效益分析,两种销售比例测算结果主要指标对比,从测算指标看，在现有成本体系下，项目如果能够在开发开始2年内将写字楼、住宅、商业、车位基本销售完毕则能够达到年均近60%的自有资金利润率如果在近50%的商业产权物业未实现销售的情况下，现金接近达到收支平衡，项目整体利润的体现在接近2亿的持有物业上。根据以上数据，纯粹从经济效益测算上看，项目具备可行性。但依托于以下两方面关键因素：1、住宅物业产品对测算中采用的基准销售价格的支撑度。2、写字楼、商业物业销售50%较低预期的实现，若不能实现50%销售量，则项目销售回款不足以支撑项目实际运营需要。当以上两项指标无法满足时，将导致项目出现运营风险。,第六篇章、项目经济效益分析,第一篇章、整体市场环境,2009年中国经济总量33万亿，经济处于全面复苏向加速发展的阶段。国家统计局7月15日公布的上半年宏观经济运行情况显示,上半年国内生产总值（GDP）172840亿元,按可比价格计算,同比增长11.1%。上半年居民消费价格（CPI）同比上涨2.6%,其中6月份上涨2.9%。下半年经济将逐步放缓,但二次探底可能性很低。预计下半年GDP达到9%左右。全年GDP达10%左右,2009年全世界经济已呈现回暖迹象，中国经济已先于世界率先从衰退走向复苏，从上半年的指标看，国内经济出现二次探底的可能性很低，整体经济发展环境相对平稳。,一、宏观经济环境,预计货币政策方面,提升存款准备金以及加息的行为出现的可能性都不大,而信贷调控将不如上半年严厉。对于7.5万亿的信贷目标已足以支撑全年10%的经济增长。中国人民银行货币政策委员会2010年第二季度例会指出,下半年,续实施适度宽松的货币政策,密切关注经济金融形势的发展,灵活运用多种货币政策工具,保持货币信贷适度增长。,政策走向上来看,可能会由上半年的严格调控转变方向,出现一定的松动和变化，但基于前期调控的延续性，存在短期内博弈的可能。,二、宏观政策环境,中国房地产市场具有典型的政策市特征，近年的调控明显地受到三大要素的左右，即银行房贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度，并且同样决策着后续政策的具体动向。2010上半年政策取态严厉以国十条出台为重要标志，本次调控显现出与历次不同的强势调控姿态。本次参与调控政策制定的部门为史上最多一次，多部门联合出台多项调控政策，形成立体调控，措施具体，出台政策涉及的领域最广，涵盖信贷、土地、财税、监管、保障房等房地产市场的各个层面环节。调控政策目标清晰明确短期内，通过极为严格的信贷紧缩政策及购房限制政策，压制投机需求，甚至不惜延迟自住需求的释放，力图最大限度地缓和甚至逆转供求关系和市场预期，遏制房价过快上涨，为增加供应争取时间。中长期，则通过增加住房供应，平衡住房市场供需，稳定市场走势。遏制房价过快上涨政策效果初现首先见效的是需求被全面抑制，在调控政策出台后，特别是房贷紧缩的影响，全国楼市几乎瞬间休克骤然转入观望，调控效果在5月开始初步显现，从市场反应看，由于各类需求被全面压制，成交大幅萎缩。,三大要素左右后续政策，预计短期内将处于地方与中央的博弈格局,三、楼市政策,2009-2010年上半年中国房地产调控政策路线图,三、楼市政策,成交率先触底 房企消极推盘 2010年上半年中原监测的十家标杆房企受一系列调控政策影响而迅速萎缩，成交量在5月跌至谷底，环比4月下跌30%，与去年同期相比下降45%。6月以来，部分开发商展开小幅度的新盘促销，成交量环比有所回升，但同比依然下降两成。融资陷入困局 内地渠道受阻 今年以来各家房企纷纷选择非常规渠道融资，一方面积极寻找海外合作伙伴、与外资银行签订贷款，一方面通过高息公司债手段确保顺利融资，国内上市的公司也尝试与各投资机构成立基金的形式觅得资金支持。由于国内融资环境的恶化，2010年上半年十大标杆房企共计融资达到323亿，仅占去年全年融资额的25%。低位战略储地 资金需求徒增 新政出台以后，尽管住宅市场大幅降温，但由于各地政府均有优质地块推出，有资金实力的开发商均未完全停止购地，只是在地块选取及竞价上愈加谨慎。从中原监测的各地土地市场表现来看，上半年大部分重点城市的流标率仍处在较低的水平，而溢价率亦有所回落，整个土地市场已渐趋理性。供应高峰在即 降价压力难挡 今年上半年，中原监测的十家标杆房企新增供应总面积已达到800万平方米。从目前市场情况来看，预计这一供应高峰将出现在传统的销售旺季9月份之前，如果届时成交量仍未大幅恢复，则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。,内外交困 实质性价格下调已启动,四、国内标杆房产企业,第二篇章、城市写字楼市场发展环境,成都所属的西三角经济圈将是中国未来经济发展的第四极，有着浓厚的发展底蕴，发展潜力巨大,环渤海增长极、长三角增长极及珠三角增长极的经济发展起步早，发展成熟，随着西部大开发以及产业布局转移，西三角经济圈将是未来经济发展的第四极。成都是西三角经济圈及川渝城市群的核心城市之一。成都在西部地区的经济地位亦将得到进一步稳固和加强。,城市发展底蕴 首批国家历史文化名城 国家最佳旅游城市 国家园林城市 全国环保模范城市 全国文明城市,一、经济环境,成渝经济区,成都经济区,一、经济环境,辐射周边形成成都经济区，与重庆联动建设成渝经济区，具备良好的辐射与联动双重发展条件,经济发展指标明显超过全国平均水平,一、经济环境,2009年成都经济快速回暖，全年GDP 4380亿元，增速12.3%；2010年成都经济发展的目标为生产总值增长13%；上半年成都市实现地区生产总值2375.4亿元，比上年同期增长17.5%，增速比上年同期提高3.2个百分点，高于全国平均值。,成都已经成为中国内地仅次于上海、广州的外国设领第三城。开放程度正在逐步加强。,领事馆美国驻成都总领事馆德国驻成都总领事馆韩国驻成都总领事馆泰国驻成都总领事馆法国驻成都总领事馆新加坡驻成都领事馆巴基斯坦驻成都总领事馆菲律宾驻成都总领事馆斯里兰卡驻成都总领事馆,其他外事机构（含港澳办事机构）英国驻成都签证中心加拿大成都签证中心比利时经贸委员会成都代表处中日会馆西班牙对外贸易办事处加拿大中华总商会驻成都办事机构捷克驻华大使馆商务处驻成都办事处乌克兰敖德萨州华人华侨联合会驻成都办事处香港特别行政区政府驻成都办事处澳门特别行政区驻成都办事处马来西亚外贸发展局成都办公室以色列驻川商务代表处澳大利亚贸易委员会驻成都办事处意大利对外贸易委员会成都代表处美中国际合作交流促进会成都办事处英中贸易协会成都代表处,四川在中国中西部的优势突出，而成都的吸引力也越来越大，成为众多外事机构进入西部城市的首选。在未来5年到10年里，成都有望新增10到15家领馆落户。,一、经济环境,成都已与81个国家和地区建立了经贸关系，世界500强企业中有139家企业落户成都。为成都商务发展带来巨大推动力。,一、经济环境,1、供应面积2009全年主城区新增供应量为884.4万平米，供销比年平均在1以下。2010年5-6月主城区供应面积不足60万平方米，环比下降2.6%。供给水平较09年下降。,二、成都市房地产市场环境,2、销售面积2009年成都迎来房地产市场销售量最高峰，主城区全年住宅成交量达到1454万多方。2010年4月以来成交量因政策影响迅速下滑，至6月成交量仅为09年同期的60左右,二、成都市房地产市场环境,3、供销对比10年从供给量和消化量上均接近07年以来最低水平,2010年上半年，成都主城区商品房供应量同比09年下降约10.6%，销售同比减少了45.7%；,二、成都市房地产市场环境,从数据上看，新政影响明显，部分开发商延迟了项目上市导致供应减少；而在经过了去年一年火爆的市场销量后，尤其是近期新政的实施，打击了大部分投资客户，刚需客户多数也处于观望状态，导致交易量回落。,2009年的成都房地产市场，价格一路高歌猛进，从年初的5200元一平米上涨到年底的6300元一平米。到2010年4月份更是达到了7108元/的高峰，较去年同期上涨了23.7%（增加1363元/）；之后随着楼市调控政策开始实施，价格略有回调，但截至6月份，价格仍处于7000元/的较高水平。上半年总成交均价为6901元/，同比上涨26.2%（增加1432元/）。,二、成都市房地产市场环境,4、销售价格整体呈不断上扬趋势，09年以来屡创新高；但近期因新政影响，价格稳中有降,5、商业销售数据09年创出新高，商业市场所占整体销售数据比重逐步上升,2009年随着投资领域的回暖，市场供销活跃，2009年年度成交量创下成都历年来的新高，超过过去三年成交的总和。,二、成都市房地产市场环境,5、商业销售数据09年创出新高，商业市场所占整体销售数据比重逐步上升,二、成都市房地产市场环境,商业销售中以车库、写字楼、商铺销售占比未形成本质差别。,5、商业销售数据09年创出新高，商业市场所占整体销售数据比重逐步上升,二、成都市房地产市场环境,近年来成都市商铺销售整体保持供销基本平衡的态势，但商铺存量仍呈逐步扩大的态势。随着郊县商业市场数据比例的扩大，价格尚未出现明显的上升,5、商业销售数据09年创出新高，商业市场所占整体销售数据比重逐步上升,二、成都市房地产市场环境,主城区板块年成交面积15万平米左右，成交均价主要集中在10000左右。,供应面积主城区年供应面积1000万平米左右销售面积主城区年销售面积整体保持在1000万平米以上，其中商铺、写字楼物业年销售大体在50-80万平米/年，供大于求，市场存量不断增加。整体有逐步上升的趋势销售价格整体处于上升轨道，目前主城区商品房销售均价已达到7058元/平米高点，但与类似地位的其他城市还存在较为明显的差距，整体还具备上升空间。,6、成都市房地产市场小结整体处于上升轨道，具备开发机会。,二、成都市房地产市场环境,07-10年的月均新增供给7.5万平米，09年以来有所上升，月均9万平米,1、成都市主城区写字楼市场发展数据1.1、写字楼供给1.1.1、写字楼新增供给月度走势,三、成都市写字楼市场环境,1.1.2、主城区写字楼新增供给环域比较2010年上半年写字楼新增就环域而言，二环三环新增最大，新增面积为15.98万，环比下降42.83%，其中一环二环无新增供给。,三、成都市写字楼市场环境,1.1.3、主城区写字楼新增供给行政区域比较从主城区写字楼新增供给来看，规模最大为高新区，为11.69万，锦江区以10.33万紧随其后，其中金牛区上半年新增零供给。,三、成都市写字楼市场环境,07-10年月均销售面积4.6万平米，09年以来有所增加，月均达到6.3万平米，最高峰值出现在09年下半年,三、成都市写字楼市场环境,1.2、主城区写字楼销售1.2.1、主城区写字楼销售月度走势2010年上半年较09年下半年有明显下降,1.2.2、主城区写字楼供销比情况2010年成都写字楼供销比较小，但存量累计使得供需矛盾仍将突出。,三、成都市写字楼市场环境,从写字楼供销比走势来看，整体区间主要集中在0.52.2之间；2010年上半年供销比最大值出现在1月，高达2.2。,1.3、主城区写字楼存量1.3.1、主城区写字楼存量月度走势截止6月底，成都主城区写字楼存量为156万。,三、成都市写字楼市场环境,1.3.2、主城区写字楼存量行政区域比较主城区写字楼存量面积最多为高新区，占了总存量面积的22%，存量就套数而言，成华区以3716套排在首位。,三、成都市写字楼市场环境,1.3.3、主城区写字楼存量方位比较成都主城区写字楼存量城南最大，规模为54.74万，占42%。,三、成都市写字楼市场环境,2010年1-6月主城区写字楼成交均价为7176元/，环比上升3.43%，同比上升了13.77%。就整体成交价格走势来看，2010年上半年5月成交均价最高，为7614元/。,1.4、主城区写字楼销售价格1.4.1、主城区写字楼均价月度走势整体呈较快上升态势，09年到10年实现单价的从5000到7000级的跨越,三、成都市写字楼市场环境,主城区写字楼成交均价就环域来说，一环内最高，达10504元/，环比上升4.65%，一环二环以7774元/紧跟其后，从环域价格来看，绕城外价格高于二环三环及三环绕城，可见，成都市写字楼发展重点在向绕城外转移。,1.4.2、主城区写字楼均价环域比较从价格环域分布特征看，成都市写字楼发展重点在向绕城外转移。,三、成都市写字楼市场环境,A：传统CBD平均租金：87.3元空置率：13.1%B:东大街平均租金：95.6元空置率：45.6%C:人民南路平均租金：99.1元空置率：12.8%D:领事馆路平均租金：87.4元空置率：24.5%E:天府大道北段平均租金：81.6元空置率：26.8%,1.5、成都第二季度各区域写字楼市场租金/空置率统计整体租金90元/平米.月左右，东大街和天府大道两大新兴区域空置率偏高,三、成都市写字楼市场环境,1.6、成都第二季度分类别写字楼租金/售价/空置率统计平均空置率26%，低端写字楼空置率稍高，但随着近年高端写字楼供给的增加，高端写字楼空置率出现明显的上升,三、成都市写字楼市场环境,2、成都写字楼市场发展情况2.1、成都写字楼发展历程成都写字楼经历了从萌芽期向快速发展期过渡，开发量与开发水平均有较大提升。客户开始注重改善办公环境，追求物业形象。,三、成都市写字楼市场环境,2.2、写字楼分类情况成都市写字楼市场包括：甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字间、商住楼/商务公寓等,三、成都市写字楼市场环境,市中心的写字楼主要位于总府路-顺城大街-南大街-人民南路的“十”字形片区、成都的中心商业区春熙路-盐市口-天府广场一带、“顺城大街-骡马市一带、以及南大街浆洗街一带。随着天府新城规划出台、南部新区周边配套不断完善以及东大街金融商务区域的形成、并依托地铁1号线和2号线，天府大道沿线以及东大街周边区域将成为未来写字楼聚集的区域,2.3、写字楼分布成都写字楼主要分布在市中心CBD（中央商务区）及人民南路沿线，天府大道沿线以及东大街周边区域将成为未来写字楼聚集的区域,三、成都市写字楼市场环境,核心板块一：CBD核心CBD是成都传统的中央商务区，以外资企业和高附加值行业企业为主。但交通拥挤、车位不足等硬伤已成为该区域发展之困,该区域以甲级写字楼为主，出租情况良好。以外资机构（其中世界500 强及跨国公司60 余家），国内知名企业分公司或驻蓉办事机构、金融服务业、律师事务所等高成长性的机构为主。租金情况：甲级100元/平米以上。,三、成都市写字楼市场环境,城市之心,时代广场,核心板块二：人南路沿线人南沿线依托于便利的交通和成熟的配套已形成高档写字楼带，扎堆效应明显。但未来土地供应有限，发展受限,.开发物业以纯写字楼、高档写字楼为主。.目前已形成新的经济带，占位于“成都中轴线”。,三、成都市写字楼市场环境,威斯顿联邦大厦,国航世纪中心,核心板块三：南部新区板块已成为中高端写字楼集中区，因市政府南迁、地铁等因素的影响,将对以上两大板块形成直接竞争,该区域以甲级写字楼为主。写字性质物业累计体量达到上千万平米。目前已呈现写字楼的以较为纯粹的写字物业为主，后续供给中以城市综合体的重要组成出现的比重较大。,三、成都市写字楼市场环境,新希望国际,水电大厦,特拉克斯,核心板块四：东大街板块将成为中高端写字楼集中区，与市中心、人南沿线、南部新区板块形成激烈竞争,该区域为规划中的金融商务中心。现状呈现项目较少。大量土地陆续出让，将成为办公物业的有力竞争。注：除四大核心板块外，浆洗街、青羊总部基地、龙潭总部基地等也是写字物业板块构成重要的组成，但不能成为市场主流，暂不纳入主要板块分析。,国嘉新视界,喜年广场,三、成都市写字楼市场环境,60,川信大厦、中环广场以及香格里拉中心采取只租不售的形式，在一定程度上保证了物业的整体的高品质。随着写字楼市场的发展成熟，成都市高品质写字楼采取只租不售的形式将会逐渐增加，以保证物业整体品质及开发商资产价值的有效实现。,2.4、典型甲级写字楼租售价格成都市现有甲级写字楼租赁价格：早期集中在100元/平米.月左右，新建集中在130元/平米.月左右,三、成都市写字楼市场环境,从上图可以看出成都市甲级写字楼租户主要集中在制造业、专业服务业、高科技行业,三者所占比例达到了61.7%。近年由于政府对西部投资力度的增加，成都西部中心城市的位置凸显，越来越多的外来金融企业、贸易/零售企业进驻成都，他们喜好选择区位、配置、形象较好的甲级写字楼作为办公场所，二者的比例也占到了7.5%和8.1%。,2.5、甲级写字楼入住企业成都市现有甲级写字楼入住企业主要集中在制造业、专业服务业、高科技行业,三、成都市写字楼市场环境,2.6、高端写字楼潜在供给2010-2011成都热点中高端写字楼项目分布图,三、成都市写字楼市场环境,喜年广场整体规划示意图,49F:写字楼,32F:酒店公寓,2.7、典型项目分析2.7.1、喜年广场,花样年喜年广场区位图,喜年广场层平面图,喜年广场分月销售面积备案数据,项目2008年11月2010年5月19个月的主要销售周期内，累计销售5.6万平米，月均销售面积2949平米，在成都写字楼市场2010年上半年的销售面积排名中名列第三。,整体整体均价12100元/平米从分月价格数据很少能够看呈逐步上升趋势，按照半年统计2009上半年、2009下半年、2010上半年均价分别为116901210012400的变化格局，即每半年有300-400元/平米的增幅,喜年广场分月销售价格备案数据,仁恒置地广场整体规划示意图,39F：写字楼,服务式寓所,裙楼商场,裙楼商场,2.7、典型项目分析2.7.2、仁恒置地广场,仁恒置地广场区位图,仁恒置地广场层平面图,2.7、典型项目分析2.7.3、来福士广场,2.7、典型项目分析2.7.3、新希望大厦,2.7、典型项目分析2.7.3、新希望大厦,销售速率：月均销售备案面积约2000平米，销售速率居于市场常规水平。销售价格：13个月来备案均价从12000上升到15000，实现25%的增幅，人南路价值彰显，主城区写字楼价值逐步体现。,发展趋势：写字楼南移趋势明显，城南CBD区域逐步成型，新的商务中心将形成。租售比例：整体以租售结合为主。市区高端写字楼主要采用只租不售。价格特征：城区价格与南部新区价格存在明显断档。市区现状价格主要集中在15000元/平米以上，南部新区价格普遍在10000元/平米以下。租赁价格顶级写字楼租金已经达到150元/平米.月供给走势：预计城南区域未来写字楼物业供给将达数百万米，区域竞争激烈。,2.8、写字楼分析小结城南发展潜力巨大，但供给集中，后续进入项目需持谨慎态度。,三、成都市写字楼市场环境,第三篇章、南延线市场发展环境,1、区域功能在成都市“田园城市”城市规划市级战略功能分区中本案位于天府新城高新技术产业区中部，金融总部商务区南,在成都市“田园城市”城市规划中，按照“西部第一、全国一流”的标准，在市域范围内规划13个市级战略功能区，作为成都市实现总体发展战略的重要空间载体。,13个战略功能分区 01 天府新城（高新技术产业区）02 金融总部商务区03 东部新城文化创意产业综合功能区04 北部新城现代商贸综合功能区05 西部新城现代服务业综合功能区06“198”生态及现代服务业综合功能区07 龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区08 汽车产业综合功能区09 新能源产业功能区10 新材料产业功能区11 石化产业功能区12 国际航空枢纽综合功能区13 国际铁路物流枢纽功能区,一、区域规划,2、天府新城（高新技术产业区）简介规划起点高，潜力巨大，总供给达到6500万平米，非住宅占主导,规划范围：高新西区、高新南区及双流县成昆铁路以东、货运铁路外绕线以北、成自泸高速公路以西区域，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团面积：约237平方公里（范围中包括建设用地和农用地等非建设用地）建设用地面积37平方公里，规划总建筑面积6500万平方米。人口：规划就业人口60万人，其中软件及服务外包产业20万-30万人，总居住人口达60万人。,一、区域规划,天府新城定位于科技新城、商务新城、国际新城、时尚新城、宜居新城五种“风味”，致力于打造成以软件及服务外包产业为主导的科技商务城，将重点发展金融总部、信息服务、数字娱乐、高端商务等产业。从2008年开始，成都市政府致力于打造天府新城，在37平方公里的建设用地内兴建6500万平方米的建筑，其中1/3左右用来建设住宅，2/3用来发展高端产业(写字、商业、文化娱乐及相关配套)。目前，成都天府新城区域 已经聚集了世界软件和服务外包产业20强企业中的11家，聚集了世界500强企业中的48家，且常年拥有1500余家科技企业，2009年园区财政收入接近120亿元。,一、区域规划,2、天府新城（高新技术产业区）简介规划起点高，潜力巨大，但供给达到6500万平米，非住宅占主导,一、区域规划,2、天府新城（高新技术产业区）简介规划起点高，潜力巨大，但供给达到6500万平米，非住宅占主导,天府软件产业核心园区规划概念,一、区域规划,2、天府新城（高新技术产业区）简介规划起点高，潜力巨大，但供给达到6500万平米，非住宅占主导,CBD核心区规划概念,3、金融总部商务区简介规划条件极佳，将对项目所在的绕城外区域构成直接威胁,一、区域规划,金融总部商务区位于成都市科技商务中轴天府大道两侧，北起繁雄大道-石胜路，南至孵化园北干道-外环路500米绿带边线，西连益州大道，东临成仁快速路西侧，横跨锦江，同处成都市高新区锦江区两个行政区划，总用地面积5平方公里。,作为区域金融机构集聚中心，金融总部商务区将着力引进金融及相关机构入驻，在区内形成金融业集聚发展的态势，未来将构建以金融、商务、行政为主，配套完善的酒店、商业、娱乐等的发展业态。,整个区域分为三期开发与建设。作为核心发展区的一期项目业已投入使用，项目用地面积29.5万平米，已建成面积37.4万平米，现已有；核心区周边24个地块为二期项目，用地面积102.8万平方米，其中包括的项目有成都投控、成都东方投控、成都银行、深创投、新华社、网通、华电、东方希望、四川省电力公司、西南设计院等；三期范围内主要包括益州公园、成都市第一、第二污水处理厂、四川省森林总队和一些在建项目，用地面积60.7万平方米。目前，区域功能定位战略研究工作正在紧锣密鼓进行中，预计2010年年内可完成城市设计、产业规划及控规编制等工作。自今年年初启动以来，各项重大项目建设进展顺利，金融总部态势初步形成。继四川银监局入驻后，与四川保监局已经签署资产置换协议，近期可望正式启动；已经引入中国人寿、安邦保险、进出口银行、中信银行、民生银行等入驻。此外，成都盈创动力管理有限公司、西南产权交易所有限公司、成都银科创业投资有限公司、成都娇子投资发展公司等14家金融或准金融企业已经入驻。,一、区域规划,3、金融总部商务区简介规划条件极佳，将对项目所在的绕城外区域构成直接威胁,一、区域规划,3、金融总部商务区简介目前已启动29个项目,4、地铁规划成都拟建7条地铁线，线路总长274km。其中经本案东侧的一号线一期工程预计2010年10月通车，东西走向的二号线预计2012年通车。,一、区域规划,1号线:南北方向主干线，全长31.6公里，起于大丰站止于华阳广场站。1号线一期工程起于红花堰止于会展中心站,4、地铁规划地铁线的开通使成都市由环线交通发展的空间格局向轨道交通发展的空间格局转变,一、区域规划,成都地铁规划2条骨干线，其中地铁1号线位于城市向南推进的主轴线上，是城市最大的客运走廊，服务于城市新中心，为引导城市向南发展创造了良好的交通条件，地铁的开通将带来以下机会：将解决城市空间集聚与扩散的关系，正确引导城市空间结构重建.改变人们时空观念和出行方式的选择.符合城市向东、向南发展的趋势和方向，有利于进一步优化城市空间布局，拉开城市构架，拉动沿线的快速开发建设,4、地铁规划本项目位于地铁1号线一期南端终点站西侧，是城市国际城南发展的重点区域，具有极大的升值空间和潜力。,一、区域规划,87,1、区域发展趋势,二、区域发展,时间序列,重大事件,高新南区启动,各组团逐步启动,大量土地出让品牌开发商入驻,市政府搬入华阳纳入南区,地铁开通南区发展成熟,p高新南区发展启动，主要由起步区组团、新园组团、站南组团、大源组团及华阳片区组成；1996年，起步区组团启动，以高新技术产业园区发展为驱动力，定位为成熟居住区。,p新园组团2003年启动，定位为高新工业园区；p站南组团2004年启动，市政府2008年正式搬迁于此，形成新的行政办公中心；2003年高新孵化园启用；,p大源组团2005年启动，新会展中心落成；2002年天府软件园拿地，2005年启用；p站南组团的商服用地已基本出让完毕，剩余基本上为住宅用地，且大量品牌开发商入驻，如和记黄埔、中海、九龙仓等；p大源组团出让了少量的商服用地和住宅用地，品牌开发商中信、中兴、中海、华润、建发、嘉里、伊藤洋华堂等进驻,p大源组团规划有 20万平米的区域商业中心地块在2008年春节后挂牌出让；p华阳片区逐渐融入到南区发展中，有 6000亩土地划入大源组团，综合用地性质,p政府于年初搬迁p政府规划未来3-4年内将高新南区的土地出让完毕，2010年，地铁1号线一期工程完毕通车，地铁站距本项目约300米左右,20世纪90年代末,21世纪初,20052007年,20082009年,2010年？,详细情况,天府新城位于成都南中轴天府大道。南中轴定义为科技商务中轴线。从功能布局来看新城规划为行政中心、研发中心、总部经济、现代服务基地、宜居人文社区。本案所处的中端版块（大源组团）是天府新城的核心商务区，将建设国际金融后台区，商务发展前景较佳。,二、区域发展,2、区域属性,89,区域规划方案中，板块功能布局为：板块西面以生态宜居区域；北面为科技服务区；南面以商务产业发展区域；东面以国际时尚商务区域。,二、区域发展,3、区域功能,二、区域发展,3、区域功能3.1、国际城南,通过天府新城的开发建设,力争把成都打造成为国内外著名软件企业的主要聚集区和国际化软件产品的主流提供地。,二、区域发展,3、区域功能3.2、科技城南,大量服务功能聚集形成了一种产业配套的隐性网络关系，它直接决定着软件及服务外包产业的发展成败。,软件及服务外包产业发展,二、区域发展,3、区域功能3.3、商务城南,二、区域发展,3、区域功能3.4、时尚城南,三横四纵构建完善的区域路网结构：三横：三环路、绕城高速、迎宾大道四纵：天府大道、站华路、元华路、红星路南延线通过区域内的三横四纵，将成熟居住区（起步区组团）、高新工业区（新园组团）、中心商务办公、行政中心、文化科技博览及科技园区（站南组团）和区域总部基地、创新研究中心、会展商务及高档居住区（大源组团）连接起来，实现区域的融合。,二、区域发展,4、区域交通条件三横四纵构建高新区内路网结构，各区域之间快速连通,二、区域发展,5、整体项目建设情况,为更好的认识金融商务区天府新城整体项目的建设及潜在供给情况，我们对该区域项目分布及建设情况进行了梳理，按照如下图示进行分别展示：,注：该页面区域图示上覆盖了 色块的表示该页项目分布图对应的区域,二、区域发展,中航国际广场,片区代表项目,凯德商用-天府中心,片区代表项目,二、区域发展,片区代表项目,三峡大厦,旺旺国际广场,片区代表项目,二、区域发展,科创中心（原新市政府选址鸟巢）,片区代表项目,天府海洋馆,片区代表项目,二、区域发展,天府艺术中心,片区代表项目,二、区域发展,二、区域发展,保利国际广场（城南地标，320米）,片区代表项目,棕榈泉国际广场,片区代表项目,地铁控制中心（OCC）,片区代表项目,二、区域发展,二、区域发展,希顿国际广场,片区代表项目,中信广场,片区代表项目,二、区域发展,5、整体项目建设情况5.3、金融商务区天府新城项目统计,二、区域发展,5、整体项目建设情况5.3、金融商务区天府新城项目统计,二、区域发展,5、整体项目建设情况5.3、金融商务区天府新城项目统计,二、区域发展,5、整体项目建设情况5.3、金融商务区天府新城项目统计,二、区域发展,5、整体项目建设情况5.3、金融商务区天府新城项目统计,二、区域发展,5、整体项目建设情况5.3、金融商务区天府新城项目统计,二、区域发展,5、整体项目建设情况5.3、金融商务区天府新城项目统计,二、区域发展,5、整体项目建设情况5.3、金融商务区天府