新政解读及郑州房地产市场未来走势研判.ppt

,2011年新政解读及郑州房地产市场未来走势研判,2011年3月 我司市场部,目 录,政策出台背景,新国八条解读及对市场的影响,郑州限购令解读及未来走势研判,出台背景经济转型以及楼市再度量价齐升引致调控加码,全国经济形势：布局十二五，抑制楼市过热以强壮实体经济,实体经济,楼市,引导资金回流实体经济,楼市高涨吸引实体资金流入,2010年经济增速好于预期，经济转型迫切性提高：2010年GDP增长10.3%，好于市场预期。随着经济基础的进一步夯实，国内进行经济转型的迫切性提高。经济转型需要抑制楼市过快增长，引导资金重回实体：2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。,全国经济形势：紧缩流动性与抑制楼市并举，以控制经济、通胀双热,2011年,图 例,注：2011年1月经济活跃度和通胀水平为预估水平。,经济、通胀活跃度双热：11、12月CPI分别达5.1%和4.6%，11月PMI达55.2%，虽然12月略有下降，但未来经济仍存在过热风险。抑楼市、收流动性以稳经济：当前及未来一段时间主要的经济风险在于过热而非经济降温，抑制楼市有助于经济回稳、防止经济风险。另外，央行于2010年末段时间及2011年初亦快步上调存款准备金率和基准利率，以控制通胀和经济增长速度。,全国土地市场：持续升温，开发商拿地热情高涨,12月份，十个品牌发展商新增土地储备的用地面积合计为666万平方米，环比11月大幅上升199%。12月的新增土地储备量是2010年内的第二高峰，仅略次于10月的新增土地储备量。购地金额亦从7月份开始呈回升的态势，尤其是8月份市场明显回暖后，拿地金额的升势更明显。至12月份，开发商拿地金额达到本年度的最高峰值503亿元。年末供地量增加、发展商年内销售业绩好、资金充裕以及对后市仍乐观等因素，都促进了土地市场的持续升温。,全国：“9.29”新政后房价仍继续上涨，1月以来重点城市成交量高位运行,1月“国十一条”,4月“国十条”,“9.29新政“,1月“国八条”,数据来源：CREIS中指数据、,2010年以来，为遏制房价过快上涨，中央及地方政府出台了多次调控政策，5-8月全国房地产市场受到显著影响，商品房销售面积同比下降，房价涨幅转为负增长，8月后，市场开始回暖，“9.29”新政也无法遏制房价的上涨。,2010年是调控年，但两次调控没有区的明显的效果，统计局的数据显示，2010年全国商品住宅创出历史新高。销售额达到4.4万亿元，同比增长14.4%，商品住宅销售面积达到9.3亿平方米，同比增长8%，销售均价为4850元/平方米，同比增长9.54%。,全国：地产调控收效不明显，加大未来调控加重的市场预期,就2010年12月单月来看，9.29调控的效果已经了然。12月销售增速超过1-11月整体，12月单月的商品住宅销售面积1.9亿平方米，同比增速达10.4%，1-11月仅为7.4%，2011年1月全国100个城市住宅平均价格为8645元/平方米，较上月上涨0.95%，其中涨幅在1%以内的城市数量共有69个；十大城市平均价格为15662元/平方米，环比上涨0.89%。去年12月全国100个城市住宅均价环比上涨0.9%、十大重点城市均价环比上涨0.75%，相比之下，1月环比涨幅继续扩大。微观上多个城市出现了抢购潮，二次调控已成为了“空调”。,从各个城市2011年1月份数据来看，二、三线城市的价格涨幅明显大于一线城市。1月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：常州、广州、佛山、潍坊、吴江、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳。其中常州、广州等六个城市涨幅在2%-3%之间，天津、扬州、湛江和沈阳涨幅在1%-2%之间。涨幅居前的城市中除广州外，其余均为二、三线城市。上海环比涨幅为0.74%，北京为0.51%，深圳为0.41%。,2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市量价齐升的重要原因；2011年是“十二五”开局年，房地产行业在整体经济结构比重的合理性，将直接影响中国经济能否完成经济发展方式的转变，能否完成扩大内需，保证经济平稳的发展的目标，因此只有把房地产行业的问题解决好，才有调整经济结构，实现科学发展的可能；住房问题是最重要的民生问题，能否解决好直接影响到政府的信誉，直接影响到社会的稳定。,全国：各地楼市成交均价依然呈上涨趋势,全国房地产形势-第三轮调控出拳，2011年房地产调控走向深入,央行自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。央行于2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率。上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5%的历史高位。,2011 年 1 月 26 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定了 8 项调控措施(简称“新国八条”)。各界猜测已久的“第三轮调控”终于来临。通过对比分析历年房地产调控政策可以看出，房地产政策一般在春节后的两会前后出台，但本轮调控于春节前一周出台，实属少见。究其原因，第三轮调控的启动时点和近期房地产市场的表现有直接的关联。且此次限购政策调控范围更广、调控力度更强等特点。,配合房地产调控货币政策紧缩,第三轮调控出拳，2011年房地产调控走向深入,我司观点：,无论是“国十一条”“国十条”，还是“新国八条”，不管是“差异化信贷”、“加息”，还是“征税”、“停贷”、“限购”政策出台频率之高、手段之多及力度之严都创造了历史。虽然减少了成交量，但房价依然在快速上涨趋势中，这与政府新政调控最初意图相背道而驰。这也是“1.26”新政（新国八条）赶在2011年春节前就出台的本质诱因,新国八条详解及对市场的影响和未来走势研判,新“国八条”具体内容,新“国八条”具体内容,政策解读,政策之,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,解读,本细则相较之前政策有所突破，比较直接的给出了不同地区房价涨幅的合理范围。其参考指标主要依据“地区的GDP、可支配收入、支付能力”。具体来看：宏观上来说，因其与“问责机制”挂钩，或将可以增强政府对不同地区房价走势的把握，对房价控制目标涨幅过高的地区进行控制，一定程度上遏制房价出现非理性过快上涨。对于开发商而言，在年度价格控制目标出来以后，其开发项目新开上市的产品价格策略必会受到一定的影响，而在更大程度表现为价格预期下调。就购房者来说，或将稳定其对于未来房价走势的预期，一定程度上缓解观望情绪，促进其下定成交。,政策解读,政策之,对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍,解读,相较之前的政策，二套房首付比例从不低于50%上调至60%，房贷进一步收紧必然会增加购房的成本，对市场需求一定会产生消极影响。其影响分两个层面，第一是实际层面，即由于首付比例提高，买房者无力承担首付而放弃购房；第二是心理层面，由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房。两个层面影响共同作用下，市场可能出现销量下滑。而能否促动房价下调，则需要视销量下降的程度而定。然而，二套房信贷收紧在控制投资投机的同时，也或将误伤普通的改善型购房需求，甚至于改善型需求的受伤程度远高于投资投机型需求。由于投资投机购房的购买能力强，首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内。而普通的改善型需求，完全是自主性购房，他们的支付能力相对较弱。由此，我们认为，这一措施对市场上中低端项目的影响将大于高端市场。对中小面积的常规二房、三房的影响大于大户型、豪宅。,政策解读,政策之,加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查,解读,土地增值税的清算，对于部分企业而言，可能影响较大。由于部分企业原本较少考虑土地增值税的清算问题，在企业运作的资金中也并没有为土地增值税特意安排资金。如果此次严格清算土地增值税，对企业而言将明显增加很大一笔计划外的支出，对于企业的短期资金流会产生不小的影响。从字面分析，此条款的影响面不会很大，其进行清算的重点仅为“定价明显超过周边房价水平的项目”，这基本是针对高端市场，而对于远郊、郊区等项目影响不大。同时，我们也看到，本细则措辞尚留有余地，具体到落实执行过程，何为“，明显超过”、“周边房价水平”又如何确定等，或将更多取决于政府等主观意愿，存在较大的可操作空间。,政策解读,政策之,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施,解读,细则中对限购做出了具体指示，“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”由此，不难看出，限购出现了国家统一性的指导文件，同时，明显扩大了限购范围，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”，据不确定消息，或将有60个城市将加入限购行列，保守计算有35个主要大中城市。相比之前的新政，本细则明显更加严格，而其影响也更大。具体来看，一方面，一手市场（包括二手市场）可能出现成交急剧萎缩，不仅投资投机性需求受到严厉的打压，改善型购房家庭恐怕也不能再通过“卖小买大、买大卖小，合二为一”等方式来改善家庭的居住条件；另一方面，二手房市场可能出现挂牌量急剧萎缩。由于新买房受限，手中有房的投资客或将不愿在出售房源。,政策解读,政策之,未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。,解读,新国八条延续了之前政策中的政府问责机制，并对问责范围作了较为明确的规定，除“未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务”外，对于”执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后“等也可问责，由此可见，中央有意增强地方政府在本轮房地产调控中的责任，杜绝地方政府受土地财政等影响出现不作为现象。去年一轮的土地问责中，国家土地总督察对全国的12个土地违法违规严重的省市区主要负责人进行了约谈，可见问责机制绝非只是简简单单的说说而已。综合来看，本细则更多表现为增强地方政府在具体实施执行过程中的责任感，同时也向公众传达了中央”坚决遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展“的决心。,新国十条对比新国八条在信贷、限购、征税要求上更严,首套优惠利率从有到无，2套首付从3成到6成，3套从停贷到停购 限购从点到面，为抑制需求，政策砝码在不断地从严加重,我司观点：,相较之前出台的政策，“新国八条”的调控力度前所未有，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；房地产市场的发展需要稳定，而非快速、过热。同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。,政策对各类市场主体的影响,不同客户所受影响 首次置业者（含本市、外地客户）受影响最小 改善型客户影响较大，尤其是非本市户籍的改善型客户，达不到条件暂停在本市市区内 购房 高端客户也会受到较大影响，购买新房的机会成本显著增大 投资和投机性需求客户也受到一定影响，在住宅限购的情况下，会转向投资非住宅 不同物业类型受到的影响 首次置业的中小户型、中低价位住宅受影响不大 大户型、高总价住宅受影响最大，因此类物业主要针对改善性需求或已有多套住房者，将受到限购、限贷等政策的显著影响 此次限购，对非住宅物业是利好现象，因此类物业不受贷款、限购政策的制约，甚至首付出现倒挂现象 二手房市场也会受到一定程度的影响,住宅市场的严厉调控为非住宅商品房带来发展机遇,在通货膨胀压力下，投资客将目标瞄准房产市场都是看中其高保值的特性。然而新政出台后，普通住宅在政策调控下开始失去投资价值，投资门槛提高。而限购政策对于40、50年产权的物业是利好消息，因此类物业不受贷款、限购政策的制约，甚至首付出现倒挂现象，且商业地产投资价值保持稳定，投资客如今普遍看好商业地产。,与住宅市场相比，投资商务、商业项目，能获得稳定的租金回报，国家政策并未限制商业地产发展，住宅政策紧缩，反而对商务、商业项目起到明显促进作用；目前金融机构对于商业项目提供的信贷政策不变，5成首 付，利率维持以往指标，也没有增加投资者的投资成本。,新政后房地产行业走势研判,优质的高端住宅受影响程度相对较低，中端住宅受到较大影响 普通住宅受影响程度较小 地方限购政策出台后，成交量急剧萎缩，市场将进入一段时间的观望和消化期 住宅受限，非住宅物业间接受益 外围首置型楼盘受影响较小，市场成交结构更集中到外围，进而带动整体均价回落 价格短期内不会出现大幅下降，预计未来楼盘促销力度加大，实现变相降价销售,应对策略：抢先降价，加快销售速度，保持企业现金流稳定；开拓不限购的城市和非住宅物业项目，利于抗拒风险。,郑州限购政策解读及市场未来走势研判,郑州房地产市场：供需两旺，量价齐升,1月“国十一条”,4月“国十条”,“9.29新政”,11年1月“国八条”,2010年郑州市商品房供应量超过2009年的水平，使得供求比有所下降，市场供不应求的矛盾得到一定程度的缓解。从郑州市商品房月度成交走势来看，2010年4月份以来的限贷、加息等紧缩政策对我市的影响效果明显低于预期，4.15新政后5、6月份成交量应声而跌，但随后7、8月份便迎来了强势反弹。9月份以来新一轮的调控政策以及连续几次的加息仍未影响市场的成交。从月度成交均价来看，房价更是越调越涨，供不应求、通胀预期、境外热钱、大盘挺价、典型楼盘价格带动及购房者恐慌性追涨的共同作用，助推房价不断上行。,土地市场交易活跃，“地王”频现，商品房用地地价普遍上扬,2010年，郑州市通过招拍挂方式累计供应各类土地114宗、672.34万，其中扣除撤牌、流标等22宗外，实际出让土地92宗、627.36万，供应面积较2009年增长了29.7%；累计成交各类土地95宗、591.57万。出让面积较2009年增长了17.6%。受政策调控初期暂时观望情绪的影响，其中有撤牌和流标的地块。但总体上来看，企业拿地的积极性还是相当高的，尤其是临近年末，郑州地王的再度频现，显示出郑州土地市场的热度依然不减。商品房用地地价普遍上扬，与土地出让价格相一致，楼面地价亦呈上扬态势。,郑州房地产市场在经过2010年的两轮调控后，房价依然是居高不下。随着2011年新一轮调控政策的出台，以及北京、广州、南京、苏州、无锡等地限购政策的颁布实施，关于郑州限购令的讨论也再次被热议。2011年3月3日下午，郑州市人民政府召开会议，发布了关于贯彻落实国办发（2011）1号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知，文件共分为七个部分十五条（以下简称“郑十五条”），除贯彻落实有关税收、信贷、土地供应和限购等政策外，更突出了本地特点。由此，郑州限购令正式出台，并于3月4日起正式实施。,郑州限购令“郑十五条”出台,“郑十五条”具体内容,政策解读,政策之,解读,限购范围扩大，由小区域扩大到全市,根据关于进一步落实我市住房限购政策的通知，郑州市此次将限购房的范围扩大到郑州全市（暂不包括高新区和经济技术开发区），此前，郑州市只对人口过密区域（农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路未交界处以中州大道为界，大致在郑州二环以内）和其他区域实施差异化的限购政策。这次限购主要是主城区范围内的限购。郊县、高新区及经济技术开发区并未列在限购范围，这就为投资者打开了一个缺口。因此，此次限购将给郊县、高新区及经济技术开发区房地产业带来新的发展机遇。,政策解读,政策之,解读,居民家庭及已有房产套数界定更加严格,关于进一步落实我市住房限购政策的通知规定，居民家庭包括购房人、配偶以及未成年子女，不包括成年子女。家庭成员中有一人为本市户籍的，可认定为本市户籍居民家庭。居民家庭已拥有住房包括在本市已经完成房屋产权登记的住房和已进行网上签约但尚未完成房屋产权登记的住房。,政策解读,政策之,解读,升级版“限购令”“限二禁三”,升级版的“限购令”仍以家庭为单位。限购范围除了新建商品住房外，还纳入了二手房。限购区域：除了高新区与经济技术开发区外，郑州市内5区和郑东新区，都实行限购。对于拥有郑州户籍居民家庭，实行“限二禁三”，即已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女），限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在郑州市区向其售房。对于非郑州市户籍居民家庭，持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的，限购1套住房（上述三个条件，只要符合任何一条就可购买）；无法提供上述证明的，暂停在本市市区向其售房。,政策解读,政策之,解读,拆迁、继承等获得的住房不受限制,“限购令”规定的居民家庭已拥有住房，是指包括已取得房产证的，和已进行网上签约但尚未拿到房产证的住房。如果购房人在限购期间，因继承、房改购房、拆迁安置、法院判决等非市场交易行为取得住房的，不在限购范围。,郑州升级版“限购令”首次将二手房纳入限购范围，二手房因为价格比同档次的新房低，所以市场接受度较高，随着“限购令”的出台，二手房的交易量也将受到较大的影响；此次限购区域的扩大，对郑州市主城区来说影响较大；但对其他区域（高新区、经开区），或郊县等县市的楼市而言，则会出现利好局面；从购房者来看，限购对于那些改善型客户影响较大；投资性客户也会受到不同程度的影响；住宅限购，部分投资投机型客户会转而投向非住宅类物业，进而带动非住宅的发展；郑州外地置业者占半数以上，此次对外地人的限购，对郑州楼市成交影响较大，预计未来几个月郑州楼市成交量会大幅下降；政策出台后，市场会有一个短暂的消化期，预计短期内郑州房价不会大跌，但部分楼盘会推出众多优惠活动，从而促进成交。,限购后郑州房地产行业未来走势研判,应对策略：开发中端居住物业和非住宅物业，规避开发风险 上半年加快已开发住宅项目的营销推售步伐，快打快销，快速回笼资金，降低营销风险,趋势发展及应对策略,THANKS！,