成都龙湖金楠天街·金楠时光项目研究（40页） .ppt

龙湖金楠天街金楠时光,正合地产顾问有限公司 二零一四年八月,成都市东城根上街95号成都证券大厦2、9FChengdu Securities Building 2,9Shangjie,Chengdu Dongcheng root No.95 Fhttp:/,赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/,内容纲要,1区位解读,2项目分析,3营销推广,4市场表现,5 总结,项目区位解读,区位及交通区域配套区域房地产格局区域物业现状,【区位及交通】项目位于2.5环-3环，外双楠片区，近享地铁七号线及多条城市干线,所处区位：该项目地处外双楠片区，处于城市西2.5环3环之间，西邻武侯国际新城，北接光华和外浣花片区，东邻双楠片区，南连红牌楼片区。交通条件：主要交通干道：晋阳路、2.5环、3环 轨道交通：地铁七号线（依附2.5环），预计2015 年即可开通,2环,【区域配套资源】区域教育、医疗、公园配套较完善，档次中低档，但公园等休闲设施相对较远,项目3公里范围内教育、医疗、公园配套完备，生活便捷度高教育：果堰中星幼儿园、青苹果幼儿园、晋阳小学、太平小学、晋阳中学、西南财经大学医疗：晋阳医院、省妇幼保健院、康骨医院、成都市第三人民医院双楠医院、省人民医院公园：清水河公园、浣花溪公园、永康森林公园由周边居民主力收入档次所致，邻近项目区域配套档次偏中低档邻近项目的果堰中星幼儿园为老居民区的配套幼儿园，晋阳医院是社区卫生服务中心，配套档次均偏中低。由于配套条件限制，项目或不具备打造高档小区的条件,【区域房地产格局】区域主要由本案所在品质住宅区、老川藏沿线的商贸区及人民南路武侯工业园的商务办公区组成,本案,商业布局在老川藏路沿线，商务办公主要布局在人民南路沿线和武侯工业园本案所在片区为品质住宅区，主要发展高品质住宅，合理发展商务和商业,【区域物业现状/住宅】区域人口数量庞大，但收入水平偏低，住宅潜在刚性需求巨大,西部智谷,女鞋之都,家居建材,汽配汽贸,表：区域主要产业人群收入情况,1、五大花园中低端居民聚集区,【区域物业现状/住宅】区域大型居住社区聚集，项目邻近区社区档次偏中低，外围多为中高档和高档成熟居住区,2、武侯国际新区中高档居住区,3、双楠传统中高端住宅区,4、高升桥、肖家河传统中高档居住区,5、汽贸汽配、家居建材、鞋类贸易专业市场,【区域物业现状/商业】周围商圈以中低档次商业为主，业态综合功能性弱；潜在商业体量大，未来竞争激烈,区域内已形成金沙-光华、双楠-红牌楼两大成熟商圈，商圈内商业涵盖购物中心、百货、大卖场和社区底层商业，档次以中低档为主，较为经营成熟；目前商业项目均开业时间较早，体量偏小，零售类商业占据绝对主力，业态综合功能性弱.未来商业供应量较大，达66.5万方,大悦城,首信汇,国际金花城,世纪百合,上风港时代广场,【区域物业现状/办公】区域现有办公物业档次较低；但区域商务办公需求旺盛，在租/售写字楼市场表现良好,图：区域内办公物业入住率情况表,70%,整体去化情况良好，月均去化1300-3700/月,表1：在租办公物业档次等级情况表,整体以乙级为主，档次较低,表2：在售办公物业销售情况,【区域总结】,休闲配套缺乏、住宅刚性需求显著大型综合体商业空白，商业市场竞争激烈办公物业市场机会较大,项目分析,项目基础信息项目定位项目地块四至项目地块条件项目整体规划产品分析,赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/,【项目基础信息】晋阳路综合性大盘，集住宅、商业、酒店、办公为一体,金楠天街金楠时光效果图,【项目定位】城西中产阶级品质生活中心沿袭“天街系”风格，代言整个区域市场，偏重商业产品价值挖掘,整体定位城西中产阶级品质生活中心,西南成都的核心商业坐标 时尚生活样板,商业产品定位,城西核心一站式购物中心 生态景观体验式购物街区,住宅产品定位,璀璨天街之上的都会华宅,【地块四至】东临主干道，昭示性最强，西南通达性弱，人气不高，北接中央花园三期，人气较旺,规划道路,规划道路,规划道路,千盛百货,晋吉北路东临千盛百货，是集聚人气的重要展示面,铁路与项目相距约100米，对项目居住存在噪音影响,规划道路，尚未通车,中央花园三期,【地块条件】地块主展示面的加油站，地块边铁路阻隔为地块硬伤，但地价具成本优势,地块东北角、晋阳路与晋吉北路交汇点、人群主要聚集区有一处加油站，此处是商业主力展示面，成为地块发展硬伤。同时西南处的铁路也将项目与外部区域隔绝。,【整体规划/金楠天街】十字分割，整体布局为3住宅组团+1商业组团+风情商业街+酒店公寓+SOHO,项目总占地145亩，总建筑面积55万方，其中自持商业部分为13万方。产品线涵盖了高品质住宅、大型购物中心、峡谷风情商业街、临街底商、星级酒店(据说为五星级)和SOHO办公等业态。项目地块一分为四，开放商业街区与外部城市道路交汇形成八个街角开放广场，吸引人流走向面积等同于足球场的中心景观广场，提供九个城市公共开放空间，把人流由外围空间向中心广场集合，形成 mall、两街、九中心的灵动格局。,【整体规划/金楠天街】峡谷风情商业街联接三大中庭景观节点，但未彻底实现人车分流,园林景观,【整体规划/金楠时光】一分为二，每部分住宅与商业互相搭配；人车实现分流；两大中庭景观节点处于各部分中心处,车行线,人行线,整体一分为二，每部分均包括住宅与商业两大景观节点处于每个部分的中心处人行线与车行线分开，人车实现分流,景观节点,【产品分析/住宅】金楠天街住宅面积区间70-130，金楠时光面积50-110；主力面积段70-90占比超过六成,金楠天街住宅面积区间70-130，主力面积段70-90占比达67%金楠时光面积50-110；主力面积段70-90占比达61%,【产品分析/住宅】户型点评,优势客厅开间3.6米，大开窗，采光较好；次卧配转角飘窗，视景和采光效果良好；动静分区明显，互无打扰。劣势客厅及卧室均无阳台，观景效果较差；客厅及餐厅处面积浪费严重；卧室面积较小，影响舒适度；该户型几无赠送，性价比较低，主卧与卫生间对视，私密性较差，为风水大忌；厨房空间较小，不利用布局及使用。,优势整体方正合理，入户玄关保证私密性；客厅和次卧均有飘窗，客厅飘窗开间达3米，保证通风和采光；U型厨房充分利用空间，操作便捷；劣势户型仅一面采光，主卧为全暗户型，采光较差；面积浪费严重，且无赠送，性价比低；户型未配置阳台，观景效果差；,【产品分析/住宅】户型点评（目前在售精装产品）,优势户型通透，布局紧凑，两房变三房，空间浪费率低；动静分区明显，互无打扰；三分离式卫浴设计，干湿分区；独立阳台，观景效果较佳。劣势 该户型几无赠送,优势整体方正合理，独立入户玄关保证私密性；超宽客厅开间，连同观景阳台，保证观景效果；劣势 该户型几无赠送,79三室两厅,90三室两厅,【产品分析/商业】金楠天街商业面积区间30-501，主力面积70-90；金楠时光面积6-170；主力面积段30-50,金楠天街住宅面积区间30-501，主力面积段70-90占比约为20%金楠时光面积6-170；面积段70-以下占比超过57%，50以下占比最大，主力面积为30-50平方米。,图1：金楠天街商业面积段占比,图2：金楠时光商业面积段占比,基本为30-50,【产品分析/商业】项目集中商业共计13万方，采用自持经营的方式，目前已确定部分类型的主力店,经营方式：自持经营的方总体规模：13万方（相当于2.5个双楠伊藤），未来将作为项目甚至区域的日常配套。主力商家：目前招商已完成70%，已签约入住的主力店有星巴克、永辉超市、丝芙兰、恋爱珠宝、新元素餐厅、常乐足道、德仁堂美容养生馆、CGV4D电影院。,赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/,【产品分析/商业】峡谷式风情商业街3-4层，采用日本难波城峡谷式商业理念，层层退台设计，增加购物环境的体验感,园林景观,层层退台式设计，营造了开放式商业空间，注重体验式购物消费。,连廊设计使得各区域交通更为优化、顺畅，提升可达性；增强了购物的趣味性。,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,【产品分析/SOHO】SOHO产品临晋阳路昭示性较好，面积控制在33，是区域较为稀缺的小户投资产品,均为33平方米左右的面积,临晋阳路，昭示性较好；SOHO产品单层34户，共四部电梯，配备商务大堂、公共部分精装修；均为33平米的小户型，户型方正，无公共卫生间，每户均预留上下水位置；单层面积约1200平米，1-3层为商业，4-20层为soho公寓，产品定位：SOHO办公公寓、酒店式公寓,【产品分析/细节】金楠时光，22项精装细节关怀，全面体现龙湖便捷舒适的精装生活,营销推广,目标客群定位营销节奏及推广现场展示,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,【目标客群定位】商铺主要针对区域商户和龙湖品牌追随者，住宅则锁定在区域地缘性客群和流动人群,前提：项目地块属性为商业地块，兼容部分住宅，且要求住宅90平米以下户型不低于70%，奠定了住宅为刚需首置产品客群：周边人口基数大，收入低，潜在刚性置业需求巨大，项目住宅产品的客户锁定在周边的地缘性居住人群和区域流动人群,住宅,前提：小面积，低总价客户：低总价能承受的人比较多，更能吸引各地投资者,前提：投资价值高，5-8年固定租约，起始回报率5%客群：针对城西的生意人用以自买自营，同时也有龙湖品牌影响力带动的投资者,SOHO,商铺,【营销及推广】密集开盘，线上线下结合推广，极力突出龙湖地产的品牌影响力、天街产品的市场口碑和双楠区位超大整体三大卖点,核心卖点：龙湖“天街”系+双楠+超大综合体,线上媒体动作：报纸硬广/公交站台/软文炒作/联手新浪乐居等网络媒体进行购房优惠线下推广活动：城西及城中人群聚集区小型展示和派单,开盘进度时间表,【营销现场展示】打造品质感极强售楼部，样板间重点凸显开阔横厅和转角窗的观景效果，极具感染力,售楼部外景,横厅,景观层次,主卧转角飘窗,市场表现,本项目量价表现本项目客户情况竞争市场,【项目量价表现】本项目价格偏高；但入市畅销，各物业类型走量十分可观，市场接受度较高,畅销：住宅月均去化6700/月以上，SOHO月均去化1481/月，商铺月均去化2196/月价格：均价偏高，住宅及SOHO单价超过9000元/,价格偏高,畅销,【项目客户情况】城西地缘性客户为主，占比接近60%,图1：项目客户情况,地缘,1、生活在项目附近 2、工作在项目附近 3、出行动线经常经过项目 4、有亲密的亲戚居住于项目附近,【竞争项目表现/住宅】适价畅销，综合价格、区位优势及龙湖品牌效应三大优势抢占刚需客户市场,与红牌楼片区相比，本案在价格上更具有优势；与武侯国际新区相比，不具备价格优势，但区位条件更优；外双楠片区内，龙湖品牌效应更具优势。,注：数据来源于整合数据库及踩盘数据,【竞争项目表现/商业】高价畅销，凭借龙湖天街系的品牌效应及区位优势，金楠天街吸引了大批龙湖跟随者,竞品主要集中在武侯新区，金楠天街更具区位优势，主力面积较大，总价较高，但销量可观,买商铺的人一般经济基础都还算好，更看重的是未来商业的投资价值，人们对龙湖天街系商业的投资价值很看好。对于这类投资者来说，价格不是问题。我们还有一些客户是以前的业主带来的。置业顾问访谈,注：数据来源于整合数据库及踩盘数据,【竞争项目表现/办公类】高价平销，办公物业采用控面积控总价的策略，减少客群向周边项目分流,办公面积均控制的比较小，金楠天街面积控制在30-40（33），以此来控制总价,注：数据来源于整合数据库及踩盘数据,【项目畅销原因分析】区域需求+品牌优势+产品优势+优秀营销，打造畅销明星产品,畅销明星项目,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,【项目SWOT总结】,-THE END-,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,