6月沈阳房地产市场研究报告.ppt

2010 年 6 月沈阳房地产市场研究报告,2010 年 6 月,公司地址：沈阳市和平区十一纬路 36 号粮食大厦 11-12 楼（兴业银行总部楼上）,联系电话：024-22813450-6816,第一篇,第一章,一、,二、,三、,四、,第二章,第三章,一、,二、,三、,第四章,一、,二、,第五章,第二篇,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,目 录,本月导读.3,市场资讯.4政策法规.4楼市动态.5行业动态.6市场动态.9,商品房市场.9商品房供应量分析.9商品房成交分析.12供求关系分析.13各环线商品房成交比例.13商品住宅市场.13一、商品住宅供应量分析.13二、商品住宅户均面积分析.15三、商品住宅成交量分析.16四、供求关系分析.16五、各区商品住宅成交情况分析.17商业市场.17供应量分析.17成交量分析.18供求关系分析.18土地市场.19土地供应分析.19土地成交分析.20本月开盘项目总结.30一、本月开盘项目情况.30二、项目开盘回顾.31媒体统计.32本月媒体投放总体分析.32一、一、本月报广投放总量.32二、近期报广投放走势.32各大媒体投放对比分析.33各类物业类型报广统计.35各区域报广投放情况.37一、各区域报广投放情况.37二、各行政区域在各媒体的报广投放情况.38三、本月报广投放金额前五名.39四、本月报广诉求点情况表.39内部竞品监控.错误！未定义书签。一、项目竞品监控.错误！未定义书签。,2,u,u,u,u,u,u,。,二、名牌代理策划公司.错误！未定义书签。,本月导读,市场资讯：,6 月 4 日，住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通,知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确，,对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。,近日，国家统计局发布的统计数据显示，5 月 70 个大中城市的新建住,宅销售价格同比上涨 15.1%，环比仍上涨 0.4%。这折射了调控背景下中国房,市仍处于观望、博弈状态。本轮调控政策制定上的不明朗性也增加了市场判,断的模糊性，延长了观望期。,市场动态:,6 月全市商品房供应量为 160 万平方米，环比下降 9.76%。商品房供应,套数为 16125 套，其中商品住宅供应面积为 147.34 万平方米，其供应面积,占当月总供应量的 92.09%，商品住宅供应套数为 14992 套。商业用房供应,面积为 12.11 万平方米，其供应面积占当月总供应量的 7.57%，供应套数为,895 套。,6 月份商品房共成交 118.87 万平方米，环比上升 31.71%，同比下降,33.23%，成交 13673 套。商品住宅的成交量为 102.04 万平米，环比上升 30.3%，,同比下降 35.71%。商业用房成交 13.05 万平方米，环比上升 9.66%，同比,下降 3.33%。,6 月共有 52 宗土地推出，土地供应面积为 232.77 万平,土地供应量环比,增加 41.17%,与去年同期相比下降 37.21%。土地成交量继续下滑，共成交土地,35 宗，86.57 万平。,6 月共有 105 个项目投放报广，投放量为 330.6025 版，投放金额为,77,752,500 元，投放频次为 457 次，整体投放量较上个月有所增长，主要由于,近期供应量压力较大，各项目媒体营销手段增多。（报价均以媒体对外公开报价,为准，以下相同）,3,第一篇,市场资讯,政策法规住建部等三部门出台房贷二套房认定标准6 月 4 日，住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。同时，购房人应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。暂不具备查询条件的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。通知还明确，三种情况将被认定“二套房”，并执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。按照通知规定，不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。而对能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，按本地居民认定标准执行。住建部专家：楼市调控观望期将延长近日，国家统计局发布的统计数据显示，5 月 70 个大中城市的新建住宅销售价格同比上涨 15.1%，环比仍上涨 0.4%。这折射了调控背景下中国房市仍处于观望、博弈状态。本轮调控政策制定上的不明朗性也增加了市场判断的模糊性，延 4,长了观望期。,当前楼市观望气氛浓主要有三个原因。从需求看，中国大举推进城市化，大量,人口将涌入城市。许多人认为，城市土地稀缺，房地产刚性需求旺盛，房价难以下,调，对地产调控效果持续性保持怀疑。其次，2006 年与 2008 年的地产调控后的,反弹经历让许多人认为，在地方政府、银行、开发商等利益体的合力挟持下，调控,只是安抚民心，不会真调控。,此外，房地产与中国经济，甚至中国社会关系密切，尤其时下欧洲经济危机重,现，一些人认为政府不会，也不敢对房地产动调控真格。,楼市动态,沈阳房价涨幅回落 楼市新政已经初见成效,5 月份，房价上涨脚步开始变慢当月全国房价同比上涨 12.4%，涨幅比 4 月,份缩小 0.4 个百分点。,对于国家统计局昨日发布的全国 15 月份房产市场运行结果，经济学家认为，楼市新政的初步目的已达到。5 月份，沈阳房价走势与全国走势有所不同。当月同比涨幅6.4%，比上个月 5.2%的涨幅提速，而 5 月环比涨幅 1.2%，比上个月 1.6%的环比涨幅回落。,而沈阳房产市场相对于快速反应的一线地区来说都要“慢几拍”，此前的涨幅并没有一线城市那么大，所以在调控时也不会出现大幅波动，而且会延续之前的稳定走势继续上涨。,如果按照慢几拍的规律来预期，未来几个月沈阳房价涨幅也有可能会回落，但幅度,也不会很大，而且绝对价格并不会下降。,沈阳商品房均价每平 4955.48 元 小户型成热销主力,1-5 月份，沈阳开发建设投资继续保持较大幅度增长，全市房地产开发累计完成投资同比增长 37.3%，其中住宅同比增长 42.2%。商品住宅投资涨幅连续保持突破 40%，表明目前沈阳市房地产市场依然被开发商看好。,以别墅和公寓为代表的高档房产需求较旺，无论是新建别墅还是存量别墅销量，在商品住宅和存量住宅销量中都是增幅最大的，而且根据沈阳市房地产研究所别墅类高档房产实地调研结果显示，1-5 月份新建别墅销售套数、面积和销售金额同比分别增长43.53%、267.5%和 443.08%。,5,1-5 月份，沈阳市商品房、商品住宅销售均价分别为 4955.48 元/平方米和 4689.5元/平方米，同比分别增长 26.51%和 29.71%。存量房和存量住宅价格分别为 3111.16元/平方米和 3113.48 元/平方米，同比分别增长 8.85%和 6.74%。商品住宅销售套均面积 93.29 平方米，比去年同期上涨 4.98 平方米。90 平方米以下商品住宅销售套数和面积比重分别为 53.77%和 39.74%。60-90 平方米区段销售套数和面积分别占全市商品房销售总量的 37.61%和 25.3%。从不同面积区段商品住宅销售面积看，60-90 平方米套型是热销主力。当前市场上小户型、中低价位的普通商品住房处于供不应求状态。,沈阳将突出重点加大力度 全面推进金廊核心建设,启动南北金廊建设，是、完善城市功能，加快经济发展，提升城市品位的重大举措。,近年来，经过沿线各区和有关部门共同努力，金廊工程进展较快，核心段已有 27 个重,点项目相继竣工，在促进全市对外开放、推动现代服务业发展等方面发挥了重要作用。,据了解，目前金廊核心段仍有在建项目 29 个，拟出让地块 27 个，占地总面积 200 余,万平方米，总建筑面积 1282 万平方米，投资总额超过 1300 亿元。为确保这些项目 2013,年全部竣工，市建委等部门和相关区正加大工作力度，逐个项目逐个环节加强调度，帮,助投资方解决存在问题，切实加快工程进度。,行业动态,银行认贷又认房 三套房贷“闸门”现紧缩趋势,6 月初,二套房认定标准终于落地。住建部、央行、银监会联合发文要求规范二套房,认定标准,从原先认贷不认房变为认贷又认房,同时也强调了二套房首付 5 成,利率至,少上浮 10%的要求。近期北京地区各家银行执行的认定标准保持一致,打擦边球的银行,几乎绝迹。,但是,在认定标准确认之后,各家银行在首套房和三套房的首付和贷款利率执行标准,上却不尽一致。,根据银率网的调查显示,目前北京地区对于借款人的房贷审核已开始执行以家庭为,单位的认房认贷,在贷款成数方面以 90 平方米房产为划分界线,执行标准为:90 平方米,以下贷款成数为 8 成;90 平方米以上贷款成数为 7 成。而从最新统计数据中发现,首套住,房贷款的优惠利率执行标准目前分为 3 档,也即:7 折、8 折和 8.5 折。,在本次银率网的调查统计中,有超过 75%的银行表示暂不再受理第三套住房贷款业,务,而剩余的 25%可办贷款的银行中,贷款利率执行的区间主要集中在上浮 10%-20%之,6,前。,大房企纷纷“加码”长三角楼市调整态势或放缓,国内首个跨省级行政区区域发展规划-长江三角洲地区区域规划日前出台，以,上海为核心的一核九带格局给各产业带来想象空间，房地产业首当其冲。,根据规划，一核九带指以上海为核心，沿沪宁和沪杭甬线、沿江、沿湾、沿海、,沿宁湖杭线、沿湖、沿东陇海线、沿运河、沿温丽金衢线为发展带的空间格局。其实，,大型房企对长三角潜力城市的布局早在规划酝酿之初就已经启动。以常州为例，目前，,包括和黄、九龙仓、华润、龙湖、朗诗等国内知名品牌开发商纷纷进驻，导致常州房价,一路上扬，豪宅价格一度突破 3 万元/平方米。,但在目前全国房地产宏观调控的背景下，上涨过快的长三角城市房价已经出现调整。,规划的实施不会带来长三角楼市的快速回暖，但调整态势可能得到缓解。,世茂 12.75 亿长沙拿地 将建 240 米超高酒店,6 月 17 日，上海世茂建设有限公司在长沙河西滨江新城以 12.75 亿拍下一幅2010,网挂 028 号的地块。根据要求，该地块交地后 6 个月内要启动酒店项目开发，计划将,建成超过 240 米的超高层五星级酒店。,据了解，在无人竞争的情况下，上海世茂建设有限公司顺利拍下该地块。此地块面,积为 156626.46 平方米，成交价 127526.0 万元，商业用地容积率 3.7，住宅用地容积,率 2.0，折合楼面地价 2300 元/平方米。,地块出让公告中对竞买人的开发实力及经验都做了严格要求：酒店物业应由项目开,发主体自持；在项目用地内规划建设一座建筑高度不低于 240 米的超高层建筑（含按,五星级标准建造并由国际品牌公司管理的酒店），并于交地后 6 个月内启动酒店项目开,发，且在符合开工条件后 3 年半内完工；所有建设项目须在交地后 5 年内全部完工等。,上海楼市价格“紧急迫降”成交量近五年新低,上海楼市 6 月份成交均价环比 5 月急跌 14.19%，成交均价在连续两个月高于 2.2,万元/平方米后，跌至 1.9 万元/平方米附近，回到 2009 年底水平。紧急迫降成为 6,月上海楼市主旋律，且这种被动降低呈现出蔓延趋势。,2010 年上海楼市受到宏观调控影响，成交缩量显著。佑威及楼市专评网联合提供,的数据显示，6 月上海市商品住宅成交面积为 42 万平方米，环比 5 月增加了 35%，但,是其成交量还是处于历史的低位，其成交量仅与 2008 年最低的 9 月、10 月相当。并且，,从整个今年上半年的商品住宅成交来看，仅有 357 万平方米，为近五年来最低，仅为,7,2009 年上半年的 66%，2008 年上半年的 53%。,此次房价急跌的一个首要原因就是 3 万元/平方米以上的中高端楼盘和豪宅成交的,明显萎缩，中高端楼盘和豪宅 6 月的成交比重相比 5 月分别减幅分别为 3%和 2.7%。1.5,万-3 万元的中端楼盘成交量虽有所增加，但是其成交比重也有 3.9%的减幅。而 1.5 万,以下的低价位楼盘成交比重却增加近 10%。,万达 2.79 亿获常州地块建万达广场,6 月 18 日，大连万达商业地产股份有限公司以 2.79 亿元人民币获得常州市一宗总,面积 74425 平方米的地块，万达旗下的商业地产品牌“万达广场”正式进驻常州。,资料显示，该地块位于新北区通江大道西侧、太湖路北侧、竹山路东侧、巢湖路南,侧，规划用地性质为商业、办公、居住，其中住宅建筑面积不得超过 4.5 万平方米，地,块容积率4.0，建筑密度60%，绿地率15%，建筑高度150 米。,按照规划，该地块将建城市综合体项目，其主要功能配置百货购物中心、大型超市、,五星级酒店、高档电影院线、写字楼、室内商业步行街等；且地块竞得人必须持有本地,块（项目）中不少于 8 万平方米（地上建筑面积）的大型商业中心，以及五星级酒店物,业的产权，不得进行分割销售、转让。,据了解，大连万达 1 个月前已在常注册公司，该常州万达广场项目将在 2010 年 10,月 30 日前全面开工建设，2012 年 6 月 30 日前建成竣工，地块中的大商业部分在 2011,年 12 月 30 日前建成竣工并开业运营。,土地拐点隐现 万科、金地二三线抄底商业项目,土地市场的抄底时机恐怕已经来临，继中铁、华侨城等央企大肆拿地之后，万科与,金地也不甘落后，两者近日分别在宁波、烟台等地获取了土地储备。而值得注意的是，,两者获得的土地项目均属于商住性质，调控之下，商业项目或已成为土地市场抄底的新,方向。,6 月 30 日，上海万科长宁置业以总价 21 亿，楼面价 4291 元/平米，竞得了宁,波镇海绿核北部的 4 幅商住、酒店地块。由于该 4 幅地块仅上海万科长宁置业一家竞价，,所以最终以 21 亿底价成交。本次万科独家竞买而底价获得项目，而且项目 4291 元/平,米的楼面价比商帮公园西侧地块 6023 元/平米的楼面价还低了近 30%。,绿核北部地块属于新城南区，共有五幅地块组成，位于庄市大道北侧。该地块总,面积达 345 亩，用途涵盖了宾馆、住宅、商住、商业，容积率为 1.6-2.6。,8,而万科拿下的四幅地块涵盖商业、商住以及住宅用地。根据公告要求，绿核北部1 号用于住宿餐饮的地块必须严格按照国家五星级酒店标准建造，并在土地交付后六年内取得国家旅游局颁发的五星级酒店证书。而 3 号商服（适建商业、办公）地块建成后，在项目通过竣工验收后 6 年内建筑面积的 60%须自主持有，不得对外销售。在 7 月 1 日晚，金地也表示，公司近期通过股权收购方式获取了位于珠海和烟台的两个商住项目,合计耗资 3.83 亿元。据显示，金地通过股权收购的方式获取了位于珠海市香洲梅华北居住片区 3 号地块项目 51%的权益。收购时该项目已发生土地及建安支出约 3.7 亿元,公司收购成本约为 2.58 亿元。该项目规划占地面积为 27417.36 平方米,规划计容积率建筑面积108533.88 平方米,土地使用权出让年限为居住 70 年。不仅如此，金地还通过收购的方式，首次落子烟台。资料显示，该项目建设用地面积 66310.68 平方米,规划地上建筑面积 132600 平方米（其中商品住宅 87600 平方米、商业公建 45000 平方米）,容积率 2.0。土地使用权居住部分出让年限为 70 年、商业公建 40 年。这两块土地均属商住用地，其中烟台项目的商业公建部分占到了 4.5 万平方米。市场动态第一章 商品房市场,一、单位：万平180160140120100806040200,商品房供应量分析,套数180001600014000120001000080006000400020000,总供应量,住宅,商业,办公,公寓,车库,公建,供应面积,供应套数,6 月全市商品房供应量为 160 万平方米，环比下降 9.76%。09 年土地成交市场的 9,n,n,疯狂，使得10 年商品房供应量大增在预料之中，随着沈城楼市进入传统的销售旺期，供应量放大明显，但受目前国家宏观调控抑制房价上涨等多重因素影响，市场观望气氛渐浓，供大于求的市场表现逐步形成。6 月份商品房供应套数为 16125 套，其中商品住宅供应面积为 147.34 万平方米，其供应面积占当月总供应量的 92.09%，商品住宅供应套数为 14992 套。商业用房供应面积为 12.11 万平方米，其供应面积占当月总供应量的 7.57%，供应套数为 895 套。商品房供应量走势,单位：万平350300250200150100500,总建面,总套数,套数35000300002500020000150001000050000,6 月份全市商品房供应量为 160 万平方米，环比下降 9.76%，但从10 年第 2 季度走势来看，供应量明显放大。近 2 个月的大幅放量，一方面是传统的销售期到来，另一方面是各开发商想在新政产生实质影响前，规避风险，缓解下半年销售压力，近期明显加大了推盘力度。本月各区供应量分布情况 10,9.5%,n,n,沈北新区苏家屯区,和平区9.6%,沈河区0.2%,大东区0.0%,铁西区19.4%,和平区沈河区大东区,0.0%,铁西区,浑南新区23.8%,于洪区21.3%,皇姑区3.4%,皇姑区于洪区东陵区,浑南新区,东陵区12.9%,苏家屯区沈北新区,本月新项目上市、新品加推依然集中，特别是像浑南新区、于洪区、铁西区这样楼盘最为集中的区域，新品上市量明显，尤其是浑南新区这样区域概念目前正被热炒的区域，本月供应量占全市的 23.8%，位居区域供应量之首。各区域供应量走势单位：万平706050403020100,和平建面于洪建面,沈河建面东陵建面,大东建面浑南建面,铁西建面苏家屯建面,皇姑建面沈北建面,从 6 月份各区域供应量走势来看，于洪区供应量虽有所回落但目前整体供应量依然活跃，而浑南新区以及铁西区由于本月新品上市集中，比如：浑南新区的亿丰南澳国际、铁西区的奥海西湖印象、锦绣四合院等项目，使得本月区域供应量剧增，区域整体表现活跃。各环线商品房供应比例 11,n,三环外23.3%,一环内8.6%,一至二环间14.0%,一环内,一至二环间,二至三环间,二至三环间,54.1%三环外二至三环间以及三环外本月分别占沈城商品房供应量的 54.1%和 23.3%，由于目前市中心区域土地供应稀少，楼价持续攀升，区域内市场已经日趋饱和，供应量不足，而随着目前城市外扩的加速，各开发商越来越倾昧像二至三环间以及三环外这样的土地储备充足，价格相对适中的区域，使得目前该类区域内大盘云集，区域供应量不断放大，目前已逐步成为沈城商品房供应的主体。二、商品房成交分析商品房成交走势分析,单位：万平350300250200150100500,商品房成交走势图,供求比3.532.521.510.50,09-06,09-07,09-09,09-10,09-11,09-12,10-01,10-02,10-03,10-04,10-05,10-06,供应量,销售量,供求比,6 月份商品房共成交 118.87 万平方米，环比上升 31.71%，同比下降 33.23%，成交 13673 套。从环比来看，本月成交明显上升，市场供求关系有所改善，但从同比来看，目前市场还是受到楼市新政影响，与去年同期相比下滑明显，市场整体走势转淡。12,n,三、供求关系分析供求比3.532.521.510.5009-06 09-07 09-08 09-09 09-10 09-11 09-12 10-01 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06供求比本月供求比为 1:0.74，进入10 年第 2 季度以来，受“国十条“等调控新政的影响，市场观望氛围逐步形成，成交量与 09 年相比下滑明显，但与此同时商品房供应量受 09 年土地成交放量的影响，供应量快速递增，所以导致目前商品房供求关系呈现供大于求的局面。四、各环线商品房成交比例12%,34%,43%,11%,一环内一至二环间二至三环间,三环外本月商品房成交面积主要集中在二至三环间以及三环外，区域成交量所占全市比列分别为 43%和 34%，特别是二至三环间这一区域，是目前沈城在售楼盘最为集中的区域，并且相对于二环内的楼盘，该区间的楼盘价格相对适中，可选性强，性价比高，所以该区域成交量明显高于其他区间。第二 章 商品 住宅市场一、商品住宅供应量分析商品住宅供应量走势 13,n,单位：万平300250200150100500,住宅面积,住宅套数,套数300002500020000150001000050000,6 月商品住宅的供应量为 147.34 万平，环比下降 12.58%。10 年的第一个季度，商品住宅供应量明显不足，市场整体表现低迷，但随着地产市场传统销售季到来，以及不少开发商为了在新政产生实质影响前加强了推售力度，导致商品住宅供应量快速递增。本月各区供应量分布情况,苏家屯区0.0%,沈北新区9.8%,和平区10.2%,沈河区0.2%,大东区0.0%,铁西区19.4%,和平区沈河区大东区,铁西区,浑南新区23.3%,于洪区20.8%,皇姑区3.1%,皇姑区于洪区东陵区,浑南新区,东陵区13.2%,苏家屯区沈北新区,6 月浑南新区商品住宅的供应量最大，占整体的 23.3%，其次是于洪区以及铁西区，分别占整体的 20.8%和 19.4%，由于以上三个区域是目前沈城楼盘最为集中的区域，特别是像浑南新区这样极具炒作概念价值的区域，新品上市量递增明显，比如“亿丰时代广场“的住宅项目就选择本月开盘销售，并且上市量颇大。各环线商品住宅供应走势 14,单位：万平120100806040200,一环内住宅建面二至三环间住宅建面,一至二环间住宅建面三环外住宅建面,近几个月二至三环间的供应量不断攀升，供应趋势明显高于其他区间，成为供应量最大的区域，随着城市外扩的加速，特别是二环内区域楼盘已接近饱和状态，各大开发商已经把目光移向城市近郊，所以导致该区间内大盘云集，楼盘众多，而且该区间内楼盘无论是价格还是交通配套，性价比都相对较高，对于购房者的吸纳力也最为强劲，因此该区域的供应量不断加大。二、商品住宅户均面积分析单位：平15014013012011010090807060套均面积6 月商品住宅的户均面积为 98.3 平米，从近期的销售情况来看，面积在 90 平米左右的户型销售情况良好，一方面由于目前市场需求的主体还是自住型为主，另一方面由于“国十条”等调控新政极有针对性的打击投机、投资型需求，而该类需求小户型产品所占比重较大，所以直接导致小户型产品供应量剧减，目前市场供应主体还是以 90-100 15,平左右以满足刚性需求的户型产品为主。三、商品住宅成交量分析,单位：万平350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.000.00,商品住宅成交走势图09-06 09-07 09-08 09-09 09-10 09-11 09-12 10-01 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06,供求比3.503.002.502.001.501.000.500.00,上市量,销售量,供求比,本月商品住宅的成交量为 102.04 万平米，环比上升 30.3%，同比下降 35.71%；环比的上升说明由于供应量的持续放大，导致可选房源不断增多，虽然新政影响逐步呈现，但是对于目前以刚性需求为主导的沈城楼市，需求还可进一步释放；而同比的大幅下滑，则表明新政影响已经体现。四、供求关系分析供求比4.003.002.001.000.0009-06 09-07 09-08 09-09 09-10 09-11 09-12 10-01 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06供求比6 月供求比为 1：0.69，由于近 2 个月的供应量不断释放，使得市场存量房源不断增多，而受国家新政调控影响，购房者观望气氛加重，成交量与去年同期相比下滑明显，所以目前市场整体呈现供大于求的趋势。16,五、各区商品住宅成交情况分析2%,24%,14%,3%,和平区沈河区铁西区,大东区,8%,17%,皇姑区浑南新区,15%,9%,5%3%,于洪区东陵区沈北新区,6 月份商品住宅成交量以沈北新区居首，占整体成交量的 24%，其次为铁西区、于洪区以及和平区，一方面市区楼价居高不下，另一方面如沈北新区、于洪区这样的楼盘集中区，其产品价格适中、配套不断完善、交通相对便捷、整体性价比突出，所以区域成交量不断攀升已成为必然。第三章 商业市场一、供应量分析,单位：万平4035302520151050,商业面积,商业套数,套数40003500300025002000150010005000,本月商业用房供应面积为 12.11 万平方米，供应套数为 895 套。近期商业市场整体供应情况相对平稳，波动幅度不大，可见新政对商业市场的影响并不明显，另外由于去 17,年整个商业市场表现突出且放量明显，所以目前商业市场整体供应量相对偏低，但是09 年土地市场成交异常火爆，这其中就包含大量商业用途土地，所以预计未来商业市场供应量将会逐步放大。二、成交量分析,单位：平方米2520151050,商业用房成交走势图,供求比876543210,09-06 09-07 09-08 09-09 09-10 09-11 09-12 10-01 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06,上市量,销售量,供求比,本月商业用房成交 13.05 万平方米，环比上升 9.66%，同比下降 3.33%，随着本月供应量的加大，成交量也呈现上升趋势，而从同比的小幅下滑来看，目前商业用房受新政影响甚微。三、供求关系分析供求比8.007.006.005.004.003.002.001.000.0009-06 09-07 09-08 09-09 09-10 09-11 09-12 10-01 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06供求比本月商业供求比为 1:1.08,供求比正逐渐向平衡点靠拢，供不应求的紧张局势有所缓解，而且从 09 年拿地情况来看，未来供应量应该会逐步放大，供求关系应该会得到进一步的缓解。18,第四 章 土地 市场一、土地供应分析1、土地供应走势分析,单位：万平16001400120010008006004002000,占地,宗数,宗数250200150100500,本月共有 52 宗土地推出，土地供应面积为 232.77 万平,土地供应量环比增加41.17%,与去年同期相比下降 37.21%。10 年土地供应量与去年同期相比有较大的下降，国家新推出的土地相关政策使得土地供应走得很谨慎，居住用地供应紧缩，而工业用地和商业用地不断增加放量是10 年上半年的主要表现。2、本月各物业用途土地供应情况0,0%,30,58%,7,13%,15,29%,居住商业工业,其他本月居住用地的供应量明显紧缩，所占比例仅占整体的 13%，而工业用地和商业用地放量加大了比重，工业用地本月的供应量占整体的 58%，商业的比重为 29%。19,2,2,3、各区域本月土地供应情况和平区,0%,8%,4%4%,3%0%9%9%,沈河区大东区铁西区皇姑区浑南新区,63%,0%,于洪区东陵区沈北新区,苏家屯区本月供应量主要来自沈北新区，所占比例为 63%，其中大部分的供应为工业用地，另外和平区，沈河区，浑南和于洪等区也有一定量的土地供应，但比重不足 10%。4、本月土地供应面积结构分析4,8%,15,29%,8,15%25,48%,1万平以下1-5万平5-10万平,10万平以上本月供应量仍以 1-5 万平米的中小型地块为主，所占比例达 48%，一是由于土地资源有限，大规模的土地已经很少见，另外也是为了防止地王的产生，而把地块分割出售。此外，5-10 万平米的地图供应量占比重为 29%。二、土地成交分析1、成交地块明细,宗地 编号,区域,占地 面积,容,规划,起始 价,成交单,楼板价,竞得人,成交 日 期,（平 米）,积,用途,(元/平),价,率,沈北 2010026沈北 2010,沈 北 新区沈 北 新,3157362072,居住居住,13651365,13651365,682.5682.5,沈阳恒联置业有限公司沈阳恒联置业有,2010-6-132010-6-13,20,2,2,2,2,027,区,限公司,沈北 2010028沈北 2010029沈北 2010030沈北 2010034,沈 北 新区沈 北 新区沈 北 新区沈 北 新区,435951608631126407,居住居住居住居住,1346134913771321,1346134913771321,673674.5688.5660.5,沈阳盛达兴业置业有限公司沈阳盛达兴业置业有限公司沈阳盛达兴业置业有限公司沈阳恒联置业有限公司,2010-6-132010-6-132010-6-132010-6-13,沈 北(G)2010-010沈 北(G)2010-027JK2010-51,沈 北 新区沈 北 新区铁西区,100002533320683.34,0.80.80.7,工业工业工业,290321482,290321482,362.5401.25688.57,沈阳程鹏电梯部件有限公司沈阳宝供仓储有限公司沈阳亚特铸造研究所有限公司,2010-6-132010-6-132010-6-13,沈阳黎明航空发,JK2010-55,铁西区,40483.93,0.7,工业,480,480,685.71,动机（集团）有,2010-6-13,限责任公司,JK2010-56JK2010-57JK2010-59JK2010-60JK2010-61JK2010-63JK2010-64JK2010-65JK2010-66JK2010-67JK2010-68JK2010-69JK2010-70,铁西区铁西区铁西区铁西区铁西区铁西区铁西区铁西区铁西区铁西区铁西区铁西区铁西区,75696.214901.2712913.1615297.7810694.218055.2915173.0615909.2917591.817407.315592.7518289.630302.25,0.70.70.70.70.70.70.70.70.70.70.70.70.6,工业工业工业工业工业工业工业工业工业工业工业工业工业,480480480480480481481481481481481482482,480480480480480481481481481481481482482,685.71685.71685.71685.71685.71687.14687.142687.14687.14687.14687.14688.57803.33,辽宁东大冷弯型钢有限公司沈阳纳高雅管配件有限公司沈阳溢彩轩玻璃烤花有限公司沈阳松浩电气有限公司沈阳仁和晟电梯起重有限公司辽宁锦榜电气有限公司沈阳三氏实业有限公司沈阳宏森机械电气设备有限公司辽宁耀华电控设备有限公司辽宁森邦电气有限公司辽宁精益电控设备有限公司沈阳星光技术陶瓷有限公司沈阳东亿机械制,2010-6-132010-6-132010-6-132010-6-132010-6-132010-6-132010-6-132010-6-132010-6-132010-6-132010-6-132010-6-132010-6-13,21,造有限公司特变电工沈阳变,JK2010-71,铁西区,20930.71,0.7,工业,482,482,688.57,压器集团有限公,2010-6-13,司,JK2010-72JK2010-73,铁西区铁西区,21698.757798.3,0.70.7,工业工业,480480,480480,685.71685.71,沈阳北重电机制造有限公司沈阳平衡阀门制造有限公司,2010-6-132010-6-13,新疆特变（集团）,JK2010-75,铁西区,67091.48,0.7,工业,482,482,688.57,有限公司沈阳电,2010-6-13,气分公司,JK2010-76,铁西区,68398.4,0.6,工业,482,482,803.33,沈阳东利钛业有限公司,2010-6-13,沈阳明和欧亿艾,JK2010-77,铁西区,14214.11,0.7,工业,604,604,862.85,姆科技产业有限,2010-6-13,公司,YHKF2010-004YHKF2010006YHKF20100072010-0182010-0202005-049,于洪区于洪区于洪区和平区和平区大东区,11499.036167.0117420.173198528794789,0.80.80.8122.82.8,工业工业工业居住其他居住,4814814812380046903800,4814814812380046904890,601.25601.25601.251983.33333316751746.42,沈阳格泰水电设备有限公司沈阳明录科技有限公司沈阳水泵制造有限责公司沈阳中冶京唐置业有限公司沈阳砂南热力有限公司束桂香,2010-6-132010-6-132010-6-132010-6-302010-6-302010-6-25,2、土地成交走势分析,占地：万平120010008006004002000,占地,成交宗数,宗数200180160140120100806040200,本月土地成交量继续下滑，共成交土地 35 宗，86.57 万平。受 09 年土地市场影响，目 22,n,n,前各大品牌开发商手中的土地资源很充足，并且国家对囤地的严厉打击和近期的房地产政策的影响使得大牌开发商没有过多精力再出手购置新的土地，因此土地成交呈下滑状态，但一些小型的开发单位却可利用此机会低价购置土地。居住用地成交走势,占地：万平6005004003002001000,居住占地,居住宗数,宗数1009080706050403020100,6 月居住用地的成交宗数较上个月仅增加一宗，但成交量 5 月有所下滑，房地产市场受新政的影响也波及到了土地市场，使得土地成交也呈下滑趋势，本月居住用地成交 8 宗，总占地 26.08 万平米。各物业用途土地成交量走势分析占地：万平6005004003002001000,居住占地,商业占地,工业占地,其他占地,从整体走势来看各物业用途土地成交均有下滑，但工业用地的成交量仍占首位，其次是居住用地，商业用地走势平缓，无明显波动。23,n,3、本月成交土地物业形态分析3%,74%,23%,0%,居住商业工业,其他本月工业用地的成交量的比重高达 74%，居住用地仅在 23%，另外的 3%为其他用地，本月商业用地零成交。4、各区域成交情况分析,占地：万平6050403020100,成交面积,宗数,宗数2520151050,6 月成交土地仍以铁西区为主，主要为工业用地成交量的增加。其次是沈北新区，同样以工业用地居多，另外大东区和于洪区也有部分土地成交。各区域土地成交比例 24,n,沈北新区23%,和平区 大东区3%3%,和平区沈河区大东区铁西区皇姑区,于洪区9%,铁西区62%,浑南新区于洪区,东陵区沈