南宁写字楼市场调研报告..ppt

南宁城市建设总体规划是西建东扩，重点向南；五象新区地处南宁市向南发展轴线的核心位置，是未来的交通枢纽，新区具有与商务核心区金湖广场紧密衔接，便捷的交通优势。,区位,所在区域概况,五象新区是南宁未来的信息、文化、商业商务中心，是南宁未来城市建设主战场,五象新区是南宁市全面开放开发中的重点发展区域，总面积175平方公里，核心区23平方公里。南宁市将五象新区规划功能定位为：中国东盟自由贸易区的区域性贸易中心，泛北部湾的总部基地，区域性的物流、高新产业和加工业基地，南宁市信息、文化、商业商务中心。大量人流、物流、资金流的涌入，有利于促进区域经济发展，新区开放开发势必会全面带动城市基础设施建设。,数据来源：南宁市规划信息港,区域路网分析,区域路网规划合理，未来发展受交通局限的可能性小,至老城中心,至老城中心,五象大道,玉洞大道,南宁大桥,平乐大道,3号路,区域以“三纵三横”的路网构成：“三纵”为银海大道、平乐大道、龙岗大道，“三横”为堤园路大道、五象大道、玉洞大道。商业大道、核心区内的1号、3号、6号路以及南宁大桥、八尺江大桥等十路二桥重点道路工程，构筑了五象新的框架，形成了四通八达的“路网”。,往物流基地,市政配套资源分析,市政配套资源：1.轻轨、公交：轻轨站位置位于项目东南角，坐拥便捷轨道交通，便于人流的输送。3号路及6号路上均设有公交站点，交通便捷，项目可达性好；2.公园：项目南侧毗邻规划中可聚集人流的小公园，可加大项目的景观面，同时对本项目不会造成视线遮挡。3.广西体育中心 目前已经运营的广西体育中心，承接举办各种大型文艺、体育活动，提高本项目的景观面，同时可带动区域人气聚集。,毗邻规划中的轻轨站，周边公交站点多，未来具有公共交通优势,公交站点,轨道交通站,3,项目机会分析,4,客户分析,5,竞争分析,城市商务区整体格局,成熟的金湖广场商务区趋于饱和，商务热点由成熟商务区逐渐转向新兴商务区,写字楼分布格局 沿民族大道城市发展主轴，金湖广场及东盟商务区内；金湖广场为目前商务办公价值峰地。办公产品格局 甲级写字楼稀缺，在用项目仅有地王大厦、利海亚洲国际等几个写字 楼，多数为商务公寓及商住楼；,商务区未来发展趋势,东盟商务区为未来商务主战场，将承接成熟商务区外溢需求，五象新区是继东盟商务区后下一个核心区域，未来的投资热点,东盟商务区概况：东盟国际商务区规划总用地规模约3.0平方公里，核心区规划为集商贸、商业、文化、娱乐和居住为一体的综合功能区，规划面积1.1平方公里，总建筑面积约400万。东盟商务区从09年起开始大规模开发商办用地，南宁目前为数不多的可售写字楼都集中在东盟商务区，在建及待建写字楼项目多。,南宁东盟商务区总平面图,五象新区总部基地,东盟商务区,五象新区,金湖广场商务区,整幅玻璃幕墙少，以石材、玻璃及铝扣板结合幕墙的做法较多；幕墙分隔不合理，开启窗过低，不便于使用；,写字楼产品现状,早期办公产品缺乏预见性，存在各方面设计缺陷，无法满足当期办公需求,幕墙镀膜,幕墙分隔,开启窗,使用不镀膜的清玻，内部空间一览无余，影响美观度,幕墙分隔零碎，部分项目装饰线条板密集，使得内部无整幅景观资源、同时使得造价贵，维护难,注：对南宁写字楼代表项目的详细分析见附件一,早期办公产品缺乏预见性，存在各方面设计缺陷，无法满足当期办公需求,停车场,多数项目因停车位出售且停车价格贵，利用率低，出现停车困难问题；地下停车场灯光昏暗、无导视、舒适度低。,侯梯厅拥堵,电梯拥堵，高峰期运载能力严重不足，降低了办公效率；多数电梯无群控系统，运行速度慢；载重量及轿厢尺寸较小；电梯内装粗糙，装饰与整体商务调性不相符。,写字楼产品现状,缺乏写字楼运营理念，局部利益最大化设置贬损写字楼整体价值,大堂面积高度局促，内部布置低端商业，拉低项目档次；裙楼商业非商务调性，影响项目品质；,写字楼形象面做得很差，前广场及入口昭示性差；地面停车，使得写字楼形象面被遮挡，影响商务形象；,写字楼产品现状,缺乏对楼体形象及办公舒适度、便捷度考虑,人性化细节：舒适性低、光线暗；如公共走道狭长，完全无自然采光；无员工休憩空间、茶水间、休息室；物业管理较初级，基本安保无保证，无增值服务。,消防管道等不作隐藏处理，直接置于墙外，影响美观；,写字楼产品现状,写字楼产品趋势,未来入市项目在建筑尺度、硬件配置等多方面达到国内一线城市纯甲级写字楼标准,华润大厦,地王国际商会中心,地王国际商会中心作为南宁商务标杆，让市场第一次认识到了甲级写字楼。,2011年9月即将入市的华润中心将以领先的建筑尺度和硬件配置再次刷新市场对写字楼认知。,历年商务市场量价趋势,写字楼售价及成交量在2009年后实现跃升,南宁市20082011年写字楼售价及成交量表：,数据来源：南宁市房管局,注：因南宁较多企业以购买商住楼作为其办公场所，故上表数据不代表商务市场总体需求,商务物业价格趋势,写字楼价格跃升将产生企业挤出效应，价格相对较低的新兴商务区将成为承接地,2009年后南宁写字楼价格大幅上涨，价格上涨将产生企业挤出效应，部分承租能力不强的企业将离开核心区域。产品好、性价比高的新兴区域将逐渐承接核心区域的外溢客户。,典型项目入市时间及价格：,典型项目2011年价格水平,区域发展趋势,成熟商务区趋于饱和，商务热点已由成熟商务区逐渐转向新兴商务区,产品发展趋势,写字楼产品品质开始有较大提升，标杆项目达到国内一线城市甲级写字楼标准,量价发展趋势,市场价格及成交量快速放大，出现跃升趋势,南宁写字楼市场已步入快速发展期,写字楼发展阶段判定,市场需求量大市场优异表现源于客户的需求推动，随着城市经济增长，此阶段写字楼需求量必将扩大。,对产品品质要求提升客户对写字楼产品品质要求逐步提高，成熟商务区年代较早的产品无法满足现实需求。,产生外溢需求区域租售价格的提升将迫使部分实力较弱的企业外迁出核心商务区，并对投资客形成门槛,五象新区总部基地功能规划,总部基地功能分区：1.商业金融区：打造五象新区各金融服务企业的总部、高档百货店、大型购物中心、名牌专卖店等高品质的金融商业街；兼顾休憩服务综合性配套设施。2.商务办公区：以对外服务为主，包括会议、展示、总部办公、商务酒店等，是片区RBD的内核；3.总部办公区：在适应高坡度的建设条件情况下，打造具有一流生态建设目标和外部形态的城市企业总部基地。4.文化游憩区：以主题文化生态公园为载体，以人文景观主轴为纽带，点缀适当规模的文化、休闲设施。5.居住教育区：重点满足区内拆迁安置的需要，与已选址的中小学构成区内相对独立的居住教育区。6.行政办公区：依托南宁政治协商会议办公中心形成。,五象新区总部基地规划面积大，规划为高端第三产业聚集区，是城市价值最高区域，未来发展前景好,五象新区总部基地选址在五象新区核心区内，总部基地规划范围为五象大道以南，体育中心旁以西，36米规划路以北及平乐大道以东所围合的区域，总用地面积约为3900亩，将建成智能化、生态型的楼群组合，形成集办公、金融、展示、科研、信息交流于一体的企业总部聚集地。,数据来源：南宁市规划信息港,五象新区规划有物流、商贸、加工制造基地等产业，使区域具备充实的产业支撑，推动其他产业发展同时将使区域具备长期竞争力,五象新区产业规划,1,物流基地,以大交通促进西南、华南地区和东盟国家的大物流,面向东盟等周边国家和地区，规划建设汽车、建材、服装、机电、农副产品等一批较有强辐射功能的大型产业批发市场,充当南宁科技资源整合优化新高地，着重以高新技术产业为主导的现金制造业，建设区域性加工制造基地，进而成为面向东盟的区域性研发平台,商贸基地,加工制造基地,2,3,南宁保税物流中心是中国东盟国际物流基地的核心及首期建设项目，规划用地53.55公顷，一期封关面积29.29公顷，已2009年底建成封关运行。保税物流中心的建成，将有效促进广西北部湾经济区现代物流及其他产业联动发展，加快西南地区及广西境内腹地对外贸易货物中转，增强沿海港口的国际集装箱货源聚集能力，对于吸引国内外资源，提高开放合作质量，增强广西北部湾经济区综合竞争实力，打造区域经济合作新高地和中国沿海经济发展新一极意义十分重大。,加工制造业基地,综合物流园区,数据来源：南宁市规划信息港,五象新区面临机遇及挑战,区域优势：1.定位高端、产业丰富、规划合理、功能完善；2.政府将搬迁至五象新区，多个公建将兴建；区域劣势：1.目前发展不成熟，配套不完善；2.距老城区距离相对较远；,区域发展不成熟使五象新区短期内难以承接处于快速发展期的写字楼市场需求。东盟商务区至少在3-5年内仍是商务热点区域,五象新区,东盟商务区,区域优势：金湖商务区的自然延伸区域，区域相对成熟，市场认可度高；区域劣势：1.占地规模较小，后续发展潜力不大；2.区域道路等规划较为不合理，发展受限；,项目定位及发展战略结构技术思路,2,目标解析与核心问题界定,3,项目机会分析,6,各类物业发展可行性研判,7,项目整体定位及战略,4,客户分析,1,项目属性界定,5,竞争分析,8,项目经济测算,2,3,1,客户分析,CBD发展规律,投资客分析,自用客分析,本项目需对国内一线城市CBD发展规律的客户演变历程进行研究，找出新兴CBD初期客户构成规律,基础设施,CBD发展初期以租赁型物业为主，自用客为主体；在销售型物业出现后投资客开始进入市场,建设初期（2001-2004）,快速发展期（2005-2008）,规划期、启动期（1993-2001）,稳定繁荣期（2009-至今）,发展 阶段,区域发展标志,物业类型,写字楼、基础设施,高端写字楼、商业,高端写字楼、综合体,2003年万达广场华贸中心均价：11000元/,2004年建外SOHO项目开盘销售均价：20000元/,北京CBD发展历程,2000年首届朝阳国际商务节胜利召开，正式推出CBD概念,2001年第一个标志性项目北京财富中心正式开工,2007年中央电视台新址国际贸易中心均价：32000元/,2010年长安太和泰康金融大厦租金：230元/月,客户构成,以外资自用客户为主，以IT、贸易、金融为主,第一个标志性项目建成后，陆续有20余个写字楼项目开工建设，总开工面积540万。,大量写字楼集中入市，0508年写字楼竣工面积分别为43、90、132、43万。,对写字楼物业需求持续增加，区域东扩，07-10年每年成交量均在200250万之间，10年均价较09年在有25左右大幅提升，在22800元/左右。,建设进程,自用客投资客,租售模式,以租赁为主,以租赁为主，出现部分销售型物业,自用客投资客,物业供应量大，租售物业均有,各时期租赁物业均为主要运营形式，销售型物业不多，故总体投资客所占比重不大,建设初期（1998-2003）,快速发展期（2004-2007）,规划期、启动期（1990-1997）,稳定繁荣期（2008-至今）,基础设施、金融总部大楼,以商务、沿江高端住宅为主，开始规划综合体,高端写字楼、商业为主,大型综合体、顶级写字楼,上海陆家嘴CBD发展历程,陆家嘴金融贸易区成立；吸引国内金融机构：如中国人民银行上海分行、工商银行、上海证券交易所等；对外招商，与正大集团、日本本森大厦株式会社会所合作等,2008年上海环球金融中心 竣工租金：300元/月,发展 阶段,金茂大厦等多座写字楼建成投入使用，以总部大楼为主。新鸿基一次转让土地5幅，总建面43万。批租土地规划建面142万,大量写字楼集中入市，多个大型公建建成,竞争激烈,区域写字楼产品供不应求，CBD规模不断扩大,金融总部企业+部分金融、贸易自用客户,自用客和少量投资客,自用客为主,发展 阶段,区域发展标志,物业类型,客户构成,建设进程,租售模式,1993年起，中国人民银行、农业银行、交通银行等一批内资国家银行、证券保险公司陆续在此建设总部大楼，批租土地规划建面134万,1997年金茂大厦结构封顶租金：180元/月,金融总部企业,租赁为主,租赁为主，部分销售,2011年上海国金中心2期 租金：300元/月,租赁为主，部分销售,租赁为主，少量销售,初期销售型物业为主，投资客比例较大，稳定繁荣期后以租赁型物业为主，自用客为主体,建设初期（2003-2005）,快速发展期（2005-2009）,1992年，市政府决定珠江新城将建成广州未来的“中央商务区（CBD）”2003年，珠江新城规划检讨进一步确立建设广州21世纪中央商务区的目标与定位。,规划期、启动期（1992-2003）,稳定繁荣期（2009至今）,基础设施建设、住宅,写字楼、商业、住宅,写字楼、商业为主,顶级写字楼、综合体,广州CBD发展历程,2006年合景国际金融广场、富力中心均价：13000元/,2008年富力盈泰广场、津滨腾越大厦均价：21000元/,2010年广州西塔珠江城、保利中心租金：160元/月,2005年珠江投资大厦、保利大厦租金：65元/月,以投资客为主,自用加投资客,自用客为主,加大歌剧院、博物馆等公建的建设力度，减少住宅物业开发，开始开发商务物业,大量写字楼进行开发、建设，写字楼项目项目大量建成，租售价格涨幅较大,公建基本建成，标志性项目建成，区域可开发土地稀缺，部分高端项目主要以租赁为主,发展 阶段,区域发展标志,物业类型,客户构成,建设进程,租售模式,珠江新城共出让土地99宗，建成19宗，在建11宗，未开发地块69宗；发展商实行“住宅先行”的策略，商务氛围较差,以住宅投资客为主,销售为主,销售为主+部分租赁,销售+租赁,初期以销售型物业为主，投资及自用客均有，后期为租赁型物业，以自用客为主,建设初期（2000-2004）,快速发展期（2004-2008）,2000年4月，深圳市对外公布了深圳市城市总体规划方案，它勾画了深圳未来10年城市建设的蓝图。,规划期、启动期（1986-1999）,基础设施,住宅、写字楼,写字楼、商业、酒店,顶级写字楼、大型综合体,深圳福田CBD发展历程,2001年国际商会大厦A座 价格：10500元/,2004年诺德中心价格：14000元/,卓越世纪中心租金：180元/月,稳定繁荣期（2008-至今）,基础设施建设，部分住宅建设,随着航天大厦入市，中心南区13朵姐妹花已经完全建成；开始进入中心北区的大量开发；会展中心建成，地铁建成通车。,中心北区大部分项目已经开发完毕，公建建设完毕。区域内土地日益稀缺,截止2004年，投入使用及在售写字楼面积约为130万，在建及筹建写字楼面积65万,住宅投资客,投资客为主，部分自用,投资客+自用客,自用客为主，部分投资客,发展 阶段,区域发展标志,物业类型,客户构成,建设进程,租售模式,2005年卓越时代广场售价：17000元/,销售,销售,租赁为主，少部分销售,一线城市CBD发展规律分析,发展初期以投资客为主，随着发展成熟，自用客数量增多并成为主流,二、三线城市CBD初期客户,参照同类CBD发展经验，投资客必然是五象新区发展初期的客户主体,周边具备较强产业基础的CBD，主要以本地产业客户为主。（如：深圳宝安中心区）,区域周边支柱产业企业；政府、国企等单位；房地产、建筑、金融等依托新兴CBD建设而发展的行业；,政府强势规划的新区，但周边产业支撑较弱的CBD，以房地产、国企、金融、投资公司等高端服务业为主。（如天津滨海新区、合肥政务新区）,周边有一定的产业基础，具备规划及产业支持的CBD，以产业+地产、基建、投资综合。（如福州金融街CBD）,新兴CBD发展初期,投资客为主导客群,CBD研究案例福州 金融街CBD天津 滨海新区响螺湾商务区合肥 政务新区深圳 宝安中心区CBD,注：对二线城市CBD的详细分析见附件二,五象新区类似于天津滨海新区的投资拉动型CBD,2,3,1,客户分析,CBD发展规律,投资客分析,自用客分析,研究南宁本地投资客特性及对五象新区投资意愿，分析本项目在区域发展初期销售的可能性,数据来源：访谈项目物管人员及同行内部资讯,自用客：35%,投资客：65%,东盟财经中心（2009.3）,利海亚洲国际（2009.9、2010.3）,自用客：50%,投资客：50%,华润中心（2011.9）,南宁市场近期投资客构成,新兴的东盟商务区投资客占客户总量一半，初期以外地投资客为主，近期以本地投资客为主,投资客访谈对象概况,说明：1.因外地投资客占目前投资客比例较少，且具有不稳定性，故主要选取本地投资客进行分析；2.主要选取对陌生区域投资意识较强的客户；,主要选取本地客户为对象，以需求小面积客户为主，投资回报率是首要关注点,投资客投资意愿分析,客户对区域不了解，经介绍区域未来发展前景后，表示会考虑投资的较多,多属长线投资客户，对目前市场关注度不高，在住宅被限购的形势下，会考虑办公物业的投资,对五象新区认知度不高，在住宅被限购形势下，存在投资办公物业需求,对本项目产品需求分析,客户对面积较小的LOFT及商务公寓感兴趣，写字楼因价格高不予考虑,多数需求为100以下小面积单位，多数对区域价格预期较低，总价承受能力不超过200万,对小面积办公单位产品感兴趣，对区域产品价格预期较低，总价承受能力不强,投资客户分析总结,2.客户对总价承受能力不强，对投资回报率要求较高。高性价比产品将获得青睐；,1.在住宅被限购形势下，存在投资办公物业需求，但客户对五象新区认知度不高。对区域需尽早宣传预热；,3.客户对商务公寓及LOFT等小面积、相对较低总价产品认可度较高；,在五象新区建设初期吸引投资客购买办公物业的可能性较大，但有以下前提条件：1.产品层面：初期产品总价需控制，性价比需较高；2.区域层面：需考虑与政府尽早共同对区域宣传预热；,2,3,1,客户分析,CBD发展规律,投资客分析,自用客分析,近期客户,远期客户,研究市场使用写字楼客户分布规律及特性，找出近期内（35年）可能到五象新区办公的客户群体,行业前景,行业盈利能力,行业规模,初步目标客群,所处区域,价格水平,租赁面积,置业能力,区域要求,自身需求,产品要求,意愿,本项目自用客分析思路,目标自用客群,通过客户能力及意愿分析，找到未来有能力且有意愿入驻本项目的目标自用客群,固定资产投资是南宁经济发展的主要动力，房地产业及基础设施建设是重要构成,固定资产投资,南宁全社会固定资产投资额从09年开始大幅增加，固定资产投资保持快速增长；其中，2010年房地产开发完成投资317.50亿元，增长40.04%。全市固定资产投资最主要集中房地产业、交通运输、水利、环境和公共设施业等。商品房施工面积3147.52万，增长20.77；商品房竣工面积519.41万，增长18.13；,数据来源：南宁市统计公报,外资投资及国内投资多数投向制造业、基建及房地产业,对外经济,外资引进：全年全市新批外商投资企业73家，合同外资额7.07亿美元，增长35.64%。全年外商直接投资3.3亿美元，增长18.62。年末全市实有建成投产三资企业480家。国内合作：年内与国内各地新签内资项目（合同）747个，合同资金987.49亿元，比上年增加175.42亿元，增长21.6%。实际到位内资525.93亿元，增加95.21亿元，增长22.11%。国内各地在我市投资亿元以上项目167个，主要投向制造业、房地产开发等行业。,数据来源：南宁市统计公报,初步目标行业筛选,筛选本地重点发展、未来发展前景较好、有较大办公物业需求的行业作为初步目标行业,初步目标行业：房地产投资开发建筑装饰设计建筑工程金融类咨询服务类科技、通信类商贸类生产制造类,选取市场核心区域13栋主流写字楼，对其水牌进行录入、统计、整理分析，综合选择本地重点发展、未来发展前景好，有较大办公需求的行业作为初步目标行业。,各行业企业数量比例,38,客户实力分析,通过分析各行业对区域、产品的选择，体现各行业价格承受能力，反映行业在当地实力,客户特征分析：房地产开发类,房地产开发公司以广西区内公司为主，对办公物业的形象要求很高，租金承受能力强,1.追逐标杆物业,在市场主流办公物业中，地王的房开企业密度最高。,广西本地企业为主，外地开发商数量较少。,承租的写字楼租金价格普遍较高，在80120元/月之间。,房地产开发类企业客户特征：,2.以本地公司为主,3.租金承受力强,客户特征分析：建筑工程类,建筑工程类企业需求150500的中等面积办公单位，对价格敏感，不要求地标项目,建筑工程类企业客户特征：,需求中等面积,对价格敏感,不要求地标项目,需求150500之间的中等面积办公单位。,所在项目租金价格集中于5080元/月，在租金高的地王，需求面积大致在100200 的小面积为主。,企业不扎堆于标志性项目，大多选择民族大道沿线物业。,区内企业为主,多数为广西区内企业,客户特征分析：金融类,银行类企业（需求半层、整层10002000）国有及外资大型商业银行二级分行（南宁分行）交通银行南宁分行星展银行南宁分行南洋商业银行（中国）有限公司保险类企业（需求半层、整层10002000）国内大型保险公司广西分公司民生人寿保险股份有限公司广西分公司泰康人寿保险股份有限公司广西分公司投资担保类企业（需求100200或300500）广西省内投资担保公司（主要金融企业群体）广西冠锋投资担保有限公司,金源CBD现代城（自有卓越资产管理公司，负责将小业主物业统一集中出租给大型企业）,地王国际商务（无资产管理公司）,金源CBD现代城品质弱于地王大厦，但因为拥有资产管理公司统一租赁物业，吸引的金融类企业品质高于地王大厦；金融类企业集中于本地地标项目中,投资担保、期货、理财企业（需求200500）国内全国性中小企业南宁分公司及广西本地公司广发期货财商人生理财顾问广西中宝融资性担保有限公司,客户特征分析：咨询、服务类,对区位、办公物业形象要求较高，价格承受能力较强,聚集于发展最成熟、档次最高的金湖广场,价格承受力较强,广西区内企业为主,涵盖领域广泛,咨询、服务行业特征,地王国际商会大厦金源CBD现代国际汇东国际,所在物业租金价格水平在70-100元/月，租赁面积在100300 之间，总体价格承受能力较强。,行业企业以广西区内企业为主，外省企业以教育咨询行业为主。,行业分布较为广泛，以律师行、财会、地产估价及咨询、教育培训等行业为主。,客户特征分析：科技、制造类,行业扎堆金湖广场区，国际及国内大型知名企业只选择地王及金源CBD两个地标项目,通讯科技业,制造业,企业类型：1.国际大型企业南宁分公司、办事处，如诺基亚、IBM、西门子等；2.国内大型企业南宁分公司、办事处，如阿里巴巴、方正科技等；3.广西本地通讯、科技公司为主要客户群体；,企业类型：1.国际大型企业南宁分公司、办事处，如罗克韦尔自动化、迅达电梯、富士达电梯等；2.国内大型企业南宁分公司、办事处，如蒙牛、七匹狼等；3.以糖、酒、纸业等广西本地优势产业为主要客户群体；,行业选择办公物业特点,国际及国内大型企业只选择地王、金源CBD现代城两个地标项目；广西本地企业为行业客户主流，本地糖、酒、纸业客户实力较强；广西本地企业对办公物业性价较为敏感（集中于6090元/月项目中）。,客户特征分析：装饰设计类,行业客户偏好个性化外立面办公物业，对价格承受能力较弱，本地企业为主,个性化建筑外立面,租金价格相对较低,客户特征分析：商贸类,本地商贸企业为主，依托东盟发展的进出口贸易企业实力较强，基本集中于地王商务大厦，但企业数量少。商贸行业价格承受能力相对较弱,广西本地企业为主,以本地从事资源、酒、服饰、快速消费品等满足城市基本商业要求的贸易企业为主。,实力较强的外贸公司集中于地王大厦,可承受价格水平较低,实力较强的商贸企业为依托中国东盟自由贸易区发展的进出口贸易企业，但行业企业数量较少。说明自由贸易区对城市贸易行业拉动效应目前而言较为有限。,多数商贸类企业集中于租金价格水平较低的办公物业中，行业整体租金承受能力较弱。,自用客：35%,投资客：65%,自用客：50%,投资客：50%,东盟财经中心（价格：均价8700元/）,利海亚洲国际（价格：均价1.6万/）,华润中心（价格：预计2.5万/以上）,南宁市场近期自用客构成,数据来源：访谈项目物管人员及同行内部资讯,近期市场自用客符合市场主流写字楼用户群体。以改善办公环境需求为主,客户需求及意愿访谈,选取目标行业具有代表性的客户，了解其对五象新区置业意愿及其对办公物业的需求,客户特征,大公司置换物业周期较长，旨在扩大办公面积及升级办公环境，对区域及标杆项目敏感；小公司置换物业周期较短，旨在扩大办公面积,2005年,公司发展时间,公司名称,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2004年,客户特征：一、第一梯队行业的大、中型公司：置换物业周期较长，约48年时间，多需求整层大面积单位；物业选择在未来核心商务区，对标杆项目敏感；主要为扩大办公面积改善办公环境需求；二、第二、三梯队行业公司：置换物业周期相对较短，在25年内；主要为扩大办公面积需求；对物业区域较为关注；,对五象新区发展前景的看法,房地产相关行业客户对区域认知度较高，对区域未来看好，客户总体对区域成熟时间不乐观,进入区域意愿,企业均有进入区域意愿，但需等待区域配套完善，部分客户对价格表现出一定的敏感度,客户对产品需求分析,第一梯队行业对于产品外观、建筑空间尺度、产品舒适性、便捷性及品质较敏感,客户对产品需求分析,第二梯队行业除要求满足电梯、停车、层高等基本需求，对品质、物管较关注,客户对产品需求分析,第三梯队设计行业客户对于产品个性化有较强烈要求,客户拟合度初步分析,客户拟合度初步分析,2,3,1,客户分析,CBD发展规律,投资客分析,自用客分析,近期客户,远期客户,通过分析东盟商务区及北部湾的发展对南宁产业的带动作用，找到远期南宁商务市场重要客户群体,东盟自贸区的机遇及问题,中国东盟自由贸易区（CAFTA）：是中国与东盟十国组建的自由贸易区。2010年1月1日贸易区正式全面启动。自贸区建成后，东盟和中国的贸易占到世界贸易的13%，成为一个涵盖11个国家、19亿人口、GDP达6万亿美元的巨大经济体，是目前世界人口最多的自贸区，也是发展中国家间最大的自贸区。,自贸区面临机遇：双方的贸易将有更大的增长,贸易结构进一步合理化；双方的相互直接投资将逐步扩大；经济合作领域将日益拓宽；自贸区存在问题：东盟成员国在经济发展的比较优势方面互补性并不明显，并且大都推行出口导向战略,出口产品多以劳动密集型产品为主；内部经济矛盾频繁，贸易保护主义严重，同时面临来自外部国家的干涉；,中国-东盟自贸区带动了中国与东盟国家的贸易及投资发展，但面临的复杂环境减缓了发展速度,北部湾机遇,北部湾经济区是中国东盟自贸区发展前沿，南宁是第三产业聚集的核心,南宁,玉林,崇左,防城港,钦州,北海,钦防组团：发展临海重化工业和港口物流，成为利用两个市场、两种资源的加工制造基地和物流基地。,南宁组团：重点发展高技术产业、加工制造业、商贸业和金融、会展、物流等现代服务业，建设保税物流中心，成为面向中国与东盟合作的区域性国际城市、综合交通枢纽和信息交流中心。,东兴（凭祥）组团：发展边境出口加工、商贸物流和边境旅游，拓展凭祥经济技术合作区功能，建立凭祥边境综合保税区。,铁山港（龙潭）组团：临港型产业，建设海峡两岸（玉林）农业合作试验区。,北海组团：发展电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业和出口加工业，拓展出口加工区保税物流功能，保护良好生态环境，成为人居环境优美舒适海滨城市。,北部湾（广西）经济区：包括沿海的北海、钦州、防城港市和相近的南宁所辖的区域，土地面积4.25万平方公里，拥有北部湾顶端1595公里海岸线，海域面积达12.93万平方公里。该经济区域地处中国东盟自由贸易区、泛珠三角经济圈和大西南经济圈的中心结合部，区位优势明显。,北部湾功能定位：中国政府给予广西北部湾经济区的功能定位是立足北部湾、服务“三南”(西南、华南和中南)、沟通东中西、面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成中国东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。,随着中国-东盟自贸区的成熟，南宁作为北部湾经济区核心城市，贸易等行业发展前景良好,南宁机遇,中国东盟博览会也称“南博会”，博览会以“促进中国东盟自由贸易区建设、共享合作与发展机遇”为宗旨，涵盖商品贸易、投资合作和服务贸易三大内容，是中国与东盟扩大商贸合作的新平台。,北部湾经济区作为中国与东盟合作的门户，而南宁毫无疑问将成为双边贸易的主战场！,数据来源：世联基础数据库,项目定位及发展战略结构技术思路,2,目标解析与核心问题界定,3,项目机会分析,6,各类物业发展可行性研判,7,项目整体定位及战略,4,客户分析,1,项目属性界定,5,竞争分析,8,项目经济测算,57,未来5年内，东盟商务区仍为热点商务区域，有多个项目供应；南湖附近有少量高端项目,未来主城区供应项目分布,南湖名都广场,广西国际金融中心,南宁国际金融中心,天龙财富中心,东盟商务区,九州国际,华润大厦,龙光世纪大厦,东盟国际物流中心,金融交易中心,东盟广西市长大厦,注：对各主要竞争项目的详细分析见附件三,主城区写字楼项目数量多、供应量大，预计将对本项目形成较大竞争压力,58,主城区供应量分析,主城区竞争项目区位优越、体量大、高度高，且较多为综合体项目，拥有酒店、商业，综合价值较高,主城区竞争项目优势,多数为地标项目，对高端客户吸引力强,主城区竞争项目优势,61,典型项目：华润中心西座,国际优质写字楼品质，将成为南宁写字楼发展新阶段的标志,选取标准：品质高的在建项目,本项目在区域及产品上，对外区竞争项目均不具备优势，但在建筑外形上有构筑竞争力机会,62,主城区竞争对比分析,比较维度,竞争项目,本项目机会点,主城区高端项目高昂价格是投资客及中小型自用客的进入壁垒，此部分客群是主要争取对象,主城区未来以高端项目为主，其土地及建造成本高，未来租售价格高昂。,高昂价格使得升值空间有限，难以吸引投资客。,中小型自用客户无力承担高昂价格，将另寻性价比高的办公物业。,预计2013年以后将有多个项目进入主销期，市场竞争激烈；2013年之前为市场竞争相对较弱的时间窗口,机会点,九州国际,龙光世纪大厦,东盟国际物流中心,金融交易中心,东盟广西市长大厦,华润大厦,广西国际金融中心（纯租赁）,天龙财富中心,南湖名都广场,五象总部基地,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,项目名称,时间,施工期,营销期,概念规划项目启动期,时间窗口,共有8个项目拿地，预计未来3年内将会有约113万的办公物业推出，除去部分项目总部自用物业，市场竞争仍较为激烈,总部基地竞争分析,竞争项目设计方案大气、个性，对有设计类客户吸引力较大,66,五象新区总部基地竞争项目优势,航洋信和置业,亚太国际商会中心,67,典型项目：航洋信和广场,五象新区门户位置，大体量多类型物业综合体项目，形象不低于老城区未来写字楼项目,典型项目选择标准：市场化运作项目、信息明确,68,总部基地竞争对比,比较维度,竞争项目,意向选址项目分析,未来意向选址项目开发主体多为国企，用做总部基地的可能性较大，但远期竞争难预判,竞争分析总结,2.东盟商务区高端综合体项目聚集，将聚集城市最有实力的高端产业客户；,1.未来竞争项目多，总建筑规模大，竞争激烈；,3.五象新区核心位置高端、个性化项目将截留部分老城区外溢客户，是主要竞争对手；,4.总部基地远期预计企业总部基地为主要供应，但市场化部分规模较难预测,71,预计2012年秋季投入使用，西座已封顶,华润中心西座,72,广西国际金融中心,73,南湖名都广场,74,天龙财富中心,75,南宁国际金融中心,76,东盟广西市长大厦,77,华润中心东座,78,航洋信和广场,79,亚太国际商会中心,80,广西钢铁集团总部,