（1218）金科股份星沙房地产市场调研报告99p.ppt

1,六、城市房地产板块分布,（一）城市各房地产板块分布及特点（二）各板块对比分析（三）金科意向地块重点竞争板块,2,城市各房地产板块分布及特点,板块分布,星沙房地产市场按照地理位置，市场发育水平，共同特征等因素划分为六大板块：万家丽北路板块松雅湖板块中心区板块开元东路板块5.中南汽车世界板块6.东南新城板块,星沙房地产市场格局分六大板块，开元东路板块是近年星沙房地产开发的热点区域,万家丽北路板块,中心区板块,中南汽车世界板块,东南新城板块,开元东路板块,松雅湖板块,3,城市各房地产板块分布及特点,价格特征,各板块价差不大，均有重叠区间。中心区板块依托地段优势，部分项目价格已达7000元/平米；松雅湖板块依托景观资源，代表楼盘碧桂园、松雅湖金岸项目价格已达5500元/平米以上。本项目周边目前均价约为5300元/平米，在全城第二梯队。,区域范围有限，各板块价格差异小，本案周边项目价格约为5300元/平米，处全城第二梯队。,万家丽北路板块均价：4500-5000,中心区板块均价：5000-7000,中南汽车世界板块均价：5300-5400,东南新城板块均价：4500-5000,开元东路板块均价：4800-5200,松雅湖板块:均价：5500-6000,4,城市各房地产板块分布及特点,5,板块对比入市物业及供应量,各板块在售物业对比分析,万家丽北路板块基本都为高层物业，近期推出总量较少,6,板块对比入市物业及供应量,松雅湖板块基本为高层物业，近期推出总量较少，剩余可推货量较多,各板块在售物业对比分析,7,开元东路板块推近期推出总量较大，剩余可售货量大，竞争激烈,各板块在售物业对比分析,板块对比入市物业及供应量,9,板块对比入市物业及供应量,中心区板块全部为高层物业，近期推出总量较少，剩余可推货量较多,各板块在售物业对比分析,11,板块对比入市物业及供应量,中南汽车世界板块仅有一个高层项目在售，但规模庞大,各板块在售物业对比分析,12,板块对比入市物业及供应量,东南新城板块全部为高层物业，近期推出总量较少，剩余可推货量较多,各板块在售物业对比分析,13,板块对比入市物业及供应量,东南新城板块6个项目，入市2769套，占比35%，为高层和小高层项目；开元东路板块6个项目，入市1445套，占比18%，基本全部为高层项目；中心区板块6个项目，入市1325套，占比17%，高层物业为主。各板块中东南新城板块竞争形势最为激烈，尤其表现在电梯小高层及高层物业上。,东南新城板块及开元东路板块入市量最大，竞争最为激烈,各板块在售物业对比分析,14,板块对比入市户型-万家丽北路板块,各板块在售物业对比分析,万家丽北路板块户型面积控制紧凑，绝对的N+1设计理念，供销均以80平米2+1户型、115平米内3+1户型为主，超过115平米户型滞销,15,板块对比入市户型-松雅湖板块,各板块在售物业对比分析,松雅湖板块户型设计相对舒适，平层户型居多，供销均以100-120平米3房为主，超过130平米户型滞销,16,板块对比入市户型-开元东路板块,各板块在售物业对比分析,开元东路板块户型设计较为舒适，平层户型及N+1户型均有分布，供应以120平米以上3房为主，去化则以90平米左右2房居多，120平米以上户型滞销,17,板块对比入市户型-中心区板块,各板块在售物业对比分析,中心区板块户型设计最为紧凑，公寓产品比重大，公寓及100平米内2+1户型最为旺销，大面积3、4房滞销,18,板块对比入市户型-东南新城板块,各板块在售物业对比分析,东南新城板块户型设计偏舒适，新推项目产品设计偏紧凑，走势更好，80平米左右2+1户型100平米左右2+2或3+1最为旺销,19,板块对比入市户型-整体,星沙市场户型供应以2房（普遍可改3房）为主，约占46%，其次为3房（可改4房）约占26%，1房和4房占比分别占比16%，12%。结合户型去化情况分析来看，星沙市场是一个典型的自住和改善需求为主的市场，紧凑2+1及3+1户型最为旺销。,星沙市场是一个典型的自住和改善需求为主的市场，大部分项目的户型设计已经非常成熟，90平米以内2房（可改3房）户型在各个板块均最为旺销,各板块在售物业对比分析,20,板块对比价格及客群-万家丽北路板块,万家丽北路客户群以职工、个体、教师为主，25-40岁居多,各板块在售物业对比分析,21,板块对比价格及客群-松雅湖板块,松雅湖板块客户群以个体、事业单位职工为主，30-40岁居多,各板块在售物业对比分析,22,板块对比价格及客群-中心区板块,中心板块客户群以企业员工、个体为主，25-40岁客户居多,各板块在售物业对比分析,23,板块对比价格及客群-开元东路板块,开元东路板块客户群以企业单位职工、公务员、私营业主为主，25-45岁居多,各板块在售物业对比分析,24,板块对比价格及客群-中南汽车世界板块,中南汽车世界板块客户群以私营业主和个体户为主，30-45岁居多,各板块在售物业对比分析,25,板块对比价格及客群-东南新城板块,东南新城板块客户群以企业员工、拆迁户为主，25-45岁居多,各板块在售物业对比分析,26,板块对比价格及客群,星沙区域各板块价格偏差不大，价格箱体主要在4800-5500元/平米之间，中心区板块略高；客户群体整体以长沙县及周边乡镇为主，市区客户量少，关键在于市区客户不认可星沙，认为星沙仅仅是一个卫星城，而非城区。,各板块在售物业对比分析,27,金科意向地块重点竞争板块,金科地产意向地块处于中心区板块，金科将面临的竞争主要来源于本板块以及开元东路板块。目前两大板块电梯房物业竞争较为激烈，随着片区新规划的出台，未来综合体物业供应量仍较大。,28,2012年星沙典型楼盘销售量,华润凤凰城引领星沙市场，12年成交面积已达23万方，其他楼盘走量多在4万平米左右,29,区域内最畅销户型列举,凤凰城90平2+1,筑梦佳园93平3+1,海德公园78平2+1,海德公园110平3+1,花样年华99平3+1,花样年华116平3+1,紧凑、高赠送户型在星沙备受亲睐，同时更具竞争力，能否巧妙突破10%的赠送比例，就看设计师的水平了,30,小结,城市房板块依据行政区划和地域特性分为六个板块：中心区板块、开元东路板块、万家丽北路板块、东南新城板块、松雅湖板块、中南汽车世界板块。城市物业供应结构中电梯高层产品占据绝对主力，多层物业罕见。各板块块均以2房（可改3房）供应为主，90-120平米户型在各板块 块最为畅销，超过120平米3房和4房户型滞销严重。客户群体分布单一，主要来自星沙本地及周边乡镇，外来客户少，25-45岁中青年客户最多。,31,七、在售及潜在竞争项目分析（住宅）,（一）竞争对象范围界定（二）竞品项目基本情况（三）竞品项目产品供求情况（四）竞品项目户型产品（五）竞品项目价格情况（六）竞品项目客户来源及特征（七）典型竞争项目分析,本地块容积率为4.5，不适宜开发低密度的别墅或洋房物业。因此，本案对竞争产品的研究主要针对：高层住宅、公寓物业。,竞争对象范围界定,33,金科项目地处中心区板块CBD区域，从该板块未来规划看，主要以商业、写字楼、酒店及住宅物业，包括大型休闲文娱中心、商务中心等。我们从三个层面界定其竞争范围：1、同片区或邻片区 2、同时期 3、产品类似 4、知名品牌开发房企，同时满足其中两个条件者。故基本锁定5个竞争对手：新长海广场、蝴蝶谷、星隆国际广场、星大蜂汇、方略城市广场,竞争对象范围界定,新长海广场,近期主要来自五大项目：新长海广场、蝴蝶谷、方略城市广场、星隆国际、星大蜂汇项目,方略城市广场,蝴蝶谷,星隆国际/星大蜂汇,竞争对象范围界定,1、新长海广场2、蝴蝶谷3、方略城市广场4、星隆国际广场5、星大蜂汇,万家丽北路板块,中心区板块,中南汽车世界板块,东南新城板块,开元东路板块,松雅湖板块,1,3,4,2,5,项目竞争主要来自于中心区板块,35,普通住宅项目规模大都在35万平米以上，容积率高，产品类型涵盖了住宅、商务公寓、酒店、大型集中商业体和写字楼；公寓项目规模较小，但位置优越。,竞品项目基本情况,普通住宅项目规模普遍较大，物业类型丰富；公寓项目规模较小，位置优越，容积率高,36,竞品项目户型产品,普通住宅以70-90平米两房为主打户型，公寓以40-59平米一房为主,37,竞品项目价格情况,价格实现情况区别大，中心区域公寓价格明显高于CBD区域项目，而CBD区域新长海项目明显高于位于高速旁的蝴蝶谷，区域价差约1600元/平米，项目价差约1000元/平米,38,竞品项目客户来源及特征,客户来源区别不大，主要为长沙县及星沙本地居民、个体户购买，市区客户少,客户主要为星沙本地居民和个体户，少量的马王堆、四方坪等市区客户及其他市州客户。客户年龄：25-40岁居多,在售竞品项目分析,（一）、新长海广场（在售）,项目简介,尚都城位于板仓路与向阳路交汇处，东长沙CBD。占地108亩，总建筑面积66万平米，涵盖200米地标级建筑、五星级奢华酒店、5A甲级写字楼、公馆、公寓、高端住宅等多元化业态。,规模大、纯高层、现代风格，定位中高端,现代风格,在售竞品项目分析,户型面积,在售产品供应中以71-74平米2房为主，其次为32-41平米1房,在售产品户型配比,在售竞品项目分析,户型产品,户型紧凑，主要通过空中花园、外阳台赠送,38.57平1房户型方正，面积紧凑，通过阳台赠送。,72平2+1户型实用方正，带空中花园，赠送面积大，可变性强。,85平2+1户型实用方正，带空中花园，赠送面积大，可变性强。,在售竞品项目分析,销售价格,项目价格有所波动，2011年9月项目以5500元/平米左右均价开盘，至2012年初上涨至约5800元/平米，目前价格有所下跌，成交价在5300元/平米左右。,在售竞品项目分析,在售产品销售情况,整体去化速度较快，紧凑1房、2房去化相对较好，85-88平米2房去化较慢。,年均去化约4万平米,在售竞品项目分析,客户构成,客户主要来源于星沙城区，合计占比约52%，其次为长沙市客户，占比约21%，；职业以个体户为主，占比约41%，周边私营业主较多，占比23%,在售竞品项目分析,（二）、蝴蝶谷（在售）,在售竞品项目分析,项目简介,蝴蝶谷项目位于星沙文化公园南侧,总建筑面积35万平米,由新金鸿联合美国WY与地尔国际倾力打造；整个楼盘采用32-34层欧式俊朗建筑风格和东南亚热带风情园林，小区以庭院式组团围合进行布局和管理，同时有近22种户型设计可供选择；蝴蝶谷位处星沙生活区中心要塞，豪华会所、幼儿园、广场、喷泉、绿地、羽球场、儿童乐园等休闲、娱乐、教育配套完善；周边公园、超市、广场、酒店、银行等配套齐全。,规模较大、纯高层、法式风格，定位中低端,法式风格,在售竞品项目分析,户型面积,产品供应主要为舒适型2房和3房产品，两房面积在78-89平米，3房在126-129平米,在售产品户型配比,在售竞品项目分析,户型产品,户型偏舒适，面积偏大，主要通过飘窗和阳台和赠送，赠送率较低,78-89平2房户型偏舒适，双阳台设计，赠送面积较小,126-129平3房户型偏舒适设计，带入户花园，主次卧均带飘窗，赠送面积较小,在售竞品项目分析,销售价格,项目价格波动明显，本期产品自2011年8月开盘以来，不到400套房源去化了一年多的时间，走势缓慢，价格从5000元/平米下滑到了低点时的4150元/平米，目前交价在4400-4500元/平米。,在售竞品项目分析,已上市产品销售情况,从户型去化速度看，2房走势要好于3房，目前整体走势较为平均,年均去化约3万平米,在售竞品项目分析,客户构成,客户主要来源于星沙城区，合计占比约54%，其次为长沙市区客户，占比约25%，市区客户主要以马王堆、四方坪客户为主；职业以星沙产业园区企业职工为主，占比约46%，周边私营业主占比约24%，少量的公务员,在售竞品项目分析,重点说明：蝴蝶谷项目在应对高速噪音问题影响方面主要通过以下几种方式弱化客户感知，其一，做了基本的硬件防护措施，如高速沿线建立视觉围挡、建筑本身采用了粘土空心砖、双层中空玻璃等；其二、当客户看房时尽量将客户安排在售楼部内安静的位置就坐，并尽可能让客户背对高速落座；其三，如果客户硬是追问高速噪音问题如何解决，则答复其公司打算做高速噪音隔离屏。,（三）、星隆国际广场（在售）,在售竞品项目分析,项目简介,星隆国际广场是由湖南波隆投资集团股份有限公司开发。净用地面积为5715.21平方米，一栋32层单体楼，1至4层为商业裙楼，5-32层为公寓式住宅，总建筑面积54065.71平方米。,规模小、纯SOHO公寓住宅，地理位置优越,现代风格,在售竞品项目分析,户型面积,产品供应中以53-71平米小户型公寓为主,在售产品户型配比,在售竞品项目分析,户型产品,户型方正紧凑，基本无赠送面积,110平2房户型方正紧凑，分布在楼栋的三个角，采光良好，投资办公皆可,53平1房户型方正实用，功能齐全。,在售竞品项目分析,销售价格,项目2012年9月开盘，价格稳定，小幅上扬，9月以6800元/平米价格开盘后，目前价格略微上升，成交价在6900元/平米左右。,在售竞品项目分析,在售产品销售情况,整体去化速度较快，53-60平米小面积公寓去化量最大,110平米户型总量少，走势较快,在售竞品项目分析,客户构成,客户主要来源于星沙及周边乡镇，占比约67%，其次为长沙市区客户，占比约28%，职业主要以星沙个体户、私营业主居多，合计占比约70%,在售竞品项目分析,（四）、星大峰汇（在售）,在售竞品项目分析,项目简介,星大峰汇项目由湖南佳美房地产开发有限公司投资开发，位于开元路与天华中路交汇处，星沙通程广场东侧，长沙县县政府斜对面，项目开发用地面积为3368，总规划建筑面积27140，规划总户数236户，项目含商务公寓、商业裙楼，其中商务公寓面积约24074，商业3066。,规模小、纯商务公寓物业、定位中端,现代风格,在售竞品项目分析,户型面积,产品供应中以54-59平米商务公寓为主，89平米以上偏大面积户型较星隆国际比重大,在售产品户型配比,在售竞品项目分析,户型产品,户型方正紧凑，但功能齐全，SOHO公寓办公、投资皆宜,109平户型方正，功能齐全，适合小型企业办公用,54平户型方正实用，适合小型工作室办公。,在售竞品项目分析,销售价格,项目2012年11月开盘，价格稳定，11月以6700元/平米左右的价格开盘后，目前价格略有上升，成交价在6900元/平米左右。,在售竞品项目分析,已上市产品销售情况,整体去化速度较快，开盘去化约50%，60平米以下小面积1房去化量最大,在售竞品项目分析,客户构成,客户主要来源于长沙县，合计占比约61%，其次为长沙市区客户，占比约29%，职业以私营业主及个体户居多，合计占比约70%，投资需求占主导,在售竞品项目分析,潜在竞争项目分析,万家丽北路板块,中心区板块,中南汽车世界板块,东南新城板块,开元东路板块,松雅湖板块,1、新长海广场2、蝴蝶谷3、方略城市广场4、华润凤凰城四期,1,3,2,4,潜在竞争项目分析,（一）、新长海广场二期二批,（二）、蝴蝶谷三期,主推4栋住宅,主推3栋住宅,潜在竞争项目分析,（三）、方略城市广场一期,（四）、华润凤凰城四期,5,4,6,主推3栋住宅,主推3栋住宅,7,8,9,潜在竞争项目分析,项目住宅物业潜在竞争项目2013年将主要推出2T4户普宅产品，数量普遍较大，预期将以90平米以内两房居多。预计总量在3000套左右。除新长海项目外，其他项目即将推出产品主要为临路产品，舒适度一般，,项目未来2-3年竞争环境,未来2-3年周边竞争主要来自于两个片区：一方面地块周边项目如，新长海广场、蝴蝶谷、美凯龙；另一方面则来自于同片区、价格差别不大的中心区板块，如方略城市广场、湖湾世景、凤凰城四期等项目。,项目未来2-3年面临的竞争主要来自于项目周边楼盘及中心区部分楼盘,项目,第一圈层,第二圈层,72,主力面积段,13年老盘新推货量（万方),44125,81122,80140,8295,44110,43110,88-130,85130,79100,83110,76115,75110,89127,120245,78104,81112,95115,139150,81120,3570,84176,80124,80128,89130,4090,86120,77105,59120,2013年星沙新入市量预测,注：除另有说明外其他全部指高层物业,洋房,73,主力面积段,13年新项目入市货量（万方),45117,86139,78123,初步预计2013年星沙市场新增供应量主要来自于开元东路及东南新城区域，新增供应量预计在300万平米左右。主力新增户型为75-115平米区间紧凑户型。由于星沙城区范围不大，且客户来源较为单一，基本上所有的住宅项目都将对本项目产生一定竞争。,2780,77125,65120,2013年星沙新入市量预测,注：除另有说明外其他全部指高层物业,41-50万区间是目前星沙主力客群可承受的总价区间，本项目应重点控制户室面积，以75-95平米区间为主,项目未来2-3年竞争环境,万家丽北路板块,中心区板块,中南汽车世界板块,东南新城板块,开元东路板块,松雅湖板块,主要竞争片区普宅产品对应总价可购面积对比,小结,竞争项目从两个维度分析总结：普宅和公寓项目周边及中心区板块住宅项目普宅产品主流供应户型及畅销户型均为70-85平米户型，区域大部分客户购买力有限，中低总价区间（40-50万）是市场可接受的主流；客户群体没有明显区别，县域客户、私营业主、个体户是购买主力;受宏观调控影响，周边项目年去化量仅3万平米左右。公寓产品主要集中在中心区，项目周边公寓产品走势稍慢于中心区项目，住宅性质商务概念的公寓产品受到追捧，40-50平米功能齐全型70年产权公寓更受市场欢迎。预期2013年星沙市场新增供应量约300万平米（今年年均消化约200万平米），与本案直接竞争的新增体量约3000套，供应量仍然较大，主力供应面积区间为75-115平米之间，本案应紧跟潮流，适度超前设计户型，以应对市场变化。,76,八、重点项目和重点房企及可比项目分析,（一）华润凤凰城（二）恒大翡翠华庭,77,（一）、华润凤凰城,78,华润凤凰城,项目简介,华润凤凰城作为华润置地进入湖南房地产市场的首个作品，位于城市次中心长沙经开区的核心置，开元路与星沙大道交汇处东北角，北接松雅湖首期临湖景观带，是长沙经开区乃至城东中央居住区核心区域。凤凰城一期于08年9月开盘，目前已整体交付。凤凰城二期倚云府，建筑面积达47万平米，目前已基本售罄，即将交房。凤凰城三期紫云府，建筑面积达54万平米，绿化率43%。在一、二期成功开发的经验基础上，三期紫云府加大投资力度，进行产品升级，不断提升居住品质，力求实现完美的社会、环境及经济效益。,星沙品牌地产开发商中毛坯住宅产品的引领者,79,项目基本资料,华润凤凰城,星沙最大的普宅项目,80,项目规划,华润凤凰城,项目区位,一期,二期,三期,项目自2008年底入市以来，累计实现销售量80多万方，年均约22万方,81,产品特色,华润凤凰城,新古典主义建筑风格，通过到位的展示、完善的配套、精致的内部园林打动客户,82,户型配比,华润凤凰城,户型面积：项目户型规划为紧凑型户型，以低总价提升性价比。户型配比：紧凑型的2+1户型占比较多，大面积户型产品较少。,主打刚需和改善型客户需求的2+1紧凑3房,83,户型点评,华润凤凰城,812+1户型,1163+1户型,主要通过阳台、飘窗和花院赠送；紧凑2+1户型客厅面宽5.6米，主卧3.4米，客厅带阳台，花院可改造成一间房，户型设计较好；紧凑3+1户型房户型带入户花园，双阳台设计，主卧3.6米，带独立卫生间，居住舒适度高，花院可改造成一间房，户型设计较好。,户型的核心优势在于赠送面积大,84,项目优劣势,华润凤凰城,项目最大的优势在于其品牌知名度高、项目规模大、配套齐全，产品设计符合市场需求。,85,销售价格及销售情况,华润凤凰城,项目自开盘至今，销售价格上涨了2300元，涨幅为71%。项目开盘至今保持了年均22万方的去化量，月去化面积达到了1.75-2.33万方，月均销售套数约173套，去化速度快。,低价入市一炮而红，价格逐步拉高，依靠良好的口碑持续旺销,86,客户分布,华润凤凰城,客户来源：主要为星沙本地居民和星沙区域工作的外地群体客户主要以自住为主，约占90%，投资客户约占10%。客户职业：企业员工、事业单位员工、个体户、拆迁户客户年龄：25-35岁客户居多,长沙县经济实力相对较好的白领、蓝领是其主要客群,87,借鉴意义,华润凤凰城,产品设计：以刚需紧凑面积的中小户型为主，打造高性价比高端小区，得到了广大客户的认同。内部配套：规划建造高级会所、商业中心、幼儿园、小学等城市级配套设施，完善了居民最为重视的配套环境。推盘：先期低价入市，超出客户预期，并配合较好的现场展示和物业服务，得到客户认同，后期逐步推出产品，实现价值提升。项目成功的关键在于三个方面：第一，产品设计紧扣市场需求，并于引领了星沙的户型创新潮，得到广大客户的认可；其二，园林展示非常到位，给人以震撼感；第三，规模大、品牌知名度高、建筑施工质量良好，进一步影响了前期业主不断介绍新客户成交，保证了项目的持续热销。,88,（二）、恒大翡翠华庭,89,项目简介,恒大翡翠华庭,恒大翡翠华庭项目总建筑面积约60万，地处星沙特立路与东四路交汇处，临县政府，居松雅湖富人区核心。紧邻特立、松雅湖双公园，御揽一线滨湖美境，重金自建园林、五星会所、幼儿园、国际商业中心及恒大影城。,星沙第一个品牌地产商所开发的全精装项目,90,项目基本资料,恒大翡翠华庭,大盘，中低容积率，豪华配套,91,恒大翡翠华庭,项目区位,项目规划,处在松雅湖板块东端，环境卖点充足,92,产品特色,欧陆新古典建筑风格超宽楼间距大面积水景园林,恒大翡翠华庭,93,户型配比,户型面积：项目户型整体偏舒适型设计，打造舒适型社区。户型配比：3房比重最大，占55%，2房和4房分别占28%，17%。,恒大翡翠华庭,紧凑3房是其主打户型,94,户型点评,塔式设计，主要通过阳台和飘窗赠送；紧凑三房户型客厅面宽5.2米，主卧4.5米，客厅带阳台，厨房面积小，户型设计一般；四房户型客餐厅一体，面宽8.6米，主卧4.1米，带独立卫生间，居住舒适度高,恒大翡翠华庭,103三房两厅142平米四房两厅,户型老套，两点不足，主要通过飘窗、阳台赠送,95,项目优劣势,项目的核心优势是品牌、产品、环境。,恒大翡翠华庭,96,销售价格及销售情况,恒大翡翠华庭自2012年8月开盘以来，共计销售675套，当期整体销售率为68%，月均销售套数为168套，销售速度较快。,恒大翡翠华庭,平价入市，分批推售，快速走量的策略,97,客户分布,客户来源：星沙城区、周边乡镇客户居多。客户职业：大部分企业的中高层置业，少量普通职员；非首次置业者居多，购房主要满足自住的需要，少部分投资需求。客户年龄：年龄跨度较大，25-50岁,恒大翡翠华庭,主打区域内改善需求客户,98,借鉴意义,产品设计：以紧凑面积的两房和三房产品为主，超宽楼间距设计，较为震撼的水景和园林景观得到了广大中高端客户的认同。内部配套：内部配套奢华，大型水景园林，会所、影院、商业体、运动中心配套奢华齐全。推盘：先期以临路产品低价入市，引起市场关注，并以较好的实景园林展示，得到客户认同。项目旺销值得借鉴，主要有以下几个方面的 因素：第一，星沙第一个品牌开发商全精装项目，符合市场需求；第二，价格低开，是促成项目高成交率的关键，除去精装成本后仅相当于4800元/平米左右价格，市场认可；第三，园林展示到位，品牌拉动因素。,恒大翡翠华庭,99,上述两个典型案例全部以规模和品质著称，也是星沙截止目前最具影响力的两大项目，代表着星沙房地产的最新发展水平。它们在产品规划上各有特色，有着明显的差异化，其中凤凰城主打N+1电梯房、恒大翡翠华庭主打超舒适精装豪宅。它们在市场都取得了不俗的销售业绩。另外对比两个项目的内部配套结合我们在调查过程中一些策划人员和销售人员反馈的情况看，星沙市民除了对价格、位置敏感外，对于社区配套也比较重视，恒大和凤凰城的配套在市场上评价很高。在内部配套上客户对于是否配建幼儿园、规划超市最为敏感，在外部配套上则主要关注距离超市、菜市场、学校的远近。,小结,