凯德置地雅诗阁研究.ppt
嘉德置地雅诗阁,雅诗阁集团,雅诗阁集团成立于1984年，总部设在新加坡，在新加坡证券交易所上市，是亚洲最大的上市房地产公司之一嘉德置地集团麾下的服务公寓经营发展公司。该集团是整个亚太地区豪华品牌服务公寓的先驱，经历21年发展，已成为国际领先的服务公寓开发管理集团。该集团目前在全球拥有15000套服务公寓单元。该集团在全球21个国家的40个城市中拥有分支，足迹遍布欧洲的伦敦、巴黎、布鲁塞尔、柏林和巴塞罗那，亚洲的新加坡、曼谷、河内、吉隆坡、东京、汉城、上海以及北京，澳洲的新西兰、悉尼、墨尔本及奥克兰以及海湾地区的迪拜等。多年来，雅诗阁集团旗下各物业在全球各地获得奖誉无数，连续两届获得由商旅杂志读者评选的“亚太区最佳服务公寓”和“最佳服务公寓品牌”、“中国酒店式公寓100强”评选第一名。在2004年度新加坡年报评选中，雅诗阁集团更是一举夺得“最佳年报奖”和“最佳营运及财务报告奖”。,最佳服务公寓品牌,雅诗阁是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的20多个国家60多个城市拥有近26,000 套公寓单位。雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、馨乐庭以及盛捷。在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有26个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港。雅诗阁是嘉德置地有限公司旗下的全资子公司，总部设在新加坡。1984年，雅诗阁推出了亚太地区的首个世界级服务公寓。2006年，雅诗阁成立了全球首个亚太区服务公寓房地产信托基金雅诗阁公寓信托。经过25年的耕耘与发展，今日的雅诗阁在服务公寓行业中备受推崇，在国际上稳占领导地位。,在华业务快速发展,作为嘉德旗下的三大业务板块之一，雅诗阁有限公司去年取得了良好成绩，10个物业新项目共开设约1400套公寓单位，进一步稳固了雅诗阁在服务公寓行业的领导地位，还签定了7份新的管理合同，新增共计1000套公寓单位，去年全年收入同比增长7%，达29.57亿新加坡元，连续第四年获得超过10亿新加坡元的盈利。雅诗阁是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的22个国家67个城市拥有近25000套公寓单位。雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、盛捷以及馨乐庭。雅诗阁去年在中国共有5家新物业相继开业，目前在中国拥有26个物业，约5000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、广州、上海等12个城市，今年还将有4家物业开业，其中包括上海雅诗阁淮海路服务公寓与深圳雅诗阁美伦服务公寓。,在华业务快速发展,2006年3月3日，雅诗阁获中国酒店式公寓100强冠军 奖杯，这是雅诗阁第三次蝉联桂冠。雅诗阁在中国多套服 务公寓单元，分布于北京，大连，广州，上海和天津，在 广州和苏州的业务已启动，计划进入主要城市和具有潜力 的二线城市。今后五年，雅诗阁将在深圳、苏州、西安、重庆、宁波、南京、沈阳、青岛等地发展。其第三个酒店式公寓品牌馨乐庭2006年下半年在上海开业。广州雅诗阁2007年开业。计划2010年将服务公寓增至5000套。,在华业务快速发展,4月，雅诗阁集团斥资5千万美元（4亿人民币），签下四项馨乐庭品牌物业新合同，正式进入西安及香港，都为2006年下半年开业，分别是有133个公寓单元的西安馨乐庭城中物业、有36个单元的香港馨乐庭尖沙咀物业、有167个单元的苏州馨乐庭星海（原馨乐庭中瑞）、有250个公寓单元的苏州馨乐庭乐嘉。加上新签订的4个馨乐庭物业，物业总数增加到16套，进一步巩固在中国作为最大的服务公寓运营公司的地位。馨乐庭品牌的物业设有大量的单间和一房套间，将更适合于中短期的商旅客机外籍人士。亚洲现在一共有8家馨乐庭品牌的物业，共1，290套公寓。随着雅诗阁在中国强有劲的扩张计划，到2010年将使目前的公寓总数翻三倍，从3000套增加到10，000套。,在华业务快速发展,8月1日，雅诗阁在总部新加坡宣布将耗资7.68亿元用以收购和装修位于北京和天津悦莱酒店公寓和正在建设的天津君谊大厦。在中国经营的公寓项目将达到18个，其中6个是含有股权的项目。这两个项目将为集团增添422个公寓单位。雅诗阁希望在2010年之前把在中国的公寓单位总数增至1万个。北京悦莱酒店公寓，是一座已建成的共管公寓，共17层楼高，有154个单位。雅诗阁以近3亿元收购了这所公寓，并准备耗资3300万元进行装修，雅诗阁将把这所公寓改名为“北京盛捷中关村服务公寓”。天津的君谊大厦2.9亿元，这座还未建成的35层楼大厦将被改名为“天津盛捷友谊服务公寓”，2008年上半年投入经营。该集团在天津已有一家酒店式公寓，为天津盛捷奥林匹克服务公寓。雅诗阁集团成立于1984年，在1996年进入中国市场，在中国的累积投资额已经达到40亿元。2006年4月，雅诗阁斥资4亿元签下四项新合同，进入西安及香港。2007年4月9日，新加坡雅诗阁酒店集团（ascott group）在上海和西安收购了2家酒店，这是该集团计划在2010年之前实现在华建成1万间酒店客房目标的一部分举措。雅诗阁将对这2家酒店的开发投资达4460万美元，两家酒店将以集团旗下的馨乐庭（citadines）品牌运营。雅诗阁在2006年财年集团的营业利润创下了1.513亿美元的历史新高，比2005年财年净利润高出近4倍。,在华业务快速发展,2008年1月,雅诗阁集团(Ascott Group)取得深圳招商房地产有限公司新服务公寓的一项管理合同。拥有219个单位的这个服务公寓将命名为“雅诗阁深圳美伦服务公寓”，预计在2010年下半年开业，是集团在中国深圳首个“雅诗阁”品牌的服务公寓。雅诗阁深圳美伦服务公寓是雅诗阁集团在深圳的第二个产业。今年初，集团也从深圳招商房地产购买了一个拥有173个单位的服务公寓。这个将命名为深圳盛捷花园城(Somerset Garden City,Shenzhen)的服务公寓预计在今年下半年开业。另外，集团属下的子公司馨乐庭SIP私人有限公司（Citadines SIP）昨天宣布将以2033万人民币（406万新元），增持苏州馨乐庭星海服务公寓的其余20股权。交易完成后，馨乐庭将全权拥有该服务公寓。苏州苏州馨乐庭星海服务公寓拥有167个单位，位于苏州工业园。,现状与未来,雅诗阁有限公司2010年再次显现雄厚实力与大举扩张之势，趁今年业绩大好，宣布旗下三家服务公寓同时投入运营。三家新开业的服务公寓分别是天津盛捷国际大厦服务公寓、西安馨乐庭高新服务公寓与武汉馨乐庭沌口服务公寓。其中，天津盛捷国际大厦服务公寓为雅诗阁（中国）服务公寓基金近期收购的新项目；武汉馨乐庭沌口服务公寓则是雅诗阁在江城的首家物业。,现状与未来,早在1998年进入中国时,雅诗阁主要服务对象为海外住客,眼下,中国客户已占其收入的三成,发展速度超出预期。作为全球最大国际服务公寓业主与营运商,雅诗阁有限公司在中国市场取得骄人业绩,今年头7个月营业收入已完成全年前十个月的业绩计划。在预期全球经济加快复苏的背景下,雅诗阁全球扩张明显提速。按其最新宣布的全球扩张战略,预计到2015年,旗下管理的服务公寓单位将从目前的26000套,增至4万套。,基金（私募）融资模式,2006年4月初，雅诗阁公寓信托(ART)基金在新加坡上市，基金融资资本重点投入中国市场，以收购3至4星级酒店或新建酒店形式投资，待这些酒店运营成熟后再纳入信托，进行下一轮在华循环投资。信托基金上市后达8亿多新币（约42亿人民币），信托基金包括12个酒店地产项目，其中3个在中国，分布于北京和上海。,经营模式,名词：公寓式酒店 公寓式酒店的概念最先来至于美国的Extended Stay America,Inc(ESA)。该公司成立于1995年，是美国历史上拥有酒店物业最多，并在自我经营管理公司中发展速度最快的公寓式酒店管理公司，同时，也是世界上第三大拥有酒店物业和自我经营管理的酒店连锁公司。该公司属下拥有三个Extended Stay Hotel的品牌,分别是Studio Plus Deluxe Studios(高档)、Extended stayAmerica Efficiency Studios(中档)和Crossland Economy Studios(经济型)。该公司在全美42个洲管理经营468家Extended Stay Hotel，其公寓式酒店产品是全球最有代表性的。,经营模式,目前的“公寓式酒店”，有两种含义：一种是常规的公寓式酒店，其客房布局拥有居家的格局和良好居住功能，客房包括：客厅、卧室、厨房和卫生间，并配有全套的家具电器。主要面对长期居住客户。这种酒店国外称为ExtendedStay hotel，字面意思是指相对较长时间的逗留。是美国酒店业在20世纪80年代推出的创新经营方式。另一种是最近在国内刚刚出现的一种酒店运营新形式：即将分散在不同地点的公寓式住宅，改装成酒店，提供连锁酒店服务可以把这称为“公寓式分体酒店”。这种公寓式分体酒店，刚刚在国内大城市中出现，主要是面对许多出租公寓，在进行再装修之后，可以获得比一般性出租更高的回报。由于其规模尚小，尚未引起媒体的关注。但这种经营方式值得关注。雅诗阁(Ascott)目前按照Extended Stay Hotels模式设计和经营。,经营模式,雅诗阁(Ascott)服务特点：（1）客房设施Queen-size bed 或King-size bed，斜躺椅，有线电视，因特网接口。每个房间有独立的厨房，包括冰箱、微波炉、咖啡机、厨房器具和餐具等。（2）服务酒店为客人提供24小时投币洗衣机和自动售货机服务。每周打扫房间一次，调换洗涤毛巾两次。（3）配套不同品牌的酒店，其房间的大小和酒店提供的服务功能也有所不同，如Studio Plus Deluxe Studios品牌的起居室有450平方英尺，酒店的配套设施包括健身房、游泳池或SPA。而Crossland Economy Studios品牌主要是为追求舒适、经济的客人而设计的。,经营模式,服务对象：长时入住客户在美国，Extended Stay Hotel的目标市场主要是针对在某地需逗留较长时间的旅游者（一般在一周以上）。比如：万豪公寓式酒店（Marriott Executive Apartments Extended Stay）的客人平均居住的时间是十天左右。典型的客户群包括：因工作调动的公司职员、被指派到所在地从事评估和统计的工作人员、中短期逗留的旅游和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。,经营模式,价位（定价策略）：以Studio Plus Deluxe Studios为例，每天计价是59美元，每周计价是299美元。其原则是居住时间越长价格越便宜。入住率：80%以上与传统酒店比较，Extended Stay Hotel的客人基本上是中短期旅游者（一般在一周以上），因此，不会出现传统高档商务酒店在周末客房出租率下降现象。资料显示，全美Extended Stay Hotel的平均客房出租率在80%以上。,公寓式酒店发展态势,目前国内如上海也有不少公寓式酒店，大部分此类产品是前几年按照酒店式公寓楼建造的，主要是以大面积的一室一厅（70-100平方米）、二室一厅（90-120平方米）为主。从酒店市场需求来看，小面积的一室一厅（50平方米左右）租赁情况最好。,公寓式酒店发展态势,与传统的高档酒店比较，公寓式酒店除客房功能外只提供简单的餐饮服务和相对有限的配套设施，因此更容易管理，利润比传统的高档酒店更高。据国外有关专家预测，与高档的商务休闲酒店和经济型酒店一起，Extended Stay Hotel将是全世界各大主要城市里最具发展潜力的品种。,公寓式酒店发展态势,另外，根据前面对国内星级酒店的功能配套和经营状况分析，国内公寓式酒店业的市场竞争已进入了产品和市场进一步细分时代。因此，国内公寓式酒店的产品设计重点应该放在公寓式的客房上，配套设施的设计应从非赢利的角度上考虑，或者寻求社会上相关功能的配套。,
