上海房地产豪宅市场暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告.ppt
上海房地产豪宅市场 暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告,CONTENT,豪宅市场解析,上海豪宅格局透析陆家嘴板块特性研判,1,豪宅市场解析,上海豪宅格局透析陆家嘴板块特性研判,我们先由豪宅发展史来透析上海豪宅本质。,上海豪宅演变发展,2002,2006,2007,2009,2010,2011,2012,2013,2001,2014,标志楼盘,世茂滨江,汤臣一品11万元/,新鸿基滨江凯旋门20万元/,滨江凯旋门翠湖天地4期,翠湖嘉苑,2008,第二次豪宅元年真正进入10万元,第一次豪宅元年单价进入2千美元,江浙温州人香港台湾人上海人华裔华侨人士,上海、江浙人香港台湾人中国内地其他华侨/外籍人士,中国内地其他上海、江浙人香港台湾人华侨/外籍人士,开启上海豪宅首座,树立上海豪宅标杆,房市多年调控，催生豪宅板块成形,新生资源类板块逐步成形,豪宅元年稀缺类资源豪宅步入15-20万新兴板块开始成型,2001年世茂滨江2000美金，开启上海豪宅先河2005年汤臣一品开价10万，树立豪宅标杆2009年后，市中心资源类地段成为最稳健的投资形式，催生10万元豪宅成为常态同时世博概念、滨江概念产生多类新兴的豪宅板块,由此上海豪宅由地段标杆俨然转变成了一场资源抢夺战未来又会如何发展？,面对这个市场，我们由,板块产品成交,来透析这个特殊市场的格局,板块透析,传统板块各具特色，新兴板块逐步成形，外围区域靠产品优势也挤入豪宅之列。,华山夏都苑,嘉里华庭2期,新华路1号,翠湖天地嘉苑,华润外滩九里,世茂5号,汤臣一品,财富海景,华山路法租界,陆家嘴,外滩滨江,新天地,豪宅分布板块,静安南京西路,滨江凯旋门,巴卡拉,绿城黄浦湾,御华山,协和城,远中风华园,凯德茂名公馆,白金湾,豪景苑,北外滩,华山路法租界老式洋房豪宅板块,静安南京西路城市商办传统集聚区豪宅板块,新天地老上海新里人文豪宅板块,陆家嘴金融CBD商务集聚豪宅板块,外滩滨江世博、外滩江景新兴板块,北外滩新型外滩江景衍生板块,传统板块,新兴板块,松江：华润佘山九里（5-6万/）闵行：星河湾（5-6万/）新江湾：仁恒怡庭（6-8万/）唐镇：绿城玫瑰园（5万/）,外环外：以优厚产品力、大平层挤身豪宅之列，并且单价已超过5万催生市中心豪宅单价继续上升：预计新鸿基开盘均价为20万/汤臣目前报价20万/翠湖四期预计20万/,外围市场产品之争挤身豪宅行列,除地段之外，产品力、品牌力也尤为重要,星河湾、仁恒怡庭、绿城玫瑰园告诉我们上海豪宅在资源掠夺的同时，,产品力、品牌力开始,=稀缺性,产品透析,从大平层高品质到奢侈品联合，市中心办公属性酒店公寓也挤入豪宅之列。,2005年，汤臣一品大厦均价10万/横空出世,香港丽园7-10万/,翠湖天地嘉苑8-12万/,财富海景花园7-10万/,绿城黄浦湾9-10万/,御华山大厦7-10万/,嘉里华庭8-10万/,新华路一号10-11万/,中粮海景一号8-11万/,海珀日晖10万/,济南路8号10-12万/,华府天地8-10万/,目前报价10万元级的豪宅逐步成为市场常态,华润外滩九里9-10万/,汤臣一品大厦12-14万/,在价格提升的同时，豪宅打造开始由物理属性向精神属性提升,汤臣一品和范思哲,&,该项目于2005年10月底首次公开，2009年11月18日与世界国际时尚家居品牌范思哲家居（Versace Home）签订战略合作协议,济南路8号和巴卡拉,&,该项目于2005年12月底首次公开，几经转手于2009年4月中旬，与法国著名奢侈品品牌巴卡拉公司签署协议，正式更名为巴卡拉济南路8号,&,白金湾府邸和悦榕庄,2009年10月18日，“金悦人生倾城之旅-鹏欣集团、悦榕集团、财富人生、第一财经携手时代人物闪耀浦江生活盛典”在上海白金湾盛大开幕。悦榕集团正式布局上海北外滩,09年后各大豪宅与奢侈品牌联合,使豪宅除地段、品质之外,=奢侈品,09年后越来越多的办公产权的项目正在涌入豪宅市场,2005-2008年办公产权所占同期开盘住宅总体量,2009年办公产权所占同期开盘住宅总体量,2010年办公产权所占同期开盘住宅总体量,由奢侈品开启生活模式大门,由此好地段的办公物业，同样可以,=豪宅,成交透析,11年“限购令”政策对豪宅几乎无影响，历年成交透析市场集中总价段。,2010.09.29“二次调控”出台,2010.11.15“限外令”出台,自2010年4月起，中央和地方房产政策持续出台，政策调控常态化,2010.06.12住建部等七部门发文 加快发展公租房,2010.06.04三部门明确按家庭成员拥有住房数认定二套房,8月,7月,6月,5月,4月,楼市调控政策,2010.09.02沪“五条”出台,2010.07.18沪开发商拿地需现场签合同 30天内付清全款,2010.05.2央行年内第三次上调存款准备金率,2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制未获预售许可开发商不得收取定金,2010.04.17国十条,2010.04.13住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨,2010.08.24李克强两次谈话,2010.08.05银监会建议暂停京沪深杭第三套房贷,9月,11月,10月,2010.09.29“二次调控”出台,2010.10.07沪“十二条”出台,2010.11.19存款准备金率上调0.5%,2010.11.9存款准备金率上调0.5%,2010.11.15“限外令”出台,2010.10.19存贷款基准利率上调0.25%,2010至今出台政策一览,12月,2011年1月,2011年2月,2011.1.29限购令、物业税出台,2011年5月,进一步执行限外政策,新国十条出台（房产税、限购令）连续6次提高准备金率、2次加息,4月限购限贷政策实施,2011.1.29“限外令”“物业税”全面紧缩市场,2009Q10套/0套,2009Q20套/22套,2009Q3185套/59套,2009Q4206套/123套,2010Q1104套/35套,季度供应套数成交套数,2010Q20套/26套,2010Q360套/28套,2010Q40套/44套,2011Q10套/32套,2011Q2186套/60套,7月0套/9套,8万以上公寓供求价走势（2009.01-2011.07.24）,11年新政后8万以上豪宅共成交80套，同比10年同期水平上涨78%，限购影响较弱,11年新政后共成交80套,10年2-7月共成交45套,11年“限购”后8万以上的豪宅成交分析,豪宅俨然脱离政策成交市场,=远期保值品,上海近3年以来，即2008年以来合计各总价段公寓成交总量,总价5000万以上,30005000万,20003000万,10002000万,62,1,63,228,35,263,478,116,594,2509,970,3479,18,75,170,994,一手成交,二手成交,合计,年平均,从目前静态市场来看，上海高端公寓30005000万总价段尚属起步阶段总价5000万以上成交市场容量有限，10003000万属普遍豪宅总价水平,一手数据时间段：2008年-2011年1月-6月，二手数据时间段：2008年-2011年7月25日，数据来源：上海市房地产交易中心,2008至今豪宅成交套数统计,上海近3年总价千万以上公寓总价段细分汇总情况,单位：套,无论从上海一手房还是二手房成交，2009年开始放量，2009年属于上海豪宅元年,一手数据时间段：2008年-2011年1月-6月30日，二手数据时间段：2008年-2011年7月25日，数据来源：上海市房地产交易中心,成交总价分析，5000万以上为成交瓶颈,价格递减，成交反向上升，成交总价,=级别象征,从01年世茂滨江到09年豪宅元年我们发现上海豪宅正在由单纯的资源占有发生转变,板块透析,产品透析,成交透析,中心地段、优厚资源品,转变、添加,产品品牌稀缺元素不分物业属性的奢侈元素保值化的级别象征元素,在透析了上海整体豪宅市场格局后我们深入研究陆家嘴板块,陆家嘴板块金融CBD商务集聚豪宅板块,01年的世茂滨江；豪宅标杆汤臣一品皆源于此,不可再生与复制的地段:黄浦江江景陆家嘴CBD万国建筑群外滩景观,以滨江小区域为例，01年至今产品不断升级,2009至今板块内成交均价不断上升,由09年的10万直到目前汤臣报价20万；及新鸿基未开盘的预计20万,区内典型个案表现,温州籍投资者,外地投资客港澳台商人(温州人台湾人居多),投资客（江浙人外籍华人）香港人企业高管,外地投资客港澳台商人(温州人台湾人居多),香港台湾上海江浙外籍华人（特别是福建人）高层次外籍人士(如巴西、南非等四国驻沪总领事）,台湾新加坡东南亚投资,江浙一带的商人特别是温州投资客,境外人士国内的低调富豪阶层,外籍华人上海本地人（高级政府官员）,海外基金，香港、台湾和海外华人,香港，美国、新加坡等境外人士，海外基金,客户构成,外籍人士港澳台本地高官,江浙投资客港澳台华人,港澳台境外人士江浙投资客,投资自住,投资居多,自住为主长线投资,客户变化,成交价格,从2004-2006年上半年区间内看价格表现：一线江景或黄金地段明显受到市场的追捧及认可，反映了市场对江景对地段的稀缺性及产品品质的认同度较高，09年由稀缺性开始飙升,成交价格对比图,内地客源异军突起,长线投资收藏自用,10万以上高端公寓核心新增供应/存量分析,新天地板块,2011,2012,2013,2014,陆家嘴板块,湖南/华山路板块,0,0,翠湖四期,翠湖四期,新鸿基项目4万,新鸿基项目3万,0,0,0,0,静安区,0,0,0,南外滩,绿城黄埔湾3万,中粮海景1号3万,新鸿基项目4万,新鸿基项目5万,绿城黄埔湾3万,绿城黄埔湾5.2万,绿城黄埔湾3万,总计,10.9万,10万,7万,10.2万,主要竞争对手为新鸿基凯旋门，预计未来推量为16万平方米,目前存量,汤臣一品5.8万,世茂滨江2万,国信世纪海景4.8万,新华路1号0.9万,嘉里华庭0.2万,MANOR 0.3万,远中风华1.9万,协和城2.9万,御华山3万,华润外滩九里1.2万,20.1万,国信世纪海景4万,板块内稀缺资源项目自01年起至今变化不多,由于各楼层价差较大，区内均价7-15万/平米,07年至今二手月均成交10套，一手成交09年呈井喷，10年后月成交平稳，未来本区供应预计较大,主要以世茂滨江成交为主,典型项目特点总结,财富海景盛大金磐世茂滨江仁恒滨江汇豪天下汤臣一品中粮海景1号,【产品塑造】,【资源稀缺】,【软件服务】,【营销特点】,塑造产品共同特性：酒店式大堂设计、高档装修、会所配备、高水准园林与物业,不可再生与复制的地段:黄浦江江景陆家嘴CBD万国建筑群外滩景观,对不同的客群小众传播，举办各种主题公关推广活动,服务周到保证安全性与私密性国际化的物业服务、高品质会所服务,主要个案产品比较,大多为欧式建筑风格，高层物业类型为主，容积率在2.7-3.6；酒店式大堂挑高设计；普遍注重外部江景，相对弱化内部景观设计（除仁恒外）,主要个案户型配比比较,区内主力户型以3房2厅为主，约占60-80%，3房主力面积段140-220平米,主要个案精装及设计单位比较,装修标准基本在3000元/或以上；合作单位均为国际或国内著名建筑设计单位,主要个案会所配置比较,都配备高标会所，成为豪宅生活的标准配置；酒吧、SPA、健身房为会所标配,陆家嘴区内临江豪宅产品共性,稀缺临江资源,欧风、酒店大堂挑高，重外江景，弱化内部景观,140-2203房2厅户型为主,天然稀缺江景资源临近CBD商务区高标物业配置,3000元/以上高标精装，与知名设计单位合作,高标会所配置,陆家嘴区域产品特征,上海豪宅演变,地段、资源掠夺,新元素注入,产品品牌稀缺元素不分物业属性的奢侈元素个性化的级别象征元素,陆家嘴特色,天然稀缺江景资源临近CBD商务区高标物业配置,完,
