淄博尚文苑清华世家市场定位及物业发展建议.ppt

,尚文苑项目开发简介,About Shangwenyuan project development,地块分析竞争分析产品定位发展建议,香港永杰 顧 問Hong Kong Yongjie Consultancy,房地产 品牌价值 整合商,PROFESSIONAL,香港永杰顾问一个精英团队；一个将发达城市的成熟营销理念和本地市场完美融合的集合型团队；一个凭专业的智力资源在地产市场谋求生存和发展的前进型团队；一个集完备的开发商资源、密切的媒体拓展资源和良好的政府公关资源于一体的开拓型团队；一位真正辅助开发商规避开发运营风险的“地产军师”香港永杰顾问将以专一的精神、专业的姿态，专注于客户委托的每一个项目，真正为客户创造最大价值！,选择优秀的合作伙伴是一种安全感好的开始是成功的一半，时至今日，核心团队操作过的项目已逾一百二十个。丰富的地产实操经验，规范的作业流程，优秀的创意团队，我们力争用最好的团队为您提供最贴身的服务，我们所追求的不只是要卖得快、卖得贵，还要卖得有名声。,我们要做行业最有影响力的公司我们专注于合作标准的持续提升，不断地刷新服务标准，提高服务门槛。我们所提供的合作也不只是在竞稿或提案中所表现的，更在于服务过程中的执行和最终的市场表现。我们视创意为生命，更不断超越自己。我们期待用思维、管理和服务，去影响客户和同行。,服务领域,代理服务,顾问服务,广告整合,营销策划,销售代理,全程顾问,品牌推广,媒介传播,观念改变思想思想影响行动行动养成习惯习惯塑造性格性格决定命运,团队理念,地产操作理念,先声夺人,人海战术,杀鸡用牛刀,集中销售法,注重推广节奏,做足客户储备,量身定做的价格策略,成为市场焦点与热点,创新性的拓展销售渠道,凡战者,以正合,以奇胜,为客户提供贴身的整合服务链传统的地产营销方式，发展商需要整合完成策划、营销、推广等整个营销计划，实际上这些专业公司，却大多不具备地产行业整体整合的熟悉度，因此，最终出品往往达不到满意的效果。而我们，为突破执行力和提升服务效能，整合了各项资源,为帮助客户降低营销成本，实现跨界合作，为客户降低风险成本，提升利润空间。,我们的服务作业系统,项目策划,销售策划,解决何种产品、何种形象卖给谁,解决客户喜好、销售价格与销售方式,整体定位及发展建议,营销方案,项目前期分析,解决此时、此地如何投资,项目可行性报告,解决品牌推广媒介传播,推广整合,营销推广报告,创作团队架构,营销策划团队,营销总监,项目经理,策划师,销售主管,销售内管,职业顾问,创意团队,创意总监,客户企划,美指,文指,设计师,设计师,文案,文案,F O M E R+,我们曾经服务的客户,部分经典项目概览,龙岗深业紫麟山 中信红树湾 闽西南商贸城 东营新邦涌金门 淄博华侨城开罗绿洲组团 青岛檀香湾 青岛香邑漫步,Partner+,龙岗深业紫麟山,（深业集团）,深业紫麟山，位于深圳龙岗中心城龙平西路以北、长兴路以东。占地面积145468.61平方米，建筑面积203653平方米，项目定位为Townhouse和高层住宅为主的高档住宅小区。实现均价30000元/主题推广语：山分天下整个紫麟山的规划布局采用了“依山就势，藏风聚水”的布局理念，设有山、水两大主题会所。40米高差的山体、9万余平山体占地面积之上，仅有5万余平建筑面积，0.598的容积率成为龙岗中心城密度最低的高端别墅群落。深业紫麟山以7000余万打造园林让整个建筑群依山就势，营湖理水，以人工湖为中心，营造5组院落式临水组团，让溪水自山顶郊野公园流入南北两区的临水空间，形成“两湖一山”的别墅景观。,Partner+,中信红树湾,（深圳中信地产）,中信红树湾，65万平米滨海大社区，地处深圳湾填海区，北望华侨城世界之窗景，南眺深圳湾，西接沙河高尔夫，东连红树林自然保护区，在城市中心拥有海景、高尔夫景等稀缺景观。实现均价二期均价25000元/目前四期均价42000元/平米主题推广语：一个湾区 三个世界中信红树湾后续产品分为顶级奢华、大师经典、极致珍藏和精质风尚4大系列,包括项目亲地联排别墅、空中别墅、空中歌剧院、空中院馆、空中花园街、湾区果岭公寓等产品类型,进行整合性营销,并按系列划分来定期推出,打破了过去按照产品户型或位置来推出的惯例。,Partner+,闽西南商贸城,（漳平市汇鑫房产）,闽西南商贸城是福建龙岩市政府重点规划打造的项目之一，总占地面积108298，总建筑面积超过252708，总投资额超过3个亿，其中住宅总户数2200多户，标准铺位380多间；包括大型主题卖场、星级酒店等，是集闽南吃、住、游、购于一体的综合“商贸城”。,Partner+,东营新邦涌金门,（东营新邦房产）,新邦涌金门位居东城，雄踞东城中央生活区核心地带东二路与大渡河路交汇处，项目东西紧靠市直安居工程和大型油田生活小区锦华小区，南北均为已建成住宅区，周边生活氛围浓厚，中心地段无可复制，升值潜力大。目前联排均价7300元/主题推广语：城央名墅 传世经典城市中央生活区，寸土寸金！新邦涌金门，以跨越时代的超前规划，在东城中央生活区核心地段，大手笔规划出东营首个国际化大型商住综合体，居住、商业、文化、休闲一体化的定位，铸就了璀璨缤纷的现代生活港湾，堪称未来东营的城市名片、文化地标、活力街区。项目囊括了公馆式联排别墅、景观高层、复式小高层、复合型商业区等多种产品，规划时引入了东西、南北两道轴线，使得住宅部分与商业部分既能有机结合，也能有效分离。住宅的私密尊贵、商业的开敞活跃，在此得到了完美融合。,与英国乐购签约仪式,Partner+,淄博华侨城开罗绿洲组团,（山东中润集团）,中润华侨城，淄博中润大道1号，位居高新区核心，东起西五路，西临世纪路，北依鲁泰大道，处于未来市中心中轴路，上风上水，交通方便，离尘不离城，环境优美，是城市精英的乐土。目前均价4700元/主题推广语：让生活返朴归真之外，更让城市回归自然中润华侨城，是集多层、小高层、湖心岛别墅、双语学校、幼儿园、商业街、中润大酒店等于一体的大型高档综合生态社区。10万平方米商业配套、1000米商业街，沿中润大道一字排开的，是高新区最大的商业圣地和购物天堂，集中了大型超市及衣食住行的各种品牌店、连锁机构，这里将成为高新区乃至淄博的商业中心，源自香榭大道的浪漫构想，以令人眼花缭乱的景观小品将街区装点得缤纷灿烂。,开盘活动现场,产品推荐会现场,Partner+,青岛檀香湾,（青岛麦迪绅集团）,檀香湾占地面积19240平米，地上总建筑面积55603平方米，主体建筑为两栋高层25层的塔楼和19层的板楼两个高层由三层裙楼相连接。建筑最高度约89.4米，户型面积从78平米至240平米，21至24层为LOFT户型设计，标准层高3.2米，LOFT层高5.4米，户型可进行自由组合，满足住户对空间的不同需求。实现均价18000元/主题推广语：世界级湾区 服务式海景公寓比肩世界著名湾区的环境优势，最容易激发建筑师的灵感，创造出经典的建筑。檀香湾以世界级湾区物业的建筑和规划理念雕琢精品：挺拔、高峻的建筑立面、酒店式大堂、空中会所、英式管家服务、科技创造舒适世界级湾区里的服务式海景公寓，从每处细节向青岛展示与国际同步的居住品质。,房 展 会,与第一太平戴维斯签约仪式,开 盘 现 场,Partner+,青岛香邑漫步,（青岛麦迪绅集团）,香邑漫步麦迪绅地产十年沉潜力作，立基青岛洋房人文传统，以标筑着全新居住精神的波士顿风格情调洋房，奉献给有洋房梦想的每一个青岛人！项目地处城阳区风景如画的夏庄镇，静守有青岛后花园之称的崂山风景区西麓，生长于白沙河流域的一段优美湾畔。经典深红色建筑立面和简洁明快的装饰雕琢，细节精致、色彩典雅，自然流露百年历练的美式洋房质感。立面以竖线条为主，重点处理建筑的顶部，中部则相对简洁，既形成优美的建筑轮廓线和近人尺度的细部变化，使整个建筑群显得更加挺拔、秀丽。总建筑面积12万平方米，整个社区由14栋小高层与23栋多层组成，全通透薄板观景格局，户型区间涵盖70-170平米，尺度丰富，总户数1276户；由意大利COSPAL国际设计机构担纲景观设计，以罕见的1.25的低密度打造具有美式经典风格的社区花园景观，始创以漫步为尺度的纯美原乡生活。,合作理念,项目本体条件,项目属性界定,第二章：开发背景,第三章：项目产品定位,第一章：项目属性,第四章：项目发展建议,尚文苑,项目处于淄博新区的核心区域；城市西拓发展主轴线；,四至：东至理工大学，西至西九路，北至张周路，与理工大学相对；南至马尚镇公路管理局。,项目区位,项目周边配套状况教育、景观,教育配套：山东理工大学、电视大学、市实验、区实验、卫校、药食品学院；从小学到大学，全程教育配套,景观配套：市博物馆广场、威尼斯水上公园、植物园、玉龙河景观带；城市景观资源丰富,市博物馆,理工大学,区实验中学,植物园,项目周边配套状况政务、商务、金融,商务金融：劳动大厦、东方商务大厦、汇美大厦、博苑宾馆、金梦园商行、农行、建行、工行；商务办公氛围浓厚,政务配套：区政务中心、区法院、区国税局、区环保局、区卫生局；政务办公核心区,区政务中心,劳动大厦,区法院,建设银行,张 周 路,世 纪 路,水上公园,市体育公园,植物园,惠美大厦,农行,建行,区政务中心,理工大学,市实验,区实验,空腔医院,结论：项目生活配套完善，教育优势、景观优势明显；区域为区政府部门办公区，商务办公氛围较为浓厚；便民生活配套（超市、购物中心、蔬菜市场）相对缺乏；,太平路,张周路,西九路,西八路,结论：项目区域整体道路状况良好，交通通达性强，方便快捷；项目紧邻的两条道路绿化带完善，降低车辆噪声，利于规划高端住宅物业；西九路的改造工程提高了项目的周边景观及交通配套标准；,项目周边配套状况交通,位于淄博新区，属于城市主要发展方向，为张店政务/教育核心区域。,区域交通便利，通达性好，具备成为“居住新都心”的条件。,周边教育、政务配套齐全。目前生活配套，特别是高端生活配套相对缺乏。,项目拥有良好的发展潜力，配套周边的教育配套，继续发展“教育文化地产”具有良好的前景。,区域属性,项目属性界定,宏观环境分析,竞争分析,第二章：开发背景,第三章：项目产品定位,第一章：项目属性,第四章：项目发展建议,固定资产投资，反映出一个地区经济建设的活跃程度，而房地产投资则直接体现了投资商和开发商对于一个地区房地产市场的态度。淄博近几年固定资产快速增长，说明淄博的城市建设及再生产活跃，虽然房地产开发投资增速缓慢，但是持续保持上升趋势。,固定资产投资,通过新开工面积的同期对比，发现淄博的房地产市场存在“过山车”式的不健康现象。由于受国家宏观调控政策和国际金融危机共同影响，08年7月-09年6月，淄博市房地产开发完成量很小，造成09年市场有效供给明显不足。而受保增长、扩内需政策的直接推动，09年7月-10年6月，淄博的开发量增速接近100%。,淄博20062010年同期新开工面积对比,新开工面积,分析2010年淄博市场的施工面积、新开工面积和竣工面积，可以看出目前市场供应少，也就意味着2011年淄博的房地产供应量会出现井喷，竞争激烈。,2010年淄博市房地产开发市场主要统计指标情况,施工面积,近几年淄博的房地产市场运行平稳，经历10年的大好市场，销售额达到160亿元，10年的巨大成功，让开发商和投资商看到淄博的潜力，从而将更多的资本投入到其中。销售额的增长，很大一部分原因是房价上涨的拉动。,商品房销售额,可以看到，10年淄博商品房空置率大幅下降，反映出市场需求的旺盛。同时，空置率的下降，也促进了房价的提升。,淄博20062010年同期预售面积对比,商品房销售面积,商品房价格同比增长较快，全市商品住宅预售均价3447元/，同比增长18.45%，为近年来最高增幅，剔除经济适用房和团购房拉低均价因素，实际涨幅要更大一些。虽然淄博商品住宅预售价格增长较快，但目前房价整体水平与全市经济发展和人均可支配收入相比，仍处于相对较为合理区间。,淄博20052010年同期商品住宅预售价格对比,淄博2010年各季度商品住宅预售均价走势,商品房销售价格,1、2010土地价格较2009年增长1.38倍，楼面地价直接从1300元/平米，跳到3100元/平米，土地刚性成本增加必然导致未来房价的大涨。2、根据近3年总体土地供应量形成的住宅供应量，假设2011市场没有增长与下降，意味着总体市场土地储备仅够2011年一年开发量，不会出现供大于求。所以，我们完全有理由看好11年的房地产市场。3、11年土地市场上半年会处于保守状态，下半年会有上升趋势，主城区住宅总体供应量会基本保持在较高水平。,土地出让状况,目前在淄博房管局可查的淄博房地产开发企业有182家，其中，比较有影响力的有创业、中房、民泰等。有实力的外地开发商在淄博不多，比较知名的就是黄金地产、中润集团。不过，随着政策的不断推出，越来越多的地产巨头开始把注意力转向二三线城市。,开发商情况,实力地产公司的正式进入，对于淄博来说，一方面提升了淄博房地产行业的整体档次，无论是产品设计还是营销理念，都将是一次质的升级；另一方面，也意味着淄博的房价将会随着地产大鳄的进驻而继续走高,万科、保利曾来淄考察过，但是否进军淄博房产市场，目前尚不得而知；2010年7月6日上午，中海与淄博市人民政府签订了淄博市文昌湖城乡统筹生态旅游示范区项目投资建设框架协议，2010年9月8日，淄博中海投资有限公司正式挂牌成立。2010年9月28日下午，淄博市政府与华润置地有限公司就合作开发建设淄博中心城区城市综合体项目举行签约仪式。,从小道消息的传闻到正式进入，开发商的“托市炸弹”终于在淄博爆炸，政府、市民、开发商三者各有所思。淄博房地产市场新一轮的较量正在悄然上演。,分析与总结,中心城区尤其是新区将继续主导市场发展。随着淄博新区市政、教育、体育、文化等城市基础配套设施的日趋完善和加快建设，全市政治、文化重心加速西移，“东商西居”逐渐形成中心城区居民的共识，更多的开发企业将下一步发展空间瞄准新区商品房建设。2010年下半年，市体育中心附近两黄金地块先后以较高价位出让，预示着淄博新区房价上升空间将领跑全市，成为下一阶段中心城区房地产开发的重点和亮点。,本土房企将面临更为激烈市场竞争。2010年，中海、华润等国内品牌房企陆续登陆淄博市场，这些企业的品牌增值效应必将对原有市场格局造成强烈冲击，不久的将来市场就会出现外来品牌房企与本土同台竞争的局面。,张店区各大版块市场特点分析,中心城区：核心东部城区为：突破西部城区：热点及高点南部城区：城市化北部城区：借势,主要竞争个案黄金国际,项目基本信息,市场主要竞品分析,主要竞争个案黄金国际,景观设计,中心组团景观、景观节点、楼间绿化，符合其高端定位；中心组团景观（C区）：9洞GOLF推杆练习场、中央水系、下沉式网球场、下沉式会所；,市场主要竞品分析,主要竞争个案黄金国际,户型设计,在售18#楼户型图,黄金国际的高价位，实际支撑点包含以下几点：1）生活方式创新（温泉入户、GOLF）2）景观创新 3）会所、配套及物业管理 4）前期建立起高端形象。,黄金国际核心卖点可归结为：完善的城市配套高端的自身配套创新的生活理念,主要竞争个案黄金国际,市场主要竞品分析,主要竞争个案龙凤苑,项目基本信息,市场主要竞品分析,主要竞争个案龙凤苑,户型设计,99两房两厅一卫,三房两厅一厨一卫,168三房两厅两卫,三房两厅一厨两卫,主要竞争个案龙凤苑,龙凤苑的高价位，实际支撑点包含以下几点：1）市政府西移，片区的升值 2）合理的景观规划 3）配套及规范的物业管理 4）树立高端大盘形象。,龙凤苑核心卖点可归结为：完善的城市配套产品创新与多元化以人为本的生活理念,市场主要竞品分析,主要竞争个案华侨城,项目基本信息,市场主要竞品分析,主要竞争个案华侨城,景观设计,纯正古典欧式建筑风格，14国风情园林景观；现代的材质、多变的色彩、三段式立面构图；整个社区以水为界，以湖、河为主题，空间恢弘、错落有致、秩序井然，形成一个有序的、活跃的生态有机组合体，,市场主要竞品分析,主要竞争个案华侨城,户型设计,主要竞争个案名尚城市广场,项目基本信息,住宅组团：分为ABCD四个组团，分别为：多层、小高层高层、洋房、联排组团；目前在售为B区，主力户型92-120两房三房；均价5500元/；商业组团：分为集中商业综合体、公寓组团。目前为主推组团；正在火爆招商中，中国首座家庭主题乐园。工程进度方面，住宅部分建设主体完工。,规划、产品,主要竞争个案名尚城市广场,市场主要竞品分析,市场主要竞品分析,主要竞争个案名尚城市广场,户型设计,116三房两厅两卫,107三房两厅一卫,92二房两厅一卫,主要竞争个案紫园,项目基本信息,主要竞争个案紫园,市场主要竞品分析,景观设计,主要竞争个案盛世康城,项目基本信息,盛世康城,竞争态势总结,市场主要竞品分析总结,规模方面：市场竞争楼盘以大体量为主；产品方面：市场推出楼盘多以小高层、高层产品为主；户型方面：市场热销户型产品以120140 舒适三房型为主，另外90105 经典两房，销售状况良好，但目前市场缺乏紧凑型户型 价格方面：淄博新区价格不断攀升，区域内楼盘均价在5000元/以上；特色方面：竞争项目主打教育、交通、景观、配套等卖点，小区整体规划合理，注重景观打造与产品创新，打造高档住宅社区。,项目SWOT分析,SWOT分析S 优势,淄博新区,世纪路,本案,城市发展主方向；全程教育配套资源；政务办公氛围浓厚资源；景观资源丰富；,SWOT分析W 劣势,南侧供热公司会存在一定污染；周边生活配套较为缺乏，,项目SWOT分析,SWOT分析O 机会,城市发展主轴：项目处于城市发展主轴线上，随着新区的建设，项目呈现左右逢源的态势；未来城市中心：随着政府的西迁，同时意向将世纪路打造成张店第二条柳泉路，项目区域必将成为未来城市的中心位置；,SWOT分析T 威胁,未来竞争激烈：张店区未来住宅投放量较大，市场竞争激烈；同物业产品集中投放，加剧竞争态势：小高层、高层将是未来的发展趋势，市场整体放量较大，例黄金国际、兴业家园等后续推出产品均是小高层、高层产品，加剧竞争态势；宏观调控的影响：随着第三轮调控的逐步展开，势必会对淄博市场产生一定影响,第二章：开发背景,第三章：项目产品定位,第一章：项目属性,第四章：项目发展建议,策略分析,整体定位,通常项目的发展战略有以下四种市场领导者战略市场追随者战略市场补缺者战略市场挑战者战略,众厦模型分析,领导者,垄断价格产品有不可重复性制定游戏规则,追随者,搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点,创新者,改变游戏规则强调新的评估标准强调产品特色和价值,行业老大,非行业老大，中大规模,次/非主流市场,敏锐的机会主义者,创新者实施战略策略上的创新者。区域版图整合、形成标竿。自主定义，挖掘自身、创新突破。颠覆区域原有价值体系，改变游戏规则，建立新的物业标杆。,策略形成,创新的重要性,创新对市场竞争的意义：产品的创新可以使得项目在激烈的市场竞争中快速脱颖而出，从而在市场上占据自己的份额,创新对价格的意义：产品的创新，可以增加产品的附加值，从而在侧面提升产品的价值已达到最终提高产品价格的作用。,创新对开发商品牌的意义：提高开发商的品牌知名度，使得项目的后期开发以及开发商后期的发展都有不可替代的作用。,创新对消费者的意义：作为一个项目的新产品，可迅速吸引消费者的关注度，同时培养消费者对开发商的品牌忠诚度。,项目核心价值提炼,通过竞争项目分析及SWOT分析可以看出,本案卖点很多，但不存在单一方面绝对优势,教育方面：黄金国际、兴业家园同样具有良好的教育配套；商业配套：颐景园、华茂观邸紧邻银座、美食街；政务资源：紫园位于区政务中心对面品牌实力：中房、黄金置业已经在市场上建立起良好的品牌形象区位交通：诸多项目均具有良好的交通通达性,结论：在本案核心价值提炼及整体定位中，应从项目的综合优势出发，切勿以单一卖点作为价值支撑。,项目核心价值提炼,项目核心价值,价值体现,项目优势支撑,新都市主义生活,完善的城市配套,便捷的城市生活,尊贵的居住社区,教育配套,政务配套,娱乐配套,景观配套,发展主轴,便捷交通,完善配套,品牌实力,智能社区,尊贵物管,考究产品,特色景观,高尚会所,项目整体形象定位,时尚绚丽新城区高尚人文居住区,时尚绚丽突出了精英追求时尚又不失品位的格调，将项目打造成为休闲生活典范；新城区城市的发展主方向，完善的城市配套，高端的配套服务；高尚人文居住区完美的教育与人文资源，多元生活的升华、多元文化的融合。,项目目标客群定位,奢想时尚人文居住生活的高端客户,目标客户分析,他们是这样一群人：有自己的生活方式，他们对新鲜事物接受度高，看重生活的文化品位及子女的教育资源；喜欢创新事物。,有自己固定的社交圈，喜欢群居、事业正处于上升阶段但仍需不断努力的城市准财富阶层正是我们需要寻求的目标客户。,广告语推介,清华世家，一种对生活的态度，一种对生活品质的要求清华世家，演绎时尚的人文居住理念清华世家，对生活的最好诠释,流动的建筑，流动的风情清新流畅的建筑立面，诉说着一种柔柔的风情，带给人们无限的遐想,第二章：开发背景,第三章：项目产品定位,第一章：项目属性,第四章：项目发展建议,产品建议,配套建议,景观建议,营销建议,景观建议,附加值建议,产品建议,配套建议,产品创新建议,在外立面的色彩搭配处理上，需以明快的色调为前提，通过我们对淄博市场目标客户的分析，接近80%的客户更偏重于现代风格建筑。将现代建筑风格与项目原有建筑风格相结合。整体的颜色协调效果需彰显出应有的档次与协调。,项目建筑外立面建议,现代简约风格,两层皮外墙设计，即在常规外墙立面之外，再加上一层非结构要求的着色载体。在外观上，色彩鲜艳、出挑，富有变化，极具视觉震撼力。,“两层皮”外墙设计,在功能上，可活动式的装饰类百页具有遮阳、节能、环保、降低噪音等功效，同时起到保护建筑物内部构造的效果以及更有效地保证住户的私密性;,装饰类百页,推出“经济2+1”型和“阔绰2+1”型两种使用率高达120%的创新户型,Double空间是层高3.9米，使用率高达120%的夹层户型,宜人的空间夹层的设置，使得户型由单一平面变化为二/三错层的丰富空间合理的空间设计户型设计注重功能性和实用性，同时注重阳台等“虚空间”的设计3.9米的气派空间客厅、餐厅层高3.9米，带来多层的豪华气质感，气度非凡餐厅、客厅、厨房的标准层高3.9m，卧室的标准层高2.8m，夹层的标准层高2.19m,Double空间户型,独享梯厅空间,普通高层户型,普通高层户型采用共享电梯等待厅，由于是公共空间，此部分面积无法有效利用，这样使得高层的公摊过大，并且无法保证业主的居住舒适度及居住私密性，这一直是困扰高层户型设计的一个很大的因素。,我们可在高层户型中采用独享梯厅空间，这在一方面使得电梯厅变为半开放半封闭的私家空间，同时该部分在交房时并不封闭，可以作为业主的入户花园，在计算面积时仅算一半面积，从而增加了业主的实际使用面积，减少了公摊。,可拆卸式凸窗,“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。其特点在于既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。,可拆卸凸窗示意图,拆卸后,景观建议,附加值建议,产品建议,配套建议,产品创新建议,营造时尚人文居住生活意向；形成差异化形象，体现项目品质感，迎合目标人群对景观的需求；降低视觉密度，减少建筑密集带来的压迫感；,本项目的景观发展原则：,景观规划达到平台水平注重细节，提升品质感尽量扩大景观用地，降低密度感,特色卖点：景观对于本项目的作用,由于淄博作为内陆城市，缺乏水资源，项目规划以景观水系为中心，南北贯穿整个社区。主体景观又与景观步行长廊相统一，并以戏水平台为景观节点，形成完整的景观体系。楼间景观以台地为主，形成步入式公园景观。,古月亭,荷塘,近春园,水木清华,中心景观：,水木清华,戏水节点：,古月亭,荷塘,近春园,主题水系景观带：项目景观的灵魂之所在,水木清华-清华大学园区一景观，在主景观旁，设立中外名人堂（中外名人雕像），以体现项目多元化的人文气息。,戏水节点：将水景溶于城市之中,分别用清华大学校园内的景观名命名社区戏水节点，将项目的人文气息与园林景观相结合。,楼间景观适当增加水元素，面积不用太大，注重雕塑、水法的点缀；,公共交流活动空间至关重要强调公园感，步入感,注重植物的层次搭配，实现立体绿化人行步道铺装,楼间组团绿化：减少建筑密度给人的压迫感,项目道路铺装建议,将道路分为车行道、景观大道、景观支路三种，采用不同的铺装；道路铺装与建筑风格、景观风格相协调；,景观建议,附加值建议,产品建议,配套建议,产品创新建议,完备的配套表现为：,满足精致人生追求的会所,满足居住需要的商业街,体现生活品味的生态阳光车库,提高居住便利性表现后都市主题社区体验设施,项目整体价值的实现,提升住宅价值,承担城市功能,丰富都市生活整合项目区域资源体现项目整体形象,商业配套的定位,由于本项目所在区域位于淄博新区，目前周边生活配套较为缺乏，虽然位于淄博城区主要发展方向的轴线上，但城市配套的全面覆盖仍需一定时间，故本项目的商业配套既要考虑提升项目的价值，又要考虑承担一部分的城市配套功能。,商业在不同时期起到不同的作用前期，形成全新印象；后期，承担一部分城市配套功能,特色商业街 便利店 基础生活配套,运动会所,人文休闲体验区,室外运动,室内运动,阅览室、多功能室、放映室,篮球、门球、单双杠、儿童活动中心,羽毛球室、乒乓球室、桌球室、健身房、棋牌室,会所功能设置以社区居民的需求为导向，以人文、运动为主题采取开放式经营，面向业主及周边居民。,社区车库阳光处理，实现真正的人车分流,交通组织出入口尽量远离高价值物业区域高层集中地下停车；洋房尽量做到地下停车场与建筑相连尽量做到人车分流，车行路沿社区外环线布置；车行动线与地下停车场出入口设置相协调；车库设有电梯直接入户，地下入户大堂也要有品质；地下阳光车库处理，设计有采光口和采光井，以及灯光,让车库也能呼吸,地下电梯入户,车位配套建议,景观建议,附加值建议,产品建议,配套建议,产品创新建议,其他产品细节小高层电梯建议,建议采用品牌电梯 美国OTIS（奥蒂斯）、德国蒂森克虏伯、三菱、日立等品牌电梯；,其他产品细节镀锌滑道双层中空窗,建议采用高档铝合金窗，双层中空玻璃，提高隔音保温性能；考虑采用镀锌滑道窗体，保证窗扇推拉顺畅，降低推拉声响；,中水回用系统,产品新技术创新建议,将生活污水经过处理，达到使用标准后，用于冲厕、绿化、景观、喷洒路面以及冷却水的补充等杂用。,直饮水入户系统,建议采用直饮水入户系统，与中水回用系统形成完善的供水体系。,产品新技术创新建议,太阳能集中供热水系统,小高层住宅不便安装太阳能热水器，建议采用太阳能集中供热水系统，提高项目档次。同时，社区路灯、楼牌也可采用太阳能技术，节能环保。,太阳能路灯,产品新技术创新建议,送新风系统,建议项目采用送新风系统，改善室内空气质量，以增加产品的卖点与附加值。,中央吸尘系统,中央吸尘系统（CVC）：中央吸尘是一种全新的室内清洁方式，是一个由吸尘主机、吸尘管网、吸尘插座、吸尘软管及刷头等组成的一体化的吸尘系统。用户只需将吸尘软管插入吸尘插座，通过手柄上的开关启动系统，灰尘、虫螨病菌等都将通过埋于墙内的集尘管道，送到远离居住空间的吸尘主机中。,项目智能化建议,一卡式管理社区周界防越系统社区可视监控系统保安24小时巡逻可视对讲系统室内紧急按扭背景音乐,项目物业管理建议,建议引进国内顶级物业管理公司，全面提升社区物业管理水平；,特色增值服务|一拉到底的菜单式管家服务,除提供普通的物业服务外，还提供：叫醒、送餐、保洁入户服务等；另外，还可提供相关的配送托管服务，如：儿童或宠物托管、快递、送花等；客户可按照自己的需求制定菜单，当然，费用需要另计。,菜单式管家服务,项目整体营销策略,高调面市 形象制胜 体验为王 活动营销,综合考虑市场形势、竞争态势、项目卖点，营销策略定为：,高调面市：入市前高基调的营销和推广，形成稳固的“纯粹地中海风情别墅级公园豪宅”的项目形象，引爆市场，形成广泛市场认知度；,形象制胜：率先启动会所周边区域做为项目的营销展示区，直接传达项目高端形象；,体验为王：以售楼处、工地包装、样板间、会所服务为一体的体验式营销理念，强化“地中海风情”的形象定位；,活动营销：以营销活动为推广节点，拉升项目形象，完成各阶段营销任务；,项目包装策略,统一形象色 建立形象体系 强化营销系统,统一形象色、建立形象体系：统一的VI系统，体现项目地中海形象；强化营销系统：强化营销中心、现场包装、样板间的包装，对置业顾问和服务人员进行强化培训，以售楼部现场展示、示范区景观，高品质样板房，提升客户现场体验感，完成最后一击。,形象包装策略工地围档、看房通道,喷绘围墙广告,营销中心与工地之间设置围档将来通道样板间的通道亦应设置围档,形象包装策略样板间,样板间,项目推广策略,活动营销 集中推广 整合打击,以营销活动为营销节点，贯穿整个营销周期，形成良好的推广节奏；集中推广：在重要的营销节点前后进行集中强势投放，形成市场高潮，各节点之间辅以少量形象宣传，稳固市场热度；整合打击：优化媒体，选择行之有效的推广渠道；,推广媒体选择,户外广告+电视广告+报广+短信+网络,清华世家，时尚人文都市生活区，VIP会员全城招募中。详情1234567,营销活动 清华世家时尚人文居所产品发布会,活动形式：在淄博饭店举办淄博首席时尚人文居所产品发布会，邀请前期积累客户参加。着重推广清华世家推崇的时尚人文概念推广支持：户外、报广、短信、网络,主题：淄博首席时尚人文居所产品发布会,一般大众从来只在电视节目中见过明星参加各样活动时走过“星光大道”，为了让来宾充分体会到一种非常受到重视的尊崇感受，可仿照“奥斯卡”颁奖盛典上的“星光大道”仪式，在开盘活动现场入口处铺设一条流光溢彩的盛装走廊，并利用灯光特效在顶棚上营造出“繁星满天”的氛围。让所有与会的来宾穿行而过，使其在走进活动现场的同时，有绝对的自豪感和对项目的百分百归属感受。,星光璀璨-开盘仪式,时尚人文生活新体验-样板区的全面开放,作为一个特殊的项目，树立客户对项目的信心尤为重要，而样板区的开放一方面可以使得客户可以亲身体验到未来的居住品质，更重要的是可以充分树立客户对项目的信心。,考虑到目前淄博房地产市场没有全国乃至世界知名的物业公司入驻，同时本项目的高尚品质也同样需要一个高端物业入驻，以提升产品的附加值及形象，故考虑可引进一高端物业作为本项目物业顾问，同时借助开发公司与物业公司签约举办物业签约新闻发布会以提升项目及公司形象。,物业公司签约仪式,新年业主红酒会,【品尚尊崇】“国际酒庄红酒品鉴会”,类别：时尚名流酒会地点：项目销售中心,借助新年契机，邀请老业主及目标客户品鉴来自酒庄珍品红酒，以提高老客户对项目的信心，从而达到口碑传播的效应；,光影新世界 乐享新生活业主摄影大赛,在老业主及新客户之间开展摄影大赛，并邀请专业人士进行评选，一方面提高项目知名度，另一方面加强客户多项目的信心，同时在市场上制造议论新的热点。,类别：业主摄影大赛,THE END,预祝本项目圆满成功,