鲁能大连金石滩项目产品定位汇报.ppt
鲁能大连金石滩项目产品定位汇报,Part.A,市场背景,Part.B,项目概况,Part.C,项目定位与开发建议,Part.D,经济测算,3,A,市场背景,4,金石明珠,开发区9项目,乾豪红星项目,金广东海岸,帝泊湾,星海湾诸项目,小平岛,亿达圣北蓝湾,浪琴湾/颐海听鸥,中庚香海小镇/麓山兰湾,大连海岸线价值沿海开发模式梳理,99年启动,06年启动,06年启动,06年启动,07年启动,07年启动,07年启动,07年启动,05年启动,07年启动,大连滨海物业市场分析,根据城市价值圈层规律，滨海物业价格梯度板块形成,传统城市板块:星海湾/东南沿海产品形式：高层价格平台：1400016000元,新兴城市板块:小平岛/开发区产品形式:复合产品（低密度与高层）价格平台：70009000元,旅游度假区板块：旅顺/金石滩产品形式：低密度产品价格平台：50007000元,大连低密度产品缺乏，市场需求旺盛,亿达蓝湾独栋：178套 价格：23000元面积：180-270平米,万科溪之谷联排：220平米价格：1500018000元 洋房：130160平米价格：8000元,市场瓶颈效应显著，总价超过200万销售速度明显下降,总价超过200万的产品市场销化速度较慢，年消化量在3-4万平米。产品形式以低密度或超大户型高层产品。总价在100180万区间内的产品，销售状况稳定，实现8-10万平米/年的消化速度，产品形式以高层，小高层为主。总价低于80万的产品市场消化速度可以达到12-18万平米/年。产品形式主要是高层、小高层产品。,大连市场为典型外向型市场，外地客户占比高,整体市场外地客户占比1/4，以东三省外地客户为主，置业目的为投资、养老、教育等。滨海市场外地客户占比约1/2，以北中国的投资客户为主，置业主要目的为滨海物业投资。,9,B,项目概况,项目位于大连新城区金石滩旅游度假区,主城区,新城区,交通距离：市中心45公里，车行50分钟；开发区18公里车行25分钟；所处区位：城区300平方公里新市区500平方公里金石滩62平方公里,周边拥有强势的自然资源和丰富的旅游度假设施,东北最大的主题乐园,从项目所处发展平台看，区域发展前景广阔,城市宏观平台,区域环境平台,产业新城平台,大连北中国具备高投资价值的城市,金石滩北中国最具发展潜力的度假区,开发区国际氛围快速增长的产业新城,城市环境好，现代开放的滨海城市知名度逐渐提升，承办达沃斯等重要国际会议以软件业为代表的高新产业发展快速,大连最著名的旅游景点，年游客380万北中国最好海滩浴场，浴场4500米，海滩20万北中国最大的主题乐园，世界排名第3过山车,2006年GDP600亿，占大连20%2010年INtel项目开工，预计年产值200亿INtel带来4000人以上产业人口,本项目已售物业客户本地外地相当，客户层次较高,销售状况2007年9月8日开盘；花园洋房均价6750元/平米；342套，销售近70%；客户构成大连购房者占总比例的45%，与外地客户持平；客户以私营企业主、公务员和企业中高层为主,14,C,项目定位与开发建议,15,金石滩的未来东北亚最具投资价值的RESORT区,东北亚顶级滨海度假生活区Seaside and Spring Resort,绝版黄金海岸典藏精品别墅缤纷度假生活,A beautiful and health environment,a wonderful holiday life,政府规划指标,项目总占地285万平米总建面：196万平米整体容积率约为0.7A区总体经济指标：占地：190万平米总建面：101万平米综合容积率：0.54住宅建面：65万平米公建建面：36万平米（包括5万发现王国预留用地）沿海100米公建沿海限高四层B区总体经济指标：占地：95万平米容积率：1.0住宅建面：91万平米公建建面：4万平米,根据政府指标条件对A、B地块进行定位,大型滨海花园社区,低密度亲海度假社区,A区客户定位：全国投资客户与大连市场高端客户,B区客户定位：开发区产业人口与度假、养老客户,18,A区分区价值评价与分析,发现王国,山体公园,温泉城,地块资源四级区,地块资源二级区,南坡观海，资源价值较高；距离公众活动聚集地有一定距离，私密性较好；,地块资源二级区,地块资源三级区,临近社区主干道交通便利但受干扰较大；地势较低海景差,地块价值一级区,最强势海景资源，私密性较好；,地块资源三级区,地块资源一级区,最强势海景资源，毗邻发现王国，社区人气最高值；,山体公园,北坡，无海景，紧邻交通干道受扰大,核心地带，安全感和私密性良好；南坡，观海观海；临近海滨和公共设施区，便利而又不受干扰；,地块资源四级区,主干道环绕、受扰大，但昭示性显著；,视线受温泉城酒店影响观海价值较差；紧邻公共设施，便利；,发现王国预留用地,已建洋房,19,对标政府指标要求与地块资源评价安排产品排列,发现王国,山体公园,温泉城,洋房,院墅,建面：21万平户型区间：200-270平米,双拼,联排别墅,建面：3.8万平米户型区间：160-180平米,产权式独栋别墅,联排别墅,酒店式公寓,建面：6万户型区间,山体公园,建面：18万平户型区间：130-160平米,建面：6.6万平米户型区间：250-320平米,公建,建面：6万平米户型区间：180-220平米,双拼,建面：5万平户型区间：220-350平米,建面：5.2万平户型区间：400-500平米,建面：2.9万平米,发现王国预留用地,已建洋房5万平米,20,浪漫、闲适、风情,低密度亲海度假社区,风格：建议A地块各种物业以北欧风格为基调,A区定位,规划：建议A地块采用团状布局的规划手法,21,洋房产品,22,洋房产品,主要增值策略及产品亮点有效控制面积实现热销提供丰富的面积区间供客户选择层层有卖点：1F双向花园、2F独立楼梯、顶层阁楼或露台赠送突出组团亲切尺度和与社区景观融合,情景房,私家园林,12米,一层：149.14,2F独立楼梯露台入户,二层：140.48,三层：128.92,露台赠送,7.35米大开间,跃层：186.99,露台赠送,露台赠送,露台赠送,豪华主人套间,参考户型,23,联排产品,24,联排产品,主要增值策略及产品亮点有效控制面积与总价，衔接洋房与院墅，完善面积区间和总价价值链利用错层、夹层，玄关、挑空、阳光天井等空间处理方法实现小面积带来大空间居住感受,参考户型天津万科东丽湖180平米经济联排,阳光天井,错层丰富空间造型,私家花园体现领属感,后花园餐厨互动,主卧区的设置别墅居住感受提升,大面积露台赠送,预留太阳能灶细节体现品质,25,院墅产品,上海华侨城新浦江城,通过产品单体的L或S型设计并利用单体间的错落与围合，优化低密度社区的外部与内部空间，形成具有交往性的邻里组团和空间,26,院墅产品,主要增值策略及产品亮点联排产品的创新类型，较好的解决建筑密度过高及紧 凑空间实现别墅居住感受问题；建筑单体L型布局，并根据地形排布实现土地集约利用提高面宽进深比，增加采光面，多重庭院改善居住舒适度,27,双拼/独栋产品,双拼产品,独栋产品,28,双拼/独栋产品,主要增值策略及产品亮点高价值物业应体现对资源的强势占有：表现在景观占有度和私家庭院面积等方面临近海岸的独栋产品和双拼产品应通过景观、设施的打造，体现出对海的亲近部分产品可通过私家泳池、温泉入户等手段充分彰显高端物业的价值感,29,活力与质感兼具的新德式风范,规划：建议B区构建“活力中轴”的规划，形成带状资源。,大型滨海花园社区,风格：建议B区采用简约而又质感的新德式风格，社区营造花园小镇风情。,B区定位,30,B区产品布局示意,活力中轴,商业区,花园洋房,建面 91万平米户型区间 80-160平米,建面 4.1万平米包括：风情商业展示区 0.6万平米 社区商业 3.5万平米,31,B区洋房产品,32,主要增值策略及产品亮点在控制总价、与A区差异化前提下，提供丰富的面积区间供客户选择均质化洋房社区，组团分布；资源价值与产品价值的对位关系；B区大面积区间（130平米-160平米）洋房产品可参照A区洋房产品进行设计；B区小面积区间（80平米-130平米）洋房产品可分为三个主要类别：电梯洋房、情景洋房、宽景洋房；,B区洋房产品,33,B区洋房产品电梯洋房,北京金地格林小镇6,产品形式：金地格林6与万科标准的退台洋房不同，但又区别于普通多层；不规则出现的阳台、露台等空间使立面效果丰富，加上不同颜色和材料的搭配，整个社区洋房意向浓厚。户型设计：在户型中大量使用了庭院、一步阳台、阳台、露台等空间，并通过面积大小和南北向搭配使室内的主要功能空间均与室外有充分交流。,34,B区洋房产品情景洋房,七大价值点：独特的露台空间多景式阳光房丰富的建筑形态首层私家庭院大面积赠送，提升性价比全明户型面积可控且区间丰富,一层：128平米,二层：111平米,三层：98平米,四层：88平米,五层：80平米,六层：72平米,a,b,c,d,e,f,35,B区洋房产品宽景洋房,天津万科水晶城,宽景洋房一般为6层平层设计，以90-110平米二室二厅一卫为主；宽景洋房最大的特点是大面宽、超短进深、全明设计，居住舒适卧室、客厅、餐厅等主要功能空间全部朝南，南北通透，舒适性强,36,I期,商业,I期,项目分期示意,第一期：20082011年开发地块：A-4、B-1开发量：57万平米住宅物业：双拼、联排、洋房第二期：20112014年开发地块：A-5、A-6（部分）、B-2开发量：53万平米住宅物业：院墅、双拼、洋房,一期,二期,三期,时间,2008,2011,2014,2017,II期,II期,III期,III期,II期,III期,第三期：20142017年开发地块：A-1、A-3、A-4、B-3 A-5开发量：81万平米住宅物业：双拼、联排、洋房,I期,公园预留地,III期,I期,57万,53万,81万,总开发量191万平米（不包括发现王国5万预留用地）,III期,第一期物业配比,第二期物业配比,第三期物业配比,40,F,经济测算,41,按目前可比价格估算总投入113.8亿，总销售额142.3亿，销售利润率20%,42,The End,
