长沙房地产市场总结.ppt

,2010年12月,2010年长沙楼市总结及2011年预测,宏观市场背景土地市场总结商品房市场总结专题研究未来市场预测,宏观经济及政策走势 长沙城市经济运行情况,宏观市场背景土地市场总结商品房市场总结专题研究未来市场预测,前三季度GDP累计增10.6%，好于市场预期,前三季度国内生产总值26.87万亿元，同比增长，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。第三季度GDP单季增长9.6%，好于市场普遍预期的9.2%至9.5%的水平。由此可以认为国内经济软着陆的趋势已经基本确立，经济增长的持续性进一步得到确认，如果后续时间经济面没有出现大的波澜，2010年全年经济增速有望达到10%。,宏观经济背景,11月居民消费价格指数（CPI）同比涨幅达5.1%，创25个月以来的新高。11月食品同比上涨11.7%，是推动本轮通胀走高的最主要原因，另外，一段时间以来居住价格亦有不少涨幅，11月居住价格同比上涨5.8%，自4月以来连续7个月同比涨幅超过4%的水平。11月食品和居住价格对CPI一篮子价格新涨价因素的贡献率达92%。CPI已经连前续5个月突破3%的警界线水平，国家宏观调控上管理通胀的难度有所加大，11月与12月央行连续两次宣布上调存款准备金率0.5个百分点，显示央行管理通胀预期和流动性的决心。预计年底或明年年初将可能再次加息。,11月份CPI同比涨幅再创新高，管理通胀难度加大,宏观经济背景,通胀加剧，房地产市场亦开始快速升温,政策出台背景,在全国主要城市楼市快速回升，尤其是京、沪、穗、深为代表的城市楼价加速上升的背景下，9月29日国庆前夕，更加严厉的调控政策出台。政策进一步加码,在房地产市场快速升温的状况下，更加严厉的政策出台，遏制房价上涨势头,政策出台背景,此次调控重点在贯彻落实、信贷调整、增加有效供应、加强市场监管等方面，是国10号文的落实和深化,9.29新政是国10号文的落实和深化,政策调控内容,11月3日，住建部等四部委出台政策收紧公积金贷款，目前3套房贷无论是商业贷款还是公积金贷款，均已全面停贷90m2以下首次置业门槛提高多次置业和投资需求受到贷款限制最大银行执行力度远高于4.17房贷政策,房贷收紧，多次置业和投资需求受限制最大，首置需求置业门槛提高,政策调控内容,10月19日，央行决定自20日起上调金融机构一年期存贷款基准利率各0.25个百分点住建部决定自10月20日起，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点11月10日与12月10日，央行分别在两个月内，两次宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，加息周期即将到来 据报道，多家银行近期根据监管部门口头通知，取消首套房贷利率7折优惠，重新执行最低8.5折的新优惠标准与利率上调相比，首套房贷最低利率优惠从7折调整到8.5折对首套房贷的成本增加更为明显，再加上新政要求首套房贷首付不得低于30%，首次置业门槛提高,利率调整，购房贷款成本增加，加息周期到来影响购房者预期,政策影响预期,目前全国已有15个城市出台限购主要集中于一线城市及发达经济圈的中心城市等其它二、三线城市及中部地区城市调控力度并不大，也没有出台限购措施限购政策，除了打击投资、投机需求外，也直接影响合并户型的销售即使限购多为暂时性措施，但长期来看，合并户型仍存在不少问题，比如后期可能出台的房产税,限购成为一线城市及发达经济圈中心城市调控杀手锏,政策影响预期,长沙的经济水平，房价水平在全国均属下等，因此并未出台限购政策。目前星城各大银行已全面执行三套房停贷、二套房首付全面提升至50%，利率1.1倍以上政 策，而光大、招商等多家股份制银行也于十一国庆节后，对个人首套房贷统一执行基准利 率。几家国有大行则将首套房贷利率优惠从8.5折上调至9折。部分仍执行8.5折利率的银行也表示，首套房贷款利率回归基准利率已是大趋势。今后房贷 利率将进入“无折”时代。,长沙未纳入限购城市之列，三套房贷全面暂停，首套房利率最低8.5折以上,长沙新政执行情况,宏观经济及政策小结,经济企稳，通胀压力持续上升，使得全国的房地产市场于三季度再度回升，从而导致了9月更加严厉的调控政策频频出台。本轮调控重点在于贯彻落实、信贷调整、增加有效供应、加强市场监管等方面，是此前“417”新政的巩固加强版。调控主要针对一线城市及发达经济圈的中心城市等，对其它二、三线城市及中部地区城市调控力度并不大。,宏观市场背景土地市场总结商品房市场总结专题研究未来市场预测,宏观经济及政策走势 长沙城市经济运行情况,从长沙市各项经济指标来看，长沙经济保持着较快的增长幅度：1、2010年前三季度，长沙地区生产总值达3107.46亿元，增长速度在全国省会城市中排名前五位。人均生产总值为46940元；2、固定资产投资快速增长为长沙城市扩张提供有力保障，房地产开发和城市规划建设如火如荼；3、2010年1-9月，城镇居民人均可支配收入16951元，比上年增加1708元，同比增长13.7%4、2010年1-9月，长沙规模以上工业增加值为1122.26亿元，同比增长24.5%。,持续快速的经济增长为长沙房地产提供了基础,长沙经济运行情况,收支比例呈下降趋势，表明居民的储蓄比例在增加，储蓄的增加对于商品房市场的发展有利。,数据来源：长沙统计局,人均可支配收入和消费性支出均保持快速增长,居民收支情况,2003-2009年，长沙每百户家庭汽车拥有量保持69%的增长速度，2009年，长沙市每百户家庭拥有汽车14.75辆，长沙汽车人均拥有量位居全国前十位，远高于武汉。长沙市居民不断增涨的购买力和生活水平推动着汽车产业的发展，同时也在快速推动着房地产业的发展。,数据来源：长沙统计局,随着经济水平提升，居民对于汽车等大宗物品的购买力逐渐增强，对于住房的购买力也相应增强。,汽车拥有状况,GDP：2010年前三季度，在全国省会城市中跃居第4位，全国地级以上城市前20名，在中部六省会城市中居第二位（仅次于武汉）；人均GDP：2010年前三季度，46940元，在中部省会城市中居首位；城市居民收入：位居中部省会城市首位。在长株潭城市群中，长沙的龙头作用突出，GDP的占比由2006年的63.7%上升到68.0%。2010年前三季度，三次产业结构由2006年的6.9：44.0：49.2优化调整至1.3：65.0：33.7，实现了被经济专家称之为“早熟型”的“三二一”排序调整为“二三一”的重大转变。,长沙经济富裕度领先中部,长沙经济排名情况,2010,长沙城建规划情况,交通规划加强了长沙与各大城市之间的沟通，沪昆高铁建成后，将与武广客运、京广铁路交汇，长沙因此而升级为铁路枢纽城市，城市对外幅射力高度提升，庞大的客流量将推运武广都市圈的繁荣。,随着武广通车，南中国三小时经济圈已形成,武广高速铁路客运线：武广高铁是世界上第一条时速350公里的轨道，已于2009年12月运营，武汉至广州由原来的10个半小时缩短至3个半小时左右。由于武广线将与筹建中的广深港高速铁路衔接，未来香港往返武汉的铁路车程（单程），也有望缩至5小时左右。武广客运专线的开通，加快了湘、鄂两省融入珠三角的步伐，预计到2030年，将会有1亿人次乘坐武广客运专线。庞大的客运出行不仅将极大推动“武广沿线都市圈”的繁荣，还直接联系和影响着整个华中、华南、西南及香港地区。东西向沪昆高铁客运：是我国线路里程最长、影响范围最大、经过省份最多的东西向高速铁路，项目途径上海、杭州、南昌、长沙、贵阳、昆明等6座省会城市及直辖市，设计时速350公里。全线预计于2015年通车。长沙到杭州将由现在的13个小时缩短为3个多小时，4个小时就可从长沙到达上海。,高铁交通,以长沙为核心的高铁串连了7个省会城市1个直辖市，这8大城市的总人口量约达6800多万，另有20多个中小型城市，其中单武广线所经城市人口达3877万，届时，长沙4小时经济圈内人口辐射总量以亿计。,沪昆高铁经上海、杭州、南昌、长沙、贵阳、昆明等6座省会城市及直辖市。武广高铁经过城市：武汉、咸宁、岳阳、长沙、湘潭、株洲、衡阳、郴州、韶关、清远、广州、佛山,624万,397万,664万,910万,1033万,数据来源：各地统计公报（常住人口数）,465万,810万,1921万,上海,290万,442万,600万,383万,297万,676万,519万,373万,295万,3877万（不含省会）,6800万,武广高铁,高铁辐射人口数量,长株潭城际轨道,6月30日，长株潭城际铁路正式动工建设，总长度97.5公里，投资约为233.2亿元，工期4年。长株潭城际铁路干线最高运行时速为200公里，开通后，长株潭三市之间的交通时间缩短为30分钟以内。4年后，从长沙可以乘坐城际铁路前往株洲、湘潭和益阳。,长株潭城际铁路总长97.5公里，长沙设12个站、湘潭4个站、株洲5个站。,城际铁路连接长沙、株洲、湘潭三市，承担三市之间的城际客流，促进长株潭城市群地区社会经济持续稳定发展。三市交汇处的长沙南城板块将成为长株潭城市群的中心。,地铁交通：长沙地铁2号线已于2009年9月启动建设，目前已全面开工建设，预计2013年10月全线通车；1号线一期工程地质初勘也已开始启动。过江通道：在现有的6座跨江大桥的基础上，未来长沙将再建6座湘江通道，包括福元路过湘江通道、营盘路过湘江隧道、劳动路过湘江隧道、人民路过湘江隧道、南湖路过湘江隧道、蔡家冲过湘江通道。其中：营盘路湘江隧道正洞已于4月正式开凿，南湖路隧道两年后可通车，加速长株潭融城。,地铁交通工程将会快速提升城市化率，加快城市化进程，加强长沙对周边城市的吸纳能力。,地铁、过江通道,2009年2011年三年棚改项目涉及拆迁总面积约730万，109个棚改项目，2009年约200万平方米，2010年预计完成260万平方米，2011年约270万平方米，预计三年棚改总量约为18万户。改造范围包括湘江大道以东，东二环线以西，浏阳河北段以南，南二环线以北地区和湘江西岸沿江地区，以及长沙市政府确定的其他地区。预计2010年后涉及到的13万户棚改将为长沙带来约900-1300万的商品房需求量.棚改客户的户均需求面积区间一般在70-100平米。合富辉煌调查结论,根据中共长沙市委会市政府关于安居工程和棚改工作实施意见，2012年末将达到人均35的小康居住水平目标,旧城区改造,中山西路棚户区改造是长沙市重点工程项目，也是开福区“两帮两促”重点项目，涉及2808户拆迁户，拆迁房屋总面积达28.65万。,棚户区的改造，不仅仅是老城区价值的提升，更为楼市带来大量的被迫性刚性置业需求。,市区拆迁导致“地王”频出，地产大佬青睐长沙市场,万达中山西路地王,实力雄厚的地产大佬集中进入长沙逆势拿地，表明了其对长沙市场的信心。地王项目大多为大型商住综合体，说明调控之下商业地产走势良好，长沙新的商业地产时代或将到来。大开发商江岸线圈地，将迅速改进长沙老城区面貌，使最核心的一段江岸线面貌焕然一新。大批品牌实力开发商集中上马，加上坡子街等大型商住和纯商业项目等几大综合体项目的陆续入市，未来竞争必然更加激烈。,新政出台，一线城市发展空间被挤压，风险越来越大；开发商纷纷转而在二线城市攻城略地，进行土地储备。以长沙为例，2010年长沙地王频出，包括4月万达地产竟得的中山西路地块，以1450万/亩的价格荣膺单价地王；6月世茂建设13亿将滨江新城028号地块收入囊中；同月明星总裁唐骏的新华都在长沙宣布打响进军地产的第一枪。更早以前，07年北辰92亿竞得新河三角洲地块；08年华远任志强拔得长沙金外滩头筹；09年保利南湖地王单价1037万元/亩刷新记录。,长沙“地王”情况,城市基础建设的投资呈现迅猛的增长，先导区，地铁，城市轻轨，武广高速等重大规划与基础建设，将长沙带入南中国3小时经济圈内，成为珠三角地区重要的物流中转中心，产业转移的大后方。加上东西交通大动脉沪昆高铁的即将建设，未来的长沙开始变成高铁枢纽型城市，可以预见未来15年内，在长沙过境的旅客量可能上亿。根据上海、广州等城市经验，外来人口量越大的城市，其经济发展越迅速，房地产业发展则也越迅猛，未来的长沙房地产也必将受惠于庞大的人流量给其带来的巨大财富。,长沙城市经济运行小结,宏观市场背景土地市场总结商品房市场总结专题研究未来市场预测,长沙土地成交情况,土地市场成交量同比去年上涨163%，交易量与往年相比较为稳定,数据来源：长沙市国土资源局。以上数据不含工业用地,2010年1-11月，长沙市土地成交共3768.44亩，土地建筑面积763.79万平方米；流拍土地仅有2宗，土地位置全部在岳麓区，总面积达21.32亩。今年国家虽出台了一系列对房地产的打压政策，但开发商拿地仍然热情不减，前11月土地成交量大幅高于去年全年。但随着近年长沙土地市场的日益规范，土地供应量及挂牌量得到有效控制，使得今年的土地成交量相比往年较为稳定。,各区成交情况,大河西先导区将会未来一年的重点开发区域,数据来源：长沙市国土资源局。以上数据不含工业用地,2010年内五区土地交易量以岳麓区和开福区为最高，交易量分别为1958.76亩和1323.99亩；另外望城县今年的交易量突出，成交量为1422.65亩。随着市政重点建设的两型社会大河西先导区进一步扩大发展，使河西和望城的土地交易持续热点，未来大河西的开发将会保持强劲力度。开福区加大北扩力度和经开区的建设，北城区的土地交易量继续排在区域前端。,各板块土地成交,城市用地持续向外围和乡镇扩张，河西和北城是重点扩展区域,数据来源：长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）,城市用地持续向外围和乡镇扩张，主要土地成交集中在河西与北城，中心板块出现个别大型地块成交.河西土地成交量最高，共1923.86亩；其次为北城与南城片区，成交量分别是1089.28亩和403.77亩；东城版块仅成交36.76亩。,土地成交分类,商住地块成交总量最高，综合体开发将会进一步成为发展趋势,10年的土地成交主要以商业+住宅用地为主，占总成交量的44%。长沙城市化扩大建设加剧，未来城市综合体将会大量出现。近年来，长沙中心城区大规模的拆迁改造，使商住性质用地的放量逐渐增多。尤其在今年发展更为迅速，商住用地成交达到2292.75亩，居全市各类性质土地成交量之首；纯住宅用地成交1453.66亩。纯商业用地成交量最小，仅为247.97亩。,数据来源：长沙市国土资源局,土地成交规模,10年1-11月，长沙成交地块共72宗，其中50亩以下小地块达到38宗之多，占总体成交量的52%。51-100亩地块成交17宗，101-500亩地块成交17宗。成交土地面积以50亩以下地块为主，100亩以上中大型土地成交主要集中在河西板块，中小规模集约型仍然成为未来土地市场的开发主流。,中小规模地块仍是市场成交主流，未来中大规模项目以河西为主。,数据来源：长沙市国土资源局,数据统计至2010年11月,各板块容积率分析,中心区域仍然为密集物业为主，周边区域发展仍以高层和小高层为主。,2010年前11月，全市成交土地综合容积率为2.97-5.28，其中中心和东城板块容积率最高，分别为5.28和5.15，北城板块容积率最低。未来土地开发将以高层，小高层为主，其他物业特别是别墅物业将逐步减少，容积率区间集中分布在2.8-4.0之间。中心城区物业形态单一，多以高容积率物业为主。,数据来源：长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）,成交均价、溢价分析,土地资源的日益稀缺，造就了土地价格上涨和开发商拿地热情的不断高涨。,随着今年房地产市场的进一步升温，住宅与商住的成交总价持续不断上涨，2010年1-11月，长沙全市土地成交均价居历年来最高，达325.39万/亩，超过09年的198.03万/亩的历史最高价。10年的溢价水平也创历年新高，随着市区土地资源的日益稀缺，土地市场的争夺也愈发激烈；对于发展潜力较好的地块，更是频频上演“抢地大战”。,数据来源：长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）,各板块土地价格比较,中心区域成交均价格远高于其他地块,中心板块商住和住宅用地成交均价最高，分别达1308.72万/亩和370.05万/亩。中心地块的稀缺和发展潜力造就价格的一路攀高。河西板块的商住和住宅成交均价位居第二，分别达389.65万/亩和305.63万/亩，河西的宜居范围和发展规划使河西的地块成为开发商的重点关注。北城地块商住和住宅成交均价最低，分别为103.31万/亩和52.65万/亩。,数据来源：长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）,数据截止至2010年11月,历年住宅与商住用地楼面地价情况,楼面地价一路上涨，预示着未来长沙房价依然持续上行,10年纯住宅楼面地价与商住楼面地价，分别为1120.7元/和1353.3元/,数据来源：长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）,土地市场总结,2010年1-11月，长沙土地成交量同比去年大幅上涨136%，土地市场的规范化，使得今年土地成交与往年相比较为平稳。城市用地持续向外围和乡镇扩张，大河西先导区和北城板块将会是未来一年长沙的重点开发区域。商住地块成交量最大，未来综合体的开发将成为长沙房地产市场的发展趋势。中心区域仍然为以高密度物业为主，周边区域以高层和小高层为主。溢价水平大幅高于往年，城区土地资源的日益稀缺造就了地价的上涨和开发商拿地热情的不断高涨。中心区域成交均价格远高于其他地块。随着土地成交均价和楼面地价的一路上扬，未来长沙房价还将持续攀高。,宏观市场背景土地市场总结商品房市场总结专题研究未来市场预测,1-11月房地产市场情况 客户特征总结 产品亮点分析,长沙房地产开发情况,2010年1-11月，长沙全市施工面积高达6500.88万，同比增长10.51%，已经超过了09年全年的总量。而竣工面积却只有691.92万方，未来市场还将会有大批货量集中上市。预计全年施工量将极有可能达到6800万方，按照通常在未来3年左右开发完毕进行测算，则每年市场供应量将达2200万平方米左右。,数据来源：长沙市房地产研究中心,施工面积快速增加，未来市场供应量巨大，竞争形势异常严峻。,数据来源：长沙市房地产研究中心,月度供应量走势,2010年1-11月，长沙内五区新建纯商品房批售量为1175.27万方，同比增长57.65%；其中住宅1069.71万方，同比增长60.46%。由于受到08年楼市低迷、市场开发量减少等因素影响，09年长沙市场供应量明显不足。随着09年楼市的不断升温，开发商拿地及开发热情明显高涨，导致09年末至2010年的市场供应量急剧井喷。“金九银十”过后，11月批售量出现一定回落，但明年市场供应量仍将较大。,批准预售量逐月加大，大批新房源集中上市，对后续市场的销售带来很大压力。,各区供应量分析,从上图可以看出，2010年1-11月五区供应量仍然以雨花区为首，住宅供应量为405.3万，同比增长72.03%，占五区供应量的33.3%。从增长率来看，天心区今年住宅供应量增幅最大，同比增长了99.03%；而开福区住宅供应量增幅最小，已经由原来的全市第二大供应区域下降到第三位。,数据来源：长沙市房地产研究中心,天心区住宅供应量同比增幅最大，雨花区仍为全市供应最大区域。,供应结构分析,2010年1-11月，长沙内五区商品住宅供应套数为113445套，同比增长78.3%。从户型上来看，各面积段的供应量均高于2009年，但与去年有所不同的是，60-120的二房、三房成为目前市场上的绝对供应主力，而60的小户型供应比例则明显下降，市场在售房源仍以刚需产品为主。,数据来源：长沙市房地产研究中心,以60-120的二房、三房为主，60以下小户型推售比例明显减少。,月度销售量走势,417新政,2010年1-11月，长沙内五区新建纯商品房网签销量为1431.58万方，同比增长32.88%；其中住宅1306.32万方，同比增长27.55%。随着09年下半年楼市的快速升温，长沙市场销量明显大幅增长，刚性需求得到大量释放，于今年4月达到巅峰。而后国家出台了号称史上最严厉的“417”新政，引发市场短暂观望，成交量出现连续三个月下滑，而后再次回归上涨。随着房交会的到来，10月份市场成交量达近年以来的最高峰；11月的住宅成交量虽有10.31%的小幅回落，但同比去年仍有19.34%的增长。,“417”新政过后，长沙网签销量出现连续3个月下滑，于8月开始快速回涨，10月份达到顶峰。,2010年1-11月，长沙内五区新建纯商品住宅供销比为0.82，从整体上来看，市场仍呈现供不应求。从月度走势上来看，上半年各月依然处于供不应求的情况；自7月份开始，由于市场供货量的集中上市，导致7、8、9连续三个月的供销形势发生逆转。,1-11月长沙整体市场仍处于供不应求，其中7、8、9月份由于供应量的集中大量上市，导致供求形势出现了一定时期的逆转。,供求关系,雨花区传统供求大区的地位依然不变，1-11月住宅销售量为461.73万，同比增长36.51%，占五区总成交量的39.1%。而天心、芙蓉区的住宅销量，与去年同期相比却出现了一定程度的下降，其中芙蓉区降幅最大，为-34.18%。从各区的供销来看，除雨花和开福区以外，其他三区均出现供大于求的状况，其中岳麓区由于近年来开发量的大幅增长，供求压力最为明显。雨花区由于受到武广新城板块的带动，销售量大幅度增长，供销比为0.88。,雨花、岳麓区住宅销量增幅最大，均达30%以上，其中雨花区由于武广新城的带动，前十一月仍是供不应求。,各区供求情况,2010年1-11月，长沙内五区商品住宅销售套数为105637套，同比增长24%。从户型上来看，60-90、90-120成为当前市场的需求主力，随着楼市调控力度的不断加大，首套及二套房贷款首付比例的上调，抬高了人们的购房门槛，因此，导致大部分的刚需客户将购买面积由原来的舒适型，转变为目前的紧凑型。而144以上大户型成交量的上升，说明新政对有能力购买大户型的高端客户影响相对有限。从目前整体市场的成交结构上来看，刚性需求仍为市场主导。,60-120的中小户型最为热销，其中60-90紧凑型产品已经代替120-144的舒适型成为市场需求的主流,销售结构分析,户型供求结构变化,受新政影响，60以下小户型供销量均大幅减少，投资性需求得到抑制，未来对公寓的开发应趋于谨慎。60-120紧凑户型的供求量均有明显增长，是当前市场上的需求主流。120-144舒适型产品的供应、销售比例呈现下降，刚需客户紧凑趋势明显。144以上大户型供销两旺，表明高端客户对新政敏感度较低，未来改善型需求或将逐渐开始释放。,不同物业供求情况,注：以上1-11月数据均来自合富辉煌市场部数据监控平台，调查楼盘共为253个，其中包括星沙、望城、暮云县，因此推售量的统计结果与前面房地局公布数据有所差别。,2010年1-11月长沙各类物业推售情况,据合富市场研究部统计，2010年1-11月全市共有253个楼盘新增推货量，其中高层住宅201个，推货面积1392.07万，销售1188万，成交率85.34%。此外，今年别墅物业的推货量也较多，共有33个楼盘推出50.17万，总销售面积39.97万，成交率近80%，高于公寓和洋房。,2010年1-11月长沙各板块在售楼盘详情分析,2010年，长沙共有在售楼盘267个，其中普宅项目203个，含别墅产品项目36个，含洋房产品项目15个，含公寓类产品项目14个。从在售楼盘的数量上来看，中心、省府红星、麓北及星沙板块最多，均超过34个。,中心、省府红星、麓北以及星沙板块在售楼盘的数量较多，均达到34个以上。,各板块在售楼盘分析,2010年1-11月全市各板块供销量分析,据合富辉煌市场部数据平台监控统计，今年前十一月单个板块的供应量与销售量，均以武广新城板块为首，分别超过了220万，其次是省府红星、以及麓北板块。从销售上来看，去化率最高的依然是武广板块，其次星沙与省府红星也是今年的热销区域，而伍家岭月湖板块的整体去化率最低。,武广板块成为今年住宅供销之首，伍家岭月湖板块整体去化率最低。,各板块供求情况,2010年1-11月各板块不同物业供销分析,从各板块推售的物业类型上来看，别墅、洋房产品的供应主要集中在近郊的外围区域，以大托暮云以及麓谷雷锋两大板块为主，公寓类产品则比较集中在市中心。普宅项目的供求主力，主要集中在省府红星、武广新城以及麓北（含金星北）板块。,别墅、洋房产品主要集中在城市外围区域，小户型公寓则大多集中在市中心,各板块不同物业供销对比,月度均价走势,417新政,相比09年的平稳缓增，2010年的长沙房价接连出现大幅度上涨，11月住宅均价突破5500元大关。,2010年1-11月，长沙内五区新建纯商品房网签均价为5373元/，同比增长21.01%。其中，住宅5148元/，同比增长21.85%。今年年初以来，长沙房价连续出现大幅攀升，于4月住宅均价首次突破5000元。随后遭遇的“417”新政，也并未使长沙房价如一线城市般出现明显下滑，在短暂波动过后，房价仍一路挺进，始终保持着高位运行。,价格组成,2010年1-11月长沙商品房价格组成分析,分析今年长沙房价大幅上涨的原因后发现，各类高价楼盘的大量入市（如：精装修、别墅、高端住宅、市中心公寓项目等），是导致房价快速上涨的主要原因。今年前十一月，全市仅精装盘的开盘量就高达18个，并且成交情况普遍较好（如：万科、恒大等），整体成交均价在5782元/，最高均价更是高达8000元以上。精装修、别墅、豪宅等高价盘的集中上市，拉升了今年商品房市场的整体均价，但从普宅上来看，成交价格并未出现太大涨幅，平均仍维持在5000元/以下的水平。,注：以下价格均为网签成交均价,各区域价格情况,从以上图表中可以看出，前十一月开福区住宅均价涨速最快、全市最高，为5757元/，同比09年增长39.2%；价格最低的是岳麓区，均价为4759元/。分析开福区住宅均价较高的原因，主要是由于该区今年几大高价楼盘集中上市所导致，其中主要包括凯乐国际城、长沙之芯、万科城、北辰三角洲等等。随着明年开福万达广场、泊富商业广场、华远金外滩、保利南湖等高端楼盘的逐渐上市，对开福、天心两区的住宅均价，都将起到极大的推动作用。,开福区住宅均价涨速最快，价格最高。,各板块价格情况,中心板块、武广新城以及星沙板块的房价涨幅最大,注：以下价格为各板块楼盘的销售报价，非成交均价。,与去年相比，今年各板块的楼盘售价均出现明显增长，涨幅最大的是中心板块、武广新城板块以及星沙板块。其中，中心板块由于地铁及过江隧道的开工建设，以及万达广场的横空出世，都使其板块内的新房价格得到极大提升。相比之下，麓南板块的房价涨幅最小，仅为8%-16%。目前来看，除位置偏远的麓南、金星北、暮云以及北城和星沙的个别楼盘以外，5000元/以下的房子已经难觅踪影。,2010年1-11月长沙内五区新建商品住宅户型销售价位分析,从销售价位来看，由于9、10月份有一定量的定向开发等低价楼盘集中备案，因此3000元/以下楼盘累计备案比例出现大幅上升。而4500-5000元/、以及5500元/以上价格段，成为今年前十一月市场销售的主力区间，表明市场上高档楼盘销售情况相对良好。,销售价格分析,4500-5000元/、5000元/以上价格段的产品，是今年前十一月市场销售的主力区间。,1-11月住宅市场小结,供应方面：09年市场开发量的快速增长，导致了今年新房供应量的急剧加大。仅前11月，长沙住宅批售量就达1200万以上，加之今年施工面积、新开工面积的大幅增多，预计未来几年长沙市场供应量都将十分巨大。销售方面：可谓是供销两旺，前11月住宅成交达1300万以上，销售量自下半月开始逐月增长。从整体来看，市场虽然仍处在供不应求阶段，但随着未来供应量的不断加大，后市情形已不容乐观。结构方面：由于受房贷新政影响，2010年投资型小户型的去化量明显下降，而60-120的中小型产品成为目前市场上的供销主流。价格方面：成交价格持续走高，目前住宅均价已突破5500元/，但与其他中部省会城市相比，长沙房价仍属较低范畴。,从整体市场来看，今年连续两轮的楼市调控政策，并未对长沙市场产生过大影响，成交量、价依然保持上升，刚性需求仍占市场主导。,宏观市场背景土地市场总结商品房市场总结专题研究未来市场预测,1-11月房地产市场情况 客户特征总结 产品亮点分析,客户分析目的：通过对潜在意向客户的调查访问，了解到当前长沙购房客户的消费特征、购房意向和对明年长沙房价走势的预期是怎样，以便为明年的长沙房地产市场提供决策参考；客户分类：根据置业目的与需求面积的不同，将客户分为投资型客户、主流型客户、豪宅型客户三种，进行全面分析。数据来源：合富辉煌（湖南）公司长沙代理项目11月18日-25日期间所有到访的意向客户，样本量：350份,说明,客户特征总结投资型客户,认定标准：本次调查问卷中，选择投资或投资+自住的购房意向客户,客户特征总结投资型客户,投资型客户大多来自湖南省内，80%拥有1套以上的房产。,投资型客户主要来自湖南省内，省外客户比例占到15%，其中4.2%为返乡置业。80%的家庭拥有1套以上的房产，其中拥有2套以上的纯投资型客户占到27%。,投资型客户的年龄从24-45岁不等，家庭年收入多为9-20万，以个体经营户、私企高管及职员、国企职工为主，家庭结构多为三口之家与夫妻俩。,客户特征总结投资型客户,地段和价格是投资型客户最为关注的内容，其他方面其次。,客户特征总结投资型客户,投资型客户对40-50的一房及两房产品需求量最大,从面积的选择上来看，意向购买40-50小户型的投资型客户占到近30%。其次是60-70、89-90的中小户型，购买比例分别是14%、11%。从户型的选择上来看，选择率最高的不是一房而是二房。说明投资型客户同样注重产品附加值，希望在面积尽可能做小的同时，能做到两个房间（注：一房与二房租金不同）,客户特征总结投资型客户,单价5500-6000元/，总价45万以内的户型，是投资客的需求主力,从单价的选择上来看，投资型客户对价格的敏感度普遍较高，除22%的实力客户选择6000元/以上之外，其他大多只能接受5000-6000元/的价格。从总价的选择上来看，45万以上的比例明显减少，主要集中在45万之内；未来投资型产品的总价，最好尽量控制在此范围之内。,客户特征总结投资型客户,过半的投资客选择以按揭方式购房，普遍认为房价还将上涨。,投资客户中，有64%选择了按揭贷款、有33%选择了一次性付款；由于投资客大多并非首次置业，因此新政关于二、三套房贷的限制有可能会对投资带来一定影响。超过50%以上的投资客户，认为未来两年的长沙房价仍将持续上涨。,客户特征总结投资型客户,客户特征总结主流型客户,认定标准：选择首置型自住、改善型自住、为子女或父母购房的意向客户,主流型客户大多名下无房或有1套，省内客户占绝大多数,主流型客户多为首置和首改，因此大多名下无房产或仅有1套，拥有2套仅占8%。95%来自于湖南省内，湖南省外的客户仅占5%。,客户特征总结主流型客户,主流型客户的年龄以24-30岁为主，家庭年收入多为5-20万，以个体经营者、公司白领以及私企管理层为主，家庭结构多为三口之家，其次为单身青年。,客户特征总结主流型客户,地段、价格、户型及配套设施，是主流型客户最为关注的内容,客户特征总结主流型客户,80-140的二房、三房是主流型客户的主力需求,从面积的选择上来看，主要集中在80-140之间。其中，选择80-120的比例最高，占总人数的53%，中小户型仍将是明年市场上的需求主流。从户型的选择上来看，二房、三房是主流型客户需求的主力产品，其中，三房的需求量大于两房，占客户总数的47%。未来80-120的紧凑型产品仍然受宠。,客户特征总结主流型客户,单价在5000-6000元/，总价为36-50万的二房、以及55-80万的三房，是主流型客户的主力需求价位。,从单价的选择上来看，主流型客户对价格的敏感度更高，单价需求以5000-6000元/为主，另外选择4500-5000元/价格段的也较多，占主流客户的19%。从总价的选择上来看，主要以30-80万不等，其中36-50万的客户大多选择二房户型，而总价55-80万的客户大多选择的是三房户型。,客户特征总结主流型客户,主流客户几乎全部选择银行按揭，对长沙未来房价多数保持看涨,几乎全部的主流客户都选择了银行按揭的方式购房，虽然新政将首套房首付比全部提高至三成，但仍不能阻止长沙大批刚需客户的购房需求。超过50%以上的主流客户，认为未来长沙房价仍将上涨，仅有16%的客户看跌。,客户特征总结主流型客户,客户特征总结豪宅型客户,认定标准：选择购买面积在160以上大户型的潜在意向客户,豪宅型客户大多拥有1-2套、或2套以上房产，再次购房主为改善。,拥有1-2套房产的客户比例较多，其中，家庭房屋拥有量在3套及以上的纯投资型客户，占豪宅客户总数的30%。再次置业目的多为改善，购买大户型用于投资的客户仅为15%。,客户特征总结豪宅型客户,豪宅型客户的年龄，多为41-45岁事业有成的个体老板，家庭年收入50-100万左右，家庭结构多为三口之间或夫妻二人，均来自湖南省内。,客户特征总结豪宅型客户,地段、价格、户型、小区配套及规模等，都是豪宅型客户的关注内容,客户特征总结豪宅型客户,68%的豪宅型客户意向购买高层或小高层，主要为四房、五房。,从物业类型上来看，豪宅客户更多的青睐于选择高层及小高层，另外有15%的客户意向购买洋房、8%的客户意向购买别墅。从户型的选择上来看，四房、五房是豪宅型客户的主力需求，其中尤其以五房户型为主，占豪宅客户总数的39%，另外复式也比较受客户欢迎。,客户特征总结豪宅型客户,单价5500-6500元/、7500-8000元/，总价100-120万是豪宅客户首选,从单价的选择上来看，豪宅型客户对价格的敏感度稍有所下降，主要集中在5500-6500元/与7500-8000元/之间，接受10000元以上的占8%。从总价的选择上来看，70-120万是豪宅客户普遍能够接受的总价范围，其中以100-120万为主，占豪宅总人数的31%。,客户特征总结豪宅型客户,92%以上选择银行按揭，77%以上认为房价还将继续保持上涨,豪宅客户因为需要时刻保证资金的流动性，因此在置业购房时往往都会选择贷款。61.5%的客户认为长沙房价将保持小幅度平稳上涨，而15%的客户则认为房价将持续快速上涨，真正看跌的只有7%，豪宅客户对长沙房地产的信心普遍很强。,客户特征总结豪宅型客户,客户背景特征,不同类型客户的特征总结,客户需求特征,不同类型客户的特征总结,结论,投资型客户,主流型客户,豪宅型客户,以省内客户为主，省外及返乡置业比例明显高于其他；年龄范围较广，多以从事个体及私企工作者为主，年收入9-20万；多数已拥有一套房产，2套及以上的客户占27%；购房时主要关注的是地段和价格，对其他方面的要求不是很高，户型面积大多要求是40-50的一房或二房，价格控制在以45万以内，受政策影响有33%选择了一次性付款购房。,绝大多数为省内客户，以24-30岁的年轻白领、私企职员和个体商户为主，年收入多在5-20万之间；近半数无房产，一套房占42%；购房时最关注的除了地段和价格之外，还有配套和户型的实用性；需求面积以80-120的紧凑型二房、三房为主；单价在5000-6000元/之间，94%选择按揭贷款。,全部为省内客户，多为40-45岁事业有成的私营业主，年收入50-100万之间；6成以上拥有2套以上房产，再次购房主要用于自住；需求面积以160-180、200-300的四房、五房最多；除了价格、地段、户型等基本要素之外，对楼盘的规模、园林、教育配套也有较高要求；购房总价多在70-80万、100-120万之间；为保证资金流动性普遍选择按揭购房。,宏观市场背景土地市场总结商品房市场总结专题研究未来市场预测,1-11月房地产市场情况 客户特征总结 产品亮点分析,产品亮点分析精装修,产品亮点之一：精装修,分布长沙精装修项目分布众多，目前已知楼盘共有36个（售完除外）,产品亮点之一：精装修,供应长沙在售的精装修项目共21个，多为公寓项目，2010年1-11月总推货量为213万，