复地首府房地产项目产品调整研究报告.ppt

复地首府D区板楼产品调整的研究报告户型是否合并,策源市场部2006年4月6日,目录,报告背景分析及调研的说明首府D区产品情况分析产品调整前后方案的对比分析关于市场销售去化角度的研究项目开发进度的需求关于200平米户型是否合并的建议,1.报告背景分析及调研的说明,经北京策源与北京复地的多次沟通，就2005年所做的关于首府D区板楼户型调整“200平米是否合并”的问题做了更进一步的探讨，最后讨论决定：“200平米户型不做合并”。说明：本报告将从产品配比方案的对比，两种户型市场销售去化情况对比及项目开发要求等方面作出分析，得出最终的市场研究结论,2.首府D区产品情况分析,A区,B区,C区,D区,首府小区规划示意图,2.首府D区产品情况分析,三居 两居 三居,原设计户型图,2.首府D区产品情况分析,数据来源：北京复地,原设计户型情况,2.首府D区产品情况分析,数据来源：北京复地,2.首府D区产品情况分析,原设计户型配比,3.产品调整前后方案的对比分析,3.产品调整前后方案的对比分析,设定：对200平米户型做合并调整，项目户型面积的配比为：,370430平米面积段的比例过大，小户型面积段缺失，客户群体变的单一，损失掉了此类产品的客户。,3.产品调整前后方案的对比分析,两外考虑低层叠拼部分后的户型面积配比为：,370430平米面积段的比例过大，小户型面积段缺失，客户群体变的单一，损失掉了此类产品的客户。,4.关于市场销售去化角度的研究,4.关于市场销售去化角度的研究,调研说明：通过对北京房地产信息网(www.e-)的数据查询，根据首府D区板楼的户型分布，设定标准为200段（190-230平米）、400段（350-500平米），销售价格为15000元/平米；对不同面积段产品2005年1月2006年2月的市场供应和销售去化情况进行分析。通过两种产品在整体市场及区域重点个案的销售情况对比分析，得出那种产品更有利于项目的销售。,结论：销售单价在单价15000元/平米以上的户型，200平米段销售速度高于400平米段的销售速度，二者速度对比约为2.4：1,整体北京市场的200/400平米销售套数对比表（单价在15000元/平米以上的户型）,数据来源:北京房地产信息网(www.e-),4.关于市场销售去化角度的研究,结论：在分析具有可比性的楼盘中，也发现200段的户型销售速度快于400段的销售速度，基本也保持在2.5：1的关系。同档次的项目多为精装修房，装修标准为2000-4000元/平米。,重点个案分析200与400面积段去化情况,数据来源:北京房地产信息网(www.e-),4.关于市场销售去化角度的研究,4.关于市场销售去化角度的研究,从北京整体市场的角度或者从具有可比性的竞争楼盘的角度分析，在200平米段与400平米段的户型的销售来看，结论都是200平米段的户型销售速度远高于400平米段的销售速度。设定15000元/平米的项目进行分析，无论是北京市整体市场还是重点个案同类型产品的研究，200平米户型段和400平米户型段销售速度比率为2.4：1（2.5：1）,5.项目开发进度的需求,新天嘉园预售许可证,5.项目开发进度的需求,PEKING HOUSE 首府D区（D1#-D4#）板楼部分已经于2005年1月19日取得销售许可证，截至到现在仍未做推广销售。我们项目的销售回款受到极大影响。为了使项目尽快上市，主动抓住市场机会。,6.关于200平米户型是否合并的建议,从项目户型整体配比的角度，我们建议保留200平米面积段的产品，以扩大项目的客群范围，而且目前200平米户型套数比例为28.6（就D区板楼而言），从建筑面积角度分析此类产品仅为15比例，适中。从北京整体市场的角度或者从具有可比性的竞争楼盘的角度分析，在200平米段与400平米段的户型的销售来看，结论都是200平米段的户型销售速度远高于400平米段的销售速度。因此我们建议，保留200平米面积段的产品，不建议将其合并。,THANKS,