0902佛山房地产市场分析90P.ppt

佛山市宏观环境南海区整体规划里水镇区位发展,佛山位于广东省中南部，珠江三角洲腹地，东倚广州，西通肇庆，南连江门、中山，北接清远，南邻港澳，地理位置优越；佛山“肇迹于晋，得名于唐”，古称季华乡，是历史悠久的文化名城，也是珠三角经济重地；佛山现辖五区：禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区。全市总面积3848.49平方公里；佛山气候温和，属亚热带季风性湿润气候，温暖多雨为其气候基本特征，年平均气温21.2-22.2之间。,佛山行政区划与区位,佛山市,城市定位：现代制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、现代化大都市。,佛山市城市总面积3848.49平方公里，是珠江角经济重地，全市现辖五区,城市背景,城市状况,广佛同城：广州和佛山两市打破行政壁垒进行区域一体化建设；2009年广佛同城正式启动；发展目标：到2012年，初步实现同城化，带动广佛肇经济圈和携领珠江三角洲一体化发展的能力显著增强，率先建成全面小康社会；到2020年，全面实现同城化，率先实现现代化；发展格局：以广佛同城化带动广佛肇经济圈建设，与深莞惠、珠中江经济圈共同构筑珠江三角洲一体化发展格局；构筑“一核强化、两脊两带携领、多极带动”同城化发展空间布局。,广佛同城都市圈价值广佛联合，打造珠三角的核心城市群落，佛山将成为广佛都市圈次中心,未来以广佛为核心的中部都会区将成为珠三角辐射能力最强的综合服务中心和国际竞争力最强的产业中心之一,城市背景,城市规划,2009年广州、佛山、肇庆三地共同签署了广佛肇经济圈合作框架协议；发展目标：进一步破除行政区划障碍，在分工合作基础上，推动三地要素和资源自由流动，实现跨区域资源优化配置，发挥区域资源利用的最大化效应，使各自的比较优势在更大范围和更高层次上得到发挥与叠加，形成1+1+13的综合效应。,发展目标,西向整合,佛山处于珠三角中部和西部两大地区的衔接处，是珠三角西岸的重要节点；以广佛一体为核心，广佛新城建设快速推进，珠三角主力发展路向为“西向整合”，通过广佛一体为核心，广佛新城建设快速推进，珠三角主力发展路向为“西向整合”。,广佛肇一体化：“广佛同城”催生了“广佛肇”一体经济圈，形成了珠三角西部生命线,城市背景,城市规划,战略背景一个地方的发展没有中心或者中心不强，这个地方总体上就不强。佛山不像广州、北京、上海都有强中心。因此，针对佛山过去的一些弱点，同时为了顺应城市建设发展规律，这一次提出强中心战略。“强中心”战略落实2011年佛山政府报告中提出“强中心”战略，目的是强化佛山中心城的作用，要建立佛山的中心，东平新城正是强中心战略的撬点和抓手。商乐智诚、游艇码头和公共文化综合体等一系列重大项目相继提上日程。“强中心”战略意义佛山“1+2+5+x”的城市格局中1指的就是重点建设东平新城，2是指禅桂组团和大良-容桂组团，而东平新城就是打通两大组团的关键节点。,“强中心”战略：连接南北两大组团，提升佛山凝聚力与影响力。,城市背景,城市规划,目前佛山总体发展格局是“1+2+5+X”组团式布局：“1”，即佛山新城(原东平新城)，突出了佛山市强中心战略“2”就是禅桂组团和大良-容桂组团“5”就是大沥组团、狮山组团、西南组团、西江组团以及九江-龙江组团。“X”指镇街城镇化,“1+2+5+X”组团式空间结构，未来打造广佛新城的核心地位,城市背景,城市规划,三年计划主要内容新公布的城市升级三年行动计划涵盖旧城改造、交通基础设施建设和管理、公交服务，组团中心提升、重要滨水地区景观建设和内河涌整治6大类总共103项工程。三年计划工作重点其中，又以组团中心提升、主要轴线和节点更新改造及城乡环境整治等项目为重点，围绕城市核心区、城市主干道、重要道路节点、重要滨水地区及门户等最需先期突破的区域来实施升级计划。,城市升级三年行动计划：三年1千亿元投资103个项目，佛山城市升级全面启动,城市背景,城市规划,“一核”。“一核”包括禅城区、南海区的桂城以及东平新城，是佛山行政、商务以及城市产业综合性服务中心。“两带”。即东部南北产业发展带和环西北西南生态经济发展带。“三区”。即大良容桂总部经济区、西北现代工业科教区和西南新兴产业商贸区。“多组团”。即以工业园区、服务业片区和集聚区等产业集中区为组团单位，作为产业发展支撑基础。,构建“一核、二带、三区、多组团”的空间格局,城市背景,产业规划,佛山产业规划中指出：要以产业优化升级为主线，做强做优主导产业，积极发展新兴产业和现代服务业，改造提升传统产业。近期实施投资规模达3000多亿元的构建佛山现代产业体系雏形十大工程建设，加快现代制造业和现代服务业发展，提高产业自主创新能力，弥补产业链缺失环节，完善产业支撑体系，推进佛山现代产业体系建设。,产业逐步转型升级，大力发展高端产业，提升服务业,城市背景,产业规划,佛山第二产业比重超过60%，以工业带动经济，形成了以家用电器、机械装备、金属材料加工及制品、陶瓷及其他建材、纺织服装、电子信息、食品饮料、塑料制品、精细化工及医药、家居用品制造十大行业为主体的产业发展格局；佛山未来将按照“精细发展第一产业，优化发展第二产业，大力发展第三产业”的思路，遵循“优二进三”的发展方向，从制造业城市过渡为现代服务业的商贸型城市。,佛山市三大产业情况及变化趋势,工业主导的制造业城市，第二产业比重超过60%；坚持“优二进三”的发展方向，逐步过渡为现代服务业的商贸型城市。,禅城,桂城,G325,G105,三水城区,佛山二、三产业活跃与经济发达地区主要分布在：禅城区、南海桂城，105国道沿线、325国道沿线以及三水城区。主要产业职能：禅城以第三产业和陶瓷产业为主；南海以轻工业为主，发展总部或区域总部经济，大力发展金融保险等都市产业。顺德东部以家电、机械为主，西部以家具、五金为主，空间集聚度相对较强。,城市背景,产业结构,2012年中国城市GDP排名中，佛山位居12位，广东省排名第3；与全国同类城市相比，佛山经济总量已超过部分省会城市，2012年中国城市竞争力蓝皮书显示，佛山综合实力排名地级市第三；根据GDP与房地产发展关系模型，佛山房地产仍处于高速发展时期。,2012年佛山GDP城市排名全国第12位，广东排名第三，经济实力雄厚；房地产处高速发展期。,城市背景,经济总量,2013年上半年佛山GDP城市排名继续排在全国第12位，广东排名第三，继续保持广东第三大城市的地位。,城市背景,经济总量,2013年上半年佛山5区的地区生产总值（亿元）排名分别是 从2013年上半年佛山各项经济数据看来，大部分经济指标呈回升态势。地区生产总值（GDP）同比增长9.5%，规模以上工业总产值完成7362.04亿元，增长12.9%。拉动经济的“三驾马车”中，佛山市上半年的固定投资、社会消费品零售总额实现了同比超过10%以上的增长，地方公共财政预算收入完成215.27亿元，增长14.24亿元，公共财政预算支出201.21亿元，增长10.46%。,2012年末佛山全市常住人口为726.18万人，比上年末增加3.08万人，增长0.43%；据户籍人口统计，2012年末佛山全市总户数114.06万户，总人口377.65万人，户均人口3.310人；佛山市人口结构中户籍人口占总人口的比例的52%，与外来人口占比基本相同。2012年户籍人较上年增长0.28%，增幅远小于全市常住人口增长比例，说明近年来佛山市外来人口明显增长；人均GDP超过8000美元以上对应居住需求特征以改善需求为主。,佛山市近5年人口总量及自然增长率,佛山市近5年人均GDP及增长率,常住人口约726万，户籍人口占52%；人均GDP近7万元，达到联合国中上等发达国家标准,数据来源佛山2012年统计年鉴,城市背景,人口基数,佛山行政区划图,南海行政区划图,南海区隶属于佛山，位于珠江三角洲腹地，紧连广州，毗邻香港、澳门。2012年南海全区户籍人口122.51万人，同比增长1.4%在“广佛同城”的大环境下打出了“广佛同城,南海先行”的响亮口号。,“广佛同城,南海先行”，南海定位“中枢两翼，核心带动”发展战略,区域发展,南海定位,南海定位“中枢两翼，核心带动”发展战略，以文化、城市、产业为核心带动南海整个经济社会全面转型,广州,禅城,南海,区域发展,南海定位,实施“中枢两翼，核心带动”发展战略，即在空间上将南海分为东、中、西三大片区，以文化、城市、产业为核心带动南海整个经济社会全面转型。,东翼按照“优化第三产业，优化提升第二产业，打造成“金融商贸、产业总部、都市生态、人才高地”。中部按照“加快崛起”的要求，以工业化为主线，以工业园区为主要载体，大力发展先进制造业，促进产业集聚，并以此拉动相关第三产业的发展，打造成“制造基地、产业智库、交通枢纽”。西翼按照“突围提速”的要求，重点发展文化旅游、现代物流，打造成“物流商贸、文化旅游、生态休闲”的新西部。,总体战略：优化空间布局，推动区域协同发展；加快植产兴业，促进产业转型升级,按照“中枢两翼，核心带动”发展战略，启动实施“金融科技产业融合发展计划”，培植战略性新兴产业，振兴传统优势产业；打造世界级先进制造业、全省战略性新兴产业、传统优势产业转型升级、现代服务业科技都市型产业、岭南文化休闲旅游“五大基地”。东翼：优化提升东翼包括大沥东部、桂城、里水，是广佛同城的前锋和典范。该片区定位为“金融商贸、产业总部、都市生态、人才高地”。充分利用金融高新区的“金”字招牌，突出南海金融广场的核心引领作用，以“泛千灯湖”的概念进一步拓宽金融高新区的范围，形成“一区多园”的空间布局，打造广佛“金谷”和广佛CBD中部：加快崛起中部包括狮山、罗村以及大沥虹岭以西区域、丹灶北部。该片区的定位为“制造基地、产业智库、交通枢纽”。西翼：突围提速西翼包括九江、西樵和丹灶南部。该片区定位为“物流商贸、文化旅游、生态休闲”。,区域发展,南海定位,2012年南海区GDP生产总值1966亿元，占佛山经济总量的三分之一，增长8%，位居佛山五区第二；,城市经济,一南海经济,南海2012年全区生产总值1966.18亿元，比上年增长8.0%。其中，第一产业增加值42.05亿元，增长3.4%；第二产业增加值1076.56亿元，增长10.2%；第三产业增加值847.57亿元，增长5.5%。,18,南海,大沥,从表可显示数据可知：从2007年至2011年里水镇的GDP在稳步上升，2012较2011年虽有所回落，但整体经济往好的方向发展，2012年里水完成生产总值234亿元，占南海全区GDP总量的12%；,2012年里水完成生产总值234亿元，占南海全区GDP总量的12%,城市经济,里水经济,里水镇定位为“佛山前庭，广州后院”和“南海东北部中心城镇”，实施“西扩北进”策略，促进“南北相融”的城镇建设体系，着力开发新中心城区，提高里水镇的城镇竞争力。,和顺城区,里水中心城区,西 拓,西 拓,北 进,南 北 相 融,区域发展,里水规划,具备无限发展前景：“佛山前庭，广州后院”，广佛发展先行区域，珠三角未来门户,中企绿色总部效果图,珠江科技数码城效果图,中企绿色总部,珠江科技数码城,中企绿色总部：是在广佛产业核心总部区域内最先发展起来的总部载体，西侧紧邻佛山一环，总占地面积约26万，建筑面积约46万，超35%绿化率，拥有两大中央公园，是广佛中轴上超低密度绿色生态办公商务基地；区内将建生态型低密度写字楼、办公、精品商务酒店、商务会所、休闲商业街、人才公寓等多项配套设施。,珠江科技数码城：位列南海三个新产业载体建设项目之首，总建筑面积超过30万，总投资18亿元；规划有金融咨询服务、中小型企业孵化总部、高智能生态办公、多元化产业服务综合体、展览展示平台、高级商业广场、五星级珠江帝景酒店等多种产业形态，将打造为现代化生态金融商贸城。,区域发展,里水规划,里水定位为“广佛中轴，生态新城，总部里水”将形成总部经济的集聚效应，构建现代产业新体系,未来里水镇将按照“一心二城三片四带”的空间结构体系进行建设。“一心”指的是一个城镇中心；“两城”指的是里水南部和北部的原里水与和顺两个中心城区，以南部城区为主，北部城区为副。主城区主要承担服务全镇、辐射南海北部地区、对接广州的主要功能；副城区在提升城镇化水平的基础上重点建设生态休闲区以及佛山一环地区的土地整合发展以居住、仓储等产业。“三片”指北部的和桂工业发展片区、南部协调发展片区和东北部生态旅游发展片区。“四带”指西部绿化带、佛一环绿化带、南部绿化带、沿江绿化带等四带，构成里水镇区的环城绿地，突出里水山水田园的空间格局。,21,里水镇功能分布示意图,佛一环绿化带,南部绿化带,区域发展,里水规划,按照“一心二城三片四带”的规划，将推动产业结构优化，转型生态产业，打造建设“南海东部生态新城”,南海区级森林公园3个（西岸森林公园、里水展旗岗公园、里水和顺象岗山公园），里水镇独拥两大区级森林公园，其中展旗岗公园紧邻保利紫山，4000余亩的南海重点保护林带展旗峰对本项目成半环状包围。,南海从2007年开始完成了为期三年的展旗岗、象岗山、西樵山三大森林公园的林相改造工作。根据佛山市南海区创建林业生态区实施方案，从2009年开始，里水镇、西樵镇、桂城街道等镇（街道）共建设“广佛青年林”、“园丁林”等主题林20个。,展旗岗风景区,象岗山风景区,佛山一环高速公路,沈海高速公路广州支线,区域发展,里水规划,里水坐拥展旗岗4000亩森林公园，原生态资源，造就舒适人居环境,23,区域发展,里水规划,双城规划利好：里水规划了“五城三带六园区”的“536”产业空间布局,工业园区：重点建设和发展佛山国家高新技术产业开发区、禅城经济开发区、南海经济开发区、南海工业园区、顺德工业园区、高明沧江工业园区、三水工业园区。农业园区：在进一步完善与提升陈村花卉世界、南海万顷洋农业园、高明现代农业生态园区、三水大塘农业园区和三水迳口农业园区等五个市级农业园区的基础上，重点建设南海、高明两个省级农业园区和南海国家级现代农业园区，着力推进海峡两岸农业合作试验区建设。,总部经济：优化总部经济空间布局，南海重点发展金融总部基地，鼓励国内外大型企业及有影响的中介服务机构在佛山设立企业总部（或区域总部）和物流中心、研发中心、结算中心、数据中心、业务处理中心、采购中心、物流配送中心和分销中心等项目。到2020年，总部企业达到100家以上。工业设计：建设南海动漫创意产业园、南海盐步内衣创意产业园。现代信息服务：完善南海软件科技园建设。物流：规划建设美旗国际采购与区域物流区、里水东部物流仓储园区、禅城港区综合物流园区、中新现代物流工业园等大型物流园区，在狮山、丹灶等地布局铁路物流中心。,能源保障体系：集中抓好顺德德胜电厂、南海发电一厂、三水恒益电厂等重点电源项目建设，规划在南海狮山建风电产业园。新材料、新技术：提升南海有色金属材料、顺德钢及不锈钢材料、高明钢材料、禅城不锈钢材料的产业集群发展水平，推进大沥有色金属产业园建设。支持佛山南海福田汽车借助控股公司扩大轻型商用车规模。加快建设南海半导体照明工程产学研中试基地、南海新光源产业化示范基地。多组团、多极发展：里水-和顺建设成为城镇二级制造业基地之一；发展以松岗花卉交易市场为中心（里水、盐步、平洲在内）的南海花卉艺术生产基地。,区域发展,里水规划,佛山-南海-里水：建设和优化园区经济、总部经济，促进新材料、新能源等现代工业和物流、信息服务为代表的第三产业的发展,25,南海区第三人民医院南海区第三人民医院迁建工程（即新里水医院），项目预计投资7.5亿元。在2015年新医院建成之后，逐步迈向三级甲等医院。,西线路、里广路、中心涌路里广路改造工程是推进“广佛同城”的重点工程项目。里水镇将投入6亿元，对辖区内的里广路、西线路和中心涌路进行提升改造。三,宇能创富数码广场(预计投资4亿元)总占地面积39.5亩，项目集产品的研发、展示、办公于一体的新型都市型产业基地，已被南海区政府认定为都市型产业载体。,三星金融大厦(预计投资3亿元)项目位于里水镇甘蕉居委和同村民小组“桂渔岗”地段(里水盐南路旁里水珠江数码城侧)，占地面积9973.2平方米，该项目为里水镇首个商业金融项目，集商业、办公及酒店为一体，将建成为里水商业产业载体。,盛耀商业广场(预计投资3亿元)建设总用地面积约40002.1平方米，秉承打造里水首个现代化纯商业购物广场的设计理念，打造成规模化、整理化的商业经营平台，构筑一座以餐饮、休闲、购物、娱乐、游憩等要素为特征的新型复合型商业。,万顷园艺项目(预计投资10亿元)包括荷兰种球推广中心、亚洲锦鲤中心、蝴蝶兰多层智能温室栽培基地三大子项目。,志高压缩机(预计投资10亿元),广东新材料产业基地(预计投资20亿元),青少年活动中心（预计投资1亿元）,污水管网建设工程,区域发展,里水规划,坐拥完备生活配套：68亿“十大项目”的建设，商贸业、城市服务配套，将进一步迈向都市生活化,通过，只需15分钟即可到达南海的中心桂城广佛高速和佛山一环城、20-30分钟到达佛山中心禅城；通过北环高速、西环高速15-20分钟到达广州白云区及环市西路，30分钟到达天河北；通过北环高速，机场高速可以1个小时达到距新白云国际机场等重要港口车程一个小时左右；通过广肇高速、广江高速等区域线路将肇庆、江门、中山等地纳入1小时生活圈。,区位发展,交通路网,便捷的交通体系，全面对接广佛交通网络，加速区域中心化过程,27,碧江大桥（规划通往广州）,丰岗大桥,沉香沙大桥（规划）,环城高速,大坦沙大桥（在建）,金沙洲大桥,里水镇中心,里横路,环镇北路（规划）,金沙洲,地铁6号线浔峰岗始发站,地铁12号线凰岗站,里水,根据广州市政府通过的新一轮广州市轨道交通线网规划，广州远期规划的20条轨道交通线路，已确定有7条轨道交通线路与佛山衔接或与佛山的线路对接：一：已开通的广佛线二：广州7号线佛山2号线三：广州5号线佛山5号线四：广州10号线佛山6号线五：广州17号线佛山7号线六：广州12号线从槎头延伸至南海里水七：广州20号线延伸至穗盐路,27,广佛路,佛山一环,延长6号线从浔峰山东侧或穿过浔峰山接驳入里广路，再接入里水城区,12号线从预留接口过沉香沙大桥接里广路再接入里水城区,区位发展,交通路网,佛山南海里水：广佛区域内规划新增2条地铁线，三条过江大桥，其中广州地铁6号、12线计划延长到里水镇,30分钟车行商务圈,项目分析,交通网络,路网发达，三横四纵四高速，广佛立体交通实现一体化，30分钟瞬通广佛,里水商圈,城市背景,城市经济,佛山市地处珠三角经济圈核心腹地，地理位置优越，佛山将成为广佛都市圈次中心；而南海里水则作为广佛发展的中轴门户。,佛山经济保持稳定高速增长，2012年GDP排名全国第12位，稳居广东第三大城市；房地产正处于高速发展期；而里水GDP占南海的12%，经济前景乐观。,发展趋势,广佛经济圈将进一步促进珠三角城市一体化，同时提升佛山城市价值；中心组团新核心化的发展，广佛同城、沥桂一体将起到核心引领作用，里水位处广佛交界的独特区位，更好发挥“广佛中轴，生态新城，总部里水”的发展规划。,城市背景小结：佛山城市发展处于“上升、转型”阶段，城市经济和基础设施建设发展态势迅速，为商业地产发展奠定了良好的发展平台,城市产业,佛山是以工业为主导的制造业城市，第二产业比重超过60%；未来城市转型，产业将遵循“优二进三”的发展思路，大力发展第三产业；按照“一心二城三片四带”的规划，将推动产业结构优化，转型生态产业，打造建设“南海东部生态新城”,佛山市房地产市场南海区房地产市场里水镇房地产市场,房地产市场,Part Two.,2012.11,住建部：明年会继续实行限购措施，要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，目前，正在积极研究扩大房产税试点，同时明年将新开工建设600万套保障性住房,中央经济工作会议提出：2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,2012.12.25,2012.12.16,十八大：中央提出城镇化进程和百姓收入倍增计划,国务院：2013年将继续严格实行限购政策，抑制不合理的购房需求；房产税改革将继续推进，市场环境将趋于平稳，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。,2013.3.20,国务院：“国五条出台”，严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施,2013.3.25,广东省政府：“粤五条”出台，要求切实落实政府稳定房价的责任、坚决抑制投资投机性购房需求、增加中小套型普通商品住房供应、加快保障性安居工程建设以及加强房地产市场监；,宏观环境,政策走向,2013年将继续严格实行限购政策，国五条出台对房地产市场有一定影响，房产税已在部分城市进行试点，暂未全面推行。,32,房地产投资方面：近几个月新开工面积走势略有反复，新国五条的出台及房产税落地的不确定性，令开发商无法维持强烈的开工意愿。新开工数据温和回升的趋势尚未改变，但回升力度将不会太强，主要原因在于三、四线城市库存仍然较高且去化相对缓慢。,土地交易来看，一、二线城市和三、四线城市分化显著。今年前五月一线城市土地成交总价达到1411 亿元，较去年同期上涨346%，“地王”频现，月均溢价率大幅飙升，带动了整体均价的上行。,宏观环境,经济环境,房地产投资升温，全国“地王”频现，月均溢价率大幅飙升，带动了整体均价的上行,33,回顾：5月中旬以来，银行间资金不断抽紧。6月6日，隔夜回购利率暴涨139个基点至6.13，盘中一度涨至10，当天市场传言两家银行交割违约。6月20日，当日银行间隔夜回购利率盘中最高达到史无前例的30%，7天回购利率最高达到28%。,作为资金密集型产业，房地产企业大都高负债运作，长期依赖融资，。预计下半年开发商的资金成本将提升，中小型的地产商的融资环境可能恶化。随着银行的资金链紧张，房贷利率优惠普遍出现收窄甚至回归至按照基准利率执行。此外，银行针对房地产开发和个人购房的贷款也都在收缩或者放缓，受到银行审批贷款以及放款时间延长的冲击，楼盘销售回款时间相应延长，又将对开发商的资金流构成影响。,宏观环境,经济环境,钱荒导致的利率升高已回落，大型品牌开发商现金流仍然充足，目前银行对首套房优惠利率已取消,34,从6月下旬央行在所谓的“钱荒”事件中的态度，可以看出管理层贯彻控制“影子银行”风险的立场和决心，金融行业持续加杠杆的行为在下半年将面临着更严的监管和更多的不确定性。在管理层的有意控制下，影子银行在下半年规模会出现收缩，对总体流动性局面形成冲击。作为资金密集型产业，房地产企业大都高负债运作，长期依赖融资，一旦“钱紧”，众多依靠国内银行贷款以及信托、理财产品等表外资金的房地产企业国内融资必将紧张。同时，资金面的紧张意味着开发商未来融资的财务成本也将攀升。预计下半年开发商的资金成本将提升，中小型的地产商的融资环境可能恶化。随着银行的资金链紧张，房贷利率优惠普遍出现收窄甚至回归至按照基准利率执行。此外，银行针对房地产开发和个人购房的贷款也都在收缩或者放缓，受到银行审批贷款以及放款时间延长的冲击，楼盘销售回款时间相应延长，又将对开发商的资金流构成影响。,宏观环境,经济环境,国务院：用好增量、盘活存量，加强资金监管，引导资金重回实体经济。预计下半年信贷增量或趋于“偏紧”,35,预测下半年内，中央出台全国性政策的可能性不大，但当某些地区的楼价到达预警水平时，预计会出地方出台相关的执行政策予以调整，如签约限制、预售条件限制等。,结合当前国际环境不稳定、贸易摩擦升级以及国内经济弱复苏的现实，新一届领导班子虽说坚持房地产政策方向不变，但从“新国五条”的出台、落实及后续政策补充情况来看，中央更着重于房地产调控长效机制（房产税、土改）的推进，但推进过程困难重重，短期效果并不理想。“新国五条”的落地效果虽不明显，但也抑制了部分城市房价过快上涨的势头，使得上半年的楼市走势平稳向上。,宏观环境,楼市走向,预计未来房地产市场将稳中有升，中央再出台重大政策的可能性不大。,36,宏观环境小结,中央并未放松房地产的限购政策，新国五条对市场造成一定的影响。钱荒暗示了中央对影子银行的态度，预计下半年市场流动性会进一步收紧。房地产投资升温，全国“地王”频现。预测下半年内，中央出台全国性政策的可能性不大，房地产市场将稳中有升。,37,一级市场,土地市场,2013年上半年商住、商业用地供应325万，成交291万；上半年成交楼面地价2177元/，刷新12年创下的2084元纪录。2013年上半年，全市成交土地的平均楼面地价为1657元/平米，以三水的一宗小面积住宅用地13603元/平米最高。全市成交土地的整体溢价率为40.02%。溢价率最高达397.2%，溢价率在200%至300%的土地有6宗，在100%至200%之间的有20宗，在100%以下的有48宗，其余以底价成交。,【数据来源：佛山市各区国土局】,2013年上半年，佛山一级土地成交价格刷新上年的纪录，高溢价成交成为常态。,38,一级市场,土地市场,2013年上半年一级成交市场，南海、顺德继续领跑各区土地市场，其中南海的平均溢价率最高，顺德成交宗数最多。,2013年上半年各类型土地的成交量集中在南海区和顺德区，以成交商住用地为主禅城区上半年成交宗数仅3宗，区域土地增量不足情况严重。南海区的商服用地平均溢价达88%，令土地市场加速升温。顺德区的商服用地供应量首超商住用地，多个产业新城建设如火如荼。高明区土地市场继续不温不火，供应量持续低迷。三水区借保利地产进驻，大力推出商住用地，令今年上半年的土地市场有所升温。,39,二级市场,佛山市场,供应市场：2013年上半年佛山新增供应359.5万，新增供应下滑，环比下挫2成，同比增长5%；南海占新增第一位。,2013年上半年，佛山全市新增住宅预售许可证共270个，总批售住宅套数33303套，较2012年上半年增多707套；总批售住宅面积355.53万平米，同比去年上半年增多3.3%，环比去年下半年减少19.2%；去年开发商趁暖加快项目开发及推货，大批库存积压至今年，以致部分开发商于上半年有意放缓新货供应，或推延新货入市时间。从各区住宅供应分布看，2013年顺德区和南海区依然是主力区域，新增住宅供应量分别是南海区138.57万平米，占全市总供应量的29%；顺德区98.20万平米，占全市总供应量的28%。其次是禅城区60.1万平米、高明区和三水区各有29.69万平米、28.96万平米。,40,成交量与成交价格回升至限购前水平，整个2013年上半年出现供不应求的现象，是自限购以后的首次。,二市场级,佛山市场,佛山市2013年上半年一手住宅共成交38232套，成交面积435.53万平米，环比增长14.3%，同比增长49.6%。在2011年受到限购令的影响，成交大跌之后，市场成交量逐步恢复，今年成交量仅低于2010年下半年的成交。2013年上半年全市整体成交均价为8181元/平方米，环比上涨8.9%，同比上涨4.9%。价格出现了微涨的趋势，由去年的7字头涨至八千。,41,从区域成交来看，上半年佛山各区中南海、顺德两区成交占优，两区共成交308.47万平米，占全市总成交比重的70.8%。其中又以禅城区成交较多，成交61.64万平米，占全市总成交量比重的14%。三水、高明两区成交较少，成交量均不过40万平米。从成交区域结构来看，南海、顺德依然是全市成交的绝对主力，从去年两区成交量占全市的比重为70.1%，到今年上半年，比重上升了0.7个百分点。今年上半年全市一手住宅均以消化库存为主，各月中，仅4月份供应量大于成交量，主要是大部分开发商想在五月这个传统旺季火一把。其余5个月供销比都在1.0以下，也就是供不应求。,成交面积南海、顺德占全市7成，供求比例2013年上半年基本呈现供不应求。,二市场级,佛山市场,42,二市场级,2013年上半年成交均价禅城第一，南海第二，整体上看，房价上涨趋势明显。,佛山市场,2013年上半年，佛山一手商品住宅成交总金额为356.32亿元，环比增长24.6%，同比增长56.9%；成交均价为8181元/平方米，环比上涨8.9%，同比上涨4.9%。从均价走势看，上半年全市整体均价8181元/平米，各月中，2月、3月、6月3个月房价高于半年整体均价，1月、4月房价较整体价格基本持平，房价上涨趋势明显。各区域中，全市各区一手住宅成交均价以禅城区最高，均价为9765元/平米；其次是南海区，均价为9437元/平米。其余三区域成交均价都低于八千元。,43,2013年上半年，南海成交量及成交价环比与同比均出现增长，而且超越顺德，成交量位列全市第一，同时供不应求的情况。,二市场级,佛山市场,从区域成交来看，上半年佛山各区中南海、顺德两区成交占优，两区共成交308.47万平米，占全市总成交比重的70.8%。禅城区成交较多，成交61.64万平米，占全市总成交量比重的14%。三水、高明两区均不过40万平米。南海、顺德均出现供不应求。,44,二级市场,南海市场,自限购以来南海首次出现供不应求，同时成交量超越2010年，均价也重回9字头。,南海区上半年新增供应134万m，成交147.19万m，同比上升40%，成交量攀升至近3年来同期的最高峰，仅次于09年下半年；上半年供需比为0.9，整体处于供丌应求，市场回暖态势明显，成交均价相比去年同期也有所上升，达9437元/m，是11年下半年后首次的价格回升；,45,南海市场,2013年上半年南海成交量一直在高位运行，除4、5月份外，均出现供不应求，市场上升趋明显。,2013年上半年南海区共成交一手住宅147.26万平米，同比去年上半年上涨38.6%。从各月成交面积的走势来看，月度成交量一直在高位运行，上半年有4个月成交量超过了25万平米（1月、3月、4月、6月）。从成交均价上来看，南海区2013年上半年均价9435元/平米，同比去年上半年上涨1.5%。同禅城一样，各月度房价都在9千元以上，3月份一度接近万元大关。2013年上半年南海区新房供应量138.57万平米，新增供应较大，较去年上半年增长39.1%。市场供销比为0.94：1，供不应求。,二级市场,46,进入2013年，南海区各镇街市场基本供不应求的情况，成交量同比均有不同程度的增长。,2012年南海区各镇街成交状况中，桂城依旧领军全区，成交39.75万，而位于广佛城镇交界的大沥、里水等成交量也位列前矛，广佛同城的推进，使其地理位置优势越显重要。成交价格方面，和顺镇继续以中信山语湖作为成交量的支撑，以19252元/位列全区成交的榜首。其次桂城、里水（含金沙洲）凭其优越的地理位置，其成交均价均也在万元以上。,（数据来源：南海建设局）,南海市场,二级市场,2013年上半年，成交集中在广佛及桂城板块，占南海全区约6成的成交量。里水（含金沙洲）处于南海的第一梯队，成交量超30万平米。上半年，南海各镇街呈现“供不应求”态势，镇街推货量及推货频次增加，上半年全区推出逾8千套新货，整体成交理想。,47,市场表现,里水市场,里水区域（若除去金沙洲板块），2012年仅成交1447套，约120套/月，整体走货缓慢，成交均价约7500元/。,今年上半年，金名都、恒大御景湾等项目大批量推出新品，两盘共取得逾1千套的成交量；里水中心板块，新项目保利紫山的入市，以及领地海纳公馆推新，使得片区市场活跃度增加；此外，里水今年及2012年拍出的三块地（宏海、白天鹅、里晖地块）总体量达33万，加上即将入市的领地豪庭、柏悦华府等，预计里水有望成为新的热点板块。盐步镇街，雅居乐御景名门上半年两次推新，项目进入收尾阶段，下半年景裕嘉园的二期推出将弥补该片区的供应空缺。,48,一级土地市场：成交价格刷新上年纪录，高溢价成交成为常态。二级成交市场供应市场：佛山2013年上半年供应量其本与上年持平，南海的供应量比上年有明显的提升。成交市场：佛山2013年上半年是自限购后首次出现供不应求的情况，南海成交量更是跃升至全市第一，成交价格重回9字头，市场上升趋势明显。里水市场（除金沙洲板块外）：整体成交相对稍落后于周边片区，下半年随着保利等项目持续入市和广佛同城的进一步推进，预计里水中心城区将会成为新的热点版块。,房地产市场小结,战国图,锦绣蓝湾,里水第一城,香堤水岸,海纳公馆,珠江数码城,星御名都,时代糖果,合生君景湾,雅居乐御景名门,汇豪嘉园,雅瑶绿洲,保利中央公馆,金名都,恒大御景湾,白天鹅,山水桃园,本项目,金色溪谷,柏悦华府,保利紫山,长信御景峰,翠林小雨,海纳豪庭,新增项目,尾盘阶段,热销阶段,里水,金沙洲,大沥黄岐,50,里水竞争分析大沥竞争分析金沙洲竞争分析,地块周边竞争项目分析,目前90平米小三房销售率96%，140平米4房销售率64%，38套别墅已全部售馨。,项目视角：万科品牌万科一级物业管理,万科品牌：万科多年的深耕力作，在佛山已成功开发金色家园、金御华府、新城湾畔、兰乔圣菲等楼盘，已在佛山成功开拓市场，拥有一批忠诚的旧业主和客户，在佛山已形成品牌影响力。,万科金域蓝湾,万科缤纷四季,万科金域华庭,万科金色溪谷,万科金御华府,万科水晶城,万科物业管理万科物业历经20年的发展，已在天津、北京、上海、鞍山、沈阳、大连、成都、武汉、长春等9个城市成立了专业的物业管理公司，管理项目40多个，管理面积近600万平方米，管理类型包括高层大厦、多层住宅、别墅、写字楼、工业区、学校及政府公共物业等。“万科物业管理”已成为国内物业管理行业的知名品牌。,价值点,项目视角：超阔楼间距+超高绿化率,近50%绿化率+过百米楼间距：里水、黄岐、大沥住宅项目无出其右，园林对上门客户杀伤力巨大。,价值点,项目视角：省时省力省心，首选万科精装,品牌家装，万科品质:摩恩五金、乐嘉卫浴、方太厨具、蒙娜丽莎地板双十标志全环保材料。2011年，凭借短信、现场口径等推出“精装房”概念；2012年，继续深化“万科品质精装首选”，强化品牌、环保概念，在一众精装单位中突围。,价值点,配套视角：在华润万家的基础上，引进银行ATM机、西饼店，生活配套日趋完善,价值点,2012年，在华润万家已经确认进驻的基础上，项目将引进银行ATM柜员机、西饼店，进一步完善生活配套。,洋房2、5、6、7、9座，均为87、89单位；洋房7、9座，为140单位；别墅共38套，均为200-220联排。,总计：金色溪谷2012年货量为424套，总建面46432。,2座,5/6座,9座,7座,38套联排别墅,2012年货量盘点,90方刚需产品,140方大户型,核心战略,低价引爆市场，小步领跑熊市,营销策略,法则一：减少推货量，缓解压力,法则二：低价引爆市场关注关键点：淡市下推出以“惊喜价”入市，再次引起广泛关注,法则三：小步快跑推货方式,2座,6700元/带装修,7500元/带装修,5座,6座,8300元/带装修,90带装修：实收均价7300元/,8座,9座,7座,7500元/,6900元/,7500元/,140毛坯：实收均价7300元/,重复传播形成口碑：从销售代表的培训到对客户的不断灌输，将“万科精装”、“坡地山景园林”、“万科物管”等价值点全方位重复灌输，形成口碑传播。,项目回顾,本地缺客大力外拓：在客户量不足的前提下，通过到周边的黄岐商业中心、专业市场等巡展、海量派单，深度挖掘外区客户，在8月开盘前历时2个月蓄客3000余批；在开盘后主力拓展广州区域，通过一二手联动带客上门等手段维持了开盘热度。,企事业单位拓展：在缺少领导平行对接的前提下，策划及销经带水果篮上门陌拜企事业单位领导，进入河村村委、行政服务中心等地摆放资料，在里水电信摆展等，取得一定上门客户并促进成交。,120平米大三房由于货量少，目前已基本售馨，95平米2+1房，由于户型问题，销售情况不理想，目前销售率约44%，价格区间为74008100元还精装。,配套视角：毗邻珠江科技城、五星级酒店、商业广场,2011年底，峰景湾首期交楼。也标示项目所在的里水-河村区域迎来首批住户；2012年，珠江科技城将投入运营（目前酒店外立面已开始拆架），计划通过写字楼、商业街、五星