重庆融侨半岛商圈研究策划报告（137页） .ppt

融侨半岛商圈研究,立业机构 重庆立业研究中心提供,项目研究,高新区,九龙坡区,渝中区,北部新区,南坪,三角碑,观音桥,杨家坪,CBD,涉外商务区,渝北区,沙坪坝区,北碚区,巴南区,南岸区,大渡口区,江北区,西永,茶园,解放碑,城市关系融侨半岛的城市中心化,高新区,九龙坡区,渝中区,北部新区,南坪,三角碑,观音桥,杨家坪,CBD,涉外商务区,渝北区,沙坪坝区,北碚区,巴南区,南岸区,大渡口区,江北区,西永,茶园,解放碑,融侨半岛基本属性,占地3000亩总建面350万方总规划人口8-10万人左海湾规划总建面168万方左海湾商业规划总建面10-12万方项目定位城市滨水景观高尚居住社区项目资源品牌、江景、规模、城市区位、南滨,融侨半岛周边关系,轻轨站,轻轨站,轻轨站,初构融侨半岛商圈,初构融侨半岛核心商圈,一二级商圈占地 490 万平方米,一级商圈占地 220 万平方米,二级商圈占地 270 万平方米,初构融侨半岛核心商圈,策略地图,商圈人口环境,分级商圈界定,未来人口总量,融侨接受度,商业竞争环境,策略地图,商业板块划分,人口推导原理,2008,2010,2012,商圈人口结构,商圈人口密度,融侨半岛商圈研究本阶段工作的核心问题：准备担当主角的融侨处在怎样的核心商圈环境中？,商业消费环境,引导性消费特征,商务群体消费特征,融侨敏感因素,融侨消费偏好,消费者背景特征,商业竞争总量,商业竞争分布,规模对比,业态布局,租金分布,客群结构,南滨板块专题,业态专题商业板块对比,重点竞争项目,常规性消费特征,融侨接受度,融侨消费偏好,商务消费偏好,常规商务消费偏好,分级商圈人口密度,市场初步建议,项目区位及属性初步指向的商圈轮廓,商务群体背景特征,研究总体结论,消费者样本配比,商圈人口环境,调研方法,城市开发对人口的影响,人口数量,人口结构,房屋的开发属性（企事业单位房、商品房、经济适用房、拆迁安置房）,户型结构,可供居住的房屋总量,工作指向：研究商圈人口规模趋势及人口结构，寻找项目潜在客群的初步特征,业主入住率,房屋竣工速度,房屋的城市属性（新开发区、旧城区、旧城改造区、未来入市区）,房屋的品质属性（高档、中档、低档）,调研方法,商圈人口调查,实地勘察,规划人口总量,二手店调研,渠道调研,案头调研,入住率,户型配比,人际渠道统计局渠道街道办渠道规划局渠道,数据库信息类比案例推导人口推导,小区现场周边小区物管售楼部,周边二手房门店,居民访谈,小区内部及附近售楼部附近,人口结构,小区属性,人口结构,入住率,人口结构,人口结构,规划人口总量,入住率,户型配比,人口结构,户籍统计,小区属性,小区属性,户型配比,人口推导原理,未来人口总量,未来社区开发总量,人口周期量,社区开发进度,社区品质结构,人口结构,人口周期密度,商圈范围界定,未来人口密度,逆向推导&类比推导&系数叠加修正,人口推导原理,数据来源,推导要素（系数修正）,推导过程,推导结果,最终修正总人口数P（u,i）=Oxii=2008年2012年,P（u,i）=W（Qv-L+K）xi,W=N11+N22+N33+N44+N55,R=WQv,O=R-M+S,M=WL,S=WK,P（u,i）=Oxi,融侨半岛商圈人口发展（万人）,融侨半岛商圈人口发展（万人）,融侨半岛片区和经开区等大盘密集区将是新人口规模聚集和增长的片区。,融侨半岛商圈人口密度（人/万方）,300人/万方,300-600人/万方,600-1000人/万方,1000人/万方,商圈人口密度图示2008,300人/万方,300-600人/万方,600-1000人/万方,1000人/万方,商圈人口密度图示2012,28,1,300人/万方,300-600人/万方,600-1000人/万方,1000人/万方,2,8,19,20,21,24,26,25,4,3,6,5,7,27,9,11,13,15,14,18,16,17,10,12,22,23,融侨半岛商圈人口结构 年龄与家庭,商圈内30-40岁人口最为集中，而一圈人口结构相对分化，30岁以上人口比重相对突出。商圈内三口之家比重最高，而一圈家庭结构相对简单化，30岁以上人口比重相对突出。,融侨半岛商圈人口结构 教育与收入,商圈内人口以中高学历为主，一圈人口文化程度相对较高。商圈内人口家庭年收入以5万元以下为主，一圈人口相对收入较高，收入8万以上的家庭比重明显上升。,28,1,2,8,19,20,21,24,26,25,4,3,6,5,7,27,9,11,13,15,14,18,16,17,10,12,22,23,知识型高收入型人口分布示意,城市化的人口特征密集化、年轻化、知识化、高收入化、居住独立化,城市建设和社区开发，创造居住环境，带来周边居住性新移民，商圈人口总量在未来4年内将增加9.7万人，尤其是未来两年人口增加最为迅猛，潜在消费市场较为乐观。,城市开发方向和节奏，决定城市人口聚集的区域和周期，融侨半岛片区、经开将是未来主要的新增人口区。,新区开发以人口红利型的居住人口为主，商圈人口中30-40岁中青年人口比重较高，三口之家及中高学历为主，家庭年收入以5万元以下为主。原有旧居住区则相对中老年化，家庭人口结构相对复杂，收入水平相对偏低。,相对而言，一级商圈人口年龄相对分化，30岁以下口比重较高，家庭结构相对简单化，高学历化，高收入化，年收入8万元以上的家庭比重明显较高，商圈潜在消费市场具有较高的消费力。文化程度和收入水平相对较高的人群还主要分布在经开区、会展区等新开发区域。,融侨半岛商圈人口总体特征,商圈消费特征,调研方法,商圈消费调研,问卷法,常规性消费特征,3级商圈16%样本,商务客群调研,1级商圈52%样本,2级商圈32%样本,工作指向：研究项目基本属性所具有的集客能力以及商圈潜在客群的消费规律,商圈调研,融侨接受度,背景特征,融侨接受度,融侨敏感因素,引导性商务消费,融侨敏感因素,引导性消费特征,常规性商务消费,消费常态,消费场所,消费偏好,消费能力,消费引导,地点、交通、距离,流派、品牌、因素,频率、额度,问卷设计思路,接受度,消费期望,消费能力,消费意向、敏感因素,流派、品牌及细分,频率、额度,消费者背景,年龄,家庭,教育,就业,样本结构,总体样本470,一圈样本244,78,45,148,244,商务样本45,背景特征,常规性消费特征,常规消费特征 南坪商业评价,南坪商业档次总体评价,南坪最缺乏的商业,受访者普遍认为南坪商业档次不高，商务群体尤为如此。中高档零售百货和中高档休闲娱乐场所被认为是南坪地区比较缺乏。,常规消费特征 消费地点,总体样本,一圈样本,零售消费以南坪为主，休闲娱乐和餐饮除南坪以外，南滨路和解放碑的选择度较高，其中一圈群体这两种业态消费的外向程度相对较高。,常规消费特征 外出消费交通工具,总体样本,一圈样本,零售消费具有就近性和便捷性，距离近，交通方式以步行和公共交通为主，休闲与餐饮类的距离跨度相对较大，目的性较强，因而出租车和私家车的选择比重相对较高。一圈样本选择私家车明显高于普通样本。,常规消费特征 接受交通时间,总体样本,1圈样本,零售的就近性和性价比表现交通距离的控制上，10分钟以内车程距离为主，餐饮消费则以20分钟以内车程为主，休闲娱乐距离跨度较大，局部可达到30分钟甚至更远，消费的目的性最为突出。,常规消费特征 常去品牌店,休闲娱乐,餐饮消费,大众熟知的品牌，或本土知名的品牌，均拥有较高数量的长期顾客，有迅速聚集人气的引挚作用。,常规消费特征 关注因素,休闲娱乐消费,餐饮消费,休闲娱乐消费对交通、价格、服务、设施因素最为看重。餐饮消费最为看重的因素为服务、价格、交通、品质。一圈样本对交通看重的程度高于总体样本。,常规消费特征 周消费频率,1圈样本,总体样本,零售消费频率相对最高，其次为餐饮，频率均为1-2次，休闲娱乐消费频率最低，平均每周1次或更少。一圈样本的零售消费频率相对更高，休闲娱乐的频率则相对偏低。,常规消费特征 人均消费额度,总体样本 元/次,一圈样本 元/次,人均消费以80元以下为主，一半样本不超过50元，休闲娱乐的常规消费水平高于餐饮，100元以下的比重总体较高。一圈样本消费能力相对突出，50-100元的消费群体明显高于普通群体，且150元以上休闲消费群体也有相对较高的比重。,引导性消费特征,引导性消费 前往融侨消费接受度,80.3%的被调查者对融侨商业消费表现出较好的意向性，另有15.1%的群体可引导性较强。一圈样本的意愿性最为强烈，随着商圈距离增加，接受程度逐步递减。在解放碑商务群体中，64.5%的样本仍表现出较高的接受度。,引导性消费 融侨业态期望（逆向）,除了社区服务以外，休闲娱乐、餐饮和大中超市是被调查者最希望融侨配置的商业业态。一圈样本对上述业态的期盼程度相对更高。,引导性消费 敏感因素及抗性,诱导因素,抗性因素,就近、便捷、江景是前往消费的主要原因，不了解情况、距离和高价是主要的抗性。,引导性消费 休闲娱乐消费类型,休闲性消费的功能较为多元，商务和社交功能首当其冲。,引导性消费 餐饮消费类型,餐饮消费相对传统，中餐和快餐等中低档类型是餐饮主要消费类型，异国餐等高档餐饮的比重较低。,引导性消费 休闲娱乐消费额度和频率,人均消费额度（元/次）,频率（次/周）,经融侨引导后，消费额度和消费频率均未达到完全水平，与消费抗性相关，包括融侨商业的不明朗和距离、高价、竞争等。,引导性消费 餐饮消费额度和频率,人均消费额度（元/次）,频率（次/周）,经融侨引导后，餐饮消费额度变化不大，但频率较正常水平有所降低，仍然与消费抗性相关。,商务群体消费特征,商务群体 南坪及南滨路最缺乏的大型商业,商务群体对南坪中高档商业的期望主要在于零售百货，而对南滨路休闲娱乐场所档次评价最低，认为有缺口的比重高达77.3%。,商务群体消费 休闲娱乐消费类型,休闲娱乐功能的区别性在商务群体中表现较为明显，商务性消费主要选择环境相对优雅的咖啡馆、茶楼、会所等场所，朋友聚会则对酒吧酒廊、KTV等热闹场所接收程度较高，家庭性消费以电影院、家庭娱乐室为主。,商务群体性消费 餐饮消费类型,中西餐为商务群体主流消费类型，尤其以家庭性消费最为集中。商务性消费在异国餐厅、港式茶餐厅等中高档餐饮类型比重明显突出，而朋友聚会等社交性消费在主题餐厅的消费比重高于其它。,商务群体消费 餐饮菜系,商务群体的餐饮消费档次和流派相对高档化，川菜消费比重仍然最高，但火锅、江湖菜等中低档餐饮比例大幅下降，粤菜、私房菜、海鲜等高档型餐饮大幅上升。,商务群体消费 看重因素,商务群体休闲娱乐消费对交通、设施设备等因素看重程度相对较高，餐饮消费对品质和服务看重程度相对更高。对价格的看重程度低于普通群体。,休闲娱乐消费,餐饮消费,商务群体消费 休闲娱乐人均消费额,人均花费（元/次）,与总体样本相比，商务人群休闲娱乐消费相对高档化，多元化，在100-120元、200元以上均有较高的比重。,商务群体消费 餐饮人均消费额,与总体样本相比，商务人群餐饮消费能力明显较高，主力消费区间在100-160元。,人均花费（元/次）,消费者对南坪消费环境评价普遍不高，以中低档为主，中高档零售百货和中高档休闲娱乐业明显不足。商务群体对南滨路的中高档休闲娱乐场所有明显的期待。,消费者的消费惯性较为明显，对熟悉品牌有一定的忠诚度。休闲娱乐的消费距离跨度最大，目的性消费特征最强，消费频率每周大多不超过1次，消费水平中高化，以人均80元以下为主。餐饮消费的距离跨度较为明显，有一定的目的性，周消费频率1-2次，消费水平居中。消费观念较为传统，中餐和本邦口味的选择比重较为明显。零售消费具有就近性、便捷性、随机性，消费频率高。,融侨半岛商圈消费需求特征,商务型群体在商务、社交和家庭性消费方面有明显的区隔，尤其是休闲娱乐消费，有明显的动静之分。商务群体相对更为看重品质和服务，消费能力最高，尤其是餐饮消费，可高出普通消费群体的50%-100%，人均消费达100-160元，海鲜、私房菜、粤菜等高档餐饮的选择比重上明显较高。,消费者对融侨商业的接受度较高，潜在消费市场乐观，消费者心理定位除社区店以外，主要为休闲娱乐、餐饮和中大超市，由于目前融侨商业尚不明朗，距离感仍较为突出，加之竞争的原因，消费额度和频率显得相对较为保守。,商圈供应竞争环境,调研方法,商圈物业供应调研,实地勘察,体量规模,二手店调研,渠道调研,案头调研,产品布局,经营业态,租金水平,客群结构,经营效果,经营环境,经营定位,产品布局,经营业态,租金水平,体量规模,产品布局,经营业态,租金水平,经营效果,经营定位,体量规模,产品布局,经营业态,经营环境,经营定位,人际渠道行业组织渠道政府部门渠道,政府公示信息媒体信息数据库信息,售租部施工现场,周边二手房门店,工作指向：研究商业竞争环境及发展趋势，以及重点板块和业态特征,供应分析,商圈物业供应分析,总量分析,板块分析,业态分析,典型性分析,商业项目总体分析（普查样本）,重点商业项目分析（单店经营面积300方以上样本为主）,重点竞争项目（10万方以上为主）,规模分析,业态分析,租金分析,客群特征,南滨板块专题,板块划分,经开区板块,南坪板块,会展板块,南滨板块,业态分类,重点商业样本（个）,竞争商业样本（个）,总量特征,商业物业供应总量 普查,经营面积：本次调研定义为单店内实际用于商贸流通的面积，包括店铺或柜台实际使用面积，内部铺面间的公共通道等，但不包含车库面积和其它公摊面积如电梯、管理用房等。不包括融侨半岛商业部分。,商圈及成熟社区现有商业总量大，未来商业扩容压力主要集中在商圈、会展区和南滨带。从空置率来看，社区及会展区商业氛围尚待进一步形成。有特色和区域跨越能力的南滨带经营良好，但未来竞争压力不容忽视。,在经营商业面积(万平方米),业态及板块特征 普查,在经营商业面积(平方米),在经营商业比重(%),商圈业态丰富，百货类、专卖场类、大型超市、休闲娱乐类较为突出。南滨带以餐饮业最为集中。居住社区经开园以社区超市、餐饮及休闲娱乐为主。,重点商业规模特征,重点商业数量(个数),重点商业平均单店面积(平方米),南坪商圈和南滨路板块相对于其它板块，休闲娱乐商业相对档次较高、规模较大，单店平均经营面积平均在1500平方米左右。南滨板块的餐饮类单店经营面积相对较大，为1300多平方米。大型百货或专业卖场单店平均经营面积以5000-6000方为主，大型超市单店面积集中在2500-3000方。,业态的商业板块分布,在经营商业面积(%),商圈业态丰富，其中百货类、专卖场类、大型超市、休闲娱乐类较为突出。南滨带以餐饮业最为集中。居住社区经开园以社区超市、餐饮及休闲娱乐为主。,板块的主导业态,超市、餐饮,零售、专业店、休闲娱乐,餐饮,休闲娱乐业态的板块特征,规模比较,休闲娱乐场所单店面积特征（平方米 个数）,休闲娱乐场所板块档次特征（个数）,南坪板块人流量较为集中，休闲娱乐业经营面积区间较为广泛，大型休闲娱乐场多所集中于此。南滨路板块中型规模休闲娱乐场所较多。会展和经开区板块多为中小型的茶楼、网吧等。休闲娱乐业以中等档次为主，其中南滨板块相对中高档化。,详态比较,从细分情况看，洗浴中心、茶楼相对较多，健身房、电影院相对缺乏，中大型网吧、中大型SPA生活馆尚属空白，中高档类休闲娱乐场所有较大的市场空间。南坪商圈经营业种覆盖面较广，南滨路相对集中于茶楼、酒吧和KTV，且分布较为集中,会展和经开区社区型板块以服务性的洗浴中心和会所居多。,休闲娱乐场所板块业态比较（个数）,上客情况,各板块均以中小型休闲娱乐场所居多，单店日上客量主要集中在50-100人，周末消费人群相对较多，为100-200人。南滨路休闲茶楼一条街虽档次不高，但人气旺盛，整体经营在周末可超过1000人，但大部分为露天经营，受季节和天气影响较大，春秋两季为消费旺季。,消费与经营,休闲娱乐场所人均消费特征（元/次）,休闲娱乐业年单位经营额特征（万元/%）,休闲娱乐消费水平以中低档为主流，人均消费为50-80元比例超过半数。超过150元/次的高档消费场所较为匮乏。各板块休闲娱乐场所单位平均年度经营额主要集中在0.3-0.4万元/年，南坪商圈及南滨路休闲娱乐场所相对大型化和中高档化，单位年经营额略高于平均水平。,租金比较,休闲娱乐业商家月租金(元/平方米月),南滨路借助滨江资源及影响力，租金水平相对较高，月租平均在50元/平方米以上，南坪商圈因其中心地段优势，租金价格相也保持在较高水平，多分布在高层物业商业群楼，主力月租金在30-80元。社区的租金最为便宜，主要集中在50元以下。,客群特征,南滨路板块聚集了部分品牌休闲娱乐场所，如快车道、豪门等，对外辐射能力相对较强，本区消费客群仅占50%，主城其他区域及外地游客前来消费占50%。南坪商圈和会展中心板块虽为南岸区中心，但板块内休闲娱乐场所相对常规，缺乏品牌性和特色性，消费者主要以南岸区为主，比例约80%，对邻近的渝中区、巴南区和九龙坡区有一定辐射力。经开区为居住大社区，消费者也以本板块居住人群居主流，占90%。总体消费客群以20-49岁中青年为主,约占八成，商圈相对多元，南滨带的消费者年龄段相对成熟。,餐饮业态的板块特征,规模比较,单店面积特征（平方米）,档次特征（个数）,餐饮业档次总体中档、中高档，以及1000方以下的店铺为主，南滨路板块为重庆市主城区著名餐饮聚集区，餐饮品牌及档次相对较高，经营规模相对较大。南坪及经开块块多为社区型消费为主，经营面积多以中小型店面为主。,详态比较,餐饮类型主要以中餐的川菜和火锅为主，消费较为传统和本土化。南滨路板块和南坪商圈板块餐饮类型相对丰富，快餐类均集中于南坪商圈板块，并有少量粤菜和私房菜，南滨路板块除川菜外，有3家海鲜及少量的江湖菜、私房菜。,餐饮类型比较（个数）,中式餐饮菜系比较（个数）,上客情况,上客量以周末明显上升，局部商业可翻倍。南滨路板块餐饮档次相对较高，单店规模相对较大，且为重庆市主城区知名的餐饮带，消费群体范围和辐射区域广，单店日常上客量集中在200-500人次，周末上客量有明显上升。南坪商圈板块餐饮档次及规模较低，日常上客量以100-200人次为主，周末上客量则明显上升，可达200-500人次，大型中西快餐连锁店如乡村基、肯德基等上客量均大于1000人次。经开区周末上客量上升幅度最大，反映出社区餐饮消费的周末集中性。,消费与经营,餐饮业人均消费特征（个数）,餐饮业年单位经营额特征（万元/）,人均餐饮消费档次相对不高，普遍以80元以下为主。南滨路板块餐饮档次相对较高，人均消费50-80元比重约占6成，80-100元比重约占2成。其它板块内部餐饮档次相对较低，以30-50元为主。各大板块餐饮业单位平均年度经营额主要集中在0.3-0.4万元/，南坪商圈和南滨路相对较高，经营额多集中在0.3-0.6万元/之间，其余板块经营额相对偏低。,租金比较,餐饮业租金比较（个数）,南滨路板块影响力大，江景良好，餐饮氛围突出，月租金远高于其它板块，普遍集中在80-120元/平方米，南坪商圈临主干道和步行街商铺租金也相对较高，社区板块商铺租金相对最低。,客群比较,与休闲娱乐消费客群分布较为相似，南滨路板快对外辐射能力相对较强，消费客群本区域占40%，主城其他区域及外地游客前来消费占60%。南坪商圈和会展中心板块消费者主要以南岸区为主，所占比例约80%，对南岸邻近的渝中区、巴南区和九龙坡区有一定辐射。经开区板块以本板块居住人群消费为主，所占比例达到90%。各大板块餐饮消费客群年龄分布多元化，商圈相对年轻化，社区老年人比重相对较高。,休闲娱乐业与餐饮业综合比较,综合比较 区域辐射力,因缺乏中高档的百货和休闲娱乐物业，商业整体档次相对较低，南滨路休闲娱乐及餐饮商业对外辐射力相对较强外,其他区域则以本区消费者为主，其中社区型板块和零售业态辐射力最低。,综合比较 上客量比较,与目的性较强的休闲娱乐业相比，餐饮消费上客量更大，日均和周末上客量普遍高于休闲娱乐业。,综合比较 租金水平,餐饮月租金水平总体较高，普遍在50元以上，南滨路73%个案可达80元以上。休闲娱乐场所租金水平居中，根据分布位置变化较大。百货超市类面积相对较大，月租金较低，通常不超过30元。,南岸商业供应主要以商圈和社区为主，有竞争加剧的趋势，空置率高达26.5%，未来商圈及会展板块扩容压力不容忽视。在营商业虽业态丰富，但普遍档次不高，规模相对缺乏优势。,南坪有中档百货零售和休闲娱乐的商业属性，南滨板块以中高餐饮业为主，社区板块则以超市和小规模餐饮为主。,融侨半岛商圈供应特征,受招商和竞争影响，南岸的休闲娱乐业缺品牌主力店和足够的城市影响力，零散无序，缺乏集群化和规模化。在分布有明显的业态跟随性，在南坪以庞大的零售人流量和商务氛围为依托，在南滨板块则以中高档餐饮客群的消费惯性为主，在社区则跟随居家型业态。在上客量和租金水平方面居于各业态中流。,百货超市类主要分布在商圈和社区，规模和客流量相对较大，租金水平低，与零售消费的就近性相关，以区域性消费为主。,餐饮业分布较为广泛，但南滨特色餐饮带的比重最为显著，有成行成市经营的氛围，上客量和租金水平较为理想，板块影响力最为深远。经营的时段性突出，如南滨路的晚餐时间段和社区的周末时间段为最佳经营时间，有一定的休闲化。餐饮消费较为传统，以中式和本邦菜为主要供应特点，沿海口味菜系相对高档化，异国风味和主题概念餐厅相对较少。,南滨板块专题,南滨辐射力,人文南滨,CBD,山水，人文，北先南后,两江四岸南滨带山城轮廓线分区,山城轮廓：滨水风貌保护控制区内，建筑轮廓应注重与长江岸线和城中之山山脊线的协调性。山城轮廓形态分为四段：1.南坪段：城市轮廓线变化的整体趋势确定为中高部、东西低，是城市轮廓线的高峰段。南坪转盘周围的中心区在城市轮廓线中的建筑高度应控制为最高，为180-240米。2.龙门浩段：城市轮廓线变化的整体趋势确定为中部低左右高，并与南山山脊线形成良好的关系，是城市轮廓的低谷段。3.弹子石段：城市轮廓线变化的整体趋势确定为中、右高，西低，并与南山山脊线形成良好的关系，是城市轮廓线的第一峰段。4.铜元局段：城市轮廓线变化的整体趋势确定为左高西低，是城市轮廓线的第二次峰段。,两江四岸南滨带城市设计总平图,活力水岸 4部分，包括亲水泊岸、黄金岸线、休闲步道（12条）、水岸门户（12处）生态绿谷6处，包括黄桷渡、海棠溪、野猫溪、大佛段、苏家坝、长溪沟城市阳台9个，制高点平台，公共开放空间，包括融侨半岛、骑龙脊、重庆游乐园城、后堡、玛瑙、马鞍山、阳家岗、弹子石游园、大佛段,两江四岸南滨带城市设计铜元局段,活力水岸 休闲步道2条水岸门户2处生态绿谷2处城市阳台1-2个水上巴士站1个,地产南滨,九龙仓,龙湖郦江,武夷滨江,中央大街,海棠晓月,阳光100,融侨半岛,CBD,珊瑚水岸,玫瑰山庄,观山水,骏逸天下,第一江岸,江山多娇,喜来登,帝景名苑,美堤雅城,大盘，品牌，豪宅，商业，酒店,洋人街,南滨餐娱主力店,500方以上商业中，餐饮26家，休闲娱7家，超市1家,中大型商业基本指标,中大型商业基本指标,中大型商业基本指标,南滨业态,餐饮,休闲娱乐,超市,南滨路,南桥头,慈云寺,餐饮为主，休闲娱乐为补充，购物功能空白。,月租金 元/平方,餐饮类租金较高，以80-120元为主，休闲娱乐其次，临江休闲小铺经营火热。,特色餐饮,南滨功能发展趋势 复合化,商务、休闲与居住相融，引入城市功能配套、文化产业、复合购物等功能,南滨商业形态发展趋势 多元化,临街零散商业,半集中式商业,半集中式商业,集中式规模商业,产业先导型分零式商业,发展期,雏形期,成熟期,商业形态规模化、集群化，以适合南滨功能的复合化，竞争的差异化,德庄,第一大道 中央大街,阳光100,珊瑚水岸,香榭里,生态南滨发展趋势 城市特区化,从物质到精神的未来城市文化生活场,重点竞争个案,业态比重%,基本指标（万方）,竞争项目业态 现有,海棠晓月 第一大道,海棠晓月第一大道,海棠晓月 第一大道,海棠晓月 第一大道,项目商业沿江岸线一字排开，使其江景资源利用最大化，良好的景观资源对提升商业整体档次起到一定促进。项目商业产品形态为南滨带早期的创新形态，由十几座3-5层的独立式建筑体构成，单体建筑相对独立，面积相对较大，普遍集中在2000-5000平方米左右，对大型品牌商家吸引力较强。业态定位以餐饮为主，占整体商业面积的80%，商业招商以品牌餐饮商家为主，引进餐饮流派也相对丰富，中高档品牌餐饮的大量聚集，达到迅速聚集商业氛围，提升知名度的作用。温泉度假配套对业态的丰富有支撑作用。,项目借鉴：,竞争项目 未来,竞争项目基础指标（万平方米）,竞争项目业态 未来,业态比重%,竞争项目业态 未来,项目优劣势初步分析,竞争项目业态 未来,竞争项目动态情况,珊瑚水岸,和记黄埔珊瑚水岸,珊瑚水岸,珊瑚水岸,一期楼层业态,项目借鉴：项目在商业局部部分，引入异国风情元素，拟打造500米意大利风情长廊，在建筑风格上，求新求变，走差异化路线。项目在业态规划上，拟经营品牌专卖零售及大型百货类业态，使其南滨路业态更为多元化、城市功能复合化。总体以集中式商业为主，但较高楼层采用退台及露台能建筑格局，布置一定的室内外过渡空间，令消费更有散发性、休闲性和观景性。处在南滨竞争带，交通分流的可能性大，项目商业体量大，招商能力和经营能力强，一期本年度竣工，招商竞争压力凸显，需持续重点跟踪。,大连万达,大连万达珊瑚村项目,大连万达,商业业态,大连万达,项目借鉴：项目充分利用城市交通相关的设施，如轻轨车站、公交车站等，项目集中式商业部分紧邻主干道且坐落于南坪轻轨车站的上端，形成商业节点和交通节点的有机对接，对人流的吸引和引导起较大的辅助作用。项目商圈属性较为突出，自身商业体量相对较大，商业业态规划高度复合化，以大型百货做为主力店，带动餐饮、休闲娱乐、专业零售等其它商业业态的运作，商业业态多元化和复合化，业态之间形成有效互补，规避一定市场风险。商业规模化，集中化，住宅运用大量的满铺底商，临主干道区为非住宅区，以大规模群楼购物中心为主，尽可能大面积满足商业指标，持有经营为主，以充分发挥招商和运营管理优势。在局部业态如影院、酒店、大型购物中心等，以及南翼交通线路上，对本项目有一定的竞争分流。,经营业态比例（%）,未来竞争项目特征规模化、品牌化、创新化、产业化,未来重点竞争项目，大多具有较强的品牌效应，如和记黄埔、大连万达、重庆东原、重庆协信集团等，拥有丰富的商业地产操作经验，企业自身资源丰富，招商能力较强。,未来供应项目，商业建筑体量近150万平方米，市场竞争日趋激烈，其中南滨路板块近45万平方米，主要集中在南滨路北段，南坪商圈和会展板块，未来商业入市体量大致在50万平方米左右。,未来竞争项目产品形式，大多以集中式商业为主，分零式商业为辅，南滨路商业产品形式由传统的分零式商业，逐渐发展为集中式和分零式相组合的复合化形式。,未来竞争项目在商业业态的规划上，均寻求多元化路线，商圈内物业商业业态相对齐全，南滨路竞争项目商业业态均包含有，中高档专卖零售及休闲娱乐类、餐饮类，未来同种业态竞争将相对激烈。,未来竞争项目特征,结合未来竞争项目的区位、初步定位和产品形态，南滨南段竞争相对薄弱，在特定产业定位和相应的产品创新方面可能有差异化竞争机会。,总体结论和初步建议,主要供需缺口,从主要供需缺口来看，市场空白主要体现为：1.总体市场中，就近的中高档零售缺乏，中高休闲娱乐业整体缺失，尤其无法满足中高档商务群体的的休闲娱乐需要。2.南滨板块中，中高档和规模化休闲娱乐业缺乏。3.家庭型休闲消费缺乏影院配套。4.餐饮的差异化、概念化不足，相对传统化和本土化，商务群体需求的差异化无法对接。,板块特征对项目定位的提示,供应扩容与竞争压力不容忽视：城市化发展和商圈扩容带来大量商业物业，供应总量较大，可经营面积45万平方米。未来商业供应集中在南滨路、南坪商圈和会展区，经营面积近75万平方米，百货类和餐饮类竞争压力较大。,商圈偏重于集中式购物：商业集聚力相对较强，未来竞争压力大，业态丰富，复合化程度较高，租金水平较高，50-120元区间为主。大型百货及专业市场集中分布，休闲娱乐也相对成熟，但经营档次偏中低档。,社区偏重于居家零售和生活服务：同质化竞争，辐射能力差，导致空置率最高。社区超市及小规模餐饮占据主流，租金水平偏低，集中在30-50元/平方米。,南滨以人文景观和特色餐饮独树一帜：人文景观及自然景观丰富，但相对集中于中北段，文化基因多、景观性好、跨越能力强，决定了板块商业价值高，品牌影响力强，上客量最大，空置率低，租金水平也相对较高，月租可达80元以上。目前主流业态以中高档餐饮业为核心，并对休闲娱乐发展有一定带动作用。未来竞争主要集中在中北段地区，大型集中式商业和半集中式商业竞争激烈，功能将向多轨并行的方向发展，更趋复合化、产业化、休闲旅游化，品牌及所倡导生活方式将成为主要发展趋势。,休闲娱乐业对项目定位的提示,集群化和跟随性布局：休闲娱乐业布局通常成行成市，通常形成规模化经营，以具有规模和跨区域能力。具有业态的跟随性和补充性，依托商圈人流量大、消费人群密集的特征而跟随经营，也可由餐饮所带来的惯性消费而产生跟随，在社区则以健康、影视等家庭性消费业态为主。,南岸中高档休闲娱乐业目前存在市场空白：场所分布分散，整体规模偏中小型化，单店面积以1000平方米以下为主，品牌弱化，竞争力有限，缺乏产业化和集群化，尤其是南滨带和社区总体缺乏。与重品质、高消费的商务性消费期望有较大落差。,租金承载力居中：由于南岸整体档次低，且主要布局在非平街层，租金承载能力低于餐饮类，月租水平主力区间为50-80元/平方米，。上客量水平居中上，周末上客量有明显上升，为经营黄金时间段。人均消费相对较高，但仍以50-80元居多，因而对租金的支撑相对不足。社交型和家庭型人均消费额度集中在80元以下，商务型消费相对消费能力较高，在100-120元及200元以上的区间均有较高消费比重。,功能及业态可进一步细分：消费目的性强，根据消费特征和目的可将业态细分为商务型、社交型和家庭型三大类，具有动静与奢敛之分，由此影响业态布局与招商。,消费目的性强：因目的性强，消费频率低，人均每周不超过1次，单次消费人数多，通常3-4人，对设施设备看重程度较高。交通工具以目的地明确的出租车、公交车和私家车的比重较高。,距离跨越能力高：因目的性强，品牌忠诚度高，因而距离跨度大，车程可达30分钟，有跨区消费属性，除本区以外，渝中、九龙坡、巴南区等均有相对较高的辐射能力。同时被解放碑分流的比重也相对较高。,餐饮业对项目定位的提示,本土化：餐饮的地缘消费惯性和传统性较为显著，供应及需求均对中式和川派菜系表现出较高的倾向，特色化主题化程度偏低。社交或商务性消费相对差异化，新奇化，对异国菜、主题餐厅等有一定的接受度。熟悉的传统品牌能聚集一定数量的忠诚客群。,消费类型细分：与休闲娱乐类相似，消费类型同样分为商务型、社交型和家庭型三类，商务型对餐饮档次及环境要求较高，求新求变，目的性更强，社交型和家庭型相对随意性，消费观念较为传统。消费的随意性相对高于休闲娱乐，频率以每周1-2次为主，晚餐和周末为黄金时间段。,集群效应：餐饮业也具有成行成市的特点，能最大程度聚集人气，但南岸地区相对分布不均，单店面积主要在1000方以下，而南滨路特色餐饮带集聚效应较为明显，店铺相对上规模。,跨越能力较强：与休闲娱乐相似，餐饮类也具有一定的跨区性，以南滨路为例，本区消费客群仅占40%，除邻近区域外，对江北和其他区域均有辐射，影响力已上升为城市名片，竞争层面更上层楼。,租金承载力强：经营情况普遍较好，月租普遍在50元以上，南滨路大多可达到80元以上。人均餐饮消费能力居中，以30-80元为主。但以商务消费为主的人均消费能力高档化，更注重品质与服务，主力区间在100-160元，海鲜、粤菜、私房菜等均有相对较高消费比重。,象限叠加分析,从业态跨越性、租金水平等因素的综合分析来看，以中高档餐饮为特色的南滨带最具有综合影响力，其次为南坪商圈，社区板块经开区的综合影响力最低。南滨的商业价值相对凸显，有可能成为本项目定位的首要区位归属。,项目的商业资源,区位：处于主城中心腹地，具有南滨板块和居住社区的双重属性，三桥连通，轻轨布站，未来交通组织良好，具备商业大气候。南滨板人文和商业价值高，城市影响力深远，有规模化、复合化发展趋势，商业运作可顺势而为。,景观：江湾与半岛属性，江岸线长，渝中山脊线和南岸山脊线近收，江景、山体、城市三重景观优势，以及原有温泉配套，均给商业价值带来加分。,消费力：项目规划人口可达10万人，一二级商圈城市开发规模大，现有常住人口已达20万，且呈持续增长势头。具有人口红利效应，年轻化、高知化、家庭简单化，一级商圈30岁以下和高学历人口比重分别比二级商圈高7.1%和7.5%，。消费力可观，一级商圈家庭年收入8万元以上比重达23.7%，比二级商圈高8.5%。需求调查接受度高，八成以上消费者有消费意向，15%消费者有可引导性，消费市场潜力巨大。,规模：占地3000亩，总建面350万方，规划人口10万人，左海湾商业达到10万方以上，具有规模效应和跨区域竞争力，商业潜在竞争力乐观。,商业竞争：中高档商业总体缺乏，休闲娱乐业相对零散低档，餐饮业差异化不足，社区就近零售业缺失，消费需求（尤其是商务性消费需求）得不到疏导，为未来商业定位预留了一定的市场缺口，可适度规避风险。未来竞争项目更多集中在南滨中北段，虽然品牌、招商、规模有一定竞争压力，但产业定位和产品创新均有竞争可能。,城市开发：城市大开发升级城市结构，带来新移民和新消费，在较长一段时期内都将是商业运作的可持续资源。关注城市开发的位置和进度，有利于把握消费市场的成长，促进商业经营良性循环。,定位品质高档化，除商业自身的长远发展，也考虑对住宅开发价值的递延性、结合性。融侨半岛后期有大量的住宅开发，其中可能包括高端产品开发，因而商业继教育牌后，作为项目营销的配套牌，并非孤立运营的，高档次定位有利于开发和维系高端客群，为项目整体运作创造更大的价值。,南滨板块的精神特性较为突出，有城市功能复合化的趋势，不再局限于餐饮等孤立的业态，更为生活化、产业化、休闲旅游化，进而可能成为重庆生活的一种潮流和作派，作为项目定位的品质内涵，是值得关注的，也是可追求可营造的。,融侨半岛商业定位建议,区位归属可能是定位初期不可回避的问题，南滨板块的商业价值高、文化基因多、景观性好、跨越能力强，是社区板块远不能及的，也是目前与商圈板块差异化竞争的主要特征，建议首先结合南滨带的区位定位，兼具融侨品牌的影响力。,业态定位复合化、产业化。由于融侨半岛及周边地区始终为居住大社区，商业定位应考虑社区居住的家庭需要，兼顾商务和社交功能，因而规模和功能应相对复合。而且可不仅仅局限于社区和商业，由于南滨南段的商业元素和氛围，与北段相比较为薄弱，一些特定产业如文化产业、审美产业，以及小规模新概念酒店等，均可加以考虑。可在布局中加以功能区隔和侧重。,总体定位充分考虑中高档休闲娱乐业的配置比重，同时考虑相对集中，成行成市，聚集人气，这也是南岸区休闲娱乐业集群化、高档化的市场空白点。另外考虑业态的关联性，如餐饮业与休闲娱乐业的惯性消费，两者功能分区应有连接性，顺接性，有利于保有消费量。,南滨化、高档化、复合化、产业化、集群化,结合两江四岸等城市设计规划，可考虑选择规划有城市步道和溪谷等景观开阔带附近布局，有利于迎合规划、人流组织、退让天际线和景观利用，但菜园坝南桥头的绿地退让和地型可能有选址难度。,根据消费需求调研，选址可充分考虑车流交通、人行步道和公共停车位，包括未来轻轨动线的结合，保证较好的通达度，尤其考虑早期对东向交通的利用，后期对西向交通的利用。,由于家庭型、社交型、商务型消费功能的不同，业态布局可考虑与社区的结合的开放程度，如SPA、健身房等家庭型的休闲和餐饮业态，布局在居住区结合带，咖啡、KTV等商务社交型的业态可布局在相对公共开放空间。,考虑业态的内部差异，以休闲娱乐为例，根据商务与社交的功能区分，可体现为布局细化和品牌店招商的动静区隔。,融侨半岛商业选址及布