盘锦财富半岛项目定位及物业发展建议报告80p.ppt

云从水上来,云从水上来,云：吉祥、祥瑞水：上善若水，财富之源我们通过对盘锦市场与项目地块了解之后，认为：常规操作项目的一些方法不适用于本项目。因为市场主流产品目前销售困顿.而解决方法很简单，利用地块本身的稀缺性，充分利用自己优势，做好项目自身就是好的方向.,盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告,2012年8月,汇报框架,第一部分 盘锦房地产市场解析第二部分 项目本体分析第三部分 项目定位第四部分 物业发展建议第五部分 启动期策略建议,盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告,第一部分：盘锦房地产市场解析,云从水上来,地理位置 盘锦市位于辽宁省西南部，辽河三角洲的中心地带，东、东北邻鞍山市，东南隔大辽河与营口市相望，西、西北邻锦州市，南临渤海辽东湾。市区距省会沈阳市155公里；距锦州市102公里；距营口市65公里，距大连港302千米。,行政区划 盘锦市是1984年经国务院批准成立的地级市，隶属辽宁省。辖2个区、2个县，即双台子区、兴隆台区、盘山县、大洼县。,2011年，全市户籍总人口达到139万人，其中，全市城镇单位从业人员49.6万人，私营个体从业人员26.7万人。2011年城乡居民收入大幅提高，农民人均纯收入增长20.5%，达到11750元；城市居民人均可支配收入增长15%，达到24000元，辽宁第二，接近大连。而且盘锦人比较重视居住环境，攀比心强，有对别墅等高端产品需求向往。域内人口以汉族为主。共有35个民族，汉族占95.17%，少数民族占4.83%。其中，满族占3.01%，朝鲜族占0.90%，其他少数民族占0.92%。,人口现状,经济环境,盘锦市GDP保持持续增长势头。2011年，地区生产总值1140亿元，增长15%；财政一般预算收入112.3亿元，增长39.3%；固定资产投资1050亿元，增长35%；社会消费品零售总额217亿元，增长17.5%；外贸出口5.3亿美元，增长44%。,盘锦的支柱型产业是：石油、天然气生产加工、大米种植和河蟹养殖。有中国第三大油田辽河油田，年产原油1200万吨，天然气9亿立方米，是全国最大的稠油、高凝油生产基地和重要石化工业基地，也是全国最大的道路沥青、防水材料生产基地、重要的化肥与合成树脂生产基地；盘锦有全国集中连片最大面积的水稻田10.5万公顷，年产水稻98万吨，是全国重要的水稻主产区和优质稻米生产基地，也是中国北方重要的稻米集散地；盘锦有118公里海岸线，20万公顷滩涂湿地，还有16万公顷淡水水面，年产鱼、蟹等水产品25万吨，是中国北方最大的河蟹人工孵化和养殖基地。目前三种产业均发展良好，前景广阔。,产业结构,城市规划,2012年政府工作报告中强调建设环境优美的生态宜居城市。1.加大力度推进城市建设与改造2.加大力度推进基础设施建设。3.加大力度推进生态环境建设。包括：高标准编制实施城市规划，让绿色、水系和生态成为盘锦城市建设的标志。用香港恒大、上海绿地、珠海华发、广东碧桂园这样的大企业，提升城市建设档次与水平，推进房地产业健康发展。抓紧启动疏港高速公路、辽滨互通立交和滨海大道，加快林丰路大桥、兴辽路、外环路等道路建设，建成阜盘高速、盘营客专。高标准完成辽河流域综合治理，确保太平河、螃蟹沟、双台子河等6条河流水质达标。,辽河新城是由政府主导并提供全方位政策支持，总投资超过一百亿元人民币，打造集商贸、旅游度假、高档居住及商务办公等功能为一体的生态滨水新城。是全盘锦市最大的城市更新项目。辽河新城总占地7.64平方公司，目前已经聚集了国内一线开发企业中珠地产、绿地集团以及中鸿基地产等众多实力开发商。辽河新城将彻底改变盘锦的城市面貌，提升城市综合竞争力，改善城市人居生活品质，以交通、环境、文化、生态、科技等影响盘锦的未来，成为盘锦高档生活的升级所在。财富半岛项目紧临辽河新城,未来可以享受完善的配套和便捷的交通。,城市规划,一、凡在市团购楼盘中购房的才可以享受到政府优惠政策二、必须在房交会期间购房的才可以享受政策优惠政策：1.取得税购房发票和备案合同或房屋所有权证，并经同定给财政部门审核后，对所缴契给予全额补贴。2.维修资金按缴数额60%收取，缓缴40%。3.将个人购买住房转让的（二手房），按其转让收入减去购买住房原价的差额征税。4.房地产开发企业在日常销售折扣基础上，对房交会期间销售房屋每平方米让利100元5.实行落户、保险等配套政策 6.公积金房贷最高额度可贷80万元。最长可贷30年，贷款担保费用减半收取。经本人同意，可提前一次性领取住房货币补贴。7.银行贷款政策，个人在银行无住房贷款记录并出具首次购房证明，我市各金融机构可以认定其所购房屋为首套房，在首付比例不低于30%以上，下限贷款基准率的0.85倍。,盘锦政府借夏季房交会实施免契税政策,面对中央房地产政策不放松，盘锦政府推出购房免契税政策，表现出盘锦政府对本市房地产的支持。,地方政策,北部双台子板块,中部滨河板块,南部兴隆台板块,盘锦房地产市场主要分为三个板块北部双台子板块老城区，项目较少，价格较低中部滨河板块两区交汇处，资源稀缺，价格居中南部兴隆台板块新城区，项目较多，价格较高,盘锦目前主要在售与即将销售项目汇总,盘锦多数项目容积率在2.0左右，绿化率40%左右，市场总供给量巨大。,总建规模分析,盘锦新楼盘总建规模有一半以上在50万平米以上，体量较大;更有多个200万平米以上超级大盘。,产品类型分析,盘锦在售项目多以高层为主，个别项目临时规划市场稀却的别墅产品，但纯低密项目较少。,备注：表示有少量供应,平均单价分析,高层产品均价在4000元/平米左右，北部价格低于南部;别墅产品价格在7000-12000元/平米。,普宅主力面积在90-130平米，有向大户型发展的趋势;别墅产品以250-350平米为主。,主力面积分析,各项目房源销率多在50%以下，目前已是供大于求，竞争激烈。,销售率分析,近四个月，周成交量有所上升，特别是兴隆台区成交量上升明显。,销售走势,盘锦市房地产市场近几年发展迅速,尤其是恒大、绿地等一线开发商的进入后发展势头更猛，预计2012年全年市场放量在400万平方米以上。高层产品严重供过于求，花园洋房产品也基本趋于饱和，别墅市场发展参差不齐，纯高端别墅项目供应较少。,市场小结,城市人口数量不大，但经济发展水平很高，位列辽宁第二,政府对房地产支持力度巨大，曾减免契税和维修基金,近几年房地产市场发展迅猛，2012年市场总供应量达400万平米,房地产市场产品同质化严重，高层及洋房类产品严重过剩,富裕阶层对别墅类产品需求向往，但高端产品供应较少且普遍质素不高,盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告,第二部分：项目本体分析,云从水上来,地块规划图,政府要求：“A、B地块地上容积率不超过1.3，需要有3-4万平方米五星酒店，建议产品以别墅为主。”,地块规划控制指标,项目地块东侧林丰路正在施工,项目四至,项目地块南侧水岸,项目地块西、北方向的双绕河,A、B地块分界引流渠,项目内部,B地块内,A地块现状有仓库、水务管理用房、原生树林,SWOT分析,共享优势：双台子河水景景观资源丰富，适宜人居；双台子河沿线房地产开发已初具规模；交通便利，交通要道林丰路正在修建；独有优势：纯低密度别墅社区；三面环水的独特地理位置，近水而居。,不可抗劣势：整个板块尚处于开发初期，尚不成熟；周边的商业、生活配套缺乏，暂时难以形成浓厚的人居氛围；可抗劣势：项目B地块内有高压线走廊；土地属性为商业用地，产权40年；容积率为1.3；周边大型房地产项目较多。,打造绝版半岛景观园林通过增加产品附加值提升价值,突破,共享机会：双台子河沿线的别墅市场目前基本处于空白状态；双台子河沿线建设进程日趋加快，板块发展迅速；沿河项目的交房入住带动一定的潜在购房需求；整个双台子区别墅存在市场空白；独享机会：双台子区唯一的纯正低密度社区；独栋、双拼别墅市场供应呈减少趋势，日趋稀缺。,整体房地产市场不景气，观望氛围较浓，购房需求减少；项目处于双台子河区域，目前片区市场认可度较低；爱丁堡、荣盛香堤荣府、绿地世纪城等项目陆续将有别墅供应，会分流部分客户。,威胁,机会,劣势,优势,细分客群与推广，增强营销推广的针对性与周边项目合作“炒片”提升价值，与周边项目走差异化,突破,容积率1.3项目产品组合方案,类别墅+小高层 联排别墅+高层花园洋房,由于市场上高层产品供应量过大，花园洋房产品也趋于饱和，未来高层和洋房产品市场去化速度慢将是必然结果，所以建议本案地块内杜绝出现此类产品。,不同产品配比方案经济评价,1：纳帕溪谷,项目优劣势分析,优势：纯低密0.5容积率的纯别墅社区；园林水系园林景观设计；附加值高送百平花园，车库，露台等,劣势：位置远距离市区较远；品质低品质感低，不够高端、尊贵,别墅市场个案分析,2：皇家御品,项目优劣势分析,优势：自身配套内部水疗会所，温泉入户；附加值赠送百平米花园，车库，露台，地下室,劣势：位置远距离市区远；产品差户型设计不合理,别墅市场个案分析,3：爱丁堡,项目优劣势分析,优势：位置城市中心别墅；附加值产品设计均有赠送面积，附加值高,劣势：产品别墅呈军营式排列，品质差，去化慢；园林别墅产品仅有院内绿化，几乎无园林景观,别墅市场个案分析,4：荣盛香堤荣府,项目优劣势分析,优势：园林上万平水系园林景观设计；附加值产品设计均有赠送面积，附加值高,劣势：产品别墅产品私密性差，市场去化慢；生活配套不完善，其它配套建设中,别墅市场个案分析,5：乐府江南,项目优劣势分析,优势：价格低7400元/平起；附加值赠送百平米花园，车库，露台，地下室,劣势：产品中式风格，认同度低；园林别墅产品排布密集，社区内近乎无园林,别墅市场个案分析,由于市场对高端低密度产品的需求向往 以及别墅产品的较高投资回报率，建议调低容积率（0.6），打造处于市场空白的,高端纯正低密度别墅社区,盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告,第三部分：项目定位,云从水上来,整体定位,城市中心顶级水岸别墅开创极少主义的近水生活境界!,新生活观属于顶级贵胄人士极少数主义的生活境界！,形象定位,自住客户,投资客户,收入较高，有闲钱用于投资；机会敏锐度高，有投资房地产的意识，并曾在投资房产中获利；对产品性价比关注，总价敏感，置业门槛低，看中增值保值能力；在生活方式和消费方式上跟随性强，购买意愿取决于项目市场表现。,城市财富阶层，35-55岁，精力充沛；通过自身努力获得阳光财富；敢于动用自身财富满足自己休闲享受 的新富生活方式；具有较强的休闲享受型置业需求；对所提供的活动/设施要求高，喜欢健康、新鲜体验及尊贵感；在生活方式和消费方式上属于引导型客户。,客户定位,偶得客户,核心客户,重要客户,客户定位,地块基本指标：用地面积：156282.8平方米容积率：1.3,容积率条件允许的条件下，采用适当的产品组合尽量降低容积率,产品定位,基于项目操作经验和市场现实情况的分析，我们建议的产品组合为：,独栋,小独栋,+,双拼/联排,产品定位,产品定位,建议以独栋(小独栋)别墅作为项目的主力户型产品,树立项目纯高端低密大盘形象,配以少量高性价比低总价的双拼和联排类产品拓宽目标客群范围。,独栋别墅,独栋别墅：作为项目主打形象，无疑需要在户型，品质上实现区域性的突破，打动客户的永远是细节,独栋亮点楼王1、提升别墅区整体的档次形象2、树立价格标竿和价值标竿3、吸引注意力，项目的标志4、提升项目整体价值5、销售时制造新闻热点，产生轰动效应，吸引眼球,楼王设置建议：在销售时作为样板房展示出来，暂时不销售制造新闻热点，提升项目知名度建筑面积1000平米超大私家庭院和私家泳池拥有半岛的最佳景观资源私密性强，被一群独栋别墅隐匿其中楼王可以客户需求定做,产品示意,小独栋别墅,作为市场差异化路线的空白产品，并且是高性价比产品，先期推出用以提升市场关注度，配合一期的大独栋引爆市场,产品示意,合院式双拼/联排别墅,可以考虑做一到两组合院别墅，作为区域性创新产品,高端客户的圈层感、归属感、互相影响、感情需求,产品示意,盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告,第四部分：物业发展建议,云从水上来,整体规划建议,突出生态自然因素、景观价值大于朝向价值，保证资源合理分配,景观利用最大化,项目价值最大化,资源分配合理,增加临河的楼栋户数,楼栋略随河流流向倾斜，以获得更好的景观视野,增加中央景观，达到户户景观效果,交错安排，考虑人造坡度，保证非近水的景观,A地块、B地块近水地块，保证最优产品享受最佳景观,联排类产品布置于B地块景观略差位置,修建景观天桥，联系A、B两地块,根据以上原则，结合地块的价值以及操作经验，较合理的物业排布如下,物业排布建议,A地块主要布置独栋+小独栋别墅；B地块以双拼+联排为主，以独栋+小独栋为辅。,具体物业配比建议,容积率调低至0.6后，两个地块总建筑面积为93769.68平米。其中，85套独栋、85套双拼和90套联排。,景观规划建议,以原生态景观为主体，走精细化路线，突出纯天然水元素，通过高低起伏错落有致的景观安排增加地块的灵动性，景观小品注重参与性和娱乐性，体现生态休闲的情趣,一轴：B地块水景花园景观天桥A地块景观广场两岸：两岸修建观景栈道，亲水平台星状：散布的别墅及院落，互为景观,“一轴两岸，星状布局”，借助景观轴和景观结点的辐射效应，实现景观的允质均好。,景观概念展示,自然水系的引入每户门前,植被的自然隔离,引人注目的景观结点,私家庭院与公共园林相得益彰,水景：打造可参与性水系景观,材质：小品景观尽量用原生态材质如木质或石质,道路：蜿蜒曲折，强调步随景移,植被：选用能打造鲜明层次感、大量采用鲜花，颜色搭配鲜艳夺目,驻留空间：多个小体量驻留空间分散布置，提供交流空间,景观小品：突出原生态和休闲人文情趣,景观概念展示,建筑风格建议,目标客户特性：本地中高端客户，注重私密性和奢华享受,资源特性：温带海洋性气候低海拔坡地植被,价值诉求：顶级岛居别墅,市场竞争,东亚风格,东南亚风格,地中海风格,现代风格,建筑风格,特征描述,以日式和中式为主，凸现禅意、宁静,前提条件,以泰式风格为主，凸现热带海洋异域风情和宗教神秘感,改良式现代地中海风格，热情奔放，具有浓郁亚热带海洋异域风情,优点,品质控制难度大，风格具有较大排他性，国际化意向不足,容易表现神秘尊贵的属性,生活气息浓厚，容易和其它欧式元素结合,容易打造高端别墅,缺点,极具民族特色,具有一定排他性，有风险,建筑品质控制难度较大,简约的空间设计通常非常含蓄，体现时尚前卫,直观品质感稍弱，在立面材质运用、细节构建上要注意满足客户对细节的喜好,建筑风格变化多样，容易建立形象差异化,欧式风格,普遍接受度较高，操作不易出现偏差,就发展来看不易形成竞争力,容易做出档次感，西洋元素体现尊贵感和奢华感,本案建议采用地中海风格，外立面富有层次感，营造唯美的生活情调,建筑风格建议,户型设计建议,户型设计方面应注重室内空间的自由延展，关注扩展景观面，强调室内外的自然过渡，增加生活趣点，追求生态居家和休闲度假的双重舒适,超大露台、阳光地下室、超大落地窗、高挑空的客厅、全景厨房、全景浴室等市场上一般的独栋都会赠送较大的前后庭院，我们除了具备客户需求很强烈的前后庭院以外，做到内庭院和立体庭院，让盘锦出现真正意义上的院落式住宅通过公共绿地的软性分割，尽量让每家每户都拥有更多的室外共享空间Spa、私家泳池、空中泳池,基本的实用/居家舒适,朝向、通透性考虑，采光采风空间实用率高动静、干湿布局合理主卧套房设计私密性考虑,居家、度假的双重舒适,目标：全面提升居住、体验、心理价值,居住价值的提升,前后庭院，内庭院，立体庭院，多重院落，多出口、多功能、多灵性制造出多重私密领地,北京纳帕溪谷,让每栋别墅最多拥有5个庭院，最少拥有3个庭院，而且每个庭院功能不同，每一个庭院都是居室空间的伸展，每一扇门窗都解放你的视线。,拥有别墅是每个中国人的梦想，房子不一定要太大，但是绿地要大。来自客户访谈,以阳台、花园、雨篷、篱笆等构筑物,注意体现开放半私密私密空间自然过渡,阳台,雨篷,篱笆,私家花园,居住价值的提升,大尺度，少断隔的室内空间赋予生活更多的自由舒展的感觉,入户大面积挑空显示华贵与气质；扩大人们普通的尺度感觉，产生较强的视觉冲击力，提高居住舒适性。,居住价值的提升,大面积观景窗增加内外空间的交流,客厅、主卧、餐厅多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性 产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感,起居室采光落地窗,主卧室落地窗与阳台,次要空间的多面采光窗,外部巨面采光窗,居住价值的提升,充分利用垂直空间，下沉式地下室，增强采光效果，增加娱乐活动的延展空间,半地下室采光窗口,半地下室,通向半地下室的天井,地下室层高低于2.2米，不计入建筑面积小独栋基本不做居家性考虑，可以不做地下室大独栋通过半地下室的赠送，提升自身性价比,居住价值的提升,体验价值,景观厨房与景观浴室，让功能用房享有无限阳光和景观，为家居生活提供更多趣味,体验价值,超大露台增加了对外交流空间，提供一种别有情趣的生活方式,私家花园家庭活动、朋友聚会的空间，营造丰富的生活,室外空间成为家庭、朋友聚会的场所（烧烤、生日会、朋友派对）,享受温馨、浪漫的休闲时光,体验价值,心理价值,通过材质及细节的雕琢体现项目的高端形象，通过外立面就能让客户感受到产品的品质感,注重产品与环境的和谐；采用适当的色彩提高产品的形象与认可度；注重细部的设计与刻画，丰富建筑形态，提升产品品质。,科技部品应用,本项目各种智能化及高科技运用仅作为必须价值支撑，不做市场领先者,鉴于项目周期，具体运用情况根据届时产品及客户成熟度加以甄选。,智能家居系统：依托智能化技术系统地解决了环保、节能、安全等需求，大大提升业主尊贵感，使之成为项目的一大亮点,科技部品应用,五星酒店主楼可以作为项目的会所使用,一、会所对于整个项目的档次和形象提升起到重要的作用二、会所解决社区业主和周边圈层的运动休闲娱乐的需求三、销售初期，会所的一部分作为售楼中心，展示未来的生活情境,会所建议,基于本项目的特点，本会所既要在外在形象拥有充分的影响力，同时要考虑到实用性与后期运营,建筑外观,会所功能,高档次、大气的外观和设施对项目的形象和价值提升有重要作用，能充分扩大项目的外在影响力，对于本案而言，此方面的投资应当给予充分的考虑,适度的定位、完善的功能、实用并且富有特色的会所功能是保证会所持续运营的关键通过会所酒店的功能设置，形成“多功能泛会所”,会所建议,会所建筑外观,关键词：简约，从容，大气,会所建议,泳池与自然景观、水疗相结合，充分体现生态、健康主题。泳池周围种植能体现花园生活的花香芳疗植物，以植物养生花园借以命名。,芳疗花园,全景室内泳池,会所建议,休闲茶吧,养生堂由专业养生机构入驻，提供咨询与服务,生态养生堂,设置以Spa为主题的水疗、芳香疗、石疗、香熏水疗等健康养生设施及亲子Kurhause水疗池。康体设施：设置健诊类仪器、高端的干式水疗仪、经络诊断仪等。设置酒库及雪茄房，提供优质佳酿及珍品雪茄。,酒库，雪茄屋,会所建议,物业服务建议,以智能高效的安防为核心，打造一支高素质的物业管理管理团队,出入口控制系统家庭防盗和事故处理报警系统保安巡逻签到系统闭路电视监视系统楼宇可视对讲系统停车场管理系统网络快速干道接口生活便利服务（家政、维修等）,品牌的酒店式物管提供超值服务，提升生活的尊贵感,确立物管品牌，派遣相关管理人员前往五星级酒店学习物管服务知识；考虑引进国际一流物业管理公司,提供高端的物业服务；实现地产品牌与物管品牌的良性合作,物业服务建议,盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告,第五部分：启动期策略建议,云从水上来,项目启动原则,原则1：中高端产品率先启动，以顶级高端形象入市，奠定项目总基调,原则2：低总价高性价比的创新产品吸引客户，确保启动成功,独栋、双拼、联排等产品档次达到中高端项目的定位和整体形象展示属于顶级高端,创新型产品是最能让消费者产生购买兴趣的（小独栋）总价控制和高性价对投资客和储值型富人的吸引力最强,启动策略落实,1、低总价、高性价比的创新产品（小独栋）以高端形象入市，奠定项目总基调,创新产品先行入市，聚焦客户目光引爆市场，确保启动成功；按“中、高、低”的推售次序，适当的产品搭配，保证每批都没有低形象产品；启动区以B地块亩为宜。,“高形象的中高产品”,创新产品,高端产品,高端产品+创新产品,“高举高大”,“高、低组合”,小独栋,独栋，水岸独栋,独栋+双拼/联排,2、会所及周边的展示先行，以完善配套设施来营造成熟生活氛围，预热区域，提高人气,以会所（五星酒店主楼）为中心 打造核心展示区，通过挡板，绿化，样板房通道包装等营造高端社区的氛围；在项目前期树立高品质形象。,启动策略落实,项目开发节奏,项目开发应该依照“前期快速回现，后期博高利润，实现价值最大化”的原则，通过开发进度和营销进度的控制，在“速度VS价值”之间找到最佳结合点,利用B地块物业类型的多样性，更宽广的客户层面，更丰富的展示层面，以确保项目启动成功；高性价比的市场空白产品位于B地块，保证资金快速回笼；会所置于B地块，先行启动，可作为营销中心，既是功能需要，又是展示需要；A地块天然价值优于B地块，作为二期开发。通过一期的市场反馈对二期产品进行更为有利的调整，同时一期形象的相对成熟也会大大提升A地块价值，从而保证整个项目价值的最大化。,大一期,大二期,祝盘锦财富半岛项目创造辉煌！,世 平 道 治 民 物 阜 康,Thanks.,