2月7日张家界十字街推广策略案.ppt

十字街2012年推广策略案,睿博广告十字街项目组2012-2-7,维港十字街2012年销售任务合同量2.6亿，回款2.1亿东区商铺+西区尾货（含景观街）+住宅=2.6亿,继续搞促销，一味地叫卖能完成年度任务吗？,NO!错过了半年时间的十字街应该重振旗鼓！温故知新,深入剖析过去一年,方能有效解决目前面临的问题。,开盘时间一拖再拖，错失最佳战机。,项目整体招商定位还没确定，贸然开始招商工作！女人街招商到一半又开始中心景观街的招商。,步步高商铺拆分成1000多个产权商铺进行出售！,前期工作回顾,后续问题渐现 出现蓄客困难等难题！招商工作与招商定位带动销售策略相违背 商业档次难提高 商业定位没有特色和差异性 过大判断市场容量造成销售困难,我们可以看出,在过去的销售过程中：,无差异性的形象高度！无系统性的推盘节奏！无关联性的推售策略！与消费者之间无沟通力！,睿博接触项目之初，提出站在“复合城市”的高度以“双C”为所有卖点的策略核心得出“都会双C商业中心”，没能给予充分的时间及手段进行传播。,如此一来，我们该怎么办？,项目再解读,十字街是什么？,项目解读,十字街虎踞张家界最繁华一级商业圈的商业核心点，辐射张家界170万人口及每年2500余万的游客消费群。濒临澧水风光带，成为张家界最具特色的都市商业中心与景观中心区。项目涵盖购物、休闲、娱乐、饮食、居家、办公为一体的齐全业态，以包罗万象之势，释放当代张家界城市魅力。引进苏宁、国美等主力店，汇聚世界名品，聚集湘西北高端人群，引领张家界高端消费。,十字街是商业综合体!十字街代表张家界城市中心的繁华物业，而东区代表十字街的精华！,这些，张家界人比我们更清楚！十字街的形象已经被禁锢，在这样的情形下我们需要且不得不打破传统，给十字街一个新的形象面世！,睿博主张：反其道而行之！以东区带动张家界十字街！,东区是什么?,下沉式中心景观街,女人为主题商业,东区业态规划包括有：酒店 家居广场 商业 住宅 商业街 公园,东区是最能代表张家界的高端的、国际的、时尚的中心地位的地块！,东区本身就是一个城市商业综合体！,不仅仅如此,还有,三地商业联动，占据核心区域东片区隔路对面的公园即将引进家乐福，东区后地块即将拆迁改造。未来将形成商业集群，东区成为商业集群核心区域。,东区绝对区别于西区与中心下沉景观街，东区是十字街最具潜力，最有赚头的物业体！,因此，我们认为：东区，无所不能！,策略核心是 全栖,全栖是什么？为什么是全栖？,全栖是住宅、商业、酒店、家居广场、公园、商业街.囊括十字街多元业态,澧水滨江豪宅引领都市人居生活,中心豪宅,假日酒店,时尚假日酒店入驻，彰显项目品味,情景街区,一站式各色情景街区为都市白领、时尚精英提供绝佳的休闲、会友、聚会场所。,购物广场,步步高百货、超市、苏宁强势进驻，财富一触即发！,全栖是最能代表十字街，最能体现张家界城市地位的基础形态。最国际、最时尚、最多元化、最中心的地位！,全栖是基于物质基础，向高品质精神生活方式的完美诠释。,因此，东区的定位是全栖商业mall,东区卖点梳理,占据张家界城市中心区域，辐射170万旅游消费群；濒临澧水河风光带，景观优美，成为城市最具特色的都市商业中心与景观中心区；三地块商业联动，升值潜力巨大；多元业态规划，涵盖购物、休闲、娱乐、饮食、居家、办公为一体，以包罗万象之势，释放当代张家界城市魅力。,回到策略制定之初，复合城市带来的是双驱动“旅游+都市中心”商业模式，改变的是“5+2”消费模式。,东区的生活应该是这样_早上八点晚上通宵娱乐畅想国际旅游城市的都市繁华与精彩缤纷的生活。,张家界维港十字街时间08:00AM,张家界维港十字街时间12:00AM,张家界维港十字街时间24:00 PM,在东区，不论你是购买住宅，还是投资商铺，不论你是居住，还是开店，不论你是休闲，还是娱乐，都能实现最精彩的享受,因此，东区应该作为一个独立的城市商业综合体来进行命名,树立新高度和形象我们称之为,365中心全栖商业mall,摩尔汇全栖商业mall,不是张家界消化不了十字街，而是十字街应该是属于全世界。,所以在人群策略上，睿博坚持广撒网原则，实现跨界营销。借助行销、活动的力量，不仅能很好地消化本地市场，还能拓展外部市场，助十字街向更广阔的市场。,人群辐射半径圈,长沙豪宅客户,张家界,长沙,湖南省各地级市,湖南省外,选择十字街的他们是哪些人？他们是怎样的一群人？,他们看中项目的运营能力、商铺的周边人流量、周边商业档次以及未来发展.他们是理性，是成熟的,他们是努力拼搏以满足自己追求的生活乐趣和生活方式的一群人。,自购自营客,他们看好张家界的未来发展、注重投资的稳定性以及高收益回报.他们是生于张家界，长于张家界，思想前卫的一群人。,当地投资客,外地投资客他们看重城市的发展潜力、价格洼地、未来的发展以及可控性.他们是社会的中上阶层，是拥有知识、财富和权利的一群人。,由于目前房地产市场正处于下行阶段，因此我们的营销策略是：上半年重招商，兼顾销售；市场利好下半年着重于销售。,商业招商方面建议：重点招主力店、次主力店带动散店招商。结合“双栖“的概念将会有大量的主力商业入驻。我们认为，十字街不仅需要主力店，还缺乏高端餐饮、娱乐和主力品牌。餐饮、娱乐与主力品牌不仅能填补十字街商业的空白部分，而且它们带来的旺盛人气也必定会带动散铺的招商。,餐谋天下、徐记海鲜、好食尚等知名连锁餐饮店,天之道足浴、a gogo自助式KTV等休闲娱乐会所.,贝贝熊母婴连锁、哎呀呀饰品连锁等主力品牌.,媒介,活动,现场,媒介组合,渠道营销,节点活动,事件炒作,导示系统,实景展示,C时尚联盟,活动平台,会刊,外展,推广四大平台,营销建议,限量抢购,售楼部每天限量接待1050批客户，提高商铺选购门槛，给客户形成无形的紧迫感，便于日后销售中杀客。,限时申领,售楼部每天限定上午10:0011:00；下午15:0016:00；两小时的时间段发放购铺优惠券，凭优惠卷才能办理VIP卡，享受开盘的优先选铺权。,限业态,客户到访售楼部，经销售人员沟通后，十字街有权利也有义务了解客户购铺投资意向.如做自营，需了解做何业态。如与十字街整体业态定位不契合，将拒绝出售商铺。以“限业态”出售商铺一方面是为了十字街整体业态的整体规划的统一调性考虑，另一方面是为了制造噱头，通过口碑传播以及网络宣传，聚集人气，有效助推日后的销售！,合作营销,与地产中介公司联手合作推出“以旧换新”的销售方式，购置物业首期或余额不足的卖家可以选择将自家具有完全产权的房产作为抵押物，向银行申请贷款用于购买新物业，被抵押的旧物业由中介代其放租或放售，在一定程度上减轻了卖家的供楼压力，业主、中介及开发商由此得到“三赢”。,线下售楼部的暖场小活动维持消费者的关注度，增进与客户的沟通交流并联络感情.以线下活动为项目造势，聚集人气，引爆市场。坚持在市外、省外开设外展点，有效地拓宽客群。,营销线,推广线,活动线,推广总表,时间轴,5月,6月,东片区树立整盘形象高度,售楼部暖场活动持续贯穿进行,步步高进场装修,住宅交房,推广主题365天不见不散,2012年2月,商家联名展示会,步步高盛大开业,推广主题让欲望不再失望,东片区火热蓄客,西片区与景观街推出一系列特价房/商铺持续销售,东片区开盘热销,东片区持续热销,卖点爆破,媒体线,线上用户外、网络针对性地传达给消费者,开盘活动,线下以围墙、短信、海报、论坛、微博等直击消费者,第一阶段的的推广语为：365天不见不散！全栖商业MALL耀世登场阶段推广工具：媒体：户外、网络、短信活动：售楼部暖场小活动现场：围墙、道旗、营销中心现场包装物料：活动单页、海报,户外,海报,围墙（一）,公共部分,围墙（二）,公共部分,围墙（三）,VI展示,第二阶段的的推广语为：让欲望不再失望！全栖商业MALL华美绽放阶段推广工具：媒体：户外、网络、短信活动：五一嘉年华；售楼部暖场小活动现场：围墙、道旗、营销中心现场包装物料：活动单页、海报,活动建议,商家联名展示会 借由2月步步高进场装修的契机，集合十字街项目的主力店和次主力举办一场商家联名展示会。一来可以展示项目的实力，吸引更多地优质商家入驻；二来也为参展店做了宣传，吸引更多的人气，当天发放各大店铺的优惠券，凭券在五一步步高开业和十字街项目开盘活动中均有额外优惠。,开盘活动五一步步高正式开业，借此人气旺盛之时举行十字街东区商铺的开盘选铺活动。活动分为步步高的开业典礼（由十字街项目领导与步步高领导共同剪彩）以及东区商铺的开盘选铺两部分。,1、确定周末开展的活动2、周中群发短信+电话回CALL老客户3、周末开展活动,暖场活动持续进行中,DIY数字油画,提升现场人气,周末购买套数字油画于售楼处，让客户及家人一起感受同心协力勾勒美好画面的温馨时刻。更持久地留住客户认筹、购房，并增加售楼处人气,“冰”纷美食节,提升现场人气,气候炎热，提供丰富水果以及冰爽饮品供来访客户品用，更持久地留住客户认筹、购房，并增加售楼处人气,砸金蛋,提升现场人气,上访客户均可参与砸金蛋抽奖活动，幸运客户将得到购房优惠或者精致的小礼物。,如果战略实施的话，十字街定能实现销售与形象双赢！,谢谢观赏!,