专业房地产前期市场调研报告.ppt
华泰麟和苑,HUA TAI LIN HE YUAN项目调研资料,工作要点,我们来做什么,全程营销策划,寻找市场突破口,引起强烈购房愿望,我们通过对市场的充分调查了解，结合丰富的市场营销经验，为产品找到市场契入点，寻找准确的目标客户群。另外，对产品的规划设计提出相关建议。,市场背景,一 目前全椒县房地产走势 近年来，全椒房地产市场在宏观经济运行良好和国家提出中部崛起战略背景下，呈现快速发展的势头，房地产业在县域经济发展中的地位和作用日益突出，不仅对带动相关产业、拉动经济增长起重要作用，同时对完善城市功能，加快城市基础设施建设，增加就业和改善居民生活环境等方面都做出了积极贡献。2009年全椒县房地产商品房市场运行情况1、房地产开发规模继续增长 2009年全椒县房地产开发规模48.42万平方米，同比增长27.1，其中住宅建设规模34.92万平方米，同比增长35.5，占房地产开发规模的87.68,经济适用住房建设规模和廉租房建设为0。2、房地产开发投资继续增长 2009年全椒县房地产开发完成投资5.73亿元，占全县固定资产投资的13.，占全县GDP总量的5.6，同比增长54.6。其中，住宅完成投资3.45亿元，同比增长107.6%，占房地产开发投资的89.7。,3、房地产开发竣工规模继续增长2005年全椒县房地产开发竣工规模30.83万平方米，同比增长63.5。其中，住宅竣工7.33万平方米，同比增长55，占房地产竣工规模的67.7。4、商品房销售量继续增加 市场价格稳中有升，商品房价格与全椒县城镇居民可支配收入、商品零售价格同步增长。2009年庐江县房地产销售规模23.58万平方米，同比增长85，销售金额为5.34亿元，同比增长116。房地产销售中，住宅销售规模10.08万平米，同比增长54，销售金额为2.59亿元，同比增长69.3，平均价格为2580元m2，同比上升10个百分点。根据住宅产品户型面积情况，80平方米以下的小户型占总量5%,80平方米100平方米的中户型占总量35%左右,100平方米以上的大户型占总量约60。统计数据表明，该县2009年房地产销售形势较好，上市产品以大户型为主，市场需求以中户型为主。规模增长的原因一是外地有实力开发企业的加入，二是成片开发项目的增加，三是旧城改造力度的加大。,2010年上半年全椒县房地产商品房市场运行情况,上半年全椒县商品房价格一方面受经济形势、居民消费能力、供应总量、钢材等建筑材料涨价和土地实行招标、挂牌、拍卖以及最重要的国家宏观调控，打压房市等因素影响，总体来说商品房价格平稳，但销售量下降。影响2010年庐江县房地产市场发展的有利因素主要有：第一、供应：存量、在售量创近两年新低对于未来房价中长期走势，易居臣信市场研究中心认为，未来两年内二手房房价呈现先跌后涨的“V”型走势的可能性极大。这主要由市场供求关系所致，经过今年的巨量去化，当前上海一手房存量为486万平米，二手房在售量也仅为857.5万平方米，双双创下近两年的新低。而由于2010年世博会召开期间市区及场馆区域大面积停工因素影响，预计2010年、2011年这两年一手房新增供应量将持续低位，在巨量需求的推动下，房价回调的趋势将很容易被打破，从而重新步入上升轨道。,第二、政策：一刀切式的调控事实上，高层调控三拳头出来之后，无论是唱衰派还是多头，都对此回到旧有调控逻辑的怪圈都有很大质疑，主要是一刀切式的调控，伤害更多的是真正的购房者和改善性需求者。随着楼市风紧的呼声响起，很多投资客在期待政策打压，因为他们想再做一个波段，再次抄底。有媒体爆料说，炒房圈现在都盼望政策打压，因为房价高位运行，炒家也不敢买，只有跌了才有机会进货。“要是政策一直稳定的话，就没有机会炒房了，但现在看，政策变来变去就有机会做波段，反正受伤的是一些不懂楼市的空军。”,第三、炒房：炒房团盼着政策打压从2003年开始炒房的李先生深谙购房者心理。他们的依据是，“空军都听专家的，专家全部唱空，空军不敢买，没人买房子开发商就不敢拿地、不敢建新房，房价又要大跌，一大跌炒家开始买入，空军再跟，专家又来喊楼市会崩盘，中央只好开始调控，新的轮回又开始。”因为中国空军太多，所以总有没买到房子的，这样就会累积需求，2007年、2008年、2009年就是这样的一个轮回过程。炒房团现在盼着政策打压做波段，而真实的需求者可能在调控中受损，这已经背离了政策调控的初衷。从中央传递的信号是，更加注重市场的手段调控楼市。中央已经明确表示，增加供给以抑制市场供需双方严重失衡。而且，还在土地源头上增加土地供给，地方政府也表示会增加土地供给。这些政策都会有效地阻击房价上涨的速度，但未来供需平衡的矛盾依然很尖锐。,第四、外因：进出口面临的形势将更严峻国际环境对中国制造已经非常不利，商务部进出口公平贸易局局长周晓燕今日表示，明年中国进出口面临的形势将更加复杂严峻，贸易救济工作或将面临更大压力。在国际贸易保护主义不断升温的情况下，今年以来中国遭遇的贸易摩擦案件数量和金额均创历史最高。截至11月份，共有19个国家和地区对中国发起“两反两保”贸易救济调查103宗，其中反倾销67宗，反补贴13宗，保障措施16宗，特保7宗。此外，中国还遭遇美国337调查6宗。涉案总金额共约120亿美元。由此可见，明年的中国将面临制造品过剩和资源、能源以及农产品价格上涨的矛盾集结物，在这种背景下，如果没有找到新的支柱性产业带动整个经济的发展，管理层可能给楼市的压力小一点。事实上，2008年的所谓救市政策，实质上只是对2007年的“拨乱反正”，改变的只是市场的预期，而且，2007年的政策高压线就是不断强化税收成本和抬高土地出让金成本，二套房政策遏制的是真正的改善性需求，而投机性需求正好做了一个波段，怪不得那些炒房客都在翘首企盼政策大棒的打压，甚至有一种盼若甘霖的神情。,一、县城概况1、地理位置全椒县位于安徽省最东部，与经济发达的长三角地区山水相连，是安徽以及中西部地区实施“东向战略”，融入长三角的通道前沿，也是长三角经济发达地区向中西部地区产业转移的第一阶梯。所在北纬31513215，东经1174911825。东依南京48公里，距上海360公里，北邻滁州18公里，西接合肥98公里，南距马鞍山70公里。2、人口面积全县总人口46万人，县城（襄河镇）人口11多万人。总面积1568平方公里，东西长58公里，南北长44公里。耕地面积4万公顷。,3、交通资源,陆路交通方面，境内将有两条高速公路，三条高速铁路，有六个高速公路道口，三个火车站。两条高速公路是指合宁高速和和正在规划设计的沿江高速。三条高速铁路是：南京西安的宁西铁路和沪汉蓉城际快速通道以及正在建设中的京沪高速铁路,宁西铁路、沪汉蓉城际铁路已通车运营。京沪高速在全椒县县城东北；空运方面，县城距南京禄口国际机场和合肥骆岗机场仅1小时里程，即在一小时之内可以同时选择两个机场。水运方面，距全国最大的内陆港口南京新生圩港仅一小时里程，境内400吨位船舶可通过六级航道直达长江.,4、气候地质属北亚热带向暖温带过渡性气候,春季温和多变，夏季炎热多雨,秋天天高气爽，冬天寒冷干燥，常年风向多为东北风，年平均气温15.40C,年平均降水量840-980mm,全年无霜期大于210天。土壤养分：缺磷，有机质和全氮含量偏低，速效钾含量偏上，PH值为中性。,5、历史文化全椒建制于西汉，历史文化深厚，境内古迹众多，民风淳朴。明代四大高僧之一憨山大师和开讽刺小说之先河儒林外史的作者吴敬梓都出生在这片文化底蕴深厚的土地上。,6、经济发展2010年全县实现地区生产总值41.4亿元，比上年增长13.6%。实现财政收入3.21亿元，增长36.6%。全社会固定资产投资完成32.2亿元，增长82.0%。城镇在岗职工年人均工资16244元，增长29.5%。农民年人均纯收入4061元，增长22.2%。年末金融机构各类存款余额达42.8亿元，增长9.7%；贷款余额达23.9亿元，增长17.5%。全年实现社会消费品零售总额14.5亿元，增长17.3%。全椒以“生态立县、科教兴县、工业富县”的发展战略。拥有皖东第一家上市公司全柴动力股份有限公司等一批骨干企业，已经形成了机械制造、服装玩具、医药化工、粮油饲料加工、建材生产的五大支柱产业，工业基础较为厚实。,7、开发区概况安徽省全椒综合经济开发区位于县城北郊，总体规划面积11.18平方公里，规划控制区域面积17平方公里，以汽车及汽车零部件、机械制造、电子电器、农副产品加工、轻纺出口产品加工、物流配送、三产服务业为主导，着力培养高新技术产业和无污染产业。区内采用“一区多园”的模式，设立综合工业园、省投电子工业园、全柴工业园、商景投资园和综合服务区、居住休闲区、仓储区等生产基地和生活社区，是唯一被中国欧盟商会向其成员推荐的县级经济开发区。开发区一期工程用地规模3.88平方公里，目前，区内已有包括省投资集团、安徽上柴集团、上海商景国际投资公司、浙江瑞安汽配企业等入驻企业62家，其中全柴动力、未来饲料、强龙服饰、欧波管业、达诺乳业等企业已形成规模，创出品牌，产销两旺。二期控规4.5平方公里正在进行基础设施建设。开发区紧邻合宁高速吴庄出口和滁全一级公路,区内纬二路已经完工,地下管线全部铺设完成，满足企业入驻的条件。开发区道路正在加紧建设，道路网络初具规模。,二、房地产概况,主要楼盘,春江水岸,开发商：全椒中挺房产开发公司项目地址：宝林路与南城路交叉口户型：三室两厅一卫、两室两厅一卫（在售）面积：102平方米-109平方米价格：均价2900元/平方米（三楼价格3050元/平方米、四楼2900元/平方米，复式2400元/平方米）配套：周边配套完善，小区内配套可视对讲系统、电子巡更系统、摄像监控系统、公共广播系统卖点：离城市主干道近，成熟完善的商业区近在咫尺 文化底蕴深厚，教育环境好 金融服务、社区服务、医疗服务应有尽有 公园式景观绿化带,溢景园,开发商：全椒伟峰房地产开发公司项目地址：位于全椒城南，麻纺总厂旁物业形态：联体别墅、多层占地面积：6万平方米建筑面积：5.3万平方米（首期约为2万平方米）户数：400余户面积：113平方米-225平方米价格：别墅均价3050元/平方米、多层：4层2300元/平方米，1层2200元/平方米,天都四季莱茵,开发商：全椒天都房地产开发公司项目地址：吴敬梓路与港口路户型：两室两厅一卫、三室两厅一卫、两室两厅两卫面积：104平方米-138平方米价格：三层价格2650元/平方米、一层价格2300元/平方米动态：4月12日开70余套房源，目前为止剩余7套左右。预计7月份开盘（两栋楼），卖点：老城区，未来与城市同步 一站式教育平台 沿河景观带,世纪花园,开发商：全椒福联置业项目地址：城南大道与南四路户型：两室两厅一卫、三室两厅一卫面积：92平方米-139平方米价格：均价2800元/平方米（开盘优惠幅度较大）配套：2万平方米商业街、会所等,其他楼盘,小结,目前全椒市场新建在售楼盘有十家左右，大部分规模较小，每次开盘推量小，销售情况也相对较慢，据销售人员介绍，市场销售压力较大。市场价格在2300元-3100元/平方米之间。,汇报结束谢谢聆听,
