北京土地市场分析报告.ppt

2009 年北京土地市场分析报告研究单位：中国不动产研究中心,研究员,：李斐,谢超,黄蕾,前言,-3-,目 录.-1-一、上半年北京土地市场走势.（一）量的分析.-3-（二）价的分析.-5-（三）溢价成交率和成交溢价率分析.-9-（四）区域比较分析.-10-1.住宅用地面积和金额区域月度对比.-11-2.商业土地面积区域月度对比.-13-3.工业土地面积区域月度对比.-15-4.总体土地面积区域月度对比.-17-（五）个别重点地块分析.-19-,二、上半年北京土地市场走势原因探究.,-21-,（一）内部因素.-22-1.政府的供给动机.-22-2.开发商自有资金宽裕程度.-22-3.公司经营战略考量下的基础性需求.-24-（二）外部因素分析.-25-1.我国有较长一段时间的经济高速增长期.-25-2.近期对土地市场的利好政策不断出台.-26-3.通胀预期下的保值和投资需求。.-27-,三、下半年北京土地市场预测.,-29-,2009 年北京土地市场分析报告,结论：,在总体把握宏观经济形势的基础上，通过对北京土地市场上半年运行态势、决定市场上半年走势的深层次因素以及针对业内相关市场人士关于下半年市场走势预期的调查结果的综合分析，得出如下关于下半年土地市场的结论和预测：,1，对下半年土地市场总体持乐观态度：成交活跃并保持一定溢价，但存在局部过热，,一定程度上已经出现泡沫。,2，对房企而言最佳拿地时机已错过，对于当前热点地块不宜盲目追高，应根据公司的,长期发展战略谨慎拿地而不是短期跟风。,3，我们对全年的总体溢价率估算在 20%45%之间。住宅用地溢价率依然最高，预期为,30%60%。商业办公用地的溢价率相比 08 年会有大幅提升，预计会在 25%50%之间。工业用地溢价率不会太高，城区溢价率远高于远郊区县。4，流拍事件将会比 08 年显著减少，具体和政府推地的品质相关。,5，市场热点区域主要集中在新四区和顺大通三区。其中又以朝阳、海淀、大兴、通州、顺义五区为重中之重。热点交易类型仍主要是住宅用地型交易。但不排除局部商业办公用地交易更热门的可能。,前言,低迷，徘徊，复苏，疯狂我们用这个循环描述 2008 年开始到 2010 年年,中的北京土地市场，除非出现其他强有力事件的干预，比如政府再次挥动调控大,棒，泡沫累积和消化将是未来中期市场面临的最大课题。,次贷危机引发的全球金融海啸以及实体经济严重受损、中国房地产行业自身,周期性低谷的到来、政府治理通胀宏观调控政策的累积效应以及对形势判断及决,策的滞后三重因素的叠加，使得 08 年的北京土地市场呈现出一片冷清光景，,成交低迷，流拍频现，并且这种颓势一直延续进了 2009 年。,然而峰回路转，09 年上半年土地市场在低迷盘整之后迅速反弹，以广渠路,10 号地为号角，土地饕餮盛筵再次上演。更具有标志性的是上半年最后一天（6,月 30 号），这一天又交易三宗住宅用地，面积达 247151.679 平方米，交易金额,达 45.0785834 亿元。被誉为“继广渠门外 10 号地之后仅存的黄金地块”朝阳区,广渠路 15 号居住及公共服务设施项目用地，最终经过 97 轮激烈竞拍，由中化方,兴投资管理有限公司以 40.6 亿元的价格竞得，溢价率达 146.51%，楼面地价约合,14493.7 元/m2。至此，上半年北京土地市场 出了令人瞠目结舌的强劲反弹。,那么这种趋势会延续多久呢？地价的走势若何？,-1-,2009 年北京土地市场分析报告,本报告试图回答上述问题，为保证研究的可信性，数据来源均出自权威部门,（如北京市土地整理储备中心、国家统计局、中国人民银行等权威部门），通过,对北京土地市场上半年态势分析，深入探究北京土地市场走势的决定因素，并结,合业内相关市场人士预期的调查结果，来对下半年北京土地市场的走势做出预测，,意在为市场各方提供有价值的借鉴。,为达此目的，本报告正文分为四章。第一章是前言概要。第二章是立足权威,数据分析来对上半年北京土地市场的走势进行描述性分析。可以发现 09 年前四,个月北京土地市场极为冷清，五月份出现井喷似的回暖，六月份延续强势。并且,北京土地市场在迅速摆脱冷清的同时，已经初现过热苗头，并且很有可能部分已,经产生泡沫。,第三章是对上半年市场走势的决定因素进行深入探究性分析。总起来说分为,内、外因素两部分。内因有政府的供给动机和开发商的自有资金宽裕程度和公司,的经营战略考量下的基础性需求。外因主要有我国还有较长一段时间的经济高,速增长期；近期对土地市场的利好政策不断出台；通胀预期下的保值和投资,需求。,第四章是本报告对下半年土地市场走势的预测。主要有：对下半年土地市,场持乐观态度，但是存在局部过热和泡沫隐忧；最佳拿地时机已错过，当前不,宜盲目追高，应根据公司的长期发展战略拿地而不是短期跟风；全年的总体溢,价率会在 20%45%之间。住宅用地溢价率依然最高，预期为 30%60%。商业,办公用地的溢价率相比 08 年会有大幅提升，预计会在 25%50%之间。工业用地溢价率不会太高；流拍事件将会比 08 年显著减少，具体又和政府推地的品,质有关；市场的热点区域主要会集中在新四区和顺大通三区。其中又以朝阳、,海淀、大兴、通州、顺义五区为重中之重。热点交易类型仍主要是住宅用地型交,易。但不排除局部商业办公用地交易更热门的可能。,-2-,2009 年北京土地市场分析报告一、上半年北京土地市场走势（一）量的分析下面三张表分别是北京上半年宗地数、土地面积和规划建筑面积的月度对比情况：表1-09年前6月成交数据与08年月均数据对比：宗地数30,252015105025000002000000150000010000005000000,表2-09年前6月成交数据与08年月均数据对比：土地面积（m2）-3-,住宅商业办公工业用地总体住宅商业办公工业用地总体住宅商业办公工业用地总体住宅商业办公工业用地总体,2009 年北京土地市场分析报告表3-09年前6月成交数据与08年月均数据对比：规划建筑面积,3500000300000025000002000000150000010000005000000,（m2）,住宅商业办公工业用地总体住宅商业办公,工业用地总体从表 1 宗地数总量的角度看，09 年上半年成交的宗地数比较可观，不但在一月份有一个大额宗地数成交额，而且即便是在二月份有一个剧降，二、三、四、五月份宗地的成交数也呈现一种稳定增长趋势。并且宗地数低的月份比起 08 年月均值也低不了太多，但高的月份却比 08 年月均值要高很多，可以初步的说五月份土地市场出现了井喷的现象。但是值得注意的是六月份即便环比骤降，但宗地数依然要高于四月份，使得上半年整体上升趋势明显。从住宅、商业办公、工业用地三个分量做细致分析可以发现，一月份宗地数骤增实际上完全是由工业用地宗地数构成，即便是到了二月份商业办公宗地数依然是 0，不过从三月份开始，尤其是进入到第二季度，宗地数的构成趋于合理，尤其是住宅与商业用地表现抢眼。因此从宗地数的具体构成看，一季度北京土地市场实际上并不乐观，不过二季度宗地数无论是从总量还是从构成的角度看都有很明显的改善倾向。从表 2 中可以看出，成交土地面积也印证了宗地数所表现出的回暖态势。并且从总体的角度看，成交土地面积在一月份骤降，二月份达到波谷，三月份环比二月份有增长的迹象，四、五月份成交面积骤升，并且在五月份达到上半年的波峰且大幅超过 08 年的月均值。六月份虽然在成交面积上环比五月份略有回落，但是很明显的可以看出比起二、三、四月份增长趋势不变。并且六月份土地面积数环比五月份下降幅度比宗地数要小，这说明六月份单宗土地的成交面积扩大。总的来说，从总体成交土地面积上也可以看出经过 09 年第一季度土地市场的冷-4-,2009 年北京土地市场分析报告,清，第二季度土地市场有着很明显的改善或者说是急剧改变。,但是从各分量的角度进行分析，也许情况并非从总体的角度看那么乐观。08,年月均值中，住宅面积占一半以上，但 09 年前四个月，住宅面积无论是从绝对,数量还是从占总体的比例上讲都处于颓势之中，但是五月份井喷却几乎完全是由,住宅土地成交井喷造成的。并且在六月份的成交数据中出现冲高回落，并造成总,体值的六月份骤降。,不过商业办公用地表现尚可，因为在走出一、二月份的零交易之后，商业用,地不但在三、四、五、六月份都超过了 08 年的月均值，而且走势也很稳定，没,有暴涨暴跌，体现出持久的可能。但是，工业用地去表现并不是很乐观，即便是,在宗地数暴增的一月份，工业用地的成交面积也不过比 08 年月均值略高。并且在上半年，除了在一、四月份工业用地略高于 08 年月均值之外，二、三、五月份均是大幅低于 08 年月均值。即便是在总体土地面积井喷的五月份，工业用地,的成交面积不但大幅低于 08 年的月均值，而且环比也有一个大幅下降。不过工,业用地的成交面积在六月份有一个明显反弹，虽然没有超过 08 年的月均值，但,扩大了后市的想象空间。,表 3 从规划建筑面积月度比较的角度进一步验证了上述分析。,因此，从量的角度看，09 年的北京土地市场在第一季度触底，第二季度出,现了明显的回升，但是从各分量表现的分析看，工业用地成交上半年总的态势是,围绕 08 年均值做相对的宽幅震荡。商业用地成交稳健，住宅用地成交趋势上升，,但有暴涨暴跌的不稳定性，这使得第二季度的回升存在能否持续的隐忧。但是，,总的来说，北京土地市场上半年量的表现可以用超出预期以评价，尤其是 09 年,5 月和 6 月的表现。,（二）价的分析,下面三张表分别是成交金额、成交均价和楼面地价的月度对比情况。,-5-,2009 年北京土地市场分析报告表4-09年前6月成交数据与08年月均数据对比：成交总金额,150000010000005000000800060004000200006000500040003000200010000,（万元）住宅商业办公工业用地总体住宅商业办公工业用地总体表5-09年前6月成交数据与08年月均数据对比：成交均价（元）住宅商业办公工业用地总体住宅商业办公工业用地总体表6-09年前6月成交数据与08年月均数据对比：楼面地价（元）住宅商业办公工业用地总体住宅商业办公工业用地总体-6-,2009 年北京土地市场分析报告,从表 4 总体的成交金额的角度看，上半年的北京土地交易市场一、二、三、,四月成交金额一直低迷，但五月份总体成交金额环比呈现井喷之势，六月份环比,虽然略有下降，但比起前四个月的成交金额依然算得上井喷的势头。换句话说，,在总成交金额上，五、六月份与前四个月的表现呈现天壤之别。即便后面几个月,总体成交金额略有回落，但 09 年月度成交金额的上升态势基本上已定。这种趋,势使我们有理由预期，如果其他因素不出现突变，即使不月月创出新高，下半年,的成交金额将会持续稳步上升。,对住宅、商业办公、工业用地三个分量的成交金额进行细致分析，可以发现，,工业用地金额除了在一月份略高于 08 年的月均值之外，其他五个月不但在在绝对数上小于 08 年月均值，而且呈现明显的下降趋势。而商业的成交金额，除了在一、二月份为零之外，在三、四、五、六月份在绝对数上都高于 08 年均值，,虽然有些许波动，但稳健上升态势明显。住宅用地的成交金额除了五、六月份外，,各月均比 08 年月均值减少甚多。并且五、六月份的住宅用地成交金额大爆发是,五、六月份土地市场迅速拉升的主要推手。,不过，虽然无论是从总体还是分量的角度看，上半年北京土地市场在度过前,四个月的冷清后，五、六月份回暖明显，但值得注意的是五、六月份成交金额的,井喷只不过是相比于 09 年前四个月的过度冷清而言，比起 08 年的月均值，五、,六月份并没有超出太多。并且六月份毕竟环比五月份有一个下降，所以下半年月,度成交金额的走势还不能断然结论，不过只要不出现对市场冲击过于严重的意外,事件，下半年月度成交金额震荡上扬应是大概率事件，甚至可能会出现价格的匪,夷所思飙涨情况，某些热点土地溢价率会超过 100%。,但从 5、6 两个表中，可以看出另外一些有意思的现象。这里的描述分析主,要以关于楼面地价的表 6 为主，以关于成交均价的表 5 为参辅。,以总体的楼面地价为例，上半年呈现波动态势。相比于 08 年的月均值，一,月份总体楼面地价达到波谷，二月份迅速上升，三月份达到波峰，但是仍明显低,于 08 年均值，四月份跌倒波谷，但此波谷值要略高于前一个波谷值，说明整体,-7-,2009 年北京土地市场分析报告,趋势上升。五月份迅速拉升，虽然仍低于 08 年均值，但却一举超越前一个波峰。,并且这种强势在六月份得以延续，且又略有提升。这里可以看出，所谓的井喷现,象主要指的是成交土地面积和成交金额。因为六月份的总体楼面均价环比五月份，,并没有冲高回落，而是维持强势略有上升。这说明，楼面均价在五月份的快速上,升不应看作是井喷而有可能是真实的价格复苏。,从各分量的角度看，虽然四月份三类土地的楼面地价均达到波谷，但是各自,形态所表达的信息上却有很大的不同。住宅的楼面地价与前四个月相比不但下降,趋势明显，而且一直显著的小于 08 年的均值，五六月份虽然仍没有达到 08 年均,值水平，但上升趋势明显。,一、二月份没有商业用地的交易，因此三月份是商业用地 09 年的初次交易月，并且楼面均价初次就高于 08 年均值，四月份虽降至波谷，但五月份又迅速拉升至 08 年均值以上，六月份虽环比五月略有下降，但仍在 08 年均值以上。但,更值得关注的是，表 5 中，三、四、五、六月份的商业办公用地的成交均价增长,明显且迅速，除了在整个土地市场不景气的四月份，成交均价略低于 08 年均值,以外，其他月份，尤其是五、六月份不但环比增长迅猛，而且都大大超过 08 年,均值。成交均价和楼面地价的差别表明不但商业用地更加抢手，而且开发商对商,业用地采取深耕的方式以提高利用效率，降低楼面均价，这也许暗示对商业用地,的需求确实正在复苏。,此外，上半年工业用地成交均价走势平稳，但是楼面地价除了三、五月份短,暂冲高，整体趋势呈下降态势，并且五月份的冲高点明显小于三月份的高点。,-8-,2009 年北京土地市场分析报告（三）溢价成交率和成交溢价率分析表7-09年前6月成交数据与08年月均数据对比：溢价成交率1.2,10.80.60.40.200.60.50.40.30.20.10,住宅商业办公工业用地总体住宅商业办公工业用地总体表8-09年前6月成交数据与08年月均数据对比：成交溢价率住宅商业办公工业用地总体住宅商业办公工业用地总体,对溢价率的分析以关于成交溢价率的表 8 为主，关于溢价成交率的表 7 为辅。总体溢价率在第一季度乏善可陈，但在楼面地价和成交均价均达波谷的四月份，成交溢价率和溢价成交率却均有大幅提升，说明四月份溢价的出现很可能是由于供给方出于某种考虑设置过低的底价而不是由于需求方需求的大幅复苏。而在成交量井喷成交价高企的五月份，成交溢价率几乎飙升至 08 年的均值水平。这说明高溢价率应该是供给方较低的底价设定与需求方较高的需求共同导致。六月份总体溢价率持续了高企的态势，接近 30%。-9-,2009 年北京土地市场分析报告,从分量的角度看，最显著的特征是 09 年上半年，工业用地无一例溢价成交，,这说明相比于其他两项用地需求，工业用地需求并没有太多超出市场预期的表现。,商业用地前三个月在溢价率上也是没有任何表现，只是在楼面地价降至波谷,的四月份升至 08 年的平均水平。在五月份，商业用地成交溢价率突增至 08 年均,值的六七倍，由于这一指标在六月份迅速降至 0，所以五月份商业用地溢价率表,现只能被视为偶发因素引起的昙花一下，不过也从一个侧面体现了五月份对商业,用地的需求激增。,关于住宅用地的溢价率有这样几个特点，除了五月，住宅用地的溢价率依然,是总体溢价率最主要的来源，这一点同 08 年一致。这说明，即便是在土地市场冷清的 09 年上半年，相比于其他两类需求，住宅用地的需求依然是超出供给方,的预期或者说是超出供给方有意设定的底价，更有可能的是两者兼而有之。因而,作为总体溢价率最主要贡献者的住宅用地溢价率的走向是最值得关注的，但是上,半年的住宅的溢价率一、二季度表现差异巨大，第一季度的溢价率大致只有 08,年均值的十分之一左右。但是，在第二季度溢价率突然表现抢眼，首先是在价格,跌至谷底的四月份，虽然溢价率比起 08 年均值仍降低了 25%左右，但是比起第,一季度称得上急速拉升。五月份环比四月份，虽然溢价率有不小幅度的下降，但,比起第一季度的均值仍然有 24 倍的提高，并在此水平上形成波谷。六月份不,但环比五月份溢价率有大幅提高，而且远远超过了四月份的前期高点，并且几乎,达到了 08 年的均值水平。这说明比起第一季度，住宅用地需求在第二季度有了,明显的改善，并且打开了下半年高溢价率的想象空间。,（四）区域比较分析,在本部分中，具体分为成交面积、成交金额的分住宅、商业（办公）、工业,和总体用地共八组图，每组图有一分月度比较的三维堆积图和相应的每个月（当,月没有成交的不列出）的饼形图构成。为便于区域比较，东城、西城、崇文、宣,武四区统称为老四区；朝阳、海淀、丰台、石景山统称为新四区；顺义、大兴、,通州统称为顺大通三区，其它郊区县共称其它郊区。,-10-,08,区,10%,8%,2009 年北京土地市场分析报告1.住宅用地面积和金额区域月度对比（1）住宅土地面积区域月度对比从图组 1 可以看出，年北京住宅土地市场基本上是新四区、顺大通三区、其它郊区三足鼎立的局面，其中新四区和顺大通三区各占 38%和 39%，占据了主导地位。而 09 年前四个月由于市场的整体不景气，基本上其他郊区的住宅土地交易占据了绝对主体。但是有两个现象值得关注：一是经历了零交易的一月之后，二月份出现了昙花一现的老四区住宅用地成交；二是土地市场明显回暖的五、六月份，新四区、顺大通三区的住宅土地交易迅速回升。这说明一旦市场转暖，新四区和顺大通三区依然是市场关注的重点。图组1-住宅土地面积数区域月度对比,2000000180000016000001400000120000010000008000006000004000002000000,其它郊区通州区大兴区顺义区新四区老四区,08年月度平均值其它郊 老四区0%23%新四区通州区 38%9%大兴区顺义区20%,通州区0%其它郊区0%,二月老四区大兴区 4%新四区1%5%顺义区90%,老四区,三月顺义区新四区 0%大兴区7%通州区0%其它郊区85%,0%-11-,0%,新四区,区,0%,2009 年北京土地市场分析报告,新四区老四区0%通州区0%,四月,大兴区0%顺义区0%,五月老四区其它郊 0%13%28%,其它郊区34%,六月老四区 新四区12%,顺义区3%,其它郊,顺义区,大兴区,区100%,通州区25%,34%,通州区19%,32%,大兴区0%（2）住宅用地成交金额区域月度对比联系上面的图组 1，从住宅用地的成交金额的区域对比可以明显看出在上半年土地市场不景气的情况下，市场的住宅用地交易主要由郊区的交易构成，因而难以激活市场。就如图组 1 中提到的二月份罕见的老四区的住宅用地交易以 4%的面积比例占了 32%的金额比例。这就说明即便是在土地市场遭遇寒流的情况下，土地自身位置等性状的优越性依然对开发商具有足够的吸引力。并且成交金额的月度对比也可以看出，一旦市场复苏，新四区、顺义区、通州区尤其是新四区的住宅土地交易需求将大增。图组2-住宅用地成交金额区域月度对比14000001200000,10000008000006000004000002000000,-12-,其它郊区通州区大兴区顺义区新四区老四区,区,0%,新四区,47%,0%,10%,大兴区,0%,2009 年北京土地市场分析报告,其它郊 08年月度平均值老四区17%通州区大兴区6%,二月通州区大兴区1%顺义区53%,其它郊区0%老四区32%新四区14%,老四区0%其它郊区65%,三月新四区16%,顺义区0%大兴区19%通州区,顺义区20%,0%,四月新四区顺义区 0%老四区0%0%其它郊区,通州区0%,五月其它郊区13%通州区28%,老四区0%新四区48%,六月其它郊区通州区 10%19%大兴区,老四区0%新四区47%,100%,大兴区0%,顺义区11%,20%,顺义区4%,2.商业土地面积区域月度对比（1）商业土地面积区域月度对比从这图组 3 可以看出，相比于 08 年城、郊三七分成的局面，09 年商业土地面积的区域划分上最大的变化，新四区和顺义区明显成为市场重点。尤其是在井喷五月之后的六月，新四区的成交面积占了 75%，这说明市场交易一旦恢复活力，新四区应该是商业土地交易的市场焦点。图组3-商业土地面积区域月度对比250000,200000150000100000500000,-13-,其它郊区通州区大兴区顺义区新四区老四区,顺义区,0%,2009 年北京土地市场分析报告,08年月度平均值老四区,老四区0%,三月,新四区0%,其它郊区35%,通州区28%,11%,新四区23%大兴区3%顺义区,其它郊区70%,顺义区30%,大兴区0%通州区0%,0%,四月 老四区0%其它郊区 通州区 新四区 0%0%0%0%,通州区0%大兴区0%,五月其它郊 老四区区 3%17%,新四区20%,大兴区 六月老四区 通州区 其它郊顺义区 0%0%区25%0%,大兴区,新四区,100%,顺义区,75%,60%（2）商业用地成交金额区域月度对比从 09 年上半年的成交金额上比起 08 年最大变化也许是，老四区由于土地珍惜，很可能在市场不景气时存在惜售现象。因而成交量和成交金额不大。从图表上看，随着市场的复苏，可以预期不但新四区依然是市场的热点，而且老四区的一些地块也可能进入交易。图组4-商业用地成交金额区域月度对比160000140000,120000100000800006000040000200000,-14-,其它郊区通州区大兴区顺义区新四区老四区,其它郊,区,0%,0%,老四区,3%,0%,2009 年北京土地市场分析报告,08年月度平均值通州区大兴区 10%顺义区 1%4%,其它郊 老四区区 0%32%,三月,新四区0%,新四区32%,老四区53%,通州区0%,顺义区68%,大兴区0%,四月,其它郊,五月,其它郊,六月,其它郊区0%,顺义区 通州区 新四区0%0%老四区大兴区,0%,区26%通州区0%,顺义区,老四区10%,新四区31%,大兴区 区 顺义区新四区,0%0%,通州区0%,100%,33%,97%,大兴区0%3.工业土地面积区域月度对比（1）工业用地区域月度对比图组 5 说明即便是在市场不甚景气的 09 年上半年，郊区依然是工业用地交易的绝对重点区域，其中顺义和大兴又是工业用地交易区域的重中之重，从数据来看应当不是偶然，很可能和政府的总体规划有关。图组5-工业用地区域月度对比600000500000,4000003000002000001000000,-15-,其它郊区通州区大兴区顺义区新四区老四区,其它,郊区,区,24%,区,区,0%,区,新四,区,区,新四,区,0%,2009 年北京土地市场分析报告,老四区0%,08年月度平均值新四 顺义区4%20%大兴通州25%27%,其它郊区22%通州区0%大兴区24%,一月,老四 新四区区 0%0%顺义区54%,新四区0%,老四区0%,其它郊区18%,大兴二月 顺义 区0%通州区82%,通州区0%顺义区0%,三月大兴区22%新四区78%,其它郊区0%老四区0%,通州区0%,老四区0%其它郊区41%,四月顺义12%,0%大兴区47%,大兴区0%,其它郊区0%,五月通州区25%,老四 新四区 区0%0%顺义区75%,通州 其它区 郊区 六月 老四 区0%0%大兴 0%区28%顺义区72%,（2）工业用地成交金额区域月度对比图组 6 成交金额图组也验证了图组 5 中的分析。图组6-工业用地成交金额区域月度对比4000035000,300002500020000150001000050000,-16-,其它郊区通州区大兴区顺义区新四区老四区,其它郊,16%,20%,34%,区,0%,其它,区,0%,通州,区,0%,老四,区,0%,区,2009 年北京土地市场分析报告,08年月度平均值,一月,二月,老四区0%区通州区,12%,新四区顺义区大兴区18%,通州区0%大兴区18%,其它郊 老四区0%14%顺义区68%,新四区0%,老四区 其它郊 新四区顺义区 大兴区区 0%0%0%15%通州区85%,顺义区0%,三月大兴郊区7%新四区93%,通州区0%老四,老四区0%其它郊区通州 25%区0%,四月顺义区13%大兴区62%,新四区0%,其它郊区0%大兴区0%,五月 老四区 新四0%区18%顺义区82%,通州 其它 老区 郊区 四0%0%区0%大兴区61%,六月,顺义区39%,新四区0%,区0%4.总体土地面积区域月度对比（1）总体用地面积区域月度对比图组7-总体用地区域月度对比2500000,2000000150000010000005000000,其它郊区通州区大兴区顺义区新四区老四区,老四区0%通州区16%,08年月度平均值其它郊区24%大兴区15%,新四区26%顺义区19%,通州区0%,一月其它郊区22%大兴区24%,新四区0%顺义区54%,其它郊区6%通州区42%,二月老四 新四区2%3%大兴区1%,顺义区46%,-17-,新四,区,新四,区,区,新四,区,14%,区,41%,区,区,区,2009 年北京土地市场分析报告,通州区0%,其它郊区66%,老四三月 区顺义 0%14%区12%大兴区8%,老四区0%其它郊区47%,四月顺义0%7%大兴区通州 46%区0%,老四区0%,五月其它郊区通州区 大兴21%区0%,24%顺义,老四区0%,六月其它 新四郊区 区27%14%通州大兴15%37%,顺义区7%,从总体的角度看，08 年的土地交易主要集中在新四区、顺大通三区，分别占 26%和 50%。其它郊区含 7 个区县共占 24%，如果考虑到其它郊区的地价相对来说比较便宜，那么前两部分的重点性就更加的明显。虽然 09 年前六个月的交易量相比 08 年的月均值有了明显减少，但顺大通三区这种比例上的重点性在09 年依然得到了延续。并且随着市场的持续回暖，新四区的交易也明显随之复苏。（2）总体用地成交金额区域月度对比图组8-总体用地成交金额区域月度对比14000001200000,10000008000006000004000002000000,其它郊区通州区大兴区顺义区新四区老四区,其它郊区16%通州区12%,08年月度平均值新四区47%,老四区0%,其它郊区通州区 14%0%大兴区18%,一月,老四 新四区0%0%,通州区12%大兴区1%,二月,其它郊区1%老四区28%,大兴区,7%顺义区18%,顺义区68%,顺义区46%,新四区12%,-18-,2009 年北京土地市场分析报告,通州区0%,三月新四其它 区郊区 9%41%大兴区7%,顺义区43%,老四区0%,老四 新四区 区0%0%其它郊区52%,四月顺义区2%通州区0%,大兴区46%,通州区21%,五月其它郊区17%顺义区18%,新四区44%,老四区0%,通州区18%大兴区20%,六月其它郊区9%顺义区5%,老四区0%新四区48%,综合 8 个图组的区域比较分析，可以得到以下这样一些信息。老四区基本上已经没有住宅和工业用地可供交易，商业用地的交易在市场冷清时似乎存在惜售的现象。但也不排除供给方为激活市场在市场冷清时或在市场高涨时趁热推出一些老四区优质地块的可能。新四区成为商业和住宅用地的主要交易区域，虽也有工业用地交易，但显然不是新四区土地交易的主要类型。并且新四区的土地交易在整体上存在市场复苏时迅速成为重点，市场冷清时退位的现象，表现为较强的顺周期性。或者说，北京土地市场的冷清和繁荣在一定程度上体现为新四区土地市场的冷清和繁荣。从统计数据上看，大兴区的工业用地交易相对来说比较活跃，今后一段时间的工业用地交易应该继续是重点之一，但是一个新兴重点开发区域，工业用地开发之后势必要带来后续的商业和住宅用地需求。当前顺义区的住宅、商业、工业用地交易均比较活跃。通州区的交易依然延续了住宅用地绝对为主的局面，这个局面在可预见的时期内将继续延续。除了大兴、顺义、通州区之外的其他七个京郊区县的土地交易呈现量大价低的特点，同时，相比而言，这七个区的主要交易方式是工业用地和住宅用地交易。这些数据特征反映了这些区县的区位比较优势。（五）个别重点地块分析2009 年 6 月 26 日北京市大兴区黄村（新城北区 22 号地二期）居住项目用地经过 57 轮竞价最终由北京春光房地产开发有限公司和北京西澳房地产开发有限公司联合体以 9.01 亿元竞得，溢价率高达 67.29%。2009 年 6 月 26 日北京市大兴区黄村（新城北区 23 号地）居住项目用地经过 160 轮竞价最终由旭辉集团-19-,2009 年北京土地市场分析报告,股份有限公司以 2.51 万元竞得。溢价率更是高达 109.55%。虽然这两宗交易的溢,价率都没有达到富力地产在朝阳区广渠门外 10 号居住用地上 241.52%的溢价率。,但是，由于富力的拿地有过多的特殊性在里面，因而不具备一般参考价值。,而在六月份即将结束之际，大兴的这两块地以如此高的溢价率的成交，无疑,在说明两个问题：北京土地市场经过 09 年前四个月的冷清，确实转暖了。,北京土地市场已经露出过热的苗头，泡沫很可能已经重现。,具体分析，这两宗地的高溢价率的原因可能有：大兴区处于京城西南近郊，,地理位置具有潜在优势。以 09 年上半年为例，截止到 6 月 24 日，大兴区已成交 19 宗工业用地，成交土地面积 810396.634 平方米，规划建筑面积高达1259030.5 平方米。5 宗商业用地，土地面积 186562.175 平方米，规划建筑面积,434378.93 平方米。但仅成交了 4 宗住住宅用地，土地面积 172600.129 平方米，,规划面积 548140.334 平方米。从前两类用途土地的交易数据看，大兴区应该是,重点开发区域，但是相比而言，住宅用地的交易明显不够。因此之后，大兴区的,住宅用地交易很可能成为市场亮点。地铁四号线延长线将会经过大兴黄村，可,以说“地铁四号线概念”是大兴区住宅用地交易高溢价率的一个极为重要的因素。,目前北京在售可比楼盘中，同样打“四号线概念”的艺苑桐城均价为 9400 元。,以规划建筑面积计算，即便是如此高的溢价成交后，23 号地、22 号地二期的楼,面地价分别为 6353.574658 元和 4734.525039 元。之间仍有盈利空间，而且等考虑到项目建成后的售价基本上定会高于 9400，那么盈利空间将会更大。,-20-,2009 年北京土地市场分析报告二、上半年北京土地市场走势原因探究在本部分的原因探究和第三部分的对下半年北京土地市场走势的预测中，将会采用本报告进行的北京市下半年土地市场预测问卷调查的相关汇总结果。此次调查对象主要是开发商（均为各企业一把手或前期业务负责人）、代理行和部分学者。而开发商不但是土地市场的直接需求者，并且在本次调查对象中占了 2/3比重，因此第二和第三部分用到调查汇总图时，同时给出全部调查汇总（左边）和开发商调查汇总（右边）两张图。调查汇总图 1目前土地市场是否已经走出低谷,全部问卷汇总过热,开发商问卷汇总过热,0%,0%,还没有,已经走出60%,还没有40%,已经走出80%,20%,调查汇总图 2现在是否是拿地的合适时机,全部问卷汇总不一定,开发商问卷汇总不一定,不是7%,20%,是,不是10%,20%,是,73%,调查汇总图 3现在的地价是否合适,70%,全部问卷汇总,开发商问卷汇总,不好说0%趋于合理67%,高估6%,低估，有盈利空间27%,不好说0%趋于合理70%,高估10%,低估，有盈利空间20%,-21-,2009 年北京土地市场分析报告从第一部分的行情走势分析结合调查汇总图 1、2、3 看，北京土地市场整体回暖迹象显现，但是仍处于底部企稳阶段，利好因素不少，但利空因素仍不容忽视。并且市场仍存在一些分歧，在复苏的过程中可能会出现反复。造成这种态势的主要原因可以分为内部因素和外部因素两类因素。其中内因指的是市场供给双方的特征。外因指的是市场供给双方所处的经济环境和宏观经济背景。（一）内部因素1.政府的供给动机下图是北京市政府 2009/2008 年供地计划对比：,单位：,土 地 供,住 宅 用,商 品 房 廉 租 房,限 价 房,基 础 设,公顷20082009变化量,应总量61005700-400,地总量13001700-400,供地1000700-300,经适房2002000,政策房4004000,施25002800300,在北京市政府的规划中，2009 年北京土地供应总量在 5,700 公顷左右，其中新增建设用地严格控制在 3,300 公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地 2,400公顷左右。尤其是考虑到 2008 年北京住宅用地供地计划仅完成 54%，那么住宅用地计划减少 400 公顷其实并不算剧烈收缩。从第一部分的区域分析来看，北京市政府今年似乎有意推出一些优质地块。如西城区德外居住项目，广渠门外 10 号，还有奥运南区地块、朝阳区广渠路 15号、北京商务中心区核心区一期 NE19-1a 地块等地块。政府在推出此类地块时，并没有底价过高，同时以小宗地块的体量推出。从以上规划供地总量和内容来看，政府既是出于后续建设投资的考虑，也希望激活土地市场市场，使之走出冷清，供地者的这种心态应当看作是土地市场的利好因素。2.开发商自有资金宽裕程度上半年房地产市场的回暖（包括成交量的恢复和房价环比的上涨），直接带-22-,2009 年北京土地市场分析报告来开发商资金大量回笼，同时也带来下一阶段市场预期的向好。资金的充裕、市场信心的恢复是开发商在土地市场上更有作为的底气和信心。在地价和房价的互动关系中，我们更倾向认为房价预期是影响地价的重要因素。从下面关于“决定现阶段拿地的主导因素有哪些”的调查汇总图中，可以发现无论是在全部还是开发商问卷汇总中，资金充裕性都在是决定现阶段拿地的因素中稳居第二。而在 09 年上半年即便不考虑借贷能力和可借贷货币量，正如方才所说，作为土地市场需求者的开发商资金面普遍得到好转，可以说处于资金较为充裕的状态，从而有动机有能力拿地。调查汇总图 4决定现阶段拿地的主导因素有哪些,全部问卷汇总,开发商问卷汇总,公司经营业绩考量14%,土地储备所需18%对周边市场熟悉（如周围有项目）,资金充裕25%地块优质，看好该区域29%,公司经营业绩考量13%,土地储备所需22%对周边市场熟悉（如周围有项目）,资金充裕22%地块优质，看好该区域26%,14%,17%,以房地产市场为例，一般而言，房产的需求主要可划为三类：消费者的居住需要而产生的需求，房产价格上涨预期而产生的投资需求，因通胀预期而产生的对不动产的保值需求。而 09 年上半年恰有对住房刚性需求的集中释放、通胀阴影下对房产的保值性需求以及因房产价格上升而产生的投资需求三重因素的叠加，因此造就了房地产市场的上半年的小阳春甚至局部火爆的局面。据统计，截至 5 月末，北京市商品住宅供应量为 1584.23 万平方米，环比上月下降 5.46%，可售面积已经连续 6 个月下滑。在北京商品住宅库存压力得到缓解的同时，北京市房价正直线上升。5 月北京商品住宅价格环比 4 月份有约 5%的上涨，这已是自 2009 年 1 月以来的连续第 5 个月成交价格上涨。而且，今年以来，尽管普通商品房成交面积在连续 3 个月环比上升后止升转跌，但 5 月成交-23-,2009 年北京土地市场分析报告,面积已经超过 2006 年、2007 年、2008 年这以往 3 年的月均成交水平。这使得房,地产开发商的资金得以大量回笼，自有资金相对充分，有支付能力在土地市场上,有所作为。,但是，这里