～中国房地产市场报告.ppt

,20102011 年度,中国房地产市场报告,CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT,REICO 工作室,北京 2011.1,关于“REICO,REICO工作室”,“REICO 工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。,“REICO 工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研,究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。,“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。,本报告的完成人为：,刘琳、任荣荣、黄英、岳国强、呈先。,5,36,95,6,37,REICO REPORT,目 录,2010-2011,总报告：摘要宏观经济和政策环境全国房地产市场分析区域房地产市场分析2011年房地产市场形势预测分报告：住宅市场分析二手房市场分析办公楼市场分析商业营业用房市场分析专栏1：2010年经济形势判断和2011年预测专栏2：加快保障性住房建设的影响指标解释1,341325416381109,REICO REPORT,2,2010-2011,REICO REPORT,总 报 告3,2010-2011,回落,REICO REPORT2011 年将实施积极的财政政策和稳健稳健的货币政策2010年，全国房地产市场供给较快增加，需求增长回落，房价上涨但涨幅回落；房租较快上涨2010年各地区房地产市场供给较快增加，需求增长2011年房价保持基本平稳的可能性较大,2010-2011摘 要2011 年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活。把稳定价格总水平放在更加突出的位置，保持经济平稳较快发展，促进社会和谐稳定。2011 年房地产市场调控将继续以增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设为主。2010 年房地产开发企业购置土地面积较快增加，土地价格保持较快上涨。2010 年房地产开发完成投资和商品房新开工面积较快增长，商品房施工面积增幅增加，竣工面积增幅下降。2010 年，商品房销售面积增幅持续回落，低于去年同期。2010 年，各类型房屋销售价格上涨但涨幅回落。逐月看，房屋销售价格 1-4 月较快上涨，5-8 月基本平稳，9-12 月稳步上涨。2010 年多数城市房屋租赁价格较快上涨。房地产市场供给逐季增加，需求逐季回落。1 季度：房屋成交量增幅回落，房价涨幅趋缓，部分地区 3 月份出现房价较快上涨；房地产开发投资意愿高涨。2 季度：房地产市场需求增幅继续回落，价格涨幅回落甚至下跌，但房地产市场整体投资意愿依然较高。3 季度：房屋成交量增幅继续回落，房价涨幅趋缓但 9 月份房价涨幅增加，房地产开发投资意愿低于 2 季度。4 季度：房屋成交量增幅回升，房价涨幅增加，房地产开发投资意愿回落。2010 年，东中西部各地区房地产开发投资增幅显著增加，其中中部地区房地产开发投资比重有所下降。各地区房地产开发企业购置土地面积均较快增加，其中东部地区购置土地面积增长最快。东中西地区商品房新开工面积增幅继续增加，商品房竣工面积增幅下降。2010 年东中西部地区商品房销售面积增幅下降，其中东部地区商品房销售面积增幅下降最多。2010 年，长三角地区、珠三角地区房地产开发投资增幅增加，环渤海地区房地产投资增幅最大。长三角地区和环渤海地区购置土地面积较快增长、珠三角地区购置土地面积与去年大致相等。三大重点区域商品房新开工面积较快增加，竣工面积增幅下降。2010 年，长三角、珠三角和环渤海地区商品房销售面积增幅下降，其中长三角、珠三角地区商品房销售面积同比减少。2009 年东中西部各地区当地居民住房支付能力下降，其中东部地区当地居民住房支付能力仍然相对最低。我们维持“2011 年房地产市场基本平稳”的看法：2011 年房地产市场需求保持小幅增加；2011 年房地产市场供给继续增加，商品房新开工面积的增幅将会回落；2011 年房价保持基本平稳，在“稳物价”的政策环境下，不排除少数月份出现房价回落的现象。4,Q4,Q3,Q2,2010Q1,Q4,Q3,Q2,2009Q1,Q4,Q3,Q2,2008Q1,2007,2006,2005,2004,2003,2002,2001,2000,1999,1998,REICO REPORT2010年 我 国 经 济 保 持 平 稳较快增长通胀水平逐步提高,2010-2011宏观经济和政策环境宏观经济平稳较快增长，通胀压力上升2003-2007 年，我国经济连续五年保持两位数的增长。2008 年在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，3 季度以后经济增长出现较快下滑，GDP 增速由 1季度的 10.6%降为 4 季度的 6.8%。在应对金融危机的经济刺激政策作用下，2009年我国经济增长企稳回升，GDP 增幅逐季增加，由 1 季度 6.1%的历史低点增加为 4 季度的 10.7%。初步测算，全年国内生产总值 397983 亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快 1.1 个百分点。分季度看，一季度同比增长 11.9%，二季度增长 10.3%，三季度增长 9.6%，四季度增长 9.8%。2010 年居民消费价格同比上涨 3.3%，上半年 CPI 为 2.57%，下半年 CPI 为4.1%，通胀水平逐步提高。CPI 水平逐季上升，1-4 各季度 CPI 分别同比增长 2.2%、2.9%、3.5%和 4.7%，10 月以后 CPI 增幅逐步增加，分别为 4.4%、5.1%和 4.6%。从环比来看，下半年居民消费价格出现较快上涨，10 月份达到 0.7%，11 月份达到 1.1%。1998年以来的GDPGDP增幅与CPI,110108106,CPI（左轴）GDP(右轴）,113112111,110104109,10210098资料来源：国家统计局；REICO数据库,108107106,城镇居民收入稳定增长,城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。2010 年全年城镇居民家庭人均总收入 21033 元，比上年增长 11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入 19109 元，增长 11.3%，扣除价格因素，实际增长 7.8%。农村居民人均纯收入 5919 元，增长 14.9%，扣除价格因素，实际增长 10.9%。预计 2011 年 GDP 增长 9%左右，CPI 涨幅为 4%左右。5,相比，,控股固定资产投资增速大幅回落。,REICO REPORT,2010-2011,专栏 1：2010 年经济形势判断和 2011 年预测一、2010 年经济形势判断（一）国民经济复苏明显，但基础还不稳固2010 年 1 季度经济保持了快速增长势头，GDP 增速达到 11.9%，随后的 2 个季度增速逐渐显著回落，全年 GDP 增速达到 10.3%，增速比上年加快 1.1 个百分点。2010 年国民经济复苏明显，但国内外发展环境日渐复杂，不确定性增强，给经济发展带来了很多的困难和挑战，经济复苏基础还不稳固。1投资刺激政策效应明显弱化，民间自发投资显著复苏，但基础不稳2010 年是 4 万亿投资计划实施的第二年，固定资产投资增长呈现三个特点：一是与去年去年相比 投资增速大幅回落，投资刺激政策的增长效应明显弱化。全年全社会固定资产投资 278140 亿元，比上年增长 23.8%，增速比上年回落 6.2 个百分点，扣除价格因素，实际增长 19.5%。其中，城镇固定资产投资 241415 亿元，增长 24.5%，回落 5.9 个百分点。二是国有及国有国有控股固定资产投资增速大幅回落 作为刺激政策的具体载体，2009 年国有及国有控股（以下简称国有）投资迅猛增加，城镇国有固定资产投资实际增速（38.5%）比 2008 年（12.8%）上升了 25.7 个百分点。2010 年城镇国有投资增速大幅回落，1-11 月累计实际增速下降到 15%，比去年下降了 23.5 个百分点，基本回落到了 2008 年水平。与国有投资走势相似，2010 年非国有（民间）投资增速也出现下降趋势，但下降幅度要比国有小很多。2010 年 1-11 月城镇非国有固定资产投资实际增速为25.1%，比去年（31.2%）仅降低 6.1 个百分点，但高出 2008 年（18.5%）6.5 个百分点，对 2010 年的投资增长和经济增长贡献显著三是从行业看，交通运输、电力、水利、教育等国有经济比重高的行业投资增速显著回落。由于投资刺激计划主要集中在交通运输、电力、水利、教育等行业，2009 年这些行业的投资增速大幅上升，2010年增速显著回落，1-11 月上述四个行业城镇固定资产投资实际增速分别为 18.1%、4%、20.5%和 9.8%，分别比 2009 年回落了 33.8 个、28 个、28.7 个和 31.2 个百分点。2消费保持了平稳较快增长，但实际增速相对于 2009 年有所回落2010 年全年社会消费品零售总额 154554 亿元，比上年增长 18.4%；扣除价格因素，实际增长 14.8%，比去年同期（16.9%）下降 2.1 个百分点。2009 年和 2010 年的数据表明，经济刺激政策对消费需求的拉动作用不显著，2009 年社会消费品零售总额实际增速仅比 2008 年上升了 0.5 个百分点，2010 年下降了2.1 个百分点，实际增速低于 2008 年水平。3对外贸易出现恢复性增长,但贸易顺差比去年同期缩小2010 年全年出口总额 15779 亿美元，比去年同期增长 31.3%，出现恢复性增长（去年出口额萎缩了18.7%），出口总量恢复到了 2008 年全年的水平。2010 年全年进口比去年同期增长 34.7%，快于出口增速。2010 年全年贸易顺差达到了 1831 亿美元，比去年同期缩小 6.4%。（二）CPI 逐月走高，但未出现全面通胀的迹象2010 年 CPI 逐月走高，9-11 月上升幅度有所加快，11 月 CPI 升幅达到了 5.1%，1-12 月累计 CPI 上涨 3.3%。与上一轮物价上涨相同，本轮 CPI 上升的主要因素依然是食品价格上涨幅度较大。2010 年食品价格指数走势与 CPI 完全相同，但其升幅要比 CPI 高很多。2010 年 2 月至 6 月食品价格月同比指数升幅超过 5%，6 月至 11 月明显加快，11 月达到 11.9%，1-12 月累计升幅达到了 7.2%。6,REICO REPORT,2010-2011,核心 CPI（扣除食品和能源的居民消费价格指数）是衡量全面通胀水平的重要指标。2010 年核心 CPI与 CPI 的走势基本相同，但其涨幅始终在低位运行，11 月达到 1.5%，1-11 月累计仅为 0.9%，远低于同期 CPI 涨幅。从其表现看，目前尚未出现全面通胀的迹象。二、2011 年宏观经济预测（一）2011 年经济增长估计1投资增长估计2010 年固定资产投资增速大幅回落，向 2003 年以来的趋势回归。从行业看，受益于投资刺激计划，交通运输、电力、水利和教育等国有经济较集中的行业的投资规模 2009 年上了一个大台阶，2010 年投资增长已出现大幅回落，2011 年难以再提高。2011 年固定资产投资增长的动力将主要来自于民间经济比重较大的制造业出口部门和房地产部门。数据表明，民间自发投资获得显著复苏，但基础并不稳固，有可能在 2011 年出现回落。我们通过对制造业出口部门和房地产部门投资增长的判断来估计总体投资增长。先看制造业出口部门。由于要素市场改革滞后，中国商品低成本优势尚能维持一段时间，加上生产率和商品质量提高，未来中国在全球出口中市场份额还会进一步提高。但是，在目前世界宏观指标改善缓慢，发达国家失业率依然居高不下，国际贸易摩擦及贸易壁垒增加，以及人民币持续升值预期下，持续地再现前若干年的出口高增长显然是不现实的，因而制造业出口部门的投资高增长将难于再现。数据显示，2005-2008 年制造业投资实际增速已经呈现下降趋势，从 2005 年的 37%下降到 2008 年的 20%，2009 年有所上升（29.7%），2010 年回归下降趋势（21.9%）。由于目前制造业产能已经很高，近期加速扩张动力不足，估计 2011 年制造业投资实际增速将继续下降，低于 2008 年水平，为 18.4%左右，名义增速在 22%左右。再来看房地产业。今年房地产高达 36.4%的投资增长似乎一直在持续，但根据上一轮调控效应滞后半年的经验，房地产自发投资增速回落将是必然的（事实上房地产新开工面积已经迅速下降）。此外，阻止或延迟房地产业投资回落的另一个因素是，2010 年 9 月中央要求 580 万套保障性住房全部开工（而且地方财政有困难的，中央财政将提供专项资金）。这一行政举措抵消了房地产自发投资回落对整个房地产业投资增长的影响。受日趋严厉的调控政策影响，购房需求受到抑制，这将对房地产投资增加产生很大影响。估计 2011年房地产业民间自发投资增速将有非常显著的回落，整个房地产业投资也不太可能出现大幅增加。尽管中央政府宣布大幅增加保障性住房投资（2011 年开工数 1000 万套），可以在一定程度上抵消自发投资的回落，但受资金约束，该目标的实现有相当难度。我们估计 2011 年房地产业投资实际增速为 16.5%，略高于 2008 年水平，名义增速在 20%左右。综合考虑，2011 年全社会固定资产投资投资增速将重新回到正常状态，估计实际增速为 16.5%，略高于 2008 年水平，名义增速在 20%左右。7,。,REICO REPORT,40%,图 1：全社会固定资产投资增速,2010-2011,35%,名义增速,实际增速,30%25%20%15%10%5%2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011数据来源：国家统计局。2消费需求增长估计从 2009 年和 2010 年社会消费品零售额实际增长的表现看，为应对金融危机所采取的一系列刺激政策对消费需求的拉动作用不是很明显，2009 年社会消费品零售额实际增速虽然有所提高，但 2010 年又出现了较显著的回落。我们认为消费需求增长将回归正常，估计 2011 年社会消费品零售额实际增速与2010 年持平，为 14.4%，名义增速在 18.1%左右（见图 2）图 2：社会消费品零售总额增速25%名义增速,20%,实际增速,15%10%5%2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011数据来源：国家统计局。3净出口变动估计2010 年世界经济出现温和复苏迹象，但基础依然不稳，存在许多不确定因素，2011 年外需增长不容乐观。2010 年出口增速回升幅度较大，规模已恢复到 2008 年底水平。鉴于全球性贸易摩擦加剧、贸易壁垒会加大、以及人民币升值趋势不会改变等因素，我们认为，2011 年我国出口增速难再有较大的提升，很可能要低于 2010 年。受国内消费需求增长，人民币升值，以及受美国量化宽松货币政策影响进口商品价格可能进一步上升等因素的影响，2011 年我国进口增速有可能进一步加速。客观估计 2011 年我国贸易顺差可能继续缩小，而乐观估计则与 2010 年持平。综合上述分析和预测，估计 2011 年 GDP 增速在 9%左右，其中资本形成贡献 52.5%,拉动 GDP 增长 4.7个百分点，消费需求贡献 47.5%，拉动 GDP 增长 4.3 个百分点。8,REICO REPORT,2010-2011,图 3：GDP 增速变化16%14%12%10%8%6%4%2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011数据来源：国家统计局。（二）2011 年 CPI 估计以往数据表明，年度 CPI 与 M2 增速有较显著的相关关系，从两者的波动趋势看，大体上 CPI 滞后M2 增速 1 年。根据 CPI 与 M2 增速的相关关系，我们建立了 CPI 预测模型。根据预测模型和 2010 年 M2的增长情况预测，2011 年 CPI 升幅为 4%左右。受翘尾因素的影响，2011 年上半年 CPI 升幅要高一些，下半年 CPI 升幅会有所回落。2010 年宏观调控政策力求保增长控通胀2010 年宏观调控的主要任务是处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。,年初将将保 持经济平稳较快发展作为今年工作重点实行适度宽松的货币政策,年初政府工作报告指出，要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，根据新形势新情况不断提高政策的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。既要保持足够的政策力度、巩固经济回升向好的势头，又要加快经济结构调整、推动经济发展方式转变取得实质性进展，还要管理好通胀预期、稳定物价总水平。2010 年 12 月末，广义货币供应量（M2）余额为 72.6 万亿元，同比增长 19.7%；狭义货币供应量（M1）余额为 26.7 万亿元，同比增长 21.2%；流通中货币(M0)4.5万亿元，增长 16.7%，加快 4.9 个百分点。金融机构人民币各项贷款余额 47.9 万亿元，比年初增加 7.9 万亿元，信贷资金总体充裕。中国人民银行货币政策委员会召开的 2010 年第一、第二、第三季度例会均指出，要按照党中央、国务院的统一部署，继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性。要密切关注国内外经济金融形势的新变化，灵活运用多种货币政策工具，保持货币信贷适度增长；认真落9,上涨,REICO REPORT加强流动性管理实行积极的财政政策国务院三次出台调控政策，坚决遏制部分城市房价过快,2010-2011实“有扶有控”的信贷政策，继续调整优化信贷结构；进一步完善人民币汇率形成机制，增强汇率弹性。2010 年 4 与 14 日，国务院常务会议对金融调控工作提出要求：加强流动性管理，保持货币信贷适度增长；继续严格控制对“两高”行业和产能过剩行业的贷款；加强商业银行资本充足率管理和贷款跟踪检查，加强地方融资平台公司贷款风险管理。为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，央行年内六次上调准备金率，年末两次上调存贷款利率。央行年内六次上调准备金率。中国人民银行分别于 1 月 18 日、2 月 25 日、5 月 10 日、11 月 16 日、11 月 29 日和 12 月 20 日六次上调存款准备金率。累计上调 3%。调整后的存款准备金率达到 18.5%，创历史最高。央行年内两次加息。中国人民银行分别于 10 月 19 日和 12 月 25 日两次上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后一年存贷款利率分别升至 2.75%和 5.81%。2010 年 6 月 13 日，国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知发布。通知要求，为有效防范财政金融风险，地方各级政府要对融资平台公司债务进行一次全面清理规范，进一步加强对融资平台公司的融资管理和银行业金融机构等的信贷管理，坚决制止地方政府违规担保承诺行为。财政部 2010 年的工作要点包括：继续实施积极的财政政策，着力调整国民收入分配格局，推进财税制度改革，优化财政支出结构，加大对“三农”、教育、科技、医疗卫生、社会保障、保障性住房、节能减排以及欠发达地区的支持力度，促进经济增长、结构调整、地区协调和城乡统筹发展，切实保障和改善民生。2010 年保持适度的财政赤字和国债规模，拟安排财政赤字 10500 亿元，其中中央财政赤字 8500 亿元，继续代发地方债 2000 亿元并纳入地方财政预算；继续实施结构性减税政策，促进扩大内需和经济结构调整；切实加强政府性债务管理，增强内外部约束力，有效防范和化解潜在财政风险。房地产政策从紧 2010 年 1 月，国务院办公厅颁发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，主要内容包括：一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给。二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。三、加强风险防范和市场监管。四、加快保障性安居工程建设。2010 年 4 月 17 日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010 号），要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知主要内容包括：(一)统一思想，提高认识；(二)建立考核问责机制；(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用；(五)增加居住用地有效供应；(六)调整住房供应结构；(七)确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套、各类棚户10,REICO REPORT差别化的金融税收政策，打击住房投机限制外资购房大力推进保障性住房建设,2010-2011区改造住房 280 万套的工作任务；(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管；(九)加大交易秩序监管力度；(十)完善房地产市场信息披露制度。2010 年 9 月 29 日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。主要措施包括：一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。二是完善差别化的住房信贷政策。三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。四是切实增加住房有效供给。五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。2010 年 4 月，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买 90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010 年 1 月，关于促进房地产市场平稳健康发展的通知指出，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率严格按照风险定价。2010 年 6 月，关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知，明确规定第二套住房的认定情况，二套房的认定在以家庭为单位的基础上，执行“认房又认贷”。2010 年 4 月，国务院发出国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，指出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010 年 9 月，房地产调控“新五条”要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于 50%、贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定。要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。4 季度，大约有 14 个城市发布了住房限购令。2010 年 11 月，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍，首付款比例不得低于 50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。2010 年 11 月，住房和城乡建设部与国家外汇管理局发布关于进一步规范境外机构和个人购房的通知，规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。2010 年 1 月，国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知指出，力争到 2012 年末，基本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。11,REICO REPORT规范房屋租赁,2010-2011 2010 年 4 月，住建部发布关于加强经济适用住房管理有关问题的通知，严格建设和准入管理，强化使用过程的监督，加强上市交易管理。规定经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。2010 年 4 月 17 日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知中指出，确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房280 万套的工作任务。2010 年 6 月 12 日，由住房城乡建设部等 7 部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见正式发布。根据指导意见，公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。2010 年 12 月，住房城乡建设部出台商品房屋租赁管理办法，将于明年 2月 1 日起施行。办法进一步细化了房屋租赁登记备案制度，规范了商品房屋租赁行为，规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准，明确房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。2011 年实行稳健的货币政策，增强政策灵活性决策层认为，2011 年世界经济有望继续恢复增长，但不稳定不确定因素仍然较多。宏观经济平稳运行面临复杂形势，粮食稳定增产和农民持续增收基础不牢固，经济结构调整压力加大，资源环境约束强化，改善民生和维护社会稳定任务艰巨。我国经济社会发展中短期问题和长期问题交织，结构性问题和体制性问题并存。要深入贯彻落实科学发展观，正确把握国内外形势新变化新特点，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性，加快推进经济结构调整，大力加强自主创新，切实抓好节能减排，不断深化改革开放，着力保障和改善民生，巩固和扩大应对国际金融危机冲击成果，保持经济平稳较快发展，促进社会和谐稳定。2010 年中央经济工作会议中提出，2011 年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活。更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，切实增强经济发展的协调性、可持续性和内生动力。2011 年“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。因此，2011 年房地产市场调控将继续以增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设为主。12,1997,2010,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010/1-12,2010/1-11,2010/1-10,2010/1-9,2010/1-8,2010/1-7,2010/1-6,2010/1-5,2010/1-4,2010/1-3,2010/1-2,2009/1-12,2009/1-11,2009/1-10,2009/1-9,2009/1-8,2009/1-7,2009/1-6,2009/1-5,2009/1-4,2009/1-3,2009/1-2,2008/1-12,2008/1-11,2008/1-10,2008/1-9,2008/1-8,2008/1-7,2008/1-6,2008/1-5,2008/1-4,2008/1-3,2008/1-2,REICO REPORT2010 年房地产企业购置土地面积较快增加,2010-2011全国房地产市场分析2010 年土地购置面积较快增加，地价保持较快上涨2010 年房地产开发企业购置土地面积较快增加，土地价格保持较快上涨。2005-2009 年 5 年时间内，除 2007 年房地产企业购置土地面积增加外，其他 4 年房地产开发企业购置土地面积一直呈现下降的局面。2009 年，全国房地产开发企业购置土地面积 31906 万平方米，比上年下降 18.9%，降幅高于 2008年 10 个百分点。2010 年，房地产开发企业购置土地面积 4.1 亿平方米，比上年增长 28.4%，增幅高于 2009 年 47.3 个百分点。2010年企业购置土地面积较快增加,万平方米450004000035000300002500020000150001000050000,本年完成开发土地面积本年完成开发土地面积增长,本年购置土地面积本年购置土地面积增长,%6050403020100-10-20-30,资料来源：国家统计局、REICO数据库2010年企业购置土地面积一直保持较高增幅,2010 年企业购置土地面积各月增幅保持较高水平,（比去年同期增长%）50403020100-10-20-30-40-50资料来源：国家统计局、REICO数据库13,本年购置土地面积完成开发土地面积,2010Q3,2010Q2,2010Q1,2009Q4,2009Q3,2009Q2,2009Q1,2008Q4,2008Q3,2008Q2,2008Q1,2007Q4,2007Q3,2007Q2,2007Q1,2006Q4,2006Q3,2006Q2,2006Q1,2005Q4,2005Q3,2005Q2,2005Q1,REICO REPORT2010年完成开发土地面积继续负增长2010 年地价保持较快上涨居住用地价格涨幅最高,2010-20112009 年完成土地开发面积为 23006 万平方米，同比减少 19.9%，降幅高于2008 年 14 个百分点；土地开发投资为 1669.4 亿元，同比减少 21.3%。2010 年完成开发土地面积继续负增长。1-11 月，完成开发土地面积 19361.3万平方米，同比减少 4.8%；土地开发投资为 1490.3 亿元，同比增加 5.6%。2009 年全国 70 个大中城市土地交易价格涨幅逐季增加，全年为 5.4%，涨幅比 2008 年减少 4 个百分点。其中 1-4 季度同比涨幅分别为 1.5%、1.6%、4.7%、13.8%，1-4 季度环比涨幅分别为-1.3%、2.3%、3.5%、8.9%。2010 年全国 70 个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，前 3 季度同比上涨 21.5%，其中 1-3 季度分别同比上涨 21.2%、22.1%、21.3%。2010 年全国 70 个大中城市土地交易价格环比涨幅逐季回落，前 3 季度环比上涨 11.2%，其中 1-3 季度分别环比上涨 4.8%、3.1%、2.9%。国土资源部公布的 2010 年第 4 季度全国主要城市地价监测报告显示，4 季度全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比涨幅增加，商业、居住地价环比涨幅增加，工业地价环比涨幅放缓。分地区看，4 季度珠三角和长三角地区地价涨幅趋缓，环渤海地区地价涨幅进一步上升。2010 年，居住用地价格上涨幅度最高，其次为商业旅游娱乐用地价格涨幅，工业用地价格涨幅为第三位。2010 年前 3 季度上述各类土地价格分别累计环比上涨 13.9%、10%、6.5%。分季度来看，居住用地价格涨幅逐季回落，商业旅游娱乐用地价格涨幅第 3 季度高于第 2 季度。在居民住宅用地中，高档住宅用地价格上涨最快，经济适用房用地价格涨幅平稳。2010 年 1-3 各季度，高档住宅用地价格环比指数分别为 113.5、102、102.2，累计上涨 18.3%；普通住宅用地价格指数分别为 106.8、103.8、103.2，累计上涨13.8%；经济适用房用地价格指数各季均为 100.6 左右。2010年土地交易价格同比涨幅保持高位,同比134.0129.0,土地交易价格指数居住用地商业、旅游、娱乐用地,124.0119.0114.0109.0104.099.0资料来源：国家统计局、REICO数据库14,2005Q3,2005Q4,2006Q1,2006Q2,2006Q3,2006Q4,2007Q1,2007Q2,2007Q3,2007Q4,2008Q1,2008Q2,2008Q3,2008Q4,2009Q1,2009Q2,2009Q3,2009Q4,2010Q1,2010Q2,2010Q3,REICO REPORT,2010年土地交易价格环比涨幅变化,2010-2011,环比116.0114.0112.0110.0108.0106.0104.0102.0100.098.096.0资料来源：国家统计局、REICO数据库,土地交易价格指数居住用地商业、旅游、娱乐用地,70 大中城市地价水平高于去年同期,2010 年前 3 季度，70 大中城市中有 68 个城市地价水平高于去年同期，有27 个城市居住用地地价涨幅超过 10%，居住用地价格同比涨幅最大的 10 个城市为：丹东、杭州、徐州、蚌埠、海口、三亚、南昌、上海、厦门、宁波，土地价格涨幅均超过 20%。2010年前3季度7070个大中城市中居住用地价格涨幅最高的1010个城市,宁厦上南三海蚌徐,波门海昌亚口埠州,123.4124.4126.2133.4154.0164.5167.6170.5,居住用地价格土地交易价格,杭丹,州东,284.8,364.2,土地价格指数,0,50,100,150,200,250,300,350,400,450,资料来源：国家统计局、REICO数据库2010 年商品房供给增幅增加2010 年房地产开发完成投资和商品房新开工面积较快增长，商品房施工面积增幅增加，竣工面积增幅下降。,2010年房地产开发投资增幅有较大幅度增加,2009 年，房地产开发完成投资 3.6 万亿元，同比增长 16.1%，增幅比去年同期减少 4.8 个百分点，为近年最低水平，比同期城镇固定资产投资增幅低 14 个百分点。15,1-12,1-11,1-10,1-9,1-8,1-7,1-6,1-5,1-4,1-3,10/1-2,1-12,1-11,1-10,1-9,1-8,1-7,1-6,1-5,1-4,1-3,09/1-2,2008,2007,2006,2005,2004,2003,2002,2001,2000,1999,1998,1-11,1-10,1-9,1-8,1-7,1-6,1-5,1-4,1-3,2010/1-2,1-12,1-11,1-10,1-9,1-8,1-7,1-6,1-5,1-4,1-3,2009/1-2,1-12,1-11,1-10,1-9,1-8,1-7,1-6,1-5,1-4,1-3,2008/1-2,1-12,1-11,1-10,1-9,1-8,1-7,1-6,1-5,1-4,1-3,2007/1-2,1-12,1-11,1-10,1-9,1-8,1-7,1-6,1-5,1-4,1-3,2006/1-2,REICO REPORT,2010-20112010 年房地产开发投资增幅一直保持较高水平。全年房地产开发完成投资48267 亿元，同比增长 33.2%，