资源税和土地增值税教学PPT.ppt

第七章 资源税和土地增值税法,Contents,第一节资源税纳税义务人、税目与税率第二节资源税计税依据与应纳税额的计算 第三节资源税税收优惠和征收管理 第四节土地增值税纳税义务人与征税范围第五节土地增值税税率应税收入与扣除项目 第六节土地增值税应纳税额的计算 第七节土地增值税税收优惠征收管理,第一节资源税纳税义务人、税目与税率,资源税是对在中华人民共和国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税。纳税义务人税目税率扣缴义务人,资源税纳税义务人,在中华人民共和国领域及管辖海域开采应税资源的矿产品或者生产盐的单位和个人注意境内生产或开采征收，进口不征资源税开采或生产应税资源进行销售或自用的一次性征收，价内税资源税的纳税义务人不仅包括符合规定的中国企业和个人，还包括外商投资企业和外国企业【特例中外合作开采石油、天然气】独立矿山、联合企业和其他收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人例题,资源税纳税义务人例题,【多选题】（2009年）下列各项中，属于资源税纳税义务的人有（）。A.进口盐的外贸企业B.开采原煤的私营企业.C.生产盐的外商投资企业.D.中外合作开采石油的企业BC资源税进口不征，出口不退；中外合作开采石油企业暂不征收资源税，因此，正确选项为BC,资源税税目,目前7大类（例题）原油。不包括人造石油。天然气。煤矿生产的天然气暂不征税煤炭。原煤，不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品其他非金属矿原矿。是指除上列产品和井矿盐以外的非金属矿原矿。黑色金属矿原矿。有色金属矿原矿。盐。伴采的应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税未列举名称的其他，由省级政府决定征收或暂缓征收。,资源税纳税义务人例题,【多选题】下列各项中，应征资源税的有（）。A.开采的大理石.B.进口的原油C.开采的煤矿瓦斯D.生产用于出口的卤水.AD资源税进口不征、出口不退；开采的煤矿瓦斯暂不征收资源税,资源税税率,自2011年11月1日起，原油和天然气由从量定额改为从价定率征收资源税。自此，资源税采取从价定率或者从量定额的办法计征。,资源税扣缴义务人,独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。,第二节资源税计税依据与应纳税额的计算,计税依据应纳税额的计算 从量：课税数量单位税额从价（原油天然气）：（不含增值税）销售额税率注意资源税以初级矿产品作为课税数量与增值税之间的关系：增值税应税矿产品按价格交；资源税（只对初级矿产品），大部分按数量交例题,资源税计税依据,从价定率销售额全部价款和价外费用,不包括销项税额从量定额销售数量实际销售数量和视同销售的自用数量不能准确销售数量的，以产量或折算比换算应税和减免税项目分别计算连续加工前无法正确计算：原煤加工煤炭：按综合回收率还原金属和非金属矿产品：按选矿比还原 例题液体盐加工固体盐：外购液体盐已纳税额准予抵扣例题,资源税计税依据例题1,【多选题】某铜矿2012年9月销售铜精矿4000吨（选矿比为1:5），每吨不含税售价1500元，当地铜矿石资源税每吨1.2元，应纳资源税和增值税税额为（）A.资源税1.68万元B.资源税2.4万元.C.增值税78万元D.增值税102万元.BD应纳资源税400051.224000（元）应纳增值税1500400017%1020000（元）,资源税计税依据例题2,【单选题】某产盐企业，2011年5月份以外购液体盐3000吨加工成固体盐600吨，以自产液体盐5000吨加工成固体盐1000吨，当月销售固体盐1500吨，取得销售收入300万元，已知液体盐每吨单位税额5元、固体盐每吨单位税额40元，该产盐企业5月份应缴纳资源税（）。A.20000元 B.35000元 C.45000元.D.60000元C1500403000545000（元）,资源税应纳税额例题,某县内资原煤生产企业为增值税一般纳税人，2010年1月发生以下业务（1）开采原煤10000吨。采取分期收款方式销售原煤9000吨，每吨不含税单价500元，购销合同约定，本月应收取1/3的价款，但实际只收取不含税价款120万元。（2）为职工宿舍供暖，使用本月开采的原煤200吨；另将本月开采的原煤500吨无偿赠送给某有长期业务往来的客户（3）销售开采原煤过程中产生的天然气125千立方米，取得不含销售额25万元（该煤矿所在地原煤的资源税税额为5元/吨，天然气资源税税额为10元/千立方米）要求：根据上述资料，计算该企业当月应缴纳的资源税资源税=900051/3（200500）518500,第三节资源税税收优惠和征收管理,减免税开采原油过程中用于加热、修井的原油免税意外事故或自然灾害，由省级政府酌减免地面抽采煤层气（煤矿瓦斯）暂不征收资源税原油天然气自用于连续生产原油天然气的，不缴；自用于其他方面视同销售进口不征，出口不退 例题纳税义务发生时间与增值税基本相同，注意扣缴义务人 例题 纳税地点：开采或生产地，扣缴义务人为收购地 例题,资源税税收优惠例题,【多选题】下列各项关于资源税减免税规定的表述中，正确的有（）。A.对出口的应税产品免征资源税B.对进口的应税产品不征收资源税.C.开采原油过程中用于修井的原油免征资源税.D.开采应税产品过程中因自然灾害有重大损失的可由省级政府减征资源税.BCD,资源税征收管理例题1,【多选题】下列各项中，符合资源税纳税义务发生时间规定的有（）。A.采取分期收款结算方式的为实际收到款项的当天B.采取预收贷款结算方式的为发出应税产品的当天.C.自产自用应税产品的为移送使用应税产品的当天.D.采取其他结算方式的为收讫销售款或取得索取销售款凭据的当天.BCD,资源税征收管理例题2,甲县某独立矿山2012年7月份开采铜矿石原矿3万吨，当月还到乙县收购未税铜矿石原矿5万吨并运回甲县，上述矿石的80%已在当月销售。假定甲县铜矿石原矿单位税额每吨5元，则该独立矿山7月份应向甲县税务机关缴纳的资源税为（）。A.12万元.B.15万元C.32万元 D.40万元A收购未税矿产品应该向收购地税务机关缴纳资源税。向甲县税务机关缴纳的资源税380%512（万元）,第四节土地增值税纳税义务人与征税范围,转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。注意：只要有偿转让房地产，均为纳税义务人，不论经济性质、内外资等。【多选】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。A.学校.B.税务机关.C.外籍个人.D.国有企业.【答案】ABCD 征税范围,征税范围,征税范围的三个标准：转让的土地使用权是否国家所有土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让转让房地产是否取得收入基本征税范围具体事项的征税情况例题,基本征税范围,征税范围例题,【单选】下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。A.公司与公司之间互换房产.B.房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并企业取得房产D.双方合作建房后按比例分配自用房产【答案】A【多选】下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产.D.因为国家建设需要而被政府征用的房产.【答案】CD,第五节土地增值税税率、应税收入与扣除,四级超率累进税率,应税收入与扣除项目,增值率,超率累进税率,30%,40%,50%,60%,税率,理解：（1）对增值额征税（2）增值额越高税率越高，但只有超过的部分适用高税率（3）判断是否超过标准并适用高税率的依据是增值率，即扣除项目比率综上：用扣除项目级差比率，将增值额分为若干段，分别适用税率，然后计算总和。,例题,例题及速算扣除系数,【例题】某房地产公司转让商品楼收入9000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则土地增值税为：增值额900042004800增值率48004200100%=114%，第三级税率50%应纳税额=420050%30%4200（100%50%）40%（48004200）50%1770万速算扣除系数：为便捷计算而使用的经验数速算扣除系数计算方法：增值额税率扣除项目速算扣除系数计算（2）480050%420015%1770万,应税收入与扣除项目的确定,土地增值额应税收入扣除项目具体,扣除项目具体,不能取得评估价格,旧房及建筑物的评估价格：发票金额（1+持有年数5%）持有年数：购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。某公司2006年1月购入一栋房屋，价款80万元，并取得发票，2010年8月将房屋转让，取得价款200万元，不能取得评估价格，那么评估价格？解答：评估价格80（155%）100（万元）购房时缴纳的契税，能提供契税完税凭证准扣，不作加计5%的基数既没有评估价格，又不能提供购房发票的，核定征收。,新建房地产开发成本,纳税人房地产开发项目实际发生的成本包括6项：土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用注意和应税收入进行配比（总结）地价款配比：全部地价款本期开发面积出售部分开发成本配比：本期开发成本出售部分例题,【例题综合题节选】府城房地产开发公司2008年1月2011年2月开发“东丽家园”住宅项目，相关业务如下：（1）2008年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元（契税税率5%），并规定2008年3月1日动工开发。由于资金短缺2009年5月才动工。因超期1年被政府相关部门征收土地受让总价款20%的土地闲置费。（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元，支付给施工方的施工费为3150万元。（3）2010年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2010年8月底销售面积为40500m2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。要求：（1）在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除？,房地产开发成本例题,房地产开发成本例题（续）,（2）计算2010年9月进行土增值税清算时可扣除的土地成本金额。（3）计算2010年9月进行土增值税清算时可扣除的开发成本金额。解答：（1）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在土地增值税税前不得扣除，但在企业所得税税前可以扣除。（2）已售40500平方米的建筑面积，占全部可销售面积45000平方米的90%，可以扣除的土地成本金额（17000170005%）90%16065（万元）（3）可以扣除的开发成本金额（24503150）90%5040（万元）,新建房地产开发费用,期间费用：两个公式房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内【例】支付的地价款为280万元，开发成本为520万元纳税人能按转让项目分摊利息支出，金融机构贷款证明：利息扣实发(不含加罚息)，其他不超过（280+520）5%。纳税人不能分摊，或不能提供金融机构证明：开发费用总扣除限额（280+520）10%80万元全部使用自有资金：10%既有借款，又有其他借款的：选其一，不能都适用。土地增值税清算：利息支出从开发成本调至财务费用计算,新建房地产有关的税金,房地产开发企业“两税一费”营、城、教育费附加印花税含在管理费用非房地产开发企业“三税一费”营、城、教费、印,新建房地产其它扣除项目,财政部规定的其它扣除项目（加计扣除）（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%【单选】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）A.1500万元B.2000万元C.2500万元D.3000万元.【答案】D例题2,其它扣除例题2,【例题多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（）A.支付建筑人员的工资福利费.B.占用耕地缴纳的耕地占用税.C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用.ABD销售过程中发生的销售费用属于房地产开发费用，不能加计扣除。,存量房地产转让例题,【例题】某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元；要求：计算该企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税,存量房地产转让例题解答,营业税12005%60万城建税和教育费附加60（7%3%）6万土地增值额=1200150030%802066=1200616=584（万元）增值率=584616100%=94.81%应缴纳土地增值税=58440%-6165%=233.6-30.8=202.8（万元）,第六节土地增值税应纳税额的计算,增值额的确定（计税依据）土地增值额=转让收入扣除项目金额按房地产评估价计算土地增值税的情形应纳税额计算应纳税额=增值额适用税率扣除项目速算扣除系数计算步骤：（1）扣除项目金额（2）计算增值额=应税收入（1）（3）增值额占扣除项目的比率（2）/（1）选税率（4）计算土地增值税例题1 例题2 例题3 例题4土地增值税清算,应纳税额例题1,【例题】2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。（2005年）A.2256.5万元 B.2445.5万元.C.3070.5万元 D.3080.5万元【答案】B扣除金额=4800480010%770480020%=7010土地增值额=140007010=6990增值率=69907010100%=99.7%，税率40%、系数5%土地增值税=699040%70105%=2445.5,应纳税额例题2,某房地产开发公司：（1）开发商品房对外出售，售房合同上注明售房总金额4000万元，2002年取得一次性售房收入1600万元，取得银行按揭分期付款方式售房收入2400万元；（2）支付取得土地使用权的金额800万元；（3）开发成本成本1500万元；（4）向银行借款2000万元，一年期，利率4%，向非银行金融机构借款800万元，支付利息60万元，均能按转让房地产项目分摊利息；管理销售费用300万元，除利息外允许扣除比例为5%要求：计算该公司全年应缴纳的土地增值税。,应纳税额例题2解答（新）,(1)应缴纳营业税=（1600+2400）5%=200(万元)(2)应缴纳城市维护建设税=2007%=14(万元)(3)应缴纳教育费附加=2003%=6(万元)(4)应缴纳土地增值税：扣除项目金额=800+1500+20004%+（800+1500）5%+（200+14+6）+(800+1500)20%=3175(万元)扣除项目金额=800+1500+（800+1500）10%+（200+14+6）+(800+1500)20%=3210(万元)增值额=40003210=790(万元)增值率=7903207 25%应缴纳土地增值税=79030%=237(万元),应纳税额例题3,某房地产开发公司与某单位于2003年8月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金(营业税税率5%，城建税税率为营业税额的7%，教育费附加征收率为营业税额的3%，印花税税率为0.5)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例按最高确定。要求：计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。,应纳税额例题3解答,(1)确定扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额为3000万元房地产开发成本为4000万元房地产开发费用为：(3000+4000)10%=700(万元)与转让房地产有关的税金为：150005%+150005%(7%+3%)=825(万元)从事房地产开发的加计扣除：(3000+4000)20%=1400(万元)转让房地产的扣除项目金额：3000+4000+700+825+1400=9925(万元)(2)计算转让房地产的增值额：150009925=5075(万元)(3)计算增值额与扣除项目金额的比率：5075992551%第二级(4)计算应纳土地增值税税额：应纳土地增值税税额=507540%99255%=1533.75(万元),某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2011年有关经营情况如下：（1）2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2 000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。（2）2月中旬用借款2 000万元和自有资金800万元，购得非耕地40 000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。（3）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7 200万元。写字楼占地面积12 000平方米，建筑面积60 000平方米。,1,应纳税额例题4-1,2,1,2,（4）到12月31日为止对外销售写字楼50 000平方米，全部签订了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16 000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余的10 000平方米中，7 000平方米用于先租后售，11月30 日签订租赁合同约定出租时间先定一年，租金从12月1日起计算，每月收租金21万元，合同共记载租金252万元，租金每月收一次；另外3 000平方米转为本企业固定资产作办公用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续，于当日全部交付并从12月1日起使用。（5）在售房、租房等过程中发生销售费用1 500万元；发生管理费用（不含印花税）900万元（其中交际应酬费80万元）。（说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%）根据上述资料。按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合计数：,应纳税额例题4-2,1,2,1,2,应纳税额例题4解答1,（1）销售和出租的房屋应缴纳的营业税。【答案】销售和出租的房屋应缴纳的营业税=160005%+215%=801.05（万元）（2）该房地产开发企业应缴纳印花税。【答案】该房地产开发企业应缴纳印花税=20000.05+5/10000+（400+7200）0.3+160000.5+2521=10.63（万元）（3）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额。【答案】征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额=2800（12000/40000）（50000/60000）=700（万元）（4）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额。【答案】征收土地增值税时应扣除的开发成本金额=400（12000/40000）（50000/60000）+7200（50000/60000）=6100（万元）,1,2,1,2,应纳税额例题4解答2,（5）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额。【答案】收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额=（700+6100）（10%+20%）=2040（万元）（6）2011年应缴纳的土地增值税。【答案】收入合计=16000万元扣除项目合计=700+6100+2040+800（1+7%+3%）（销售房屋应缴纳的营业税）=9560（万元）增值额=160009560=6280（万元）增值额扣除项目=62809560100%=65.69%，适用税率为40%，速算扣除系数5%应纳土地增值税=628040%95605%=2034（万元）,1,2,1,2,土地增值税清算,清算单位例题1审批的房地产开发项目分期开发：分期项目包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算清算条件 纳税人应当进行土地增值税的清算 例题2 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算 例题3非直接销售和自用房地产的收入确定 土地增值税的扣除项目（教材）例题应报送的资料和审核鉴证核定征收：5个条件 清算后再转让的处理 清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金,土地增值税清算例题1,【单选题】（近三年考题）对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（）。A.规划申报项目B.审批备案项目.C.商业推广项目D.设计建筑项目B,土地增值税清算例题2,【多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。A.直接转让土地使用权的.B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的.C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的.D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的ABC,土地增值税清算例题3,【综合题】府城房地产开发公司2010年4月开始销售开发项目，可售总面积为45000m2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。2010年2010年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。要求：（1）简要说明主管税务机关于2010年9月要求府城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。【答案】已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。府城房地产开发公司截止2010年8月底已经销售了40500平方米的建筑面积，占全部可售面积45000平方米的90%，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。,非直接销售和自用房地产的收入确定,用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产转为企业自用：产权未转移，不列收入，不扣费用土地增值税清算收入金额确定：已全额开具发票：按发票所载金额；未开具发票或未全额开具发票：以销售合同所载的售房金额及其他收益确认；销售合同所载面积与实测面积不一致，清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整,土地增值税清算的扣除项目例题,【单选题】清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（）。A.建成后开发企业转为自用的B.建成后开发企业用于出租的C.建成后直接赠与其他企业的D.建成后产权属于全体业主的.D,第七节土地增值税税收优惠与征管,对建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。注意1：未超不征；超过全征（起征点）注意2：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税 国家征用收回，免。因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。征管,税收优惠例题,【多选题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税 B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税.C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税 D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税.【答案】BD,土地增值税征收管理,申报时间：纳税人签订房地产转让合同后7日内预征：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。纳税地点：法人：房地产所在地（坐落地）主管税务机关。自然人：座落地居住地，过户手续所在地申报,