蓝光地产2月峨眉山8平方公里文化旅游产业区一起起步区（571亩）总体运作思路及产品规划建议.ppt

,峨眉山8平方公里文化旅游产业区,一期起步区（571亩）总体运作思路及产品规划建议,峨眉天下秀,EMEI Mountains World Cultural Tourism Industry Park,编制说明,峨眉山，拥有得天独厚的自然资源，是世界闻名的双遗产、佛教旅游名山、气候宜人的温泉疗养圣地。然而，在这块旅游资源宝地上，由于传统观光旅游平台的制约，最好的资源并未得到最好的开发。随着中国大旅游、休闲文化旅游时代的到来，观光旅游必然向以休闲旅游、度假娱乐、商务会议为核心的复合型大休闲旅游过渡，一场产业升级、消费升级、体验升级、物业升级、平台升级迫在眉睫。蓝光地产高瞻远瞩，占据市场先机，将在这里打造一个占地8平方公里，集星级酒店、会议中心、温泉公园、影视主题公园、高尔夫于一体的世界级文化旅游度假区，它是打造蓝光战略转型“文化旅游主题地产”商业模式的重要载体，承载着“出品牌、出利润、出模式、出网络、出人才”的责任，而整体规划、分期开发、快速运作、高周转回款实现项目现金流自平衡、结合一级半开发、引进世界级品牌联盟商家共同打造，实现区域整体土地价值、物业价值、经营价值的提升是项目开发运作的关键。一期571亩，地处度假区门户级口岸位置，是整个项目的形象展示区、样板区、启动区，必须确保品质，必须一鸣惊人，同时也必须准确定位，抓准市场，确保快速销售、快速大量回款，在最短时间内实现项目的现金流自平衡，保证后续土地整治、引擎项目的投资到位。,目 录,第一部分 开发目标及核心运作策略,第二部分 项目定位及产品核心卖点,第三部分 产品规划建议,第四部分 建筑风格备选方案,第一部分 开发目标及核心运作策略,开发目标核心运作策略,一、开发目标,打造“峨眉山世界文化旅游度假区”的形象展示区、品质样板区、门户起步区，必须确保高品质、高影响、高美誉度、高震撼力，实现“三老满意”。以小搏大，以巧搏大，快速开发，高效回款，力争2010年当年开盘，当年实现现金流平衡，确保后期持续土地整治开发和引擎项目投资，实现项目良性滚动。引进国际品牌，打造极具冲击力的世界级奢侈品精品度假酒店，确立峨眉山首席度假酒店品牌地位，提升度假区整体品牌溢价能力。,大盘运作大旅游、大景区、大概念，大资源、大配套、大品牌。大师手笔世界级团队，大师手笔，WATGHCCP等全球一线规划、建筑、景观、乐园运营团队强强联合打造。打造世界级酒店品牌集中营安娜塔拉、悦榕庄、洲际、中旅等世界级高星级品牌酒店的集中营，前所未见的豪华酒店阵容，但一期酒店分期建设分期实施。五星级的悠长假期打造五星级海滨度假风情体验的高端私家温泉度假产品，按照五星级海岛度假村产品模式进行项目总平、建筑、景观、设施规划，做足水概念，温泉概念、露台概念，引入酒店式精装、度假村休闲配套设施、酒店级的专家物业管理服务。高品质，高形态，小面积，高单价，低总价，确保投资型度假产品性价比，快速销售。一期低价入市，震撼热销，快速实现现金平衡，后期稳步提价，获取合理利润。打造峨眉山门户级旅游商业街区以丽江束河古镇、宽窄巷子的商业开发模式，以风情式、体验式、特色型休闲餐饮娱乐为载体，持有引进主力店，力争商业销售变现。,二、核心运作策略,合理控制成本，根据度假产品特点区别配置成本指标少做不做地下室，结构、立面成本优化、景观配套投资到位，但景观材质尽量本地化。高端占位，营销先行 A、大手笔、高规格，炒作8平方公里国际度假区大概念，提前实施话题营销 B、话题软营销先行，营造线上线下、社会网络“全城热议”、“关注焦点”的舆论氛围 C、高端论坛，大师话语营销 D、借势包装酒店品牌，实施品牌导入营销 E、联合峨眉山景区，整合大型度假题材体验活动，调动投资热情 F、客户会前置，延长室内排号咨询时间，提前收取预定金打造极具震撼力、冲击力以及度假氛围的大型销售体验中心，同时拓宽销售渠道，打造现场、室内双接待中心。,第二部分 项目定位及产品核心卖点,竞争背景及客户需求分析项目定位物业主题定位总平规划建议核心卖点体系,四川度假物业市场产品概况,一、竞争背景及客户需求分析,09年峨眉山和青城山度假产品市场销售总量约2600套,产品同质化程度高,配套和服务缺乏是度假物业市场的通病,主力面积段:套一40-50;套二70-90;联排90-160,清水房、地面停车、容积率0.5左右是大多数项目的共性,销售速度差异巨大：大规划的项目畅销，小户型、低总价畅销,四川度假物业市场典型案例,景区度假物业项目峨嵋半山七里坪,基础指标占地面积：15000亩（一期1200亩）建筑面积：150万物业形态：度假公寓、多层洋房、双拼别墅、独栋别墅（以前两者为主）销售价格：公寓洋房4800-5600元/平米销售情况：2009年6月开盘，7个月销售约1100套，以20-30万的套一为主。,、,户型基本情况,基础指标占地面积：12000亩（前期4000亩）物业形态：独栋、双拼、联排、电梯洋房销售情况：7个月销售约2000套，以100万的双拼、70万的联排为主,四川度假物业市场典型案例,非景区度假物业项目恒大金碧天下,大规模、大规划、大配套别墅平民化、扩大目标人群标准化复制低成本运作、滚动开发 超高的性价比、低总价无门槛进入复合形的多类型产品全面推向市场,1、大概念、大规模大规划、大配套、多元产品线2、主要针对大众度假消费市场3、小面积、低总价、高性价比的度假物业4、低价入市，谋求快销回款5、市场销售情况优异，创造了度假物业的销售新纪录,四川度假物业市场典型案例启示,6、易买难住：作为度假物业，其提供的服务仍为普通住 宅服务，缺乏真正有品质的高端度假服务,度假型物业的客户需求分析,独具特色的大概念规划,投资回报物业增值,完善的度假配套,五星级酒店式服务,国际文化旅游之都 世界级文化旅游度假休闲目的地,峨眉山国际文化旅游度假区,旅游之城 度假之城 会展之城 文化之城 养生之城 环保之城,二、项目总体定位,8平方公里总体定位,东方神韵 海滨风情 给你一个五星级的悠长假期!,571亩总体定位,川西水乡院落式商业功能定位：餐饮会所式商业步行街建筑文化定位：川西水乡民居风格,高端度假型温泉住宅功能定位：高物业形态、低总价产品建筑文化定位：演绎现代中式,世界顶级奢侈酒店功能定位：顶级温泉SPA低密度假酒店建筑文化定位：类中式、度假、温泉,峨眉水乡商业区,高端度假住宅区,安娜塔纳酒店区,三、物业主题定位,度假别墅区,奢侈酒店区,门户级商业区,示范区,项目展示中心,总占地；571亩 住宅：280亩 酒店：200亩 商业：91亩（含27亩示范区）环湖绿地：共189亩,温泉公园区,酒店2期,项目土地利用图,四、总平规划建议,571亩核心卖点,安娜塔纳顶级奢侈酒店品牌,8平方公里超大规模、超大配套,温泉主题概念,市场畅销的高端低总价精装度假产品,毗邻世界双遗景区上千亩的峨秀湖,蓝光品牌,度假酒店式水景园林现代中式建筑风格,峨眉山高端门户旅游商业,五、核心卖点体系,第三部分 住宅部分产品规划建议,住宅产品定位建筑风格建议户型配比及设计建议景观风格建议配套建议湖滨189亩绿地规划建议样板区规划建议,占地面积：280亩 容积率：控制在0.6左右 建筑面积：约11.2万平米,规划建议,水系岛居、温泉、精装、度假别墅形态、小面积低总价,五星级私家温泉度假村,产品以低总价、高性价比的度假产品为核心,高带低策略：以少量顶级产品线（临湖区顶级企业会所）的打造带动普通产品的档次，并树立良好的项目形象,以水系岛居、温泉入户、温泉公园、精装修为产品卖点,一、住宅产品定位,滨海风情 度假风格,二、建筑风格定位,建筑风格示意,之别墅篇,东南亚风格,新亚洲风格 紫檀山紫园,建筑风格示意,之公寓篇,建筑风格示意,之花园洋房篇,三、户型配比建议,合院式温泉独栋示意,180-200平米,180-200平米,180-200平米,180-200平米,中庭温泉SPA,借鉴青城山房,180平米，三房设计,八孖屋小联排示意,借鉴珠江天生墅,90平米，双套房设计,合院独栋别墅、八孖屋联排别墅、5+1花园洋房均引入温泉；洋房部分在阳台设风景私家泡池；别墅部分在花园设私家温泉SPA池。,温泉入户示意,装修主题：度假风情，装修标准1200-1500元/酒店式公寓：以度假酒店风格精装全配；5+1花园洋房：类度假酒店精装；别墅部分：可选择性精装,精装修示意,度假酒店式浪漫水景园林,主要特色：泳池景观为主线、夜景灯光、水系环绕、精致园林,四、景观风格建议,1、景观主题：利用峨秀湖资源，引水入园，水系循环，以度假酒店风格打造水系精致园林；2、景观规划上注重远、中、近景结合，远眺峨眉山、中观峨秀湖，近览建筑及水系园林；3、景观功能分区：住宅部分景观以水系环绕为主，讲究临水岛居，并根据水系分割打造多个主题景观；临湖部分景观与配套相结合，打造温泉公园；4、利用峨眉当地自然资源优势，移植本地树种，营造森林般的景观氛围。,景观规划建议,新亚洲度假园林,景观细节与小品,泳池景观示意,特色化、艺术化、高端化、功能化,临湖绿地区设置无边际露天景观泳池、网球场、景观慢跑道,会所内集中设置温泉Spa、健身房、首脑会议室、私坊菜等,临湖绿地区打造露天温泉公园，突出参与性与品质感,在商业部分集中设置项目生活配套,五、项目配套建议,项目配套示意,会所式餐厅,红酒吧,首脑会议室,温泉SPA,桌球室,网球场,慢跑道,六、湖滨189亩绿地规划建议,1、作为571项目住宅部分的功能配套与景观延伸带；2、打造温泉主题公园，包含无边际景观温泉泳池、私家温泉会所、风情餐吧、网球场、湖滨湿地、网球场、慢跑道、木栈道等等。考虑引进专业的温泉或酒店管理公司进行管理。3、邀请世界级大师在临湖区域打造六栋风格独立、具有艺术收藏价值的顶级企业会所，成为峨秀湖岸的世界级风景；（面积约700-1000平米/套）,住宅,酒店,示范区,温泉公园区,峨秀湖,企业会所,博鏊级领袖会所+森林温泉公园+ANNATARA酒店扩展区,临湖绿地面积：189亩地块划分：酒店延伸区:100亩（含领袖会所50亩）温泉公园区：89亩 规划要点：,酒店扩展区,博鳌级领袖会所,占地：50亩，容积率：0.1-0.15，单栋面积约700-1000平米邀请六个国际大师分别设计6栋位于峨秀湖边的顶级别墅，打造峨眉山下的世界级风景线，提升项目形象和气质，制造可供传播话题。,温泉主题公园,游艇码头、伸向湖面的木栈道，湖滨早餐吧、慢跑道,临湖景观带,早餐吧,游艇码头,木栈道,风情屋,滨海风情顶级度假会所样板区,七、样板区规划建议,标志性山门及浓郁风情的景观大道,滨海风情顶级会所,标志性光雕,度假酒店园林样板,在紫檀山会所基础上通过立面材料的稍微使风格更趋向于滨海风情的度假风格。,景观设计上需结合专业的夜景灯光设计，建议打造标志性的光雕。,依托峨眉今后的旅游主通道，打造一个标志性的景区山门及一条具有标志性、震撼性的景区风情大道。,整个样板区景观要体现浓郁的度假风情，要达到震撼性的度假景区的效果。建议请专业度假酒店景观规划公司进行设计。,景区标志性建筑及景观大道,样板区建筑风格及景观,标志性夜景光雕,第五部分 建筑风格备选方案,中国水墨山水的现代演绎，并结合峨眉当地文化风骨,演绎现代中式，传统与时代的经典融合,芙蓉青城+芙蓉古城,九间堂（上海）,观唐（北京）,东方王榭,其他,峨眉天下秀,谢 谢!,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,