安阳市彰德府文化商业步行街项目整体定位与发展战略207PPT.ppt

超越集团彰德府文化商业步行街项目整体定位与发展战略,2,本报告的技术思路,项目开发背景,客户目标和问题,界定核心问题,市场潜力研判,区域与项目研判,项目市场定位,规划布局研究,开发策略建议,商业与古建筑结合研究,商业与文化结合研究,战略论证,策略论证,问题界定,3,项目位于城市中心区，在“12里又18步”的古城内，为最大规模的旧城改造项目，核心商圈的边缘,项目基本资料占地面积：总占地为101亩，其中广场44亩，商业开发57亩总建筑面积：拟规划10余万土地性质：商业性质和公共绿地,项目背景,解放大道,彰德路,东风路,4,地块现为净地开发，内部有两条规划市政路，南北紧邻城市主干道，临街面长达740米，通达性良好,文峰大道是安阳城市的主干道，贯穿城市东西，是城市东西向主要干道。文峰大道在核心商圈分为南北两条支线，为逆时针单行线。,项目东侧为规划中的广场项目，目前还是一片荒地,规划中市政广场,项目西侧为正在营业的中环百货,彰德路,东风路,文峰北街,文峰南街,地块已平整，等待施工,项目背景,5,规划中广场项目,本项目,临时停车位多达300余个，可进入性很好，但未来交通压力较大,文峰北街四车道,中环百货与项目地块之间的通道,文峰南街四车道，两边设停车道，可放置160个车位,文峰大道，双向六车道，是贯穿城市东西的主干道,地块解析,公交站点：项目地块设有2个公交站点，10余条线路，辐射市区各角落。,地块内有两条市政路：县胡同、三道街,6,周边商业氛围浓郁，以服饰、餐饮和休闲为主，明显出现北热南冷的局面；随着巴黎服装广场的开业，中环百货的拍卖改造，地块的商业价值将进一步提升,文峰南街上的街铺档次较低,文峰北街分布了特色餐饮，档次较高，以金狮麟为代表,中环百货,文峰北街上明清四合院特色街,地块解析,作为老城核心区最后一块商业旺地，随着中环百货在郑州的拍卖，9月份巴黎服装广场的开业，未来将改变文峰南北路西热东冷的局面，地块的价值进一步提升。,7,历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁氏小宅，周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等,袁氏小宅,高阁寺,萧曹庙,文峰塔,钟楼,1,4,3,5,2,1,2,3,4,5,地块解析,8,历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁氏小宅，周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等,袁氏小宅,高阁寺,萧曹庙,文峰塔,钟楼,1,4,3,5,2,1,2,3,4,5,地块解析,9,由于位于古城保护区，项目在限高、平面布局、风格上、文物都有一定的限制条件,项目地块中保留建筑萧曹庙,文峰塔,限高：项目建筑层数设为三层，15米。平面布局：保留中轴线的通透性，能够从地块东边看到文峰塔。风格：保留老城明清风格和地方特色，如采用坡屋顶，与周围环境相协调。项目地块中的古建筑（萧曹庙、袁氏小宅）予以保留，谢家大院可进行迁址保护。,所有建筑高度不能超过H15m,地块解析,10,项目属性总结：四线城市 城市中心 强势人文资源 核心商圈边缘 10万 大型商业项目,地块解析,地块解析盘点,临街面和可进入性良好，区位优势明显,丰富的历史遗迹和古城资源,老城核心商圈最后一块的商业宝地，商业发展潜力大,处于老城区核心商圈边缘，人气有一定减弱，同时有中环百货失败的案例,东西有一定落差，历史古迹需保留,政府全力支持，要求项目尽快动工,11,超越集团是安阳最大的民营企业之一，工业是集团支柱，房地产为机会性介入,企业背景,超越集团构成,工业：煤电机电产业,房地产：超越城市广场和本项目,文化：安阳市殷商文物交流中心,农业：规划建设农业生态园,数字超越1988年成立。安阳市最早的私营企业。由1家文化企业发展成为规模较大的综合性民营企业集团，涉及房地产、农业、文化、工业等领域。资产10多亿元。员工2000余名。,12,2006年5月强势介入本项目，有望成为集团在地产领域进一步探索的中坚项目,2006年月,6月,7月,9月,2009年初,1亿元挂牌公开拍得,世联工商介入,2005年底,深国投曾有接触，但终未拿下,新确定设计院,土建施工,开业运营,初步规划意象出图修改,2007年5月,工程奠基开挖,1亿元拿下该项目，短期回报不是公司近期目标，资金投入有保证。,通过该项目成功运作，根据政策变化，超越集团希望适时参与老城区其他商业改造项目。,通过与政府的努力争取，东广场44亩纳入规划并出资承建，相应获取相关附属设施的使用权，如地下室、地上商业设施等。,已经列入市政府重点规划项目，政策支持到位。,开发背景,11月,外聘市调初步定位,最新版本规划指标用地面积：46619平米，商业可利用42284平米规划建筑面积：地上64645平米地下空间：拟满铺一层总建筑面积约11.1万平米,13,本报告的技术思路,项目开发背景,客户目标和问题,界定核心问题,市场潜力研判,项目区域研判,项目市场定位,规划布局研究,开发策略建议,商业与古建筑结合研究,商业与文化结合研究,战略论证,策略论证,问题界定,14,客户的期望和疑惑：承载了集团太多的梦想，关键在于如何做才能够实现,客户思考,本项目是集团几年来房地产发展的梦想，要做就要做安阳最好的商业项目，30年不落伍。做本项目，就要把本项目的文化底蕴充分发挥出来，将历史文化、商业进行充分的整合。在不影响商业价值的情况下，为老安阳的历史文化名城争光添彩。整体而言，想将项目作成明清建筑物的博览会，能形成明清建筑风格的汇集地。商业功能上，要体现超前的综合性的安排。公司考虑本项目持有，主要是想通过年租金收益变成融资工具。计划将本项目包装上市，为企业融资创造路径。建筑风格方面以明清风格为主，将老彰德府“九府十八巷七十二胡同”做出。如何设计、布局停车场？如何将停车场同其它建筑功能部分结合好？如何做好多层商业的问题？本项目是否需要做餐饮一条街？公司考虑的收益不是卖房子的收益，而是租金收益，然后是开发投资现金流。还有一个是土地增值税问题。绿化同园林园艺密切的结合？,客户语录,15,本报告的技术思路,项目开发背景,客户目标和问题,界定核心问题,市场潜力研判,区域与项目研判,项目市场定位,规划布局研究,开发策略建议,商业与古建筑结合研究,商业与文化结合研究,战略论证,策略论证,问题界定,16,本项目论证最根本的问题：要回归商业的本质问题本项目是否具有商业营运成功的基础？项目规划、古建筑结合问题、文化结合问题都属于策略或战术的细节性问题,W.U.s View,本项目对于安阳意味着什么？安阳商业市场能否支持如此项目发展？,市场潜力研判,如何准确定位符合安阳消费者需求？利于项目的长期持续发展？,项目定位,街区如何规划能符合定位？主力店规划？内街规划？商业空间如何与安阳的其他项目形成区隔？,项目规划,项目如何开发才能规避可能的风险？,开发策略,该区域、该项目能否承担这个角色？项目能否竞争中占领优势？,项目区域研判,商业与文化结合,商业与古建筑结合,商业如何与古建筑结合？何种方式是最符合项目多方参与主体的利益？,商业如何与文化结合？何种方式是经济效益与社会效益的共赢？,17,本报告的技术思路,项目开发背景,客户目标和问题,界定核心问题,市场潜力研判,区域与项目研判,项目市场定位,规划布局研究,开发策略建议,商业与古建筑结合研究,商业与文化结合研究,战略论证,策略论证,问题界定,18,城市背景,城市坐标,产业发展,消费潜力,城市经济,Q1：10万体量商业在安阳能否存活？市场潜力研判,市场潜力研判,城市背景,城市坐标,产业发展,消费潜力,商业发展,19,中原城市群正在逐渐成为中西部地区新增长极，安阳为中原经济群的边缘城市,城市区位,国内城市群划分标准,根据2006年城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告No.4，在中国15大城市群中，中原城市群位列第七，正在逐渐成为中西部地区最具发展活力的经济隆起带之一。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,14,13,15,1.长三角城市群 2.珠三角城市群 3.京津冀城市群 4.半岛城市群 5.辽中南城市群 6.海峡西岸城市群 7.中原城市群 8.徐州城市群9.武汉城市群 10.成渝城市群 11.长株潭城市群 12.哈尔滨城市群 13.关中城市群 14.长春城市群 15.合肥城市群,中原城市群是以郑州为中心，含洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共市在内的城市密集区。,安阳处于中原城市群外围，为经济紧密联结（豫冀晋）城市,20,“申遗”成功极大程度上提高了安阳的知名度，将为安阳经济带来新的发展机遇,2006年7月13日，殷墟成功申报世界文化遗产，成功被列入世界遗产名录。申遗的成功极大地提高了安阳在中国、世界的知名度，必然会带来大批的旅游人群，从而给安阳商业和商贸经济带来新的发展机遇，促进安阳经济更进一步的发展。,城市大事件,殷墟门票收入,2005年以前,2006年,200万,1000万，增长4倍，2007年预计更多,+400%,21,陆地交通四通八达，奠定安阳豫北交通中心的地位，但距中枢机场较远，外来旅游人群相对不便,城市交通,500km，高速公路6小时,北京,郑州,邯郸,200km，高速公路3小时,京广铁路纵贯市区，京珠高速，103、107国道贯穿南北。周边城市如邯郸、濮阳等均在1.5小时车城内。,邯郸机场8.8正式通航，将对安阳经济起到促进作用距离安阳市区：40KM，约40M开通航线邯郸-上海(虹桥)周三/六邯郸-重庆 周一/三/五/日,国内,国外,22,而十一五期间，安阳将努力通过一系列转变实现打造豫北区域性中心城市的目标,政府政策规划,2003年,安阳市提出了实施“安阳-鹤壁-濮阳-邯郸-长治”的“豫北区域经济一体化”发展战略，在“京-津-唐”和“郑-汴-洛”两大区域经济节点之间形成新的经济界点，促进安阳市社会经济大发展。,2006-2010年,“十一五”期间，安阳将通过实现农业产业化、新型工业化和旅游强市三个转变，实现打造豫北区域性中心城市的目标。,豫北区域性中心城市的核心内容一个基地：以冶金、电子、装备制造为主的新型工业基地。四个中心：即交通物流中心、教育科研中心、文化旅游中心和商务信息中心。,政府努力,23,目前，第二产业为安阳市的主导产业，其中冶炼、能源及机械制造是支柱行业，其产值之和占安阳工业总产值的60%，城市产业重工业化特征明显,产业发展,以上数据来源：各省市统计年鉴,第二产业中工业占据主导地位：2006年工业生产总值达到335.51亿元，占整个国民生产总值的52%。冶炼、能源及加工制造业成为国民经济的支柱产业，三大行业的总产值占全市工业总产值的60%。“十一五”期间，安阳把加快工业化进程摆在经济社会发展更加突出的位置，积极实施“工业强市”战略，大力推进“工业振兴工程”。,三产微减，二产加强到58.4%,24,制造业从业人数占40%，收入水平较高，随着制造业重要支柱产业地位的确立，人均收入水平未来将稳步提升,安阳各行业平均工资及从业人数比较,产业发展,以上数据来源：安阳市统计年鉴,2005年，安阳城镇居民中有45.39%从事第二产业，而其中在制造业的从业人员达到了40%，其他行业从业人员的比重很小，安钢吸纳直接就业人员3万余人，上下游达10万余人。根据安阳市国民经济和社会发展第十一个五年计划，将制造业确定为安阳市重要的支柱产业。从行业平均工资来看，信息服务、电力燃气及采矿、制造业是收入最高的几个行业，制造业是影响安阳人均收入水平的重要因素。,2005年安阳城镇从业人员分布,25,国有企业效益下滑，非国有企业对安阳经济拉动明显，经济增长可持续有较强基础,1.0,注：企业销售景气指数=（本年销售产值-上年销售产值）/（本年生产产值-上年生产产值）。,1.0，相对景气,2006年安阳市主要单列企业生产销售状况,三家企业生产销售严重下滑,合资,国有,安阳卷烟厂2003年被新烟合并，安玻效益严重下滑，安阳钢铁效益较好，2007年上半年，销售收入、利税同比分别增长33%和45%，实现利润6.06亿元，同比增长135%，各项指标均创历史最高水平。,从电力消费看2006年安阳电业局销售产值增长23.1%，高于GDP实际增长，但GDP能耗位列河南地市第二！,产业发展,26,城市经济总量仍偏低，人均GDP中下，但城镇居民人均可支配收入处于上游水平,安阳城镇居民人均可支配收入与全省的对比,以上数据来源：各省市统计年鉴,645.15亿,1.18万,受国家宏观调控影响，安阳经济近两年有一定程度的滑坡。2006末GDP总量在河南排第9位，处于中下游。人均GDP：排名第11，处于下游。城镇居民家庭人均可支配收入排名第4位，此数据表明，安阳城镇居民购买能力较强。人均社会零售品消费总额居12位，处于下游。,1万,3123,城市坐标,27,与周边地市相比，安阳表现出较强的经济实力，但人均社零整体较低，表现出高端消费外流，旅游收入不足的现状,安阳GDP与周边地市的对比,安阳人均GDP与周边地市的对比,安阳人均社会消费品零售总额与周边地市的对比,安阳城镇居民人均可支配收入与周边地市的对比,以上数据来源：各省市统计年鉴,同周边县市相比，安阳表现出较强的经济实力，对周边县市有较强的辐射作用。GDP总量：排名第4人均GDP：排名第9，主要与安阳人口众多有关。城镇居民人均可支配收入：排名第5。人均社会消费品零售总额：排名第9，与安阳经济实力明显不符。,城市坐标,28,安阳,郑州,深圳,北京,数据来源：各省市统计公报,GDP,社会消费品零售总额,第一梯队：上海、北京第二梯队：广州、深圳第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉第四梯队：东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州、西安第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口红色为东部城市兰色为西部城市绿色为中部城市,从GDP和社会消费品零售总额的坐标判断，安阳目前处于第五梯队，正向第四梯队进发,重庆,城市坐标,29,城乡居民储蓄存款额较高VS零售额偏低：消费意愿被抑制，对未来不乐观，消费力有待挖掘,以上数据来源：各省市统计年鉴,安阳城乡居民人均储蓄存款额与河南主要地市的对比,安阳城乡居民人均储蓄存款额与周边地市的对比,在河南省18个县市中的排名：第6位。在周边相邻8县市的排名：第3位。,419.2元,419.2元,“这几年企业效益不好，下岗职工特别多，每个月只有三四百块，一般人都不敢消费。”某消费者,消费潜力,30,市区人均社零水平高出整体一倍，与其他城市差距不大,注：市区包括市直零售总额，不分计入各区，因此高于下辖各区。,市区社零比重接近权全市一半，且增速快,消费潜力,31,城市消费实质：消费增加主要依靠内生增长，旅游收入有限,现阶段安阳旅游收入对社零增长影响很小，我们预测未来会有所改善。,数据来源：各省市统计年鉴,06年游客数量增幅和旅游收入增长低于全国平均水平15%、19%。,全国平均水平448元,反向增长,“安阳旅游缺乏必要的配套，像餐饮、酒店配套、旅游产品等都跟不上，人们来了看看景点就走了，没什么可消费的。”张主任 文峰时代步行街管理处,消费潜力,核心商圈消费者构成,32,城市消费实质：中低端消费人群为主，高端消费流失,工人、公务员（包括泛公务员）、普通职员、个体经营者的比例占到61.3%，私营业主、中高层管理人员比例仅占19.5%，高端消费流失。,“安阳这几年的消费力提升较快，人们愿意购买上档次的家具用品。同时，安阳人攀比心理重。目前家具行业基本上都是零售，专业市场由于档次较低不受到欢迎。”金凯悦家具张总“安阳的高端消费都外流了，有钱人都去郑州购物了，安阳离郑州不远，2个多小时就到了，很方便。”某品牌服饰经营商“安阳没有什么可以买的，通常会去郑州购物。”某IT人士，月收入过4000元,消费潜力,33,消费潜力：未来社零将进一步增长，5年内“蛋糕”有望扩大一倍，主城区达到174.62亿元,预测前提：经济持续增长。市区人口进一步聚集。消费内生增长是主要动力。,说明：预测1和预测2是在全市消费总额增长基础上，以市区消费总额比重45%不变而得。,如果按市区规划人口2010年达到150万，则预计会到约120亿（人均8000元计）,亿元,2007-2011年安阳社零增长预测,访谈总结：多数人认为是个蛋糕，却不知道蛋糕的潜力！,消费潜力,34,发展动力较为充足的区域性中心城市，消费尚有挖掘空间，商业市场发展潜力较大,安阳是豫北区域性中心城市，交通优势明显，经济实力处于区域中上水平，发展动力充足。,重工业化是经济发展的核心，吸引了最多的就业人群，直接决定城市消费力的增长，但受国家宏观调控影响较大。,旅游收入有限，消费内生增长特征明显，整体消费潜力有待挖掘，但主城区社零增长较快，预计总量仍会继续增长。,城市发展研究,35,城市背景,城市坐标,产业发展,消费潜力,城市经济,Q1：10万体量商业在安阳能否存活？市场潜力研判,市场潜力研判,城市背景,城市坐标,产业发展,消费潜力,商业发展,36,安阳商业还处于初级发展阶段，面临提升转变之机,安阳人均GDP接近900美元，但相应的商业设施却未满足需求，高端消费外溢，商业处于提升转变阶段,集市&沿街商业,大型综合超市&专业店,仓储式购物中心,便利店,都市MALL,郊区MALL,百货商店&批发市场,$500以下,$5001000,$10003000,$30005000,$50007000,$700010000,$10000以上,生存需求,价格,品质,传统形态阶段,业态丰富阶段,业态替代阶段,随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展,伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区,形成条件,形成过程,随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争,市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争,商业业态细分完全，总量饱和,阶段特征,刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分,城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能,相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额,市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力,文化、情感需求,便利,敏感因素,人均GDP,出现业态,目前深圳,目前安阳,商业发展研判,37,安阳目前人均商业面积为0.55，未来5年内将逼近1，发展空间大，商业“马太效应”仍将继续,目前,未来5年,专业市场比例高反映出安阳的区域流通中心地位。,安阳市区商业在营面积约80万，其中零售面积约41.2万。市区人口80万，人均零售、餐饮在营面积是0.51，与国内外其他城市相比，安阳未来的人均商业面积仍有拓展空间。随着本项目（10余万平米）、沃尔玛项目（5万平米）以及其他拟规划项目近20万商业供应，未来5年内安阳人均商业会逼近1。,商业空间,安阳人均商业面积与其他城市对比,0.0,0.2,0.4,0.6,0.8,1.0,1.2,1.4,1.6,1.8,人均商业面积,0.55,0.80,0.98,1.28,1.50,1.80,1.30,1.60,0.80,安阳,遵义,青岛,深圳,合肥,上海,香港,纽约,安阳2012年,38,根据世联对全国三四线城市的监控，综合性一站式购物消费中心的出现是商业发展的必然,商业发展潜力坐标,城镇居民人均可支配收入,人均GDP,常州莱蒙都会58万平米、2005年启动大型商业综合体,柳州谷埠街国际商城14万平米、已开业大型商业综合体,鹤壁正阳商业广场，新区12万平米、年底开业大型商业购物广场,南阳鸿德购物公园10万平米、在建一站式大型购物中心,邯郸新世纪商业广场20万平米、在营业综合性商业购物中心,案例选取标准 国内三四线城市消费水平接近案例关注点出现的商业形式、功能、体量、出现的时机。,案例总结,39,国际商业发展模式演变,我国商业业态的发展历程,安阳即将进入,商业发展模式演变,1990年代初,1990年代中,1990年代后,2000年代初,百货商店、批发市场,大型综合超市、仓储商场,商业街,SHOPPING-MALL,1000,2000,3000,7000,10000,百货商店,大型综合超市,都市MALL,仓储式购物中心,郊区Mall,人均GDP,商业业态演变,时期,安阳市区人均GDP2680$,从商业发展规律来看，安阳目前是大型综超的大力发展期，即将进入Mall发展,综超+百货是目前商业市场最好的经营方式，丹尼斯是绝佳代表。,功能定位,商业趋势,40,安阳主城区社会和经济发展水平正适合发展第一代Shopping-Mall，丹尼斯较类似,数据来源：佛山年鉴、禅城年鉴,MALL在国际上的发展阶段及相应特点,安阳相关指标,Shopping Mall的发展划分为两个阶段。第一代Shopping Mall和第二代Living Mall。,功能定位,商业趋势,41,借鉴东南亚Mall的发展经验，安阳发展Mall有巨大的空间,鉴于我国很多城市的人均收入已经接近或超过东南亚的部分城市，而且东南亚各国大型购物中心发展的直接原因除了零售业自身需求迫切外，更具有市镇发展及休闲观光等一一，非常值得国内企业学习和借鉴。很多专家都认为，我们在发展Mall时，可以借鉴东南亚的成功经验。菲律宾、泰国、马来西亚等东南亚国家Mall的发展既多又好，且新的Mall仍在不断地建设中。根据东南亚国家的经验，建一个10万平方米左右的Mall约需要1亿美元资金，若经营状况良好，5-10年就有望收回投资。,对比东南亚各城市，安阳市区的人口、经济水平足以支撑多个Shopping mall发展。Shopping mall在安阳有巨大的发展空间。,功能定位,商业趋势,42,商业市场结论：商业仍有较大发展空间，功能复合是发展趋势,人均商业面积较低，发展空间较大，商业单核发展，马太效应明显。,集中式商业对街区拉动作用明显，无形中起到“主力店”的作用，但仅提供单一购物消费，同质化严重，复合消费亟待出现。,市场有经验经营者缺乏，消费者不成熟，向往都市生活、追求时尚，易于引导。,商业市场研究,43,城市背景,城市坐标,产业发展,经济潜力,城市经济,Q1：10万体量商业在安阳能否存活？市场潜力研判,市场潜力,城市商业发展阶段,同类型城市对比,安阳商业指标分析,消费潜力,商业发展,Answer1:依照安阳城市的目前的经济发展、消费总量、商业规模，及未来的发展趋势，完全有能力有需要10万体量的“一站式”大型商业综合体。,44,Q2：10万体量商业存在哪些风险？,风险一：无视市场实际需求风险二：忽视商业开发专业化需求风险三：项目定位不准确风险四：重建筑设计轻商业规划风险五：缺乏科学的业态业种规划风险六：盲目轻信主力店风险七：缺乏科学的招商规划风险八：产权销售存在弊端风险九：轻视后期的经营管理风险十：无长期的资金投入安排,45,本项目可能面临一些的风险，我们认为都可以通过合理的手段防范和规避,46,Q2：10万体量商业存在哪些风险？,Answer 2:市场容量与财务安排是最重要的风险防范。安阳的消费市场容量在短期内无法一次性接纳10万的商业面积，应分期逐步开业化解；10万的旺场，须经过几年时间的市场培育，需准备充足的资金保障：租金补贴、营销推广、卖场装饰、物业维护、建设资金利息等。,风险一：忽视商业开发专业化需求风险二：无视市场实际需求风险三：项目定位不准风险四：重建筑设计轻商业规划风险五：缺乏科学的业态业种规划风险六：盲目轻信主力店风险七：缺乏科学的招商规划风险八：产权销售存在弊端风险九：轻视后期的经营管理风险十：无长期的资金投入安排,47,本报告的技术思路,项目开发背景,客户目标和问题,界定核心问题,市场潜力研判,区域与项目研判,项目市场定位,规划布局研究,开发策略建议,商业与古建筑结合研究,商业与文化结合研究,战略论证,策略论证,问题界定,48,决定城市商业体量的选址KPI,区域位置,交通体系,城市规划,人口状况,处于城市的发展方向上，不会被边缘化,属于城市重点发展区域,良好经济运行状况和积极发展前景,接近购买力，位于消费中心,处于居住的几何中心，保证有广阔腹地,有较强地消费能力,大规模人口聚集，且有一定增长空间,便利的停车系统,强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力,商业格局,地块条件,处于较强的市场竞争地位,地块大小能满足开发需求,Q3：本项目能否在安阳承担这个历史角色？,49,商业发展阶段,重要标志事件,商业格局,1993年 1994-1995年 2000年 2003年 2005年至今 未来,1993年以前,国有百货大楼大发展,专卖店出现,安百、二百、相州百货三花齐放,亚细亚开业，带动彰德路发展,彰德路成为商业圈核心,步行街出现,北大街改造成功,综合性商场出现,卫东购物广场开业,丹尼斯开业,亚细亚拍卖，改造为海鑫开业,丹尼斯、海鑫、卫东三足鼎立，丹尼斯独占鳌头,文峰路商圈形成,彰德路开始没落,北大街成为商业核心,新式商业设施引领消费力！,核心商圈内部经历了四次转移，趋势将进一步延续，关键是新式商业设施的出现,从90年代初，安阳核心商业圈经历了“百货大楼彰德路文峰路”的转移。现在的核心商圈出现了丹尼斯、卫东、海鑫为首的“三足鼎立”局面，尤以文峰中路丹尼斯周边发展势头最为迅猛。按照商业发展规律，下一个阶段将会是一站式的都市mal大发展时期。,2,1,4,商业格局,3,1,红旗路北大街一带,2,彰德路,3,北大街,4,文峰中路丹尼斯,50,项目与周边主要(商业)设施的距离,与丹尼斯：直线距离700米与北大街：直线距离450米与中山街：直线距离300米与海鑫：直线距离1100米与卫东：直线距离780米与美丽华：直线距离1600米,安钢商圈,1.6kM,美丽华,卫东,丹尼斯,海鑫,5kM,0.7kM,0.78kM,1.1kM,51,老城区,工业区,历史风光休闲游览区,安东新区,高新技术产业区,以殷墟大遗址为核心，以安阳河为纽带,通过行政东区的移迁，在东部逐渐形成以行政、商务、居住、信息为主的新区,以老城区为核心的传统商业服务区,以现代工业产业为主，以高教科研为支撑的高新技术产业区,以安钢、安玻、安烟为龙头的铁西工业区和城市金融中心,安阳城区目前已经初步形成了5大城市组团（人口聚集区域3-5平方公里不等）的格局,城市框架：95平方公里。市区总人口：102.5万。主城区人口：约80万。五大组团：老城传统商业区、东面安东新区、南部高新技术产业区、西部工业区和北部历史风光休闲游览区。未来安阳城市将向南、向东方向扩张，重点加强安东新区的建设，拉大城市骨架，加快城市化进程。,城市布局,52,未来安阳城市将向南、向东方向扩张，将出现“一区三片”的空间布局,本项目所处的是城市中心区中古城商业区的核心。,未来安阳城市的空间结构将呈现“一区三片”的格局。一区：城市中心区，西起京广铁路，东至京珠高速公路，南起安林高速公路，北至洹河，是城市市级中心区所在地，承担城市商务用金融、办公、文化博览、教育体育等功能。三片：南片高新技术开发区；西片安排城市中心区或旧区改造置换出来的工业企业以及其他一、二类工业；殷墟片区。,未来格局,53,安东新区的发展刚刚起步，未来将有可能成为老城区外的另一个城市中心,安东新区规划范围：东起永安街，南至明福街，西至曙光路，东至光明路，规划总用地10.39平方公里。其中，中央商务区规划用地面积1.6平方公里，是集金融中心、购物中心、商务办公中心、商业街区等功能为一体的新型城市空间。随着市委、市政府迁入政务新区，安阳的行政中心转移，未来安东新区内政务功能和商务功能得以加强，有可能成为老城区外另一个城市中心。,中央商务区意象图,2005年至今,规划期,建设期,成熟期,规划及市政基础工程启动,京林等住宅项目启动中央商务区规划启动,2000年,2001-2004年,安东新区发展刚刚开始，目前进入住宅开发,核心Q：随着安东新区中央商务区的建设，核心商圈是否会转移？传统核心商业会不会从此没落？,主要设施开工：易园2001年9月安阳党政综合楼2002年日报大厦2003年初博物馆2003年12月,?,未来格局,54,规划期,建设期,快速发展期,成熟期,商业项目,办公项目,市政配套,土地开发路网设施,居住项目,中高档住宅,市政设施,政府相关部门办公物业,中高档办公,政府公务类设施,高档住宅,社区级商业区域级商业,城市新中心区成功开发次序,0-3年,4-5年,6-15年,15年以后,时间,开发类型,资料来源：世联模型,案例总结,不同城市政务新区的开发历程基本一致，不同城市由于开发力度不同，开发周期不同。政务新区内商业氛围的成熟至少需要20年的时间。政务新区的商业在形成和成熟过程中，老城区的核心商圈的商业不会发生削弱，更多是互补。,安阳市政务新区商业氛围成熟尚需时日，老城区核心商圈的地位在很长一段时间内不会改变,城市新中心区商业成熟一般需要20年，在形成过程中不会削弱传统核心商圈的地位,新区商圈和原有商圈更多是互补,案例选取上海、深圳、青岛、郑州案例关注点城市发展、商圈演变,55,深圳新中心区的发展经历了将近20年才进入成熟发展期,深圳新中心区发展历程,投资启动,主干道基本完成,投资大厦信息枢纽中心大厦建设,中心区基础市政设施“七通一平”基本完成；成功拍卖出让一块居住用地,和黄、中海、深业、居住项目开工；六大政府工程同时开工，中心区城市公园建成,中心区进入高速发展期;高交会馆、会展中心启用中心区地位已经确立;居住项目竣工投入使用;江苏大厦、国际商会大厦、诺德等高级写字楼也相继落成,1980s后 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999-2005年 2006年以来,进入成熟期,商业项目开发,居住项目开发,办公项目开发,基础设施建设,开始启动,规划,COCOPARK，怡景中心城等进入营运，晶岛国际广场即将开业,COCO PARK，怡景中心城等进入营运期，晶岛国际广场年底开业,商圈演变案例,56,郑东新区的发展经过10年才初见规模，商业氛围开始培育,2004年,建设期,新区按照规划启动，基础设施也同步进行,住宅进行大规模开发，配套商业开发,1998-2003年,2003年,郑东新区发展历程,规划期,规划开始,新区商务和商业投资起步,快速发展期,2005年以来,郑州中心城区规模偏小，拓展空间受到制约，与省会城市的地位和建设全国区域性中心城市的目标远不相适应，因而1998年，郑州市明确提出城市向东扩展，寻求新的发展空间。经过10多年的建设，郑东新区初见规模。目前，郑东新区作为战略要地已经逐渐开始启动，龙湖商业区已经吸引了多家大型商业企业在此安营扎寨。,快速发展期,商圈演变案例,57,从安阳未来规划人口分布看，铁西区仍是居住人口重心，受消费习惯影响，核心商圈仍将是首选,一般都到市里面去购物，铁西这边没什么可买的。这边的人都是这样的。铁西某消费者,铁西,从安阳市住房建设规划看，未来5年内，铁西区将是住房建设的重点区域。由此可见，铁西区未来仍然是居住人口较多的区域。,访谈：安东新区筹备办公室已经成立，拟规划区域可能达到70平方公里左右，人口规模30万（现有市区95平方公里、80万）。,住房规划,项目距安钢中心5km，车行时间15分钟,安阳尚未出台商业网点规划，商业发展仍是自发，关键是消费力即人口。从目前看，东区住房规划的落实还有待观察，大量人口入住尚不会成为事实。另一方面，东区人口规划能够实现，那么本项目不仅是城市的交通中心，也将是城市的几何中心。,58,而从消费者认知角度看，未来的商业繁华带不会转移，仍将维持在文峰中路一带,目前最繁华的商业带,未来2-3年最繁华的商业带测试,通过访谈，大部分消费者认为丹尼斯、北大街一带无法区分，几乎等同，属于文峰中路。所以，可以说，消费者普遍认为文峰中路目前和未来都将是安阳最繁华的商业带。认为未来安阳最繁华的商业带出现在东区的消费者占1/4。,“政府的动作太慢了，安东新区能否建成，什么时候建成还是未知数。”消费者访谈,消费者调查,59,未来，安阳将形成一主多副的商业格局，本项目将进一步强化核心商圈的地位,核心商圈商业规模目前经营面积20万平米，随着本项目启动，将达到30万平，仍占全市商业体量的一半以上。,核心商圈竞争取胜关键因素,商业体量无出其右,老城区改造、周边商业设施的启动将进一步提升现有的物业水平和经营水平，核心商圈能够继续保持优势。,存在升级空间,商圈竞争预测,60,从规划落实看，安阳刚经过“摊大饼”的阶段，城市框架基本形成，房地产开发正酣,安东新区、经济开发区道路网络形成,城市建设,2006年居住及商业用地供应增长较快,2005年出让土地性质单一，工业、居住占绝对主导，两者共占总出让量的95%，其中工业用地占46.49%，居住用地占48.01%。2006年土地出让用途开始多样化，尤其商业用地增加明显，达到了18.2%，而商住用地也达到了近15%。工业用地数量显著降低，占比不到20%。,61,住宅板块化格局已逐渐形成，铁西开发量最大，东区购房者消费力最高,住宅开发关键词五大板块销售均价：1887元/平制高点：东区，环境好，但氛围尚未形成多层为主,12,13,14,15,16,住宅开发,62,核心商圈商业开发极少，尤其是销售型，导致价格奇高；相对老城后续改造，本项目具有先发优势,市场主要商业供应项目,城区商业物业开发有限，核心区供应很少。铁西区底商售价较低在8000-9000元/平，铁东价格较高突破10000-15000元/平。临近核心商业区的一些项目屡屡创出价格新高，目前彰德路博地苑（原机床厂）商铺报价高达2.98万/平米，而周边租金不过70-80元/平米/月，静态投资收益回报率只有3.2%！,核心商圈周边商铺年推出很少，且铺位大，总价高，而业内人士反映销售难度很大，投资者则认为小面积、低总价商铺很少。,5,4,3,2,1,1,2,3,4,5,商业开发,63,拟建设重要项目：深国投沃尔玛项目蛰伏两年，表现出商家的信心不足,深国投沃尔玛05年进入安阳，以极其优惠的地价128万进入安阳消费者虽充满期待，但动作十分缓慢。,经济开发区,铁西区,安东新区,北关区,沃尔玛项目：本应进驻本项目地块，但阴差阳错拿下偏离核心商圈的红旗路地块。共占地28亩，商场约3.2万平方米，投资总额为1.57亿，因股东变故和对市场担忧，去年底才奠基，计划今年底开业，已没有希望。,简评：核心商圈资源向文峰中路转移，沃尔玛项目不仅要偏离核心商圈，还处于非城市发展方向上，前景不容乐观。,商业物业开发,64,市场传闻拟建设重要项目：丹尼斯蠢蠢欲动，两大项目如果启动，需要审慎关注,除聂村项目，传闻丹尼斯欲在发贞元广场附近开发大型商业项目。另外，消费者看好的安东新区目前尚无大型商业设施规划，只有义乌小商品城正在筹划中。,经济开发区,铁西区,安东新区,北关区,聂村项目：原建材市场计划改建为商业设施，现向外部招商，丹尼斯有意进驻，原计划今年5月就开工，明年10月投入使用，通过打探，没有进展。该项目一期占地80亩，建筑面积5.6万平方米，地上5层、地下一层，如果丹尼斯或者有其他商家进驻，将对分流新区消费力。,简评：丹尼斯两大项目如果布局成功，将会最大分流消费力最强的铁西、新区居民，进而改变安阳商业格局。,规划项目,65,区域竞争结论：核心商圈地位将继续保持，外围项目对核心商圈竞争有限,从规划以及城市商圈演变规律看，核心商圈地位不会发生转移。,住宅板块发展基本按照规划进行，消费力将重新布局，但新的商业中心出现尚无迹象。,商业物业开发量大，但多在外围，核心商圈内较少，外围拟建项目不会构成实质性威胁。,区域层面研究,66,商业市场格局处于单中心阶段，只有一个核心商圈，周边商业以专业市场为主,安阳城区建成面积95平方公里，但目前只有一个真正意义上的商业核心。核心商圈：由解放大道、北大街、文峰南北街和彰德路四条城市道路交错形成。经营面