大理酒店公寓及分时度假市场分析.ppt

大理酒店公寓及分时度假市场分析,大理酒店公寓及分时度假市场分析,大理旅游市场格局及特点大理现阶段房地产市场格局及特点 大理酒店公寓市场分析重点项目运营策略分析小结,大理旅游资源,大理旅游人口及收入同比增长分别为15.5%及20.3%，为中等增速；根据计算来大理游客人均消费为895元/人次。,2011年接待游客数为1545万人次，比2010年增长209.4万人次，增长率为15.5%,2011年旅游业总收入为138.4亿元，比2010年增长23.3亿元，增长率为20.3%。,大理旅游市场格局及特点,国内一日游及过夜游平均消费支出与大理游客花费对比,大理旅游市场格局及特点,2012年城镇居民出游人均花费914.5元，过夜游客平均花费1292.7元，一日游游客平均花费354.4元。经旅行社组团出游人均花费1655.3元，散客人均花费739.4元。外域旅游人均花费1309.5元，本地旅游平均花费577.2元。,大理游客人均开销895元,大理游客的特点总结：,大理旅游市场格局及特点,过夜游客户比例为60%，一日游客户比例为40%；绝大部分以散客为主；客户主要来自周边区域或省份，较远区域及省份客户较少；客户消费能力有限，低于全国城镇人口旅游平均消费开支。,中国短途游居民开支比例：,大理旅游市场格局及特点,国内短途游客户住宿开支比例为16%，即大理游客住宿开支额约为：895*16%=143元/天/间；目前大理古镇/双廊大部分客栈非节假期酒店费用在110-160元之间，与数据相符。,大理酒店公寓及分时度假市场分析,大理旅游市场格局及特点大理现阶段房地产市场格局及特点 大理酒店公寓市场分析重点项目运营策略分析小结,大理房地产市场格局及特点,2013年以来，随着海东方、沧海一墅、苍山小院、洱海龙湾等千亩超大型楼盘项目纷纷入市，在为市场树立标准的同时，也在改变市场格局。超大型楼盘的入市，使得别墅产品线进一步丰富，单价不过万，别墅产品总价逐步下探至150万/套、甚至100万/套的同时，进一步挤压了市区豪宅产品的总价空间。首此影响，市区豪宅标杆之一的耀鹏明珠中心项目选择快速销售的策略，6800元/平的开盘住宅销售均价，这一低于市场预期的定价，使得86-120平核心产品总价下探至60-80万/套。耀鹏明珠中心的区位及其市场地位，迫使其他市区项目产品不得已将产品总价降至50万左右，方能获得市场认可。,大理酒店公寓及分时度假市场分析,大理旅游市场格局及特点大理现阶段房地产市场格局及特点 大理酒店公寓市场分析重点项目运营策略分析小结,近期大理市场已售、在售、将售的产权酒店项目共5个，将利润分成经营、固定返租经营、混合收益方式经营等3种产权酒店公寓经营模式全部包含。,大理产权式酒店公寓市场,开发商：恒丰祥项目地址：密湾旅游文化小镇项目规划：大理古城最具投资价值的旅游综合体建筑类别：独栋、双拼、联排、酒店公寓、商业街、五星级酒店、旅游配套绿化率：容积率：0.6占地面积：1000亩建筑面积：40万建筑风格：传统中式古镇民居,在售项目之一密湾,大理产权式酒店利润分成模式,密湾项目在售产品,密湾现阶段在售产品主要以五星级酒店公寓为主，面积区间在40-145平米之间，共计285套左右；目前在售价格在10000-11000元/平米左右，总价在50万以下的产品共有255套左右，占总量的90%。酒店公寓聘请“途家”中高端度假公寓平台进行管理，收益与业主5：5分成。,大理产权式酒店利润分成模式,密湾项目点评分析,密湾以大型旅游综合体概念整体规划打造，目前一期产品打造完成，酒店业已经营，在售二期的酒店公寓产品。产权酒店部分于2013年3月初开盘，酒店公寓90%产品总价集中在50万左右，并聘请途家知名管理公司管理，对于普通投资者而言，具有较大吸引力。亮点：项目旅游综合体整体规划；酒店公寓低总价。,大理产权式酒店利润分成模式,开发商：大通地产项目地址：下关滨海大道龙山旁 项目规划：大理最高档海景度假项目建筑类别：海景酒店、海景公寓；花园洋房、联排别墅绿化率：容积率：1.0占地面积：292亩建筑面积：193625建筑风格：现代风格,在售项目之一洱海龙湾,大理产权式酒店利润分成模式,洱海龙湾项目在售产品,本周日洱海龙湾一期LOFT公寓产品将开售，根据销售员介绍，预计均价在9000元/平左右，办卡客户交1000元，开盘当日可抵10000万，并享受额外8个点优惠，折后价预计为8200元/平左右，总价在50万以内。LOFT公寓，层高4.8米，业主可自己分割，可交由开发商统一装修，成本预计2000元/平左右。,大理产权式酒店利润分成模式,洱海龙湾项目点评分析,洱海龙湾项目规划有亮点，借用400亩洱海生态湿地，打造大理唯一亲水型生态湿地公园及人工沙滩；一期由一栋24层产权酒店，17层4.8米层高LOFT公寓，及28栋亲海双拼别墅组成。其中产权酒店2-9层交由“途家”中高端服务公寓平台公司管理，10-24层整层带装修出售；LOFT公寓可分割两层使用，业主可自行负担成本，可由开发商统一装修后，交由“途家”统一管理，盈利与业主5：5分成。低总价：产权酒店90%总价在50万以内；亮点：4.8米观海LOFT公寓，低总价，开发商装修、途家统一经营。,大理产权式酒店利润分成模式,开发商：大理上和置业项目地址：下关滨海大道以西 项目规划：中国最好的产权式酒店建筑类别：酒店、企业会所绿化率：容积率：占地面积：21000建筑面积：7.8万左右建筑风格：现代风格,在售项目之一半岛假日酒店（洱海翠湖宾馆）,大理产权式酒店利润分成模式,洱海翠湖宾馆项目点评分析,洱海翠湖宾馆项目总计900余套海景公寓，其中200间左右交由昆明翠湖宾馆全权委托经营，剩余700间公寓将对外发售。对外发售公寓面积区间在29-150平，看海公寓集中于50平米左右，不看海公寓集中于34-57平米之间。5月18日在昆明进行内部认购，现阶段办理VIP卡（10000万元），可享受6000元/平（带装修）左右的内部认购价。低总价：核心产品总价位于20-40万/套之间。亮点：项目造型独特，低总价、翠湖宾馆托管、五星级酒店配套,大理产权式酒店利润分成模式,近期大理市场已售、在售、将售的产权酒店项目共5个，将利润分成经营、固定返租经营、混合收益方式经营等3种产权酒店公寓经营模式全部包含。,大理产权式酒店公寓市场,开发商：大通地产项目地址：下关滨海大道以西 项目规划：文化体验、休闲度假和生态观光为一体的综合性地产项目 建筑类别：海景公寓、度假公寓、产权酒店、花园洋房、一线海景别墅、超五星酒店、合院商业绿化率：容积率：1.0占地面积：25.7万建筑面积：25.7万建筑风格：现代风格、大理民居,在售项目之一洱海国际生态城,大理产权式酒店固定返租模式,洱海国际生态城过往销售产权酒店及公寓,大理产权式酒店固定返租模式,洱海国际生态城项目点评分析,2010年1月，一期产权酒店开盘，为大理首个产权式酒店项目，凭借27-45万的低总价，以及年9%回报，返租5年的吸引力，昆明开盘日基本清盘；二三期海景精装公寓，以38平主力户型，均价8000，30万低总价，打动市场，700余套也纷纷售完；2011年8月，四期五星级产权酒店开盘，借助项目前期声势，利用10年8%年回报，20天免费入住，2.5万加油卡赠送等优惠吸引，将项目价格抬至15000元/平，总价去到50-100万。,大理产权式酒店固定返租模式,近期大理市场已售、在售、将售的产权酒店项目共5个，将利润分成经营、固定返租经营、混合收益方式经营等3种产权酒店公寓经营模式全部包含。,大理产权式酒店公寓市场,开发商：昆明城建项目地址：七里桥214国道旁 项目规划：规划1200亩，建筑类别：凯越酒店、独栋、双拼、联排精装修小院绿化率：容积率：0.56占地面积：1000亩一期建筑面积：48093建筑风格：白族民居风格,在售项目之一苍山小院,大理产权式酒店混合收益模式,苍山小院在售产品,苍山小院于2013年1月正式开盘，首期共366套55-280平米精装修度假别墅小院，共48093平米。目前苍山小院共销售别墅不到200套，月均50套左右。其中55/75平返租型小院落联排共176套，已售150套，总价在75-100万，5年返祖，年回报6.3%，有免费1月居住时间；86-111平非返租型联排共82套，目前剩余40套以上；130平以上的联排、双拼，总价超过150万，客户选择余地较大，成交较少。,大理产权式酒店固定返租模式,苍山小院项目点评分析,1200亩大型旅游地产项目规划及定位小面积别墅型产权酒店，市场空白：55/75平米经营型、精装修度假别墅为市场空白，100万以下总价、购买有收益的度假别墅产品为大理市场空白；知名酒店管理公司托管：凯悦酒店 返租政策：年回报6.3%，5年返租；或可选与酒店利润共享；客户红利：每年30天免费入住；亮点：项目远景规划发展、度假别墅型产权酒店、回报率、凯悦酒店托管。,大理产权式酒店固定返租模式,大理酒店公寓及分时度假市场分析,大理旅游市场格局及特点大理现阶段房地产市场格局及特点 大理酒店公寓市场分析重点项目运营策略分析小结,重点项目运营模式分析,客户选择产权酒店，决策依据顺序：,从大理及昆明所有产权酒店项目销售情况，总结得出客户决策的依据顺序为：第一：回报率、回报年限（客户收益保障，决定产品未来升值潜力）；第二：产品地理位置及项目规划（酒店的经营性保障及未来市场认可度）；第三：总价控制（客户对于产权酒店皆有投资心理底线）；第四：知名品牌酒店管理公司托管（客户信心的保障）。以上四点，为客户购买产权酒店的决策依据，是客户权衡利弊的重要考量，除第一点为购买产品的收益之外，之后三点皆为客户对购买产品风险的平摊。因为产权酒店的特殊性，以及现行法律条文的空白，使得客户缺乏对权益的保护手段，对风险的评估处于与收益同等重要的位置。,重点项目运营模式分析,完,