房地产行业十月月报：基本面“量平价平”龙头发力土地市场1107.ppt

,证券研究报告,告,分析师：,行业,研究,Table_MainInfo房地产,基本面“量平价平”，龙头发力土地市场 房地产行业十月月报,行,推荐,（维持）,2012 年 11 月 02 日,业,投资策略报,重点公司重点公司万科A保利地产,11A0.881.10,12E1.051.35,评级买入增持,投资要点 板块涨幅居前：在“量平价平”的基本面形势下，政策压力得到释放，优质地产企业三季报业绩突出，10 月房地产板块跑赢上证综指 3.2 个百分点。板块表现符合我们在 10 月 8 日报告中提出的“销售复苏，基本面,和股价背离提供布局机会”观点。淡旺季波动一定程度上被持续调控政策熨平，库存小幅下降：10 月 22个主要城市新房销量同比/环比分别为 53%/-4%。九月以来推盘高峰形成,赵振毅，CFA021-S0190512070004研究助理：李龑021-,的库存在本月有所消化，多数城市库存小幅下降。房价涨幅持平，缓解调控压力：全国百城房价 10 月环比上升 0.17%（8月：0.17%），连续第 5 个月价格环比上升，但房价涨幅收窄趋势维持持。其中一线城市房价涨幅略有扩大，环比上升 0.56%（9 月：0.30%）；40个主要限购城市环比上升 0.30%（9 月：0.17%），33 个主要非限购城市环比上升 0.17%（9 月：0.20%）。,一二线住宅土地市场活跃，企业拿地分化：一二线土地市场成交回暖较为明显，主要城市上海、广州、杭州、长沙、武汉在本月形成了本年度最大规模的土地推出和成交，重点城市土地出让金单月同比上升 165%，环比上升 34%，累计同比下降 27%（九月末：累计同比下降 37%）。房企拿地出现分化，整体上企业依旧谨慎，但资金充裕的龙头企业不断获得一、二线城市获得优质地块，维持对龙头企业的推荐。风险提示：1）政策紧缩超预期；2）需求萎缩。请阅读最后一页信息披露和重要声明敬请参阅最后一页特别声明,行业投资策略,目,录,1、销售情况：成交有升有降，绝对成交恢复到 5 月水平.-3-2、房价：涨幅持平，非限购城市涨幅继续收窄.-6-3、土地市场：拿地分化，整体成交回落，龙头拿地积极.-7-4、政策与板块估值.-10-5、个股推荐.-13-附录 1、重点城市 10 月销售情况.-14-附录 2、2010 年以来重要政策一览.-17-图 1：重点城市月度销量合计（万平米）.-3-图 2：重点城市日销量指数（2010 年 6 月末=1）.-3-图 3：一线城市月度新房销量合计（万平米）.-5-图 4：部分二线城市月度新房销量合计（万平米）.-5-图 5：主要城市新房价格环比平均涨幅.-6-图 6：主要城市新房价格环比涨幅.-6-图 7：18 个主要城市土地成交情况.-7-图 8：18 个主要城市土地推出宗数与流拍率.-7-图 9：18 个主要城市住宅土地成交楼面地价及溢价率.-7-图 10：2006 年以来房地产板块累计相对收益.-12-图 11：地产板块相对 PB（整体法、相对沪深 300）.-12-图 12：地产板块相对 PE（整体法、相对沪深 300）.-12-图 13：上海新房销售情况.-14-图 14：北京新房销售情况.-14-图 15：深圳新房销售情况.-14-图 16：广州新房销售情况.-14-图 17：南京新房销售情况.-14-图 18：杭州新房销售情况.-14-图 19：苏州新房销售情况.-15-图 20：武汉新房销售情况.-15-图 21：南昌新房销售情况.-15-图 22：三亚新房销售情况.-15-图 23：重庆新房销售情况.-15-图 24：成都新房销售情况.-15-图 25：青岛新房销售情况.-16-图 26：大连新房销售情况.-16-图 27：东莞新房销售情况.-16-图 28：惠州新房销售情况.-16-图 29：福州新房销售情况.-16-图 30：厦门新房销售情况.-16-表 1、2012 年 10 月重点城市成交情况.-4-表 2、2012 年 10 月重点城市住宅土地成交情况.-8-表 3、2012 年 10 月主要地产企业拿地情况.-9-表 3、2012 年 10 月板块涨幅.-10-表 4、2012 年 10 月重要政策一览.-11-表 5、地产板块主要个股涨幅.-13-表 6、2010 年以来重要政策一览.-17-,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-2-,1、,行业投资策略销售情况：成交有升有降，绝对成交恢复到 5 月水平本月各城市成交有升有降，没有呈现明显趋势，多数城市成交小幅变化。从整体上看，主要城市新房销量环比下降 4%，同比上升 53%，整体的绝对成交与 5 月水平相当。一线城市北京成交有所下降，其他三个城市成交均有所上升，其中北上广深成交的环比变化分别为-10%/11%/15%/34%。从区域上看，本月珠三角及中西部地区多数城市成交环比有所回升。而长三角及环渤海地区成交则有所回落。由于去年同期基数较低，各城市 10 月份同比升幅仍较为明显，平均升幅超过了63%。多数城市年初至今累计同比有所上升，平均累计增幅约为 33%，但城市间分化明显，长三角及中西部区域城市表现较好，环渤海地区表现明显较弱。10 月多数城市库存有所下降。在 9 月推盘高峰后，10 月销售维持在 5 月份的较高水平，多数城市库存有明显降低。,图 1：重点城市月度销量合计（万平米）,图 2：重点城市日销量指数（2010 年 6 月末=1）,数据来源：中国指数研究院、兴业证券研究所重点城市包括：上海、北京、深圳、杭州、南京、苏州、天津、青岛、大连、重庆、成都、福州、厦门。统计的 21 个主要城市 10 月份新房销量平均环比下降 4%，同比去年同期平均上升53%，1-10 月累计上升约 33%。10 月份多数城市库存（可售面积）有所下降，地产商在 9 月的集中推盘在本月有所消化。,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-3-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,行业投资策略表 1、2012 年 10 月重点城市成交情况2012 年 10 月重点城市成交情况,新房成交情况,二手房成交情况,区域,销售面积,销售套数,同比,环比,1-10 月累计同比,相比 2011年月均销量,可售面积环比,销售面积,销售套数,同比,环比,长三角,上海杭州南京苏州,129.126.168.255.6,10,7072,3216,3784,698,44%153%84%-8%,11%-31%-4%-43%,-1%140%87%128%,18%90%104%10%,-4%-3%-3%,41.6,4,919,120%,-7%,北京,106.5,13,064,63%,-10%,36%,33%,1%,环 天津,80.4,7,609,8%,-4%,-12%,9%,37.4,4,592,75%,-12%,渤 青岛海 大连丹东,86.530.24.3,8,7563,763479,15%56%-34%,-18%4%-13%,-4%-17%-42%,23%-98%-46%,0%7%,珠三角,广州深圳东莞惠州,114.333.061.526.4,9,7583,6425,7712,758,70%80%19%-2%,15%34%7%-15%,18%23%-2%14%,41%46%42%13%,38.9,4,676,112%,-58%,重庆武汉中 成都西 南昌部 昆明海口贵阳,185.0119.074.739.751.111.185.7,19,08411,9308,3234,3259,3601,1898,169,22%5%38%248%17%31%113%,2%4%-8%13%-25%-42%20%,44%21%28%90%10%75%62%,44%33%33%227%-1%17%95%,其 福州他 厦门算术平均,24.840.1,2,0983,719,128%38%53%,-1%-16%-4%,23%72%33%,69%95%,-4%0%,102%,-26%,数据来源：中国指数研究院、兴业证券研究所注：武汉、重庆、南昌、昆明为商品房数据一线城市北京成交有所下降，其他三个城市成交均有所上升。上海连续两月新房销量环比上升，本月环比升幅 11%，同比上升 44%，1-10 月累计同比下降 1%。北京新房销量环比下降 10%，销量回落到本年 5 月水平，1-10 月累计同比上升36%。深圳新房销售同比上升 80%，环比上升 34%，绝对成交接近 5 月水平。广州新房销售同比上升 70%，环比上升 15%。二线城市、多数三四线城市成交也有升有降，没有出现明显趋势。从区域上看，本月珠三角及中西部地区多数城市成交环比有所回升。而长三角及环渤海地区成交则有所回落。总体上看，绝对成交与 5 月水平相当。,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-4-,行业投资策略,图 3：一线城市月度新房销量合计（万平米）数据来源：中国指数研究院、兴业证券研究所其中一线城市：北京、上海、深圳二线城市：杭州、南京、苏州、大连、重庆、成都、福州、厦门,图 4：部分二线城市月度新房销量合计（万平米）,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-5-,2、,行业投资策略房价：涨幅持平，非限购城市涨幅继续收窄根据中国指数研究院发布的百城价格指数：全国百城房价 10 月环比上升 0.17%（8月：0.17%），连续第 5 个月价格环比上升，本月涨幅与上月持平。其中一线城市环比上升 0.56%（9 月：0.30%）；40 个主要限购城市环比上升 0.30%（9 月：0.17%），33 个主要非限购城市环比上升 0.17%（9 月：0.20%）。一线及限购城市本月房价涨幅略有扩大，但非限购城市涨幅明显收窄。9、10 月成交维持了前期水平，但未出现放量，而去库存依然较为缓慢。虽然从三季报来看，地产企业现金流得到明显改善，但在目前的库存和去化情况下，我们判断开发企业进行大幅度提价的概率较小，年内房价依然维持平稳。图 5：主要城市新房价格环比平均涨幅数据来源：中国指数研究院，兴业证券研究所统计的 100 个城市中 10 月房价环比上涨的城市有 56 个。10 月环比涨幅居前的城市为温州、菏泽、新乡。10 月一线城市价格全部有所上升，其中广州升幅最大，环比上升 1.04%，广州连续两月创价格最大升幅。北京、深圳、上海的房价环比分别上涨 0.77%，0.41%和 0.03%。深圳、北京房价涨幅较上月扩大，上海升幅有所缩小，近 4 个月来上海房价涨幅均未超过 0.2%。图 6：主要城市新房价格环比涨幅数据来源：中国指数研究院，兴业证券研究所,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-6-,3、,行业投资策略土地市场：拿地分化，整体成交回落，龙头拿地积极10 月，政府较强的推地意愿持续，保持了高供应量。300 个主要城市推出土地 3242宗，推出面积 13326 万平，环比持平，同比上升 8%，本年来 300 个主要城市土地数量首次出现同比正增长。300 个主要城市推出住宅类用地 1119 宗，推出住宅类用地面积 4,986 万平方米，环比增加 5%，同比减少 7%。统计的重点城市，本月推出住宅用地面积达到年内最大值，环比上升 6%，同比下降 4%，同比降幅为年内最小。10 月 300 个主要城市的住宅类用地成交 608 宗，成交面积 2,635 万平方米，环比减少 20%，同比减少 23%。土地价格方面，10 月 300 个城市住宅类用地成交楼面均价为 1,744 元/平方米，环比上涨 17%，同比上涨 49%，达到今年单月最高值。住宅类用地平均溢价率为 15%，较上月增加 3 个百分点，较去年同期增加 11 个百分点。我们监控的重点城市土地出让金同比上升 165%，累计同比下降 27%，降幅明显收窄。主要城市上海、广州、杭州、长沙、武汉土地市场升温，在本月形成了本年度最大规模的土地推出和成交，拉高了本月的土地成交均价和溢价率。,图 7：18 个主要城市土地成交情况,图 8：18 个主要城市土地推出宗数与流拍率,数据来源：中国指数研究院、兴业证券研究所图 9：18 个主要城市住宅土地成交楼面地价及溢价率数据来源：中国指数研究院，兴业证券研究所,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-7-,行业投资策略表 2、2012 年 10 月重点城市住宅土地成交情况2012 年 10 月住宅土地市场交易情况,推出土地,成交土地,流拍,区域环渤海长三角珠三角中西部,城市北京天津济南青岛上海苏州南京无锡杭州宁波深圳广州东莞惠州长沙武汉重庆成都,土地宗数（块)181141804013801259113575,土地宗数（块)07021953015701533101022,规划建筑面积(万平米)051024210331301146901791718280975165,成交楼面均价(元/平米)078105,2397,0113,5307,247010,8503,78101,7857264,1262,1921,9071,7872,826,平均溢价率0%0%0%0%20%0%1%0%32%3%0%31%-33%94%0%0%34%14%,土地出让金(亿元)040121471210012326032176119918,出让金同比-100%-83%-100%1854%251%846%-18%-100%1461%279%-100%-56%-49%392%130%-100%-22%4429%,出让金累计同比-20%-60%41%-21%-43%-76%-14%36%-16%32%-77%-31%-60%4%116%54%-64%13%,土地宗数000001000100002000,总计一线城市二线城市三、四线城市,151319723,103345613,1,155389727104,17%22%15%12%,48217926835,165%327%221%-30%,-27%-47%-24%13%,4031,数据来源：中国指数研究院、兴业证券研究所房企拿地出现分化，从土地市场整体成交上看，300 个主要城市的住宅类用地成交 608 宗，成交面积 2,635 万平方米，环比减少 20%，同比减少 23%，显示整体上房企拿地依旧谨慎。但是资金充裕的龙头企业，抓住本月政府推地高潮，纷纷在一、二线城市获得优质地块。,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-8-,行业投资策略表 3、2012 年 10 月主要地产企业拿地情况,企业万科保利地产万科保利联合体保利、融创绿城联合体保利香港中海地产荣盛发展招商地产绿地集团嘉里建设碧桂园大连万达富力地产佳兆业金科股份,城市佛山杭州厦门莆田抚顺贵阳长春江门福州南京佛山上海长沙长沙上海上海杭州廊坊常州南昌抚顺佛山杭州佛山龙岩广州佛山成都重庆,地块名称佛山市南海区桂城街道 A14 街区 C 地块，佛平路北侧江南单元 BJ01-R21-12 地块集美 11-07 片区厦门（新）站片区圣果路与集美北大道交叉口东北侧莆田市荔城区玉湖片区内抚顺经济开发区云岩区金西大道延伸段一至八号地块南关区东至亚泰大街南至乙十一路西至乙十路北至南环城路滨江新区 JD2012-40、41、42、43、44 号地福州仓山区 2012-06 号地块，南台岛北部，三环路以南，福建农林大学北侧建邺区江心洲纬七路过江隧道以北 C-6-2 地块佛山市南海区桂城三山新城港口路东侧佛山创智新城 DS-01-05、DS-02-01 地块徐汇区滨江 XH129B-02、XH129D-01 地块岳麓区湘岳路与银盆岭路交汇处东南角(滨江新城 B7 南)岳麓区岳麓大道与潇湘大道交汇处西南角(滨江新城 B7 北)森兰外高桥南部国际社区 A10-1、A10-2、A10-3地块杨浦区平凉街道 22、23 街坊地块三堡单元 R21-01 地块、三堡单元 R21-02 地块、三堡单元 S-R21/B1-01 地块光明东道以南，原肉联厂及糖烟酒公司牛塘镇湖滨南路东侧、延政西大道北侧地块红谷滩新区凤凰洲 HGT103-A03抚顺经济开发区陈村镇南涌佛陈路北侧地块二之江度假区单元 43-47 号五宗地佛山市顺德区北滘镇广珠西线高速公路以东 1 号地块双龙路北侧城市综合体南沙街金业小学西侧地块佛山市南海区桂城街道广东金融高新区 B 区 C-01、C-03、C-04 地块青羊区马厂社区 1、2 组璧山县碧泉街道原大岚村 1、9 社 BS12-1J-049,规划用途商办用地住宅住宅、商业住宅住宅住宅、商业住宅、商业商业、住宅住宅住宅综合综合综合综合综合综合住宅、商业住宅住宅商业、住宅住宅住宅、商业住宅、商业商业住宅住宅综合住宅、商业住宅,规划建筑面积（万）35.4416.6570.9920.5429.4592.6630.28132.0725.436.4459.7216.6322.899.612.0120.0330.89.0853.6422.3314.5719.8623.9343.1460.0919.9333.71722.11,交易总价（亿元）6.513.615.183.720.6810.066.6512.4213.64.459.45456.1626.421.2432.5955.881.875.364.480.55.925.375.165.16.5517.956.752.68,楼面地价（元/）183481782138180922910852195940534769151582270552700265117678162731814220641000200634429701060211978493267532539551212,资料来源：兴业证券研究所,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-9-,行业投资策略,4、,政策与板块估值,10 月地产板块整体上涨 2.4%，同期上证综指下跌 0.8%，房地产板块跑赢上证综指 3.2 个百分点，在 22 个行业中排名第 4。年初以来房地产板块上涨 4.2%，跑赢上证综指 15.6 个百分点，在 22 个一级行业中排名第 1。表 4、2012 年 10 月板块涨幅,板块绝对涨幅,相对上证综指,1 个月,3 个月,6 个月,年初至今,1 个月,3 个月,6 个月,年初至今,农林牧渔采掘化工黑色金属有色金属建筑建材机械设备电子元器件交运设备信息设备家用电器食品饮料纺织服装轻工制造医药生物公用事业交通运输房地产金融服务商业贸易餐饮旅游信息服务,-3.4%-3.9%0.2%2.4%-8.9%-0.4%-1.4%-0.7%0.0%-4.0%3.1%0.3%-1.6%0.9%2.4%1.7%1.6%2.4%-1.8%-2.7%-1.8%-3.2%,-4.2%-3.6%4.5%1.1%-2.7%1.7%-3.1%7.3%0.8%2.0%4.0%-1.8%-7.4%1.9%5.9%-0.3%-5.1%-2.3%-4.8%-1.8%-2.2%1.1%,-14.2%-22.2%-10.9%-18.0%-15.5%-11.3%-20.3%-6.6%-19.3%-15.6%-8.8%-3.5%-19.7%-15.5%11.2%-3.8%-18.7%-12.2%-13.8%-21.7%-3.7%-10.7%,-24.2%-20.1%-18.9%-17.4%-12.9%-12.0%-26.8%-15.7%-20.4%-19.5%0.4%-6.2%-25.8%-24.2%-4.3%-11.0%-20.4%4.2%-3.2%-23.1%-6.1%-20.9%,-2.6%-3.1%1.0%3.3%-8.1%0.4%-0.6%0.1%0.8%-3.2%3.9%1.2%-0.7%1.7%3.2%2.5%2.5%3.2%-1.0%-1.9%-0.9%-2.4%,-2.5%-2.0%6.1%2.8%-1.0%3.4%-1.4%8.9%2.4%3.7%5.6%-0.1%-5.7%3.6%7.6%1.3%-3.4%-0.7%-3.2%-0.2%-0.5%2.8%,-0.5%-8.6%2.7%-4.3%-1.8%2.4%-6.6%7.1%-5.7%-1.9%4.8%10.1%-6.0%-1.8%24.9%9.9%-5.1%1.5%-0.1%-8.0%10.0%3.0%,-12.9%-8.8%-7.5%-6.1%-1.6%-0.6%-15.4%-4.4%-9.0%-8.2%11.8%5.1%-14.4%-12.9%7.1%0.3%-9.1%15.6%8.2%-11.7%5.3%-9.5%,上证综指,-0.8%,-1.7%,-13.7%,-11.3%,资料来源：wind 资讯、兴业证券研究所与上月类似，本月无具有实质性影响的房地产调控政策出台，温家宝在经济形势座谈会上表示，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇，为前期房地产调控定调，肯定了调控成果，房地产调控政策收紧概率进一步降低。此外多地继续微调公积金政策，鼓励刚需。在调控的环境下，传统的地产销售淡旺季被抹平，整体保持了 5 月的成交水平。房价上涨幅度与上月持平，基本出现了“价平量平”的局面，也基本释放了政策进一步收紧的风险。我们维持前期判断，认为下阶段政策会整体稳中趋紧，目前的基本面尚不支持政策的大幅加码。,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-10-,知,（,行业投资策略表 5、2012 年 10 月重要政策一览,时间2012/10/10,发布机构国务院,事件或条例名称关于第六批取消和调整行政审批项目的决定,主要内容“商品房预售许可”的行政审批权将由原来的“县级以上地方人民政府房地产管理部门”，下放到“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”,温家宝说，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。,2012/10/17,国务院,温家宝总理主持召开经济形势座谈会,今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更,加注重市场和法制手段。坚定不移地搞好房地产市场调控。严格实施差别化住房信贷、税收政策和住,2012/10/18,国务院,温家宝主持召开国务院常务会议,房限购措施，抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。推进保障性安居工程建设，确保保障房公平分配到低收入群众的手中。加快普通商品住房土地供应，有效增加普通商品,房供给。重点推进以下几方面工作：一是继续研究拓宽保障性安居工程资金渠道，积,2012/10/11,住建部,住房城乡建设部有关负责人谈棚户区改造,极创新融资方式。二是督促各地全面落实工程质量责任制，在保证质量基础上，努力加快改造进度。三是加快已建成项目的竣工验收和配套设施建设，,作好交付使用准备。,2012/10/24,发改委,发展改革委谈宏观经济形势和对策,搞好房地产市场调控，坚决抑制投机投资性需求，有效增加普通商品房供给。加强保障性安居工程建设，确保保障房公平分配到低收入群众的手中。,新规定自 2012 年 10 月 8 日起实行，调整后个人申请住房公积金贷款的最高,2012/10/8,济南,济南公积金贷款政策调整,可贷款额度为 25 万元（章丘、平阴、济阳、商河为 20 万元）；还规定公积金贷款购买首套自住住房，建筑面积在 90 平方米(含)以下的首付款比例由,30%降低到 20%，90 平方米以上的仍为 30%。,2012/10/8,贵阳,关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施,严格执行国家房地产宏观调控政策，抑制投机投资性购房，切实稳定住房价格，满足各类购房需求；降低公积金贷款购买普通住房的首付比例，职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）购买首套自住房，套型建筑面积在 90 平方米及以下的，贷款首付比例为 20%。,要坚决杜绝出现新的“小产权房”；对在建在售的要坚决处理，立即叫停，注,2012/10/9,北京,研究整治“小产权房,重广泛发动群众举报，做到早发现、早整治；对历史上多年形成的，要分析,原因，分类研究处理办法。确定合理利润率并控制在 10%左右，引导商品住房价格满足自住型和改善型住,关于加强商品房价格成本,房需求。各级价格主管部门会同房地产行政管理部门认真做好普通商品住房,2012/10/19,陕西,利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通,销售价格的管理工作，密切关注房价上涨情况，房地产开发企业实行“一房一价，明码标价”对外销售。对市场上出现的虚假宣传、虚假促销等违规销,售行为，加大监督检查力度，依法从严查处。提倡和鼓励推行商品住房现房销售。,2012/10/24,武汉,住房公积金管理委员会关于调整二手房住房公积金贷款最高限额的通知,自 2012 年 10 月 20 日起，二手房（首套）住房公积金贷款最高限额由 40 万元提高到 60 万元。,资料来源：兴业证券研究所10 月政策面处于相对真空期，并没有具有实质性影响的政策出台。而基本面方面，出现“量平价平”。相对沪深 300 指数，地产板块整体 PE 接近历史均值，PB 高于历史均值，接近本年的前期高位。根据上市企业三季报的整体情况，我们判断行业已经从周期底部恢复，对行业维持推荐。详细分析请见 10 月 31 日三季报总结）,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-11-,行业投资策略图 10：2006 年以来房地产板块累计相对收益数据来源：wind 资讯，兴业证券研究所,图 11：地产板块相对 PB（整体法、相对沪深 300）数据来源：wind 资讯、兴业证券研究所,图 12：地产板块相对 PE（整体法、相对沪深 300）,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-12-,行业投资策略,5、,个股推荐,10 月份地产板块多数个股上升，其中中南建设、荣盛发展、滨江集团、鲁商臵业和招商地产涨幅都接近或超过 10%。招商地产、滨江集团等受三季报业绩利好催化，涨幅居前。而前期超跌的鲁商臵业，本月有所回调。表 6、地产板块主要个股涨幅,累计涨幅,相对板块指数,相对上证综指,1 个月,3 个月,6 个月,1 个月,3 个月,6 个月,1 个月,3 个月,6 个月,万科 A保利地产金地集团招商地产华侨城 A,-1.3%3.3%3.4%9.1%5.2%,-9.9%-2.5%-9.9%-2.8%-4.8%,-6.0%8.2%-18.9%0.3%1.7%,-3.7%0.9%1.0%6.8%2.8%,-7.5%-0.2%-7.6%-0.5%-2.5%,6.2%20.3%-6.7%12.5%13.9%,-0.5%4.1%4.2%10.0%6.0%,-8.2%-0.9%-8.2%-1.2%-3.2%,7.7%21.8%-5.3%14.0%15.3%,新湖中宝,-5.2%,-7.6%,-30.1%,-7.6%,-5.3%-17.9%,-4.4%,-6.0%-16.4%,首开股份,5.9%,-6.4%,-16.1%,3.5%,-4.1%,-3.9%,6.7%,-4.8%,-2.5%,金融街,-2.8%,-11.9%,-12.1%,-5.2%,-9.6%,0.1%,-2.0%-10.3%,1.6%,荣盛发展世茂股份中南建设,14.3%2.9%17.4%,-0.7%-5.9%1.7%,-6.3%-21.0%-5.3%,11.9%0.6%15.0%,1.6%-3.5%4.0%,5.9%-8.8%6.9%,15.1%3.8%18.2%,1.0%-4.2%3.3%,7.4%-7.4%8.4%,嘉凯城,-7.4%,0.6%,-28.3%,-9.8%,2.9%-16.1%,-6.6%,2.2%-14.7%,中天城投,3.3%,0.0%,-22.0%,0.9%,2.3%,-9.8%,4.1%,1.7%,-8.3%,苏宁环球,1.2%,-18.5%,-19.2%,-1.2%-16.2%,-7.0%,2.0%-16.9%,-5.5%,滨江股份,10.3%,-2.2%,-6.7%,8.0%,0.2%,5.5%,11.2%,-0.5%,7.0%,鲁商臵业,10.2%,-3.6%,-36.3%,7.9%,-1.3%-24.1%,11.1%,-2.0%-22.7%,世联地产,-3.9%,-14.0%,-21.8%,-6.2%-11.7%,-9.6%,-3.0%-12.3%,-8.2%,资料来源：wind 资讯、兴业证券研究所基本面形成了“量平价平”的格局。严格的房地产调控，熨平了成交的季节性变化，但成交依然维持在较高的绝对水平，接近 5 月的成交水平。同时目前房价环比涨幅持平。在此基本面下，政策面对地产板块造成的压力得到释放。一线地产企业在推地旺季加大了拿地力度，储备一二线优质土地。相对沪深 300 表现，目前地产股估值 PE 低于历史水平，PB 高于历史均值水平，根据上市企业三季报的整体情况，我们判断行业已经从周期底部恢复，维持推荐评级。主要推荐的个股为万科 A、保利地产。推荐龙头公司的主要理由是我们预计 1）其产品线，品牌优势维持高去化率，业绩锁定度高；2）行业集中度进一步加大，土地，资金等优势资源向龙头聚拢的趋势将持续；3）地产龙头的估值溢价不明显，有重估空间；4）地产龙头企业在拿地等方面的优势逐步体现到经营中。,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-13-,行业投资策略附录 1、重点城市 10 月销售情况,图 13：上海新房销售情况数据来源：中国指数研究院、兴业证券研究所图 15：深圳新房销售情况数据来源：中国指数研究院、兴业证券研究所图 17：南京新房销售情况数据来源：中国指数研究院、兴业证券研究所,图 14：北京新房销售情况图 16：广州新房销售情况图 18：杭州新房销售情况,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-14-,行业投资策略,图 19：苏州新房销售情况数据来源：中国指数研究院、兴业证券研究所图 21：南昌新房销售情况数据来源：中国指数研究院、兴业证券研究所图 23：重庆新房销售情况数据来源：中国指数研究院、兴业证券研究所,图 20：武汉新房销售情况图 22：三亚新房销售情况图 24：成都新房销售情况,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-15-,行业投资策略,图 25：青岛新房销售情况数据来源：中国指数研究院、兴业证券研究所图 27：东莞新房销售情况数据来源：中国指数研究院、兴业证券研究所图 29：福州新房销售情况数据来源：中国指数研究院、兴业证券研究所,图 26：大连新房销售情况图 28：惠州新房销售情况图 30：厦门新房销售情况,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-16-,2010/11/3,行业投资策略附录 2、2010 年以来重要政策一览表 6、2010 年以来重要政策一览,时间2010/1/102010/3/11,发布机构国务院国土资源部,条例名称关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条）国土部加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,主要内容增加中低价位、保障性住房供应，抑制投机（二套房），信贷风险管理，市场秩序，土地和新房供应（一次公开全部房源），加强市场监管，地方政府负责保证金 20%，政策性和中小住房供应比例不小于 70%,首套房 90 平米以上首付 30%，二套房首付比例 50%，,2010/4/15,国务院,国务院会议,利率 1.1 倍，三套以上可大幅度提高；政府问责制；,研究制定相关税费征收,国务院关于坚决遏制部分城市,首套房 90 平米以上首付 30%，二套房首付比例 50%，,2010/4/172010/5/272010/6/42010/9/292010/10/11,国务院国税总局人民银行、银监会、住建部有关部门人民银行,房价过快上涨的通知(新国十条）规范土地增值税清算问题关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知新国五条上调准备金率,利率 1.1 倍，三套以上可大幅度提高；政府问责制；研究制定相关税费征收；增加土地供应按照发票所载金额确认收入认房又认贷强调差异化信贷，部分城市实行限购政策，推进房产税改革试点，增加供应单独上调工、中、农、建为 17.5%，民生和招商为 15.5%，其余银行保持不变,一年期存款基准利率上调 0.25 个百分点，由 2.25%,2010/10/20,人民银行,上调利率,提高到 2.50%；一年期贷款基准利率上调 0.25 个百分点，由 5.31%提高到 5.56%；其他期限档次存贷款基,准利率作相应调整。首套普通自住房，套型建筑面积在 90 平方米（含）,住建部、财政部、人民银行、关于规范住房公积金个人住房银监会 贷款政策有关问题的通知,以下的，贷款首付款比例不得低于 20%；90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30%。第二套首付款比例不得低于 50%，利率不得低于同期利率的 1.1倍。停止向购买第三套及以上住房贷款。,2010/11/12,人民银行,上调准备金率,单独上调光大和交通银行的存款准备金率，上调后光大为 16%，交行为 18%，其余银行保持不变,统一上调 0.5 个百分点，农村信用社为 14.5%，工、,2010/11/16,人民银行,上调准备金率,农、中、建为 18%，邮政储蓄和交通银行变为 17.5%，,招商和民生银行变为 16%，其余银行变为 15.5%。统一上调 0.5 个百分点，农村信用社为 15%；工、农、,2010/11/29,人民银行,上调准备金率,中、交、建为 18.5%，邮政储蓄变为 18%，招商、民,生银行和光大变为 16.5%，其余银行变为 16%。统一上调 0.5 个百分点，农村信用社为 15.5%；由于,2010/12/10,人民银行,上调准备金率,第一次临时上调已经到期，所以，工、农、中、建和邮政储蓄变为 8.5%，交通银行暂时为 19%，光大为,17%，其余银行为 16.5%。一年期存款基准利率上调 0.25 个百分点，由 2.50%提高到 2.75%；一年期贷款基准利率上调 0.25 个百分点，由 5.56%提高到 5.81%；其他期限档次存贷款基,2010/12/26,人民银行,上调利率,准利率作相应调整。同时，上调中国人民银行对金融机构贷款利率，其中一年期流动性再贷款利率由,3.33%上调至 3.85%；一年期农村信用社再贷款利率由2.88%上调至 3.35%；再贴现利率由 1.80%上调至2.25%,2011/1/142011/1/26,人民银行国务院,上调准备金率新国八条请阅读最后一页信息披露和重要声明,统一上调 0.5 个百分点二套房首付比例 60%、强调地方政府问责制度、重点城市严格执行限购政策-17-,敬请参阅最后一页特别声明,（6,行业投资策略一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点，其,2011/2/8,人民银行,上调利率,他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期,存款利率达到 3%，一年期贷款利率达到 6.06%。从 2010 年 2 月 25 日起上调存款类金融机构人民币存,2010/2/12,人民银行,上调准备金率,款准备金率 0.5 个百分点，农村信用社等小型金融机,构暂不上调。,2011/2/242011/3/18,人民银行人民银行,上调准备金率上调准备金率,上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点上调准备金率 0.5 个百分点,大型存款类金融机构存款准备金率已经达到 20%，再创历史新高,金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百,2011/4/5,人民银行,上调利率,分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金,贷款利率相应调整。,2011/4/17,人民银行,上调准备金率,上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点,7