中原地产 一季度大连房地产市场反馈.ppt

2011年第一季度反馈,中原集团大连公司 DaLian.04.2011,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,目,录,宏观市场分析,整体楼市表现,细分区域分析,土地市场分析,政策篇,城建篇,房企篇,东部 中心,甘西 甘北,泛星海 高新,旅顺,金州,宏观市场分析,Part 1,政策篇,Part 1.1,1月26日，为巩固和扩大调控成果，政府出台了新的房地产调控政策“新国八条”，新政策扩大了限购城市的范围，将二套房首付比例提升至六成，并严格信贷标准，加码税收费用，内容更加细化，调控力度更强。随后各大城市纷纷出台相关细则，一线城市的执行力度较强，二线城市则相对温和。连版限购细则3月1日出台，3月28日正式执行，范围仅局限在市内四区和高新，旅顺、金州新区和北三市则不受限购影响。按常理推算局部区域的限购会推火不受限购的其他区域，但事实并非如此，原因：一是大连本地居民至今对“地角”十分看重，二是大连的限购政策还有灵活的因素，在市内购房仍有投资空间。,“新国八条”的出台标志着楼市限购政策的全面升级，连版细则相对温和，主城区是限购对象，新城区则不受影响,今年第一季度，央行三次上调存款准备金率，加之去年，央行已经九次上调该率，目前存款准备金率已达20%这一历史高位。存贷款基准利率、个人公积金贷款利率也多次经历相应上调。截止3月底，存贷款基准利率分别为3%和6.06%，5年起贷款利率为6.6%，五年期以上和五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率分别为4.5%和4%“三率齐发”的目的:一方面是应对屡创新高的CPI，一方面是想进一步削弱不尽如人意的楼市泡沫。,三率齐发：旨在“抗通胀，降房价”,3月16日，国家发改委发布了商品房销售明码标价规定的通知。规定要求：从5月1日起，商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。目的：切实加强房地产市场价格监管，着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题。,发改委新规要求商品房“明码标价”，根除“坐地起价”，这把“双刃剑”有利有弊，既会有效抑制房价的恶意上涨，也会使房地产开发商和运营商面临更严峻的挑战,国家发改委通知：降低部分建设项目收费各地应进一步加大对建设项目及各类涉房收费项目的清理规范力度，降低保障性住房转让手续费，减免保障性住房租赁手续费,3月23日国家发改委印发关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知。规定要求：一、降低保障性住房转让手续费，减免保障性住房租赁手续费；二、规范并降低施工图设计文件审查费；三、降低部分行业建设项目环境影响咨询收费标准；四、降低中标金额在5亿元以上招标代理服务收费标准，并设置收费上限；五、适当扩大工程勘察设计和工程监理收费的市场调节价范围；六、各地应进一步加大对建设项目及各类涉房收费项目的清理规范力度。目的：为贯彻落实国务院领导重要批示和全国纠风工作会议精神，进一步优化企业发展环境，减轻企业和群众负担，适当降低部分建设项目收费标准，规范收费行为。,城建篇,Part 1.2,大连城市配套设施不断升级，环境优化，将吸引更多高端客群前来置业，区域商业发展前景向好，房价势必会有强劲的上涨动力,大连是辽宁沿海经济带发展的核心和龙头，区域交通枢纽地位不可替代，城市升级会吸引更多的外地人口前来置业，路网发达也必将正面影响区域房价,大连今年继续加快建设脚步，加大商品房和保障性住房的有效供应，确保能够满足不同人群的购房需求，同时加速旧区改造工程建设，提升大连的整体形象,房企篇,Part 1.3,首季度重点发展商在大连市内拿地动态,2月25日，中海在香港注册的东豊有限公司在高新园区摘得两块地，分别是高新区七贤岭高能街北侧、广贤路东侧地块和高新区七贤岭高能街北侧、敬贤路东侧地块，总建面23万平方米，成交总价8.8亿元。,2与25日,香港蒲项建设（中国）投资有限公司摘得高新高新区七贤岭高能街东侧、旅顺南路北侧地块，建面18万平方米，成交价6.25亿元。,中海,蒲项,华润,3月23日华润以总价23.38亿元摘得“甘井子区中华路北侧、山东路两侧”地块，总建面68.2万平。,保利,保利东港项目，大型综合商业项目。目前只是协商阶段，总占面37万平，建面约90万平。,土地市场分析,Part 2,2011年开年首季度土地市场供应充足，挂牌土地总共32块，供应土地占面170.67万平，环比2010年首季度上涨56.13%。其中住宅用地居多，占比51.42%,2011年首季度土地市场成交火爆，共有25块土地成交，总成交金额约88.34亿元，成交均价3258元/平，同比下降38.5%，原因是2010年首季度摘牌土地性质全部是住宅用地，2011年首季度摘牌土地有部分工业用地和商业用地拉低了成交均价,虽然土地市场活跃，但是开发商拿地谨慎，大部分地块均已底价成交。在“公租房的配建比例将作为竞拍的一项重要内容”与“政府的竞房价，限地价”双重压力下，开发商的观望情绪更加浓厚，出手更加谨慎，如此的理性拿地致使土地整体溢价率偏低。虽然土地放量很大，未来5年内土地的逐步消化会使住房供应量逐渐增加，但是在短期内不会迅速增长，一方面是因为土地消化需要过程；另一方面是住房供给迅速加大会拉低房价；此外，限购政策的不断推进，客户观望情绪的不断加深，致使开发商一直在“投石问路”，小步开发。,土地市场评析：,大连住宅市场整体概况,Part 3,政策将处于长期化，常态化，11年市场很难出现大幅回升态势，供销比将基本维持在45%左右，整体保持稳定,受政策调控等因素影响，本季度可售量及成交量都呈现了下滑趋势，但供销比相对比较平稳。11年政策调控将贯彻始终，致使大连市内住宅市场很难大幅回暖，但随着下半年住宅新增量的增加，成交量将会有所回升，整体供销比基本维持在45%左右。,整体上看，住宅可售量较为稳定，但在新政影响下，开发商出现一定观望，新增量有限，随着项目的逐步入市，二季度可售量将上涨30%左右,本季度可售量为119.28万平方米，环比上月下降了21.79%，但同比上涨了6.37%。受新政影响，开发商出现一定观望，多采用小量加推方式，部分项目延期入市，使本月新增量有限，。,从历年来看，大连住宅市场成交量受新增影响较明显，本月成交量仅18.67万平方米，在2月份过春节的情况下，环比仅上涨了6.5%,2011年初随着新政的重磅出击，大连住宅房地产市场表现为一段时间的观望期，但为抢政策落地的时间差，部分客户出手购房，这也使3月成交量略有上涨。在4月房展会的推动下，以及随着项目的陆续入市，预计未来2个月成交量会有所上升。,受政策等因素影响，大连住宅市场成交价格呈现震荡上涨，但整体保持稳定,本季度价格。此次政府调控力度空前，致使价格上涨动力不足，整体保持平稳。,细分区域,Part 4,东部区域,2011年一季度东部区域在售商品房住宅项目有12个，总建筑面积144.06万平方米；形象展示商品房住宅项目有3个，总建面积为31.7万平方米；新开盘项目仅为嘉和广场,在售,待售,万达公馆,上方港景,骊高新世界,嘉和广场,良运四季汇,金广东海岸,万隆托斯卡纳,卡纳意乡,大连中心裕景,明秀山庄,东港第,明秀庄园,汇邦中心,东部区域可售量环比大幅下降，主要原因来自政策影响，政策的接踵而至打乱了开发商的推盘节奏，区域房地产市场“气候”异常，可售量大幅下降,2011年一季度，东部区域整体可售量为17.55万平方米，环比下降48.87%。2010年一季度可售量多达34.33万平方米，在数量上远超2011年一季度。究其原因一方面，2009年楼市热销，开发商热情高涨，纷纷加推新房源，导致2010年供应量激增；另一方面，步入2011年调控政策不断升级，开发商推盘谨慎，放慢推盘节奏试探市场行情，导致一季度供应量大幅下降。东部区域以高端产品为主打，区域内产品单价高、品质好，整体消化周期较长。多重政策的影响，预计未来一段时间开发商会继续试水，一些未开盘的项目也会主要以积累客户为主，谨慎开盘，因此区域可售量不会出现太大的转机。虽然未来一段时间入市项目较少，但区域内可售房源相对区域的消化速度仍比较充足。,目前可售量主要集中在以下几个项目中,2011年伊始，各类政策如雨后春笋般冒了出来，政策的影响，导致区域消化量大幅下滑，一季度环比下降56.2%，楼市的“严冬”，让我们感到丝丝寒意,2011年一季度东部区域整体消化量为3.64万平方米，环比下降56.2%。一季度由于新政影响，各大开发商放慢推盘节奏，静观市场风云变幻。在这种多重政策“发酵”夹击下，不少开发商步调有些“错乱”，购房者更是小心谨慎，过市场观望氛围浓厚，区域成交量大幅下滑；“限购”让购房者、开发商双方都诚惶诚恐，一方面购房者怕限购买不到房；另一方面开发商愁限购卖不了房。此时，一部分购房者在看房选房时更加谨慎，很多人对房价下跌产生期待，只看不买的客户比例大大提高，种种因素导致2011年第一季度成交量大幅下滑。,东部区域目前存量为92.45万平方米，区域存量相对区域消化速度还是比较充足的，预计未来一段时间按区 域存量会逐步转化为可售量，为区域房地产市场注入新的元素；区域潜在供应量主要来自明秀庄园、绿地中心、东港第等项目。目前东部区域的大部分项目潜在供应量会逐 渐转化为存量；目前东港区成为东部区域的热点，大量的土地挂牌预示着未来该区域的潜在供应量会大幅增加，未来区域市 场竞争激烈。预计下一季度入市量在8.3万平方米，新产品的入市为东部区域房地产市场注入新鲜的血液。,东部区域目前存量为92.45万平方米，区域存量相对区域消化速度比较充足的；区域潜在供应量主要集中东港区域，未来区域潜在供应量会逐步转化为存量，预计区域市场竞争激烈,虽然近期调控政策不断出台，但依然难以抑制房地产市场价格向上的趋势。宏观方面的原因在于经济的快速发展及通胀预期，种种因素之下单靠政策压力抑制房价尚需时间,从图表可知，2011年一季度东部区域的价格环比上升11.1%，价格小幅攀升。东部区域2010年二季度由于政策影响价格大幅下滑之外，其他季度区域价格逐步趋于理性均价逐步趋于理性，整体均价基本位置在20000元/平方米左右。区域一部分高端产品不受政策影响，高端产品的成交量上升，整体拉高了区域均价。由于东部区域产品大部分为高端项目，受外界影响较小，因此近两个月以来区域成交价格一直比较稳定，变化幅度不明显，东部区域整体产品消化速度也比较缓慢。,区域产品分析,目前区域内产品主要有小户型公寓、普通住宅、酒店式公寓及高档住宅等类型。由于区域配套齐全，交通便利，商业配套完善，十分受欢迎。现阶段区域市场供应产品以三室为主，一室和二室产品为辅。该区域目前在售项目的一个显著特点是大户型占比较大。区域内特殊产品总房款过高区划速度较迟缓，而相对置业成本较低，总房款压力较小的具备过渡与投资性质的一室产品仍占有一定比例。,客群分析,由于东部区域的学区、交通、商业配套均非常优越，是成熟的理想居住及投资区域，购房者主要分为二种类型：一部分为改善居住环境型顾客，另一部分为投资顾客，受政策影响，区域投资客大幅减少。从客群来源上看，区域客群以本地客群为主，外地客群比例较小，加之政策限购的影响区域外地客群进一步减少。从上图可以看出该区域投资客群占有一定的比例，但自从本月新政颁发之后该区域的投资客占比急剧下降，与此同时外地购房者受政策的影响也有一部分推退出楼市。,区域居住物业发展趋势判断东部区域产品类别比较丰富，中心CBD板块拥有便利的交通环境、完善的商业配套设施以及丰富的复合消费街区；东港区市政建设的开展以及大连一方集团的进驻，让东港板块成为今年东部区域的一大亮点,东部区域产品类别比较丰富，中心CBD板块拥有便利的交通环境、完善的商业配套设施以及丰富的复合消费街区；东港区市政建设的开展以及大连一方集团的进驻，让东港板块成为今年东部区域的一大亮点。随着东部港区搬迁改造项目填海工程快速推进，东港商务区正逐渐成为国内外投资商关注的热点，预计未来不论从产品还是价格上，区域内的项目都将会走高端路线。东部区域户型主要以80-90平方米两居及100-120平方米的三室为主，此种户型也为市场主力诉求产品，从市场角度来看，未来市场还应以种产品为主要开发对象。,结论,东部区域项目价格有所回升。主流产品均价在22000元/平方米左右。现阶段，区域内 部可供给房源较少，随着区域项目房源不断释放，预计未来区域可供给房源会有所增加,2,东部区域客源主要为大连本地人，职业主要集中在私营企业主以及其他行业的高薪人士，消费承受能力较强,4,中心区域,一季度中心区域在售商品房住宅项目有7个，形象展示商品房住宅项目有2个，无新开盘项目,香水湾,香洲心城,万向城,北京公园,润德广场,金色年华公馆,尚品天城,宝隆国际,爱堡,在售,待售,本月中心区域整体可售量为16.82万平方米，环比增加318.5%。近期政策不断出台，一定程度上影响开发商的推盘计划，但2010年四季度几个大型项目的推出，加上区域大量的结转剩余量，导致了2011年一季度可售量暴增；2010年年末中心区域可售量突然增加，主要源于尚品天城等几个大型项目的入市抬高区域可售量，加上政策的不断推出，成交情况不容乐观，大量结转剩余量均是导致区域可售量增加的主要原因；2010年前三个季度，中心区域在售项目少，区域可售量寥寥无几，步入2010年年末区域几个大型项目纷纷开盘，可售量有了很大的突破。,中心区域供应情况分析2011年一季度中心区域可售量多达16.82万平方米，环比增加318.5%，主要原因在于2011年，中心区域几个大型项目的推出，大大抬高了区域的可售量,中心区域消化量分析2011年一季度中心区域消化量为6.72万平方米，环比增加192.2%，环比的大幅增加主要是因为区域可售量的增加，以及积压了一年的需求的释放，导致区域成交量大幅增加,2011年一季度中心区域整体消化量为6.72万平方米。一季度消化量增加的原因主要是由于2010年前三季度区域可售量少，很多购房者没有选择的余地，需求被积压，到了2010年年末随着区域可售量的增加，积压的需求得到了释放，因此区域消化量环比增加如此之多；,中心区域存量分析中心区域目前存量为11.46万平方米，区域剩余量较大，因此目前的存量相对区域消化速度比较充足的,中心区域目前存量为92.45万平方米，区域存量相对区域消化速度还是比较充足的，预计未来一段时间区 域存量会放缓推盘节奏，主要是政策影响，开发商放慢推盘节奏，存量转化为可售量尚需时间；区域潜在供应量主要来自爱堡、春柳公园等项目。从区域潜在地块来看，大部分地块为品牌开发商开发，预计高端项目的可能性极大，届时区域形象将进一步拔升。,益田地块,中心区域价格分析中心区域目前均价达到15915元/平方米，环比下降2.1%。中心区域从2010年至今走势呈“V”字形,从图表可知，一季度中心区域的价格混比下降2.1%，。2010年上半年区域在售项目较少，在售项目均价比较稳定，进入下半年随着区域小户型公寓的面市整体拉低了区域的均价，同样2010年年末区域以高端项目开盘，价位较高，又再次抬高区域均价，到了2011年一季度区域均价再次回升到合理位置；中心区域在售房源逐渐增多，未来一段时间内新房源不断面市，且要推出的项目价格不会有很大的突破，因此中心区域未来一段时间价格会相对平稳。,区域产品分析,目前区域内产品主要有小户型公寓、普通住宅、高档住宅等类型。由于区域配套齐全，颇受购房者的青睐。现阶段区域市场供应产品以三室为主，比重占整个区域产品总供给的39.23%。一室产品比重增加，位居第二位。该区域一直以普通住宅为主无特殊产品，目前区域内住宅产品占比较平均，其中三室的户型占主导。,客群分析,由于中心区域的配套、学区、交通均非常优越，是成熟的理想居住区域，购房者主要分为两种类型：一部分为改善居住环境型顾客，另一部分为对房源有刚需的首次置业型客群。因此该区域客群购买目的主要以自住为主。虽然有一部分投资客，但受新政影响所占比例相对较小。,区域居住物业发展趋势判断,目前区域主要以中高档物业为主，产品仅局限在小户型公寓和高档住宅两种类型，产品类型较为单一。中心区域尽管属于高档住宅的扎堆区域，但在售项目无别墅资源。未来面向本区域本地自住客群为主趋势未变，以80-90平二室及100-120平的三室为区域供应主力。紧凑两居与舒适宽敞的三居产品将成为成交热点。中高端产品对公务员及区域高收入人群有较大吸引力。,结论,甘西区域,2011年一季度甘西区域在售商品房住宅项目有24个，总建筑面积约323万平方米。形象展示商品房住宅项目有11个，总建筑面积约678.74万平方米。本季度甘西无新开盘项目。第五郡、魅力之城、艾维尼小城都有新加推，达3.97万平。,形象展示项目众多，未来竞争激烈,可售量分析,（注：以上数据包含结转面积。数据来源：大连中原市场研究部统计）,由于细则的出台，开发商入市谨慎，本季度区域加推房源有限，导致可售量下降，环比下降了25.7%。区域作为住宅供应大户，可售房源相对较为充裕。在市场相对平稳的情况下，下个季度区域可能会有较大体量的项目入市，并有部分加推。,系列新政不断出击，房地产市场趋冷，开发商推盘谨慎，节奏放缓、数量减少，可售量呈现下滑趋势,本区域潜在供应量巨大，品牌开发商云集，使得未来前景无限,（数据来源：大连中原市场研究部统计）,甘西区域目前存量为79.32万平方米，潜在供应量为265.56万平方米，多集中于机场区域，且主要体现在区域内多个大型楼盘上。随着新限购政策的出台，开发商入市将较为谨慎，小步快跑的推售方式，对成交量拉升作用不大，目前本季度区域主要以消化原有房源为主，存量及潜在量转化成可售量仍需较长时间。区域巨大的存量及潜在供应量使区域在成为热点的同时，竞争也将越加激烈。,（数据来源：大连中原市场研究部统计）,受政策影响，本季度区域各项目成交量依然较为平淡。结合目前区域在售房源情况分析，现阶段区域内在售房源交通环节相对较弱，且产品竞争优势不明显，在市场趋冷的情况下，成交量下滑也在所难免。,区域配套及交通优势薄弱，随着调控不断深入，成交量受市场环境影响较大，逐月递减，但品牌项目表现仍较为坚挺,（数据来源：大连中原市场研究部统计）,本季度区域成交均价与上季度相比略有下降，为10564元/平方米。现阶段楼市遇冷，但从长期来看，在诸多利好条件支撑，区域住宅价格上涨势头强烈。,区域价格较为平稳，涨幅较慢，整体成交均价基本维持在万元左右,（数据来源：大连中原市场研究部统计）,从上图可以看出，两室及三室产品占据区域内供应户型的主导地位，而一室产品所占比例也有所提升。从实际成交来看，区域70-90平方米的宜居型户型最受客群欢迎，两室产品中经济型两居的需求比例有所提升，小三室90-110平方米的户型也越来越得到购房者的认可。70-110平方米产品在甘西区域认可度较高，预计未来，甘西区域内仍将以两室及三室为主打产品，区域产品总体走势将不会发生质变。,刚需客群较多，使得经济型两居和舒适性两居成为该区域主力产品,政策的影响使投资客占比不断减少，区域多为本地自住为主,（数据来源：大连中原市场研究部统计）,从市场角度分析来看，本区域还是以本地自住为主，但随着区域规划及配套的日益完善，相较于其他区域的价格本区域的价格仍占优势，投资客群所看重的升值空间立刻显现，因此其比重也有所增加。随着新政不断出台，投资及外地客群的购买受到限制，投资客群纷纷撤离市场，从成交客群上来看，新政后投资客群基本消失，改善及刚需成为购买主力。预计未来，受到新政的冲击影响，投资客群及二套、三套购房者会在短期内持币待购继续观望，从而首套刚需型客群所占成交比重会大幅增加。,甘西区域产品类别比较丰富，西山板块景观环境资源具有得天独厚的优势，区域内的楼盘宣传方式多以宜居养生为主，由于万科的带动及多家开发商联合开发，使得该板块具有更大的竞争优势；机场板块，品牌开发商纷纷进驻，在万科和亿达的双核带动下，机场板块的其他项目均采取跟随策略。甘西区域户型主要以80-90两居及90-110小三室为主，此种户型也为市场主力诉求产品，从市场角度来看，未来市场还应以这种产品为主要开发对象。,区域居住物业发展趋势判断,作为大连西拓北进的节点区域，甘西依靠良好的自然生态资源及相对较低的容积率，成为大连客户心目中的热捧区域。随着甘西区域的大面积土地供应，预计未来1-3年内甘西市场将成为大连住宅主要的热点战场之一，在成交量大幅攀升的同时，区域竞争也将越发激烈。目前甘西区域80-90的舒适性两居及90-110的经济型三居产品明显受到市场热捧，预计相当长的时间内，这两种产品都将成为市场主流。区域客群主要以品质改善和面积改善为主，客群来源地缘性较强，消费能力尚属中档。,区域住宅市场研究结论,甘北区域,1、甘北区域总体分析,2011年第一季度甘北区域在售商品房住宅项目有16个，总建筑面积约169.33万平方米。形象展示商品房住宅项目有6个，总建筑面积约132.7万平方米。本季度万亿香橙开盘，枣园万象加推，推出量达4.94万平。,（注：以上数据包含结转面积。数据来源：大连中原市场研究部统计）,本季度区域有部分加推房源，新政的影响使得市场不明朗，开发商入市谨慎，相比上季度环比下降了20.9%。由于目前区域在售项目中尾盘项目偏多，且受新政及施工进度等因素影响，预证的取得受限，部分项目延后了加推时间甚至开盘日期，使目前甘北区域可售量依然有限。,区域可售量有限，长期低位运行，近期表现稳定，市场鲜有新品加推,（数据来源：大连中原市场研究部统计）,甘北区域目前潜在供应量为105.89万平米。尽管现阶段区域表现平淡，但巨大的潜在供应决定了其未来市场竞争的激烈性。从各板块交叉来看，区域存量主要集中在华南、泉水板块，而潜在供应主要集中在华南和泉水及大钢大化板块。预计下个季度，甘北区域还将会有2至3个项目开盘加推，届时区域的可售量将会提升，对现有可售量形成一定补充。,巨大的存量和潜在供应量使区域未来的可售量得到进一步的提升,（数据来源：大连中原市场研究部统计）,本季度万亿香橙开盘，由于客户积累较好，开盘成交量较大，远洋广场、枣园万象上季度末开盘，3个月内成交量较好。未来区域内项目开盘及加推节奏加快，将促进区域成交量的提高。,受制于有限的供应量，甘北成交量较低，较高的供销比说明其市场需 求仍较为旺盛,（数据来源：大连中原市场研究部统计）,从上图可以看出，甘北区域均价相比上个季度有所提升。甘北区域当前低价项目均已处于尾盘阶段，而随着区域品牌开发商产品的逐步入市，预计区域未来产品将会走中高端路线，而且区域众多利好，也使区域形象逐步攀升，区域价格还会有较大的上涨空间。,随着配套的不断完善，以及品牌开发商进驻，区域价值得以提升，已突破万元，低价时代已成过去时，未来房价提升空间充足,该区域逐渐由刚需向改善过度，两居和经济型三居为主力热销产品,（数据来源：大连中原市场研究部统计）,区域的主力户型面积为70-110平，50-60平米及以下产品正在逐年减少，而71-80及91-110平米的产品比例在逐年升高，目前区域内经济型的两居与经济型的小三居是市场最热销的产品。,（数据来源：大连中原市场研究部统计）,甘北区域客群主要仍以自住为主，这在很大程度上仍表明甘北房地产市场处于健康发展阶段，预计未来随着区域内品质项目的增多，品质提升客群的比例将会增大。当前甘北区域房源主要为大连本地人购置，在此区域购买房源的顾客多为自住，原本因甘北区域价格较低、前景较好的投资需求，近期不断受新政影响，投资客几乎绝迹。,新政使得投资客不断减少，客群主要以本地自住为主,随着甘北板块容积率逐年提高，当前区域市场多层产品不断减少，小高层及高层产品是区域主流，不过从近年的土地供应来看，预计未来30层左右的高层产品将成为市场主流。板块产品品质日新月异，建筑风格趋于多样，随着品牌开发商相继进驻，持续经营，使得区域项目整体质素大幅度攀升。区域的潜在土地量大，预计未来区域陆续将有大体量的住宅推出，市场竞争越发激烈。,区域居住物业发展趋势判断,甘北板块为大连价格低谷，不过随着品牌开发商入驻、区域配套的完善及地铁概念的逐步实现，甘北区域价格在2011年大幅抬头，逐渐拉近与其他板块之间的距离。大纺、华南充当了区域价格领跑者。区域市场热销产品为70-110平，主力总款在70-120万之间。区域客群以婚房、面积改善与品质改善等自住目的为主，随着区域规划利好的逐步实现，预计在未来品质改善的客户比例将有所上升。,区域住宅市场研究结论,泛星海区域,2011年1季度泛星海区域在售商品房住宅项目有12个，总建筑面积约225万。形象展示商品房住宅项目有4个，总建筑面积约20.7万。1季度该区域并无新开盘项目。,泛星海区域项目总体供应平稳，1季度并无新开盘项目,泛星海区域区域住宅拥有较高的保值性，在市场通胀预期较大的情况下，抗跌指数最高。由于土地日渐稀缺，供应一直不充裕。2010年3季度由于区域有4个新开盘项目，集中供应导致可售量大幅攀升。4季度由于“国八条”新政影响，开发商推盘节奏有所放缓，没有新推房源，主要以消化剩余房源为主；2011年1季度由于传统销售淡季以及1月新政限购的双重影响，区域可售量回落至17.83万，环比下降了25.27%，主要由上期结转的剩余房源构成。预计进入4月份，开发商经过春季房交会的市场试探将理性应对市场，将不断调整应对策略。对于不容乐观的前景预期，开发企业将减少资金投入，放缓开发节奏。但回笼资金压力也促使部分项目或将采取措施以提高存量房的去化率。,数据来源：大连中原市场研究部,区域放量减缓，可售量多为上期结转,2010年3季度由于华业玫瑰东方、颐和星海、深蓝中心及一方公馆等项目开盘，形成集中供应，成交显著。2010年4季度由于“国八条”新政出台对本区域投资客群形成较大影响，成交大幅下滑。2011年1季度是楼市传统销售淡季，由于过年和季节性影响，客户对置业兴趣度明显减弱，加上1月“限购”出台对本区域形成较大冲击，市场成交冷清，区域整体成交仅3.13万，环比下降48%。限购对投资客群及多次置业客群冲击明显，泛星海区域这一传统投资客及高端客群青睐的区域受限购影响较大，预计高端项目成交在未来一段时间内将有所放缓，区域中端项目将成为成交主力。从长期来看，项目若要增加竞争优势，应着眼于以真正的高性价比打动刚需首次置业客户及改善性需求客户等受限购影响较小的客群。,数据来源：大连中原市场研究部,区域市场冷清，成交量下滑明显,从近5个季度的价格走势来看，2010年三季度，深蓝中心、一方公馆等高端品牌项目首次推盘成交大幅拉动区域成交价格至22663元/的高位。2010年四季度“国八条”新政出台效应开始显现，对外地客群占较大比例的泛星海中高端项目有较大影响，区域高端住宅进入缓慢销售期。2011年1季度“限购”再次打压外地客群及本地多次置业的高端客群，从而导致区域高端项目有效成交明显放缓。而颐和星海、华业玫瑰东方等中端项目对首次置业及二次改善客群有较大吸引力，成交上扬，中端项目成为区域成交主力，使区域整体价格有所回落。预计本区域价格在未来一段时间内将继续保持平稳的态势，区域中端项目将成为成交主力，同时由于泛星海区域供应日渐稀缺，区域项目的价格将进入自然涨幅期。,数据来源：大连中原市场研究部,区域中端项目是成交主力，成交价格平稳在20000/之上,泛星海区域由于土地日渐稀缺，供应并不充裕。受新政限购影响，各项目推盘速度减慢，成交放缓，剩余量达13.35万。各项目目前现有的剩余量在现行市场条件下即便不再继续加推新量，按月均1万的销售速度计算，也可供市场消化1年，区域市场有一定的销售压力。目前区域存量45.808万，在现行并不乐观的市场环境下入市仍需一段时间。预计4月份区域加推项目较少，预计宏都筑景二期将会有少许增量入市，总量约4.1万。,数据来源：大连中原市场研究部,区域存量及潜在供应量入市尚需时日,1季度大连限购细则出台，对投资客群及外地客群冲击较大，本区域投资客群下滑明显。区域客群购成仍以本地改善自住为主，但是由于区域土地日渐稀缺，供应有限，保值增值性较强，仍然吸引了一部分投资客。市场项目主要供应大面积产品，高单价导致高总价，购买客群多为收入较高的高端人群，购买力较强，多以改善型自住为主，置业次数多属二次以上。,数据来源：大连中原市场研究部,外地客群及投资客群下滑明显，自住改善是主力,地段稀缺性、产品品质和土地成本等因素注定该区域项目拥有较强的抗跌性。星海区域剩余量多为大面积产品，总价较高，在限购大背景下，将面临一定的销售压力。区域现有在售产品依然以三室、四室为主，小户型公寓比例逐渐增大，并主要以精装修产品为主。区域别墅、跃层等产品依然稀缺，独栋别墅仅有一方公馆放量。区域高端项目成交放缓，主流成交产品为颐和星海和华业玫瑰东方等中端项目，均价在18000元/左右，价格比较平稳。客源较为高端，主要以政府官员、私企老板为主，多为多次置业。,高新区域,2011年1季度泛星海区域在售商品房住宅项目有13个，总建筑面积约561.98万。形展示商品房住宅项目有7个，总建筑面积约121.92万。1季度该区域仅有因特摩尔开盘，推出房源3.5169万。,区域大体量项目众多，多集合在旅顺南路，小体量项目多集合在七贤岭,2011年1季度大连限购细则出台，高新作为限购区域之一，受冲击较大。加上冬季施工进度放缓及 传统销售淡季影响，区域放量并不明显。区域各项目多以消化剩余房源为主，开发商谨慎推盘，仅有因特摩尔开盘。新推房源集合中在大有文园及大华锦绣华城，有效补充了可售量。通过春季房交会的市场摸底，供需双方博弈，开发商将会有针对性的推盘策略，预计4月陆续有系新增供应。,数据来源：大连中原市场研究部,区域可售量表现稳中有降，开发商谨慎推盘,高新区域作为大连限购区域之一，受新政冲击明显，加上处于传统楼市淡季，区域产品消化缓慢，2011年1季度推售比仅为55%，成交明显放缓，仅为11.37万，环比下降近3成，持续3个季度处于下降趋势。目前区域高端产品消化缓慢，中端项目为成交主力，成交主要集中在小平岛、软景E居、东方圣克拉、因特摩尔等项目。自住客群成为需求主体，导致高品质高性价的的项目销售表现较佳。该区域刚需与改善客群占成交主力，客群购买力相对较强。区域项目在逐步推出高性价比房源的同时加强宣传将使市场成交冷清的氛围将有所突破，市场将有所回暖。,数据来源：大连中原市场研究部,区域成交有所下滑，新政限购效应凸显,2011年1季度高新区域成交价格表现比较平稳，持续三个季度保持在13500元/的价位。区域软件产业发展迅猛，带动产业客群进入，这部分购买力较强的客群将是区域楼市有效的消费基础。受区域长期规划利好因素影响，客群对区域认同性增强，众多品牌项目将持续引领区域房地产价格稳步上扬。,数据来源：大连中原市场研究部,区域成交价格表现平稳，在13500元/徘徊,高新区域作为“西拓北进”承接点，规划利好众多，土地放量明显，供应较为充裕。作为限购区域之一，各项目推盘速度减慢，目前区域存量80.32万，潜在供应量高达362.33万，在现行并不乐观的市场环境下入市仍需较长时间。区域价值提升，品牌价值凸显，加上区域供应项目品质日益提升，在区域众多产业客群支撑下，本区区域项目虽有一定销售压力但仍可保持乐观。4月份区域将有普罗旺斯开盘，预计供应8.25万，其他项目预计将有少量新推房源。,数据来源：大连中原市场研究部,区域存量及潜在供应量巨大，未来市场有一定销售压力,1季度大连限购细则出台，对区域投资客群及外地客群冲击较大，区域客群购成仍以本地改自住为主，区域外地投资客群有所下滑。区域众多项目主要供应中小面积产品，购买客群多为地缘性产业客群，首次置业及二次改善占较大比例。基于区域良好的发展预期，且区域供应的小户型产品总价可以得到有效控制，仍然有一部分投资客活跃。,数据来源：大连中原市场研究部,区域客群构成多子本地自住为主，多为刚需首次置业及改善二次置业,目前旅顺南路产业带进入快速发展期，区域众多利好规划，土地放量明显，吸引了众多品牌开发商的进驻，未来将使区域项目更趋于高品质化。购买力较强的产业客群基数激增。随着区域各项配套逐步完善，区域价值不断提升，客群对区域认同性增强。客源偏中高端，主要以周边软件园职工或大学老师为主，消费承受能力较强。区域客群地源性特征明显，自住型客群占主力。区域现有在售产品主要以二室为主，未来别墅产品不断入市将有效填补市场。区域项目主流产品售价在1200016000元/之间，区域价格相对稳定。基于区域良好发展前景预期，未来区域价格将在上升通道运行。,旅顺区域,本季度旅顺仅有2宗土地摘挂牌，位于旅顺经济开发区顺达路以南、兴港路以东，用地总面积5.43万平方米，总建筑面积10.746万平方米，土地性质为住宅及商服用地。,未售,在售,开发区为旅顺楼盘的热点区域，竞争激烈；老城区和新城区在售项目不多，且多为尾销售阶段，房源供应有限,在售主要住宅项目产品建筑形式和户型多样，种类繁多，能满足不同的客群需求,旅顺存量和潜在供应量共168.05万平方米，其中旅顺开发区占72.16%，未来该区域竞争较为激烈,单位：万,旅顺区域目前现有剩余供应量43.93万平方米，存量63.17万平方米，潜在供应量97.7万平方米 从各板块来看，开发区剩余供应量、存量及潜在供应量都高于其他版块，这与目前的市场现状相吻合，开发区目前已经成为旅顺楼市的热点区域，而区域内大量的潜在供应量也预示着未来开发区的竞争将极为激烈,开发区为旅顺的热点区域，供应量和消化量都占旅顺整体供销量的50%以上，而老城区依靠成熟的配套，成交量介于开发区和新城区中间,旅顺1季度的整体供应量为49.563万平，消化量为10.1655万平米，其中供应量和消化量均以开发区为主力，占整体供销量的50%以上。主要因为开发区目前较低的拿地价格及良好的发展前景，在逐步引起品牌开发商的关注老城区及新城区在售楼盘数量较少，新盘不多，供应量远远低于开发区，且由于价格相对较高致使房源去化较慢，推盘节奏及数量都不及开发区，亦是造成供应量偏低的因素老城区配套完善，开发区发展前景良好和价格低廉，使这两个区域的供销比高于新城区,单位：万,旅顺价格高位在老城区，别墅等高端项目对区域价格起明显的向上拉动作用；开发区价格本季度小幅上涨，但仍处于旅顺价格的低谷,老城区均价达到12845元/平，上涨迅猛，一是由于老城区配套成熟，当地客群认可度高；另一方面，目前老城区在售项目多为高端，且别墅产品多集中于老城区，对于整体价格的影响较大，极大的拉升了成交均价新城区整体均价为7042元/平，由于临近老城区，配套也在逐步完善，对于价格的稳定增长提供支撑，随着板块配套的不断发展，价格将逐步逼近老城区开发区成交均价为5752元/平，目前开发区市场楼盘众多，竞争激烈，价格战成为其主要的竞争手段，众多楼盘在开盘时多会选择低开的策略，从价格层面增强自身竞争力，3月份开发区项目价格小幅上涨，但仍然是旅顺价格最低的区域,单位：元/,区域居住物业发展趋势判断,旅顺现已由原来的城市边缘辅助区，变为主城区的一部分，成为城市“西拓”的关键点。主城区地位的确定，使旅顺具备了加快发展的条件。旅顺北路、中路、南路三条经济产业带的发展，直接将原有中心城区与旅顺连接，并进一步拉动旅顺的经济、产业结构的发展。城市规划利好的带动作用全面显现，旅顺良好的海景资源及超低的价格吸引了较多的投资客群。丰富的山海资源，和较低的价格支撑，满足一些别墅产品的购买客群在此置业，同时旅顺作为不限购区域，提供了良好的购买机遇。从未来区域发展判断，中远、金冈、北车等产业的进驻，将有大量的迁移性住房需求亟待解决，区域自住型需求占比将越来越大。,区域住宅市场研究结论,今年年初“限购令”的影响，使旅顺成为不受限制的重点关注区域，但市场整体成交量并未如预期般呈现激增，随着调控影响不断深入，客户降价预期不断提升，客群观望情绪浓厚，购买热情并不旺盛。旅顺区域供应