4月安康市汉水帝标营销策划提案.ppt

安康市汉水帝标营销策划提案,2011年4月,重庆市宾辉房地产经纪有限公司 敬呈,目 录,前 言 1第一部分 安康市概况 215第二部分 安康市房地产市场概况 28第三部分 项目简述第四部分 项目定位第五部分 项目推广（重点商业）第六部分 商业运作及管理,汉水帝标,孙子兵法：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生了什么变化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方能攻其不备，出奇制胜！首先感谢贵公司的信任，根据贵公司的委托以及我们对本地市场的把握，我公司成立并组建了项目专案小组，先后对安康区域房地产市场进行较为广泛的市场调查，对宏观房地产市场及区域市场调查的资料进行了科学分析和研究，对该项目及地块周边区域进行了初步了解。尽管我们对项目切入有限，但我们对本项目表现出极大兴趣并有信心完成贵公司赋予的使命。因此我公司本着对贵公司负责的态度，以科学和缜密的市场定位思路去思考本项目的整个轮廓。通过我们的策划、市场、招商、销售等部门的群策群力，认真讨论项目的各个环节，预测市场的风云变幻，力争使项目报告各环节尽善尽美，本报告侧重商业部分定位、招商及管理。在此，预祝本项目开发及双方合作成功。,前 言,共70页本页第1页,第一部分安康市概况,共70页本页第2页,安康古称金州，地处陕西省南端，周边与四川、重庆、湖北毗邻，汉江横贯其中，阳安、襄渝和西康三条电气化铁路在安康交汇，有民用航空机场一座，位于安康五里镇，区位优势明显。安康市下辖汉滨区、汉阴县、石泉县、宁陕县、紫阳县、岚皋县、平利县、镇坪县、旬阳县、白河县共1区9县。截止2010年末，全市常住人口有266.8万人，登记在册人口约305万人。安康是一个少数民族杂居地，是陕西南部的一个重要城市，随着沪蓉高速、十天高速的全面通车，安康的重要区域优势将进一步凸现。,汉水帝标,安康市况,共70页本页第3页,安康市总体规划已通过，预计到2015年建成区面积发展到38平方公里，人口40万人；2020年建成区面积发展到55平方公里，人口60万人。城市结构确定为“一江两岸、一心多区；山水环绕、桥道贯通”。在“一江两岸”骨架的基础上将整个城市框架布局为一心八区。即傅家河东片区、傅家河西片区、休闲旅游片区、张滩片区、关庙片区、工业物流片区、瀛湖片区、香溪洞风景区；本项目正处于“一心”的核心区域。,汉水帝标,安康规划,共70页本页第4页,汉水帝标,安康市发展方向,共70页本页第5页,汉水帝标,安康市GDP,安康的GDP呈稳步上升的趋势，整体发展平稳，财政节节升高，购买力不断争强，各产业发展有序。,共70页本页第6页,汉水帝标,安康市固定资产投资,共70页本页第7页,汉水帝标,安康市居民收入,全市城镇居民人均可支配收入为14642元，人均消费支出10469元，城镇居民人均住房建筑面积35平方米，充分体现安康市购买力强劲。,共70页本页第8页,汉水帝标,安康市农民收入,共70页本页第9页,汉水帝标,安康市存款余额,共70页本页第10页,汉水帝标,安康市存款余额,汉水帝标,安康市存款余额,安康人口规模的不断扩大，和外来务工人员的增加，为房地产的发展提供了较大的空间。安康经济的快速增长，人均收入的增加，为房地产的销量和房价的提升提供了保证。安康正处于经济发展的快速上升阶段，房地产业的发展也将随着经济的发展进入新高。,汉水帝标,本章小结,汉水帝标,第二部分安康市房地产市场概况,安康市在“九五”后期实施住房制度改革，市场化开发迅速启动十余年来，房地产业由小到大，由弱渐强，逐步发展成规模逐年壮大、结构不断优化、牵动力较强的优势产业。作为消费热点、投资热点和经济增长点，安康市房地产业不断完善政策法规，规范市场行为，为促进经济发展、加快城市建设、增强城市功能等发挥了重要作用。安康市的房地产业经历了二个明显的发展周期。第一个阶段是起步期（19911998年）、第二个阶段是扩张期（1999年至今）；经过两个阶段的发展，安康市房地产业呈现以下四个特征：产业规模迅速扩大、资金来源结构进一步调优、房地产市场持续旺销、房地产业的经济和社会效益明显提高。,汉水帝标,安康市房地产市场发展,汉水帝标,安康市楼盘分布图,汉水帝标,安康市楼盘市场调查,兴科明珠,拟建的广播电视中心，西邻：安康大道及拟建的千亩大学城；北临：在建的汉滨区委、区政府和公路高管局。随着安康中等城市的步伐，城市重心的北移，汉滨区委、区政府及文化教育、行政事业单位的北迁，兴科明珠已开启了安康未来领导者的居住席位。兴科明珠占地面积300余亩，按照大社区、大规划、城市化配套进行规划，总建筑面积60余万平方米，规划居住户数约5000余户，规划户型为50-280。小区分为四区六片的布局；一轴两环的路网结构；一带三心的景观规划：即水系蓝色飘带，三大绿化景观核心，绿地率达38.94%。,项目由兴科集团开发，兴科明珠位于三桥北头安康大道临东沿线，东临：黄沟大道；南邻：黄沟大道及,汉水帝标,安康市楼盘市场调查,汉城国际商业街,汉城国际商业街项目位于江北新区中心位置，南临滨江大道，北依江北大道，西接安康汉江一桥北头，东至寇家沟。长1081米，宽16-20米的花岗岩石质道路，直径88米的圆形景观广场，集品质住宅、高端商务、购物休闲、餐饮娱乐、酒店客房、旅游观光、文化展示、综合服务于一体，配备了大量的自动扶梯、超大载客梯、城市观光电梯、大型电子显示屏等现代科技体系，形成功能齐全、配套先进的城市商住复合体，成为聚集人气的最佳财富磁场。项目总建筑面积约20万，其中高层住宅10万，商业及其他配套近10万平米，是目前陕南最大的现代化名品商业圈，也是陕南最佳的商务、居住小区，弥补了陕南无高端名品商业圈的空白，成为陕南地区经济腾飞的新旗舰。销售待定,长兴国际广场,汉水帝标,安康市楼盘市场调查,长兴国际广场位于市区兴安东路（原北医大），紧邻金州体育场，地理位置优越，是城区最适宜居住，集商业为一体的综合性地产项目。总建筑面积138927.18平方米，拥有停车位885个。项目2010年6月开盘，一期销售价格4000多，二期均价5000。,晶华大厦,汉水帝标,安康市楼盘市场调查,安康晶华大厦位于进站路西侧，东临进站路,南距江北大道200米,西邻广景花园,北距安康火车站100米。项目总占地3940平方米，总建筑面积19800平方米，为独栋26层的高层，一、二层为2400平方米的风情商业街，三层为豪华酒店式公寓，四层以上为高品质住宅。周边配套：学校：滨江幼儿园、铁路子弟学校、安康市第二中学、市十中、江北高级中学 银行：建设银行、工商银行、中国银行、农业银行商场：喜盈门、自强购物广场 医院：安康市人民医院、女子医院、三局医院餐饮：江北饭店、九华饭店娱乐：火车头体育馆、望江楼公园、三安园休闲广场 建筑至地上二层；销售待定。,兴安地产开发的江南一品位于汉滨区高井路东侧，总建筑面积约40万方，一期150亩果岭之上花园洋房，总建筑面积16万平方米。大盘高尚配套5大景观组团，2大休闲娱乐广场，一个多功能休闲会所和一所双语幼儿园，以及2000平方米的地下停车场和380多个地上泊车位。二期小高层、类别墅洋房为主的升级版本即将上市，奉献给购房者更高生活品质！江南一品项目的最大特点和特色，主力户型室房两厅，三室两厅 88200平方米 将“花园洋房概念”引入产品，倡导“将花园搬回家”居住理念，直接表现在产品品质提升、户型设计优异、高档次社区配套和优越景观环境营造多个个方面。产品介于别墅和普通多层之间，为楼市雍容、华贵一族。周边配套：医院、晶众家乐大型超市、兴华建材市场、兴安门广场,汉水帝标,安康市楼盘市场调查,江南一品,兴华地产开发的兴华名城规划用地分为三块，分别位于文昌南路以东、以西及南环干道以南。总用地253.95亩，总建筑面积42万方；规划东侧居住用地功能结构为“一轴两带”、“两组团多院落”，南部用地为运动公园，西侧用地为绿化公园。建筑占地面积20080平方米，容积率2.02，建筑密度11.8%，绿地率38.2%，总住房套数25130套。现正在进行基础工程，预计今年5月份开盘，开盘价格不超过5000元。,汉水帝标,安康市楼盘市场调查,兴华名城,安康市亿发房地产开发有限公司开发的金州国际城位于育才中路市政府旁，紧临安康市政府、安康中学，周边配套齐全。项目占地5.4万方，总建筑面积约20万平米，设计有酒店、商业、及8幢18至33层高层住宅。高达52米的楼间距、中央主题花园、四星级酒店、四万平米商业配套，使楼盘成为安康高品质社区的标杆。项目正进行勘设阶段，售房部去年开放对外收集客户，开盘时间及价格待定。,汉水帝标,安康市楼盘市场调查,金州国际城,陕西建万嵘实业有限公司开发的公园大道位于安康兴安公园北门对面。118亩的水景公园，体验自然生态之美。城市绝版中央，公园对面。坐拥城市核心商圈，尽享尊贵荣耀生活！项目周边配套齐全，各项设施一应俱全，是安康不可多得的一个好位置，售楼部已经开放，现多外发放选房顺序卡，交5万元选房费，开盘时凭选房号选房，现已排到二百多号，不保证买到房屋，预计6月份开盘，本次有不到300套房源，,汉水帝标,安康市楼盘市场调查,公园大道,汉水帝标,安康市楼盘价格分布,汉水帝标,安康市楼盘产品分布,汉水帝标,安康市部分楼盘产品,汉水帝标,部分楼盘建筑风格,汉水帝标,部分楼盘园林景观,汉水帝标,部分楼盘配套设施,汉水帝标,1、从安康房地产市场竞争分布来看，市场主要呈现出三大板块：江北板块、江南板块、城东板块。以老城区域为核心，先向东发展，再向西发展，改造江南老城区，开拓江北新区，逐渐形成了当前安康市场格局。2、房地产企业整体水平不高。安康现有房地产开发企业61家，没有一家一级企业，企业资质等级偏低、实力不强，导致房地产企业素质低，企业高级专业技术人才匮乏，房地产队伍整体水平不高。3、房地产市场不尽完善。具体表现在：一是市场发育不够健全。二是一级市场开发成本过高，主要是土地开发成本居高不下；三是二级市场现还不规范。4、房价上涨态势明显。据资料显示，2000年至2011年，全市房屋平均价格由每平方米850元增加到4000元，上涨370.5%。,汉水帝标,安康市房地产市场分析,汉水帝标,共70页本页第28页,第三部分项 目 简 述,该项目属于安康县城江北汉江三桥桥头，地块紧邻滨江大道，东南面为汉江，地块占地约80006.07平方米。总建筑面积预计可修建约为30万平米，其中住宅约占27万平米，商业约占3万平米。拟将建设成为一个品质高档、配套齐全、环境优美的复合型宜居社区和一条定位于中高档大型餐饮娱乐一条街。地块东北高、西南低，呈“梯”形。地块周边有四条规划道路，其中西南面为安康大道，北面为新黄沟路，东南面为滨江大道，东北面为城市支道。,汉水帝标,项目简述,汉水帝标,本项目主要经济指标（以最终设计为准）,建设用地面积：80006.07平米总建筑面积：约300000平米住宅面积：约270000平米商业面积：约 32000平米,SWOT分析,优势：本项目位于汉江以北，紧邻滨江西路，住宅实为江景房。建筑布局采用点式布局，局部底层架空，有足够的绿化空间和风道，适应当地气候变化，强化社区生态功能。商业依附于住宅，体量小而精，广场作为主轴，东西向贯通社区，为社区公共部分和居住群联系的纽带。沿街部分商业可以丰富沿街景观，又提高了其商业价值。交通便利、构思完整、配套齐全、风格别致，整体空间相适应协调，项目贯通，构成完整的现代社区。,汉水帝标,劣势：,本项目位于安康市江北片区，城市总体规划中心片区边缘，没有成熟的经济文化商业圈，人气不足。黄沟路沿线公交车线路少，可能导致居住人群出行交通不便，心理距离较远。滨江西路没有打造成风景线，不能成为本项目景观亮点。,汉水帝标,SWOT分析,机会：,本项目位于安康市江北片区，属于安康市城市总体规划近期增长界内，也是未来重点开发区域。安康市住宅面积普片是大户型，格局过于单调。本项目应采取中小户型为主，户户间无视线干扰且都能看江，以适应现今市场。当地还没有一条配套完善、功能齐全的美食街，本项目应打造安康首个美食街以塑造整体项目形象。临近楼盘兴科明珠和金城美墅销售已近尾盘，为本项目销售奠定了基础。,汉水帝标,SWOT分析,威胁,同在江北片区的汉城国际商业街，也将打造一条以万川皆融的方式，接纳各具风韵的美食街，主要是各地特色餐饮系列。一旦打造成功，将是安康首个美食街，对本项目初衷有一定打击。,汉水帝标,SWOT分析,汉水帝标,第四部分项 目 定 位,汉水帝标,项目核心竞争力,在房地产市场日益同质化的今天，要在市场上站稳脚跟，占领市场，更要进一步去挖掘楼盘本身的核心竞争力，只有认识了核心竞争力，才能超越同质化，在市场上独树一帜，作为项目形象定位的指导。敝司将以专业的行为来探讨本案的核心竞争力，鉴于此，敝司初步得到的结论为：1、“安康美食娱乐新天地”为主题，超越同质化，为安康房地产首家提出美食城概念的楼盘。2、高层、低密度、高绿化率、江景的生态人文社区 3、所处地区汉江三桥桥头堡，享受安康未来最具升值潜力黄金地段的核心优势 4、高质量的建筑水准，实用、适度超前的户型设计,购房特征分析,汉水帝标,项目规划设计建议,对于户型的选择，三室两厅的占比为67%，排列第一，由此可看出消费者主要以刚性需求为主。,在面积的选择上，主要以95-110和85-95为主。所占比列分别为40%和37%。大面积房屋由于总价较高，消费者承受能力有限，故选择较少。,汉水帝标,项目规划设计建议,从阳台形式和窗户形式的选择上可以看出消费者比较能接受创新产品。同时选择一层6户的比例达到了69%。因此推断消费者对产品是有要求的，同时居住舒适度的意识已经形成。,购房特征分析,汉水帝标,项目规划设计建议,从对客厅得开间与面积的选择上可以看出：消费者对于客厅的开间与面积是比较看重的，舒适性较强的客厅更受消费者的青睐。,购房特征分析,汉水帝标,项目规划设计建议,从对卧室的选择上可以看出：对于卧室的要求不高，主卧室方面，消费者相对较为看重。而次卧室的要求则不高。,购房特征分析,主卧室面积调研,次卧室面积调研,汉水帝标,项目规划设计建议,社区内部的配套上，比较传统健身活动设施越来越成为现代人重视的居住标注之一利用此特点，在后期项目示范区的打造上面可设置健身活动设施展示小区内部品质,对于提升附加空间方面，可变空间的概念在消费者群体中没有得到普遍认识。这也为本项目提供一个市场空白点。在后期推广上可向消费者灌输附加值空间的概念。,购房特征分析,汉水帝标,项目规划及造型建议,规划理念本项目整体市场形象定位为领跑型的大型住宅社区，安康地标性建筑，因此，要突出项目规划上对南北区域板块住宅市场的引领性，凸现项目整体的异域、大气感。,设计理念 结合本项目整体定位策略，应给予南北镇区域板块住宅市场一种大气、沉稳、都市感强的异域外立面风格。基调色彩 建筑外观的色彩采用不同程度的浅灰色（或浅黄色、浅橙色等）为主基调，局部考虑搭配纵向的深灰色或暖色调（暗红色等）线条或体块的搭配，有强烈的反差，较为抢眼，并能令建筑体显得较为沉稳而不失活泼。,外立面 为体现本项目高层建筑在南白镇区域板块市场中独有的异域、时尚、简洁的风格，建议外立面构件线条流畅平直，简洁硬朗，框架结构的点缀搭配，将使得高层建筑外立面更加简洁、大方。外部造型 立面竖向设计可以通过窗型和阳台的变化、错落、凹凸等，营造出丰富、大气、现代而不显零乱的视觉感受。同时注重建筑山墙的立面处理，避免呆板沉闷。建筑顶部的处理要大气、沉稳，不能太张扬。,汉水帝标,项目商业设计建议,商业业态从以下几个方面进行整体考虑以提供大型聚会的餐饮场地：如中餐等；以提供常规聚会的餐饮场地：特色中餐、火锅等提供休闲娱乐功能的场地：二、三楼休闲茶楼、KTV等、洗浴中心等提供特色餐饮服务的：陕南特色风情美食步行街,商业项目设计建议：1、面积要求：大型餐饮一般5002000平米，特色餐饮50300平米；2、功能要求：充分考虑排烟、排污、通风，楼上大卖场要考虑楼下设大厅接待等 3、停车要求，按30000平米餐饮娱乐聚集地考虑商用停车场地，必须与住宅停车分开。4、其他要求：建议设计便于商住分开管理，小区内不得再设置商业性经营场地，所有商住的进出口完全分离。,汉水帝标,项目户型设计建议,主力户型建议1：三室二厅双卫双阳台，建面100120平米，设计时考虑观景阳台和生活阳台，客厅开间不低于4.2M，卫生间开间不低于1.8M,厨房开间不低于2.1M，尽量不设2.7M开间卧室，主卧面积不低于15平米，如能增加一部分错层更好，建议一线正面江全部做此户型。主力户型建议2：三室一厅一卫一阳台，建面80100平米，设计时只需考虑景观阳台，客厅开间不低于3.9M，卫生间开间不低于1.8M,厨房开间不低于2.1M，尽量不设2.7M开间卧室，主卧面积不低于12平米，建议侧面江部分做此户型。主力户型建议3：二室二厅一卫双阳台，建面7080平米，设计时充分考虑双阳台的面积实用性，客厅开间不低于3.9M，卫生间开间不低于1.8M,厨房开间不低于2.1M，尽量不设2.7M开间卧室，主卧面积不低于12平米，建议侧面江部分做此户型和不看江部分可做此户型。其他建议：超过130平米和低于70平米不为项目户型设计要点，在设计可以少量配置，为增加户型的实用性，阳台建议宽1.8M，如可能，建议考虑拿一部分户型设计入户花园。不能有黑屋。,项目客户定位,住宅部分 项目住宅部分的客户考虑主要以安康地区的客户购买为主力，部分外来地区投资者；商业部分1、安康城区大型餐饮经营商约40%50%2、安康下属乡镇特色餐饮经营商约10%15%3、安康周边县（市）投资客约20%25%4、其他专业投资商 约10%25%,艺术家品味阶层,中产阶层私营业主,企业家,光环境设计及室内装修设计建议,细节建议,商业公共广场人文景物营造建议：,商业经营导购标示性物,集休闲、美食、娱乐、居家为一体的安康新地标，本项目将全力引进或加盟一批国内、省内餐饮娱乐标杆商家，引领安康美食娱乐新方向。,安康首席美食娱乐新天地引领安康美食娱乐新方向,项目属性定位,1、物业形态定位,2、产品功能定位,一个集休闲步行街、商务居住、餐饮娱乐等为一体的安康新地标。,休闲、餐饮、娱乐、旅游观光、居住为一体的“商业街区”安康汉水帝标美食城。,项目产品定位,3、产品经营定位,（1）经营定位：大型餐饮、特色美食、休闲KTV、特色酒吧街等。（2）档次定位：中档偏高、中档为主，部分高档。,项目形象定位,安康美食娱乐新天地陕南地产投资新方向,项目业态定位,做美食娱乐、我们更专业,大型餐饮特色美食特色酒吧街区休闲KTV天地休闲餐饮街区,项目经营定位,本项目重点在商业，商业之重心在招商，因此，经营此物业建议率先成立招商部，通过招商人员对全国、全省范围内的品牌餐饮进行招商，有效的在项目竣工前敲定商家入驻，本项目难点在安商，招得进，安的稳，有了稳定的商家，则项目物业升值，商业升值。,项目租赁模式定位,第五部分推 广 分 析,项目营销推广策略,本项目重点在商业，难点在招商，因此项目推广策略为：,项目形象树立,成立招商部、销售部,发布招商信息,落实入驻商家,项目一期住宅开盘,商业推广,住宅推广,美食娱乐城开业,项目清盘,项目卖点提炼,项目五大诉求,安康地标，财富标王,规划创新，业态专一,安康首席美食娱乐新天地，陕南最具投资价值的黄金铺王,商业旺地，稳定回报,强势阵容，倾力打造,商场化管理，市场化经营,超前的规划设计，民以食为天，汇聚天下美食，打造陕南美食基地；精彩生活，欢乐你我,实力地产健平地产斥巨资力邀各路精英强势打造，塑造城市尊荣与繁华,安康最具经营、投资价值商业旺地，业态投资定位精准,成立专业经营管理公司，整合专业强势品牌公司，进行高水平经营管理，确保长期稳定发展，实现发展商、投资者、商家共赢,项目总体营销策略,两条腿走路，品牌推广作为营销主线贯穿项目推广始终，期间通过实效促销活动完成项目前期销售，两者相互促进。追求快（实现快速销售）、准（营销直效性）、稳（把握市场及客户稳）、省（营销费用省）原则。,“品牌持久战+营销歼灭战”品牌与销售、招商互动,1、我们的整体策略思路为：,2、策略主题,投石惊鸟 点击突围,释义：本项目无论是在规模还是在硬件上都具有较强的竞争优势，可利用的资源（地段、项目区位形象、规模、规划设计等）较为丰富，并在此基础上构思有效的策略思路。,以项目的特质来说，只要广告包装准确到位，便会有一种“惊鸟”的可能性存在，也就是使目标消费群内心产生共鸣、震动，所以广告策略的走势一定是利用有效时机，投石惊鸟，点击突围，快速收网。,3、策略总览,布阵有效方位点击,点阵项目形象悬疑,投石现场优势造势,以突然性的形象及活动出街制造港城楼市悬疑,项目形象的高点建立，波段性市场攻击,利用现场优势，媒体整合策略出台集中造势,惊鸟媒体及活动攻势,通过媒体活动整合攻势，制造火爆销售,收网强媒体煽动系列,以有效媒体与促销、联动活动全面收网,4、策略步骤解析：,项目前期推广策略,1、推广核心标的 项目的市场形象 项目品牌的核心价值 项目品牌的VI 项目品牌的功能 发展商的品牌实力,2、推广受众 安康全体民众,3、推广主要目标,项目品牌市场形象的建立和渗透项目品牌印象的经营与塑造市场温度培育及项目品牌形象展示项目品牌知晓度的市场扩张抢先进入市场，有效客户的积累,3、推广内容,4、具体手段 在项目现场树立广告牌以发布项目登记信息 项目现场及城市主要节点树立企业形象广告 参与城市公益活动及公益设施建设,项目现场营销氛围,（一）包装总纲,项目包装包括基础系统、应用系统两大部分。对项目进行包装的目的，使项目形成高品质形象感，并给客户部分未来经营形象的感受，以支撑并提升项目的价格定位。,应用系统,A、营销通路包装,B、卖场形象包装,C、宣传形象包装,D、促销礼品,通路组织、地盘包装。本项目现场最大的优势营造卖场氛围。,售楼处导示系统、售楼处展板系列、虚拟示范单位、室内导示系统、停车场,办公事务系统、看楼专车形象设计、宣传物料楼书、VCD项目介绍碟、宣传册,在展销期间吸引看楼客户对项目产生良好印象，通过小礼品敦促落定，回馈业主。,广告宣传策略,广告宣传策略,A、广告目标：,B、广告诉求,C、广告风格,D、媒体组合,正确锁定本项目的目标受众，根据该群体的投资特点及阅读习惯，通过有效的广告诉求，树立本项目在竞争中的最佳形象，赢得更高的概念附加值，在目标受众心中形成立项投资的概念以支撑竞争实力。,B、广告诉求,主题特色和定位：“安康首席美食娱乐新天地，做财富主人，抢创富先机”。,主诉求点：区位产品特质立体业态组合经营管理投资回报辅诉求点：发展商品牌单铺总价优势项目规模招商推广主题：区位商业价值商业形象招商状况升值空间投资回报,C、广告风格,本项目在形象推广阶段，突出新闻风格；在销售阶段推广中，由于以实在的销售卖点为主打，在广告风格处理上，要摈弃前阶段以虚为主的风格，采用系列的，色彩明丽的，售卖性强的诉求风格，并结合本项目大商家形象设计，根据目标受众的欣赏习惯，采用富有动感的节奏进行推广，打动客户。,D、媒体组合,1、静态宣传方式,2、动态宣传方式,工地现场形象包装、城区及周边城市内外大型社会广告牌、市区内知名商业物业外卖场、车站亭广告,报纸,电视广告,安康日报苏州日报相对适合硬性广告，与扬子晚报配合使用现代快报适合在项目需要集中轰炸时扩大讯息覆盖率。其他报纸：扬子晚报、广播电视报,制作60秒电视广告片，在项目开盘前后及冲刺期广告高投放阶段，在当地新闻、黄金节目档中播出，作形象宣传，宣传覆盖区域全县城。全年在苏州或地方有线电视台做专题栏目挂名，宣传覆盖区域苏南。电视广告媒体以当地电视台安康电视台为主。广告形式以电视游动字幕和形象广告插播为主。,专业网站参加年度房地产展销会开展各类型公众性公益性活动赞助式印刷品 组织招商信息发布会,3、其它媒介,第六部分招商销售分析,招商销售模式解析招商思路分析招商策略分析招商原则分析,项目招商分析,商业地产的经营模式是商业地产开发商比较关心的不同的商业地产有不同的条件及其所处的区域、商圈如何在多种经营模式中选择合适的模式往往是开发商很头痛的问题,招商模式解析,招商模式解析,招商模式解析,招商模式解析,招商模式解析,销售模式解析,销售模式解析,招商与销售组合模式解析,招商与销售组合模式解析,招商类别,一类：国内知名餐饮业、娱乐业至少2家二类：成都、重庆、西安知名餐饮、娱乐至少5家三类：陕南知名特色餐饮、娱乐若干家,由高到低，以商带商,招商策略,先国内，后省内；先外地后本地；先知名特色，后普通餐饮商家的引入，要跳出陕西的限制，把一些新商家、新元素、新面孔引入安康，从而形成我们项目的独特个性与形象休闲美食娱乐街区。同类型商家限制数量（每一种类型、风格、业态、行业都有名额限制。这是为了保证）一是万紫千红，各种元素并存；二是不产生恶性竞争，共生共存、相辉映；三是、形成招商热潮抢购；四是、吸引不同取向的客户群体，形成庞大的娱乐聚集地。,（续上）市场累积试探客户培养、试探市场、热度累积走出去请进来成都、重庆、西安项目推介会（可选）以外打内 以洋带本土 掀起抢购高潮,招商策略,市场空白原则,不仅要立足在安康，而且要立足于西南区域，至少要在陕南地区寻找到市场的空白点，建立有特色的美食城,可行性原则,招商定位方向必须具有可行性，可操作性要强,可操作性原则,产品的定位必须满足易招商、易成市、易复制的餐饮企业,成本导向原则,必须解决经营商家经营的成本问题，这样才能让项目真正兴旺起来,1,2,3,4,招商原则,招商手册、招商海报,现场VI物料,POP物料,招商合同文本,招商细则、招商流程、租赁协议等,商业平面分割图（规划效果图）,招商物料,第七部分管 理 建 议,概述,针对商业地产项目建设定位较高的特点，建设项目后期必须要求有专业、规范的高水平物业管理与之相辅，以创立项目物业管理的品牌与商业经营的共同发展。,一、管理模式,一、管理模式,二、本项目物业管理介入期的选择,1、商业物业的物业管理宜采取早期介入的方式,物业管理的早期介入，是指从事前期物业管理的有关人员，从物业管理和运作的角度为本项目提出管理规划、产品设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见，并制定出物业管理方案，以便为以后物业管理工作打下良好的基础。早期介入是房地产企业为优化建设项目，并做好物业管理的基础工作，是提高产业全过程经营效益，而共同协作的有效行为。,二、本项目物业管理介入期的选择,2、物业管理早期介入对本项目的主要作用,有利于后期工作的顺利进行有利于优化设计、减少返工、减少后遗症有利于物业的安全启用、正常运行是对经营管理的前期准备,三、经营管理介入与销售、招商组合,四、确定本项目管理目标和设想,五、管理内容,六、管理方式,以后期经营为依托，以提供管理服务为中心商场化管理，市场化经营,六、管理方式,（一）内部管理架构,健平公司,投资客与经营商户管理,物业管理公司,物业主管部门,管理处,中央智能调度中心,智能化支持小组,房屋本体管理,公用设施管理,治安消防管理,车辆道路管理,经营管理,档案资料管理,行政事务管理,财务后勤管理,客户服务管理,六、管理方式,（二）运作机制,全面质量管理计划目标管理协调管理督导管理,管理运作机制图,业主和上级业务机关,物业公司,商场总经理,中央智能调度中心,服务地点,部门,计算机辅助管理系统,部门员工,命令,指标,指令,反馈,反馈,督导,重大突发事件,六、管理方式,（三）激励机制,激励机制是激励活动要素在进行过程中的相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机体。,实施管理日常目标责任制，增强管理层的工作主动性，按照商场标准制订各项管理指标，管理层将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩实施奖金、破格晋级制度，调动全员工作热情。管理处员工实施奖惩制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据具体情况，对先进给予存贮格晋级，以形成竞争激励机制，提高中工工作积极性依法管理，管教结合，融情于管。管理处依法与员工签订劳务合同，关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好工作情绪，给业主（经营户）提供优质服务,六、管理方式,（四）监督机制,监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现偏差，保证商场管理机构及其工作人员依法办事。,管理者对机构内部工作人员进行监督。投资客与经营商户对管理机构及工作人员是否依法从事管理活动进行广泛监督，形成多方面综合的监督体系。同时通过反馈监督、实行监督等各种手段及实现监督管理的闭环机制来保证商场物业管理监督机制的有效实现。,六、管理方式,（五）自我约束机制,管理公司（处）建立决策实施过程中的自我约束机制，以便各项物业管理工作得以顺利进行。,经济利益促动引导自我约束机制，充分适用经济措施去诱发管理对象对利益敏感的动机，由这种动机去对行为作自我约束。目标结构与责任相联系的促动机制。权力链条相互制约机制，建立管理对象之间相互制约的权力链条，造成相关机构、相关员工相互制约的自我约束机制。,六、管理方式,（六）信息反馈及控制机制,信息反馈控制方式,中央值班调度室，通过投诉电话、闭路电视、各专业组配备的无线对讲机等现代化工具，及时反馈每个营业区域发生的任何情况。严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行规范化运作流畅严密的运作流程，一环扣一环，一环监督一环 管理公司（处、部、队）和主任的每月（日）检查，通过总结评比来获取反馈信息。通过反馈信息的总结评比，及时发现管理服务上的缺点、盲点，以便改进工作，提高服务质量。,七、人员的配备、培训和管理,管理架构有利于物业管理基本职能，特别是工程管理、安全管理的“职能管理标准化”导入ISO9002质量管理体系的实施实行财务核算直线管理职能，便于各分口的计划成本控制和物料采购、领用管理。设立中心管理职能，主要起管理协调和应急调度的作用，并且能使管理服务过程中的各类信息迅速回馈，渠道直接畅通。突出“以客户服务为中心”的管理念，更能规范物业形象，专注业主对管理服务的感受。行政事务管理透明管理如人员组织、人员考核、人员培训等。其有利于管理工作的实施，并能统一口径对外宣传，协调各方面的社会关系。,八、商业物业管理对本项目的作用,如果放任小业主发散地自我经营，小业主们往往会急于把商铺出租，收回投资获取利润，这个时候，品牌并不是他们首要考虑的问题，能否出租出去才是首要问题，至于出租给谁？承租方卖什么？他们并不关心。到这个时候，项目很可能就成为一个集市，成为一个没有品牌没有生命力的市场，而商业本身的价值也不能实现，更不必奢望升值。所以，客观上要求本项目必须关注品牌通路,如何取信品牌？（包括餐饮娱乐在内的品牌）如何让这些品牌进驻？如何让这些品牌成为自己美食城高附加值的体现者？,与品牌商的合作，对开发商而言,品牌共享定位层次明晰减低风险,其实：有效整合品牌资源，是锻造和提升商业物业品牌的必由之路。没有品牌内涵的商业地产，必将付出高额的“入场费”。开发企业在与品牌机构合作的同时，提升了企业商业运营抗高风险的能力，实现买卖商共赢，同时，用后续产品挣主导产品的钱，也促进了行业良性的发展。如何解决好品牌通路的问题便成为本项目开发中的关键问题，拥有了品牌通路的MALL才可以后顾无忧，而借船出海，品牌通路让本项目步入快车道。,八、商业物业管理对本项目的作用,第八部分我们的优势,创新策划能力营销执行能力资源整合能力庞大的商家资源,我们的优势,以正合，以奇胜；问题就是机会；方法总比问题多。,思路决定出路,态度决定一切；细节成就完美；条理化计划性战斗力。,没有执行力就没有战斗力,整合社会资源,充分整合各种资源为我所用，实现效益、价值最大化。,众多国内品牌店资源；多种业态的商业龙头资源；多家品牌商家；.,资源即价值,汇报完毕,谢谢,我们有能力、有信心与贵司共创项目佳绩！END,