保利东郡会所方案建议.ppt

保利东郡会所方案建议,谨呈：保利地产,世联项目组2011年12月19日,高端豪宅应如何打造配套会所？豪宅会所案例分析及打造建议我们的会所如何在2012年助力销售？销售配合建议,前言,PART 1：豪宅会所案例分析及打造建议,PART 2：销售配合建议,一、豪宅会所案例分析,星河湾四季会,新中酒管理有限公司 The Chambellan，酒店大管家新中酒管理有限公司，是由香港合和实业有限公司、广州宏宇集团,羊城兆业企业集团(中国大酒店中方股东)以及广州冠悦管理有限公司多方强强联合组建的专业性酒店管理服务公司。,会员,经营上采取了会员制，与部分设施对外经营相结合的模式;会员中大部分为项目业主。会籍分为个人会籍（储值金6万）、星河湾业主会籍（储值金3.8万）、公司会籍（储值金10万）三种；有效期均为三年。,会所功能,总建筑面积约为14000平方米；餐饮服务：中西餐厅、豪华包间、总统房、红酒雪茄吧、大堂酒吧；会议宴会服务：多功能会议厅、大小包房、VIP会议室、客房、商务公寓；运动康乐设施：高尔夫球场、网球场、羽毛球场、乒乓球场、台球室、游泳池、体操房、健身房、阅览室；,北京棕榈泉国际休闲俱乐部,北京世纪朝阳房地产开发有限公司 属开发商自运营由知名香港G.I.L艺术及室内设计顾问有限公司设计,会员,会员制经营方式，业主和租客占到80%。会籍类型有个人会籍、公司会籍和终身会籍三种方式；持个人会籍的会员之配偶及 21岁以下子女均享有个人会籍的各项权益。业主免入会费，会员年费：16000元/年会员可免费享受温泉游泳池、健身，免餐饮15%的服务费,会所功能,棕榈泉国际公寓会所共三层，总建筑面积13000平方米。,万城华府会,华府会管理公司 由万城华府开发商亿城集团成立的全资子公司,会员,华府会会员80%是万城华府业主,会所功能,总建筑面积约为4200平方米；分为两个部分:1200平米的高尔夫专题会所,3000平米运动休闲会所,拥有商务社交、高档餐饮、生活休闲等复合功能,会所常见功能综述,常见的会所功能模块布置包括康体项目、消闲项目、娱乐项目、商业服务项目四大类。,*注：多功能室包括影音室和多功能宴会厅；商务中心包括会客室和会议室,康体项目特点：须借助一定的设施和场所；不是以竞技为主，而是为了达到特定的目的；运动中讲究科学方法，即运动有一定规律性，时间和运动量适中等。消闲项目特点：须借助特定的设施和服务；运动不激烈，强调趣味性和技巧性。娱乐项目特点：强调氛围感和文化气息；具有多样性，限制条件少，没有严格的操作程序和要求。商业/服务项目特点：提供社区业主交流和商务会谈的空间，多为有偿收费服务。,会所各功能模块分析,泳池、健身房与桑拿房是高段豪宅会所里优先考虑的项目，是体现一个会所品质和定位的标准之一。乒乓球馆、羽毛球馆等项目较少被采用。,高端豪宅会所各类功能配置比例示意图,会所功能配置总结,会所经营方式,开放程度 封闭式会所仅对业主开放、封闭性强。半封闭会所对业主及部分小区外部贵宾开放。开放式会所对业主及小区外部人员一并开放，统一收费。,经营管理方式 开发商自营 物业公司经营 外包专业公司,会所经营方式,开发商自营会所多集中于高尚会所和郊区会所中。高尚会所大多为市中心区域的高档住宅，或地处城市远郊的别墅项目，由知名开发商开发，这类开发商在公司构架上自成完善的组织模式，具备雄厚的实力管理旗下开发的住宅项目。此类会所管理模式较为严谨，由于运营成本较高，各类收费也相对较高。物业公司运营会所主要集中在城市会所和城郊会所中。城市会所与城郊会所一般属于城市中高档及中档的住宅项目，此类住宅的会所由物业公司直接运营管理，可以降低会所的运营成本，连带降低会所的收费，使会所的利用率增高。在会所运营前期，开发商一般采取补贴物业费用的形式，确保会所正常运营。专业会所公司运营会所占据高尚会所和城市会所各一半的市场份额。专业会所公司具有丰富的会所运营管理经验，一般都有多家连锁会所，整体运营规模比开发商自营和物业公司运营的会所都要大得多。由于规模成本、管理经验等优势所在，专业会所公司运营会所的实际成本投入要小于开发商自营会所的运营成本。此外，专业会所公司一般服务项目较全面、设施较完善，更能迎合小区业主对会所的需求。,高端豪宅会所经营方式调研,高端豪宅会所对外开放情况,高端豪宅会所运营方式统计,高端豪宅，业主非常注重生活的品质，需要高度的私密性。其配置高档会所，采取封闭式开放模式，仅对内部业主开放，由开发商或物业管理公司自主经营管理为宜。通过对本次调查对象的分析，高尚会所对外开放的比例占到50%，可见目前高尚会所运营状况并不理想，一些高尚会所不得不牺牲业主的私密性来获得更多的收入。由于高端会所多由知名开发商开发，具有很强的实力，因此有33%的会所由开发商自主运营。此外，选择由专业会所公司管理的会所比例达到48%，这类公司由于专业性强，故从设计、服务、管理等各方面，均能够很好地满足业主的需求。,全国住宅会所经营模式,在已投入运营的高端尚会所中，其运营模式全部采用会员卡制度，分为个人卡和家庭卡，大部分收费为年费形式。个人卡的年费约1万元，家庭卡按户均3人计算，相对人均费用较低。上海九间堂别墅的十乐会所、佘山3号别墅会所及深圳香蜜湖1号会所按具体项目收费。一些对外开放的会所，可能采取不同的收费方式，如北京的优山美地别墅，对业主免入会费，对外则需要2万元的入会费，而年费都为1万元/年。北京星河湾的年费最高，其对业主及外部人士的收费也相差很大，对业主收取3.8万元年费，其他人士的年费则高达6万元。,东郡会所打造建议,【整体定位】：小而精，东方人文会馆【核心价值】：奢华、养生、体现业主身份【经营方式】：聘请专业高端会所运营商进行统一管理、自主经营【经营模式】：半开放式，保证经营安全；VIP会员制度，保利东郡业主获得尊享优惠；【功能模块】：增加游泳池、spa、健身房、桑拿房、咖啡厅等高端配套，减少一般性运动球室设施，以体现项目整体的调性及价值。【保利东郡业主尊享服务】：8折会籍优惠；10年免费早餐供应；,二、2012年会所配合销售建议,现场价值展示 服务配合,现场展示气氛渲染,为体现东方高端人居属性，增加文化内涵，从会所名称到各功能模块，均可用中式元素、中式名称进行打造、渲染、命名。如，十乐上海九间堂别墅会所，其名字来源于宋代养生学家陈直在寿亲养老新书中提出的“人生十乐”，即：读义理学（读书）、学法帖字（书画）、澄心静坐（静卧）、益友清谈（谈心）、小酌半醺（小饮）、浇花种竹（种地）、听琴玩鹤（音乐）、焚香煎茶（晒日）、登城观山（散步）、寓意弈棋（活动）。整体以中式文化养生为主题，进行整体打造。,内墙上多处运用水瀑、水流等水景设计，卫生间墙体的水波图案则让人眼前一亮，挑战追逐时尚人士的视觉极限。,入口装饰取自水墨长卷，这种古画中水波纹样的墙身装饰反复出现于其他地方的装饰细节，繁复中显别致。,现场展示气氛渲染,高端功能区基本可展示参观，并灵活运用各种类别的灯饰烘托气氛。,会所内部通过不同灯饰的布置，在各功能区间演绎出不同的景致。,一盏吊灯外加进户门旁的两盏壁灯，让整个门厅显得敞亮、大气,小型会议室布置着几盏低垂的笼灯，略显昏暗的灯光效果，渲染了室内严肃的气氛,几盏壁灯和嵌入天花板内的筒灯，营造出聊天 区闲适的氛围,服务配合,2012年会所试运营，引入高端会所运营机构，提供优质服务，或作为宣传噱头，邀约新老客户体验。,万科公园五号提出“东方管家服务”理念后，与DGP联手，共同打造高端会所服务品质，受到业内外广泛关注及认可。,服务配合,2012年会所试运营，邀约老客户体验。部分运营成本较低的功能区可由新老业主免费使用。如，咖啡吧，阅读室等。,成都鹭岛国际会所阅览室,咖啡茶座提供了交流的空间,销售动线,将会所作为强制动线一部分，带领客户参观体验。,入口处设立参观介绍展板，需由销售人员对会所进行全局讲解；进入会所，销售人员需对每个模块进行带领参观；会所体验，视客户意向，现场体验会所咖啡吧或其他开放休闲功能区；会所试运营阶段，新老业主进入会所均需通过销售大厅，以销售人员签字作为免费使用的凭证。,_THE END_,