第三编 物权法 第十章 物权概述 第十一章 所有权 第十二章 用....ppt

第三编 物权法 第十章 物权概述 第十一章 所有权 第十二章 用益物权 第十三章 担保物权 第十四章 占有,第十章 物权概述,第一节 物权的概念和特征第二节 物权的分类和效力第三节 物权的变更第四节 物权的保护,第一节 物权的概念和特征,一、物权的概念二、物权的特征三、物权法的概念和原则,一、物权的概念 物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权、担保物权和占有。二、物权的特征（一）物权是绝对权。（二）物权的客体是特定的独立物。（三）物权的内容是物的直接管领和支配并享受其利益。（四）物权具有排他性。,三、物权法的概念和原则（一）物权法的概念 物权法，是指调整物质资料占有关系，规定各种物权种类和内容的法律规范的总和。（二）物权法的原则 1、坚持社会主义基本经济制度原则 2、平等保护原则 3、物权法定原则 4、物权公示原则,第二节 物权分类和效力,一、物权的分类二、物权的效力,一、物权的分类（一）自物权与他物权,权利主体,也称完全物权，对自己所有的物享有的物权,也称限制物权，对他人所有的物享有的物权,区分意义：所有权是自物权、完全物权，是他物权的基础。,（二）用益物权与担保物权,设立目的,以使用收益为目的，设立在他人财产之上,以保证履行债务、实现债权而设立在他人财产之上,区分意义：1、设立目的不同。2、对物支配的内容有所不同。3、性质有所不同：用益物权具有独立性，担保物权具有从属性。,（三）主物权与从物权,独立存在,能独立存在，不需要依存于其他权利,需要依存于其他权利，不能独立存在,区分意义：从物权依存于主物权，同生共死。没有主物权，就没有从物权,（四）动产物权与不动产物权,权利客体,以动产为客体的物权,以不动产为客体的物权,区分意义：1、成立要件不同。2、不动产物权和动产物权所受限制不同。,二、物权效力（一）物权的排他效力 物权的排他效力，是指在同一物上不得同时成立两个以上内容相互矛盾的物权。即“一物不容二主”。物权的排他效力的表现：,1、不能并存之排他,2、可得并存之排他,（二）物权的优先效力 1、物权相互间的优先效力 即可并存之排他性。2、物权优先于债权 所有权优先于债权 他物权优先于债权 所有权的优先购买权优先于债权的优先购买权 例外规定 A、买卖不破租赁 B、抵押不破租赁,（三）物权的追及效力 1、物权追及效力的含义 物权的标的物无论辗转落入何人之手，除法律另有规定外，物权人均可追及至物之所在行使物权的法律效力。2、物权追及效力的限制善意取得 所谓善意取得，是指无权处分他人动产或不动产的占有人将该动产或不动产转让给第三人，第三人出于善意取得该动产或不动产的，依法取得其所有权，原所有人不得主张物权的追及效力请求第三人返还该动产或不动产，只能向占有人（转让人、无权处分人）请求赔偿损失的法律制度。,善意取得的条件：标的物可以是动产、不动产。处分人无权处分。第三人通过交易转让已经实际有偿取得该财产。第三人受让该财产时属于善意。善意取得的法律效果：第三人取得物权。原所有人的物权消灭。,（三）物权的妨害排除效力 1、物权妨害排除效力的含义 又称“物上请求权”，是指物权人对物的支配因受到他人妨碍而出现缺陷时，为回复其对物的圆满支配状态而产生的请求权。2、物权妨害排除效力的内容 返还原物请求权。恢复原状请求权。排除妨碍请求权。,第三节 物权的变动,一、物权变动概述二、物权的变动,一、物权变动概述,（一）物权变动的概念 物权变动，即物权的产生、变更与消灭。,（二）引起物权变动的法律事实,1、事件,2、事实行为,3、法律行为,二、物权的变动（一）基于法律行为的物权变动 1、交易中的不动产物权变动 登记生效为原则，登记对抗为例外。（1）登记生效 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（第9条。）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（第14条.信簿勿信证）,（2）登记对抗 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。（第24条 准不动产）以生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的船舶、航空器；交通运输工具抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。（188条）企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。（189条）,土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。（127条）土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记。（158条）,2、交易中的动产物权变动 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。(第23条 一般规则)（1）简易交付（第25条 买方先占有）（2）指示交付（第26条 第三人占有）（3）占有改定（第27条 卖方留用）,（二）非基于法律行为的物权变动 1、非基于法律行为的不动产物权变动 不以登记为物权变动的生效要件。（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。（28条）（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（29条）（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（30条）,(二)非基于法律行为的动产物权变动 1、因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。（28条）2、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（29条）3、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（30条）,依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。（31条）,第四节 物权的保护,一、物权保护的意义二、物权保护的方法,一、物权保护的意义 物权的法律保护，是指国家运用各种法定方法保护物权人对财产进行管领和支配的各种权利。二、物权保护的方法（一）确认产权。（二）返还原物。（三）恢复原状。（四）排除妨害。（五）消除危险（六）赔偿损失,第十一章 所 有 权,第一节 所有权概述第二节 所有权的取得、行使和消灭第三节 所有权的主要形式第四节 共有第五节 建筑物区分所有权第六节 相邻关系,第一节 所有权概述,一、所有权的概念和特征二、所有权的作用三、所有权的权能,一、所有权的概念和特征（一）所有权的概念和特征 所有权，是指权利人对自己的不动产或动产，依照法律规定享有的占有、使用、收益和处分的权利。（二）所有权的特征 1、所有权是自物权。2、所有权是完全物权。3、所有权是无期物权。4、所有权是具有弹性力的物权。,二、所有权的作用 1、决定着国家的基本经济制度，是国家市场经济体制的基础。2、有利于稳定和维护社会经济秩序。3、有利于发挥财产的效用，优化资源配置。4、有利于促进激发社会财富积累，促成民主社会的形成。,三、所有权的权能（一）所有权的积极权能 1、占有权能：所有人对于财产的实际掌管和控制 2、使用权能：按物的性能和用途对物加以利用 3、收益权能：收取所有物的利益,（二）所有权的消极权能 所有权的消极权能，即排除他人干涉的权能，是指所有权人有权排斥并除去他人对其所有物的不法侵夺、干涉或妨害。,4、处分权能,所有权的内容,第二节 所有权取得、行使和消灭,一、所有权的取得二、所有权的行使三、所有权的消灭,一、所有权的取得（一）所有权取得的概念 所有权的取得，是指民事主体根据一定的法律事实获得某物的所有权，从而在该特定主体与其他人之间发生以该物为客体的所有权法律关系。所有权的取得主要有原始取得和继受取得两种方法。,根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权,根据原所有人的意思接受原所有人移转的所有权,6、添附：添附是指不同所有人的物被结合、混合在一起成为一个新物，或利用他人之物加工成为新物的事实状态。添附有三种情况：（1）附合：不同所有人的物紧密结合在一起而成为新物；（2）混合：不同所有人的物掺合、融合在一起而成为新物；（3）加工：将他人的物加工制造成为具有更高价值的新物。在确定添附物的所有权归属时，应充分尊重当事人的意志。,（二）所有权的原始取得 1、生产劳动 民事主体通过自己的劳动创造出新的财产进而取得该财产的所有权的方式。2、收取孳息 原物产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。3、国家强制 国家根据法律、法规的强行性规定，采取强制措施将一定的财产收归国有的法律事实。4、无主财产（1）国家取得所有人不明的埋藏物、隐藏物（2）国家取得无人认领的遗失物的所有权（3）国家或集体取得无人继承的财产所有权,5、先占 先占，是指以所有的意思，先于他人占有无主动产而取得所有权。先占的成立应具备的条件：（1）先占的标的物须为无主动产。（2）先占人须以所有的意思先于他人占有标的物。（3）先占不得违反法律、法规的规定。,添附的法律效果：,附合的效果 1、动产附合于不动产之上，由不动产所有人取得附合物的所有权，原动产所有人可取得与其原财产价值相当的补偿。2、动产与动产附合，主物所有人取得附合物的所有权，不能区分主物、从物的，价值较大的一方可取得附合物的所有权，价值较小的一方取得相应的补偿，如果价值相当的，各动产所有人对附合物按价值比例共有。,混合的效果 准用动产与动产附合的规定。,（二）所有权的继受取得 1、买卖 所有权换价金。2、互易 所有权换所有权。3、赠与 无偿转让。4、继承与遗赠 取得遗产。,添附的法律效果：,加工的效果 当事人就加工物的所有权有约定的，按约定办理。当事人没有约定的，加工物一般归原材料所有人所有，由原材料所有人对加工人的劳动给予一定的补偿。在加工人是善意的前提之下,如果加工的价值显然大于原材料价值的，加工物也可以归加工人所有，由加工人对原材料所有人给予补偿。,所有权取得的方式,三、所有权的消灭（一）所有权消灭的概念 所有权的消灭 是指因某种法律事实致使财产所有人丧失其所有权，或者由于权利主体的消灭而形成所有权转移。（二）所有权消灭原因 1、所有权转让 2、所有权客体消灭 3、所有权主体消灭 4、所有权抛弃 5、所有权被强制消灭,二、所有权的行使（一）所有权行使的概念 所有权的行使，是指物的所有人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为、物的所有权人既可以自己行使权利，也可以依照法律规定将所有权的权能转让给他人。（二）所有权行使的方式 1、自己行使 2、代理行使,第三节 所有权的主要形式,一、国家所有权二、集体所有权三、私人所有权,一、国家所有权（一）国家所有权的概念和特征 国家所有权，国家对全民所有的财产进行占有、使用、收益和处分的权利。1、权利主体的统一性和惟一性。2、权利客体的广泛性和专有性。,（二）国有财产的范围 1、矿藏、水流、海域。2、城市的土地和法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地。3、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，但法律规定属于集体所有的除外。4、法律规定属于国家所有的野生动植物资源。5、无线电频谱资源。6、法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。7、国防资产。8、其他应属于国有的财产。如法律规定为国家所有的铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施。,（三）国家所有权的行使 1、基本原则：统一领导、分级管理。2、具体方式（1）国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。（2）国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。（3）国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。（4）国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。,二、集体所有权（一）集体所有权的概念和特征 集体所有权，是指集体组织对其所有的财产依法进行占有、使用、收益和处分的权利。1、主体具有多元性。GO 2、客体具有限定性。3、所有权的独立性。4、所有权取得方式的有限性。GO,第一，组织体说：集体经济组织所有。第二，新型总有说：全体成员所有。第三，法人所有说：集体组织为法人，成员享有股权或社员权。第四，社区成员说：农村社区全体成员所有（集体组织代表行使所有权）、城镇社区居民的自治组织所有。BACK,关于集体所有权主体的理论观点,（二）集体所有权的行使 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（1）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（2）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（3）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。结合农村土地承包法（2003年3月1日实施）,三、私人所有权（一）私人所有权的概念和特征 私人所有权，是指自然人、法人和其他社会团体的所有权。1、主体是私人，含自然人、法人和其他社会组织。2、客体包括生活资料和生产资料。,（二）私人所有权的行使 在法律范围内，享有占有、使用、收益、处分的权利，受法律认可与保护，不受非法侵害。,第四节 共 有,一、共有概述二、按份共有三、共同共有,一、共有概述（一）共有的概念和特征 共有，某项财产由两个以上的民事主体共同享有所有权。包括按份共有与共同共有两种类型。1、权利主体的多数性。2、客体的同一性。,3、内容的双重性：,4、共有是所有权的联合，不是独立的所有权类型。,（二）准共有 准共有，是指所有权以外的财产权的共有。在实际经济生活中，并非只有所有权才能共有，其他财产权，包括他物权、知识产权、债权在内均可共有。（三）共有与公有 1、公有是公共所有，公有财产的所有权主体是单一的。2、公有财产是脱离个人而存在的，即在法律上任何个人都不能成为公有财产的所有权主体。3、公有财产关系因生产资料公有制而产生，通常不得由它的成员任意变更或终止。,二、按份共有（一）按份共有的概念和特征 按份共有，是指两个或两个以上的自然人或者法人，对同一项财产按照各自份额享有权利和承担义务的共有。1、按份共有人对共有财产的权利和义务存在一定份额；2、按份共有人的权利和义务及于全部共有财产；3、按份共有人对其应有份额享有相当于分别所有的权利。可以请求分割、予以转让、依法继承。,（二）按份共有的内部关系 1、共有物的占有、使用、收益和处分（1）共有物的占有、使用、收益。（2）共有物的处分 2、共有人有权处分自己的份额 3、共有物的管理（1）保存行为：可单独为之。（2）改良行为：需要份额多数的共有人同意。4、共有物的费用负担（1）保存行为：可单独为之。（2）改良行为,（三）按份共有的外部关系 1、共有人对第三人的权利 各共有人对于外部的侵害，可以为共有人全体的利益独立行使物权请求权和债权请求权。按份共有人对于因共有物发生的债权，对外享有连带债权，除非法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。2、共有人对第三人的义务 因共有的不动产或动产产生的债务，不管该债务是否可分，共有人均承担连带债务，但法律另有规定或第三人知道共有人不具有连带债务关系的除外。,三、共同共有（一）共同共有的概念和特征 共同共有，是指共有人对全部共有财产不分份额地享受权利和承担义务的共有。1、共同共有是不分份额的共有。2、以共有人之间存在特定的亲属身份关系为前提。3、各共有人之间平等地享有权利、承担义务。（二）共同共有的类型 1、夫妻共有。2、家庭共有。3、遗产分割前的共有。,（三）共同共有的内容 1、共同共有的内部关系（1）各共有人的权利只及于共有物的全部，不得对其特定部分行使所有权，不得请求分割。（2）各共有人的义务及于共有物的全部。2、共同共有的内部关系 共有人对第三人享有连带债权、承担连带债务。,四、共有财产的分割（一）共有财产的分割原则 1、有利于生活生产原则。2、平等协商原则。3、遵守约定原则。（二）共有财产的分割方法 1、实物分割。2、变价分割。3、作价补偿。（三）共有财产分割后的效力 1、权利的瑕疵担保：物被第三人追索。2、物的瑕疵担保：物本身有质量问题。,第五节 建筑物区分所有权,一、建筑物区分所有权概述二、建筑物区分所有权的内容,一、建筑物区分所有权概述（一）建筑物区分所有权的概念和特征 建筑物区分所有权，又称“区分所有权”，多个区分所有人共同拥有一幢建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有权和对建筑物共同部分所享有的共有权，以及因区分所有权人之间的共同事务所产生的成员权的总称。1、主体具有多数性、特定性-“业主”。2、客体的特殊性。3、内容具有复合性、统一性。,三位一体，构成完整的建筑物区分所有权，其中专有权是主导。,（二）建筑物区分所有权的条件 1、物质条件，即建筑物能够区分所有。（1）建筑物；（2）结构上区分为两个以上独立部分；（3）各独立部分能够为不同所有人专有使用；（4）还有共用部分。2、事实条件，即建筑物事实上已经被区分所有。,二、建筑物区分所有权的内容（一）专有权 专有权，是指建筑物区分所有权人对其专有部分依法自由占有、使用、收益和处分的权利。（二）共有权 共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律和管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的共有权。1、权利：使用、收益、制止侵害等；2、义务：维持现状、不请求分割；维护正常使用状态，不侵占、改动、破坏；负担费用等。,共用部分的范围：1、顶楼、地基、楼梯、外墙、承重墙体、天花板、共用管线等。2、道路。属于城镇公共道路的除外。3、绿地。属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。4、其他公共场所、公用设施和物业服务用房。5、共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。注意：规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。物权法第73条,（三）成员权 成员权，又称为“共同管理权”，是指建筑物区分所有权人作为建筑物团体成员之一所享有的权利。1、制定和修改业主大会议事规则；2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；6、改建、重建建筑物及其附属设施；7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,第六节 相邻关系,一、相邻关系概述二、相邻关系的基本类型三、处理相邻关系的原则,一、相邻关系概述（一）相邻关系的概念 相邻关系，是指相邻不动产的所有人或使用人，在行使所有权或使用权时，因相互间依法应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。（二）相邻关系的特征 1、以主体的不动产相邻为前提。2、主体为相邻不动产的所有人或使用人。3、客体为使用不动产所产生的利益。4、内容主要体现为为给予便利、接受限制。,二、相邻关系的种类 1、相邻用水、排水关系。（86条）2、相邻土地使用关系。（通行、因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物87条、88条）3、相邻建筑物的通风、采光和日照。（89条）4、相邻环保关系。（不动产权利人不得违反国家规定 弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。90条）5、相邻防险关系（不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。91条）,三、处理相邻关系的原则（一）有利于生活、生产原则（二）团结互助、公平合理的原则（三）遵守法律、法规原则（四）按照习惯原则,第十二章 用益物权,第一节 用益物权概述第二节 土地承包经营权第三节 建设用地使用权第四节 宅基地使用权第五节 地役权,二、用益物权的种类（一）传统民法中的用益物权,为建筑、植树而使用他人土地,支付佃租在他人土地上耕作、畜牧,支付典价占有他人不动产以使用、收益,第一节 用益物权概述,一、用益物权的概念和特征二、用益物权的种类,一、用益物权的概念和特征（一）用益物权的概念 用益物权，是指对他人所有的物以使用和收益为目的的限制物权。（二）用益物权的特征 1、用益物权是限制物权。2、用益物权是从所有权的权能中分离出来的相对独立的他物权。3、用益物权是以使用、收益为内容的物权。4、用益物权以实施对标的物的占有为实现条件。,（二）我国物权法中的重要用益物权,第二节 土地承包经营权,一、土地承包权的概念和特征二、土地承包经营权的内容三、土地承包经营权的产生与消灭,一、土地承包经营权的概念和特征（一）土地承包经营权的概念 土地承包经营权，是指农业经营者 在集体经济组织所有的或者国家所有由集体经济组织使用的土地上进行耕作、养殖、畜牧、植树等农业活动的权利。（二）土地承包经营权的特征 1、土地承包经营权主体的社区性。多数情况下，拥有社员权是取得集体土地承包经营权的必要条件。2、土地承包经营权取得的平均分配性。3、客体为农村集体经济组织所有或国家所有但由农村集体经济组织使用的土地。4、内容为农业性质的耕作、养殖、畜牧、植树等权利。,二、土地承包经营权的内容（一）土地承包经营权人的权利义务 1、土地承包经营权人的权利（1）使用权、收益权。（2）承包地被依法征用、占用的，承包人有权依法获得相应的补偿。（3）依法流转权。2、土地承包经营权人的义务（1）依法定用途使用土地。（2）保持地力。（3）法律、法规规定的其他义务。,（二）土地承包经营权的期限 1、耕地的承包期为三十年；2、草地的承包期为三十年至五十年；3、林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。4、通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，其承包期限由当事人双方协商确定，但一般不得超过上述期限。,三、土地承包经营权的取得与消灭（一）土地承包经营权的取得 1、家庭承包 农村集体经济组织内部的家庭承包方式。（1）每个人，无论性别、年龄，平等享有承包本集体土地的权利。“人人有份、人人一份”。（2）以农户家庭的全体成员作为承包方。（3）人人有份，主要针对耕地、林地、草地而言。2、以招标、拍卖、公开协商等方式承包（1）主要针对集体经济组织中数量较少不能人人有份或不宜人人有份不能人人有份的土地。（2）同等条件下本集体经济组织成员有优先承包权。,（二）土地承包经营权的消灭 1、承包经营期届满。2、国家征用承包地。3、承包土地的回收。4、土地承包经营权依法流转。5、承包土地灭失的。6、其他原因。如承包人全家迁入设区的市，转为非农业人口；承包期内，承包方自愿将承包地交回发包方。,第三节 建设用地使用权,一、建设用地使用权概述二、建设用地使用权的内容三、建设用地使用权的取得和消灭,一、建设用地使用权概述（一）建设用地使用权的概念 建设用地使用权，是指自然人、法人或者其他组织依法享有的在国有或集体所有的土地表面或其上下进行建筑，并保有建筑物、构筑物及其附属设施所有权的用益物权。（二）建设用地使用权的法律特征 1、权利客体为国家或集体所有的土地。2、设定建设用地使用权的目的是特定的，即在他人土地上建造建筑物或其他附着物，并取得该建筑物或附着物的所有权。3、建设用地使用权具有有偿性和期限性。,二、建设用地使用权的内容（一）建设用地使用权人的权利 1、土地使用权（1）对土地的使用权。（2）基于建设用地使用权的物上请求权。（3）建设用地使用权的出租和借用。（4）不动产相邻关系的适用。2、建设用地使用权的处分权（1）建设用地使用权的转让、互换、赠与等。（2）建设用地使用权的出资。（3）建设用地使用权设定担保。,（二）建设用地使用权人的义务 1、建设用地使用权支付地租的义务。2、合理使用土地的义务。3、返还土地的义务。,三、建设用地使用权的取得和消灭（一）建设用地使用权的取得 1、出让与划拨 2、转让、互换、赠与、继承（二）建设用地使用权的消灭 1、期限届满。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。2、使用权依法流转。3、土地灭失。4、法律、法规规定的其他原因。,第四节 宅基地使用权,一、宅基地使用权概述二、宅基地使用权的内容三、宅基地使用权的取得和消灭,一、宅基地使用权概述（一）宅基地使用权的概念 宅基地使用权，是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造住宅和附属设施的权利。（二）宅基地使用权的特征 1、宅基地使用权主体是农村集体经济组织的成员。2、宅基地使用权的客体是农民集体所有的土地。3、宅基地使用权的内容是合法、有偿、长期地使用集体所有的土地建造住宅和附属设施。4、宅基地使用权的取得，必须依法律规定的行政审批程序办理。5、宅基地使用权可以在本集体经济组织内转让。,二、宅基地使用权的内容,宅基地使用权人的权利和义务 1、长期使用的权利。但国家建设需要征用土地，或村镇重新规划土地时，可依法对其进行合理调整。2、建造住宅及其附属设施。3、不得未经批准或者采取欺骗手段获得批准后，非法占用土地建住宅。4、不得买卖或以其他形式非法转让宅基地。5、不得妨碍公共利益或他人的合法利益。,三、宅基地使用权的取得和消灭,（一）宅基地使用权的取得 适用土地管理法。实行“一户只能申请一处宅基地”的原则。农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。（二）宅基地使用权的消灭 1、土地灭失。2、法律、法规规定的其他情形。,第四节 地 役 权,一、地役权概述二、地役权的内容三、地役权的消灭四、地役权与相邻权,一、地役权概述（一）地役权的概念 地役权，是指为了提高自己的不动产的效益而按照合同约定利用他人的不动产的一种用益物权。,（二）地役权的特征 1、地役权是使用他人土地的权利。2、地役权是为了提高自己的不动产的效益而由当事人通过合同设立的权利。3、地役权具有从属性。地役权从属于需役地的存在，不可与需役地分离而转让，也不可与需役地分离而单独成为其他权利的标的。4、地役权具有不可分性。,二、地役权的内容（一）地役权合同 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。1、当事人的姓名或者名称和住所；2、供役地和需役地的位置；3、利用目的和方法；4、利用期限；5、费用及其支付方式；6、解决争议的方法。,（二）当事人的权利义务 1、地役权人的主要权利义务 按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。2、供役地人的主要权利义务 按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。,三、地役权的消灭（一）地役权合同期限届满（二）地役权合同解除 地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：1、违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；2、有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。（三）其他情形。,四、地役权与相邻权 1、相邻权不是一种独立的物权，它是所有权本身的限制或扩张；而地役权为一种独立的物权，是用益物权的一种。2、相邻权是由法律直接规定的，不需要登记便可当然发生；而地役权则是基于当事人约定而成立。3、相邻权是法律对毗邻的不动产的利用作最低限度的调节的结果；而地役权作为当事人双方超越相邻关系的限度而追求更高的效益。4、地役权的取得既可以是有偿的，也可以是无偿的；而相邻权通常是无偿的。5、相邻关系必须以相互毗邻的土地、水域或建筑物为发生前提，其范围十分广泛，情况亦很复杂；而地役权不以需役地与供役地相互毗邻为必要。,第十三章 担保物权,第一节 担保物权概述第二节 抵押权第三节 质押权第四节 留置权,第一节 担保物权概述,一、担保物权的概念和特征二、担保物权的作用三、担保物权的种类,一、抵押权概述 抵押权，是指债权人对债务人或第三人提供的不转移占有而作为债务履行担保的财产，在债务人到期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人可以就该财产优先受偿的权利。抵押权人（债权人）抵押人（债务人、第三人）1、抵押权为物权。抵押权的物权性主要表现为：,2、抵押权具有从属性。3、抵押权具有不可分性。4、抵押权具有排他性。,一、担保物权的概念和特征（一）国家所有权的概念和特征 担保物权，是指为保证债权的实现而设定的以直接支配特定财产的交换价值为内容的权利。1、担保物权具有从属性。2、担保物权属于他物权。3、担保物权以特定物为标的。4、担保物权以支配特定物的交换价值为内容。5、担保物权具有物上代位性。,（二）担保物权的作用 1、保证债权的实现。2、促进资金融通。3、充分发挥财产效用。,（三）担保物权的种类 1、法定担保与约定担保。2、动产担保、不动产担保和权利担保。3、我国担保物权的基本类型有抵押权、质押权、留置权。,第二节 抵 押 权,一、抵押权概述二、抵押权的成立三、抵押权的效力四、抵押权的实现五、抵押权的消灭,二、抵押权的设立（一）抵押合同 抵押合同应当采用书面形式。抵押合同一般包括下列条款：1、被担保债权的种类和数额；2、债务人履行债务的期限；3、抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；4、担保的范围。,（二）抵押权的客体 1、可以抵押的物（物权法第180条）（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）生产设备、原材料、半成品、产品；（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（6）交通运输工具；（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。,2、禁止抵押的物（184条）（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。,另：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。（183条）,（三）抵押权的登记 登记生效和登记对抗两种制度。1、登记生效的抵押（187条）（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）正在建造的建筑物。,2、成立生效的抵押（登记对抗188条）（1）生产设备、原材料、半成品、产品；（2）正在建造的船舶、航空器；（3）交通运输工具；（4）法律、法规规定的其他财产。如：企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。（189条）,三、抵押权的效力（一）抵押权所担保的债权范围 1、当事人约定；2、无约定或约定不明的，包括：主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。（二）抵押权的优先效力 1、抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；2、抵押权已登记的先于未登记的受偿；3、抵押权未登记的，按照债权比例清偿。,（三）抵押权的保全效力 抵押权的保全效力是指抵押权所具有的使抵押权人有权采取必要措施以保全抵押财产价值的效力。1、当抵押人的行为足以使抵押财产的价值减少时，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。2、当抵押人的行为已经使抵押人的价值减少时，抵押人有权请求抵押人恢复抵押物的价值或再提供相当之担保。3、当恢复抵押物价值的请求遭到拒绝时，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务，或者提前实行抵押权，依法处分抵押物。*抵押权人享有上述权利的前提条件是抵押财产价值的减少必须是因为抵押人的过错行为造成。,（四）抵押权的物上代位效力 抵押权的物上代位效力是指当抵押物的灭失而使抵押人获得赔偿请求权或赔偿金时，抵押权人的担保物权得该赔偿请求权或赔偿金而继续存在的法律效力。抵押权的物上代位效力发生的条件是：1、抵押物灭失。2、抵押人因为抵押物的灭失而获得了赔偿请求权或赔偿金。担保法第49条规定，抵押权人应当将灭失物上存在抵押权及抵押权人依法对抵押人的赔偿请求权享有物上代位权的情况通知赔偿责任人。赔偿责任人受通知后，应当向抵押权人支付赔偿金，以清偿抵押物担保的债务，或者将赔偿金交抵押权人同意的第三人提存。,注意理解：1、如果抵押物的灭失是因抵押人的过错行为，则发生抵押权的保全效力；2、如果抵押物的灭失不能归责于任何人，则抵押权消灭；3、如果抵押物因抵押人的转让行为而归他人所有，则发生抵押权的追及效力。,（五）抵押权的追及效力 抵押权的追及效力是指抵押权所具有的使抵押权人得跟踪抵押财产而行使抵押权的法律效力。1、抵押物的转让。担保法解释第67条：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”2、抵押物的出租。抵押物的出租，无论是抵押前出租的或抵押后出租的，均不影响抵押权，同时抵押权的存在也不影响承租人的权利。,四、抵押权的实现（一）抵押物的拍卖、变卖。（二）抵押物的折价：只能于实现抵押权时由当事人协商采用，不能事先在抵押合同中加以约定。上述两方式的采用，可以由当事人协商确定；协商不成的，抵押权人应通过法律程序，实现抵押权。,五、抵押权的消灭（一）被担保的主债权消灭。（二）抵押物灭失。（三）抵押权已经实现。,第三节 质 押 权,一、质押权概述二、动产质押权三、权利质押权,一、质押权概述 质押权，是指债权人对债务人或第三人移转占有而供担保的动产或权利，于债务人不履行债务时，依法享有的就折价或者优先受偿的权利。质押权人（债权人）质押人（债务人、第三人）质权与抵押权一样都具有物权性、担保性、从属性、优先性等特征。质权与抵押权的主要区别在于：,1、标的不同。,2、成立条件不同。3、公示方法不同。4、权利内容有所不同。,二、动产质权（一）动产质权的概念 动产质权，是指债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，债务人到期不履行债务或者发生当事人约定的实现质权时，债权人有权依法以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿的权利。（二）动产质权的设立 1、书面质押合同。不得为“流质”之预约；质押合同签定后即发生债的效果，如出质人不按合同移交质物，质权不成立，但可以追究其违约责任。2、质物的交付。,（三）质权人的权利义务 1、动产质权人的权利（1）占有质物和收取质物孳息的权利；（2）保全质权的权利；（3）物的代位的权利；（4）实行质权的权利。2、动产质权人的义务（1）保管质物的义务；（2）不得擅自使用和处分的义务；（3）返还质物的义务。,（四）动产出质人的权利 1、保全质物所有权的权利。2、行使质物所有权的权利。3、清偿债务、取回质物的权利。4、损害赔偿请求权。（五）动产质权的消灭 1、质权担保的债权消灭；2、质权与质物所有权的混同；3、质物灭失；4、质权之抛弃与质物返还