永和隆崇明岛启东项目提案报告92P.ppt

永和隆 崇明岛启东项目提案报告,都说江南如鱼、如歌、如梦、如网,君不见，长江与东海的浩澜壮阔更有雄才枭雄向往的意境,近闻渔舟荡漾的满室温馨遥看江海艳如黛浪涛滚滚,深秋桂子，十里飘香,千里之外，谁懂金戈铁马，尽在帷幄运筹之中,项目开发策略,产品策划分析,基础与约束分析,项目区位分析环境扫描对于项目的第一认知消费者结构与特征分析特定消费群特征感知客户购买障碍分析购买力支持点分析潜在客户分布以及比例,1,2,3,4,企划表现,项目整体功能定位项目形象概念定位案名以及LOGO推广风格以及调性吸引力所在（卖点）推广语配合生活艺术场景表现,本项目提案初步框架,对于项目的理解项目规划模式定位同类物业参考项目规划分布项目开发顺序项目商业配套规划,概念主题诠释产品功能分类风格、形态室内外空间布局绿化、道路、园艺等建材设备以及装饰生活方式模拟项目经济测算,基础与约束分析,1,地块位置,本项目地块概况,位于启东市启隆乡，启隆高科技生态产业园规划范围之内，南与崇明岛接壤，北和启东市隔江相望。,启隆乡，沪崇启大通道的中转站，是将启东乃至南通纳入上海一小时经济圈的桥头堡.,崇明岛，目标成为国际一流的人类生态环境与生态活动示范岛区，上海连接长江三角洲和沿海大通道的北翼纽带.,在崇明整体规划中，本案所处的位置为未来崇北片现代农业示范区内。紧靠崇启大桥通车后连接长三角的重要交通要道。本案是启东市重点规划的启隆高科技生态产业园重要组成部分。,关于启东市：,毗邻上海崇明的崇北分区，是沪崇启大通道桥头堡所在地，也是接轨上海最近的特色产业园区“四区一带双核”布局，规划形成核心区、高新产业区、农业休闲观光区、生态居住区等四个功能组团，形成具有地域特色的产业带及风光带。重点发展绿色高效无公害生态农业，休闲旅游业和高新技术产业。着力打造景观农业、主题乐园、高新技术三大产业板块。,关于启隆高科技生态产业园：,关于崇明岛：,地处长江入海口北侧，集黄金水道、黄金海岸、黄金大通道于一身，是出江入海的重要门户，是全国著名的“海洋经济之乡”。启东与上海隔江相望，距浦东直线距离仅50多公里。加快推进启东经济开发区、吕四海洋经济开发区、滨海工业园、滨江精细化工园、启隆高科技生态产业园、沿江船舶工业带等“两区三园一带”建设。,崇明岛是全国第三大岛，面积1225平方公里，地处长江口，人口密度低，是中国第三大岛，被誉为“长江门户、东海瀛洲”，著名的鱼米之乡。东与启东市隔水相邻，东南濒东海，西南与浦东、宝山隔江相望，北同海门一水之隔。全岛的功能定位为森林花园岛、生态人居岛、休闲度假岛、绿色食品岛、海洋装备岛、科技研创岛。,本案处在连接崇明与启东的位置，可以将两地规划目标、资源特点有效地整合，为本案所利用。关键词“长江门户、生态休闲、鱼米之乡、森林花园、现代农业、海洋经济”。,交通情况,崇启大桥：横跨长江，连接上海和启东，到上海外高桥68公里，到浦东机场95公里。沪崇苏大通道的接点在崇启，形成宁启高速与沪宁高速的环形闭合，成为长三角地区北翼的交通枢纽。08年12月26日上海段正式开工建设，预计2012年底通车。上海长江大桥：从浦东通往崇明岛的长江隧桥工程，南起浦东五号沟、经隧道抵达长兴岛，再经大桥抵达崇明岛的陈家镇，全长25.5公里，其中长江隧道长约8.9公里，是世界上规模最大的隧桥结合工程。沪崇启高速公路（A14）A14高速公路南自浦东五号沟起，接A30郊环线，经隧道跨长江南港水域，经长兴岛，再过长江北港水域，至崇明岛衔接陈海公路，经崇启大桥至江苏海门，构成我国沿海大通道的重要组成部。松涛路（本案）：本案地处崇明最北端，崇明北部地区发展较慢，近距离范围内，松涛是目前是外界通往本案的唯一机动车道路，约5-6米宽度，路幅窄小，路况欠缺。,目前崇明北部地区交通条件较差，发展滞后，但巨资打造的崇启大桥与本案遥相对望，2012年通车连接上海浦东、崇明、启东，是本案交通价值乃至区位价值体现的重要因子。,本案,地块,松涛路,20分钟,现有路线时间：上海浦东长江大桥崇明 20分钟崇明西沙方向海门方向本案 1小时30分钟共需时间：近2小时道路状况：较通畅沿途风光：崇明本地风貌,两条线路对比,抄近路线时间：上海浦东长江大桥崇明 20分钟崇明崇明中部北湖本案 40分钟共需时间：近1小时道路状况：沿途后半道路坑洼、举步维艰沿途风光：北湖沿岸生态风景迷人,紧靠长江堤坝道路，低于长江堤坝约56米；地块地势平坦，呈东西狭长形展开，东西总长3000米，南北最大宽度223米。地块内有南北向道路松涛路，将整个地块分为东西两块；现状范围内为农地，地上为农作物，无建筑；周边环境均为农地，无明显建筑物，无任何商业设施,现状与地貌特征,地块自身条件,医卫科研用地占地总面积135215.7 m2，约200亩容积率0.47；b、绿地率40%；,农业用地占地总面积341037,1）开发建设项目地块东西最大长度3公里，南北最大宽度223.71m。2）医卫科研用地东西最大长度2.1公里，南北最大宽度87m。3）农业用地东西最大长度1.5公里，南北最大宽度392m,容积率 1.1；绿地率 35%,建设用地面积：398745；建筑面积438620，约600亩。,周边配套环境,崇明岛：东滩公园：长江口野生动物资源基地，鸟类生活区域经国务院批准列为国家级自然保护区 西沙湿地：集科普教育、科学研究、休闲观光等为一体的多功能湿地生态示范区 东平森林公园：华东地区最大的平原人工森林，国家4A级旅游景区特色农业。崇明旅游特色：崇明现代农业：,本案周边近距离范围内，除了紧靠长江岸之外，目前暂无生活、商业、旅游等配套资源。但从大范围角度来看，本案有启东海洋经济资源，以及崇明岛的生态旅游、特色农业资源作支撑。,启东市圆陀角生态旅游区：集观光旅游、休闲度假为一体的生态旅游区吕四港区：我国著名的六大中心渔港之一、上海北翼最近的深水大港。启隆高科技生态产业园区规划。,本案周边：启隆高科技生态产业园区规划原生态自然环境，目前无生活配套、无在建项目、无居民,地理位置：偏远、荒僻交通状况：崇启大桥在建、近距离无交通、无道路周边环境：方圆5公里内无人居住生活配套：暂无商业配套：暂无旅游资源：暂无项目体量：庞大，开发周期长，不可预见风险周边规划前景：启隆高科技生态产业园,我们对于本项目地块的第一印象,空气质量：无污染、极佳地理条件：长江、东海、黄海，三水合一自然环境：原生态、适合养生、宁静悠然景观条件：依傍长江岸区域优势：连接崇明与启东、崇明岛旅游以及特产资源地块归属：江苏启东,地块体量庞大，项目远景乐观，但因眼前先天条件的限制，目前无法进行常规模式下的住宅产品开发，须有创新的开发模式,现有条件下，跳出常规的开发模式，我们可以将地块打造成什么样的产品？我们的客户又是谁？他们想要获得什么？会不会为我们的产品买单？,项目SWOT分析,S 优势启隆高科技生态园区的规划价值将提升本案区位价值；紧靠长江岸，眺望长江视野开阔，心旷神怡，具景观价值；无工业，空气环境质量极好，适合养生宜居；距离崇启大桥车行较近，崇北片区有升值预期与交通优势；地块归属地为江苏启东，可能会对上海客户的心理有影响,W劣势 地块形状狭长，不同产品的规划布局有一定难度；项目周边生活配套设施以及交通设施匮乏；地块指标中的非建设用地限制，影响设计项目利润点；目前项目周边出入动线极为不利。地块的地势低于长江堤坝道路约7-8米，于施工不利。,O机会旅游经济快速发展和城市竞争力的提高，为项目的成功提供一定的背景支撑；2003年崇明岛屿总体规划启动，未来崇明岛总体布局将形成五大功能分区，本案区域未来定位崇北片现代农业示范区内，区域即将迎来大发展。崇启大桥通车为本案带来的升值前景将促进项目价值提升。上海长江大桥通车后崇明处于高速发展中，后市值得期待。,T威胁 项目体量较大，开发周期长，地产市场环境存在不确定性；政府政策的不可预测所存在的隐性威胁；目前崇明北部发展相对缓慢，至成熟期可能历时会较长。区域内周边地块体量大，规划形势不明朗，具有潜在竞争。,崇明岛、启东、启隆乡，它们能为本案未来的消费群带来什么？,未来启隆乡区域规划前景、崇启大桥对我们有利好，但距离成熟尚需时日，但本案的开发却近在眼前！我们怎么做？目前本案无配套、无道路、无旅游资源，除了有生态环境，有长江，我们还有什么价值可以挖掘？,很显然，本案如果于近期开发，作为第一居所的可能性微乎其微，项目体量大，开发周期长，因此我们将考虑定位为休闲型第二居所。,利用崇明岛的产业及环境特征，梳理崇明岛可以对我们的产品定位形成支撑的元素：,现代农业发展特色,不可多得的生态环境,休闲度假型地产登陆,原生态、无污染旅游业、休闲地产业,关键词,由上述关键词，对项目产生导入休闲养生内涵的初步设想,逐步成熟的休闲旅游业,农家乐众多，多为规划齐整的农民别墅,保亿地产、,有机蔬菜、粮食、农产品都市人向往无污染食品,尚未城市化、自然环境无工业、原生态保护区,人文、历史,神仙岛传说、,17,崇明低密度产品高端产品主要集中与上海往返交通便捷、周边道路条件良好，具有一定生态旅游资源的区域中高端产品主要由独栋别墅、双拼联排、多层洋房，以及部分小户型公寓等产品组成。容积率从0.5-1.0之间,崇明人文历史景点众多，特色鲜明的生态环境及旅游资源，吸引开发企业登陆崇明岛，使生态休闲型地产在崇明岛发展起来，大多为以别墅、洋房等产品为主项目，并日渐成熟。,区域市场扫描与定位因子解析,崇东分区,（生态示范、科教博览、休闲运动区）,崇南分区,（田园城市化中心城区）,（主题乐园区与有机生态农业展示区）,崇北分区,（生态景湖区与环湖度假、国际会议办公）,崇西分区,（中央森林区与休闲度假、教育研创区）,崇中分区,崇明人文历史景点众多，特色鲜明的生态环境及旅游资源，使生态休闲型地产在崇明岛发展起来，并日渐成熟。,绿岛阳光独栋、独栋别墅总建筑面积：54745.20万平方米价格：11000元/平方米户型面积联排别墅250-270平方米，总价210-230万元双拼面积330-360平方米，总价380-460万元去化：已售完,海上普罗旺斯多层、小高层、别墅总建筑面积：10万平方米价格：6100-7100元/平方米户型面积：55-85平方米去化：93%,堤亚纳.昱墅独栋、独栋别墅总建筑面积：12.5万平方米价格：2300024000元/平方米户型面积：180500平方米去化：80%,保亿风景水岸独栋、双拼、联排别墅总建筑面积：7.3万平方米价格：独幢：30000-35000元/平方米双拼：25000元/平方米联排：13000元/平方米户型面积：180-500平方米去化：80%,已知条件下，我们对产品概念的感知：,不用于日常居住不作为改善形居所,日常居住以外的休闲所在,完全不同于日常居住环境,给予居住者精神享受的空间,缓解压力，赋予生活新内涵,纯净悠然养生怡情、享受田园,居者找到身份认同,关于产品构想的关键词：,休闲庄园低调奢侈生活,低密度、中高端,专属知性阶层惯于享受的人群,低密度、生态环保、田园特色、休闲养生、新颖别致、低调奢华、第二居所,崇明岛内旅游资源、农产品优势、江南特色土特产罗列与总结由市场配合完成；崇明岛内的别墅市场调研由市场配合完成；休闲别墅产品的案例参考由市场部分配合完成,规划概念初步设想：拥有第一居所的功能，可以称之为家的所在，实际内涵是以第二居所的休闲特征为重心；完整的郊外田园小镇形态，兼具开放和独立性，休闲、聚会、社交概念的导入；都市商业配套与田园小镇融汇，高绿化率，精美的景观艺术，慢节奏生活，重点突出的是平和、宁静、惬意的生活氛围；结合地块特征，以及崇明岛旅游资源丰富、农产品知名的优势，引入江南特色的土特产，创造丰富多彩的田园生活休闲设施与消费；低密度建筑社区，具有鲜明建筑风格特色，硬件品质层面应超越崇明岛内现有的所有别墅产品，符合高端客户的眼界与品味。,崇明岛内旅游资源、农产品优势、江南特色土特产罗列与总结由市场配合完成；崇明岛内的别墅市场调研由市场配合完成；休闲别墅产品的案例参考由市场部分配合完成,奢侈品在国际上被定义为“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍奇等特点的消费品”，又称为非生活必需品，中国奢侈品消费人群正在迅速增长中。迅速富起来的中国人正在以各种各样的方式，实现着自己心中的奢侈梦想。所以会有一种说法，中国人天生就爱奢侈品！奢侈品消费是从需求消费向个性休闲消费转型的产物，中国的财富阶层显示着与众不同的竞争力，而奢侈品已经成为他们玩味生活的代名词，无论是名车还是高档物业，他们所追求的是介于精神和物质之间的奢华但又不乏理性的生活品位。,我们塑造的不是生活必需品，其实是一种消费升级版的，玩味生活的奢侈品，是一种回归生态，舒适放松，同时可以实现优美田园梦想的产品,项目规划中强调控制和表现的是：清新、自然、低调、特色、艺术、品位我们的客户的消费动机应该是：有重要心理意义，注重满足情绪感受，不重视使用功能与成本价值。,我们的消费对象是：财富阶层,佑威数据系统问卷调查信义客户资源利用类似项目及区域项目调研,客户解析来源,上海周边城市港澳台外籍其他,注：市场配合客户定位论证对应客户层的产品品质需求结论,养生型，绿色休闲低密度社区(有待探讨）,项目整体规划功能概念定位,案名，LOGO、slogan待定,依傍长江岸 生态养生 开心庄园 休闲别墅 绿色格调休闲小镇生活,借鉴国外知名郊外小镇和谐生活以及风景模式，将小镇的典型特征赋予联排别墅社区的空间结构，突出本案养生住宅的特质，赋予社区农庄休闲的情趣，同时强调品质感与目标客户的眼界、品味对接，将本案打造优美的、低调奢华的低密度纯休闲产品。,“绿色休闲低密度社区”开发模式,原生态。,项目所处区域具有独特的自然资源，这是一片没有经过任何工业污染的原生态湿地；,利用独特的生态资源景观资源，区域将成为世界著名的湿地保护区主题度假中心；,乡土化、郊野型风格。,“茅棚”下的国宾馆和田园上的国宾馆；,乡土化、郊野型的田园风格；,以乡土化语言为特色的国宾馆；,孕育一种新的文化认同、一种前所未有的田园农庄风貌；,具有浓郁东滩特色的生态庄园；,突出人与自然和谐、共生共荣的意识；,平和宁静、清淡素雅、活泼清新的氛围，处处弥漫着自然健康的气息，营造世外桃源的的惬意舒爽。,乡土化、郊野型，田园风貌。,闲情逸致的,我们想要打造的,40万低碳低密度养生社区,原乡水郡 涵养生活,邂逅自然田园生活理想诗意兑现,养生型，绿色休闲低密度社区,项目整体规划功能概念定位,依傍长江岸 生态养生 开心庄园 休闲别墅 绿色格调休闲小镇生活,借鉴国外知名郊外小镇和谐生活以及风景模式，将小镇的典型特征赋予联排别墅社区的空间结构，突出本案养生住宅的特质，赋予社区农庄休闲的情趣，同时强调品质感与目标客户的眼界、品味对接，将本案打造优美的、低调奢华的低密度纯休闲产品。,“绿色休闲低密度社区”开发模式,消费群体特征概况:,心理特征,内 敛：客户阶层属于内敛、低调的一类。对于他们来说“内敛是一种更高明的张扬”；价格敏感度：与中低端客户相比，他们对产品单位价格的敏感度相对较低，选择界面较广；自 信：对于中西文化兼容并蓄，对自身成就充满自信，并深深地影响其行为处世；价 值：强调购买的物有所值或物超所值，而不是物美价廉。对产品心理预期价值远超过项目的实际价格；细 节：对项目自身性能价格比的关注落实到各个具体细节，通过细节衡量整体的能力很强；置 业：有了至少二次以上的置业经验，再次购房不是“购房”，而是购买一种生活价值的表现；服 务：已习惯于高端服务，对高档物业所带来的相应使用成本的提高坦然接受；信 仰：注重建筑风水之说，在购房时以此为参考依据。,消费人群年龄跨度不大，多置身于知识含量高、市场潜力大的行业，创业动力强，并已有所成就，约在45岁-55岁之间；都市化成长的人群，拥有良好的教育背景，财富积累迅速，眼界开阔，不为金钱所驾驭，属于一个富有而看得见的阶层；因其知识背景及未来不可限量的成长性，该类人群希望公众将自己与传统意义上的富人（即所谓暴发户等标签）区分开；财富的积累程度，决定他们的置业目标已超越投资阶段，现阶段有足够能力不需要贷款购房。对物业的创新和流行趋势非常关注，强调自己的审美观和价值观；对长辈的健康及生活更为关注，并更加重视对子女的教育情况；,行为特征分析,31,财富顶层权利阶层稳定资产层中产阶层富裕市民阶层市民阶层赤贫阶层,本案的产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层取向。他们拥有稳定的财富收入与相当的积累。能够承担社会中大部分中高端消费品,社会结构体系简单模拟,按地域细分，我们的客户群可以分为以下四类：,第一类 上海市区 主要为现在居住上海，对上海的人文比较了解需要第二套或第三套住宅作为生活享受的客户,为项目所在区域的主力消费群体。第二类 江浙及外省属于看好崇明岛规划前景，前来置业的消费群体，这部分消费群体主要以江浙、温州一带的投资消费群体为主。第三类 港澳台、外籍人士 属于港澳台同胞，这部分人大部分在沪或长三角区域有自己的固定产业，需要一个度假休闲的地方。第四类 启东、海门、崇明 这类人以改善型居住为主,34,客户群行业分析,35,上海，汇聚了跨国企业的总部，成功人士、企业高管云集,台湾、香港是国际型城市，是亚太贵族、金融名流的聚集地。,浙江、温州等南方城市都出现了一批私营业主及暴富人群，他们希望通过改变居住环境来提升自身的价值和社会地位,我们的他，其实就在这里。,购房消费心理：,置业取向：,上海客户所占比例可能：60,本案客户来源购买可能性预期分析（1）,环境,配套设施,社区品质,产品品质,价格,地段取向,景观取向,文化取向,价值取向,归属取向,品质取向,启东、海门、崇明,上海,港、澳、台、国外、,江浙沪、外省,购房消费心理：,置业取向：,江浙沪以及外省客户所占比例可能：20,本案客户来源购买可能性预期分析（2）,环境,配套设施,社区品质,产品品质,价格,地段取向,景观取向,文化取向,价值取向,归属取向,品质取向,启东、海门、崇明,上海,港、澳、台、国外、,江浙沪、外省,购房消费心理：,置业取向：,港澳台及国外客户所占比例可能：15,本案客户来源购买可能性预期分析（3）,环境,配套设施,社区品质,产品品质,价格,地段取向,景观取向,文化取向,价值取向,归属取向,品质取向,启东、海门、崇明,上海,港、澳、台、国外,江浙沪、外省,购房消费心理：,置业取向：,地段取向,景观取向,文化取向,价值取向,归属取向,环境,配套设施,社区品质,产品品质,价格,启东、海门、崇明客户所占比例可能：5,本案客户来源购买可能性预期分析（4）,品质取向,客户导入顺序,第一波：市区、台湾及港澳休闲度假型客户 崇明岛作为国家生态岛屿，良好的生态环境、便捷的交通 及区域规划的落实，作为休闲度假的第二居所，这部分客 户的目光已不仅停留在如阳澄湖、太湖等传统休闲度假区 第二波：浙江、温州投资型客户 随着09年崇明隧桥工程的完工，进出崇明客流的增加，崇 明岛的知晓度进一步增加，浙江、温州投资客将对本案区 域投注更多的目光。第三波：以启东、海门苏北籍客户 崇启大桥工程2012年后贯通启东，海门正式融入上海一小 时都市圈，届时进出上海将更加便捷，江北客户也将成为 本案的第三波客户。,上海及港澳台客户,浙江及温州籍客户,启东、海门江苏籍客户,主力客户群体模拟,鉴于该项目所在区域位置的特点，其目标客户有着与传统物业不同区别的地方。它限制了一部分喜欢城市生活人的客源，同时也吸引了另一批喜欢郊区优美环境清新空气，蓝天大海的客户。抓住我们的目标客户，使其对我们的产品产生兴趣是产品成功地关键，所以分析目标客户的购买动机和对于物业的要求，可以帮助我们正确的进行产品的定位，并取得良好的经济效益和社会效益。随着人们对郊区高品质物业的认同度慢慢提高，越来越多的人将来考虑在郊区置业以用来度假养老之用；客户购买“第二居所”无非出自三个动机：一是求美，在钢筋水泥的丛林中生活久了的都市人急切想逃离，但由于工作、学习、生活等方面的约束，他们大都不得不呆在城市中，而郊区宁静的环境以及得天独厚的自然资源，不仅能陶冶人的情操，而且还离城区较近。二是偏爱，许多人在工作之余休闲之时，他们偏爱休闲娱乐，希望身心能得到充分的放松。三是显耀，消费者在选择“第二居所”时，格外重视因购买而表现出来的社会象征意义，希望能借此购买行为体现出有身份的形象。由于有车一族的比例不断上升，如果驱车到市区不超过1小时，人们对于此类物业的兴趣比较大。,主力客户群体模拟,项目开发策略,2,44,恢复邻里关系的和谐相处 步行交通的倡导 减少汽车污染，无城市的噪音 保留原生态的自然景观 配套完善的功能社区 以步距来设置的便利商店和服务区 娱乐和医疗的完善塑造小城镇的和谐生活氛围营造财富感、身份感认同与圈层文化,养生型，绿色休闲低密度社区Green TOWN HOUSE,规划：按小镇布局建筑物与道路、景观之间的关系 建筑：具有明显风格特征配套：社区内完全满足日常生活需求休闲：嫁接农庄、私家庄园概念作为亮点，丰富内涵附加：各地土特产引入，跨地域资源整合度假：链接崇明岛的旅游资源，以物业服务牵头发散,纯休闲小镇模式社区之要点：,以绿色休闲文化为“神”，低密度的优雅小镇开发模式为“形”，,项目整体规划布局、产品组合定位,46,生态居住区,住宅区,住宅区,生态居住区+休闲度假区,长江,项目产品的概念,容积率：1.1规划总建：43.8万产品组合：水岸洋房+叠加别墅+小高层+联排别墅,前期通过小面积低总价产品销售，易于快速回笼资金；产品类型较多样性，可以满足不同层次需求；分多期滚动开发，投入开发成本较低，各类产品在品质 保证的前提下，具备一定竞争力;,评价：产品类型多样，可以吸纳更多客群，降低市场风险。同时综合了方案的优势，有效弥补了各自的劣势，有利于开发商灵活掌握销售策略和节奏，同时，利润值也大大提高。,项目整体规划布局,项目规划数据,东地块与西地块比较,从地块形状而言，东地块更为方正,东西两端距离较短 从方位而言，东地块南面正对600亩农业用地环境更为舒适,建议推盘顺序：一期、二期由主广场两侧开发 三期、四期东地块由西向东开发 五期、六期西地块由东向西开发,推盘节奏,项目一、二期户型指标,51,开工,一期,二期,三期,四期,11/01,11/07,11/11,开盘,12/12,开工,开盘,13/03,12/03,12/05,12/09,13/05,开工,开盘,13/09,14/01,14/05,开工,开盘,开盘,开工,开工,开盘,五期,六期,整个工程大致开发节点与销售周期,52,产品推盘原则（造势、造氛围）,小面积“水岸洋房”+”小高层“产品，产品特色强，总价可控，极具投资价值，在区域度假氛围尚未成熟期，可凭借项目特色实现“眼球”效应，迅速吸引市场,中等面积叠加产品，去化速度会相对较慢，可在一批小面积产品形成一定的市场热度后推出，借势达到良好的去化,前期产品,推盘节奏,后期产品,主广场,松涛路,前期,后期,中期,产品策划分析,3,读取项目规模，思考生活方式，找准与项目定位以及客户品味相融合的建筑风格,中式 or 西式？,古典 or 现代？,建筑风格确定思考点：,有明显地域风格归属的；适合本项目养生休闲定位的；拒绝产生视觉疲劳，大众潮流的；已经很普遍成熟，难以再超越的；利于室内空间附加值延伸、实用性强；有文化内涵可以诉求的业界有共识的优秀产品借鉴,一、中式别墅1、派别、地域属性、特点阐述2、应用程度、应用案例分析3、要点归纳、意向结论二、西式别墅1、典型风格的不同特质阐述2、应用程度与应用案例3、要点归纳、意向总结,选择结论,一、古典1、建筑要点、成本概念说明2、与项目以及客户定位的匹配程度3、与经济指标结合的可执行性二、现代1、建筑要点、成本概念说明2、与项目以及客户定位的匹配程度3、与经济指标结合的可执行性,最终选择结论,市场研判结论应与上述产品分析相符合，以求精准,上海别墅类产品市场综述以及发展过程与现状目前上海市场上典型别墅社区运用最多的建筑风格分类阐述？优秀案例？目前崇明本地高端别墅社区建筑风格？建筑、品质程度点评，接受程度？异地优秀别墅社区建筑风格？匹配客户？建筑、品质程度点评，接受程度？市场研判结论,团队讨论后，对于本案建筑风格设想为两种倾向,1、中式传统风格，结合现代建筑元素的低密度社区,参考案例：万科第五园、万科中粮本岸表现形式：以中式建筑文化为主导，中西合璧，中国建筑的表现，糅合西方建筑宜人尺度。,2、美式混搭，原乡风情浓郁的别墅群落,参考案例：昆山天使湾、融科檀香山、优山美地,表现形式：自由、活泼的美式混合风，建筑形态迥异，融合居住文化，结合现代建筑语汇，成为异域风情建筑群的社区。,由太阳能电池板、免维护蓄电池、充放电控制器、光源、灯杆组成，充分体现了环保节能的生活方式。,节能材料太阳能路灯,纳米玻璃隔热涂料，具有抗热、抗紫外线、抗潮湿功能，在夏天30至36摄氏度高温下，室内温差在6至12摄氏度，空调每天只需工作2小时，每月可节约电费300元。,节能材料纳米玻璃隔热涂料,采用石材蜂窝保温地暖板,节能材料保温地暖板,太阳能收集器，房子朝南的部分墙壁和屋顶上都镶着大块的深色玻璃，利用太阳能供应居民住宅暖气和热水,节能材料太阳能收集器,观景露台丰富了建筑外形，新颖独特的立面与社区内丰富的景观呼应，形成生活感极强的社区空间。,观景露台,仰面躺在水中，闭上眼睛，放松身体，只剩下酣畅淋漓。,屋顶温泉,私家花园,空中花园,观景露台,退景阳台、空中花园,独门独院，有天有地,每户一座入户花园，配合突破传统联排的错落式坡屋顶设计，创造独门独户的独栋意境。,每户配备私家花园车库,后花园配备一个独立车库，泊车后由侧门径直入室,6.3米挑高客厅：空间开阔并可分出一间卧室，卧室采光由此得到保证。,6.3米挑高,独栋级超豪华主卧套房：配备独立卫浴、更衣室、书房，连接花园大露台。,多重附加空间：地下室、阁楼、露台等扩展生活机能，提升生活的舒适性。,水岸洋房结构剖析,优势：1F较大入户花园面积人车分流，小区内无车行道地下车库连接下沉式庭院入户,入户方式模拟,下套产品,上套产品,3.6m,2.6m3.3m,3.3m,3.0m,3.0m,3.0m,组合产品剖面结构,7米宽主车道,4米宽二级车道,较大的室外入户空间,户型地上面积145平方米、地下面积48平方米,功能设置：入户花园、客厅、餐厅、厨房、卫生间,一层层高为3.3m，减小二层露台下空间的压迫感。,如图示红色标示区域，面积约35-40平方米，均为室内交通连接面积，参考90平米产品，近似面积可以设计成三房两厅两卫,一层平面图,北向花园：25平方米,二楼露台,南向花园：12平方米,入户玄关,餐厅交通,厨房交通,根据外立面风格，二楼露台处理成拱形外挑连廊的形式。,功能设置：客厅、餐厅、厨房、卫生间,设计了双重入户方式：1、室外外置楼梯直接入户。2、双户私家电梯，1-3层直达设置。,减少室内的交通面积：客厅大开间的舒适空间，利用下沉花园入户玄关的空间甚至可以在楼梯下部打造室内水景。厨房，在减少入户交通空间的同时，可以设置早餐厅，增加功能空间的使用性。,两种入户方式,样板房室内水景打造,户型总建筑面积145平方米,二层平面图,可供改造的“创意空间”：通过改造扩大居住空间，让房子实用性更强,可供改造的“创意空间”：该户建筑面积89m2，通过巧妙设计，可用面积高达167m2,可供改造的“创意空间”：客厅挑空，两层空间设计成卧室后，可用面积近190m2,产品形象应吻合整体项目中式风格定位，体现中式元素,我们的社区风格：,产品应符合三进三出的大宅精髓，同时应保持户型内部花园的设计,我们的社区风格：东方养生哲学，新亚洲主义风情,我们的社区风格：新亚洲主义风情,纯粹、生态、自然,通过现代+东方元素的应用，塑造一个与自然对话，修养身心的家园,我们的社区风格：新亚洲主义风情,配套开发策略,4,松涛路,住宅用地,垂钓区,1,3,2,4,5,7,6,8,暂空,木屋休闲区,农夫生活体验区,农产品种植区,水果采摘区,户外运动区,果园酿酒区,垂钓区,规划面积：5080亩开发特色：鱼池内有吴郭鱼、鲤鱼等各类品种，可以静静坐在鱼池畔，用传统的鱼竿垂钓，享受姜太公钓鱼愿者上钩的意境，放纵思绪惬意乘凉，体验垂钓的乐趣,规划面积：5080亩开发特色：自酿果酒是最安全的减肥、美容的健康饮料，坚持常年饮用自酿果酒可以逐渐清除身体内的低密度脂肪，再配合适当的运动，其减肥、美容效果相当明显。经济效益：采摘制作水果酒每瓶50元（可常年运营）；在果园，采摘各种水果，每斤10元。采摘如果每天按20人参与，每人采摘总量5公斤，平均价30元/公斤，按100天计，20人5公斤100天30=30万元；,果园酿酒区,松涛路,住宅用地,户外运动区,户外运动区,规划面积：2050亩开发特色：以户外健身运动为主经济效益：20-50亩的户外运动区属于中小型运动社区，一般情况下满载荷运营可吸引会员近百人左右，目前只考虑主要服务于小区业主，作为社区的配套服务设施,83,松涛路,住宅用地,水果采摘区,规划面积：3050亩开发特色：园区种植百香果、金桔、柑橘、苹果、梨，依季节不同生产不同的水果，不论何时入园，皆可亲自采摘，享受亲近大自然的滋味。,水果采摘区,松涛路,住宅用地,木屋休闲区,木屋休闲区,规划面积：5070亩开发特色：设有吊床、躺椅、攀木竞技场等户外游乐设施，品味最原始自然的艺术。户外运动器材可以恣意挥洒汗水，玩得尽兴。,农产品种植区,规划面积：5080亩开发特色：将土地分割为若干块，根据不同农作物的色彩和季节变化特性来种植，让每种农作物最美的时刻此起彼伏地呈现，观赏与DIY种植相结合。,农夫生活体验区,规划面积：100150亩开发特色：以体验农夫生活为主，有插秧区、晒谷场，还可体验风谷机、打谷机、石磨等，亲身体验弯腰插秧以及“春播、夏耘、秋收、冬藏”的真谛。,87,其他配套水疗SPA,特色理疗：专业的理疗师队伍个性化的理疗套餐宫廷式的服务环境,88,其他配套健身设施,89,其他配套中医养生康复,90,其他配套特色养生膳食,91,其他配套茶艺、书吧、瑜伽,92,汇报结束，感谢聆听,