【商业地产】宁波慈溪市雅戈尔达蓬山旅游度假区推广执行方案94PPT.ppt

雅戈尔达蓬山旅游度假区推广执行方案,2008.08.08,前 言根据旅游度假区的建设情况，配合重要节点的需要，以及与地产项目（铂金汉宫）的互动关系，本执行方案以开游节为时间节点。主要核心是通过强势媒体和活动公关，进行深度渗透，从高度、广度和深度上建立起达蓬山旅游度假区的品牌形象。有步骤有计划地从形象导入、形象展示等慢慢持续加温，为最后的开游积蓄最大化能量，保证开游的顺利成功。,总策略,一、分阶段推广，不同阶段采用不同的推广策略。分区域推广，先宁 波，再长三角，后境外市场，不同区域不同的推广策略。二、推广手法由表及里，由近及远，由浅入深。三、点、线、面结合，发挥口碑传播。四、重大活动借势推广，制造事件，媒体配合推广。五、为地产推广做好铺垫，实行共融共荣。六、借政府大型事件之势，进行整合推广。,1/宁波点爆，浙东共振,品牌高度建设,根据工程现状，分两步进行推广。首先炒作达蓬山，为达蓬山造势，从达蓬山自然风光、历史人文入手，以“徐福文化”为核心，提升达蓬山的知名度，建立起“神美的达蓬山”形象高度。其次通过达蓬山形象的建立，为景区的推广奠定了坚实基础。顺时导出雅戈尔倾力打造达蓬山旅游度假区，再借势逐个推广景区，达到水到渠成的效果。以文化为核心，以游乐为驱动，强势媒体与活动公关配合，为开游创造最好条件。整体推广分四个阶段进行，从造势达蓬山震撼亮相开游前引爆盛大开游。,推广策略,达蓬山,本案,推广战略,提升达蓬山知名度，建立达蓬山景区在周边地区（包括宁波、杭州、上海，进而辐射长三角等区域）的美誉度，树立鲜明的区域品牌形象。进而带动旅游度假区的推广方式，采用“围攻”的战略，逐渐渗透到本案。,建立达蓬山在宁波、沪杭乃至长三角的知名度,逐渐渗透到本项目的推广,盛大开游2008年5月,分景区全部形象亮相2008.01-02,慈溪房展会（2007年9月21日-24日）,分景区形象推广期（2008年1月-2月）,景区总体形象亮相（2007年10月）,指导原则：强势媒体+活动公关=深度渗透以活动为节点，时间为线，保持推广的连续性,户外高炮,报纸：景区建设等新闻不间断报道，2008年开始进行分景区形象和价值点推广,电视,开游,推广部署,网络,开游前推广部署,景区总体形象推广期（2007年10月-12月）,分景区核心价值点推广期（2008年3月-4月）,“神美的达蓬山”形象片2007年11月-12月,徐福文化园价值点中华石窗园欢乐水岸2008.03-04,文化形象大使评选2008.01-04,“神美的达蓬山”报纸连载2007年11月-12月,“神美的达蓬山”媒体采风2007.10,配合铂金汉宫,“神美的达蓬山”摄影大赛2008.08-09,盛大开游,户外高炮,报纸：根据活动需要进行针对性投放,电视：根据活动需要进行有针对投放,开游,网络,“迎新年庆圣诞”达蓬山旅游文化周2008.12.24-2009.01.03,“迎奥运欢乐达蓬山”万人长跑赛2008.06,开游后推广部署,2008.05,06月,07月,08月,09月,10月,11月,12月,第一波总体形象亮相,慈溪房展会,时 间：2007.09.21-24目 的：通过达蓬山项目整体形象及景区、别墅、五星级酒店、商业等各分项目的形象展示，在慈溪当地一举吸引消费者及社会各界的强势关注。引发并持续保持市场对景区的关注度，为旅游度假区下期营销推广工作树立差异化形象高度。配合地产，预热区块，为地产造势。具体操作：联系宁波及慈溪当地主流媒体记者，于展会首日现场行采访（报纸或电视新闻），会后宁波日报、慈溪日报相关新闻通稿1至2篇新闻炒作。,推广时间：2007年7月27日9月30日参展时间：2007年9月21日9月24日参展主题：雅戈尔经典巨献达蓬山大型复合旅游项目震撼问世 媒体配合：同时在各大媒体以刊登软文通稿的形式，从雅戈尔旅游和房地产专业的角度来论述“复合旅游地产”的概念，一方面建立本项目的学术权威，另一方面为本案后续的推广铺垫。,策略要点：因本案为综合型旅游项目，由多重形态构成。因此，以复合旅游项目的概念形象定位作为本次房展会的推介主题，首先在项目诞生之前，在旅游和地产界引起广泛关注。,展示内容雅戈尔地产品牌形象图文看板及视频形象片展示达蓬山景区整体形象展示雅戈尔旅游成功力作雅戈尔动物园展示达蓬山项目概况整体沙盘模型达蓬山项目景区各分景区图文展示达蓬天地形象展示达蓬山项目别墅图文展示达蓬山项目五星级酒店图文展示项目区位及杭州湾大桥经济发展趋势图文及视频展示,推广目的：通过悬念广告,为旅游和别墅造势，挑动消费者好奇心，引起市场关注,吸引目标客户。地点选择：329国道三北镇入口处主题：雅戈尔达蓬山旅游度假区 更多精彩值得您期待！投放时间：2007.10月-2007.11月,制造悬念户外（高炮）,雅戈尔经典巨献达蓬山大型复合旅游项目震撼问世 时间：2007.9月底目的：通过达蓬山的炒作后，达蓬山的知名度有了一个质的提升。在市场持续高度关注下，大篇辐炒作雅戈尔将倾力打造达蓬山旅游度假区，展示度假区整体形象和整体规划，宣告雅戈尔旅游从动物园后又一旅游力作，宣示宁波一个新的旅游度假区诞生。为景区和地产项目预热，为景区和地产推广做好铺垫。,报纸炒作,从杭州湾跨海大桥看杭州湾旅游时间：2007.9月底目的：从杭州湾跨海大桥看杭州湾旅游带的形成、完善和未来发展，通过达蓬山旅游度假区的全面介绍，先入为主，从企业的理想、抱负和社会责任方面去阐述旅游度假区的未来面貌。,报纸炒作,千年祈福胜地，盛世游乐天堂时间：2007.10月初目的：在房展会和媒体采风活动大势下，在市场高度关注下，推出旅游度假区整体形象，完成从达蓬山到旅游度假区的完美转接，完成旅游度假区的完美过渡，为旅游度假区的推广取到此地无声胜有声的效果。,整体形象亮相,第二波总体形象推广,主题：“神美的达蓬山”媒体采风活动时间：2007.10目的：通过达蓬山人文、历史挖掘，自然风光展示，引起市场关注，迅速预热市场，拉近宁波市民心理距离，建立神秘达蓬山市场高度。内容：神奇的达蓬山；美丽的达蓬山；徐福东渡地；徐福村的传说；从徐福东渡看宁波帮精神等。,媒体采风,操作方式一：组织宁波日报、宁波晚报、现代金报等报纸；宁波电视台文化娱乐频道进行达蓬山采风活动，通过记者撰写文章，增设“神秘的达蓬山”栏目连载，通过有奖问答的方式吸引市民参与，设置奖品，奖品为雅戈尔衬衫。二：宁波电视台神美的达蓬山专题宣传，每周一次，分达蓬山的神、达蓬山的谜、达蓬山的美、达蓬山的乐四个专题篇，全方位介绍达蓬山的人文历史、传奇故事和美丽风光。,神美的达蓬山时间：2007.11-2007.12目的：通过冠名电视栏目，让市场从认知达蓬山到认知达蓬山旅游度假区，为景区的五大板块推出打好基础。,电视形象片投放利用雅戈尔冠名生活正前方栏目投放,此传播特点：电视覆盖率大，传播效果明显、可配合采用景区介绍系列连载短片的形式。,传播方式：结合以电视节目的形式，选择最佳的时段，拍摄形象广告片，同时可套剪15秒、10秒、5秒等长度广告片，进行投放，达成概念的大众宣传效果。,报纸故事连载,主题：神美的达蓬山时间：2007.12通过宁波日报、宁波晚报等媒体连续不间断地以对达蓬山（自然、历史、风土、文化）进行故事解说。设计问答，进行有奖回答，与市场形成有机互动，通过消费者参与，奖品吸引加深达蓬山印象，提高达蓬山知名度。奖品：雅戈尔衬衫,文化形象大使评选时 间：2008.01-04总决赛地点：达蓬山旅游度假区欢乐水岸操 作：通过评选文化形象大使，制造新闻，创造话题，吸引眼球，引起市民参与和关注。获奖者肖像权归旅游景区推广使用，增加亲和力，有利于推广。总决赛现场直播，结合达蓬山旅游度假区的内容进行知识考核，通过电视台直播大面积传递旅游度假区的全方位信息，引起游客关注，吸引游客前来。（具体执行方案另报）,活动方式：通过浙江电视台文化娱乐频道、宁波电视台文化娱乐频道二家主办，以选秀的形式，针对宁波、上海、杭州乃至长三角区域，选拔出形象气质两者兼俱的“文化形象大使”，分中外学者型和知识美貌型两类，在今后的推广活动中，可参与对外的亲善活动和推广利用。,此活动特点：可操作性强、时间跨度大、影响力大的特点，今后推广部署中将针对这些特点进行组织。,理由：余秋雨，1946年8月23日出生于浙江省余姚县桥头镇（今属慈溪）。大陆著名文学家、美学家。1999年之后主持香港凤凰卫视对人类各大文明遗址的历史考察，成为目前世界上唯一贴地穿越数万公里危险地区的人文学科教授。他相继被联合国选为研讨2004年人类发展报告和参加“2005年世界文明大会”的唯一中国文化学者。2004年底，被联合国教科文组织、北京大学、中华英才编辑部等单位选为“中国十大艺术精英”和“中国文化传播坐标人物”。,特聘文化形象大使慈溪名人余秋雨,雅戈尔达蓬山旅游度假区文化形象大使总决赛,第三波分景区形象推广,各景区全貌亮相时间：2008.01-02操作：通过户外高炮、报纸等对各分景区形象进行推广。附：户外高炮位置杭甬高速余姚段；沪杭高速嘉兴段；329国道沿线（329国道与沿海大通道交汇处；观城）；慈溪市中心；栎社机场。杭州湾大通道预设2块，正式通车后进行推广。甬台温高速、甬金高速。,传播方式：利用户外传播的渠道，具体分阶段执行，根据各分景区实际情况要求，从徐福文化园形象中华石窗园形象五星级酒店形象达蓬天地形象欢乐水岸形象进行推广，达成逐渐渗透的传播原理。,此传播特点：一波接一波，前浪推后浪的渗透原则。,第四波分景区核心价值点推广,徐福文化园户外高炮,主题：探寻徐福东渡之谜 时间：2008.3-4位置：329国道进三北镇区域，项目周边,报纸软文炒作佛迹寺,主题：东拜海天佛国，西祈千年福地媒体：宁波日报、宁波晚报目的：建立祈福胜地的市场高点，分流普陀山游客。,报纸软文炒作整体建筑,主题：达蓬山发现中国古典园林建筑群时间：2008.3媒体：宁波日报、宁波晚报目的：通过让市场产生联想的有争议性话题，引起市场的关注。结合达蓬山旅游度假区各景区建筑风格进行传播，分景区推广前让市场对各分景区有一定的印象，达到“醉翁之意不在酒”的效果。,报纸软文炒作徐福文化园,主题：寻觅徐福东渡时间：2008.3媒体：宁波日报、宁波晚报目的：结合新闻媒体对徐福东渡遗址的寻觅，以报道的形式进行达蓬山的历史人文进行宣传，导引出徐福文化园的建设意义和游览价值。,报纸软文炒作中华石窗园,主题一：寻找那久远的瑰宝中华石窗溯源主题二：国内首创石窗文化园 中华石窗园惊现达蓬山旅游度假区主题三：解秘世界物质文化遗产中华石窗园时间：2008.3媒体：宁波日报、宁波晚报目的：结合新闻媒体对中华石窗园的诠释，把最大最全的世界物质遗产中华石窗园推广出去。,报纸软文炒作达蓬天地,主题：旅游度假区里享受左岸风情时间：2008.3媒体：宁波日报、宁波晚报目的：给市场一个全新的商业商业娱乐休闲购物好去处，引吸高层次人士前来消费。,报纸软文炒作欢乐水岸,主题：解密欢乐水岸80天环游世界主题乐园 时间：2008.4（根据实际情况的项目属性）媒体：宁波日报、宁波晚报目的：通过欢乐水岸解密的方式，全方位对80天环游世界主题乐园进行宣传推广，在五一黄金周前的开游前结市场进行最大化冲击，分流黄金周计划去凤凰山或溪口等地旅游的消费者。,硬性广告欢乐水岸,主题：在家门口，游玩全世界 欢乐水岸“80天环游世界”主题乐园时间：2008.4（开游前一周强势推广）媒体：宁波日报、宁波晚报、现代金报、中南晚报目的：以最大价值点和诱惑点对市场进行攻击，在五一黄金周前的开游前结市场进行最大化冲击，分流黄金周计划去凤凰山或溪口等地旅游的消费者。,第五波盛大开游,时间：08年五一开游节地点：达蓬山旅游度假区现场内容：达蓬山开游节主题：相约雅戈尔走进达蓬山,达蓬山首届祈福文化节,活动方式：采用盛大的晚会为开游仪式润色，可联合东方卫视、浙江电视台文化娱乐频道、宁波电视台文化娱乐频道报道，立体传播。,第六波保持热度,原因：五一旅游黄金周开游后，度假区容易进入一个低潮，所以如何保持市场热度至关重要。手段：创造有时间长久性的活动主题，不间断地制造新的市场关注点，结合景区新的设施的完善，保持市场絷热度。,主题：迎奥运欢乐达蓬山万人长跑大赛时 间：2008.06.10长跑路线：慈溪市中心达蓬山旅游度假区指定路线达蓬山顶主办：宁波市体育局；协办：雅戈尔达蓬山旅游开发投资有限公司操 作：落实全民健身精神，体育局主办，全民参与，媒体跟踪第一现场报道，后续新闻炒作，让达蓬山旅游度假区知名度和美誉度达到最高值，为开游积累最大能量。,万人长跑大赛,主题：神美的达蓬山摄影大赛参赛时间：2008.08.012008.09.30作品评选时间：2008年国庆节前作品展览时间：2008年国庆期间作品展览地点：天一广场、慈溪接待点活动内容：分摄影和DV摄像两种形式，参赛者也可同时采用摄影、摄像进行。,策略要点：因本案环境资源丰富，景区生态自然环境优美，从达蓬山景区“神”、“美”的角度切入，在消费者心目中逐步树立达蓬山的初步形象，提升知名度和美誉度。,摄影大赛,一、大赛主题：用你的镜头、你的相机拍摄记录神美的达蓬山，拍摄达蓬山自然 风光，人文历史等，记录历史的变迁，慈溪的变化，以及对未来 发展的思考。二、参赛对象：不论年龄、不论性别，热爱宁波，热爱生活，都可以参赛。三、活动时间：2008年8月1日2007年9月30日 四、主办单位：宁波摄影家协会、宁波日报、宁波电视台五：协办单位：雅戈尔达蓬山旅游投资开发有限公司,五、参赛要求 1、参赛者必须是个人或家庭；2、作品表现形式不限，内容积极健康，能完整讲述一个主题、一个 场景、反映一个现象；3、参赛者请在2008年9月30日前将参赛表；参赛作品，送交或邮 寄至宁波摄影家协会，信封注明“达蓬山摄影大赛作品”字样。4、参赛作品恕不退还，请参赛者自行备份。5、参赛作品必须是原创，不得抄袭，一经举报查实，将予以公布，并取消其参赛资格。,六、活动说明 1、参赛者同意主办单位拥有其参赛作品的使用权和处置权，主办单位 有权选用作品进行宣传、刊播和展示等用途，不另付稿酬。2、所有内容不得与国家相关的法律、法规和社会公共道德相抵触。3、所有参赛作品的版权具有原创性，举办方不对参赛者的作品引起的 版权纠纷承担任何责任。七、报名参赛方法 1、报名参赛：剪下宁波日报达蓬山介绍专刊报名表，填妥后连同参赛 作品邮寄或送到宁波摄影家协会（注明“达蓬山摄影大赛作品”）。2、截稿日期：2008年9月30日（以邮戳和递交时间为准）,八、评选奖励 作品评选：2008年10月1日前，由宁波摄影家协会负责组织专业人士对参作品评选，在入围作品中评选出获奖作品。对入围的作品进行包装在宁波电视台进行视频展播和宁波日报专题刊登。作品奖励：2008年10月5日前，颁发奖励，设置如下：一等奖（1名）：奖金3000元；奖品雅戈尔衬衫2件；达蓬山旅游度假 区套票10张。二等奖（2名）：奖金2000元；奖品雅戈尔衬衫2件；达蓬山旅游度假 区套票8张。三等奖（3名）：奖金1000元；奖品雅戈尔衬衫1件；达蓬山旅游度假 区套票5 张。优秀奖（20名）：奖金500元；奖品雅戈尔衬衫1件；达蓬山旅游度假 区套票3张。参与奖：雅戈尔衬衫1件，达蓬山旅游度假区套票2张（50名）,主题：“迎新年庆圣诞”达蓬山旅游文化周时 间：2008.12.24-2009.01.03目的:利用圣诞和元旦相近的特点,通过达蓬山旅游文化节把两个时间有机地结合起来，加于有效整合，创造成又一个时间长，有特色，吸引力大的旅游文化黄金周。媒体配合：宁波日报，宁波晚报、网络等活动前后配合。礼品准备：可以把摄影大赛作品，达蓬山风光以及文化周电视专题片制作成光盘派发，印有达蓬山旅游度假区字样文化衫大派送。,达蓬山旅游文化周,活动主题：游玩达蓬山、欢乐你我他活动内容：1、世界电影大片展（晚上水幕电影）2、“迎奥运游世界”集体婚礼秀 3、首届达蓬山美食风情节 4、欢乐水岸时装秀 5、宁波文化展（古玩、书籍、石窗文化、动漫产品等）,其他推广配合景区工程进度，景区新闻，不间断地发布新闻，保持市场的曝光度，在市场上永远有景区的声音，让市场不会忘记。其他媒体：网络、旅游杂志等。宣传物料准备旅游度假区宣传手册、VCD宣传光碟、礼品等。,2/发酵沪杭，波及长三角,品牌宽度建设,推广策略：以旅游活动推介为主，借助旅游网站推介，扩大达蓬山旅游度假区在沪杭乃至长三角的影响力。以景区差异化“千年祈福胜地，盛世游乐天堂”为推动力，吸引沪杭长三角游客，以“东拜海天佛国，西祈千年福地”为核心价值点吸引游客祈福旅游。,上海旅游节,2008.03,杭州湾旅游带产品旅游线路推介会,探索发现寻秘徐福东渡,2008.02,2007中国旅游投资洽谈会,2007.09,2007.11,推广思路,纵横中国,2008.03,电视形象片,2008.02-04,盛大开游,2008.05,开游前推广部署,长三角贴片宣传,参加国际旅游小姐冠军总决赛单项比赛冠名,2008.04,盛大开游,2008.05,开游后推广部署,05,06,07,08,09,10,11,12,“神美的达蓬山”歌曲长三角有奖征集2008.06-08,目的：共享长三角旅游资源优势，提升景区影响力操作：本届上海旅游节将加强与周边省市的合作，继续推行“合作旅行社”模式，让长三角地区的游客分享上海旅游节的同时，进一步提升长三角旅游资源共享优势。希望以上海旅游节为契机，进一步完善“合作旅行社”模式，构筑完整的旅游节主题旅游销售网络；同时促进长三角及周边地区旅游资源的共享和合作，为共同推进专题旅游发展创建有效平台。时间：2007年9月15日至10月6日举行。,2007上海旅游节,时间：2007.11.16-17地点：宁波国际会展中心操作：2007中国旅游投资洽谈会将于11月16-17日在宁波国际会展中心举办。本次旅洽会由国家旅游局和浙江省人民政府联合主办，宁波市人民政府和浙江省旅游局联合承办，宁波市旅游局执行承办，突出展、洽、会三个重点，展馆有序厅（投资洽谈及发布区）、招商项目馆、智慧馆、新业态馆、旅游装备（商品）馆等五个主题区组成，安排有中国国际旅游投资峰会、旅游规划生产力论坛、中国滨海和温泉度假前沿问题论坛、中国旅游投资名人与境外投资商对话会、专场晚会等五项专项活动。目的：与旅行社接触，进行推介，商讨合作意向等。,2007中国旅游投资洽谈会推介,主题：秘境追踪寻秘徐福东渡时间：2008.02操作：通过中央电视台的拍摄和播放，给省内外游客留下一个徐福东渡之悬念，挑动他们的好奇心和探求欲。,中国四台频道探索发现栏目电视形象片,目的：加强与旅行单位的沟通，为旅游度假区营运作好准备时间：2008.02地点：徐福文化园操作：邀请省、市和上海旅游局、旅游协会；省、市和上海各旅行社、媒体及国家级旅游报、旅游网站等。,春节旅游协会、旅行社恳谈会,纵横中国城市故事之慈溪篇时间：2008.03操作：通过凤凰卫视栏目，组织学者、专家对徐福东渡进行解秘，走进达蓬山，寻访徐福村，展示徐福遗址遗迹，最终把达蓬山旅游度假区推介出去。,凤凰卫视专题片,主题：千年祈福胜地，盛世游乐天堂投放时间：2008.02-04投放媒体：中央电视台四台、东方卫视、浙江电视台文化娱乐频道、宁波电视台文化娱乐频道。目的：通过景区形象的传播，展示景区的全面景点，精彩演绎各大景区，五一旅游黄金周前为沪杭地区游客提供一个神奇刺激的达蓬山旅游度假区游玩地，吸引长三角游客五一前来旅游。,达蓬山旅游度假区电视形象篇,杭州湾旅游带旅游线路推介会时间：2008.03操作：通过杭州湾旅游带洽谈会，联合上海、杭州、宁波旅游局、慈溪旅游局、旅行社等机构，把我们项目纳入到整个杭州湾旅游带，与上海杭州旅行社商讨合作事宜，进行旅游片区线路规划，为正式营运做好准备。,杭州湾旅游带旅游线路推介会,时间：2008.02-04目的：同时对重点城市进行推广，形成宽广的传播面。操作：开游前两个月，借助影响力巨大的电影片全国首发，万众争相观看的有利时机，进行贴片推广，达到点对点传播，事半功倍的效果。其他媒体传播：上海杭州旅游网，浙江旅游网网络宣传推广。,长三角及其他城市贴片推广,时间：2008.04目的：借势国际旅游小姐总决赛冠名推广旅游度假区。,2008国际旅游小姐冠军总决赛单项比赛冠名,时间：2008.06-08目的：通过长三角参与,在长三角市场推广达蓬山,了解达蓬山,喜爱达蓬山,通过景区的介绍吸引游客。,达蓬山歌曲长三角征集有奖大赛,3/辐射日韩,品牌深度建设,推广策略：以推介活动为主，进行事件行销。,日本推介会,徐福文化研讨会,2008.04,友好城市结对,2007.09,羽田孜回访,2007.11,2008.01-03,推广思路,海外频道电视宣传世界徐福情，天下达蓬山,2008.01-03,目的：与慈溪市政府一起赴日本推介，探讨与日本相关城市结盟徐福文化友好城市事宜，借这一高度扩大社会影响力和公信力。顺势推介达蓬天地和进行招商。时间：2007.10,徐福文化园赴日推介会,一、前期了解了解徐福东渡启航地在徐福文化领域内的特殊性和重要性，对其他同样炒作徐福文化（徐福故里）的城市进行剖析，找出差异化；了解各地徐福文化研究机构早期和近期的研究成果。对日本各重视徐福文化的城市进行摸底，争取利用当地的活动高潮。确定活动议题，双方准备讨论问题的内容及论文材料。二、确定行程挑选重点宣扬和崇拜徐福文化城市进行考察。三、准备物料参考当地风俗和中国本土特色来制定，先期建议如下：达蓬山景区风景记录片光盘或PPT（徐福文化园为主，约80份）慈溪与达蓬山画册、雅戈尔达蓬山旅游度假区画册（中日韩）（约3000份）本土学者对徐福东渡研究类书籍徐福启航纪念品（如徐福东渡屏风、再现徐福东渡群雕，徐福像等，约80份）,四、前期沟通日本徐福会 新宫市徐福研究会京都市 伊根町徐福会 熊野市徐福研究机构中日友协会 中日旅游协会日本东京徐福研究会 日本前首相 羽田孜日本古代史、秦始皇与徐福研究会日本网络资源分类管理部门 日本旅游行业协会,五、行程安排及活动具体内容1、行程安排第一天（20日）：大坂市京都市伊根町新井崎神社徐福庙*参观有徐福海市蜃楼传说的新井崎神社和徐福上陆地。*可选的其它旅游线路有大阪城公园、心斋桥商业街和道顿食街、金阁寺、平安神宫、岚山风景区等。第二天（21日）：和歌山县新宫市徐福墓、徐福公园等*参观徐福上陆地、蓬莱山、阿须贺神社、徐福宫。,2、活动内容：中日关于徐福文化发扬的学术讨论会会议主题“发扬徐福文化与发展旅游经济”等。会议时间：20日。适宜地点：大坂。参与人员：国内徐福研究学者（10人左右）、日本各重点城市徐福会专家学者（1520名左右）、日本史学家（12人）、韩国徐福研究机构嘉宾（活动邀请12人）、旅游协会（34人）等。会议内容：介绍来宾，介绍他的研究成果和资料，然后由56位与会的专家学和接待地的专家发表论文，并现场问答。需要物料：投影、宣传张、全景光盘、纪念品等。其它配合：会后报纸报道。,活动主题：中日关于拍徐福东渡电视片相关事宜讨论会推广主题：“中日合拍，再现徐福东渡魂”会议时间：21日。适宜地点：和歌山。活动内容：中日合作投拍徐福东渡拍摄意义：1、弘扬开拓进取，敢为天下先的精神；2、树立徐福现代文明承者的形象。活动需要：报纸媒体软文版面、演员挑选活动版面、电视台、影视投资机构、经纪公司。,文化交流，元素互换将各城市关于徐福文化标志的元素交换，在达蓬山营造日本熟悉的气氛。徐福文化论坛邀请针对未来有可能在慈溪举办如中日韩多国徐福文化的再深入交流，可与各研究团体、个人、协会进行口头或书面邀请。名家名品互赠活动中日书法家、画家关于徐福文化作品互赠等活动，也可在此次赴日行程中适当带过。主要考察项目：8月中日友好文化年金秋九九交流节徐福活动回顾和经验总结和歌山县11月28日徐福祭活动细节准备和往年活动状况回顾各期徐福文化论坛活动内容详解徐福活动参与商家名录，特色商品类别及样品各徐福文化盛行城市对徐福文化的包装手法,目的：通过前首相回访，政治新闻炒作，融全徐福文化和徐福文化园高层次传播。时间：2007.11操作：寻访徐福遗址，徐福村溯源。媒体、电视进行及时宣传，增加曝光度。迎接日本前首相羽田孜访慈，徐福东渡题词故地重游活动，邀请羽田孜为旅游度假区题词，与跟进报道媒体连动进行媒体炒作。,日本前首相羽田孜回访,时间：2008.01-2008.03目的：通过友好城市结对，国内外媒体宣传，对国内外游客进行宣传。通过每年举行友好活动，借国外平台进行境外推广。,日韩友好城市结对,主题：世界徐福情中国达蓬山时间：2008.01-2008.03目的：利用徐福在日韩浓厚的历史底蕴，把达蓬山拉到一个世界高度，吸引他们前来寻踪觅迹，推出海外市场。,国际频道电视推广,目的：借此活动对日、韩重点游客地进行前期渗透。时间：2008.02地点：徐福文化园主题语：千年祈福 盛世太平,徐福文化园开园暨徐福文化交流研讨会,4/推广费用估算,慈溪房展会：40万*租金18万，展示设计15万，模型4万户外高炮：120万报纸：100万“神美的达蓬山”采风活动：5万文化形象大使评选：50万开游节：50万迎奥运万人长跑大赛：30万“神美的达蓬山”摄影大赛：10万旅游文化周：50万上海旅游节：10万2007中国旅洽会：5万探索发现栏目：50万,本预算为初步估算，且有部分与房产共享，时间为2007年9月至2008年12月。,千年祈福胜地，盛世游乐天堂电视形象片：50万杭州湾旅游路线推介会：10万纵横中国：50万*上下两集，中文台，欧洲台、美洲台共播16次，其他费用实报实销。长三角贴片推介：10万（2000场以上50元一次）国际旅游小姐单项冠名：30-50万长三角歌曲征集：20万日本推介会：15万羽田孜回访：10万世界徐福情中国达蓬山电视形象片：50万徐福文化园开园：20万宣传资料：18万礼品：10万约：833万,谢谢！,THANKS,淡市营销成功案例东莞万江风临美丽湾,世联研究案例,关键字：淡市营销 降价,案例简介：风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。,案例适用范围：历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。,项目基本情况介绍,区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定）规划总用地：68,679总建筑面积：138,731住宅建筑面积：89,323容积率：1.5总套数：989停车位：87619栋9-18层小高层组成项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。,未推售单位：407套,项目入市背景,9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。,3月28日，阳光海岸悦湾开盘，均价4500元/，与项目90-130平米的三房四房形成竞争4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。,东莞市场,万江市场,项目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋237套）剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。,项目情况,项目销售成果,4月25日，价格调整通过，开始销售。截至5.11日，成交156套，超过开发商目标76套（开发商目标80套）截至5.31日，共成交202套，超过开发商目标82套（开发商目标120套）,项目成功的关键举措,降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。,降价的准备,降价后业主的闹事：战略上藐视，战术上重视。思想要放开，楼盘有降价的权利，业主闹事也很正常，不要当天大的事，要和发展商良好沟通，使之不害怕。同时要想办法处理应对，主要包括：与媒体的良好关系，不做负面报道；与政府沟通，预防突发事件；与业主谈判，缓和关系，不激化矛盾。产品卖点：卖点要和客户的生活结合起来，抓核心点，用大白话讲。不要空洞化，不要虚华。要让客户感觉到他买的是适合生活的好房子。样板房：样板房最重要的是展示房间格局，装修是第二位的；因为项目的毛坯房做得好，请客户看毛坯房，得到了很好的效果。价格：正常定价，不人为制造价差，保证降价效果的持续性，保证后期销售。推广：推广方向从客户的关注点和敏感点出发，从客户的需求出发。项目将单价和首付作为第一阶段推广重点。价格不会降低楼盘档次，楼盘的口碑是由产品品质和销售结果说话的。渠道：客户不上门，就到客户中去。龙舟赛现场派单、项目周边专业市场派单、项目附近的商场做展场和悬挂条幅、周边老社区摆放易拉宝等等。活动：人气主要是由成交决定的，而不是人流量决定的。活动就是要宣传卖点，要能吸引新客户上门，没有这个作用而仅仅为了暖场的活动仅偶尔做。,降价的配合,The End,