【房地产】融汇置业沙坪坝项目开发策略及产品定位.ppt
,融汇置业沙坪坝开发策略产品定位,香港索斯国际商业,策略修正,沙區融匯案開發定位是什麼？,融匯品牌,Commerce,Residence,空間相融介面,商業介面,住宅介面,外在肌理街結構的影響,生活領域影響,商業業態布列零散、排列無序,追求高樓心理，步行街人性尺度不足,忽略購物逛街心理，缺乏安定、參與娛樂的空間,無法全方位滿足逛街人群對商業完整需要,商業主軸不足、缺乏國際都會感,無商業地標建築,建築相融介面,追求開發最大化、降低住宅生活品質,堆疊體量過大失去生活本質,缺乏人性化居住空間，只滿足住宅基本需求,商業干擾，尚未研發住商混合最佳模式,高層住宅無地景，缺乏小區環境感,沙坪壩步行街現象,Human Scale,小區滿足,縫隙,需求,沙區主題聚客最優場所,城居最適住商混合生活提案,定位The Youth,You Are Here!,Says Law賽伊法則,精確目標客層聚客定位，營造沙區新聚點,引領沙區主題廣場，達成業態業種最佳滿足,呼應、相融於整體步行街環境,商業入口空間演出的生機，促動人潮商機,活躍的燈光計劃運用，營造高度感官商業氛圍,突化在步行街理所當然的聚客第一品牌地位,小區圍塑的生活領域感,住商各得其所的新城居哲學,大隱於市的居家私密確保,重慶最優compact戶型,重慶唯一五星級公設配套的城居公寓,回家路徑驚豔的高度尊重,置身主題消費商業的內需滿足便利,融匯品牌,Commerce,Residence,華聯,重百,新世紀,肯德基铜锣湾必其香鱼尾狮 金王烧烤,肯德基,麥當勞,辛巴克咖啡,肯德基,麥當勞,必胜客乡村基,好乐迪,823,纽卡斯尔,重庆大酒店,丽苑酒店,双巷子12,700人次/h,名人廣場8,200人次/h,陳家灣方向8,400人次/h,水景街華聯口10,000人次/h,600米范围,450米范围,300米范围,150米范围,商業肌理解析,華聯,重百,新世紀,肯德基铜锣湾必其香鱼尾狮 金王烧烤,肯德基,麥當勞,辛巴克咖啡,肯德基,麥當勞,必胜客乡村基,好乐迪,823,纽卡斯尔,重庆大酒店,丽苑酒店,双巷子12,700人次/h,名人廣場8,200人次/h,陳家灣方向8,400人次/h,水景街華聯口10,000人次/h,600米范围,450米范围,300米范围,150米范围,600米范围,沙區新城居領域,the next,步行街商业主题及地標商業弱,非主軸核心發展卻擁有600米生活商業全滿足,解構、重組,沙區新消費領域,置入,住商混雜 缺乏小區圍塑感,非精質住宅定位區卻以“重慶書房”匯集居群住宅群,城居新主張,沙區新生活領域,定位,融匯沙區案商住定位在那裡？,置入策略,1.沙區原既有商業卻重新組構的,2.新組構產生和沙區商業差異、空間、型式,3.大眾中更滿足分眾、分眾卻不小眾的,4.方便消費外更是拉高消費、特別且新型式的,5.住宅樓客群的生活消費生態型高比例滿足,6.住宅的空間優越感的,7.生活認同、消費認可，一種身份的表徵,8.住宅與商業、居住與消費，相互提供需求,the next,the next下一波,重慶下一波住商時尚,融匯以國際觀推薦下一波自在城居的生活方式,法兰西风情购物广场,共生型住商新領域,時尚住商新領域,次文化消費新領域,身份表徵住商新領域,Commerce,Residence,沙區新城居領域的市場切割策略從分眾、精質，到下榻,消費領域,生活領域,高所得 高消費,低所得 低消費,所得&消費軸,生活講究&品味軸,別墅,官府菜,大4房,中3房,高級餐館,小2房,大眾食堂,單間套房,馬路飲食,高檔餐廳,融汇推薦的生活方式,基础群众消费满足,年轻族群消费满足,z,国际都会消费满足,富人圈沉敛消费,都市精英高收入消费,新离巢族家援型消费,低价导向基础消费,消费商业、目标客层与消费初步的概念定位,離巢前高校學族為主、畢業進入研究所以及選擇原生活圈為居住的社會新鮮白領階級為輔；前族群以家援為主經濟來源、後族群則屬自有經濟，以校園社交及基本社交為主消費型態,生活圈範圍較A族廣，遍及解放碑區，沙區商業只是消費選擇之一，對本族來說沙區消費仍有社交高度不足的市場消費縫隙,(說明)本目標客層將因正式委託、深度市調再作核驗調整,因回遷滿足所需容積張力的前題，客層必需以擴大型式滿足開發。因此以需融合A及B客層設為行銷目標，以拉升行銷客源量體的安全值。C族群以沙區高校8萬人為市場基礎，以及圍繞在高校就業的教職族群、當地居住的主消費群為核心組構，消費型態以滿足方便消費偏高消費特別消費新型式消費的滿足，進入沙區的已經產生需求、卻缺乏供給的高度消費縫隙領域，這是本案必需經營的行銷關鍵。那麼，縫隙領域的概念關鍵是什麼？是當商業引入之後，商業存活率要更高!,Commerce,Residence,Tiger City,N.Y.Condo,沙區消費記憶領域,沙區生活記憶領域,Commerce,Tiger City,沙區消費記憶領域,1.各別業態、業種面積達到經濟規模基本規格要件,Jerde“You Are Here!”實現關鍵,2.業態的商業價值=商業品牌+空間品牌整體集客效益,3.各業態樓層空間對各別末端消費群需塑造不同的吸引個性空間塑圍,4.樓層與樓層需達成業態互動、共生效果營業互動促成,5.營造歡樂多過靜態商場個性氛圍塑造,Commerce,Tiger City,沙區消費記憶領域,兩種策略抉擇,銷售效果反應較快,開發現金流量快,相對商場經營技術較高,商場品牌較弱,形成較大比例帶租銷售,現金流量較慢,有利商場經營架構,商場品牌鮮明,產品小化助益單價與去化速度,局部產品放大去化反應放慢,商場品牌關鍵在商場經營力度,形成商場特色經營形成融匯競爭,Little Tiger,Big Tiger,Tiger foody City,Tiger neuter City,Tiger girl City,Tiger boy City,Tiger club City,Tiger club City,Tiger melody City,Tiger cinema City,美食廣場、電玩,中性館,女生館,男生館,咖啡/网吧/主题餐廳,國際影院/NBA鬥牛場,KTV,健身SPA/美容美发/极限运动,Tiger City沙區消費記憶領域,Big Tiger,索斯樓層新定位,美食廣場、電玩,中性館,女生館,男生館,主题餐廳/网吧,國際影院/电影文化类,娱乐健身,KTV/烧烤,Little Tiger,資源,香港索斯確切掌握那些商業資源？,索斯掌握商業資源,BIF,IF,2F,3F,4F,Tiger foody City2150,Tiger neuter City1970,Tiger girl City1930,Tiger boy City1370,Tiger club City1930,电玩（800）餐饮大排档，（广东名小吃）（1350）,班尼路（800）/美特斯邦威（300）/真维斯（300）/森马（200）/唐狮（150）/佐丹奴（150）/美甲饰品,圣地维拉（90）/小魔鱼（80）/铿锵玫瑰（80）/泽代佳伊（50）/KAJA（80）/E.Y.S（40）/丽人坊（40）/一佐（50）/比肩（唐装30）/假日风情（40）/本岛（40）/粉领贵族（40）/红太阳（80）/捷亚玛（80）/婧瑶（40）/飞越（50）/红袖龙（30）/柒豹（50）/黎诗奇（50）/拼牌（50）/米豆朗（50）/奇琪雪（30）/蔓芭（50）/温拿（80）/唐荣（40）/卡尔兰迪（100）/诺曼琪（50）/三彩（60）/梦舒娅（20），红人（40）/QQ包（20）/依米奴（40）/伊韵儿（50）/可图（40）/海贝（60）/布衣奴（50）爱奴娇（40）/越高（40）,琴曼（40）/波司登（50）/恒源祥（50）/杜安（50）/才子（50）/威鹿（40）/力豹（40）/威派（30）金雀鸟（50）/至尊云敦（50）/马莱特（50）/港士龙（50）/南极人（40）/凯撒世家（40）/金盾（50），太平鸟（50）/大金车（40）/英皇天奴（40）/远东（40）/皇家公子（20）/发格尔（30）/西域骆驼（40）百天奴（30）/彬彬（50）/诺西尼（40）/拼牌（50）/皮具类：金盾（10）/老人头（10）/绅士狗（10）,万贯（15）/LOL皮带(10)/双陵(40)/梦柯达(40)/柯而士(40)/克莱蒙（40）,休闲主题餐厅瑞泰丰（600）/真锅（300）/韩国铁板烧（200）/网吧（800）,Little Tiger City沙區新消費領域,5F,6F,7F,Tiger club City2200,Tiger melody City2500,Tiger cinema City2400,峨嵋院线/电影文化类,迪吧（2000）/健身及SPA（1500）,故事村（2250）/英吉莎（1500）,广东大排档,电玩,-1F,索斯掌握商業資源,班尼路,班尼路,美特斯邦威,班尼路,森马,真维斯,唐狮,佐丹奴,沁园,1F,柒豹,KAJA一佐,梦舒娅,卡尔兰迪,可图,泽代佳伊,QQ包,贝蒂包,粉领贵族,铿锵玫瑰,黎诗奇,布衣奴,小魔鱼,拼牌,伊韵儿,温拿,越高,红太阳,诺曼琪,圣地维拉,海贝,蔓芭,路蒙,红袖龙,婧瑶,捷亚玛,红人,本岛,三彩,假日风情,红太阳,丽人坊,EYS,金怡贵族,爱努娇,乡村基,自一方,2F,杜安,才子,威鹿,力豹,琴曼,皮带：金盾、老人头、绅士狗、万贯、LOL,太平鸟,大金车,远东,金雀鸟,港士龙,凯撒世家,诺西尼,至尊云敦,百天奴,袋鼠,柒牌,金盾,发格尔,威派,马莱特,皮鞋:双陵,梦柯达,克莱蒙,红蜻蜓,波司登恒源祥,英皇天奴,开开,彬彬,天派,步森,ZIPPO,金利来,鳄鱼,东海茶楼,柯而士,3F,瑞泰丰云南菜,网吧,真锅咖啡,寻常故事,4F,KTV故事村/英吉莎,5F,零点迪吧,冲击波健身,逸姿侬SPA,6F,影院,7F,索斯掌握商業資源,BIF,IF,2F,3F,4F,Tiger foody City,Tiger neuter City,Tiger girl City,Tiger boy City,Tiger club City,电玩：time zone/d8主题餐饮：云娜水果捞/阿里郎巴西烤肉/火锅吧(渝派星宠儿)/书吧,佐丹奴/班尼路旗下四大年轻品牌/Jeanswes/Ck/Tommy jeans运动时空运动100/F40法拉利/Mickey/Watson/coca-cola/Bread-talkBossini/F1/森马/高邦/JANSOWOOD,班尼路旗下女装中档品牌/2%/千色店/海盗船/我家牛排/OnlyVero moda/obdo/G2000/淑女屋/自然元素/J&K/SwaroskISWATCH/Scoffield/E-land/玛丝菲尔/黛安芬/曼尼芬、JPR等,Jack&jones/马克华菲/Tonyjeans/Lee/Levis/5th street/卡宾hip-pop服装/Nike360/adidas三叶/U2/G2000/Arow/Noveli/BONI/Scoffield/苏格兰飞人,上岛/米萝/真锅、读者俱乐部/重庆热线/商达电脑、韩国料理/日本料理,Big Tiger City沙區新消費領域,5F,6F,7F,Tiger club City,Tiger melody City,Tiger cinema City,保利影城/华纳/峨嵋院线,KTV钱柜Party world/好樂迪(促動遷移),力派/冲击波及SPA、极限运动馆、匠人组合等,D8电玩/Time zone,书吧,云娜水果捞,渝派/星宠儿,巴西烤肉,-1F,tacobell,Ck,Tommyjeans,运动时空运动100,佐丹奴,Jeanswest,Breadtalk,班尼路旗下四大年轻品牌,Bossini,coca-cola,F40法拉利,Watson,Mickey,JANSOWOOD,F1,森马,高邦,tacobell,Ck,Tommy jeans,breadtalk,F40法拉利,coca-cola,佐丹奴,班尼路旗下四大年轻品牌,运动时空运动100,Watson,Jansowood,bossini,mickey,jeanswest,F1,高邦,森马,1F,我家牛排,千色店,依都锦,Swatch,Swarovski,曼尼芬&黛安芬,Only&vero moda,E-land,espirt,淑女屋,依都锦,J&k,自然元素,obdo,U2,G2000,uwn,coloureighteen,Scoffield,Weekend workshop,JPR,JPR,海盗船,2F,瑞泰丰,arrow,zippo,Adidas三叶,lecoq sportif,Nike360,BONI,BONI,Scoffield,G2000,苏格兰飞人,JACK&JONES,马克华菲,汤尼俊士,LEE,Levis,5thstreet,Noveli,卡宾,U2,3F,京福宫韩国料理,上岛/米萝/真锅,4F,重庆热线读者俱乐部商达电脑,美容美发,极限运动馆,SPA,冲击波力派,5F,钱柜PARTYWORLD,钱柜PARTYWORLD,6F,影院,影院,7F,N.Y.Condo,沙區生活記憶領域,城市中心condo已發展成高級商務公寓，多數是中富有階層擁有，經典如N.Y.CONDO,19年前，全球第一個Condo公寓源於美國Atlanta City，發展比Apartment更完善的生活配套,Condo與旅館類似，而本項目不需專人保潔、Room Service，但卻可擁這樣的空間設備,home as hotel，hotel as home,N.Y.高級condo裡的衛浴空間比五星級旅店猶過之，況且condo產品已經細分化,Residence,甚至供個人使用保險箱，還附帶全套廚房設備，本項目不盡然全採行，可擇中形成區隔,與旅店不同之處，是在Condo房間配備微波爐、咖啡蒸煮器、有線電視，熨斗和熨衣板,美國的Condo更細分投資型condo、度假型resort condo、工作型life condo、居住型condo,數據,如何達成銷售數據且滿足相關數據？,推動,香港索斯打算如何展開行銷行程？,全案銷售測算,商業銷售測算,Interior,全案銷售測算,獨立商鋪帶十年租約銷售餐飲物業大面積自營客戶銷售為主策略(可不带租约销售)必須接受商業管理合同約定，主要以規範經營業態為主）,营销推广分析,专业推广总策略,分卖点、分阶段诉求策略,推广手段,媒体策略,“多元素”整合，分阶段、分主题推广,化零为整，由点带面,整合营销传播,传统媒体与现代媒体的综合运用,总推广主题下的阶段性、分主题推广,階段,香港索斯在各階段如何展開細節？,往上探索，因有索斯,
