4前期物业管理.ppt

物业管理 概论 4 前期物业管理,第四章 前期物业管理,物业管理 概论 4 前期物业管理,本章要点 前期物业管理是物业管理过程中非常重要的一个阶段。本章介绍物业管理早期介入的作用和内容，前期物业服务合同，物业接管验收，房屋装修管理、物业管理招投标以及物业服务合同。,物业管理 概论 4 前期物业管理,开篇案例,某商品房小区一期业主张先生准时入住，在办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物业服务协议上签字，并交纳1年的物业服务费后，才能拿到钥匙。张某因急于收房，没有细看协议条文便签了字。入住后才发现小区树木稀少，空地都是黄土，没有草坪，绿化率极低，门口很少见到保安，外人可以随意出入，装修垃圾长时间无人清运等。张先生找到物业公司经理，要求物业公司改进。物业公司经理称，小区属分期开发，要等后期工程全部建成后，才能整体绿化，目前出入小区人员较多，不便进行查验。张先生则要求减免物业服务费，但物业公司不答应。回家后，张先生仔细查看前期物业服务协议，发现协议中对保安服务、小区绿化和公共卫生都没有明确约定。到物业公司通知张某交纳第2年物业费时，张先生予以拒绝。,物业管理 概论 4 前期物业管理,案例分析,问题实质：这个问题实际上涉及了一个重要但尚未引起重视的问题，即前期物业服务协议的签订及对业主的效力问题。根据张先生提供的前期物业服务协议内容，有失公平主要体现在收费标准与物业公司提供的服务明显质价不符上。处理依据：张先生并没有与物业公司按照合同法规定订立前期物业服务协议，双方客观上不存在要约与承诺的订约阶段，协议内容实际上是物业公司单方面规定的，业主不可能参与约定，前期物业服务协议无法体现业主的真实意思。尽管物业管理条例规定了前期物业服务协议内容应当包含在物业买卖合同中，但这并不意味着业主将来要签订的协议内容不会发生变化。因此，这一规定并不能保障业主对于前期物业服务协议的知情权。,物业管理 概论 4 前期物业管理,第一节 物业管理的早期介入,概念 是指物业服务企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与使用人以及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。,物业管理 概论 4 前期物业管理,时间划分,物业管理 概论 4 前期物业管理,一、物业管理早期介入的意义物业管理早期介入的作用主要有：1.有利于优化设计，完善设计细节，减少返工，防止后遗症2.有利于提高房屋建造质量3.有利于保证物业的使用功能4.有利于加强对所管物业的全面了解5.有利于后期管理工作的进行,物业管理 概论 4 前期物业管理,二、物业管理早期介入的内容,物业管理早期介入的流程图如下：,Y,与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议,介入可行性研究,签订合同正式进入早期介入,退出房地产开发,介入规划设计阶段,介入施工建设阶段,介入物业销售阶段,物业移交验收,结束早期介入，进入正常物管,N,主体完工,物业管理 概论 4 前期物业管理,（一）物业管理在规划、设计阶段的参与规划设计阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已确立的项目设计规划阶段即开始介入，此时的主要内容就是完善物业的功能和管理功能设计。设计规划阶段是房地产开发的第二个阶段，这个阶段要解决的主要是综合考虑整体环境设计、小区的合理布局、房屋或楼宇的使用功能、建材的选用、居住的安全舒适、硬件设施、设备配备和服务配套等。,物业管理 概论 4 前期物业管理,1配套设施的完善对于一定规模的住宅小区，要有幼儿园、学校等公益事业，各类服务商业网点（饮食店、邮电所、银行）、人们休息活动场所与场地。,配套设施完善,对于写字楼、商贸中心等，则商务中心面积以及停车场大小都很重要。,物业管理 概论 4 前期物业管理,2水电气等的供应容量 水电气的供应容量是项目规划设计时的基本参数，设计人员在设计时，通常参照国家的标准设计，而国标仅规定了下限，即最低标准，只要高于此限就算达到设计要求。但随着社会生活水平的不断提高，生活、工作中的耗能设备将会越来越多，对这些能源的需求量不断增加；再加之地域的气候、地理环境等因素的差异，也会造成实际用量的差异。因此，在规划设计时，要考虑到这些因素，给水电气等的供应容量留有余地。,物业管理 概论 4 前期物业管理,3.安全保卫系统规划设计时，对安全保卫系统智能化给予足够重视。在节约成本前提下尽可能设计防盗报警系统，给业主创造一个安全的居家环境。,可视对讲单元防盗门,阳台上的红外线探头,物业管理 概论 4 前期物业管理,4.垃圾处理方式根据各地不同情况，决定是否采用设立垃圾桶或分发垃圾袋，以及是否有专人收倒垃圾还是业主自己收倒垃圾。此外还应考虑垃圾外运方式与垃圾集运站位置。,垃圾箱,垃圾压缩设备,物业管理 概论 4 前期物业管理,5.绿化布置绿化应考虑气候、环境、造型、布局等，特别的根据需要搭配。主干道：以种高大乔木落叶为主；次干道：小区的路通常56m，人行为主，通车为次，绿化选择富于变化、色彩变化、高低错落变化。,主干道绿化,住宅群之间道路通常23m，以花木为主，种一些花卉，一些草坪，使人有舒适感。,住宅群间绿化,物业管理 概论 4 前期物业管理,6.消防设施在建筑设计中消防设备的配套是有严格要求的，物业管理公司应着眼于各种消防死角，比如大楼的通道部分、电缆井部分在消防设计中一般考虑不周，自动喷淋装置也不可能估计每个角落。,消防设施和消防演习,物管公司应建议在这些地方配备灭火器（电器部分应用二氧化碳灭火器）或灭火砂箱。,物业管理 概论 4 前期物业管理,7建筑材料的选用 建筑材料的选择不仅影响着工程的质量、造价，而且也会影响以后的物业管理服务。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用养护要求不同，随之要求的养护设备、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶质墙砖、涂料等不同建筑材料的外墙饰面，对保洁的要求就不同。物业管理企业应根据自己以往的管理经验，本着节约资源、保护环境的原则，提出建筑材料选择的意见，为今后的物业管理服务工作提供一定的便利。,物业管理 概论 4 前期物业管理,8.高层建筑外观的清洁问题如，建议设计供清洗装置升降移动用的轨道 9.物业管理需要设备问题 如果采用智能化管理就应向规划设计单位提出有关管线的特殊要求，做好预留。,物业管理 概论 4 前期物业管理,规划阶段应注意的问题物业管理公司参与规划设计可从下面几个方面考虑：实用性房屋的功能首先满足实用功能。采光、通风、隔热都应满足要求。,房屋功能要有实用性,物业管理 概论 4 前期物业管理,美观、耐用性美观与耐用两方面处理很好，会很和谐，处理不好又会很矛盾。例如有些房地产商考虑美观、突出一些造型，采用一些寿命短的材料（挂灰板、铁网）装修一些间隔墙，特别在一些公共部分，造成物业管理企业在接手管理后没几年，就需花大量资金重新装修，给物业管理公司和业主造成很大后期经济负担。,物业管理 概论 4 前期物业管理,例：住宅空调统一留位、防盗网门统一安装、尽量减少二次装修影响公共外观的不统一。以上材料尽可能采用不锈、耐用材料，以免长时期锈迹、污染外墙、影响整体美观等等。,住宅空调的统一留位,物业管理 概论 4 前期物业管理,功能性除了正常规划设计考虑的功能性。还应注意一些常被忽视的功能性设施配备，如：住宅空调机留位及空调冷凝水集中排水管配备,物业管理 概论 4 前期物业管理,集中“能源计量表”功能配备。如水、电气能源量按功能区分，集中安放入公共区间，通常讲“三表出户”。,物业管理 概论 4 前期物业管理,各种指标牌、小区（大厦）平面图，警示标志（牌）配备。,物业管理 概论 4 前期物业管理,物业管理用房的配备（如办公室、调度室、值班室、控制中心仓库等）,垃圾处理。每层楼、每幢房都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设施。,住宅底层可作为物业管理用房,垃圾的分类收集,物业管理 概论 4 前期物业管理,其他功能。防火、防盗、访客等系统，购物活动场所、绿化道路、围墙护栏等环境，邮政、交通、通讯等功能。,绿色的围墙护栏,活动场地,信报箱,物业管理 概论 4 前期物业管理,以人为本的活动休闲区域,底层架空可作为活动场所,楼间的活动场所,绿地上的活动场所,物业管理 概论 4 前期物业管理,安全性有条件小区、大厦尽量设计成“封闭型”以利治安管理,物业管理 概论 4 前期物业管理,利用智能化监控系统做到人防、机防相结合，减少损失,住宅围合的智能化进出控制,物业管理 概论 4 前期物业管理,装修材料除了美观、耐用性外，要注意禁用“有毒、有辐射性”材料道路要人车分流,人车分流，行人有自己的道路系统,物业管理 概论 4 前期物业管理,节能性注意各种节能材料的运用公共区域照明尽量采用节能灯，开关组合设计配备尽量细划，不要一个开关控制一片灯，应按功能、节能配备开关（比如按照不同时间段，分别用开关控制路灯）,公共区域的照明,物业管理 概论 4 前期物业管理,案例,早期介入发现设计不合理怎么办？开元国际物业管理公司与祥隆置业公司签约，为其开发的海天名人广场提供物业管理顾问服务，随后组成的顾问团即抵达现场，开始前期顾问服务工作。当时，海天名人广场尚处于结构施工阶段。顾问团通过分析市场、阅读图纸、勘验现场和比较测算，从满足物业管理服务需求、保证物业管理运行质量、控制物业管理经济成本的角度，提出了多项优化设计建议。期间，他们还发现消火栓系统存在着设计超标的问题。于是，开元国际顾问团提议发展商抓紧找设计院洽商变更设计，取消一道消火栓及其立管（设计三道）。发展商认为开元国际的建议确实很有道理，便马上和设计院进行交涉。,物业管理 概论 4 前期物业管理,不料设计院不愿意否定自己的设计方案，坚持认定必须要有三道消火栓及其立管，发展商反复交涉也未获认可，球又被踢回开元国际。开元国际的专业人员不屈不挠，书面列出国家消防设计规范的有关条款，并和海天名人广场的原消火栓设计进行对比分析，指出其不合理所在。发展商据此再次找到设计院，设计院这次无法予以拒绝，只好按照开元国际的意见修改了设计。通过消火栓系统的设计变更，发展商不仅体会到了开元国际的技术实力，而且感受到了他们的负责精神，随后又把整个项目的智能化工程交给了开元国际控股的开元同济楼宇科技公司设计、施工。试结合物业管理早期介入问题，谈谈自己的体会！,物业管理 概论 4 前期物业管理,案例分析,体会：俗话说:“鞋子舒服不舒服只有穿的人才知道”。套用过来，就是“物业完美不完美、惟有管理者最清楚”。一个成熟的物业公司见多识广，孰优孰劣、何长何短的经验积淀对开发商具有难得的借鉴和参考价值。所以聪明的发展商在“纸上谈兵”的设计阶段和“照猫画虎”的施工阶段，都应十分注意倾听物业公司的意见和建议。,物业管理 概论 4 前期物业管理,（二）物业管理在施工阶段的参与 建设施工阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已确立的项目建设施工阶段即开始介入，此时的主要内容就是进行工程监控和熟悉项目的整体情况。物业管理企业在施工阶段参与主要是确保工程施工质量。（1）监督工程质量并提出意见物业管理企业对楼宇使用中常出现的各种工程质量问题有较多了解，如卫生间、厨房间的漏水问题及其成因；水电管线如何走向才有利于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。,用加压泵测试管道是否有渗漏,物业管理 概论 4 前期物业管理,（2）建设过程中如何按照设计规划的图纸施工，所有建筑材料，尤其是关键材料齐规格质量是否符合设计要求，如有问题，及时提出问题。（3）物业附属设备及设施、配套设施建设是够符合设计要求，如有遗缺、偏差和质量问题，及时提出弥补、修改等建议。（4）对物业管理所需设施建设的特殊要求是够可以满足，如存在什么技术性、质量性问题，及时提出并修改。,物业管理 概论 4 前期物业管理,（5）掌握新物业的全部情况施工单位完成施工任务，建好住宅小区，办完移交手续后，他们不再有责任承担该建筑的使用问题（一年使用期除外）。在以后使用过程中，只有业主和物业管理公司来应付各种可能出现问题。因此物业管理只有参与工程的建设，才可能对每一幅物业的内部结构、管线布置、房间大小等做到了如指掌。这对物业管理开展奠定良好的基础。,物业管理 概论 4 前期物业管理,（1）组织验收小组由物业管理企业部门牵头、组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组。并做好验收准备。比如：主动与开发商的地盘和承建单位联系，协商楼宇交接日期与地盘、施工单位双方制定验收方案，统一验收标准准备竣工验收的表格资料房屋接管验收表机电设备按盘验收表等等,3）把好工程质量验收关房屋工程质量问题对物业管理产生不良影响将是相当长久化给管理带来的障碍是巨大的，所以物业管理公司进行工程验收时，必须细致入微。具体做法是：,物业管理 概论 4 前期物业管理,（2）竣工验收内容通常竣工验收分为四次隐蔽工程验收被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程分期验收是指分期进行的工程项目或个别单位工程，达到使用条件，需要提前动用时所进行的验收单项工程验收是指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，施工单位向建设单位发出交工通知，而进行的验收。全部工程验收整个建设项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收。,物业管理 概论 4 前期物业管理,案例,某小区尚处于施工阶段，开发商委托物业管理公司早期介入。物业管理公司根据管理经验，发现：1该小区在高层或多层住宅的楼道、走廊两边的墙上，东一块、西一块补丁般地布满了有线电视、水表、电表、电子保安、电话等箱子。2在小区设计图纸中发现，原先的垃圾房设计不够合理。3有几幢楼的楼板内无任何预埋管道，这将影响今后的“穿线”工作。,物业管理 概论 4 前期物业管理,物业公司提出整改建议：,1根据不同房型的特点，留出一定的空间，将所有的表具安装在合适的位置，既方便不同单位来安装，又为今后抄表工作省去不少麻烦。2就向开发商建议设置骑墙式垃圾房，一面朝向小区存放垃圾，一面朝向交通道路，便于装运垃圾。此垃圾房建筑面积在二十平方米左右，内外设门，内墙面贴瓷砖，设水龙头便于清洗，下置排水道，外立面与小区整体建筑风格相协调。3物业管理公司向开发商汇报了此事，开发商立刻命令施工队返工，并要求物业管理公司和监理方共同监督施工过程。,物业管理 概论 4 前期物业管理,分析,本案例是一家物业管理公司在早期介入阶段，向开发商提出了几条合理化建议，既使开发商节约了成本，又避免日后因这些细节引发纠纷。物业管理早期介入的最大好处，是物业管理公司能从业主的利益、需求出发发表意见，从而把一般楼盘开发中容易出现的问题降到最低限度。早期介入的物业管理公司是从物业管理服务审慎的思维角度、从是否有利于日后物业管理服务等具体细节上提出意见或建议。,物业管理 概论 4 前期物业管理,问题,1 早期介入费用由谁承担？根据费用产生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所产生费用应由开发商承担，原因：1）早期介入的主要目的是协助开发商工作（1）早期介入为验收接管打下基础，使房屋质量得到保证，提升了物业档次（2）使已购房业主对物业质量及日后管理放心，帮助开发商销售2）管理费用尚无收费来源，此期间公司的实际服务对象是开发商，谁受益，谁付费。3）政府规定：目前国家尚无统一立法，但各地政府明文规定。,物业管理 概论 4 前期物业管理,2 设计单位不接受、采纳意见怎么办？不采纳理由（1）不符合设计规范（2）增加设计难度（3）自认为设计符合规范、无须更改管理公司做法与态度：（1）对确实不符合设计规范的意见，公司应放弃，应尊重科学，尊重设计（2）说服开发商，多为以后着想（3）一些设计虽符合规范要求，但偏于保守，落后于现实发展需要，则应努力用事实依据来改变设计单位的看法。,物业管理 概论 4 前期物业管理,三、写字楼早期介入的主要内容,（一）在设计阶段的工作要点 1、检查配套设施是否完善，如邮局、商务中心、垃圾房、停车场、员工餐厅等服务设施；物管管理用房、库房、员工通道、岗亭等后勤设施；2、检查水电供应容量及能源费计量的设计。根据写字楼的功能要求和考虑不同业主（租户）使用的设备及其发展需要审查水电特别是区域供电容量；3、检查安全监控系统和消防系统设备的布局是否合理实用，是否留有死角；4、检查建筑材料的选用是否合理。设计单位和发展商从外型美观和采购成本上考虑的较多，物管公司应从其后期维养的难易程度及费用提出选择建议；5、检查机电设备的配置是否合理。物管公司应主要从不同功能和不同业主的使用要求、节能要求、安全要求、设备维养的难易程度及费用等几方面对各机电系统提出选择建议。,物业管理 概论 4 前期物业管理,（二）在建安工程阶段的工作要点：1、协助发展商审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划；2、协助发展商审查承建单位提出的材料和设备清单及其所列的规格与质量、工程承包合同；3、协助控制工程进度：物管公司通过对施工计划和现场情况的分析对比，协助解决施工中的问题，提出解决问题的措施、期限和承担者，并督促其实现；4、协助控制工程质量：物管公司要参与制定重大项目和设备的招投标条件和合同条款；协助督促承建单位设置质量保证体系，设立质量检查负责人；特别是在机电设备方面，物管公司要对订货、采购、包装、运输、储存、安装、调试及成品保护进行全过程的检查和验收，做好质量记录和分析，提出意见协助处理质量问题；5、检查安全消防措施和保险合同条款；6、收集整理合同文件和技术档案资料。,物业管理 概论 4 前期物业管理,（三）在开业运营前筹备阶段的工作要点：1、物管公司应根据工程进展和大厦的租售情况与发展商，协商制定一份详细的工作计划和进度控制表；2、起草大厦的物管委托合同并与发展商签署；3、与发展商协商制定大厦的管理维修公约并报市房地局核准备案；4、开立项目银行结算帐户、管理基金帐户并建帐；5、与发展商一起制定租售价格和营销方案；了解已签约的业主和租户及发展商对他们在物管方面所做的承诺，以制定相应的服务和解决方案；6、制定大厦运营期的保险方案，签署保险合同，注意其与大厦的工程一切险的衔接；7、制定大厦物业管理的岗位设置和人员编制，列出人员到位时间表；,物业管理 概论 4 前期物业管理,8、制定外包项目，签署外包合同；制定汇总各部门采购清单；9、根据开业前人员到位计划、人员工资福利及办公费用、外包合同费用以及采购清单编制开办费预算报发展商审批执行；10、根据大厦的楼宇设备情况及业主租户的服务需求预测编制物业管理费预算，确定每月每建筑平米的管理费金额；根据设备情况及业主使用功能的要求，拟定能源费计量及分摊方案及原则；确定服务项目及各类收费标准；11、通邮地址和通邮手续；12、工程方面13、人员培训；14、建立主要的制度和工作程序：公众制度、员工岗位职责、人事制度、财务制度及重要对客服务程序等；15、相应文件及表格的设计、印刷和使用；16、协助发展商办理业主的入伙手续；办理业主及租户的入住手续。,物业管理 概论 4 前期物业管理,四、制定物业管理方案的准备工作（一）进行拟管项目全面情况调查研究1.调查研究的主要内容（1）项目的位置（2）项目面积（3）项目建筑情况（4）配套及附近交通状况（5）消防、安保、清洁等设施状况（6）项目性质及特色（7）政府的支持、扶持与介入程度（8）开发商的背景（9）周边环境状况,物业管理 概论 4 前期物业管理,2.调查研究的主要方法（1）派人实地考察（2）从报刊、广播、电视等公开信息收集（3）向政府有关部门了解（4）其他途径（二）进行住区人员物业管理与服务需求的调查1.调查内容（1）住区人员自然状况分析：总人口、男女比例、年龄结构、受教育程度与职业、民族、经济收入（2）住区人员需求分析：需求的对象、弹性、条件等2.需求特性分析（1）对象性（2）条件性（3）欲求性（4）关联性（5）反复性（6）选择性,物业管理 概论 4 前期物业管理,（三）进行竞争对手企业情况的调查1.竞争对手总体情况调查：数量、分布等2.竞争对手能力调查：资金、企业规模、技术水平、业绩、经营水平3.竞争对手成功的奥妙、技巧4.本企业同竞争者竞争成功的机会有多大,物业管理 概论 4 前期物业管理,五、制定物业管理方案1.项目管理的整体设想与策划2.管理模式3.公司人力资源管理4.规章制度建议5.经营管理指标6.社区文化建设与社区服务7.财务管理及经费收入测算8.日常管理9.物业维修养护计划和实施,物业管理 概论 4 前期物业管理,第二节 前期物业服务合同,一、前期物业管理概述二、前期物业服务合同三、业主临时公约,物业管理 概论 4 前期物业管理,一、前期物业管理概述,1.前期物业管理的概念前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。早期介入与前期管理有区别吗？,物业管理 概论 4 前期物业管理,主要有以下几点区别：（1）早期介入的物业管理不一定与开发商确定管理合同委托关系；而前期物业管理必须有委托关系，管理者已拥有该物业的管理权。（2）早期介入一般还没有确定物业与业主等具体管理对象；而前期物业管理必须有明确的管理对象。（3）在早期介入中，物业管理公司只是起辅助作用；而在前期物业管理中，物业管理公司起主导作用。（4）早期介入服务对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用；而前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。,物业管理 概论 4 前期物业管理,责权关系,费用问题,业主、开发建设单位和物业管理企业复杂的责权关系,交付使用前为建设单位交付使用后为业主及其使用人,物业管理 概论 4 前期物业管理,2.前期物业管理中权利主体的相互关系,前期物业管理阶段，形成了开发企业、受托的物业管理企业以及业主三个权利主体共存的法律关系。开发企业与物业管理企业达成的前期物业管理委托合同须向行业主管部门备案。开发商与业主：买卖关系开发商与物业公司：合同聘用关系物业公司与业主：服务与被服务关系买受人如果拒绝接受拟定的前期管理合同也就意味着物业买卖无法成交，这是对开发企业和物业管理企业最有效的制约。反之，业主一旦接受了这份合同的规定内容，也就必须在前期物业管理阶段服从物业管理企业依法依约进行的管理。,物业管理 概论 4 前期物业管理,3.前期物业管理特点,建设单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。建设单位与住宅买受人签订买卖合同时，应当将住宅使用公约、前期物业服务合同和住宅使用说明书作为买卖合同的附件。？建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。新建商品住宅自前期物业服务合同签订之日至交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由建设单位承担；自交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由建设单位和买受人按照买卖合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时，除买卖合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。,物业管理 概论 4 前期物业管理,4.前期物业管理的认识误区,受开发商委派，不受制于业主。抱着临时观念，形成短期行为。凑成草台班子，造成管理失范。,物业管理 概论 4 前期物业管理,4.前期物业管理的认识误区,受开发商委派，不受制于业主。开发商：由开发商聘请或委派物业公司进行管理，有利于业主们顺利度过从入住到后期物业管理进入这个空白期。前期物业管理公司：只对开发商负责，不对业主负责。问题：一家对业主没有责任的物业公司，能搞好对业主的服务吗？结果：当业主对开房商提出房屋质量、合同承诺、物业管理等各方面的问题时，物业公司就有可能站不到业主这一边，因为经济利益这支无形的手在起作用。,物业管理 概论 4 前期物业管理,4.前期物业管理的认识误区,抱着临时观念，形成短期行为。前期物业管理公司:并不想提升服务质量，打造企业品牌，赢得市场信誉，以图长期经营；抱定的是临时观念，采取的是应付态度;开发商:往往睁一只眼闭一只眼；结果：业主吃亏，徒叹奈何不得。,物业管理 概论 4 前期物业管理,4.前期物业管理的认识误区,凑成草台班子，造成管理失范。开发商:不知物业管理服务理念、专业技能要求前期物业管理公司:草台班子，先天不足;结果：什么也不懂的人弄来滥竽充数搞物业管理，管理便失去了规范。,物业管理 概论 4 前期物业管理,5.前期物业管理的内容,前期物业服务合同业主临时公约前期物业管理招标投标物业承接验收手续物业资料的移交物业管理用房物业的保修责任,物业管理 概论 4 前期物业管理,二、前期物业服务合同,前期物业服务合同是指在前期物业管理阶段，由建设单位和物业管理企业签订的，物业管理企业被授权对物业实施全面管理的书面协议。物业管理条例第21条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。（见范本）,物业管理 概论 4 前期物业管理,（一）前期物业服务合同的特征1.具有过渡性：物业的销售、业主的入住是个陆续的过程2.由建设单位和物业管理企业签订3.要式合同：书面形式,物业管理 概论 4 前期物业管理,（二）房屋买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容（见范本）问题：1.前期物业服务合同的主体？建设单位和物业管理企业2.前期物业服务合同对买卖合同的效力？3.前期物业服务合同对业主的效力？,物业管理 概论 4 前期物业管理,案例,去年8月，原告某房地产开发企业与被告彭某签订了一份购房协议，双方约定，彭某以159万余元的价格认购原告开发并已取得预售许可的，位于佛山市某处的一套房屋。协议签订后，彭某向该房地产开发企业支付了1万元的定金，并于数日后交付了剩余的全部房款。交款次日，双方签订了商品房买卖合同。合同中的第三条注明：彭某签订该买卖合同时，应与该房地产开发企业或其委托的物业管理公司签订前期物业管理服务协议。但签订合同之后，彭某因对前期物业管理服务协议中的收费标准有异议而拒绝签订该服务协议。今年3月，该房地产开发企业以特快专递的形式催促彭某签订前期物业管理协议，结果该邮件被退回。为此，开发商以彭某拒不履行商品房买卖合同中的约定义务，致使商品房买卖合同无法办理登记备案，合同事实上已经无法继续履行为由，起诉到法院，要求法院判决解除自己与彭某签订的商品房买卖合同。,物业管理 概论 4 前期物业管理,在庭审中，开发商称：当地建设局商品房合同备案办事指南第三项规定，办理商品房合同备案应提交的文件资料包括前期物业管理合同，由于彭某拒绝签署前期物业管理合同，事实上自己已无法为其办理商品房合同备案。彭某辩称：其至今未签前期物业管理协议的原因是：协议存在许多不合理收费及重复收费的地方，且曾要求开发商就此中内容进行协商，但开发商称该协议内容不能作任何修改。对此，彭某认为，在自己与开发商双方签订的所有书面材料中均没有不签前期物业管理协议就可解除商品房买卖合同的约定的情况下，开发商要求解除商品房买卖合同的诉讼请求没有法律依据。最终，法院判定开发商与彭某所签订的商品房买卖合同不予解除。法院审理后认为，商品房买卖合同与前期物业管理协议属于两个相对独立的法律关系，在买房人已与开发商签订商品房买卖合同且已交纳全部购房款的前提下，开发商的诉讼请求不符合我国合同法第九十四条规定的法定解除条件，最终驳回了开发商的诉讼请求。,物业管理 概论 4 前期物业管理,点评：物业管理和房屋买卖不能混为一谈,案件的争议焦点是：开发商是否可以因购房人拒绝与其签订前期物业管理服务协议而要求法院解除其与购房人之间的商品房买卖合同。根据法院查明的事实，开发商与彭某并没有约定拒不签订前期物业管理协议可以作为解除商品房买卖合同的条件，故开发商请求解除其与彭某间的买卖合同，必须具备我国合同法明确规定的法定解除条件。我国合同法第九十四条规定的法定解除条件是：一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。,物业管理 概论 4 前期物业管理,可是，就本案来看，彭某在和开发商在签订商品房买卖合同中的纠纷，不满足上述任何一条合同解除的法律要件。但是，彭某的确存在一定的缔约过失。这是因为：首先，双方对合同的履行均不存在不可抗力因素；其次，在商品房买卖合同中，买受人的主要合同义务是向出卖人交纳购房款，而彭某已经依约定履行了上述主要债务；再次，在双方签订的认购书中约定，开发商已向彭某明示合同示范文本及前期物业管理协议等文件，彭某也未就此提出异议，并作出按示范文本及认购书约定签署商品房买卖合同的承诺。就此看来，彭某以前期物业管理协议中存在不合理事项为由拒签协议，但事后又未能举证证明如何不合理或违法。因此，法院认定彭某对双方未能签订前期物业管理协议的结果，存在缔约过失责任。,物业管理 概论 4 前期物业管理,可是需要明确的是：前期物业管理协议属于物业服务法律关系，而商品房买卖合同属于买卖法律关系，两者属于性质截然不同的独立的法律关系，不能混为一谈。商品房买卖合同只是要求买卖双方就商品房的出售、价格、交付等达成一致，符合双方真实意思表示，这些条件一旦成就，商品房买卖合同就是有效合同，买方、卖方都无权任意撤销。,物业管理 概论 4 前期物业管理,业主以没有参与前期物业服务合同签订为由拒绝履行合同而引发的纠纷,对于该类案件，关键在于认定前期物业服务合同对购房业主约束力问题。一般情况下，前期物业服务合同由建设单位签订。依据物业管理条例第二十三条规定：建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”业主尽管没有直接参与前期物业服务合同签订，但该前期物业服务合同对业主具有拘束力，业主与物业管理企业之间构成合同关系。业主如果不履行前期物业服务合同中约定的义务，即构成违约，按照合同约定的纠纷解决方式予以处理。,物业管理 概论 4 前期物业管理,业主以未入住为由拒付物业费引起的纠纷,高某在某小区购买联体别墅后，虽然办理了交付使用手续，但一直未装修入住，谁知今年8月，高某收到了法院传票，小区物业公司要求其给付物业管理费2476元。高某认为自己没有入住，没有享受到服务，且物业服务合同是开发商与物业公司签订的，与自己无关，因此拒绝支付物业费。在法庭上，对高某是否应当交费，原、被告双方意见不一。原告方认为，前期物业服务合同具有特殊性，高某虽然不是签订合同的当事人，但是高某向房产开发商买受房屋就视为高某已经概括承受了房产商在前期物业服务合同中的权利义务，对高某产生拘束力，故高某应当按约支付物业管理费。被告方则认为，高某没有签订物业服务合同，不应受该合同约束，且高某没有入住，故不必支付合同对价，应当驳回原告的诉讼请求。庭审中，承办法官向高某释明了前期物业服务合同的法律效力，在明晰了前期物业服务合同的法律效力后，高某主动交纳了物业费，小区物业公司撤回了起诉。,物业管理 概论 4 前期物业管理,分析：本案中，高某在签订商品房买卖合同时，房产开发商就将已经签订的前期物业服务合同作为出售合同的附件，要求高某签字。高某在前期物业服务合同上签字后，合同当事人就变更为开发商委托的物业服务企业和高某双方。因此，该服务合同无疑具有法律拘束力，高某应当按照服务合同约定的交费标准支付物业费，而不能以未入住为由拒付。况且，小区的物业管理是由物业服务企业实施的统一的专业化管理，并不是只为一个或某几个业主单独提供服务，而是为整个小区提供绿化管理、清洁道路、保安服务等工作，因此高某因自身原因未入住该小区不能对抗物业公司按约履行合同义务后请求的收取费用的权利。,物业管理 概论 4 前期物业管理,（三）前期物业服务合同的期限和终止1.前期物业服务合同可以约定期限2.前期物业服务合同是一种附终止条件的合同终止的时间：业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时物业管理条例第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。,物业管理 概论 4 前期物业管理,理解为：1、约定期限的前期物业服务合同，期限届满时，合同终止；2、有期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。3、未约定期限，直至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。问：若未约定期限，且业主委员会一直没成立，前期物业服务合同继续有效吗？有最长期限要求吗？,物业管理 概论 4 前期物业管理,案例,某别墅区1994年预售，1996年进入现房期，之后3年陆续有业主入住。尽管小区是一次性完工，但业主是分批入住。所以从1996年到现在，小区一直没有成立业主委员会，现在小区仍处于前期物业管理状态。虽然从入住至今的近10年中，开发商更换了三任物业管理企业，但小区业主用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务公约。由于是10年约定的合同，一些标准，如价格及服务标准等都已无法满足目前业主对物业管理的要求。另外还有一些前期没发现的问题，如社区维修基金没在前期物业合同体现出来等问题，现在都逐渐暴露出来。业主称现在物业管理水平较入住时有所下降，物管公司利用和会所开展经营活动创收益时，也直接影响到了社区服务质量，故要求降低物业管理费等。但物管公司却以空置别墅产权不归业主，因此业主无法干涉物业经营行为等理由拒绝了业主要求。业主认为，依靠目前这份前期物业合同已无法解决全部问题。,物业管理 概论 4 前期物业管理,案例分析,分析缘由：引发该纠纷的第一个原因是社区前期物业管理时间过长，前期物业管理委托合同中的一些重要内容已无法满足现在业主的要求。而当物管公司和业主之间存在意见不一致时，由于没有业委会从中协调，彼此之间沟通不畅，导致矛盾无法及时解决而久积成疾。引发该纠纷的第二个原因是物管公司与业主对物权归属、经营收益及其分配的理解不同。虽然各自的主张听上去都有一定道理，但由于缺乏客观法律依据，使争议无法调和。,物业管理 概论 4 前期物业管理,（1）最长期限问题：有部分物业管理条例规定前期物业服务合同期限最长不得超过3年；但国务院制定的物业管理条例并未规定。（2）是否仍有效问题：前期物业服务合同只能签一次，（按地方规定的话）3年之后小区没有成立业委会，前期物业服务合同虽然已经失效，但一般认为物业继续服务，业主也没有提出异议，视为事实管理。（3）合同期满后，该怎么办？一种说法：在前期物业服务合同期满后仍没有成立业主委会员的，可由开发建设继续聘请物业服务企业。,物业管理 概论 4 前期物业管理,另一种说法：前期合同到期，依据物业管理条例和合同法，在对方没有明确告之合同终止或废止时，合同可以顺延，特别是对服务业来说，为了被服务者的合法利益，不主张擅自结束合同撤除服务；但是，2009年的司法解释，合同到期后，不续签合同，就没有权利主张权利，也就是说没有权利索要物业服务费，因此，上述文件法规的冲突导致物业进入两难的地步。解决办法：合同到期，如果没有业主委员会，则可以通过主动找业主签字确认的方式，征得50%以上业主和面积双过半的签字支持，就继续服务，这些签字就是物业今后服务收费的依据；或者将问题反映给政府有关管理部门，以报告形式，书面获得政府的去留意见，为今后收费留下书证。,物业管理 概论 4 前期物业管理,三、业主临时公约,（一）业主临时公约的内容1.制定主体：建设单位2.制定时间：物业销售之前3.制定内容：有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应承担的责任4.限制：不得侵害物业买受人的合法利益（二）建设单位对业主临时公约的说明义务以书面形式予以说明（如直接给业主临时公约文本），才能对业主产生约束力（三）物业买受人对业主临时公约的承诺义务以书面形式作出承诺（如签字确认），才对业主发生效力（见范本）,物业管理 概论 4 前期物业管理,第三节 物业接管验收,一、物