合肥北城区CF05地块分析报告56p.ppt

丰汇置业2011.02.17,合肥北城区城市背景分析,1,合肥城市概况,城市区位：合肥，安徽省省会，长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，全国重要的科研教育基地，国家级皖江城市带承接产业转移示范区的核心城市。区域划分：合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，常住人口510万；市区总面积838.52平方公里。2010年城市GDP突破2700亿元，经济发展迅速。,合肥是安徽省省会，全国科研教育基地、全国性交通枢纽，中国特大中心城市之一。经济发展迅速。,公路：拥有206国道，312国道，合肥绕城高速（G4001），京台高速（G3），沪陕高速（G40），沪蓉高速（G42），合芜高速（G5011），是全国重要的公路枢纽之一。铁路：拥有合武高铁，合宁高铁，淮南铁路，合九铁路，宁西铁路。合肥铁路南环线及合肥高铁南站将使合肥铁路形成“三足鼎立”之势，合肥铁路南站将建设立体换乘枢纽，规模列华东第二位。合肥是长三角4大铁路枢纽城市，新的长三角城际铁路规划将以上海、南京、杭州、合肥为中心，实现主要城市间和相邻城市间“1-2小时交通圈”，区域内其他城市间3小时内到达。便捷的高铁建设使合肥一跃成为全国性铁路枢纽，未来将1小时到南京，2小时到上海、杭州，3小时到武汉、郑州，4小时到北京、福州。民航：拥有合肥骆岗国际机场，开通了60多条国内外航线.另外正在建设的合肥新桥国际机场将于2011年正式建成.水运：合肥港是全国 28 个内河主要港口之一，也是安徽省九大内河港口之一，位于省会合肥南淝河畔，是皖中地区最大的水路货运集散地，年吞吐量为500多万吨，航道等级为三、四级，可常年通航千吨级船舶。,合肥是全国综合交通枢纽城市之一，便利的交通条件为城市的建设与扩展提供有力条件。,城市对外交通,多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡,合肥全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，常住人口510万，城市发展快速，对内能够凝聚人气，对外吸引力较强。,多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的源动力，将拉动城市快速发展,第一阶段：单核心扩张,第二阶段：多核化发展,第三阶段：城市经济圈形成,“皖江城市带示范区”、“合肥城市圈”等各城市的“一体化”发展和产业转移是城市发展成为“都市群”的推动力。,皖江城市带发展规划,皖江城市带处于中国人口密集、消费需求较大的最靠近东部的中部地区，以合肥为中心，半径500公里覆盖上海、江苏、浙江、河南、江西、湖北、山东、安徽七省一市，这一区域经济发展水平高，消费潜力巨大。“一轴”包括安庆、池州、铜陵、巢湖、芜湖、马鞍山6个沿江市，这是承接产业转移的主轴线；“双核”指合肥、芜湖，这是我省目前乃至今后一个时期经济发展最具活力和潜力的两大增长极，是承接产业转移的核心区域；“两翼”包括滁州和宣城市，着力打造承接沿海地区特别是长三角产业转移的前沿地带。,区域核心城市，带动区域发展,皖江城市带凭借其独特的优势和良好的基础，确立新的战略定位。示范区将立足安徽，依托皖江，融入长三角，连接中西部，积极承接产业转移，成为“合作发展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和现代服务业基地”。,合肥市“141”发展战略概述,“”城市发展战略，就是在合肥城镇密集区范围内构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间框架。一个主城是指在现有合肥二环路以内、国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能。四个外围组团分别是东部组团、北部组团（包括瑶海经济开发区、庐阳工业园区、双墩）；西部组团、西南部组团、一个滨湖新区。随着合肥城市空间结构将完全呈现“”的城镇空间结构，城市成长阶段也将过渡到轴向生长阶段，以“一核五轴多组团”的方式构筑合肥都市圈。“一核”指的是合肥市中心城区以及周边城镇密集区，包括一个主城、个城市组团、个滨湖新区。“五轴”就是条发展轴线，即合淮铁路、公路，合芜铁路、合马公路，合九铁路、合蓉高速公路，合六公路与合宁高速公路沿线发展轴。“多组团”是在城镇密集区范围内继续发展中心城区周边的小城镇，进一步明确职能分工，突出特色，成为城市空间的重要补充。,随着合肥城市空间结构将完全呈现“”的城镇空间结构，城市成长阶段也将过渡到轴向生长阶段，以“一核五轴多组团”的方式构筑合肥都市圈。,北部双凤经济开发区概况,双凤开发区于1993年5月经合肥市人民政府批准成立，2005年12月被国家发改委批准为省级经济开发区。双凤开发区是长丰县域经济发展的龙头，也是合肥市“141”空间发展战略北部组团的重要组成部分。截至目前，开发区累计引进项目342个，协议投资180亿元；已建成投产项目266个，累计完成投资约140亿元。聚集了伊利公司、鸿路集团、荣事达集团第六工业园、中粮集团、鄂尔多斯羊绒衫等一批骨干企业，初步形成了食品及农副产品深加工、汽车零部件及工程机械加工、新型建材、家用电器配件四大主导产业。2009年下半年，双凤开发区启动17.5平方公里“承接产业转移示范园”规划建设，构筑大载体，承接大转移。在“十二五”期间，计划打造千亿双凤，争创国家开发区。,开发区为省级经济开发区，是长丰县域经济发展的龙头，也是合肥市“141”空间发展战略北部组团的重要组成部分。开发区累计引进项目342个，协议投资180亿元，在“十二五”期间，计划打造千亿双凤。,北城交通区位,开发区位于合肥市北二环和外三环之间，距合肥北环高速公路入口公里，距元一国际高尔夫球会公里，距市中心公里，距火车站公里，距骆岗机场18公里。合肥市“141”发展战略“二环九射”中条主干道蒙城北路、阜阳北路贯穿开发区南北，园区四通八达路网连接合徐、合宁、合芜、合安、合六、合淮阜等6条高速，正在建设的合肥北站货场位于园区东南角，新建中的合肥新桥机场距园区仅10分钟车程，交通十分便利。,北部城区交通通畅、便利。区域内有合淮阜高速、合徐高速路入口。蒙城北路、阜阳北路贯穿南北。阜阳路高架桥的修建加速了北城与其它区域的交流速度，为北城的发展提供便利。,交通优势：核心区距离合肥中心城区16公里，有蒙城北路、阜阳北路等四条城市主干道直通市区；合肥北三环高速贯穿区南，合淮阜高速紧邻区西；淮南铁路纵贯南北，并将设立客站；规划建设中的合肥新桥国际机场距本区仅25公里，形成了城市干道+高速公路+铁路+机场的交通网络。,总体功能定位创造高品环境人居新生活塑造“宜居之城”做强地区新型加工制造业打造“制造之城”工业化是国民经济发展的核心动力。合肥市提出工业立市战略，北部组团整合双墩、双凤工业区、三十头以及三元产业园。推进都市城郊农业园区化做优“生态之城”结合水源保护大力发展花卉苗木和生态农业，将其建成山水城市、绿色城市。生态城市建设将是北部组团的优越特点。发展体育休闲观光旅游业构建“休闲之城”将北部组团旅游形象定位于“千水之源，万绿之宗，绿野觅踪，田园寻梦”。形成皖中现代生态休闲之城。经济社会发展战略以融入长三角为主要方向的“开放兴市”战略 以促进城乡一体化发展为目的的城市化战略就北部组团本身而言，有双凤工业园、岗集江淮汽配园等，集聚了部分经济能量，加快城市化的规模集聚无疑是最好的选择。以推进产业结构优化升级为指导的区域产业化战略,经济全球化和长三角区域经济一体化为合肥提供了强大的区域推动力。国家中部崛起战略、安徽省东向发展战略，合肥提出“141”空间发展战略和打造省会经济圈，在合肥中心城区周围形成经济社会区域一体化的发展是必然选择。合肥北部组团的规划和建设是现代化滨湖大城市的重要有机组成部分。,合肥北部城区发展规划,北部组团的规划与建设应全面树立区域整体发展观，重点合力从长培育世纪大道中心发展轴，奋力打造合肥北部工业基地，精心推出五大湖休闲观光带，并主动建立水湖源生态保育区。,空间发展战略（1）“生态优先”的理念：北部组团的西侧是合肥水源地重要的生态屏障，因而规划理念要体现“生态优先”。（2）“引绿入城”理念：北部组团内有板桥河、天河、滁河以及众多水库等水系，规划充分利用天然绿色生态廓道，引绿入城。（3）“轴向发展，组团生长”设计理念区域空间格局以城市水源保护地发展生态产业和防护林带，构建大都市“永久性绿色生态屏障”，形成“东城西林”的区域空间体系格局。城镇体系形成“一城一镇”的空间结构：一城：将双墩镇、三十头乡与双凤工业区合力打造为“合肥北城”。一镇：将岗集镇建设成为合肥特色卫星镇。功能结构总体结构为“三轴、三带、八片”。三轴：把握合肥市主城区轴向生长的发展趋势，形成双凤大道发展轴、世纪大道发展轴、天润大道发展轴三条主发展轴。三带：在北部组团内，分别依托环湖大道整合两湖生态资源形成环湖景观带；依托北环高速风影响防护林和滁河干渠开成北环高速防防风景林带；依托工业大道优化工业环境形成工业景观带。八片：北部组团依托合肥主城轴向生长，形成八大片区。分别为庐阳产业园片区、新站北片区、双凤片区、双墩片区、三十头片区、政务片区、文化旅游片区、科教片区。,合肥北部城区发展规划,合肥北城区房地产市场竞争分析,2,合肥北城房地产市场格局,双凤经济开发区区位于合肥北大门，处于合肥北二环与北三环之间，与合肥市的庐阳区、瑶海区连为一体，基础设施已纳入合肥城区市政统一规划建设。距合肥市委、市政府8公里，距合肥新火车站8公里，距合肥飞机场18公里。双凤经济开发区商品房目标客户基本锁定为：区内企业职工，在此置业安家，方便上下班。在合肥上班工作，因此片区价格较低，在此置业的外来人群。目前地块周边在售楼盘约有16个，分别为：中铁国际城、北环阳光、大富绿洲、阿奎利亚、鸿路北城明珠、北辰天都、群盛共和城、瑞龙花园、润地星城、天元新城、云顶雅苑、中奥花园、恒泰悦城、恒泰城品、半岛1号、双凤里。,住宅类商品房市场发展过程及现状,北城住宅类商品房市场特征,北城住宅类商品房市场特征,合肥北城房地产市场格局,目前地块周边16个楼盘，剩余开发量总计4106831。住宅均价依地段、品质不同，从3700-6500元/平米不等。该区域具有四大优势：一是区位优势。省级双凤经济开发区区位于合肥北大门，处于合肥北二环与北三环之间。二是交通优势。县内交通便捷，206国道、315省道和淮南铁路纵贯全境，与合宁、合徐、合芜高速公路和宁西铁路相连，与京沪、京九铁路相通。目前46、603路公交车经过该区，随着合肥最大景观大道蒙城北路的修建使用，将有多路公交车通往该区域。三是环境优势。自然生态环境优美，双凤开发区区被董铺水库、大房郢水库、梅冲湖、双凤湖、张桥水库、板桥河所环绕，形成“一河五湖、三面环水、一面临市”生态环境格局，与香港元一国际高尔夫球会相得益彰，还有风景秀丽的卧龙山生态旅游区。,地块周边楼盘供应量,区域市场价格分析,根据实地调查，我们发现北部城区房产市场目前基本呈现三级态势：以北二环周边为限，代表性楼盘为中铁国际城，大富绿洲，价格范围6000-6500元/。双凤管委会周边，代表性楼盘为阿奎利亚，云顶雅苑，价格4500-5500元/。金梅路以北片区，价格多在3500-4500元/，代表性楼盘有新惠金水岸，国强幸福彼岸，中澳花园。,北城区商品房价格与主城区价格相差较大，成为合肥商品房“价格洼地”，且区域内价格梯度明显，价格自北二环由南至北逐渐递减。,区域市场商品房去化分析,多家楼盘多选在2011年新年左右推出新盘，区域供应量约10511套，目前为止此次推出房源基本销售殆尽，市场剩余量较少仅剩约2261套。预计5月份市场供应将要加大，开发商会有集中加推新房源。右表可以看出北城区项目销售速度较高，186套/月的的区域平均销售速度。其中恒盛皇家花园、国强幸福彼岸项目首次开盘销售火爆，中铁国际城重量加推，去化速度亦较高。根据项目所属价格梯度区间的不同，月去化速度存在明显差异，月平均销售量第一阶梯 第二阶梯 第三阶梯。表明购房者对区位的关注因素较高，后期项目应加大对消费者的引导，确保项目的去化速度。,北城区商品房整体去化速度较快，销售速率主要受到项目区位、价格、开发商品牌效应、户型等因素的影响，其中受项目地理位置因素影响较高。,区域市场产品户型分析,北城区区主流户型为80-100，舒适性两房与紧凑型三房最易被市场所接受。两房户型因面积小、总价低，去化较快。北城区客户承受总价较低，总价在45万左右容易被市场接受。,区域市场项目客户群体分析,北城项目客户来源分析,客户来源：北城区客户主要来源于长丰县城及其附属城镇居民，以及北部城区原始性居民。外部区域客户较少，主要因素为北城区区域发展落后，很难吸引主城区购房群体。客户类型：客户以刚需型为主，达到57%，改善型为27%，投资型为16%。区域发展滞后，投资环境相对较差，但是这一特征随着北城的发展将会发生变化。,北城区项目点评,项目点评：交通区位好，性价比高配套完善成熟绿化率高，小区内部配套完善，居住环境好紧邻庐阳区，处于老城与北部新城交界处，区位优越，单价低，竞争力强。卖点：高绿化：70%的绿化率为项目提升价值便捷交通，核心区位配套成熟高级物管,项目卖点点评：交通便捷、绝版多层、学区支撑、配套完善成熟,“北环阳光”位于合肥市主城区阜阳路与砀山路（二环路）交口新华物流园旁，由合肥金马房地产开发有限公司开发，项目总用地面积104382平米 总建筑面积约20万方，绿化率41.2%容积率1.82.在建筑以小高层为主，中心配少量的5+1洋房和高层，东南角规划了城市公园及特色商业风情街。,北城区项目点评,点评：品牌开发商，大规模社区价格高，品质高交通发达自然环境好对客户吸引力较强,中国铁建国际城产品丰富多样，涵盖一房、二房、三房、联排等，主力户型为80-130平米，力求在繁华深处，营造让都市人久违的心灵港湾。本项目以人为本，结合“水岸绿色生活”的理念，突出健康、国际化、现代的生活品位，为合肥市民打造“主城区纯水岸国际生活特区“，为合肥打造一个国际化城市新中心。,北城区项目点评,项目点评：高层住宅19%公摊，处于较低水平。价格较低，学区环绕交通较为发达,在售1#、2#楼为18层的住宅，户型从97-125不等，共262套房源，、4688元/起。另外客户凭借认筹卡可抵房款1万元，一次性付款可享受97折优惠，按揭享受98折优惠,北城区项目点评,项目点评：大规模品质小区价格较高学区较好小区内部配套完善对客户吸引力较强,恒盛皇家花园学区是合肥重点中学45中分校，45中，建于1937年，至今已有七十多年的历史。先后被授予合肥市“文明单位”、“甲级管理学校”，安徽省“电教一类达标学校”和“安徽省教育装备先进集体”。同时项目还毗邻大房郢水库以及正在规划中的菱湖公园，地块丰富的自然景观资源优势和周边区域未来的发展潜力，将成为合肥高端品质楼盘的典范。,北城区项目点评,项目点评：品牌开发商，实力保障大规模社区，完善内部配套交通较为便利单价较低，对刚需吸引力较大,成熟大城：6年的默默耕耘，恒泰地产所筑就的北城项目已经成为一座成熟的新城，近百万平方米的多层、小高层、高层、别墅现房实景，近万人成为这里的尊贵业主。随着09年米兰堡的整体交付，大城规模的优势再次被全市所关注，真正成为引领北城区生活的方向标。,北城区项目点评,项目点评：生态环境较好物业类型丰富内部配套完善交通不便价格较低,共和城地处合肥北部核心双凤工业园区，项目分居蒙城北路景观大道两侧，总建筑面积逾72万平米。近依合肥（梅冲水库、大房郢水库）灵动水域，以大型环绕水系置TOWNHOUSE、多层、小高层、高层傍水而建，户户观美景，家家享翠意。项目整体配置多功能会列生活娱乐休闲设施，将成为合肥北部超大型环境优美、设计先进、品质高尚的标志性示范社区之一。,北城区项目点评,项目点评：居住环境好交通不便配套差价格低，升值潜力大,国强幸福彼岸，位处北部新城核心启动区政商中心腹地，城市“141”发展战略侧恢弘巨制，170平方公里，超50万人口，荟萃3区7岛5城于一体，区内依托5000亩双凤湖与双龙湖，规划湖西、湖中、湖东三大功能片区，打造市民岛、度假岛（两个）、健康岛、高尔夫岛、体育中心、田园岛七个功能特色岛，演绎“生态”、“休闲”、“宜居”、“商贸”、“制造”五大功能于一体的合肥城市副中心。,北城区项目点评,项目点评：周边自然环境有么以双墩镇为中心，对周边客户有较强吸引力价格低配套差未来发展潜力大,新慧.金水岸位于北部核心区的中心位置，占地500多亩，总建筑面积72万平方米，融高层，多层，别墅，酒店，商务会所，湿地公园等为一体的优雅高贵的综合社区。东依5000亩生态水域双凤湖，南接元一.高尔夫球会，北靠城市绿化休闲带，西临北部新城金融商业区。,北城区项目点评,项目地块分析研究结构,3,拍卖出让地块的基本情况和规划指标要求,区位：项目位于合肥北部双凤开发区内，蒙城北路与工业大道交叉处两侧。隶属于长丰县。配套：合肥北部城区双凤开发区，区域发展落后，周边生活配套处于初级阶段，主要以工业企业配套为主。资源：梅冲湖、丰乐生态园、双凤医院等资源距离项目较近。,地块隶属于合肥北部双凤开发区，区域内资源丰富、地广人稀，属于适宜居住的生态板块。地块处于区域核心位置，外围交通便利，道路通畅性高。,A,地块位于合肥北部双凤开发区，区域发展缓慢，交通、生活配套不完善，随着合肥城市空间的拓展，北部城区发展潜力较大。,地块优势主要体现于所长区域资源、土地成本较低上。而劣势主要表现在周边配套及区域发展因素。,区域价值：合肥”141发展战略”将区域作为城市重点发展方向，区域发展前景广阔。地段价值：项目属于区域内核心地段，外部交通通达性较好，地块周边道路宽阔、平坦。土地价值：地块方正平坦，土地价格较低，便于开发建设。城市规划价值：合肥城市圈的扩展将带动区域的发展，为项目提供更高的发展空间。资源价值：区域内水资源丰富，”五湖连珠“，是适宜居住的生态区域。,区域不足：地处城市北城区，区域发展落后于城市其它区域。配套不足：地块隶属于城乡结合部，项目周边生活、休闲配套实施欠缺，居民生活消费不便。,项目不足,项目优势,项目SWOT分析/优势和机遇,企业自身,上市企业，企业品牌知名度较高；企业社会影响力较高；项目体量较大；项目综合性较强；,资源,企业内部职工购房意向浓烈；企业职工在区域内具有很强的引导性；相比其他在建项目具有更多的调整空间；,未来规划带来机会,合肥城市总体规划；北部组团总体规划；北部生态度假区总体规划；,区域需求带来机会,区域刚性需求；外来导入性需求；,区域生态资源,梅冲湖丰乐生态园；”五湖连珠“,交通优势明显,新桥国际机场；阜阳北路扩建；公交换乘中心北移；,区域升级,阜阳北路高架桥的兴建区域产业结构调整；区域升级不断加快；,区域产业不断发展,外来人口导入增多；区域知名度不断提升；区域形象逐渐改变；,项 目 自身,项目所在区域,优势分析,机遇分析,项目SWOT分析/劣势和威胁,短期内配套薄弱,项目自身配套薄弱；目前公共交通薄弱；周边环境宜居指数低；,项目影响力较弱,没有成功开发案例；企业下设开发公司影响力没有形成；,自身区域竞争较强,自身区域竞争较强；,经济和政策波动,宏观经济走势放缓；房地产市场疲软；国家宏观调控，控制房价上涨，未来政策面不透明；,区域配套薄弱,区域配套薄弱；区域公共交通网路薄弱；,区域影响力薄弱高,区域影响力薄弱；区域原有形象较差；区域认可度较低；,区域竞争较强,滨湖区竞争项目；西南板块竞争项目；其他相关区域竞争项目；区域可开发土地较多增加后续竞争压力；,经济和政策波动,宏观经济走势放缓；房地产市场疲软；未来政策面不透明；,项目自身,项目所在区域,劣势分析,威胁分析,项目客户群体分析解构,4,由土地属性决定的区域未来发展特征分为近、中、远三个阶段，各个阶段的城市特征鲜明，因此导入的客户特征也不尽相同这些特征也成为本项目客户定位的核心依据,目标客户定位,客户价值点判定,通过对当地客户的沟通访谈，客户普遍认为该区域商品房价格较低，远低于其他区域，区域发展潜力巨大。,目标客户共同特征分析,客户分析结论,项目价格分析解读,5,城市商品房市场价格,合肥北部城区房地产发展起步较晚，配套不城市，区域商品房价格远低于其他区域。随着区域发展的加速，区域商品房价格上升空间较大。,北城区普通住宅商品房价格区间3298-5500元/平米，远低于合肥城市商品房销售均价6543元/平米，合肥房地产行业发展严重倾斜，合肥北城区成为商品房价格“洼地”。北城区商品房价格由南向北呈现下滑趋势。以恒盛皇家花园以5500元/平米的均价向北递减。,市场比较法：运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格；根据区域在售项目具体情况，设定调查范围，按照成功原则，遴选了不同的项目样本。,群盛共和城平均价格在4700元/平方米，阿奎利益价格5200元/平方米；本案价格推算=以（项目A为参考的定价/A比较值+以项目B为参考的定价B比较值）/2*本案比较值本案=4732元/平方米,价格测算/住宅用房现时均价,由于本项目体量较大，目前距离项目对外公开销售约1-3年时间，我们运用客观的、科学的方法和手段来对未来的价格走势作出合理的预测；通过我们对数据的长期研究，我们发现在较长的一段时间节点内，区域市场的整体价格走势基本都符合整个房地产市场的行情走势由此我们选择使用合肥房地产市场的复合年均增长率来对区域市场在未来几年内的价格做出科学的预估。提示：房地产项目复合增长率一般是在房地产市场发展平稳的状况下运用有效，如果非本身因素导致房地产市场出现大幅上涨或者下跌的局面，该价格预测不存在参考性。,项目价格走势预测,复合年均增长率：一项投资在特定时期内的年度增长率；计算方法为总增长率百分比的n方根，n相等于有关时期内的年数；公式为：(现有价值/基础价值)(1/年数)1我们根据05-10年合肥房地产商品房住宅市场均价，获得合肥住宅市场房价复合年均增长率=13.78%合肥住宅市场价格复合季度增长率=4.4%,项目住宅价格未来走势预测,依照合肥房地产市场商品房住宅价格年复合增长率计算，预计3年后项目价格将达到7599元/平米，,11年底达到5385元/平米。,项目地项目财务预算分析解构,6,CF2005地块，占地面积66666.7平米，容积率 3，建筑面积最大可做到20万平米，土地用途为住宅用地。根据合肥市场行情及工程进度，我们预算2011年底达到5385元/平米，并以此价格作为项目开盘时的价格。预计项目总销售额10.77亿元。,项目财务测算/目标销售总额预算,项目财务测算/建筑安装工程费用预算,概念规划阶段无法准确填写基础设施和市政公用设施的工程量，该内容需要在控制性详细规划阶段确定；因较多工程量尚未明确，因此本次财务分析将不考虑各项设施及特殊项目的造价，未将其计入成本。,项目财务测算/前期工程费用预算,项目财务测算/建筑安装工程费用预算,项目财务测算/项目投资合计费用预算,项目投资合计（土地成本除外）55138.6万元，本次财务分析将不考虑各项设施及特殊项目的造价，未将其计入成本。,项目财务测算/土地成本费用预算,根据下表可以看出，土地起拍加200万/亩时，项目利用率为29%左右。项目的毛利润率随着土地价值的增加而减少，当土地成本超过500万/亩时，项目无利润。,谢 谢！,