房地产行业跟踪分析报告：楼市成交冷清地方政策微调保刚需0207.ppt

Table_Header1,证券研究报告_XX,年 6 月 月 日,14253,Table_Title,Table_Grade,Table_ChartGrowth,Table_Temp,17%,8%,0%,-9%,Table_Author,买入,Table_Summary,6118000000,Table_GrowthRate,Table_FooterContact,Table_Top,Table_AuthorTemp15373,证券研究报告_行业跟踪分析报告2012 年 02 14 05 日,15404房地产行业跟踪分析报告楼市成交冷清，地方政策微调保刚需,行业评级前次评级行业走势,买入,赵强 首席分析师电话：02168829698eMail：执业编号：S0260511020001,徐军平 分析师电话：021-68829441eMail：执业编号：S0260511010010,沈爱卿 分析师电话：020-87555888-8637eMail：执业编号：S0260511020008,investRatingChange.low1 月份楼市成交情况成交量大幅下跌。1月份，我们监测的33大城市中，成交量环比上涨的城市不,-17%-26%2011/2,2011/5 2011/8房地产,2011/11沪深300,到一成，为9.1%；总体成交量环比大幅下跌52.8%；无城市同比上涨，总体,大幅下跌65.3%。可售库存高位徘徊，10大重点城市的存货总量达到78.1万套；去化周期为12个月，创新高。无论是从我们跟踪的数据，还是从各路媒体的报道来看，今年1月楼市成交冷清，开局不理想；其原因有元旦假日和春,市场表现行业指数沪深 300,1 个月5.246.84,3 个月-8.88-8.68,12 个月-16.68-18.56,节假期集中在1月份，但更多的应该是楼市调控效果显现。行业政策趋势分析1月份，国务院全体会议关于今年一季度工作重点：房地产行业调控从“坚定不移”变成“巩固成果”，重点突出“抑制投资投机需求”，或许未来政策微调的空间主要在扶持自主需求方面。而“京沪津汉”等提高普通住房标准、广州研究差别化限购等则是这一趋势判断的先兆。1月份地产股走势回顾1月至今地产指数涨4.0%，弱于沪深300和上证6.8%和6.0%的涨幅，影响因素为政策微调信号：地方政府提高普通住房标准、国务院会议措辞明显变化。影响个股为业绩增减变化，A股，中航、华业、多伦股份、ST兰光、南国臵业等表现好；世茂股份（被剔除成分指数）、世联地产等表现差。内房股，融创中国、富力、雅居乐和世茂房地产表现好；恒盛地产、禹洲地产表现差。广发房地产模拟组合调整模拟组合，加入招商，调出保利，为：万科 A、招商、金融街、华侨城、阳光股份。上周组合资产收益率为-1.2%，略跑输行业（0.2%）和大盘（0.1%）。1 月至今，组合资产收益率为 5.1%，强于行业 4.0%，弱于大盘涨幅。投资策略总体上，对地产股是持中性偏乐观的态度。原因在于：一是，尽管目前房价仍在继续下跌，楼市现状不乐观，但股价或许已反映；二是，目前流动性放松曙光已现，同时，从国务院会议表述明显变化及各地方政府动作来看，针对自住需求的政策微调已在进行。综合来看，对地产需要偏乐观些。风险提示：政策风险重点公司业绩预测与估值,Table_IndustryFirstStock,简称,股价,10,EPS11E,12E,10,PE11E,12E,PEG,目标价,评级,万科 A保利地产,7.7910.68,0.660.83,0.991.10,1.20 11.76 7.861.44 12.91 9.74,6.507.42,0.230.31,10.513.5,买入买入,金地集团,5.40,0.60,0.82,1.06,8.96,6.55,5.11,0.20,6.5,买入,招商地产,18.67,1.17,1.59,2.07 15.94 11.74 9.03,0.36,23.0,买入,广发证券公司或其关联机构可能会持有报告中所涉及的公司所发行的证券并进行交易，亦可能为这些公司提供或争取提供承销等服务。本报告中所有观点仅供参考，并请务必阅读正文之后的免责声明。,图,图,图,图,图,图,表,表,表,表,表,表,Table_Header2,行业跟踪分析报告,目录索引一、1 月楼市分析.3（一）总体成交量：环比下降 52.8%，同比下跌 65.3%.3（二）可售库存和去化速度.3二、近期行业政策一览.5三、宏观经济及行业数据.7四、地产股走势回顾.8（一）1 月至今，A 股地产股走势回顾.8（二）1 月至今，内房股走势回顾.9五、广发地产模拟组合.10六、投资建议.11七、主要城市成交情况.12图表索引1：五大区域房地产市场成交情况.32：10 大重点城市存货情况.33：宏观经济及行业数据.74：两年多来地产股走势及其驱动因素.95：模拟组合相对行业和沪深 300 的超额收益.106：重点区域及三十三大城市成交情况.121：33 大城市 12 月成交情况.42：近期政策一览.53：地产板块一月涨跌幅排行榜（1.1 至今）.84：地产板块一月涨跌幅排行榜（1.1 至今）.95：广发房地产模拟组合不考虑仓位.106：重点跟踪公司估值表.11Table_Header3,识别风险，发现价值,2012-02-05 第 2 页,11-01,10-01,10-03,10-05,10-07,10-09,10-11,11-03,11-05,11-07,11-09,11-11,12-01,10-04,11-06,10-02,10-06,10-08,10-10,10-12,11-02,11-04,11-08,11-10,11-11,10-01,10-03,10-05,10-07,10-09,10-11,11-01,11-03,11-05,11-07,11-09,12-01,11-12,Table_Header2,行业跟踪分析报告,一、1月楼市分析（一）总体成交量：环比下降 52.8%，同比下跌 65.3%1月份，受到了元旦及春节假日影响，我们监测的33大城市中，成交量环比上涨的城市不到一成，为9.1%；总体成交量环比大幅下跌52.8%。同比而言，无城市上涨，总体大幅下跌65.3%。楼市1月销售开局不理想。无论是从我们跟踪的数据，还是从各路媒体的报道来看，今年1月楼市成交冷清，开局不理想；其原因有元旦假日和春节假期均在1月份，但更多的应该是楼市调控效果显现。（二）可售库存和去化速度可售库存高位徘徊。1月份末，10大重点城市的存货总量达到78.1万套，环比下跌1.6%，同比上涨68.8%，继续攀高。由于节假日因素，1月份推盘少，新增存货仅2.6万套，为2010年以来的最低供应量，导致单月去化率为148.4%。去化周期创新高。1月末，存货销售为12个月，12月末为11.4个月；其中，存货销售比最高的三个城市是杭州（21个月）、北京（18.2个月）、南京（17.9个月）。,图 1：五大区域房地产市场成交情况,单位：套,250000,长三角,环渤海,珠三角,中部,西部,200000150000100000500000数据来源：WIND、广发证券发展研究中心图 2：10 大重点城市存货情况,1000000800000600000400000,可售总量（左）,存销比（月）,14121086,200000150000100000,新增可售（左）,当月去化率,160%140%120%100%80%60%,2000000,420,500000,40%20%0%,Table_Header3,识别风险，发现价值,2012-02-05 第 3 页,Table_Header2注：10大城市分别是：上海、北京、广州、深圳、南京、杭州、苏州、重庆、青岛、惠州数据来源：WIND、广发证券发展研究中心表 1：33 大城市 12 月成交情况,行业跟踪分析报告,成交量,基准比较,去化速度,区域,城市,上月成交量（套）,同比增长,环比增长,2011年月平均成交量,上月成交 月成交量 总可售/量/2011均/月新增 半年月均值 可售 成交量,上海南京长三角 杭州苏州小计北京天津,88582143155641511670843372126,-58.9%-71.1%-78.7%-13.3%-59.3%-62.4%-76.6%,-44.1%-45.2%-68.2%-34.8%-46.1%-63.9%-49.7%,153453265399345542715873147703,57.7%65.6%39.0%91.1%61.5%59.3%27.6%,138.0%113.8%50.9%125.4%1426.6%,4.817.921.06.118.2,环渤海,青岛济南,2145736,-80.8%-88.7%,-76.2%-61.3%,72983396,29.4%21.7%,62.7%,15.8,石家庄小计,90610250,-71.5%-75.3%,-49.6%-64.6%,296228673,30.6%35.7%,广州深圳佛山惠州韶关珠三角汕头南宁厦门海口小计武汉长沙岳阳南昌襄樊中部长春哈尔滨包头安庆小计重庆成都昆明西部泸州兰州贵阳小计合计或均值,27811586895854176432232169899710740645633702572603237202212338643591740195133287273060638035612007775176,-66.1%-62.6%-87.6%-65.4%-68.8%-57.4%-70.9%-67.9%-42.3%-69.8%-57.6%-68.4%-61.5%-33.2%-69.1%-47.8%-83.2%-59.8%-58.4%-61.7%-50.6%-71.5%-80.7%-63.6%-42.7%-37.8%-62.1%-65.3%,-48.1%-52.0%-40.0%-50.4%21.4%8.0%-44.1%-23.1%-0.5%-41.9%-52.5%-41.2%-68.4%3.6%-78.6%-49.9%-66.5%-65.1%-31.4%-49.5%-57.3%-49.1%-66.6%-63.7%-49.5%-48.7%-56.6%-52.8%,57692941291420214018414484148316192188312525759186925739764655427523895833643714161593463821847750483133904148054,48.2%53.9%30.7%42.3%43.9%51.4%51.8%47.1%61.6%49.1%51.5%44.4%29.5%101.1%24.3%43.4%28.8%36.2%61.5%47.8%67.2%55.4%42.8%32.8%50.7%73.7%59.2%50.8%,169.7%171.9%148.4%,12.115.010.112.812.0,上涨城市占比,0.0%,9.1%,房价一线城市房价二线城市房价三线城市限购城市非限购城市,27537438243815722562921,-62.8%-65.6%-74.9%-65.3%-63.5%,-50.7%-54.1%-51.5%-52.7%-54.2%,5088586717104521405177537,54.1%50.5%36.5%51.4%38.7%,数据来源：WIND、广发证券发展研究中心Table_Header3,识别风险，发现价值,2012-02-05 第 4 页,表 2：近期政策一览,二、近期行业政策一览,Table_Header2,行业跟踪分析报告,时间2012.02.022012.02.012012.02.012012.01.312012.01.282012.01.182012.01.162011.12.302011.12.302011.12.262011.12.232011.12.212011.12.9,政策发改委限制外籍人士按揭贷款北京市住建委明文规定新购经适房将不得上市交易中山市住建局局长陆德华回应中山楼市新限价令松绑温家宝主持国务院会议，要求巩固房地产市场调控成果住建部部长姜伟新：个人住房信息 40 城市 6 月底前联网广州国土房管局官员透露：探索采取优化“限购”政策上海计划调整普通商品房标准限购政策延续的城市住建部住房保障司司长及副司长接受中国政府网访谈李克强在出席全国财政工作座谈会全国住房城乡建设工作会议国土资源部发布闲臵土地处臵办法（修订草案）中央政治局研究分析 2012 年经济工作会议,要点国家发改委近日下发通知称：“对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。”北京市住建委发布规定：新购经适房需转让的以及购房人不再符合经适房申请条件的，由住房保障管理部门回购。目前高于 5800 元/且低于 6590 元/的项目已经可以通过网签备案。中山市住建局局长陆德华回应说：“新标准已开始执行，但限价的具体操作细则，市政府仍在研究制定中。”1 月 31 日，总理温家宝主持国务院会议，并对当前重点工作作了部署：（一）继续搞好宏观调控。（三）巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。中国住房和城乡建设部部长姜伟新日前表示，40 个重点城市个人住房信息系统今年 6 月底前将与住建部联网。广州市国土房管局透露，今年调控思路已经上报市政府，其中建议包括适当调整新建住房购买的行政调控手段。针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性，在实现房价合理稳定的同时，促进住房交易。1 月 16 日，在 16 日召开的上海市人民政府记者招待会上，上海市市长韩正表示，今年上海房地产调控力度不减、政策不变。计划进一步放宽普通商品房每套总价门槛，内环以内调整到每套 330 万元以下，内外环间每套 200 万元以下，外环外每套 160 万元以下。截至 12 月 29 日，全国正在执行楼市限购的 46 座城市中，已经明确表态继续执行限购的城市已达 32 座。而至今尚未明确表态是否继续执行限购的 14 座城市主要分布在中西部地区。在访谈中谈到：我们还是鼓励老百姓在市场上购买或者租赁住房来解决自己住房问题，这方面，政府要做的就是消除，比如非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍，营造比较好的市场环境。进城务工人员也不一样，比如说在县里个体工商户，可能就要购买住房。明年要积极有序推进财税改革，继续清费立税，全面改革资源税制度，稳步推进房产税改革试点，研究制定环境保护税费改革方案。明年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房 700 万套以上，基本建成 500 万套以上，竣工量要高于今年。继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展。要继续落实地方政府对房价调控的责任。严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。修订草案明确了土地闲臵认定和步骤、闲臵土地的处臵方案和处罚办法。土地闲臵满 1 年的。按土地出让或者划拨土地价款的 20%征缴土地闲臵费；未动工开发建设，土地闲臵满 2 年的。无偿收回土地使用权。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。Table_Header3,识别风险，发现价值,2012-02-05 第 5 页,效。,Table_Header2,行业跟踪分析报告,2011.11.302011.10.292011.10.272011.10.262011.10.202011.9.12011.7.122011.7.62011.6.232011.6.172011.5.312011.5.12011.4.52011.3.182011.3.152011.1.28至 3.31,央行首次下调存款准备金率温家宝：坚定不移地搞好房地产调控针对吴晓灵对限购政策的疑问，住建部部长提出限购退出条件温家宝：宏观调控要适时适度进行预调微调南京放松住房公积金贷款政策温家宝求实撰文：坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作央行 2010 年来第五次加息温家宝：总体价格水平目前处在一个可控的区间，而且预计将稳步下降北京政策放松传闻及政府澄清大连政策放松传闻及政府澄清温家宝：三个坚定不移央行 2010 年来第四次加息央行 11 年第三次上调存款准备金率温家宝：三管齐下控房价国八条地方细则,中国人民银行决定，从 2011 年 12 月 5 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。针对吴晓灵对限购政策的疑问，住建部部长姜伟新提到限购是不得已采用的办法，并提到了限购政策退出的条件：个人住房信息系统建立，并和银行系统、财政系统、税务系统以及公安系统的一些相关信息统一平台建立。温家宝：要正确认识当前经济形势，准确判断经济走势出现的趋势性变化，把握好宏观调控的方向、力度和节奏，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量的合理增长。公积金房贷额度由 20 万/人恢复至 30 万/人，且二次以上公积金房贷对无房户、及人均住房建筑面积小于南京市人均住房建筑面积的购房者放开。坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。各级政府要不折不扣将中央房地产调控政策落到实处。要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨，促进房价合理回归。继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点中国已将限制价格上涨作为宏观经济调控的首要任务，并推出了一套有针对性的政策。这些政策已经奏效。总体价格水平目前处在一个可控的区间，而且预计将稳步下降。北京市住房和城乡建设委员会负责人表示：北京市坚决贯彻落实国家和本市制定的包括限购在内的一系列房地产市场调控政策，确保实现房价控制目标，限购政策决不会放松，没有调整的安排，也不会按照房屋档次、价格区别对待。6.1 日大连市房地产调控政策领导小组办公室的负责人明确表示：大连市住房限购政策没有任何变化，不论是限购区域范围还是查询方式都未做任何更改。中央要保持房地产价格基本稳定，促进房地产业健康发展，这个决心坚定不移；要把一些地区过高的房价降下来，使是它回到合理水平，这个决心也是坚定不移；要特别关注困难群体，中低收入家庭，使他们住得起房子，租得起房子，这个决心也是坚定不移的。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点。上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。第一，还是要控制货币的流动性。也就是说消除房价、物价上涨的货币基础。第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求。第三，加强地方政府的责任，房价由地方来负主要责任。北京等 40 个城市相继出台以限购令为主的国八条，608 个城市公布年度新建住房价格控制目标。,数据来源：政府网站、广发证券发展研究中心Table_Header3,识别风险，发现价值,2012-02-05 第 6 页,04/03,04/08,06-02,06-08,07-02,05/11,06/04,05/01,05/06,07-08,08-02,08-08,07/07,07/12,06/09,07/02,09-02,09-08,10-02,09/03,09/08,10/01,10/06,10/11,11/04,11/09,08/05,08/10,10-08,11-02,11-08,08-02,08-05,08-08,08-11,09-02,09-05,09-08,09-11,10-02,10-05,10-08,10-11,11-02,11-05,11-08,11-11,08/01,08/04,08/07,08/10,09/01,09/04,09/07,09/10,10/01,10/04,10/07,10/10,11/01,11/04,11/07,11/10,08-02,08-05,08-08,08-11,09-02,09-05,09-08,09-11,10-02,10-05,10-08,10-11,11-02,11-05,11-08,11-11,08-02,08-05,08-08,08-11,09-02,09-05,09-08,09-11,10-02,10-05,10-08,10-11,11-02,11-05,11-08,11-11,08/01,08/04,08/07,08/10,09/01,09/04,09/07,09/10,10/01,10/04,10/07,10/10,11/01,11/04,11/07,11/10,08/01,08/04,08/07,08/10,09/01,09/04,09/07,09/10,10/01,10/04,10/07,10/10,11/01,11/04,11/07,11/10,0,图 3：宏观经济及行业数据,三、宏观经济及行业数据,Table_Header2,行业跟踪分析报告,GDP:累 计 同比,GDP:初 步 核算数:当季同比,GDP:当 季 同比,45%,M1同 比 增速,M2同 比 增速,16.015.014.013.012.011.010.09.08.07.06.0,40%35%30%25%20%15%10%5%0%,10%8%,CPI同 比,CPI环 比,6%4%,名 义利率:一年期存款实 际利率:一年期存款,6%4%2%0%-2%-4%,2%0%-2%-4%-6%,250002000015000100005000,住宅销售面积:月度（万平米）住宅销售面积:月度同比,150%100%50%0%-50%,120%100%80%60%40%20%0%,住宅销售面积:月度累计同比住宅销售面积:月度同比,-100%,-20%-40%-60%,45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%,住宅月度累计投资同比住宅月度投资同比,250%200%150%100%50%0%,住宅新开工面积:月度累计同比住宅新开工面积:月度同比,-50%数据来源：WIND、广发证券发展研究中心Table_Header3,识别风险，发现价值,2012-02-05 第 7 页,。,Table_Header2,行业跟踪分析报告,四、地产股走势回顾（一）1 月至今，A 股地产股走势回顾从2012年1月份以来，地产股走势有所反弹，但涨幅弱于大盘。从1月份至今，地产指数总体上涨4.0%，低于上证综指和沪深300指数分别为6.0%和6.8%的涨幅；而在去年的12月份，地产指数总体下跌5.5%，低于上证综指和沪深300指数分别为5.7%和7.0%的跌幅。在统计区间，我们统计的140只地产股中，共有108只股票上涨，25只股票下跌，其他平盘。涨幅榜前列的股票有中航地产、华业地产、ST中房等；跌幅榜前列的股票有世茂股份、金科股份、世联地产、荣盛发展及滨江集团等。影响本月房地产板块走势原因分析：本月地产板块上涨，其影响因素应该来自于政策微调信号：如各地方政府提高普通住房标准，以及在国务院常务会议中透露出的明显变化。影响个股涨跌差异原因分析：研究对比涨跌幅排行榜前列股票的公告，我们发现，涨幅较好的股票在本月发布了令人满意的业绩预增公告（中航地产、华业地产、多伦股份、借壳上市的ST兰光、南国臵业）、或者是扭亏为盈（ST中房）等。跌幅较大的股票，在本月发生的事情有：被剔除出沪深300指数（世茂股份），发布业绩预减公告（世联地产），媒体负面报道（世茂股份、荣盛发展）表 3：地产板块一月涨跌幅排行榜（1.1 至今）,证券代码,证券简称,最新市值（亿元）最新股价 本月涨幅排行,000043.SZ600240.SH600890.SH600696.SH000981.SZ600734.SH600568.SH000014.SZ600215.SH002305.SZ,中航地产华业地产ST中 房多伦股份ST兰 光实达集团中珠控股沙河股份长春经开南国臵业,27602124801434112256,8.19.33.77.09.34.120.45.54.85.8,27.9%24.3%19.7%17.1%15.9%14.4%13.4%12.9%12.9%12.4%,证券代码,证券简称,最新市值（亿元）最新股价 本月跌幅排行,600266.SH000668.SZ000046.SZ000546.SZ002244.SZ000062.SZ002146.SZ002285.SZ000656.SZ600823.SH,北京城建荣丰控股泛海建设光华控股滨江集团深圳华强荣盛发展世联地产金科股份世茂股份,1061118711913615334126107,12.07.34.16.66.75.58.210.410.89.1,-3.6%-4.0%-4.9%-5.1%-5.1%-5.9%-6.8%-8.0%-8.1%-12.6%,数据来源：WIND、广发证券发展研究中心Table_Header3,识别风险，发现价值,2012-02-05 第 8 页,11/10,11/07,11/08,11/09,09/11,10/05,10/06,10/07,10/12,11/01,11/02,11/03,11/04,11/11,09/12,10/01,10/02,10/03,10/04,10/08,10/09,10/10,10/11,11/05,11/06,11/12,12/01,12/02,20%,图 4：两年多来地产股走势及其驱动因素,Table_Header2,行业跟踪分析报告,沪 深 300累积涨幅,wind房 地 产累积涨幅,楼市持续坚挺,楼市短暂回暖,成交量回升,风格切换、低估值受宠,政治局会议定调：2012年调控不动摇,0%-20%国四条出台-40%新国十条出台,-60%,二次调控、限购、加息,新国八条,担忧滞涨、楼市弱势,限购扩大到三线，销售低迷,各地上调普通住房标准,数据来源：WIND、广发证券发展研究中心（二）1 月至今，内房股走势回顾从2012年1月份以来，我们统计的35只内房股中，股价上涨的有28只，股价下跌的有7只。其中股价表现较好的有：融创中国、富力地产、雅居乐和世茂房地产；股价表现较差的有：恒盛地产、禹洲地产和SOHO中国等。表 4：地产板块一月涨跌幅排行榜（1.1 至今）,证券代码,证券简称,最新市值（亿港币）最新股价 本月涨幅排行,1918.HK2777.HK3383.HK0813.HK1813.HK0754.HK1224.HK0817.HK0917.HK3333.HK,融创中国控股有限公司广州富力地产股份有限公司雅居乐地产控股有限公司世茂房地产控股有限公司合景泰富地产控股有限公司合生创展集团有限公司中渝臵地控股有限公司方 兴 地 产(中 国)有 限 公 司新世界中国地产有限公司恒大地产集团有限公司,69264318304998845169164587,2.38.29.28.83.45.11.81.81.93.9,42.9%33.2%32.3%32.3%30.2%25.3%22.9%22.7%22.6%22.4%,证券代码,证券简称,最新市值（亿港币）最新股价 本月跌幅排行,0846.HK1668.HK3900.HK1238.HK1966.HK0410.HK0028.HK3688.HK1628.HK0845.HK,明 发 集 团(国 际)有 限 公 司华南城控股有限公司绿城中国控股有限公司宝龙地产控股有限公司中骏臵业控股有限公司SOHO中 国 有 限 公 司天安中国投资有限公司莱蒙国际集团有限公司禹洲地产股份有限公司恒盛地产控股有限公司,1516357424526559324599,2.51.13.51.01.65.13.93.21.91.3,6.4%6.0%3.9%-1.0%-1.3%-1.4%-2.0%-3.0%-4.6%-6.6%,数据来源：WIND、广发证券发展研究中心Table_Header3,识别风险，发现价值,2012-02-05 第 9 页,11-01,11-02,11-03,11-04,11-05,11-06,11-07,11-08,11-09,11-10,11-11,11-12,12-01,11-01,11-02,11-03,11-04,11-05,11-06,11-07,11-08,11-09,11-10,11-11,11-12,12-01,Table_Header2,行业跟踪分析报告,五、广发地产模拟组合上周组合资产（不考虑仓位）收益率为-1.2%，累计收益率为-12.2%；累计收益相对行业的超额收益为 7.2%，相对沪深 300 的超额收益为 7.8%。我们自 2012 年 2 月 1 日开始调整模拟组合，调入招商地产，调出保利地产。模拟组合中的住宅和非住宅的配臵比例接近 6：4 不变。表 5：广发房地产模拟组合不考虑仓位,行业评级初始资本金（百万元）,买入100,模拟组合万科招商地产金融街华侨城阳光股份合计,持股数量（万股）3651541831202571,079,最新股价（元/股）7.7918.676.197.554.00,最新市值(百万元）28291191088,最新市值比重32.4%32.7%12.9%10.3%11.7%100.0%,总资产（百万元）总资产收益率WIND 房地产行业累计涨幅沪深 300 指数累计涨幅超额收益率（相对 WIND 房地产行业）超额收益率（相对沪深 300 指数）注：模拟组合起始日为 2011 年 1 年 1 日数据来源：WIND、广发证券发展研究中心图 5：模拟组合相对行业和沪深 300 的超额收益,88-12.2%-19.4%-19.9%7.2%7.8%,20%,组合累计绝对涨幅累计绝对超额收益,WIND房地产累计涨幅,20%,组合累计绝对涨幅,沪深300累计涨幅,累计绝对超额收益,10%0%-10%-20%-30%,10%0%-10%-20%-30%,数据来源：WIND、广发证券发展研究中心Table_Header3,识别风险，发现价值,2012-02-05 第 10 页,Table_Header2,行业跟踪分析报告,六、投资建议总体上，我们对地产股是持中性偏乐观的态度。这是因为：一是，尽管目前房价仍在继续下跌，楼市现状不乐观；但是，主要地产股股价基本上都反映了房价从高点下跌25%至30%的幅度（除万科外），对应于2011年的PE估值不到10倍，PB估值也接近历史底部，楼市下跌预期或许已经得到了反映。二是，目前流动性放松的曙光已现；而行业政策也在微调中，如近期北京、武汉、上海、天津等地提高普通住房标准，中山市限价标准提高，广州研究限购差别化等；同时，国务院常务会议在“2012年一季度工作重点”报告中对房地产行业的表述也发生变化：“坚定不移”已变成“巩固成果”。因此，对地产股持中性偏乐观态度。表 6：重点跟踪公司估值表,公司名 总市值称（亿元）,2010,EPS（元）2011E 2012E,2013E,2010,2011E,PE2012E,PB2013E 2011Q3,NAVPS（元/股）2011,折价率,最新评级,住宅开发,万科A保利地产金地集团荣盛发展苏宁环球首开股份滨江集团华丽家族华发股份亿城股份格力地产,8576352411531101469179613830,0.660.830.600.550.380.900.710.460.920.460.25,0.991.100.820.750.541.250.820.540.960.470.43,1.201.441.061.020.711.681.530.711.320.520.57,1.471.911.371.441.072.302.580.871.980.610.85,11.812.99.015.014.210.89.415.38.16.921.0,7.99.76.610.910.07.88.212.87.76.712.2,6.57.45.18.07.65.84.49.95.66.09.1,5.35.63.95.75.04.22.68.03.75.16.2,1.82.01.32.82.71.42.14.21.11.11.5,12.415.79.613.311.220.514.97.214.36.410.9,-37%-32%-44%-39%-52%-53%-55%-3%-48%-51%-52%,买入买入买入买入持有买入买入持有持有持有持有,综合经营,华侨城A招商地产新湖中宝建发股份中天城投中南建设嘉凯城福星股份南京高科,4223212111598898705452,0.541.170.250.780.430.630.620.700.61,0.631.590.261.020.590.850.300.820.74,0.912.070.421.300.871.280.681.450.97,1.062.710.681.761.611.361.062.431.26,13.915.913.59.015.913.36.310.816.6,12.011.713.17.011.69.913.09.313.6,8.39.08.05.47.96.65.75.210.4,7.16.95.04.04.36.23.73.18.0,2.91.62.32.24.51.91.71.01.2,10.525.66.29.116.116.48.517.817.7,-28%-27%-45%-22%-57%-49%-54%-57%-43%,买入买入买入买入持有买入持有买入持有,商业地产,金融街世茂股份中国国贸浦东金桥凤凰股份阳光股份,18710794614130,0.590.750.120.570.250.58,0.720.920.260.590.400.42,1.001.260.370.660.710.45,1.361.810.490.941.090.35,10.512.278.111.622.16.9,8.69.936.211.213.79.6,6.27.325.310.07.88.8,4.55.019.37.05.111.3,1.01.12.21.53.01.2,10.722.116.315.37.56.2,-42%-59%-42%-57%-26%-35%,买入无持有持有买入买入,数据来源：广发证券发展研究中心Table_Header3,识别风险，发现价值,2012-02-05 第 11 页,10-01,10-01,10-03,10-05,10-07,10-09,10-11,11-01,11-03,10-03,10-05,10-07,10-09,10-01,10-03,10-05,10-07,10-09,10-11,11-01,10-11,11-01,11-03,11-03,11-05,11-05,11-07,11-09,11-11,12-01,11-07,11-05,11-07,11-09,11-11,12-01,11-09,11-11,12-01,10-01,10-03,10-05,10-07,10-09,10-11,11-01,11-03,10-01,10-01,10-03,10-05,10-07,10-09,10-03,10-05,10-07,10-09,10-11,10-11,11-01,11-03,11-01,11-03,11-05,11-05,11-07,11-09,11-11,12-01,11-05,11-07,11-09,11-11,11-07,11-09,11-11,12-01,12-01,图 6：重点区域及三十三大城市成交情况,七、主要城市成交情况,Table_Head