长沙北辰三角洲商业市场调研报告(71页).ppt

2010/9/24,长沙新河三角洲项目市场调研报告,1,目录,一.宏观经济状况分析 二.商业整体市场分析 三.商业专项市场分析 四.商业项目竞争分析 五.客群消费特点分析,.,2-1314-4748-6768-7778-81,.,.,.,.,宏观经济状况分析,3,长沙市GDP发展水平,绝对增长额达2362亿元,长沙市经济发展速度近几年高速增长，经济发展势头强劲。自2003年以来，地区国内生产总值（GDP）从938亿元增长到3300亿元人民币，6年来GDP始终保持着14以上的高速增长，6年内翻了一番多。2009年长沙GDP总值虽然受金融危机影响，增长速度略有下降，但依然稳中有升。,宏观经济状况分析,4,长沙市人均GDP发展水平,在长沙市经济发展速度高速增长的同时，人均GDP也在稳步攀升。自2003年以来，人均国内生产总值（GDP）从15506元增长到56620元人民币，6年来GDP始终保持着12以上的高速增长，6年内翻了近两番。,宏观经济状况分析,预计2010年长沙GDP超过4450亿元，增速为14%,5,人均可支配收入和消费性支出,受金融危机影响2009年长沙城市居民人均收入增长率略有下降，而在2003年-2008年均保持着10%-16%的高速增长。人均可支配收入增速快，且具有较大增长潜力；人均消费性支出呈逐年上升趋势，且增速越来越快；消费性支出的八大项七升一降，增幅分别为：食品消费增长4.9%；衣着消费增长15.6%；设备用品及服务消费增长45.9%；医疗保健消费减少3.4%；交通和通讯消费增长56.7%；居住消费增长19.4%；教育文化娱乐服务消费增长26.8%；杂项商品和服务消费增长3.1%。,宏观经济状况分析,6,社会消费品零售总额,长沙社会消费品零售总额从2003年的452亿元增长至2009年的1,517亿元，2009年增速稍有减慢，但是在经济形势较为严峻的一年依然能保持近20%的增长率，表现较为理想。社会消费品零售总额的提高反应出居民生活、消费品购买能力有了明显的提高。,宏观经济状况分析,7,城市概况,长沙市总面积1.18万平方公里，其中长沙市区面积954.6平方公里;长沙市总人口664.2万人;综合实力跻身全国城市第16位，城市化率达到中等发达国家水平;社会消费品零售总额跻身全国省会城市第6位，中部省会城市第2位;城乡居民人均可支配收入居中部省会城市第1位;长沙成为中部地区充满活力的适宜人居的文化生态型山水城市。,中西部龙头城市长株潭核心城市消费之都、娱乐之都,宏观经济状况分析,8,武广高铁发展规划,武广高铁进一步缩短了长沙到周边城市的距离，长沙的城市辐射力与吸引力加强，利于长沙城市群的产业升级，促进经济发展。伴随着高铁的规划，长沙制定了“武广新城”战略规划，计划总投资295.5亿元，规划居住人口约40万。“武广新城”规划开发340公顷左右，主要开发建设商业地产、住宅、旅游及文化娱乐设施。武广高铁的开通，使长沙到广州的时间缩短为2小时，到武汉的时间缩短为1小时。,武广高铁的开通，使得长沙成为中国中部最核心的城市之一，湖南将真正融入泛珠三角区域经济圈。长沙将吸引更多的投资、置业、消费、旅游人群。,宏观经济状况分析,9,长株潭一体化,长株潭一体化经济圈加快步伐，长沙作为核心城市，经济、人口、消费将大幅度发展，城市竞争力加强。长株潭三市在空间上呈现“品”字结构，城市之间的距离为50公里。随着长株潭轨道交通建设的完善，湘潭、株洲将为长沙带来大量的流动人口。预计2015年，每年将有1,800万人流从两地前往长沙，而到2020年，则提高到2,500万。,长沙作为长株潭城市群的核心，将进一步扩大对周边城市的辐射力，吸引大量周边城市人流，从而促进长沙商业市场的发展。,宏观经济状况分析,10,长沙城市总体规划,根据长沙市城市总体规划（20012020），长沙发展目标定位为我国中部地区重要的区域性现代化中心城市。长沙将形成“一主两次四组团”的城市布局：-“一主”指中心城区；-“两次”指河西新城和星马新城；-“四组团”分别为为暮云、捞霞、高星、含浦组团。到2020年，长沙的城市居住人口1000万,随着长沙主城区的扩大，城市人口的快速增长，将为长沙商业的发展注入更强消费力。,宏观经济状况分析,11,城市轨道交通规划,城市轨道交通的规划将使得长沙各个区域的联系更为紧密，具备地铁优势大型商业项目的辐射力也将得到加强。1号线一期工程取消了伍家岭站与黑石铺路站，新增了新河三角洲站、人民路站、南湖路站、时代阳光大道站和披塘路站。增加了新河三角洲站后，使本项目商业部分可通过辅道与地铁对接，利于本项目扩大辐射力。,1号线一期工程：2010年开工，2015年完成2号线一期工程：2009年开工，2014年完成,本项目,宏观经济状况分析,12,过江隧道规划,过江隧道的规划使得湘江东西两岸的连接更加便利、紧密；根据长沙市规划管理局的规划，未来15年内，长沙将修建4条过湘江通道，包括：营盘路过湘江隧道、劳动路过湘江隧道、人民路过湘江隧道、南湖路过湘江隧道。其中营盘路过江隧道预计2011年完成通车，将来营盘路等过江隧道建成，将加强项目与河西的连通能力，使河西到达项目更加便利。,宏观经济状况分析,13,长沙整体经济稳步发展，从2003年到2009年按照每年12%以上的速度递增；长沙人均可支配稳居中部省会第一，社会零售品总额居全国省会城市第6，中部省会城市第二。,经济情况,长株潭一体化经济圈以及武广高铁的发展都将拉近与周边其他城市的关系；过江隧道与地铁的大规模开工建设，也将使得城市内部的更加便捷，为商业发展提供更多的机会。,城市整体规划,依托于整体宏观经济的支持，人们的消费愈加旺盛，娱乐之都的特点将更加凸显；在庞大的消费支撑下，新的商业中心将逐步兴起，并形成新的商业格局。,发展前景,小结,宏观经济状况分析,商业整体市场分析,15,1,2,3,5,12,15,7,14,13,11,8,6,本项目,商业整体市场分析,商圈分布,1类：市级商圈,2类：成熟的区域级商圈,3类：未来可能发展的商圈,4类：发展受局限的商圈,4,10,9,16,目前长沙市商业布局相对比较分散，多个商圈正在崛起过程中，但按照一般的商圈界定标准（3个以上的商业项目同时体量在150,000平米以上，或者总体量在300,000平米以上），目前除了四大成熟商圈外，其他不能称之为成熟的商圈，但是在未来的逐步发展中，有可能成为长沙新的商圈；长沙多商业中心的格局势必使得消费者的消费场所进一步分散，从而弱化成熟商圈包括市级商圈的市场地位，加之目前地铁的开工建设，建设周期相对较长，也将加剧这一过程；但是在地铁施工期间，如果除了五一商圈之外的商圈难以崛起，则在地铁通车以后，由于换乘站设置在五一广场，会进一步强化该商圈的吸引力；在实际调研中我们发现，长沙最近两年有众多的商业项目规划中或在建，且多为知名发展商，拥有相对雄厚的实力和一定的资源，其入市时间集中在2013年以后，集中的供应势必造成激烈的市场竞争，且在这之前的招商中也将互相抢夺有限的商户资源，使得商户有更多的资本能够观望，并有利于其后期商务条款的谈判；从现有的商业模式看，长沙商业项目多集中在百货、超市、配套商业、小商品市场等，除东方百联外，没有真正的综合性购物中心，且唯一的东方百联一直经营状况欠佳。而未来即将入市的项目多规划为综合性的购物中心，这些项目的集中入市也将推进整个长沙商业市场的成熟达到一个新的阶段；我司会在未来项目中将商圈和未来项目相结合，更能看出未来商圈有可能的发展趋势；,商业整体市场分析,商圈分布解析,17,商业整体市场分析,五一广场商圈,1,2,6,4,3,5,7,8,9,10,五一广场为长沙最成熟的市级商圈，涵盖项目最多，且未来还将有大量的商业项目入市，竞争将愈加激烈；目前华远金外滩项目尚未动工，只有作为棚户区改造的1号地奠基了，但其整体体量在80万平米，计划开发6-7年，恒隆广场所在的东牌楼地块尚未完成拆迁，因此这两个项目预计其商业的开业时间要晚于本项目，暂不会对本项目造成影响；开福万达广场已经在8月18号动工，预计将在2012年开业，将会在本项目之前入市，但其拥有固定的商户组合，因此对本项目招商方面影响较小；目前五一广场周边黄兴北路部分路段正在进行地铁施工，阻断了人流车流，加之五一广场原有的停车难、过于拥挤等因素，正在流失，为其他商圈的兴起带来了契机，但从现在情况来看，这里依然是购物的首选。,11,18,商业整体市场分析,五一广场商圈,19,商业整体市场分析,五一广场商圈,20,商业整体市场分析,五一广场商圈,21,商业整体市场分析,五一广场商圈,22,商业整体市场分析,东塘商圈,1,2,4,3,5,6,东塘商圈的现有项目发展时间较长，已经运营成熟，商圈是除了五一商圈外最为繁华的商圈；目前湘电旗下水泵厂项目一期湖南商会大厦预计今年年底完工，共4.5万平米的写字楼，其中包含几千平米的商业；其余部分尚未拆迁完毕，具体规划不详，且遭遇了大批水泵厂退休职工的阻挠，预计项目整体开业时间将大大晚于本项目；目前通用国际社区也尚未开工，同水泵厂项目一样，遭遇了大批机化厂退休职工的拦路堵截，开工进度收到很大影响；项目规划为约68万平米的住宅和商业项目，2010年底或2011年预售，也将晚于本项目入市；虽然这未来项目体量较大，但短时间之内还很难带动所在区域在市场上树立城市副中心的地位。,23,商业整体市场分析,东塘商圈,24,商业整体市场分析,东塘商圈,25,商业整体市场分析,东塘商圈,26,商业整体市场分析,袁家岭-松桂园商圈,27,1,2,3,商圈依托芙蓉路展开，作为长沙未来重点规划区域，芙蓉路定位于长沙CBD，其中规划中的“金融街”西临芙蓉路，东接东风路，南连体育馆路，北迎三一路，总规划面积1600亩，建设周期将为15年，建设资金将达到400亿-600亿元，未来本区域将成为长沙金融中心；目前已经在运营中的项目，美美百货及友谊商店都是定位于中高档甚至是高档的百货，且整体经营较好；针对区域的整体规划，未来入市的商业项目也将迎合区域内商务人群的消费特点，预计也将延续已经入市项目的档次定位；泊富国际广场的入市就将印证这一点，同时在业态的丰富性方面全面提升。,4,商业整体市场分析,袁家岭-松桂园商圈,28,商业整体市场分析,袁家岭-松桂园商圈,29,商业整体市场分析,袁家岭-松桂园商圈,30,商业整体市场分析,袁家岭-松桂园商圈,31,商业整体市场分析,袁家岭-松桂园商圈,32,经过最近几年的发展，火车站商圈目前以电脑及电子数码产品销售为主，确定以“数码为王”为其核心竞争力。除了电子产品以外，该区域其他类型的商业相对较少，以阿波罗商业广场、友阿百货为主，在不断改造提升的过程中，望重塑火车站商圈的商业形象。未来项目相对较少，由于地铁修路所限，目前周边拆迁项目还进展缓慢，融圣国际商业街的商业部分，主要以街铺形式出现，面积相对较小；,1,2,4,3,3,商业整体市场分析,火车站商圈,33,商业整体市场分析,火车站商圈,34,商业整体市场分析,未来项目分布（2013年前开业）,12,对于这些在2013年前开业的商业项目，对于本项目而言，其竞争力根据项目的体量以及与本项目的距离各有不同，影响较大的是金源购物广场、泊富国际广场和长沙开福万达商业广场；这种影响主要体现在商户进驻方面，对于某些类型的商户选择一个项目后，就很难选择就近的其他项目，因此在节奏的把握上，一方面要保证项目的进度，另一方面保持与客户的联系，不断更新信息，因为即使开业的项目，由于有每年的品牌调整，商户的退出与进驻也会有一定影响；,6,7,35,泊富国际广场（预计2012年底开业）开发商隶属于湖南出版投资控股集团，总体量近30万平米，定位于集写字楼、商业、公寓为一体的大型城市综合体，其中包括228米目前位置长沙第一超高甲级写字楼，168米第一超高层商务公寓；其中商业部分包括中高档时尚购物中心，商业街、儿童主题商场、精品生活超市；据了解目前已经签约韩国CJCGV影院及沃尔玛超市，正在进行其他次主力店的招商；芙蓉路是长沙重点打造的CBD，其中规划的金融街占据了最为核心的地段，恰恰就是在泊富国际广场的芙蓉路对面，因此，未来泊富国际所处的地理位置将是城市CBD核心地段，项目的发展前景应较好；项目所处位置以及未来的远景规划，以及项目自身的整体规划，都将使得项目成为目前市场上最受关注的商业项目之一；但其所在区域位置及特点、项目整体规划等方面与本项目均有一定差异，因此除了个别主力商户之外，我司认为其对本项目的招商工作不会形成直接的冲击；,商业整体市场分析,未来项目（2013年前开业）,36,ID MALL（原青和城购物中心）（预计2011年开业）总建筑面积约140000平方米，商业建筑面积约80000平方米，地下车库建筑面积约20000平方米，公寓建筑面积约40000平方米。商业部分地下三层、地上五层，拟建成五一商圈的大型购物中心，融合休闲、购物、娱乐于一体，拥有大型高尚百货，大型品牌超市、大型真冰溜冰场、时尚影院、品牌餐饮及高尚健身会所。-购物功能约占50，建筑面积约4万平方米-娱乐休闲功能约占26，建筑面积约2万平方米-餐饮功能约占20，建筑面积约1.6万平方米配套服务约占4，建筑面积约3200平米，目标消费群体年龄在1550岁，家庭月收入在3500以上，对新鲜事物敏感、也容易接受，具有超前消费意识负一层：5M；一层：6M；二五层：5M，超过700个停车位，户外设置大型LED屏，每层均设置顾客休息区域或者休息座椅。项目由RTKL进行建筑设计，BENOY进行规划设计，RITO朗图担当的品牌推广。,商业整体市场分析,未来项目（2013年前开业）,37,湘腾城市广场地处新市府板块，金星路与桐梓坡路交汇的东北角，总建筑面积约16万平米，其中包含普通住宅、公寓和商业，除了北区散售的底商约8000平米外，其南区集中商业5.9万平米，共9层，将打造一站式购物、休闲、娱乐商业广场，计划引入超市百货。步步高已经将全部购买。步步高将在此打造成河西旗舰店，预计将在2011年国庆前后正式开业，9层高的旗舰店里除了百货和超市以外，还将有电玩城以及电影院等娱乐设施。按照项目所处的地理位置及商业规划体量看，其未来将成为所在区域内的商业中心。华润湘府项目作为华润在长沙的第一家百货门店，本项目体量在33,000平米，350个车位。B2-B1:停车场；F1：服装、化妆品、餐饮；F2-F3:超市卖场；F4：餐饮、娱乐,商业整体市场分析,未来项目（2013年前开业）,38,家润多奥特莱斯项目家润多投资的该项目位于长沙市芙蓉路和韶山路交界处，总建筑面积12万平方米，项目规划有儿童乐园、小吃街、娱乐城、电影院等休闲娱乐设施，由蜿蜒曲折的中心水道贯穿整个项目，并配备有2000个车位的大型停车场。国际奢侈品牌Zegna、BURBERRY、Cerruti1881、Gieves&Hawkes、K&C、DUrban、雅格狮丹等将入驻。万达湘江中路地块总建筑面积超100万平方米的大型城市综合体长沙开福万达商业广场在2010年8月18日正式奠基。该项目包括12平米的购物中心部分，拟建设第三代万达广场。万千百货：34,000平米；室内商业步行街：47,000平米；数码电器、电玩、KTV各4,000平米，影城6,000平米；超市：15,000平米；,商业整体市场分析,未来项目（2013年前开业）,39,商业整体市场分析,未来项目分布（2013年及以后开业）,本项目,11,13,17,5,4,6,18,7,10,9,12,8,1,14,15,16,3,2,19,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,20,本项目,40,商业整体市场分析,未来项目分布（2013年及以后开业）,本项目,11,13,17,5,4,6,18,7,10,9,12,8,1,14,15,16,3,2,19,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,20,41,商业整体市场分析,未来项目分布&商圈分布关系,1,2,3,5,12,15,7,14,13,11,8,6,4,10,9,1类：市级商圈,2类：成熟的区域级商圈,3类：未来可能发展的商圈,4类：发展受局限的商圈,1,2,3,4,5,42,商业整体市场分析,未来项目分析,43,商业整体市场分析,未来项目分析,44,商业整体市场分析,未来项目分析,45,商业整体市场分析,综合来看，未来项目分布以传统商圈为主，但强化了滨江带的商业氛围，以及高新区（星沙）的商业氛围；滨江带2013年后的重点项目主要有世茂滨江、华远金外滩、保利南湖以及本项目（新河三角洲），这些项目大多都是城市综合体，商业大部分定位为集观光购物、休闲餐饮等功能为一体的一站式购物场所；由于这些项目入市较晚，只要本项目能抓住先机，我司认为其他项目的商业部分很难与本项目综合型的商业中心相抗衡；,未来项目分布,保利南湖,华远金外滩,46,长沙目前还是以五一广场商圈为龙头，但传统的东塘商圈、火车站商圈希望借助地铁改造的时机逐步分流五一广场商圈客群，新兴的袁家岭-松桂园商圈借助国际品牌的差异化优势也逐步兴起，未来商圈格局会更加分散。,商圈概况,未来项目分布比较分散，众多项目沿滨江带展开，传统的五一商圈、东塘商圈不断强化，新兴的星沙商圈、红星商圈以及本项目所在的伍家岭商圈会迎来新的发展机会，同时真正意义上OUTLETS和购物中心的出现，也会带动整体商业格局又一次洗牌。,未来项目,依托于未来五家岭商圈的发展，以及袁家岭-松桂园商圈的进一步成熟，项目所在区域的商业氛围会越来越成熟；由于本项目沿江展开，在定位方面与传统项目进行错位经营，可以营造消费亮点同时也填补区域市场空白。,发展前景,小结,商业整体市场分析,商业专项市场分析,48,商业专项市场分析,特色商业街,5,3,4,1,2,目前长沙最具特点的特色商业街共5条，其中：-解放西路以闹吧、KTV为主；-太平街和化龙池以静吧为主，-坡子街以民俗小吃为主，辅以部分娱乐；-黄兴路步行街以购物为主，辅以部分餐饮、娱乐。,49,商业专项市场分析,解放西路酒吧街,解放西路和黄兴路步行街垂直，处于五一商圈的核心区域，长约600米的街道集中了数十家酒吧、KTV，与五一广场商圈大型零售百货及黄兴路步行街互相呼应；经过多年积淀，解放西路酒吧街已成为长沙最富盛名的酒吧聚集区，是长沙市娱乐精神的体现，也是外来游客来长沙的必经之地；解放西路为自东向西的单行线，每天晚上到凌晨，解放西路与步行街的交汇处人山人海，非常热闹，堵车现象也非常严重，周末甚至会拥堵至凌晨2点；解放西路酒吧营业时间多为下午3点至夜间凌晨3点，周五及周六还将营业至更晚的时间；目前解放西路酒吧以闹吧为特色，最为盛行的有苏荷、金色年华、热舞西街、酒库、可可清吧等；解放西路整体租金水平相差较大，最贵租金达到1000元/月/平方米，部分租户由于承租较早，单元面积较大，租金多维持在300-500元/月/平方米。,50,商业专项市场分析,坡子街,坡子街为长沙历史名街，街区全场425米，街宽16米，东接黄兴南路，西街太平路；2005年，坡子街经过老字号复兴工程，重新开张，引入火宫殿、双燕楼等一批老字号店铺，以民俗小吃为卖点，吸引着大量的消费者；坡子街由青和集团整体打造和管理，只要商业功能区分为以餐饮为主的上味舫、星月楼和火神舫，文化收藏类的湘韵阁，以及综合性的青和购物中心；坡子街以著名的火宫殿所在的火神舫为核心向两边扩散，现有业态包含餐饮、古玩、娱乐，以长沙本地品牌和特色餐饮为主；典型建筑形态为四至五层的明清仿古风格建筑，建筑和街区均较为陈旧；坡子街人均消费水平偏低，人均消费在20-50元左右；坡子街租金在30-160元/月/平方米，（沿街底层商铺约160元/月/平方米，二层约为60元/月/平方米，三四层约为30-40元/月/平方米）,51,商业专项市场分析,黄兴路,黄兴路步行街为百年老街，最能代表长沙的商业街，也是外地游客来长沙必到之地；步行街长约2200米，由室内、室外步行街组成；零售业态以街铺形式为主，业态主要包括服装、手机、鞋类箱包以及中西式餐饮，中档定位，定位于大众消费场所；大部分店铺被分隔为面宽8-10米，进深为15米，面积在120-150平米的街铺；步行街中部拥有中心广场，是举办演出和商业活动的场所，也是消费者最为聚集的地点；黄兴路步行街北段租金高于南段租金，但差距不是很大；室内步行街租金为300-500元/月/平方米，街铺租金一般在800-1200元/月/平方米，最高达1500-2000元/月/平方米。,52,商业专项市场分析,太平街,太平街历史文化街区位于解放路到五一路口湘江东岸，是长沙古城保留原有街巷格局最为完整的一条街；从2006年底开始，由长沙市政府斥资1.3亿，长沙城投集团负责，完成了太平街保护性改造的第一期工程，2007年底开放的太平街恢复了清代明初民居的风格，重现古朴风貌；街区沿主街有80多个门店，经营面积近3万平米，以“字画艺术、名优特产、文化休闲、知名老字号”四业为主要经营定位；街区的建筑风格为2-3层的明清建筑，店铺面积多在30-120平方米，主街区宽约5米，支路宽约2米；整治后的太平街历史文化街区保留了贾谊故居、长怀井、辛亥革命共进会旧址、四正社旧址等文物古迹和近代历史遗迹，也将乾益升粮栈、利生盐号、洞庭春茶馆、宜春园茶楼等老字号翻新重建。,53,太平街,商业专项市场分析,太平街同时也参考了丽江四方街，阳朔西街的开发模式，将传统建筑与时尚商业有机融合，引入时尚酒吧，增加了老街的活力；太平街南端因靠近解放西路，租金较北段相对高一些，平均来看太平街整体租金在80-160元/月/平方米，多采用租期内固定租金的形式，租期多为3年；太平街开街之初对进驻商户给予一定的租金优惠，根据租期的不同给予相应的折扣；至2009年整条街的商业氛围逐渐成熟，租金水平较2007年上涨约50%；在商户的选取上，以老字号商户优先，具有湖南本地特色的商户优先为原则；但随着长沙酒吧文化的多元化发展，各类小型酒吧逐步占据了半数的商铺，为长沙清吧最为集中的区域之一；,54,化龙池,商业专项市场分析,化龙池为长沙保留的四条麻石古街之一，北起人民西路，南至大古道巷，全长不足1000米，宽不足5米，拥有近50家酒吧，密密麻麻的分布在化龙池街道两侧；2007年11月化龙池出现第一家酒吧，2008年夏天化龙池酒吧一条街成型，红火一年后，到2009年冬天，化龙池拥有40多家酒吧，但经营情况有好有坏；随着化龙池酒吧的逐步增多，酒吧的营业额也从最早的水平降到了之前的一半左右，也因此有很多酒吧在激烈的竞争中被淘汰，不得不转让；受到整体经营状况的影响，化龙池整体租金水平较低，一般在40-80元/月/平方米。,55,1,2,3,4,特色餐饮街,商业专项市场分析,本项目,56,5,7,6,8,9,商业专项市场分析,特色餐饮街,57,商业专项市场分析,餐饮分布,长沙餐饮市场相当红火，最受青睐的菜系当属湘菜，其他菜系如粤菜、川菜、火锅、东南亚菜等均有一定程度的发展；长沙餐饮市场主要由星级宾馆餐饮业、特色餐饮企业、农家乐、社区餐饮店等构成。星级宾馆主要分布在城区，集中在五一大道、芙蓉路段、韶山路段等繁华区域，且以三星级以上的旅游宾馆为主，这类酒店所附带的餐饮营业额均较大，餐饮部已成为各大酒店必不可缺的重要部门；特色菜系是吸引宾客的重要亮点，长沙上万家餐馆、酒楼星罗棋布，占据长沙的大街小巷及各个社区，但在长沙的每个区里都有一些相对集中的餐饮街区，这些餐饮区都是自发形成，较少是受政府规划引导；近两年来，餐饮企业逐渐从餐饮街向外扩散，九禧（二环线西端）、全家园（韶山南路）、湘府曲园（湘府路）、湘富通（二环线东端）、湘西部落、西湖楼等；2007年至2009年，餐饮业零售额年均递增达20，其中2009年长沙餐饮业零售总额达到221亿元，占全市社会消费品零售总额的145，占全市GDP的59；据不完全统计，目前长沙餐饮企业约2万家，从业人员约30万人。长沙湘菜产业发展的六年规划：力争到2015年，全市餐饮业零售总额达840亿元，年均递增25，要把长沙打造成以主流湘菜为标志的“美食之都”。,58,商业整体市场分析,超市分布,1,2,5,6,7,8,9,4,11,12,14,15,16,17,18,19,20,10,3,13,21,本项目,3KM,59,商业专项市场分析,超市分布,1,2,5,6,7,8,9,4,11,12,14,15,16,17,18,19,20,10,3,13,21,本项目,3KM,60,超市分布相对比较集中，主要的超市包括家乐福、沃尔玛、大润发、好又多、新一佳、家润多等，外资超市在本地并无特别的优势，反而是本土超市的经营状况更加理想；除了麦德龙以外，都是面向大众的大型超市，麦德龙相对较为特殊，采取会员制，人流相对较少，但客单价较高;从距离上来看，超市通常的最佳选址考虑，3公里范围内只有一家，本项目确实适宜超市布局，但是考虑到两侧临江以及金源购物广场（华润）的超市选择，本项目要加快步伐；,超市分布,商业专项市场分析,61,商业专项市场分析,电器卖场分布,11,13,3,5,4,6,2,7,10,9,12,8,1,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,本项目,本项目,62,商业专项市场分析,电器卖场分布,11,13,3,5,4,6,2,7,10,9,12,8,1,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,本项目,本项目,63,长沙电器市场主要由三大巨头国美、苏宁和通程把控，另外，火车站商圈形成了相对成规模的电器IT市场；目前来看电器卖场还是以街铺为主，进入到购物中心的项目几乎没有，但是随着购物中心的逐步发展，长沙未来的电器市场布局会跟随北京、上海的步伐，逐渐以精品店的形式进入到购物中心，本项目较适合选取此类型的商户；,商业专项市场分析,电器卖场分布,64,商业专项市场分析,知名KTV分布,10,2,3,4,5,8,7,9,6,1,11,12,13,本项目,65,长沙KTV主要集中在五一广场区域，与酒吧遥相呼应；本地年轻消费者比较青睐量贩式KTV，其中评价较高的有钱柜、温莎、好乐迪、AGOGO；诸如钻石钱柜、金色年华相对比较贵；虽然本项目在定位之初考虑到酒店及写字楼的商务人群，在KTV的选取上更加青睐商务式，但综合KTV在长沙的发展来看，量贩式发展较好；因此，我司建议在后期的KTV招商中，暂不拘泥于KTV的具体形式，先与之广泛洽谈，最后通过商务条款作为选择的依据。这主要是考虑到市场上KTV商户本身数量较少，如拘泥于一种类型，恐在招商时收到较大限制。,商业专项市场分析,知名KTV分布,66,长沙市特色商业街还是以传统的解放西路、坡子街、太平街、黄兴南路步行街为主，逐渐崛起的特色街只有化龙池形成了一定的规模和影响力，商业街的成长过程相对漫长，短期内在长沙很难在有新的特色街出现；餐饮街相对而言形成会比较快，在相对人口密集的区域，会自发形成这样的餐饮街，由于自发形成，其生命力和影响力也相对比较强；,特色商业街&餐饮街,超市电器及KTV布局都相对集中在城市中心，尤其是较知名的KTV基本上都在五一广场一带，但距离本项目都有一定距离，随着未来的发展，模式可能都会有突破，大型超市和大型电器会逐步减少，取而代之的是优化后的中型超市及购物中心内部的精品电器卖场。,超市&电器&KTV,从专项市场的角度出发，由于距离本项目有一定的空间距离，因此其影响是一把双刃剑，一方面竞争不会非常激烈，但另一方面造成本项目所在区域氛围较弱。未来本着填补区域空白，以及后期积极应变灵活运营的模式，发展空间还是比较大的。,发展前景,小结,商业专项市场分析,客群消费特点分析,68,餐饮娱乐业呈多元化发展，影院、KTV、酒吧、足疗、美容美发均发展良好,对于中高端消费相当追捧,长沙最著名的娱乐之都2009年支出收入比74.2%，为中南六省之最,消费意愿强烈，懂得享受生活,热衷于追求“新奇特”，对于新品牌有强烈的消费冲动,品牌认知度较好，对于未进驻市场品牌有一定期盼,客群消费特点分析,69,在各类消费中，消费频次和每月的消费支出均较高，消费者表现为爱吃、爱玩、爱购物的特点，较之一般的省会城市，长沙的消费更加旺盛。,200-300元,200-500元,200-500元,客群消费特点分析,70,影响消费者购物类消费的主要因素,目前五一广场作为最核心的市级商圈，在这些方面都很难有较大提升，很难满足消费者的需求，已经有一定的消费外流现象；加之目前地铁的施工，也大大的影响了其周边道路的通达性；而本项目在以上这些方面都将突破原有的百货，成为长沙真正意义上的购物中心，并利用有利时机，吸引大量五一广场的消费者，形成长沙新的商业格局。,虽然长沙雨水较多，但一般的雨水很难阻止长沙人外出消费的行为，长沙本地消费受到季节、天气等外在因素的影响较小；,客群消费特点分析,71,Thank you!,