804537356上海第五大道商业定位规划建议书（46页） .ppt
量奥商业地产贰零壹壹年叁月贰号,第五大道商业定位规划建议,现状之一：大虹桥商务区的规划发展现状之二：临空经济园区的产业规划现状之三：临空经济园区的发展优势现状之四：园区的支撑产业及发展现状之五：临空经济园区产业分布现状之六：园区商业服务地块规划现状之七：园区企业总部入驻情况现状之八：临空经济园区交通线路,现 状,大虹桥商务区腾飞的原动力,临空经济园区-,大虹桥商务核心区的规划发展,规模：占地160公顷；建筑面积170万平 方米；容积率：1.1。职能综合：商务配套、交通配套、商业配 套、文化娱乐配套、餐饮配套等。设计理念：搭建区域合作平台；营造时尚文化 场所；创造环境友好典范开发模式：统一开发,大虹桥商务区发展规划,1、机场、高铁、磁悬浮、地铁、城际巴士等多种交通方式综合；界时100万人每天进出枢纽，枢纽地区成为人流、物流、信息流高度集中的地区。,2、战略性节点对上海城市空间结构产生影响，西部门户地区，临空经济园区发展潜力巨大。,临空经济园区的概况,园区概况园区规划总面积为5.14 平方公里，毗邻虹桥国际机场。园区坚持高起点的园林式、高科技、总部型的发展目标，历时十五年来汲取海内外现代商务园区的精华，凭借特有的虹桥涉外商务区的区位优势、世界最大的虹桥综合交通枢纽的交通优势、一流的服务与支持创新的环境优势、集聚众多著名企业总部的产业优势，已经成为上海发展现代服务业黄金走廊的西部核心，成为连接整个泛长三角地区、长江流域地区一个最具活力和辐射力的现代服务业集聚区。,临空经济园区的产业规划,产业规划按照一体化规划确立的临空园区总部经济、虹桥门户的发展定位，园区将重点发展信息服务业、现代物流业、高新技术产业，引导发展服装服饰时尚产业，吸引重点产业领域内的跨国公司（地区）以及长三角企业总部、营运中心、研发中心入驻，打造一流的门户型总部经济园区。,主要功能临空园区在重点发展三大产业空间的同时，还将着重打造园区商务配套服务设施。包括园区管理中心、会议会展中心、文化艺术中心、体育休闲中心、综合商业娱乐中心、星级酒店、银行等。这些商务配套服务设施将构成园区五个各具特色的区域，即：交响公园、记忆街区、动感街区、活力水岸和文化秀场。,临空经济园区发展优势,区位优势,品牌优势,文化优势,资源优势,临空经济园区的支撑产业,电子信息产业,物流产业,石油产业,钢铁产业,汽车产业,长三角可能向临空转移的有优势的产业门类：ICT、高新技术产业、服装食品制造等产业的商务总部。,纺织产业,临空经验园区的产业布局,1外环以西：以现代物流业为主的产业集聚区；2南临空：以信息服务业为主的现代服务集聚区；3北临空：以高技术产业为主的高端企业总部;,临空现状企业类型,跨国公司总部地方性企业总部一般性商务办公,园区商业服务地块规划,滨水商业：3万平米；地铁站点商业：7.2万平米，商业步行街：2万平米；地下空间利用：1万平米,园区即将开发商业项目,项目介绍：SOHO中国以人民币15.61亿元的价格将这幅出让面积约8.62万平方米的办公用地收入囊中。该项目地上建筑面积达到215,410，总建筑面积达25万。是未来该地区集办公、娱乐、文化、生活为一体的大型项目。,项目进度：目前项目的建筑设计方案已经确定，将于2011年开工建设，预计2013年投入使用。,SOHO中国临空15号地块,项目简介：该项目占地面积约49万平方米，总建筑面积将达到30万平方米。建滔商业广场项目将建成一个集购物、餐饮、休闲娱乐功能的立体式商业步行街、香港建滔中国集团办公总部和一大批国内外总部企业国际化办公区，并配套建设办公区。项目进度该项目计划将于2013年后建成。临空16号地块，未来将建成五星级酒店(筹建中)。,建滔商业广场,园区即将开发商业项目,项目介绍：虹桥临空弘基休闲广场，总建筑面积5800平方米。是集休闲、娱乐、购物为一体是综合商业广场。项目业态：餐饮、休闲,虹桥临空弘基休闲广场,园区即将开发商业项目,临空园区企业总部分布,临空园区企业总部,写字楼发展现状及商务区,园区内已入驻企业达800多家。其中，总部型企业300多家，世界500强企业10家，初步形成信息服务业、高端企业总部、航空服务业和现代物流业三大产业集聚。,临空经济园区交通线路解读,大虹桥交通枢纽,临空,长风生态园区,古北/虹桥,中山公园,陆家嘴,大虹桥经济体,市中心区域,浦东国际机场,外环,A30,中环,本案,地块位于外环线以内，距离虹桥国际机场仅5分 钟车程，直上外环线，连接沪宁、沪杭、沪嘉 高速公路仅2分钟车程，贯通318国道。,距离虹桥别墅住宅区仅5分钟车程，对内对外交通都十分便捷。,该地块步行10分钟至地 铁2号线淞虹路站，地块 周边的轨道交通还有15 号线（规划中）,定位之一：解读第五大道的规划定位之二：商业地块SWOT分析定位之三：第五大道商业定位定位之四：第五大道企划宣传定位定位之五：第五大道功能主题定位定位之六：10、13号地块业态定位定位之七：16号地块业态定位,定 位,时尚魅力大道 缔造品位生活,第五大道商业街-,解读第五大道的规划,“虹桥第五大道”纵贯虹桥临空园区10#、13#、16#街坊，自地铁二号线淞虹路站通过地下通道、空中连廊、步行街面等一直向北延伸至朱家浜，规划建筑面积15万平方米，由动感街区、记忆街区、活力水岸三个主题单元连缀而成，长约一公里。未来，将引入文化观演、时尚资讯发布、综合会议中心、公寓式酒店、时尚商业、游艇码头等功能。,商业地块SWOT分析,各商业地块各自为政，同质化竞争，不能形成统一的整体。,优势,劣势,威胁,区位优势显著：外环线以内，与人民广场直线距离10KM。交通优势明显：具有通达宁杭，联动长三角的交通优势；两条轨道线路经过，直线距离都不超过1.5KM。商务氛围浓厚：园区内整体档次较高，产业集中度高，高端企业总部办公，消费能力较高。,消费人流不足：短期内难以形成大规模的消费人流。开发周期不同：分批次开发，不能满足商业街的统一开业。,大虹桥商务开发：在大虹桥商务辐射区内，重点开发区域。政策全面支撑：第五大道为政府重点扶持项目。,机会,第五大道商业定位,第五大道定位为一个休闲、娱乐、餐饮、购物、流行、生活和乐活一站式消费平台，并且结合LOHAS的灵活运用，为顾客带来可持续无污染的生活体验。,时尚魅力大道 缔造品位生活,商业定位,第五大道企划宣传定位,企划包装主轴,以悠闲生活、缤纷体验为主导，倡导全新的生活方式，创造时尚、独特、新颖、个性化、综合性的商业街区，打造第五大道成为区域消费新地标。,第五大道功能主题定位,第五大道之个性,众多个性化商铺，百态荟萃，五彩斑斓,第五大道未来之悠悦,第五大道未来之悠悦,满足目标客群的消费需求，众多品牌都是大家喜闻乐见，愿意消费的。,悠悦生活之时尚自我,时尚是都市特殊的标志，是都市人特殊的心理需要。,这里的时尚不是盲目地追求名牌，而是独具慧眼，寻找属于自己的那份纯粹与不凡，不经意间泄露与众不同的。,悠悦生活之悠闲品味,自然挥洒间，品人生、交挚友、舒缓身心享受都市里难得的恬淡娴静。生活，原来可以如此悠然自得,悠悦生活之童真童趣,抱着柔软的TEDDY，吃着棉花糖幸福的笑，去游乐场玩个昏天黑地，最后抱着一大捧气球回家和孩子一起想像世界里开满花朵。,10、13号地块业态定位,业态规划商业区主要分位5个主题,景观餐厅主题：特色主题餐厅,魅力休闲街主题：休闲、简餐、购物,娱乐不夜城主题：酒吧、KTV、演艺厅,家庭生活区主题：家纺与生活机能商店,儿童娱乐区主题：儿童培育与模拟城市,娱乐不夜城主题：酒吧、KTV、演艺厅为大型演艺、酒吧城，为夜猫一族提供休闲娱乐的场所。,10、13号地块业态定位,家庭生活区主题：家纺与生活机能商店,便利店、面包房、电信服务、银行、干洗店、家饰家纺等。,10、13号地块业态定位,景观餐厅主题：特色主题餐厅主题餐厅：茶庄、宁波菜、湘菜、川菜等、农家乐、海鲜主题菜、咖啡、特色异国料理等,10、13号地块业态定位,魅力休闲街主题：休闲、简餐、购物,休闲：美容美发、SPA、旅行社、养生馆餐饮：中、西式快餐，地方小吃，饮品店流行：服饰零售、小商品、鞋店、珠宝、眼镜,10、13号地块业态定位,儿童娱乐区主题：儿童培育与模拟城市,业态为：幼儿培训、才艺教室、3C体验馆及模拟城市。,10、13号地块业态定位,1.16号地块：商务会议、星级酒店、文化街区,保留代表园区历史的机床厂厂房，改建成为会议展示中心，结合管理中心、酒店建设成为园区核心和重要景观标志区。引进休闲、咖啡、文化艺术品等，打造成为文化主题街区。,16号地块业态定位,思考之一：规避古北黄金城道失败因素思考之二：各开发商如何无缝对接工作思考之三：业态规划布局的统一性思考之四：品牌招商的策略及力度思考之五：主题活动及形象宣传思考之六：阶段性的运营计划及目标思考之七：人流、物流动线的规划思考之八：租售比例及节奏控制,思 考,护航第五大道的繁荣发展之路,规避开发风险-,思考之一：规避古北黄金城道商业街失败因素,古北黄金城道介绍：定位为国际顶尖商业街的黄金城道全长690米西起古北路，东至伊犁南路，是一条穿越古北国际广场等7个新建高档住宅区而形成的步行街，其两侧沿街为两层商铺，商业经营总面积达到6万平方米。定位是优雅、时尚、环保的休闲商业街，两个关键词就是“精致”和“定制”。所谓“精致”，即顶级的咖吧、酒吧、家居等；所谓“定制”，即中式旗袍、高档西服、个性首饰等特需商品的度身定制。,御翠豪庭（和记黄埔）,强生古北花园（强生集团）,古北国际花园（古北集团）,古北瑞仕花园（城建集团）,古北国际广场（古北集团）,华丽家族古北花园（强生集团）,金色贝拉（虹康集团）,古北黄金城道示意图,思考之一：规避古北黄金城道商业街失败因素,古北黄金城道失败分析：从全场期待的顶级文化、娱乐、零售的主题商业街，到建成后招商难、品牌不愿入驻，导致商业街长期空置，丢掉了顶级商业街的光环，最终进入品牌业态均为生活配套业态，商业街操作失败原因对第五大道具有非常大的借鉴作用。,失败原因,规划定位,招商执行,前期定位过高,业态行业限制,租金成本过高,招商力度不够,宣传推广不足,开发商各自为政,政府因素,期望值过高,业态行业限制,无阶段性运营计划,思考之一：规避古北黄金城道商业街失败因素,量奥观点：,1、由政府主导，统一规划，各政府部门联合办公，开发企业遵守统一思想进行开发。,2、主题统一，业态统一、各主题地块统一按照相关规划进行落实工作。,3、以务实、严谨的态度进行定位及业态规划，委托专业的商业公司进行规划。,4、平衡租售关系，在商业培育期给予租金优惠及政策扶持，有利于项目健康发展。,5、加大招商力度有助于品牌商户的入驻，有效的宣传推广对项目起着提升作用。,6、引进专业的商业运营管理公司，制定阶段性运营计划，逐步达到预计目标。,思考之二：各开发商如何无缝对接工作,第五大道的规划开发牵扯到3个地块，如何使知名度及影响力最大化，承担起临空经济园区的商业中心，是下一步当局者思考操作的重点。在业态规划、品牌引进层面上，如何使各开发企业意见达到一致（因业态不同租金回报也将不同），有效的推动第五大道的运营发展。,量奥建议在同一主题规划下，有效的划分几个功能区，以业态、位置、租金等综合考虑，进行业态落位，平衡相关的利益分配，即能做到知名度及影响力最大化，同时也兼顾投资回报。,量奥地产观点：,思考之三：业态规划布局的统一性,业态统一规划布局关系到后期的有效运营及发展前景，如何保障业态规划的统一性，将会成为首要解决问题。不同地块在开发进度不同的情况下，需要统一的业态规划及操作步骤，保证第五大道商业街的可逛性、艺术性、丰富性，打造一条业态丰富的魅力街区。,业态的统一性，以招商的角度因不同的阶段，品牌商户的认知度不同，为了维护商业街的业态整体统一性，品牌招商需严格按照业态统一的要求，可选择优质的品牌商户，并非一定为顶级品牌，此类即满足了业态统一性，又提供了相应的服务。,量奥地产观点：,思考之四：品牌招商的策略及力度,思考之五：主题活动及形象宣传,思考之六：阶段性的运营计划及目标,思考之七：人流、物流动线的规划,思考之八：租售比例及节奏控制,电话：+86 21 62880101 传真：+86 21 62881195地址：上海市威海路567号晶采世纪大厦8楼G座,量奥期待与您携手共进,
