太白山一河两岸项目商业定位策略及发展建议.ppt

太白山一河两岸项目商业定位策略及发展建议,汇 报 目 录,One 项目发展背景Two 国内相关经典案例研究Three 项目商业定位策略研判Fore 各功能板块研究分析Five 项目经营发展建议Six 项目服务合作意向,项目发展背景,One,城市原罪:密集 高速 高压 冷漠,生活溯求:自然 自由 真情 真我,旅游本质:1.摆脱原来熟悉的环境，改变生活节奏2.满足享受生活愿望3.寻找异域文化,1.1.1 世界的旅游理想旅游的本质,Part 1.1 世界的旅游理想,众所周知，在欧洲发达国家，因其政治环境的稳定以及经济发展起步早，整体社会福利保障体系健全，人均可支配收入较高。在欧洲除了双休日外，每人每年还有带薪休假3040天，再加上法定节假日，总共超过150天。欧洲人很懂得生活，也很会享受生活，他们认为休假出门旅游和进行户外活动是生活中不可缺少的一部分，1/3时间、1/3的金钱是他们的消费标准。欧洲人把个人休闲权利放到了非常高的地位，已经成为了神圣不可侵犯的权益，不管工作怎样重要，旅游计划却不会搁浅。对于他们旅游是生活而非观光。伴随着我国人均GDP跨越3000美元关口，普通大众对旅游的期望也将由紧凑观光型过渡为休闲度假型。陕西人均GDP已突破5000美元，跨越式发展为项目未来成功奠定了基础。,1.1.1 先进的消费观念旅游是生活而非观光,Part 1.1 世界的旅游理想,旅游行业未来发展趋势：观光旅游休闲旅游度假旅游,由于经济和科学技术的不断发展，参加行业会展、跨国公司的区域年会、调研与考察、公司间跨区域的技术交流、跨区域的产品发布会、大型国际体育比赛、大型纪念或庆祝活动的需求不断增加，以及奖励旅游的兴起，商务旅游业也就应运而生了。世界商务旅游的地点一般都是发达国家与发展中国家的政治、经济、文化中心，以及世界的度假胜地。商务旅游的时间随机性很强，由各行业本身的性质决定、奖励旅游团在季节上一般都错开旅游的旺季月份。而且在会展地，为了体现公司的实力，一般选择高档酒店及会展中心，据统计一个商务旅行团的消费一般是普通团消费的2-3 倍，商务旅客将有力提升高端休闲和旅游纪念产品的需求。,1.1.2 消费形式分类商务旅游,Part 1.1 世界的旅游理想,随着带薪休假制度的兴起，及对家庭关系的重视，近年来全家外出旅游，不仅可以感受异地风光、风土人情，而且能增进家庭成员的亲情，俨然成了一种传统。度假时间不固定，但计划性强，且消费人群一般都比较理性，更倾向于特色休闲和服务体验。,1.1.3 消费形式分类家庭旅游,Part 1.1 世界的旅游理想,老年人的旅游意愿强烈，随着老年人口的增多，“银发旅游”市场必将越来越大。老年旅游人群的地区分布广泛，在我国旅游的外国旅游者年龄结构来看，超过51岁的老年人的比例占全部来华旅游者的22.3%,仅次于商务旅游活动为主的中年组的46.5%，伴随着我国逐步步入老龄化社会，老年旅游将成为旅游市场中重要的一环。而老年人偏爱的旅游方式为“纯玩的、安全的、时间充裕的短途旅游”，这就需要提供具有养生保健、休闲娱乐且能吸引其重复消费的旅游资源。,1.1.4 消费形式分类老年旅游,Part 1.1 世界的旅游理想,自助旅游是有别于传统的集体参团旅游的一种新的旅游形态。自驾车和徒步旅游在选择对象、参与程序和体验自由等方面给旅游者提供了伸缩空间，其本身具有自由化与个性化、灵活性与舒适性及选择性与季节性等内在特点，与传统的参团方式相比具有本身的特点和魅力。目前自驾和徒步旅行多以网友团队为主，需要提供有针对性的车辆养护和户外活动支持服务，更需要提供休闲娱乐住宿购物一体化服务。,1.1.3 消费形式分类自驾车和徒步旅游,Part 1.1 世界的旅游理想,1.2.1 地理区位秦岭之心 大美仙境,Part 1.2 太白山旅游资源概述,太白山是秦岭山脉的主峰，海拔3767.2米，孤峰独立、雄宏博大、高峻神奇，是我国青藏高原以东内陆最高峰，堪称华中第一山。秦岭山脉横亘于中国中部，是我国南方与北方的天然屏障，也是长江、黄河两大水系的分水岭。,太白山以其高、寒、险、奇、秀、富饶和神秘的特点闻名于世，称雄于华夏；由于地质地貌、山岳冰川、源泉秀水、森林群落、天象景观、奇花异草、人文历史构成了完美的景观体系，是最佳的生态旅游景区。独特的区域位置和神奇的自然特征，赋予其厚重博大的自然与文化的双重价值，形成了不同于其它名山大川的独特魅力。被誉为“亚洲天然植物园”、“中国天然动物园”、“世界物种基因宝库”、“第四纪冰川天然博物馆”。,1.2.2 自然资源生态观光游,大川源头,三江源头渭河、汉江、嘉陵江多河源头石头河、霸王河、黑河等成为长江、黄河的主要支流,地质遗迹,冰川遗迹保存完整清晰，被称为“地质博物馆”低山、中山、高山区地质地貌具有典型特征,生态博览,秦岭植物区系典型代表，被称为“生物多样性基因库”植被垂直带谱清晰，成为东亚地区划分标准，亦称为“典型的自然综合体”,地质遗迹,关中八景之一太白积雪六月天太白八景红河丹崖、斜峪雄关、古枫幽境、桃川曲流、斗母奇峰、平安云海、太白明珠、拔仙绝顶,Part 1.2 太白山旅游资源概述,1.2.2 自然资源生态观光游,亚洲天然植物园,太白山独特的自然环境孕育了多种多样的动植物种群，从木本到草本，温带、寒温带、亚热带植物共生一林，共繁共荣。已知太白山有种子植物126科，597属，1850余种，有中国特有属25个，还有蕨类植物110种，藓类植物257种。,中国天然动物园,太白山旅游区内有森林动物及昆虫2007余种，野生脊椎动物有334种，其中兽类72种，鸟类218种，两栖类10种，爬行类26种，鱼类8种，被列为国家重点保护的珍贵野生动物37种，具有极高的科研价值和观赏价值。,世界动物基因库,太白山独特的自然环境孕育了多种多样的生物种群，其种类繁多，起源古老，是天然的物种基因库。,太白花岗岩在漫长的地质发展史上，几经构造变动、断层，节理十分发育，它们在各种外力的共同作用下，塑造了今日太白山奇峰林立、山势峥嵘的险、奇景色。太白山高山区至今还保留着完整的、千姿百态的第四纪冰川遗迹。,第四季冰川天然博物馆,Part 1.2 太白山旅游资源概述,1.2.3 太白文化太白山文化游,药王文化,姜子牙拔仙台封神 鬼谷子洞天府潜修 诗仙李白醉酒留诗 孙思邈采药悬崖壁温泉文化,宗教文化,太白山又是一座宗教名山，东汉时期就成为宗教活动的重要场所，迄今所形成的宗教文化不仅历史悠久，渊源深厚，更是博大精深。由于历史的原因，道、佛、儒三教在太白山相融相通。,太白文化,太白山三尊主神太白山主神并非太白金星，而是大太白、二太白、三太白尊神；关中文化历法、礼乐、文学发源地，民俗文化丰富。,神仙文化,太白金星是道教神仙中知名度最高的尊神之一，在普通百姓中的影响很大。姜子牙拔仙台封神相传姜子牙帮助武王建立了大周国后，为了抚慰枉死的鬼魂，接玉虚宫元始天尊敕命，去昆仑山领“封神榜”来太白山拔仙台分封众神。,Part 1.2 太白山旅游资源概述,14,1.2.4 旅游资源漂流徒步探险游,太白山徒步太白山风景秀丽，气势雄伟，气候多变，“太白积雪六月天”是著名关中八景之一，盛夏中也白雪皑皑，蔚为奇观。太白山的主体由花岗岩体组成，被地质学家称为“太白花岗岩”，所以太白山奇峰林立、山势险奇，并在高山区保留着完整的第四纪冰川遗迹。奇险的山势以及被誉为“神湖”的高山湖泊成为了众多徒步客的圣地。太白山漂流太白山漂流河道9.6公里，落差166米，可漂1-2小时。综合服务中心占地138亩，日接待能力可达2.6万人次。山水清澈，急流湍湍，弯叉交错，滩涂延绵。两岸硕果累累，山花野草遍布。泛舟河上，与浪共舞，中流击水，浪遏飞舟。一路欢笑，一路尖叫，虽互不相识，却嬉戏“水战”。丝丝凉爽、心旷神怡，让城市的烦杂九霄云外。真是回归自然，避暑消夏释放激情的漂流胜地。船在水中漂，人在画中游，就是太白山漂流的真实写照！,Part 1.2 太白山旅游资源概述,15,1.2.4 旅游资源冰雪健身游,太白山滑雪场位于国家AAAA级旅游景区太白山国家森林公园洞天福地景区，是陕西目前雪道最宽宽度达100米、占地80公顷面积最大、可容纳3000-5000人，自然雪季最长的滑雪场。东距古城西安110公里，咸阳90 公里，西距宝鸡90公里，风景优美，交通便捷，项目繁多，太白山滑雪场从美国、加拿大等国家引进了世界上最先进的专业造雪机滑雪设备。滑雪场建有长500米的练习、初级和中级 等滑雪道3条，雪圈道8条，拖牵道2条。能满足不同游客对旅游产品多样化的需要，是安全可靠的冰雪运动佳地。,Part 1.2 太白山旅游资源概述,16,1.2.4 旅游资源温泉度假游,眉县汤浴温泉，山环水绕，古木丛郁、景色如画，因地处龙凤、凤凰两山环抱之中，故名凤凰泉。据记载，“凤凰神泽”为眉县八景之一。隋文帝杨坚曾在此建“凤泉宫”作为避暑洗浴之地，唐玄宗曾三临其地，赐名“凤泉汤”。眉县汤浴温泉现有大泉3口，10余股泉水，是从地下深处沿山缝古岩裂隙中流出来的，大者如拳，小者如眼，终年不息地向外涌流。特别是它们受到深部地热加温影响，温度很高，经常保持在60左右，日出水量400多吨，非常适宜温泉度假泡汤。温泉水含有钾、镁、钙、硫磺等矿物质化学元素20余种，对治疗疥癣等皮肤病功效较大，对关节炎等病有一定疗效，故也有“神泉”之称。,Part 1.2 太白山旅游资源概述,17,1.3.1 区位交通优势明显,对外空港经由咸阳国际机场1小时航程可覆盖中西部主要城市，2小时航程可覆盖全国70%的领土，3小时航程可覆盖国内所有省会城市和重要旅游城市；并可直达欧美等国，及韩、日等亚洲海外城市。高速公路连霍高速东联西安面向全国，西连甘肃，面向西北，区域高速公路交通发达。铁路区域干线陇海线、徐兰客运专线从其前面通过，轨道交通便利。国道国道310、国道108、关中环线从其旁边穿过。,Part 1.3 太白山度假区规划背景,太白山区毗邻陕西省西向综合交通大通道，区域交通便利快捷；太白山位于西安市一小时经济圈辐射范围内。,18,服务区交通以三横三纵贯穿横向粉色线路为中心大道，主干道-关环线省道S107所穿越向东为迎宾大道通向楼观台，向西为规划通向红河谷森林公园纵向为乾汤公路分支纵穿南北通向太白山的景观大道，至眉县的太宝路以及东侧的太安路,1.3.1 区位空间优势突出,Part 1.3 太白山度假区规划背景,汤峪位于丝绸之路、宗教旅游、自然生态旅游三条游线的结合部位置，区位空间优势突出；汤峪位于宝鸡人文旅游精品区和周秦汉唐文化旅游精品区重叠区域，人文气息浓厚。,19,产业发展规划：陕西省旅游业”十二五”发展规划:延续十一五旅游形象“人文陕西，山水秦岭”为总体形象，突出强调秦岭山水在陕西旅游中的重要地位，明确了以太白山、华山等为核心建设具有国家中央公园品牌形象的秦岭山水度假旅游胜地。眉县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要：大力发展以旅游业为核心的现代服务业，培育新的经济增长点，明确以太白山为核心，塑造并强化“中国中央国家公园核心旅游区”品牌，最终将太白山旅游区建设成国家5A级景区，成为年入园游客突破百万人次、在全国具有较强影响力的大景区。总体规划：陕西省宝鸡市旅游发展总体规划：将以法门寺与太白山为核心构成“法太”国家旅游资源整合增长示范区，通过板块整体联动与项目的互补开发，形成宝鸡特有的“法太模式”，共同构成大旅游在国内乃至世界级大品牌。并将太白山旅游区的发展明确定位为：以山水风光、温泉养生、休闲度假及高山避暑为核心功能的中国最佳的休闲度假旅游基地。在区县发展概念规划中，秦岭主峰太白山成为眉县打造中国北方生态旅游度假基础的核心突破口。,1.3.3 太白山旅游区发展趋势,Part 1.3 太白山度假区规划背景,20,规划设计范围,规划设计范围,北侧：根据旅游预测，避开两个规模较大的村庄，减少拆迁量，确定北侧规划范围；南侧：根据山脊线天然分界线确定南部规划范围；东侧：避开村庄和根据天然沟壑确定东侧规划范围；西侧：根据天然沟壑和避开汤峪镇政府划定。,太白山旅游区山下部分（太白山旅游服务区）总规划面积约24.7K。一期规划面积约14.78k，规划范围：,1.3.3 项目规划范围,Part 1.3 太白山度假区规划背景,21,1.3.3 山下度假区总体规划,Part 1.3 太白山度假区规划背景,功能分区：一河两岸商业区太白会议康体区休闲度假区区运动休闲区关中民俗旅游区生态农业示范区示范镇模块汤峪新镇,1.4.1 地块定位及功能结构,一河两岸商业区位于太白山国家旅游度假区中心，是未来区域及城镇发展的标志性景观生态及功能主轴。商业区贯穿三轴、链接三心，将是太白山未来最具发展潜力之区域。功能结构一河两岸总体规划结构为“一轴三段”。一轴：沿汤峪河的生态景观主轴，构建由南向北的城市发展主轴；三段：两岸功能设置与周边城镇空间功能对接，自北向南分为城镇生活段、旅游发展段和文化展示段。,一河两岸商业区,Part 1.4 一河两岸项目分析,23,1.4.2 地块规划范围,Part 1.3 一河两岸项目分析,项目位于太白山旅游服务区中心轴线景观大道西侧，项目以汤峪河为依托，突出以休闲区域、休闲景观、休闲场地、休闲旅游、休闲文化等为价值体系，着力打造太白山旅游区独具风情的旅游休闲观光带。项目东至景观大道，西至新的规划路，南至中心大道，北至迎宾大道。,景观大道,新规划路,中心大道,迎宾大道,24,1.4.3 地块内外部情况,Part 1.4 一河两岸项目分析,地块内部现状地块内部以农田、水利宾馆、太白酒业为主地块地势较平坦，落差不大。地块外部配套地块所在区域属于旅游区中心带，周边酒店、运动、康体等资源丰富。近邻旅游区游客服务中心未来的游客集散地，周边无大型餐饮、休闲购物、超市生活配套设施。周边现状商业设施为小餐馆、民宿，较好一些的是各国有机构或金融机构自设的宾馆、酒店，基本在三星的水平。周边现状旅游配套设施情况仅有太宝路与太安路两条道路。地块景观资源基本为农田，有可利用的树林地带。,25,天时、地利、人和天时：项目的发展方向与陕西省乃至国家旅游发展战略不谋而合地利：处于太白山旅游发展中心的核心位置人和：全球旅游消费趋势的共性,国内相关经典案例研究,Two,2.1.1 深圳华侨城,Part 2.1 国内经典案例研究,深圳华侨城位于深圳经济特区的深圳湾畔，占地面积4.8平方公里，由华侨城集团公司开发、建设和管理。“旅游+地产”开发模式的概念被开发商首次提出，并成功运用到了华侨城的开发建设中，开创了“旅游+地产”开发模式的先河，成为中国房地产史上最成功的案例之一。可借鉴四大成功经验：资源系统有效整合和产业结合的主题超前的科学规划旅游项目不断创新、升级,28,2.1.2 云南丽江古城,Part 2.1 国内经典案例研究,丽江古城位于中国西南部云南省的丽江纳西族自治县，丽江古城又名大研镇，坐落在丽江坝中部，面积约3.8平方公里，始建于南宋末年。是元代丽江路宣抚司，明代丽江军民府和清代丽江府驻地。项目评价：成功利用丽江古城800多年的悠久历史，海拔2400米唯一没有城墙的古城建筑的势头，加入纳西古乐这一动态灵魂，使得动静结合，让游客流连忘返；文化运用淋漓尽致，东巴经、东巴绘画、祭祀仪式、东巴法器和世界上唯一活着的象形文字东巴文字，以及周边诸多有特色的宗教建筑群落，这些共同构成了一个古文化体系，使游客切实体会到了中国古文化的辉煌宏大。,29,2.1.3 杭州宋城旅游景区,Part 2.1 国内经典案例研究,杭州宋城旅游景区位于西湖风景区西南，北依五云山、南濒钱塘江，是中国最大的宋文化主题公园，由杭州宋城集团有限公司投资兴建。项目评价：依托清明上河图以及浓厚的宋文化，成功打造了一座文化主题公园，建立了旅游主题公园度假村房地产资本运营的经营战略，成功的揉和了旅游、地产以及资本运营，使这几方面互相促进，互相完善，形成一个有机整体。,30,2.1.4 上海新天地,Part 2.1 国内经典案例研究,上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。上海新天地以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成具国际水平的集餐饮、商业、娱乐、文化于一体的综合型街区。项目评价：上海新天地成了全国时尚消费的“桥头堡”，不仅吸引了上海的小资一族和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其他城市的时尚消费群；新天地已发展成为上海时尚生活、文化、餐饮、娱乐、购物的焦点。新天地已经成为上海的一处新的形象标志。,31,2.1.5 成功案例总结,Part 2.1 国内经典案例研究,国内成功的案例还有许多，从这些成功案例的分析终，我们得知：1、发展依托：旅游区、度假区或依托悠久的文化底蕴，或依托强势的宣传推广来打造整个项目，同时整个项目的后续服务能够完善起来，使得食、住、行、购、游、娱能形成统一的循环经济链，从而项目能得以持续发展；2、持续创新升级：在项目后续开发中，成功项目都能不断创新，不断升级，使项目能够经久不衰的发展下去.,32,2.1.6 失败案例分析成都世界乐园,Part 2.1 国内经典案例研究,成都世界乐园建于1994年，占地约469亩，总投资4.38亿元，荟萃世界著名景观108处。世界乐园位于成都市西郊，213国道旁，距市区8km。失败原因分析：艺术观赏价值上讲，追求低层次的外在模仿，缺乏对艺术品质的提升，终究只会伤害到创作对象本身的价值；世界乐园以观赏式娱乐为主，对成都市民而言体验式娱乐更适合他们的偏好；世界乐园虽然失败，但是其开展初期人气也是非常火爆的，但后续的内容升级没能跟上，缺乏完善的食、住、行、购、游、娱的体系。,33,1.4.2 国内部分竞争对手简述,Part 1.4 国内经典案例研究,黄山旅游区分析：黄山的人文历史以及海内外闻名的“黄山四绝”，加之宣传得当，使黄山在国外旅游消费者心中确定了“黄山归来不看岳”的位置。张家界旅游景区分析：张家界是以神秘的森林景观著称的，旅游设施的完善更使消费者认为物有所值。资料显示张家界是今年唯一获国外游客百分百满意的旅游单位。长白山旅游景区分析：以未开发的中国东北原始森林为主题，举办各种具有回归自然特色的活动，突出重点地将此主题推向市场。并以优美的环境、神奇的传说、丰富的人文历史景观吸引国内、外游客。,34,只倚靠，不依附相互促进，共同繁荣！太白山滨河商业街区依托太白山独特的景观资源及汤峪温泉资源规划致力学习日本福冈滨河商业街模式打造一条西北地区最具特色的滨河景观商业街区倚靠太白山发展，后期凭借自身独一无二的规划、完善的配套设施、成为一条西安市一小时经济圈内的特色街区，吸引大量的周边多次重复到访游客。,1.4.2 太白山一河两岸商业区发展思考,Part 1.4 国内经典案例研究,项目商业定位策略研判,Three,中央滨河风情街，作为太白山国际度假港的商业中心，致力打造集游览、观光、购物、休闲、娱乐于一体的特色风情商业街区，结合太白山自身素质及特点，针对不同的国际旅游需求进行业态选择、搭配。,太白山国际度假区中央滨河风情街,3.1.1 项目总体定位,Part 3.1 项目定位,人文山水新地标 世界旅游目的地,太白山 国际度假港,太白山：强调区域地位,国际度假区：国际化休闲度假享受,中央滨河风情街：品质度假氛围的营造,度假休闲娱乐主场,国际商务Resort领地,健康疗养生态天地,3.1.1 项目形象定位让每一种人都能找到快乐,Part 3.1 项目定位,如果你是没钱人，挑三拣四享优惠挺快乐,如果你是有钱人，抽着雪茄玩台球挺快乐,如果你是年轻人，滑雪健身挺快乐,如果你是中年人，漂流探险挺快乐,如果你是老年人，温泉养疗挺快乐,如果你是女人，深山养料滋养美容挺快乐,如果你是男人，商务社交特色应酬挺快乐,如果你是亚洲人/欧洲人/非洲人/欧洲人/美洲人,只要你想找快乐，你就属于太白山旅游一族！,38,3.1.3 项目形象定位太白一族玩乐四季,Part 3.1 项目定位,开创国内生态景区四季旅游的先河，以“玩乐”带头的复合式度假村突现太白山文化与旅游的融合，成为太白玩乐族。,喝族城：当地酒文化塑造及特色饮料,吃：族城：太白山山珍宴席和绿色食品系列、特色餐饮、小吃等,学族城：儿童俱乐部，滑雪或野外生存培训,逛：族城：特色赏玩小品，结合当地人文特色皮影、蜡染、木刻、印石篆刻、画像、写花鸟字、剪纸鬃人、绘画、雕塑等,乐族城：KTV、风情演艺吧、武术表演馆、风俗演绎、音乐、舞蹈、诗歌、民谣,玩：族城：四季生态游包括滑雪、探险、漂流、马术、真枪射击；GOLF私人俱乐部；网络游戏实景迷宫、室内外攀岩、溜冰场、室内网球、台球、羽毛球；玩具等；,39,3.1.3 项目形象定位温泉生态休闲娱乐商街,Part 3.1 项目定位,将建筑融入自然之中，通过与太白山景区环境相融合的建筑外观、公共空间、导视系统等，更好营造出商业街时尚、生动、生态的氛围，给人舒适、轻松、温馨的感觉；项目位于风景区内，既有绿色环保的外部环境，同时内部融入现代感、时尚感，可以让游客在这里体验到自然、方便、特色的生活方式。,40,3.2.1 中国的太白，世界的太白,Part 3.2 项目客群分析,立足陕西，发展西北地区，乃至全国最终辐射国外出境游客市场。以区域旅游度假、本地旅游休闲自住两种游客吸引为主（陕西境内）；同时倚靠强势的资源辐射目的地旅游客户（全国乃至世界范围内游客）,41,3.2.2 直击中产阶级家庭,Part 3.2 项目客群分析,西北地区度假观光、家庭消费、新型文化人,中产阶级家庭,注重环境、私密、品牌以享受自然环境为主，注重娱乐内容的更新及全新的 休闲生活状态,是否停留，取决于项目的特色及娱乐氛围；注重项目品牌及全新的休闲生活体验,短居、餐饮、旅游、休闲娱乐、零售、文化产业、寓教于乐、消费频次大于消费额度；会议、SPA、中长居住、餐饮、休闲娱乐、消费额度大院消费频次,短居、餐饮、旅游、休闲娱乐、零售,3.3.1 项目功能定位,Part 3.3 功能定位及板块划分,商务板块,总体定位形象定位客群定位,酒店板块,零售板块,文化板块,餐饮板块,娱乐板块,会务接待、CITYCLUB、精品SPA,星级酒店、特色客栈,商务娱乐、公益娱乐、休闲娱乐,高档餐饮、特色餐饮、休闲餐饮,品牌专卖店、生活服务、汽车服务、户外俱乐部,文化活动、文化设施、文化教育,外地观光客外来商务客本地白领金字塔商务人群家庭消费老年消费自驾游客徒步探险游客,公共服务区公共服务中心、会议中心、酒店、大型水上表演舞台、音乐喷泉,艺术生态区艺术创作中心、艺术交易中心、生态岛绿地、亲水步道,休闲生活区水中会所、风情酒吧街、休闲茶社、精品街区、景观跌水瀑布、观景平台,文化体验区关中民俗文化博物馆、太白文化风光展览馆、秦岭文化风光展示厅、国学论坛、文化娱乐基地,会务接待、CITYCLUB、星级酒店、商务娱乐,品牌专卖店、生活服务、汽车服务、户外俱乐部、特色餐饮、休闲餐饮、特色客栈,特色艺术专区、艺术品交易中心、精品SPA,文化活动、文化设施、文化教育公益娱乐、休闲娱乐,3.3.1 项目功能板块划分,Part 3.3 功能定位及板块划分,漫步西区休闲娱乐体验,是一个公众开放区域，由一些机动人心的室外内小街组成；有独特的沿河水景（自然与休闲度假结合）及临街景观；业态以零售、餐饮、酒吧、娱乐休闲、商务娱乐、酒店会所为主；可以体味到自然与都市恰如其分的结合之美；成为城市中产阶级家庭商务、休闲娱乐的首选之地；聚集众多特色商家。,漫步东区艺术文化体验,关中文化与世界艺术的完美契合有独特的沿河水景（自然与文化艺术结合）及临街景观；秦岭、太白山文化展览及学习基地家庭体验式文化感受；业态以展览中心、艺术厅、室内文化娱乐基地为主；可以体味到文化艺术与山水美景的有机融合；成为城市中产阶级家庭艺术生活、学习感受的首选之地，艺术品鉴赏及定制服务；吸引众多艺术家、文化爱好者。,3.4.1 面向商务旅客需求,Part 3.4 项目功能划分与客户需求对应,高端休闲产品：提供商务旅行客户所需的量身定制型休闲生活产品，涵盖提供较高私人空间的温泉会所服务、提供满足高端商务人群需求的特异化休闲服务。,私人登山教练、陪同,马术教练,艺术品鉴赏,珠宝玉石定制,3.4.1 面向商务旅客需求,Part 3.4 项目功能划分与客户需求对应,高端旅游纪念产品：为商务旅行客户提供具有鲜明地域特色和优秀工艺品质的定制专享级旅游纪念产品，用以满足商务旅游客户团队和个人的礼品馈赠和个人纪念品的格调要求。,国际化艺术设计品,地方特色手工艺品,高端度假休闲产品：星级全配套酒店、高档餐饮、会员制私人会所、温泉SPA,温泉SPA,星级酒店、私人会所,3.4.2 面向家庭、老年旅客需求,Part 3.4 项目功能划分与客户需求对应,家庭体验式服务产品：是由全体家庭成员参与的体验式购物环节，其中包含手工陶艺制作、手工纺线织布体验、手工农产品加工等原始手工艺体验等；其中更可进一步包含生态农庄体验等深度生产生活体验。通过体验式服务产品可以提高家庭成员间的合作协作能力，促进家庭成员的和谐默契。,养生保健：针对爱好养生的家庭及老年游客的生理特征提供温泉养生休闲旅游和森林氧吧负离子有氧运动休闲游。温泉温含有硫酸盐、氟、铁、钼、碘、锰等多种矿物质和微量元素，对老年常见的关节炎、风湿病疗效尤其显著。负离子有镇静、催眠、镇痛、镇咳、增食欲、降血压之效。森林中负离子浓度可达10000-20000个/cm3为自然界中最高，在天然森林氧吧中有氧运动有利于恢复进老年人的心肺功能，延缓衰老。,3.4.2 面向家庭、老年旅客需求,Part 3.4 项目功能划分与客户需求对应,休闲娱乐：尤其以怀旧的体验式消费为主，包含以传统生活体验，传统工艺体验等等，同时也可加入生态农业体验活动，为老年游客提供采摘等轻度体力运动活动。,3.4.2 面向家庭、老年旅客需求,Part 3.4 项目功能划分与客户需求对应,汽车用品，车辆养护：为自驾游旅客提供汽车美容、车辆清洁服务；考虑到自驾游旅客可能有较长距离的行驶，也为其提供基本的车辆维修保养服务；同时结合本地域传统手工艺特色，经销具有本地工艺特点的车内饰品，汽车用品等。,3.4.3 面向自驾车和徒步旅游旅客需求,Part 3.4 项目功能划分与客户需求对应,户外活动支持服务：为户外徒步旅行游客提供向导、装备、技能训练和培训等服务并在必要时提供应有的户外救援服务。同时为团队旅客提供户外拓展训练等团体性支持服务。,3.4.3 面向自驾车和徒步旅游旅客需求,Part 3.4 项目功能划分与客户需求对应,休闲娱乐住宿购物一体化服务：为自发组团的自驾游和徒步旅行旅客提供团队聚餐，酒吧聚会，KTV交流等夜生活服务，促进团队交流，一方面可以平衡区域内昼夜消费，另一方面通过多种活动给旅客留下美好记忆，促进景区宣传，吸引游客多次光临。,3.4.3 面向大多数旅客需求,Part 3.4 项目功能划分与客户需求对应,各功能板块研究分析,Fore,滨河漫步阅山、亲水、悦生活自然的生态环境，滨河街区式的休闲购物空间主街道形式加以公共广场更多的偏向闲适的度假生活方式丰富的文化、民族风俗活动创意零售空间，时尚与关中文化有机契合餐饮娱乐多姿多彩，休闲相聚好去处商务旅行最佳去处世界旅游目的地,打造最美逛游生活,打造最美逛游生活购物、观光双动线，购物、休闲双享受,购物动线突出街区的步行空间,打造最美逛游生活购物、观光双动线，购物、休闲双享受,滨河景观观光动线：重点突出休闲消费,动线安排重点突出业态组合的丰富,打造最美逛游生活购物、观光双动线,打造最美逛游生活购物、观光双动线,动线的安排突出零售、餐饮、娱乐和休闲的互动,打造最美逛游生活购物、观光双动线,动线安排倡导富有趣味性立体逛街线路,商业未来业态汇总,精品商业打造未来商业品牌,本案未来商业业态将涵盖零售、餐饮、娱乐、休闲等四大类商业类型，具体业态配比另案提供。可考虑组建时尚生活馆、体验馆和品牌展示区等方式相对商业集中区域打造本项目精品品牌商业。,部分商业业态规模空置,商业板块的订单式招商模式将是市场主流,商业未来发展趋势,本案商业规划还应关注到文化创意园区的发展,4.1 会所、酒店温泉主题会所,Part 4 各功能板块研究分析,充分利用眉县汤峪温泉的养生特性，突出生态养生全面体验，打造集温泉泳池、健身、SPA、餐饮为一体的综合性会所，结合传统中医学原理，遵循“人体平衡”之道，理疗师通过对人体经络、穴位的按压再配以特制的精油放松疗法让您在放松之余真正体验一回养生之旅。,4.1 会所、酒店温泉主题会所,Part 4 各功能板块研究分析,品牌影响力特色温泉打造高端附加值政府接待私密奢适长期经营,西北第一温泉会所,由于日本和欧洲普遍为温泉SPA，选择日本和欧洲SPA类型，日本SPA：疗法以温泉结合芳香精油和有机饮食；欧洲SPA：利用温泉的养生特效吸引游客度假静养。,延伸,特色温泉SPA,区域定位：辐射陕西乃至整个西北地区会员定位：城市中坚力量、商界精英、政府要员、外企高管经营定位：顶级温泉度假会所,SPA合作目标商家：E-SPA、Banyan Tree、SIX SENSE,4.1 会所、酒店度假酒店、商务会议中心、公寓式酒店、精品酒店,Part 4 各功能板块研究分析,结合太白山整体规划方向，在引进五星级酒店，同时兼具商务办公、会议功能，为度假旅客及商务旅客提供多方位的服务同时。另外针对超高端客户规划别墅类型度假酒店，普通大众客户规划精品酒店和民俗客栈。,4.1 会所、酒店度假酒店、商务会议中心,Part 4 各功能板块研究分析,品牌影响力五星级酒店高端附加值政府接待特色酒店会务经济,西北首家Boutique hotel 精品酒店,加入政府、企业、行业会务接待经济，为酒店及商业街提供相对稳定的客源。,延伸,会务经济,精品酒店，也叫生活时尚酒店或设计师酒店，内设各种不同等级的奢侈设施。精品酒店的布置通常独特亲切，给旅客探究当地文化的机会。,精品酒店合作目标设计师：选择国内知名建筑设计时进行酒店设计,度假别墅,滨河观景客栈,针对对私密性要求极高的客户规划少量温泉度假别墅。,针对普通大众及追求关中特色文化的旅客规划滨河观景客栈。,4.2 餐饮&酒吧度假餐饮,Part 4 各功能板块研究分析,依托独特的环境，打造特色度假餐饮，与酒店、商业、旅游互动，知名品牌打造精品餐饮，依托关中文化、滨河景色打造特色休闲餐饮，充分利用户外空间，营造休闲消费氛围。,4.2 餐饮&酒吧度假餐饮,Part 4 各功能板块研究分析,高级西餐主题餐厅异国风情关中特色私房菜休闲小吃连锁快餐,高级西餐合作目标商家：塞纳河西餐厅、米其林三星餐厅、玫瑰园、意庐。,SENS&BUND纯正法式餐点，让客户真正领略现在法式大餐的风范。每道菜肴都会挑战你的视觉、味觉、听觉、嗅觉、触觉的极限；餐厅从规划设计到餐具、食材的选择都精益求精。,WHAT？依托优越的景观资源，引入正宗的外国西餐厅，成为高档度假餐饮的标志；地道的口味、一流的服务原味的装修风格,4.2 餐饮&酒吧度假餐饮,Part 4 各功能板块研究分析,主题餐厅合作目标商家：鑫华府、川渝人家、外婆印象、国力仁和、川国演义。,高级西餐主题餐厅异国风情私房菜关中特色休闲小吃连锁快餐,WHAT？以独特的主题、装修，吸引追求时尚、追求品质的消费者；文化艺术与餐饮的结合，在满足消费者味觉的同时，亦满足视觉、听觉等全方位的享受；多家特色/主题餐厅，共同形成磁力点，成为西安一小时经济圈最具特色的餐饮处。,4.2 餐饮&酒吧度假餐饮,Part 4 各功能板块研究分析,目标商家：川菜：俏江南、麻辣诱惑、巴国布衣、川江码头。火锅：海底捞、小肥羊、小天鹅、东来顺。湘菜：湘鄂情、满庭芳、秦淮人家、滋味堂。浙菜：小南国、西湖春天。,高级西餐主题餐厅异国风情地方特色关中特色私房菜休闲小吃连锁快餐,WHAT？以日常受欢迎的各地地方中小型特色品牌餐饮，满足普通大众的餐饮需求；,4.2 餐饮&酒吧度假餐饮,Part 4 各功能板块研究分析,关中特色：关中官府私房菜关中小吃，如凉皮、岐山面等,高级西餐主题餐厅异国风情地方特色关中特色私房菜休闲小吃连锁快餐,WHAT？以高档农家客栈的形式，配合关中特色餐饮、小吃；一改过去脏乱差的街边小吃及口味不佳的农家乐特色小吃模式，以庭院餐厅、私房菜、客栈的模式提供关中风味特色餐饮体验,4.2 餐饮&酒吧度假餐饮,Part 4 各功能板块研究分析,典型商家：咖啡店、茶馆、格调饮品点、甜品店、快餐等,高级西餐主题餐厅异国风情关中特色私房菜休闲小吃连锁快餐,WHAT？充分利用开阔的户外空间以及沿河优美的景观环境，引入休闲餐饮，连锁快餐，加强休闲旅游氛围的营造；休闲餐饮的零星分布，能为消费者提供休息的场所，户外空间的延伸，和谐休闲,意向合作单位：咖啡：星巴克、COSTA、ILLY、KOSMO、蓝鸟、季诺、真锅、SPR。西式快餐：麦当劳、肯德基、汉堡王、必胜客、棒约翰。中式快餐：面点王、东方即白、永和豆浆、真功夫、味千拉面、大家乐、仙踪林、雨花西餐、一茶一坐。休闲食品：面包新语、米旗蛋糕、蛋挞王、哈根达斯、自然派、优之良品。,4.2 餐饮&酒吧骑岸酒吧,Part 4 各功能板块研究分析,依托独特的景观环境吸引少量酒吧商家进驻，加入演艺元素，增强文化气氛的打造，酒吧的打造可参照丽江和后海夜的发展模式，充分利用滨河景观资源。,4.3 娱乐公众娱乐+商务娱乐+休闲娱乐,Part 4 各功能板块研究分析,21世纪，以休闲、旅游、娱乐、体育、健身、艺术、文化传播等为主体的“都市休闲经济”将成为下一个经济大潮、一个不可忽视的产业。美国宾夕法尼亚州立大学著名的休闲研究教授杰弗瑞戈比,4.3 娱乐公众娱乐+商务娱乐+休闲娱乐,Part 4 各功能板块研究分析,涵盖内容：水幕电影/水秀互动电子视屏生态、艺术文化博物馆广场,公众娱乐商务娱乐休闲娱乐,WHAT？依托优越景观资源，设置大量互动公众娱乐设施，打造滨河休闲长廊的龙头景观+互动+参与声、光等科技手段与项目水体的结合,4.3 娱乐公众娱乐+商务娱乐+休闲娱乐,Part 4 各功能板块研究分析,公众娱乐商务娱乐休闲娱乐,WHAT？（商务娱乐）温泉SPA、KTV、温泉会所，重新定义太白山景区商务经济至尊、奢华、私密、休闲、度假,娱乐KTV意向合作单位：钱柜、音乐会、好乐迪、魔方、HAPPYAGOGO、K歌王、加州红；,WHAT？（休闲娱乐）通过多样的娱乐业态，形成集聚效应文化艺术展示及交流中心、寓教中心等创新业态，抢占市场先机丰富、创新、寓教,4.4 特色零售板块,Part 4 各功能板块研究分析,从购物的休闲体验分为出发，结合当地的文化特色及旅游消费客群的层次，选择适合存在于旅游度假商业街的业态引进。此外尤其应结合当地的旅游人数、消费状况，注意商业开发的规模（体量）、节奏。避免贪大求全而导致大量空置或经营状况的不佳。,4.4 特色零售板块第一阶段（特色精品小店）,Part 4 各功能板块研究分析,特色精品小店地方特色商品、温泉周边产品、户外登山产品、24小时便利店等,关中特色商品,户外旅游,养生产品,4.4 特色零售板块第二阶段（品牌主力店、次主力店的引进）,Part 4 各功能板块研究分析,主力超市、精品超市、百货生活馆等一批知名品牌商家引进,精品超市,百货生活馆,4.4 特色零售板块第三阶段（品牌商家进驻）,Part 4 各功能板块研究分析,品牌商家知名品牌商家强势入驻，提升商业街整体品质，并通过通过独特的建筑及店面设计，传递品牌信息。,世界名品,汽车周边,潮流服饰,高端品牌,4.5 商业板块互动,Part 4 各功能板块研究分析,各种引导新价值观、新生活方式的零售与餐饮有机结合延长游客逗留时间,Mix&Match,4.5 商业板块互动,Part 4 各功能板块研究分析,新的娱乐体验式夜间消费延续了日间消费无缝衔接的全日消费链,Night&Day,4.5 商业板块互动,Part 4 各功能板块研究分析,更多的亲水环境与户外空间与餐饮和酒吧融合营造独特的娱乐体验,Outdoor Experience,4.5 商业板块互动,Part 4 各功能板块研究分析,将旅游度假与温泉养生完美结合打造生态度假体验,Resort&Regimen