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    合富淮河新城沿湖滨西路地块物业发展思考.ppt

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    合富淮河新城沿湖滨西路地块物业发展思考.ppt

    民生淮河新城还建房北侧沿湖滨西路地块物业发展思考,合富辉煌房地产(安徽)公司09年3月18日,1、地块周边调研2、地块价值分析3、产品定位建议,一期,二期,三期,四期,五期,还建房,本次规划地块,地块现状,湖滨西路,规划四路,地块西连淮河新城二期;南至淮河新城还建房;北临湖滨西路,东面为农民自建房;整体区域居住及商业环境较差;目前还建房已基本建设完成,淮河新城二期建设刚起步,临近建筑工地,道路暂不畅通;地块东侧300米处,临近安徽理工大学;湖滨西路修通后,直接与陈洞路与园南路相接,未来交通状况良好;,地块周边调研,规划四路,还建房,安徽理工大学,湖滨西路,九年制中小学,地块周边调研,房地产E网,九年制中小学,在临近地块的项目二期位置规划了九年制中小学,共计54个班(小学36个,中学18个),计划引入洞二小、实验中学等淮南知名学校。按每班60人计算,正式投入使用后,将有超过3000名学生就读,伴随而来的家长及教师人流,超过6000人。,预计地块周边经常性流动人口约10000人,安徽理工大学(北校区),安徽理工大学是一所以工为主,工、理、管、医、文、经、法等学科协调发展的多科性大学,是安徽省重点建设的大学之一。学校包含本科生、博士、硕士研究生、成人本专科生等各类在校学生;生源广泛。,其中北区常驻师生约12000人,还建房及四期部分,地块南侧规划为小区的还建房,总建约15万方,约有超过5000常驻人口;地块西北侧为项目四期,也拥有部分流动人口会被本地块的商业所吸引;,地块周围的长驻居民约8000人,东苑,地块北面的湖滨西路,修通后将成为40米宽的市政干道,直接联通东苑小区,同时接通陈洞路,可辐射周边东苑常驻人群;,经常性流动人口约5000人,东苑,地块可能辐射到的范围内约有10000+12000+8000+500035000人,根据商业经验,每10万人约需要10000平米商业配套,预计本项目需要3500平米左右的商业体量。,1、地块周边调研2、地块价值分析3、产品定位建议,地块特征分析,地块特征分析:地块面积较小;地块沿滨湖西路成狭长型分布,规划有较强的局限性,不具备打造高端的物业的特性;地块产品规划的方向基本以沿街商业,及投资型小高层或高层公寓为主要方向;,房地产E网,地块价值分析,商业价值分析地块与淮河新城中小学一路之隔,未来商业价值较大;地块靠近安理大(北校区)南大门,学生有较强消费能力;地块周边缺乏成规模的商业配套,形成市场的空白点;南侧超过15万平米还建房,形成固定的消费群;,小结:由于地块周边中小学、理工大学、还建房、东苑小区等众多学校和住宅区环伺,消费能力强大,为项目开发商业提供了市场依据;,地块价值分析,投资价值分析理工大学上万名学生租房需求,为项目开发投资性产品提供基础;地块旁规划了54个班级的中小学,对于看重教育资源,方便子女就学的家长提供了类似“学区房”的产品;周边众多的高档娱乐场所,对于经营类住房有一定需求;投资类产品可以作为社区商业配套的一部分,增加项目的附加值;,小结:地块附近的大学生、中小学生家长等,都属于消费能力较强人群,具备很强的消费能力,为项目投资提供保障。,1、地块周边调研2、地块价值分析3、产品定位建议,周边商业状况,商业状况:以理工大学为中心:向东:多以社区底商为主,面积区间约在15-200平米,商业形象良好,经营业态以网吧、中低档餐饮、诊所、理发、眼镜店、精品店、小型超市为主;向西:多以农民自建房、地摊商业、大排挡形式为主,商业形象低档;向南:沿陈洞路两侧,基本以沿街商业为主,整体形象良好,但人气不旺;租金范围:20-60元/,商业规划设计建议,为增加产品价值,建议做两层沿街商铺;商铺面积不易过大,尽量控制在开间4-6米,进深10米,单层面积约40-60平米,总面积应尽量控制在120平米以内,以便降低投资门槛;商业上的公寓部分尽量退后,以保持商业房型的完整型,不至于影响产品价值;建议下层层高在4.5米以上,上层层高3.6米;中间小区入口建议在12米左右;从商业建筑面积总上来看,可以达到约4000平米商业的总量。,商铺数量:约45间左右;,针对活动于项目周边的消费人群特征,建议做如下业态定位:,配合安理大:经营报刊租书店、网吧、小型餐饮、小型超市、台球室等娱乐性消费为主;,配合中小学:以一些文化用品店,书店等为主;,配合还迁房:以社区配套为主,如诊所、干洗店等,房地产E网,周边居住性投资状况,租赁情况:地块附近的出租物业,多以老式住宅小区及农民自建房为主,整体居住层次较差;学校附近的出租房,多为零散出租,没有系统化的管理及代租活动,较为原始;学校附近的旅馆普遍层次较低,周一到周五生意一般,周末生意火爆;小面积,低租金的房型较受欢迎。租金范围:一房:90-200元/月(农民自建房)200-400元/月(正规小区)两房或三房的租赁则以合租形式为主,平均每户承担房租约200-300元;旅馆则根据档次,在10-50元/天浮动;,户型设计参考,参考案例:发能太阳海岸三梯11户,面积区间从40-70平米;主力户型为一房至两房,朝南面多为两房设计,尽量控制北面为公共空间或小面积房型。优势:户型设计较为合理,房间完整性好;劣势:北向户型易引起客户抗性;,户型设计参考,参考案例:恒生阳光城两梯11户,面积区间从57-88平米;主力户型为一房至两房,北侧为内走廊,所有房型均朝南;优势:所有户型均朝南;无北向房型;劣势:户型设计较差,易引发客户对于户型的抗性。,规划设计建议,地块占地约10亩,东西长约250米,南北宽约30米;根据前期调研,考虑到开发成本及风险控制,建议建筑层数控制在18层以下。建议沿湖滨西路排列四栋18层板式公寓,每栋公寓东西长控制在45米左右,南北宽控制在12米,两栋公寓之间留20米宽度。粗略估计出公寓总建面约在34000平米。,公寓体量:建议控制500套左右;,为保证产品线的丰富性,减少后期的销售风险,建议每栋楼的规划设计各有侧重点:,重点考虑后期作为快捷酒店的发展方向,建议其中一栋楼统一规划为约40平米左右的小户型;房型控制在一房一厅,后期销售过程中可以针对一些快捷宾馆进行招商,形成大批量去化;,针对项目靠近淮河新城中小学这一特点,可以规划其中一栋楼,为学生或学生家长提供便利,建议面积户型普遍控制为不超过70平米的两房,实现家长伴读的需求;,针对投资客的投资需求,及一部分大学生或年轻人的居住需求。这类人考虑到风险或承受能力的问题,要求总价不宜过高,因此可规划剩余两栋楼为一房至两房任意组合,不建议做三房。建议在规划中考虑到阳台或飘窗等一些生活上的实用性功能,减少客户的抗性。同时后期可推出一些代租等增值服务,保证产品投资收益,促进投资客成交。,3.4万平米公寓+4000平米商业3.8万平米,地块容积率约为5.7。,房地产E网,地块最终规划总面积:,3.4万平米公寓+4000平米商业3.8万平米,地块容积率约为5.7。,谢谢!,

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