北京龙湖牛栏山项目市场研究及定位顾问报告165页.ppt

伟业顾问,龙湖牛栏山项目,市场研究及定位顾问报告,2006/12,一、,二、,三、,四、,一、,二、,三、,四、,一、,二、,三、,四、,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问目 录第一篇 区域价值及供应市场研究篇,第一章,本项目区域价值认知.1,顺义区功能定位及产业发展概况.1顺义新城规划及发展概况.6本项目用地状况.13区域价值小结.15第二章 顺义普通住宅市场环境研究.17顺义普通住宅市场供应分析.17顺义普通住宅市场销售分析.27典型个案.29顺义普通住宅市场小结.46,第三章,顺义区别墅市场环境研究.47温榆河别墅区.48京东别墅区格拉斯小镇.59潮白河别墅区.61顺义区别墅市场小结.68,一、,二、,一、,二、,三、,一、,二、,三、,四、,五、,一、,二、,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问,第四章第五章,本项目市场空间探寻.1顺义区普通住宅空间探测.3顺义区别墅市场空间探测.4可借鉴典型案例研究.5,固安孔雀城.5龙山新新小镇.9果岭小镇.11第二篇 需求研究、市场定位及产品初步设想篇,第六章,需求调查问卷研究.15,需求调研及深访说明.15顺义牛栏山区域拦访调研.18大空港区域拦访调研.31北京市内(东北四环）区域拦访调研.47怀柔区域拦访调研.58第七章 需求深访研究.62金汉绿港策划总监，吕先生.62天竺房地产开发公司副总，朱先生.65,三、,四、,五、,六、,七、,八、,九、,十、,十一、,一、,二、,三、,四、,一、,二、,三、,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告,伟业顾问,中房水木兰亭销售总监，冯先生.66固安孔雀城策划总监，陈先生.67易郡销售总监，苏小姐.68固安孔雀城成交客户，王先生.68曹先生.71牛栏山酒厂中层干部，寇女士.73毕女士.75刘先生.76翟先生.77,第八章 购买意向&购买能力综合分析.79,顺义城区牛山区域.79后沙峪天竺之空港区域.80北京市区区域.80本项目目标客群.81,第九章 市场定位及产品设想建议.83,本项目市场定位.83产品初步设想.87中小户型搭配/改造方案.91,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问,第一篇,区域价值及供应市场研究,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问,第一章,本项目区域价值认知,一、顺义区功能定位及产业发展概况（一）顺义在北京市总体规划中的定位在北京市“两轴-两带-多中心”的城市空间结构中，顺义区处于“东部发展带”的重要节点；同时顺义区还是北京重点发展的三座新城之一，承接北京市区人口、产业和城市功能的转移。由于新的重大项目将按照城市建设的重点发展方向优,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告,伟业顾问,先考虑布置在新城和产业带上，顺义区作为首都现代制造业基地，已成为北京工业发展的重要组成部分和重要载体。,顺义区将建设成为连接国际国内的枢纽空港，打造服务全国、面向世界的临空产业中心和现代制造业基地。,（二）顺义新城的五大产业格局,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告,伟业顾问,以空港工业区为载体、以电子通讯为主导的空港高科技产业群落，年产值约 200 亿元。这里汇集着松下、索尼、爱立信、JVC、西铁城等电子通讯业的世界名牌。,以林河工业区、北京汽车生产基地为载体，以汽车制造为主导的现代制造业产业群落，年产值达到 236 亿元。现代汽车、摩比斯发动机、北一大偎机床等展示出蓬勃发展的力量。,以燕京、顺鑫、汇源、鹏程、牵手等一批知名企业为代表形成了以啤酒、,白酒、果汁、肉食等为主导的都市型饮料食品产业群落。,以空港物流基地为载体，以物流、仓储为代表的现代服务业产业群落。日邮航空、华辉国际、宅急送快运、等百余家企业已相继入驻。以三高农业示范基地为载体，以优质籽种产业为代表的现代农业产业群,落，成为展示顺义现代农业的窗口和农业高科技项目的孵化器。,（三）顺义经济发展水平,2005 年三大产业共完成产值 820 亿元，销售收入 805.6 亿元，利润 38.5 亿元，,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告,伟业顾问,分别占全区工业的 89.1、88.5和 84.6。其中汽车制造业完成工业总产,值 377 亿元，电子信息产业完成产值 302.5 亿元，都市工业完成产值 140.5 亿,元，分别占全区工业总产值的 36.6、32.9和 15.3。到 2005 年底，临空经济核心区实现生产总值 185 亿元，占全区的 70；实现税收 62 亿元，占全区总税收的 86。三大产业已成为顺义工业经济中名副其实的支柱产业。“十五”时期，顺义工业经济增长态势强劲，工业总产值始终保持两位数以上的增长速度。2005 年全区完成工业总产值 920 亿元，实现销售收入 910 亿元，工业出口额 260 亿元，占远郊区县出口总额的 61，实际利用外资 2.52 亿美元。经济总量的绝对额及其增长速度在远郊区县中独占鳌头。,全区现有 2 个中国名牌产品（燕京啤酒和汇源果汁），6 个北京名牌产品（牛栏山牌二锅头、华灯牌北京醇、牵手牌果蔬汁、天福号牌熟肉制品、雨虹牌防水卷材、顺美牌西服套装）；件中国驰名商标（燕京、汇源、牛栏山），16件北京市著名商标（燕京、顺美、鹏程、美驰、雨虹等）；同时，依托空港、林河、北京汽车生产基地等重要经济功能区，顺义还集聚了一大批国内外知名企业，诸如：以松下、索爱、JVC、村田为代表的电子信息企业，以现代汽车、江森座椅、延锋伟仕通为代表的汽车及零配件企业，以华大基因、四环药业为代表的生物制药企业全区三资企业达到 660 家，世界 500 强企业达到 25 家，品牌总量位居首都各区县第一。,（四）顺义的“十一五”工业布局,重点发展河西，积极布局河东，着重构建“一带、两园、三大基地”新格局。,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问核,心,边,区,重点发展,沿区,区一带：在顺义河东地区构建现代都市产业带；两大产业园：空港西区产业园和北方出版印刷产业园；三大基地：空港临空产业基地、林河现代制造业产业基地、北京新技术承接转化示范基地。到 2020 年，基本实现顺义作为中国重要的现代制造业基地的战略目标。“十一五”期间，顺义工业将结合产业结构调整和目前“核心区辐射区边远区”的三级结构，依托现有的四个工业园区，构建以林河工业开发区和汽车生产基地中心区域为核心，整合仁和、李桥等镇的林河现代制造业基地；构建以空港工业区、天竺空港出口加工区为核心，整合空港物流基地、国门商务区、高丽营金马工业区、赵全营、牛栏山镇的空港临空产业基地；构建北京新技术承接转化示范基地；打造为中关村科技园区提供产业基地支撑的空港西区产业园和以北务镇为载体、面向京津冀的北方出版印刷产业园；在河东地区构建现代都市产业带；整合、盘活闲置资产，适度发展乡镇工业。实现区域工业的合理布局、相对集中和协调发展。,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告,伟业顾问,二、顺义新城规划及发展概况,（一）顺义区城市空间布局,按照北京市“两轴、两带、多中心”城市发展战略要求编制完成的顺义新城规划，确定了“一港、两河、三区、四镇”的城市空间布局，将首都临空经济区确定为顺义新城发展的核心枢纽，进一步提升了临空经济的核心地位和关键作用。,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告,伟业顾问,中心区：潮白河以西地区的主城区组团，马坡组团和牛栏山组团，是顺义,区的政治、文化、经济中心。,空港新区：包括后沙峪镇、天竺镇和南法信镇及空港工业区和空港物流园,区后沙峪镇中心。,河东新区：包括南彩镇、北小营镇，以现有镇中心为基础，形成南彩组团,和北小营组团。,牛栏山组团被纳入到“顺义中心区”内，属城镇重点发展区域。但位置相对处于北部边缘组团。,（二）顺义新城概况,新城建设的中心，即是把依傍潮白河的马坡组团打造成充满奥运底蕴和潮白风情的顺义新城。第 29 届奥运会水上项目比赛场馆坐落在顺义卫星城马坡组团内。,顺义新城建设用地规模将达到 108 平方公里，到 2020 年，全区常住人口将达到 139 万人，其中顺义重点新城规划人口规模为 70 万至 90 万人，同时预留,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告,伟业顾问,达到百万人口规模的发展空间。先期开工建设的顺义重点新城为 9.77 平方公里。位于顺义老城区以北，北京东北方向，距首都国际机场约 10 公里，距北,京市区 32 公里，区位优势明显。,顺义新城规划规划预计几年内顺义区政府将搬迁至马坡白马环岛东南，即牛栏山一中对面，本项目距离很近，利好优势明显。,（三）马破组团概况,规划范围为西起花园西路、东至滨河西路、南起减河、北至花园北路。2008年奥运会的水上运动中心、马术比赛场馆也在规划范围内。马坡组团将采用“双核多心”的布局，新区将分为 4 个区域：,东北区为奥运休闲度假及可开发的高档别墅区，东南区为局部环境调整改善的别墅区，西北区为可规模开发的中档住宅区，西南区为旧村改造区。,此外，南北将各建一处商业服务区。,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告,伟业顾问,（四）奥运契机,2008 奥运会赛艇、皮划艇及激流皮划艇、马术等项目将在此举行，比赛场馆位于北京市顺义马坡镇潮白河畔，距离城区 1.5 公里，占地面积 162.6 公顷，,这一工程将显著改善周边的环境。,顺义区将打造以水上公园为核心、方圆 15 平方公里左右的体育休闲度假区，奥运会的举办，将大大提高顺义的城市基础设施水平。奥运会比赛结束后，顺义区将对比赛场馆等设施进行整合，使之形成以新城为背景，奥运大道为引导，水上公园为核心，潮白河为装点，具有国际品质、风光秀丽的综合性旅游休闲产业带，奥运会后形成体育休闲度假区。,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告,伟业顾问,顺义区政府进行绿色生态人居环境建设，2006 年将启动潮白河、减河河道整治工程，奥林匹克水上公园景观绿化工程、向阳闸库区改造工程也即将启动，滨河左右堤路建设年底将达到通车条件，实施中水回用，建设河面景观，完成潮白河森林公园二期工程建设，启动河道景观照明工程，试点沿河屋顶绿化工程等。相应城市基础设施提高，对本区域影响巨大。,（五）牛栏山组团概况,城镇性质：,北京市顺义卫星城沿潮白河绿色轴带的一个组团；牛山地区政治、经济、文化教育中心；顺义北部地区中心城镇和物资集散地；北京市市民休闲度假活动的基地之一。,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告,伟业顾问,人口规模预测：,(1)镇域总人口现状 4.2 万人，规划期(2010 年)6.8 万人。(2)镇区人口现状 3.3 万人，规划期(2010 年)5.6 万人。(3)村庄人口现状 0.9 万人，规划期(2010 年)1.2 万人。建设用地规模：,规划牛山组团建设用地 644.3 公顷，人均建设用地 115.05 平方米。其中，居住用地人均 29.56 平方米、公共设施用地人均 17.61 平方米、工业用地人均27.11 平方米、仓储用地人均 4.55 平方米、绿地面积人均 18.36 平方米。总体用地布局规划：,未来的牛山组团（地区）将形成“三区、三轴、六带”的规划用地结构：,(1)“三区”是指现代农业与村庄建设区；工业、仓储区；居住生活区。,(2)“三轴”是指娱乐休闲轴；历史文化观光轴；自然景观轴。,(3)“六带”是指充分利用牛栏山周围的绿色农田环境背景和潮白河、怀河、忙牛,河、小中河和东水西调干渠等自然河流条件，形成沿河绿带和道路绿化。城市建设用地布局规划：,城市建设用地以产业布局为主体，分成三大功能区。,(1)现代农业与村庄建设区。规划迁村并点逐步改造农村住宅，改善生活环境和居住环境，形成相对集中、生活服务设施完善、环境优美的五个农村居民点。(2)工业、仓储区。主要位于京密路两侧，在辖区中部以西建设牛栏山工业区，逐步建设成为一个资金密集型和技术密集型的工业园区，同时将现有的仓储设施改造成现代化的仓储区。,(3)居住生活区。位于京密高速公路以东，在牛山的东南部，以现状地区办事处为基础，以小区开发为契机，发展第三产业和房地产业，从而形成一个设施配套、环境优美的居住生活区。,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告,伟业顾问,牛栏山组团位于顺义新城北侧，依照“顺序”发展，该组团发展相对滞后，区域城市化及中高端属性未形成，经济支撑力度相对较弱。,（六）顺义交通路网建设,北京出发到达顺义城区，101 国道、机场高速路、京承高速公路、六环路、顺平路等主要公路干线四通八达，京顺路北侧的另一条机场高速路也在规划之中。沿京顺路至枯柳树寰岛向东，到达本地块穿城区沿顺安路向北，路况较为良好，交通通达。,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告,伟业顾问,在建白马路是北京市城市十五规划路网中的一条城市主干道，设计红线宽6080 米，它穿越昌平、顺义和平谷三个郊区县，是顺义区境内一条东西向的主要通道，沟通北京奥运中心和顺义奥运分中心。本次建设段西起顺义区高丽营镇北白马路立交（白马路与京承高速公路的互通式立交），东至顺密路，路线全长 20.156 公里，设计车速 60 公里/小时。白马路贯通后，市区至马坡时,间可提速至 30 分钟。,根据北京市轨道交通总体规划，投资总额约 14 亿元人民币，建设城郊轻轨交通城铁 15 线，顺义段建设工程，规划路全长 42.4 公里(四惠站牛栏山火车站)，顺义段(孙河大桥至牛栏山火车站)24 公里，将于 2010 年底全部建成。,京平高速，其中李天（李桥镇天竺）将缩短市内到潮白河距离周边交通改善将日益缩短顺义与市区的距离，弱化顺义郊区的概念,三、本项目用地状况,（一）地块四至及交通情况,东侧：紧邻在建潮白河滨河路,南侧：紧邻纳帕尔湾项目、滑雪场北路，道路交通压力较大狭窄，需要适当拓宽与改造,西侧：现状多为防护林，双向四车道顺安路，道路为省道，车流量相对不多北侧：现有一定住户及门帘房，紧邻辛樊路，多货运大车,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告,伟业顾问,周边公共交通系统建设不够充足，直接到达本地块公交目前只有 2 辆，为跨区长途车,（二）用地指标,土地面积：316465.97 平方米规划建筑面积:151500 平方米容积率：1,限高：12 米，局部突破至 18 米,本项目处于牛栏山镇的东南侧，属郊区、低层低密度、中大盘项目。,（三）地块周边环境与景观,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问北,西,东,南用地规整，拆迁量少，内部有高差，整体素质较好，但周边景观资源一般！四、区域价值小结顺义区是“东部发展带”的重要节点；作为北京重点发展的三座新城之一，顺义更担负着首都现代制造业基地的重要职责，要确立在北京工业中的中心地位，未来五年顺义区经济将保持快速增长幅度。区域两大利好因素：临空经济圈列为北京大高端产业之一，直接带动空港等周边功能区的蓬勃发展；奥运赛事提升区域认知度，并加快区域城市基础设施和配套的改善，及生态绿化水平，直接带动顺义新城马坡组团的城市化进程。京承二期、奥运大道、机场高速二期、京平等道路的建设及改造大大缩短顺义与市区的距离。本项目属郊区中大盘项目，用地条件可发挥空间较大，但自然景观优势不明显。顺义区大环境整体利好，本项目所在牛栏山组团处于城区外围边缘地带，空港,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告,伟业顾问,经济及奥运效益辐射度相对弱。,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问,第二章,顺义普通住宅市场环境研究,五、顺义普通住宅市场供应分析（一）竞争区域近几年普通住宅供应根据项目位置，选定顺义县城、空港-天竺地区和牛栏山-马坡地区为本项目的竞争区域。顺义区普通商品住宅开发从 1998 年万科城市花园开始，至今共约20 余个，总供应量超过 350 万平米，其中 05-06 年供应量在 143 万平米，即,4,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问将开盘入市供应 40 万平米；顺义住宅市场从南向北逐渐兴起，近年商品住宅供应主要集中在顺义城区（约 215 万平米），马坡-牛栏山商品住宅供应量较少。竞争区域近几年房地产项目供给,区域顺义县城后沙峪-空港,项目名称阳光水岸博雅世家水景豪院万科四季花城金汉绿港裕龙花园（五区）兴顺宝典广厦鑫苑双兴小区一期怡馨家园前进花园龙庭公寓清岚小镇香花畦白露雅园空港国际蓝湾莲竹馨晴裕祥花园万科城市花园,销售状态未开盘未开盘未开盘新房新房尾房售完售完售完售完售完售完未开盘新房新房尾房售完售完售完售完,开盘时间2006 年 12 月2006 年 12 月2007 年 3 月2006 年 10 月2005 年 9 月2004 年 9 月2005 年 10 月2005 年 9 月2004 年 12 月2004 年 5 月2003 年 8 月2003 年 3 月2007 年 3 月2005 年 7 月2006 年 10 月2004 年 10 月2005 年 6 月2005 年 4 月1999 年 4 月1998 年 10 月,总建面（公顷）252.1612.0223632242.421127202616.884.214.22.71.171528,均价（元/平米50005000500060005500550037003500335045002500420040006600520063005400380028604800,牛栏,山-,马坡花园,售完,2000 年 6 月,38,2080,马坡,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问（二）竞争区域竞争性分析竞争区域在售项目目前，竞争区域内在售项目主要集中在顺义城区、后沙峪空港两个区域。后沙峪-空港地区在售项目,清岚小镇,香花畦白露雅园蓝星花园,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问顺义县城在售项目,水岸豪庭博雅世家万科四季花城,阳光水岸金汉绿港裕龙花园,顺义城区在售项目 3 个，总供应约 108 万平方米，目前已入市面积 40 万平米，消化量超过 91，现有房源约 3.3 万平米；后沙峪空港在售项目 2 个，总供应约 20 万平方米，目前已入市面积 20 万平米，消化量约 43，现有房源约 5.2 万平米。,0,0,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问竞争区域在售项目供应情况,区域顺义城区,项目名称万科四季花城金汉绿港裕龙花园（五区）,总占地公顷153511,总建面公顷236322,容积率1.531.802.00,已开盘公顷7.8510.5822,在售公顷1.771.350.2,销售率77%87%99%,合计,61,108,40.43,3.32,后沙峪空港,香花畦白露雅园,13.783,15.844.21,1.151.40,15.844.21,5.170.06,67%99%,合计,16.78,20.05,20.05,5.23,在售项目后续供应、即将开盘项目供应情况在售项目后续供应、即将开盘项目供应情况,区域顺义城区后沙峪-空港,项目名称*阳光水岸*水景豪苑*博雅世家万科四季花城金汉绿港裕龙花园（三区）香花畦*清岚小镇,项目位置顺义区顺义县城双兴北路顺义区顺义县城光明北街顺义区建新北区乙 36 号顺义区顺西路益麒麟家居建材广场对面顺义区府前东街东兴路顺义区裕龙花园顺义区后沙峪德国印象北侧顺义区空港城后沙峪新城北部，京密路枯柳树环岛西侧合计,在售公顷01.771.350.25.1708.49,潜在公顷2512.022.1615.1552.4223026155.75,存量公顷2512.022.1616.9253.7723.25.1726164.24,竞争区域内，部分在售项目的后期供应约 90 万平方米，主要集中在金汉绿港,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告,伟业顾问,项目上；即将上市的项目共有四个，新增供应面积 65 万平方米，其中清岚小,镇约 1/3 比重为回迁户，实际新增净供应约为 56 万平米；可见 2007 年顺义城,区潜在供应量超过 130 万平米，进一步消化区域客户。,2007 年一季度顺义区将入市土地,2007 年一季度顺义区将有两个两块土地入市：顺义区马坡的顺新绿色家园 1#地用地，总建筑面积 60.2 万平方米；顺义区马坡的北京滨水居住区 2#地用地，总规划面积为 34.5 万平方米。随着奥运利好，马坡组团发展提速，明年伊始马坡区域土地供应约 100 万平米，区域大规模集中供应，一方面有利于共同做大区域，但另一方面也使竞争更加激烈，进一步分流区域客户。,（三）竞争区域在售项目供应特征,1、竞争区域在售项目建筑形式,顺义城区目前普通住宅容积率集中在 1.5-2.0 之间，以 15-20 高层板楼为主，万科四季花城属于中低密度低层住宅；后沙峪空港地区容积率在 1.1-1.4 之间，以低层住宅为主；现有供应结构中，以城区的高层、板楼为多，低层低密度、类别墅产品特征的供应相对较少。,2,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问竞争区域在售项目建筑形式,区域顺义城区后沙峪-空港,项目名称阳光水岸水景豪院博雅世家万科四季花城金汉绿港裕龙花园（五区）清岚小镇香花畦白露雅园,容积率2.51.484.81.531.81.131.151.4,产品形式25 栋 12-18 层板楼24 栋板楼1 栋 15 层板楼16 栋 4-11 层板楼17 栋 15-20 层板楼22 栋 5-18 层板楼50 栋 6 层板楼30 栋 611 层板楼11 栋 3-6 层板楼,2、在售项目户型面积配比及供应特征在售项目不同户型面积供应区间,区域,项目名称,一居面积,套数,二居面积,套数,三居面积,套数,四居面积,套数,其他户型面积 套数,博雅世家,-,-,177、184,120,-,-,顺义城区,万科四季花城金汉绿港裕龙花园(五区),-59-83-,70,85-11582-137-,162353,98-155123-149147-157,4474081040,150-210126-149240,4470130,-97-149227,37130,小计,70,515,2015,244,167,后沙峪-空港,香花畦白露雅园,-55-65,53,97-13687-113,15987,109-168112-162,500118,138-224-,411,-161-232,67,小计,53,246,618,411,67,顺义城区三居供应占到 67，二居次之占 17，三居是主力供应户形，其中二居 85-115 平米，三居 100-130 平米，主力供应面积集中在 85-150 平米。后沙峪-空港地区三居比例占到 44，四居次之占 29；主力供应面积集中在100-170 平米，其中三居 110-160 平米，四居 140-160 平米，二居 90-110 平米。,雅 家,),(),花,2%,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问在售项目不同面积区间配比,区域,项目名称博 世,60 平米以 60(含)-80 平 80(含)-100 100(含)-120 120(含)-140 140(含)-160 160(含)-200 200平米下 方米 平米 平米 平米 平米 平米(含 以上120,顺义城区后沙峪-空港,万科四季花城金汉绿港裕龙花园五区小计香 畦白露雅园小计,40404040,28281313,1452463912082102,3311124431628170,10943454383184,447810401162436112548,212234545390,22260282242448,顺义城区典型项目万科四季花城和金汉绿港项目供应面积区间主要集中在80-140 平米；另两个项目供应面积区间较大，140-180 平米；后沙峪-空港地区面积供应区间主要集中在 140-200 平米，约 938 套，占总供应套数的 67以上。在售所有项目不同面积区间配比总体面积供应区间配比情况60平米以下,200平米(含)以上8%160(含)-200平米,60(含)-80平米1%80(含)-100平米12%,9%100(含)-120平米14%140(含)-160平,米39%,120(含)-140平米,15%顺义区现有住宅项目，面积供应区间特征：140-160 平方米为主力面积区间，,阳,光,博,雅,金,汉,水,景,四,季,花,清,岚,园,（,五,裕,龙,花,万,科,白,露,香,花,畦,水,岸,豪,院,世,家,绿,港,）,城,区,小,镇,雅,园,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问占总供应的 39%；80-140 平方米也比较多，和占总供应的 41%；目前区域市场供应中，80 平米以下的小户型比较少，只占总供应的 3%。（四）竞争区域在售项目价格特征1、在售项目单价水平在售项目单价水平在售项目单价水平(元/平方米)8000,70006000,5000,5000,5000,5500,5500,6000,5200,6600,5000,4000,40003000200010000顺义城区普通住宅均价比较集中，介于 5000-6000 元/平米之间，典型项目万科四季花城和金汉绿港目前售价在 5500-6000 元/平米；后沙峪-空港地区住宅均价介于 4000-5000 元/平米之间，香花畦主打洋房概念，价格超过 6600 元/平米；可以看到，无论哪个区域，特色产品的价格提升都较大，同时顺义区域对于此类项目的认可度也较高。,四季,金汉,裕龙,花园(,畦,雅园,区域,项目名称,万科四季花城,金汉绿港,裕龙花园(五区),近期成交,主力区间,价格,后沙峪,-空港,香花畦,白露雅园,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问2、在售项目总价水平在售项目总价水平主要在售项目主力户型总价区间（单位：万元/套）140,120,115,100806040,8045,7540,8275,70,8143,20-,万科,花城,绿港,五区),香花,白露,在售项目总价面积区间,区域顺义顺义城区城区,项目名称万科四季花城金汉绿港裕龙花园(五区),近期成交5505 45-805505 45-805418 40-755418 40-755200 75-825200 75-82,价格 主力区间,一居一居32-4732-47,二居二居47-6347-6344-7444-74,三居三居54-8554-8567-8167-8176-8276-82,四居四居83-11683-11668-8168-81125125,其他其他53-8153-81118118,后沙峪-空港,香花畦白露雅园,6481648150005000,70-11570-11543-8143-81,28-3328-33,63-8863-8844-5744-57,71-109 89-14571-109 89-14556-81-56-81-,-81-11681-116,竞争区域在售项目主力户型总价主要集中在 45-65 万元之间；三居总价区间50-80 万元/套；二居总价区间 40-60 万元/套；一居总价区间 30-40 万元/套。可以看到，总价 80 万元/套成为较为明显的价格上界。,-,-,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问六、顺义普通住宅市场销售分析（一）在售项目总体销售状况在售项目销售状况,已开盘,销售,成交均价,月均,月均销售,区域顺义城区空港-后沙峪,项目名称万科四季花城金汉绿港裕龙花园（五区）合计香花畦白露雅园合计,公顷7.8510.582240.4315.844.2120.05,公顷6.089.2321.837.1110.674.1514.82,销售率77%87%99%92%67%99%74%,元/平米53504597415849474076,销售套数2715950380423072,平方米300006500700043500600038009800,竞争区域在售项目中顺义新城销售率达到 92%，后沙峪-空港销售率达 74%，成交均价万科四季花城项目最高达到 5350 元/平方米，月均销售套数最多达271 套/月，可见，品牌类产品在顺义区域的认可度比较大。（二）在售项目不同面积区间销售状况,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问在售项目不同面积区间销售量,项目名称,万科四季花城,金汉绿港,裕龙花园（五区）,香花畦,白露雅园,合计,60 平方米以下60(含)-80 平方米,4028,4013,8041,80(含)-100 平方米100(含)-120 平方米120(含)-140 平方米,13831886,22378388,1814467,8281,461548542,140(含)-160 平方米160(含)-200 平方米200 平方米(含)以上,0,67,1040260,327193,1114423,1545237283,以万科四季花城为例，其 80-120 平米的成交套数明显多于 120-140 平米及以上户型；以金汉绿港为例，超过 140 平米的户型销售较慢；所以 80-120 平方米是主力畅销面积区间，超过 140 平米销售出现一定屏障。在售项目不同面积区间销售率,项目名称,万科四季花城,金汉绿港,裕龙花园（五区）,合计,香花畦,白露雅园,合计,60 平方米以下60(含)-80 平方米,100%100%,100%100%,100%100%,100%100%,80(含)-100 平米100(含)-120 平米120(含)-140 平米,95%96%79%,91%70%89%,92%89%87%,90%89%81%,100%100%100%,98%89%81%,140(含)-160 平米160(含)-200 平米200 平方米(含)以上,0%0%0%,86%,100%96%,95%0%92%,75%56%0%,99%98%96%,80%61%48%,从相对量看，80 平米及以下的户型销售率达 100%，中小户型吸纳量较好。,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告,伟业顾问,七、典型个案,（一）万科四季花城,1、基本情况,占地面积：15 万平米,建筑面积：23 万平米，一期 7.85 万平方米容积率：1.53,物业类型：普通住宅,建筑形式：16 栋 4-11 层板楼,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问总户数：2500 户，一期 653 户面积销售率：77%目前均价：6000 元/平方米物业费：不带电梯 1.2 元/平方米/月带电梯 1.8 元/平方米/月装修标准：毛坯开盘时间：2006 年 10 月 2 号入住时间：2007 年 8 月 18 日2、产品情况万科四季花城不同户型配比,套数653,面积85-115,二居套数162,比例25%,面积98-155,三居套数447,比例68%,面积150-210,四居套数44,比例7%,万科四季花城关键供给指标,主力户型主力面积（平方米）起价（元/平方米）均价（元/平方米）主力总价（万元/套）,三居100-1204600600060-72,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问万科四季花城典型户型,二居（85-90 平米）,主力三居（115-120 平米）,从万科四季花城的主力户型图来看，典型二居大面宽、短进深，全部居室朝南，明厨明卫优势明显，典型三居 6.6 米宽厅设计，南北双阳台，缺点是缺少主卧设计，两个居室朝北。3、销售情况万科四季花城-销售套数 VS 销售均价万科四季花城-销售套数 VS 销售均价,500450400350300250,453,5505,5550550054505400,20015010050,5318,89,535053005250,02006年10月销售套数开盘时间：2006 年 10 月,2006年11月销售均价(￥/m2),5200,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问销售周期：2 个月套销售率：83销售均价：5350 元/平米最近销售均价：5505 元/平米主力户型：三居主力面积：100-120 平米总价区间：55-66 万元销售速度：2006.10 至今，共销售板楼户型 542 套，实现销售率 83%，月均销售速度 271 套，月均销售面积在 30394 平米，月均签约金额 16000 万元。万科四季花城-成交户型 VS 成交均价,不同户型销售比重,成交户型销售均价水平,二居,154,5600,5560,28%55005400,53005200,5248,三居,388,5100,72%,5000,二居,三居,万科四季花城不同面积区间销售情况,建筑面积80(含)-100 平方米100(含)-120 平方米120(含)-140 平方米140(含)-160 平方米160(含)-200 平方米200 平方米(含)以上,已售13831886000,未售7132344222,上市14533110944222,销售率95%96%79%0%0%0%,成交均价560152605362-,万科四季花城客户构成,本市城镇居,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问从户型角度看：三居实现销售 388 套，占所有已售户型的 72，是最畅销户型；二居成交价格 5560 元/平米，高出三居价格 6；从面积区间角度看：100-120 平方米是主力畅销区间，占总成交套数的 59%，总价在 52-63 万之间。80-100 平米的户型成交套数约占 25，实现成交价格 5601 元/平米，44-55万之间；四居目前无成交，看来总价超过 80 万市场屏障大。4、成交客户万科四季花陈个成交客户比重万科四季花城客户构成,军人,2,0%军人,2,0%,外省个人,外省个人,102,19%102,19%,本市城镇居民,438,81%民,438,81%万科四季花城成交客户构成,销售套数,销售均价(￥/m2),外省个人本市城镇居民军人,1024382,541453365001,区域划分：本市城镇居民所占的比例达 80%，外省个人比例达 19%；本市以顺义城区客户为主，北京市内、机场附近和马坡地区客户比较少；年龄划分：大户型以 30-50 岁中年客户为主；小户型以 30 岁以下年轻客户为主。,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告,伟业顾问,家庭结构：以 2 口或 3 口之家为主；,购买目的：自住为主,置业次数：多为二次置业的中年购买群体5、项目点评,优势：万科品牌优势提升产品号召力；小高层情花受到客户推崇；,主力供应面积 100-120 平米，面积适中，设计紧凑、合理；主力总价 60-72 万；,地处顺义城区，吸引不少当地公务员客户；大面积商业配套，提升产品档次。劣势：顺义城区靠西位置，周边自然环境一般，存在一定污染。,（二）金汉绿港,1、基本情况,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告,伟业顾问,占地面积：35 万平米,建筑面积：63 万平米，一期 10.58 万平方米容积率：1.8,物业类型：普通住宅,建筑形式：17 栋 15-20 层板楼总户数：一期 938 户面积销售率：87%,目前均价：5500 元/平方米物业费：1.69 元/平方米/月装修标准：毛坯,开盘时间：2005 年 9 月 24 号入住时间：2007 年 8 月 18 日2、产品情况,龙湖牛栏山项目市场调研及定位顾问报告伟业顾问金汉绿港不同户型配比,总套数,面积59-83,一居套数70,比例7%,面积82-137,二居套数353,比例38%,三居,四居,面积,套数,比例,面积,套数,比例,938,123-149,408,43%,126-149,70,7%,其他,面积97-149,套数37,比例4%,金汉绿港关键指标,主力户型主力面积（平方米）起价（元/平方米）均价（元/平方米）主力总价（万元/套）,二居、三居80-100、120-1404200550044-55、66-77,金汉绿港典型户型图,二居（100 平米）,主力三居（126 平米）,从户型图中可以看到，金汉绿港二室二厅一卫户型基本方正，主卧室与起居室,20,2005,05年,年1,2010月,20050月,05年,年1,2011月,20051月,05年,年12,月,2012月,2006,06年,年1,201月,2006月,06年,年2,202月,2006月,06年,年3,203月,2006月,06年,年4月,204月,2006,06年,年5,205月,2006月,06年,年6,206月,2006月,06年,年7,207月,2006月